Dnr 007/2018 Ärende nr: 7 Sid 1 (9) Handläggare: Lars Ericsson Telefon: 08-7858851 E-post: lars.ericsson@bostad.stockholm.se Tjänsteutlåtande 2018-02-20 UNDERLAG FÖR BUDGET 2019 MED INRIKTNING FÖR 2020 OCH 2021 FÖRSLAG TILL BESLUT VD föreslår att styrelsen beslutar att godkänna budgetunderlaget. Christer Edfeldt VD Sammanfattande analys I detta ärende redovisas Bostadsförmedlingens budgetunderlag för år 2019 med inriktning för 2020 och 2021. Här beskrivs vilka frågor och faktorer som bedöms ha störst påverkan på verksamhetens utveckling och ekonomi under perioden samt bolagets strategiska satsningar, prioriteringar och förväntade resultat för att bidra till uppfyllelse av kommunfullmäktiges inriktningsmål. Bostadsförmedlingen ska inom ramen för målet Ett Stockholm som håller samman fortsätta arbetet med att effektivisera förmedlingen av hyreslägenheter till de invånare i staden och regionen som valt att stå i bostadskön. Insatser ska genomföras så att alla stockholmare har kännedom om bostadsförmedlingen och nyttan med den service som erbjuds. Tjänsterna och servicen ska utvecklas med utgångspunkt från de bostadssökandes och fastighetsägarnas behov och perspektiv. Nya och smarta lösningar ska skapas för att ta tillvara de möjligheter som den digitala utvecklingen medför. För att bidra till att infria målet Ett klimatsmart Stockholm ska bolaget verka för energieffektivisering, resurseffektiva kretslopp och minskad miljöpåverkan. Detta ska ske genom ökad digitalisering, miljöhänsyn i samband med inköp och lokalutnyttjande m fl insatser i det interna miljöarbetet.
Sid 2 (9) Bolaget avser att, inom ramen för målet Ett ekonomiskt hållbart Stockholm, tillsammans med de kommunala bostadsbolagen och övriga intressenter bidra till en effektivare bostadsförsörjning samt till att utveckla staden i ett regionalt perspektiv. Verksamheten ska tillhandahålla en väl fungerande regional marknadsplats för hyresrätter som bidrar till rörlighet på bostadsmarknaden och därmed gynnsamma villkor för företagande och ekonomisk tillväxt. Bostadsförmedlingen ska också medverka till att målet Ett demokratiskt hållbart Stockholm uppfylls. Verksamheten ska aktivt främja alla stockholmares lika möjligheter till att finna en bostad. Medvetenheten om mänskliga rättigheter, jämställdhet och inkludering ska öka inom organisationen. För att skapa likvärdiga tjänster ska servicen så långt det är möjligt anpassas till varje persons behov och förutsättningar, oberoende av språk, funktionsnedsättning med mera. Ärendets beredning Detta tjänsteutlåtande har utarbetats inom staben i samarbete med samtliga avdelningar. Bakgrund Enligt kommunallagen ska kommunens budget innehålla en plan för ekonomin för en period av tre år. Budgetåret ska alltid utgöra periodens första år. Utgångspunkt för bolagens arbete med budgetunderlagen är beslutad plan för 2019 i kommunfullmäktiges budget för år 2018 med inriktning på åren 2020 och 2021. Marknadsförutsättningar och omvärld Efterfrågan på bostäder och utveckling av kön Stockholms läns befolkning har under de senaste två åren ökat med drygt 37 000 personer per år. Bedömningen enligt Stockholms läns landsting/tillväxt- och regionplaneförvaltningen är att tillväxttakten avtar något, till mellan 33 35 000 personer per år till och med 2021. Efterfrågan på bostäder är fortsatt hög i regionen och för att tillgodose behoven planeras ett omfattande bostadsbyggande. Utvecklingen av kön påverkas av folkökningen och då i synnerhet av det ökade antalet unga personer eftersom de är mest benägna att ställa sig i bostadskön. Den sista december 2017 var antalet kunder i kön 596 171 och under 2018 väntas kön växa med 7,5 procent. Med hänsyn taget till ovanstående faktorer samt det faktum att ökningstakten långsamt avtar bedöms kundtillströmningen för planeringsperioden till ca 7 procent 2019 och därefter 6,5% per år vilket innebär en ökning om 41-47 000 personer per år. Lägenhetsinflöde
Sid 3 (9) Under 2017 inlämnades 12 438 lägenheter till förrmedling vilket är den högsta noteringen hittills genom åren och är en ökning med fem procent jämfört med föregående år. Bedömningen är att det kommer att ske en fortsatt ökning av antalet inlämnade lägenheter under perioden. De faktorer som påverkar inflödet av bostäder till Bostadsförmedlingen är omsättning på hyresmarknaden, beståndsförändringar samt mängden nyproduktion av bostäder. Till det kommer bolagets egen verksamhet och arbete för att attrahera nya samarbetspartners. Avseende nyproduktion har byggandet av både hyresrätter och bostadsrätter ökat under flera år i Stockholmsregionen såväl som i landet som helhet. Efterfrågan på bostadsrätter har dämpats något sedan slutet av 2017 medan det inte syns någon avmattning när det gäller hyresrätter. Det ska dock konstateras att betalningsförmågan är betydligt lägre för nybyggda hyresrätter än för bostäder i det befintliga beståndet. Boverkets prognos för 2018 är att det sker ett svagare bostadsrättsbyggande men en fortsatt ökning gällande hyresrätter. På längre sikt är detta svårbedömt, men nyproduktion av bostäder är starkt knutet till konjunkturutvecklingen som av Konjunkturinstitutet bedöms komma att försvagas från 2019. Detta är en osäkerhetsfaktor när det gäller bedömningen av inflödet av lägenheter framöver. En tendens som kan motverka ett ökat inflöde är en ökande blockuthyrning av bostäder. De senaste åren har det blivit allt vanligare att privata fastighetsägare blockuthyr hyresrätter till aktörer som sedan hyr dem i andra hand. Analys av ekonomisk utveckling Intäkter Intäkterna består i huvudsak av köavgifter från kunderna i bostadskön vilka motsvarar cirka 90 procent av den totala omsättningen. Intäkterna består också av ersättning från Stockholms stad för handläggning och förmedling av förturs-, försöks- och träningslägenheter och lägenheter inom kategorin Bostad Först. Därutöver erhåller Bostadsförmedlingen ersättning från stadens kommunala bolag för internköförmedling samt förmedling av seniorlägenheter enligt särskilda kriterier, liksom ersättning för förmedling i samband med evakueringar.
Sid 4 (9) Nedan visas intäkternas utfall för 2017 samt budget för åren 2018-2021. Intäkter (mkr) Intäktsslag 2017 2018 2019 2020 2021 Köavgifter 97,1 100,0 105,5 110,8 116,2 Försäljning av förturstjänster 11,0 11,0 11,0 11,0 11,0 Förmedling av kommunala bolagens internbyteskö 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 Särskild förmedling seniorbostäder Micasa - 0,6 1,2 1,2 1,2 Evakueringsavgifter 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 Övrigt inkl. ränteintäkter 1,0 0,6 0,6 0,7 0,8 Summa 110,1 113,2 119,3 124,7 130,2 Antalet kunder i bostadskön bedöms fortsätta öka under den kommande treårsperioden samtidigt som ökningstakten bedöms avta något. En stor andel nytillkomna i kön de senaste åren medför en viss osäkerhet i bedömningen då personer med kort kötid oftare väljer att gå ur kön jämfört med övriga sökande. Prognosen utgår från att köavgiften på 200 kr inklusive moms är oförändrad under planperioden. Förtursverksamheten bedrivs på uppdrag av Stockholm stad och ersättningen sker genom självkostnadsprincipen, för närvarande 11 mkr per år. Bedömningen för kommande treårsperiod är att kostnaderna ligger kvar på samma nivå som under innevarande budgetår. Årligen förmedlas ca 1 200 lägenheter via de kommunala bostadsbolagens internbyteskö. Denna nivå bedöms vara oförändrad de närmaste åren. Den särskilda förmedlingen av seniorbostäder i Micasas bestånd är ny för innevarande år och förutsätts fortlöpa under planperioden. Under senare år har antalet evakueringsuppdrag varit ca 12-15 stycken per år och även här förväntas en oförändrad nivå framöver. Avgifterna som debiteras de kommunala bolagen ses för närvarande över och kan komma att ändras under planperioden. Kostnader Kostnaderna indelas i följande huvudposter: personal- och personalomkostnader, övriga externa kostnader samt avskrivningar. Nedan visas kostnadernas utfall för 2017 samt budget för åren 2018-2021. Kostnader (mkr) Kostnadsslag 2017 2018 2019 2020 2021 Personal- och personalomkostnader 62,1 67,3 69,3 71,4 73,5 Övriga externa kostnader 41,5 43,8 49,0 52,4 56,0 Avskrivningar 0,5 0,5 1,0 0,9 0,7 Summa 104,1 111,6 119,3 124,7 130,2
Sid 5 (9) Personalkostnaderna är bolagets största utgiftspost och utgör idag cirka 60 % av de totala rörelsekostnaderna. De vakanser som har funnits de senaste åren beräknas vara tillsatta vid 2018 års utgång vilket till stora delar förklarar skillnaden i personal- och personalomkostnader mellan åren 2017 och 2018. För kommande år budgeteras en jämnare utveckling på personalkostnadssidan. Verksamhetskostnaderna för drift, systemutveckling och framtidssäkring av ITstöd och webb uppgår idag till ca 30% av kostnaderna. Den kostnadsbild bolaget har idag för de externa kostnaderna påverkas av bostadsköns storlek och av antalet förmedlade lägenheter. En fortsatt ökning av antalet kunder i bostadskön leder till högre volymbaserade kostnader, exempelvis för utskick, digital kommunikation, telefoni och utnycklade koncerngemensamma kostnader. Vidare ryms en projektkostnad för flytt till nya kontorslokaler i budget för innevarande år. Förhyrningen kommer även fortsättningsvis att vara inom stadens fastighetsbestånd och lokalkostnaderna beräknas öka med ca 2-2,5 mkr på årlig basis, med helårseffekter under planperioden. Projektkostnaden för byte av leverantör för outsourcad IT-drift beräknas delvis belasta innevarande budgetår och delvis budgeten för 2019. Därutöver uppkommer kostnader för fortsatta strategiska satsningar gällande digitaliserade tjänster, information och marknadsföring m m vilka beskrivs närmare nedan. Avskrivningarna bedöms öka något under planperioden till följd av investeringar i samband med flytten till nya lokaler hösten 2018. Resultat För 2018 budgeteras ett resultat om knappt 2 mkr vilket är i enlighet med ägardirektivet för året. Kommande år, 2019-2021, beräknas bolaget nå ett nollresultat. Resultatet påverkas dels av ökade intäkter till följd av tillströmningen av kunder till kön, dels av att bolaget gör prioriterade satsningar för att öka utbudet av tjänster samt utveckla kvalitet och service till fastighetsägare och kunder i bostadskön. Med anledning av kravet på att vara ett icke vinstdrivande företag kommer bolaget fortsatt att göra en löpande översyn av köavgiftens storlek. Bedömningen är emellertid i nuläget att köavgiften om 200 kr inkl moms inte bör ändras under planperioden.
Sid 6 (9) Nedan visas utfall för 2017 samt budget för åren 2018-2021. Resultatutveckling (mkr) 2017 2018 2019 2020 2021 Totala intäkter 109,5 112,6 118,7 124,0 129,4 Totala kostnader 104,1 111,6 119,3 124,7 130,2 Rörelseresultat 5,4 1,0-0,6-0,7-0,8 Finansiella poster 0,6 0,6 0,6 0,7 0,8 Resultat efter finansnetto Avkastning på totalt kapital i% Investeringar 6,0 1,6 0 0 0 7,0 1,9 0 0 0 Under 2017 gjordes inga investeringar. För 2018 planeras inköp av möbler och teknisk utrustning i samband med flytten till nya kontorslokaler i Palmfelt Center om 2,5 mkr. I samband med flytten kommer viss lokalutrustning i befintliga lokaler att utrangeras. Tillkommande investeringar kopplade till flytten uppskattas till 1 mkr för 2019. För åren 2020-2023 är bolagets investeringsbehov uppskattat till ca 0,1 mkr. Kommunfullmäktiges inriktningsmål och direktiv 1. Ett Stockholm som håller samman 1.2 Tidiga sociala insatser skapar jämlika livschanser för alla Bostadsförmedlingen ska, inom ramen för ägardirektiven, medverka till stadens arbete med att tillgodose bostadsbehovet för grupper och individer som har en svag ställning på bostadsmarknaden. Detta gäller exempelvis studenter och unga vuxna samt våldsutsatta. Bolaget kommer under perioden att aktivt verka för att säkerställa inflödet av lediga hyresrätter för bostadssociala ändamål. Detta sker bland annat vid personliga möten med bolagskunder där verksamheten alltid framhåller möjligheten att lämna in exempelvis försöks-och träningslägenheter för detta syfte. Vidare ska bolaget arbeta för att förenkla hanteringen för de bolag som vill lämna in dessa lägenheter. I det sammanhanget bör det övervägas att staden etablerar en funktion för en väg in för de bolag som har tillhandahållit lägenheter och önskar kontakt med berörd stadsdelsförvaltning eller med socialförvaltningen En viktig fråga under perioden kommer att vara bostadsförmedlingens information om de prioriterade grupperna för bostadsbolagen. Här är det viktigt att detta görs på ett sätt som skapar förtroende, rätt förväntningar och samtidigt är inkluderande.
Sid 7 (9) 1.4 Stockholm är en stad med högt bostadsbyggande där alla kan bo Bostadsförmedlingen ska vara det självklara valet för bostadssökande stockholmare och för fastighetsägarna inom staden. Bolaget ska, tillsammans med de kommunala bostadsbolagen och övriga intressenter, bidra till en effektivare bostadsförsörjning samt till att utveckla staden i ett regionalt perspektiv. Digitaliseringen i samhället och en snabb utveckling av teknik och kanaler medför att kundernas förväntningar på tjänsterna snabbt förändras. Idag finns det exempel på alternativa bostadsförmedlingar med helt digitala processer. För att bolaget ska fortsätta att vara en självklar marknadsplats för hyresrätter i regionen är det en prioriterad fråga att skapa nya och smarta lösningar för att möta förväntningarna på tjänsteutveckling hos både bostadssökande och bostadsbolag. Insatser ska genomföras för att alla stockholmare ska ha kännedom om bostadsförmedlingen. Tjänsterna och servicen ska förenklas och vidareutvecklas med utgångspunkt från de bostadssökandes behov så att det blir lättare för alla att ställa sig i kön, använda sig av sin köplats, informera sig om sina möjligheter att få en bostad och dra nytta av den service som erbjuds. För att medverka i att utveckla stadens bostadsförsörjning avser bolaget att vidga sitt kunderbjudande för att i ännu större utsträckning svara mot bostadbolagens och andra fastighetsägares önskemål. Detta handlar exempelvis om att tillhandahålla statistik och analys för att underlätta detaljplanering, enklare verktyg för att lämna in lägenheter och matcha sökande mot uppställda krav samt lättillgänglig kundservice. Bostadsförmedlingen ska under perioden fortsätta arbetet med att underlätta ett ökat bostadsbyggande, exempelvis genom insatser vid evakuering. Vidare ska bolaget fortsätta arbetet med att utveckla branschsamarbetet Stockholm Bygger och Stockholmsrummer i Kulturhuset. 1.7 Alla äldre har en trygg ålderdom och får en äldreomsorg av god kvalitet Bostadsförmedlingen ska genom riktade informationsinsatser underlätta för äldre att använda sig av förmedlingsservicen och hitta en bostad som svarar mot deras behov. Verksamheten kommer också fortsättningsvis, i samarbete med Micasa, arbeta med lägenhetsfördelning av seniorbostäder. Bolaget ska, i samarbete med bostadsbolagen och i samråd med äldrenämnden och stadsbyggnadsnämnden att arbeta vidare med att ta fram och implementera en strategi för att öka de äldres tillgång till bostadsbeståndet. Mer om detta redovisas nedan under mål 4.6. 2. Ett klimatsmart Stockholm
Sid 8 (9) Bostadsförmedlingen ska under planperioden bidra till att infria målet genom att verka för en minskning av miljöbelastningen i enlighet med målen i stadens miljöprogram. Detta ska ske exempelvis genom minskad pappersförbrukning (genom digital hantering), vid transporter och planering av lokaler, inköp och övrigt internt miljöarbete. 3. Ett ekonomiskt hållbart Stockholm 3.2 Stockholm är en företagsvänlig stad Bostadsförmedlingen avser under perioden att verka för ökad tillgänglighet och rörlighet på bostadsmarknaden i regionen vilket gynnar företagande och ekonomisk tillväxt i staden. Detta arbete ska ske genom informationsinsatser om Stockholm som bostadsort och om bostadsmarknaden i regionen samt genom vidareutveckling av effektiva förmedlingstjänster för bostadssökande, stadens bostadsbolag och andra fastighetsägare. Bolaget ska verka för att utveckla staden genom fördjupad samverkan och kunskapsutveckling gällande stadens bostadsförsörjning. Här kan bolaget exempelvis bidra med statistik och analys baserat på förmedlingsdata som kan vara användbart som underlag för byggande bolags detaljplanering. 3.3 Fler jobbar, har trygga anställningar och försörjer sig själva Bostadsförmedlingen ska under perioden bidra till att uppfylla stadens mål på arbetsmarknadsområdet. Detta genom att, i samverkan med arbetsmarknadsnämnden och andra aktörer, erbjuda möjligheter till visstidsanställningar, praktik eller andra insatser riktade till långtidsarbetslösa. 4. Ett demokratiskt hållbart Stockholm 4.1 Stockholm är en jämställd stad där makt och resurser fördelas lika Bostadsförmedlingen ska i enlighet med stadens budget arbeta vidare med att jämställdhetsintegrera verksamheten. Medvetenheten om de jämställdhetspolitiska målen och om hur verksamheten kan bidra till en jämställd stad ska öka inom organisationen. Statistik fördelad per kön ska användas som utgångspunkt för insatser. 4.2 Stockholm är en bra arbetsgivare med goda arbetsvillkor Bolaget ska också medverka till att infria kommunfullmäktiges mål i rollen som arbetsgivare. En prioriterad fråga under planperioden kommer att vara medarbetarnas delaktighet och inflytande samt möjligheter till att utvecklas och ta ansvar för arbetet och verksamhetens resultat. För att möjliggöra detta ska även satsningar på chefsutveckling genomföras. Vidare kommer kompetensförsörjning och kompetensutveckling att vara viktiga frågor under perioden.
Sid 9 (9) Arbetsmiljön ska vara hälsofrämjande och funktionell och det ska bedrivas ett systematiskt arbetsmiljöarbete. Här kommer det också ingå ett aktivt arbete med att minska sjukfrånvaron. En mångfald eftersträvas vad gäller medarbetarnas kompetenser, språk, etnisk bakgrund med mera och diskriminering får inte förekomma. All rekrytering ska vara kompetensbaserad. 4.3 Stockholm är en stad som lever upp till mänskliga rättigheter och är fritt från diskriminering Bostadsförmedlingen ska aktivt främja alla stockholmares lika möjligheter att finna en bostad. En viktig fråga under perioden kommer här att vara att öka medvetenheten inom organisationen när det gäller mänskliga rättigheter samt om inkludering och olika gruppers förutsättningar till att finna och kunna använda sig av servicen. För att säkerställa likvärdiga tjänster för de bostadssökande kommer det att vara viktigt att bolaget vidareutvecklar servicen så att den kan anpassas till varje persons behov, oberoende av funktionsnedsättning, språk med mera. Diskriminering på grund av etnisk bakgrund, sexuell läggning eller könsidentitet, ålder o s v får inte förekomma. 4.6 Stockholm ska vara en tillgänglig stad för alla Bostadsförmedlingen ska under planperioden arbeta aktivt för att bidra till en tillgängligare stad för alla. Här ska insatser göras för att göra verksamheten känd av grupper som annars inte nås samt skapa intresse för den service som erbjuds. En viktig fråga kommer att vara att vidareutveckla information och tjänster så att tillgängligheten till det ordinarie bostadsbeståndet i högre grad kan matchas och stämma med enskilda personer behov. Detta särskilt äldre och personer med funktionsnedsättning som har specifika behov när det gäller tillgänglighet. När det gäller dessa grupper finns det ett behov av att staden tar ett helhetsgrepp på frågan, exempelvis så att information om bostadsbolagens tillgänglighet i fastigheter och lägenheter klassificeras och görs sökbar på ett enkelt sätt.