2016-07-11 Diarienummer: 0732/15 Sandra Trzil Telefon: 031-368 15 51 E-post: sandra.trzil@sbk.goteborg.se Förprövning gällande detaljplan för bostäder och verksamheter väster om Johan Willins Gata inom stadsdelen Gårda Begäran avser: Planbesked Ärendet Inkom: 2015-03-04 Kompletta handlingar: år-mån-dag SDN: Centrum Fastighet: Gårda 13:6; del av Gårda 13:1 Sökande: NIAM V GÅRDA AB Fastighetsägare: NIAM V GÅRDA AB; GÖTEBORGS KOMMUN Syfte och innehåll Sökande har inkommit med begäran om planbesked för utveckling av blandad bebyggelse inom del av fastigheten Gårda 13:6 och del av fastigheten Gårda 13:1. Avsikten är att vidareutveckla kvarteret med ytterligare kontor, men tillföra även bostäder och service. Kvarterets södra tvåvåningsbyggnad ersätts med ett mycket högre komplex. Sökande har inkommit med två skisser som båda är funktions- och volymstudier. Dessa föreslår en högre kontorsbyggnad mot Ullevigatan i söder och lägre byggnader med bostäder i det skyddade läget mot Gullbergsån i nordväst. I bottenvåningen möjliggörs publik verksamhet och inåt kvarteret eventuellt förskola. Första skissen visar på ett kluster höghus om 8, 12 och 16 våningar. Tillkommande bruttoarea bedöms till ca 20 000 kvm. I en vidareutveckling av förslaget växer kontorsbyggnaden upp till 25 våningar och skapar ett bullerskydd mot Ullevigatan. Byggnaden trappas sedan ner mot ca 5 våningar längs med Ågången. Tillkommande bruttoarea är ca 13 000 kvm verksamheter och 12 000 kvm bostäder. Under processens gång har fastighetsägaren kommit in med önskan att utöka prövning till att omfatta hela fastigheten Gårda 13:6. Syftet är att komplettera de befintliga kontorsfastigheterna längs med Gullbergsån med bostadsändamål genom påbyggnad i ett par våningar alternativt stadsradhus på tak samt eventuell ändrad användning i gatuplan för mer service och nya kopplingar. Man ser möjlighet till en bättre dynamik över dygnet med ett större bostadsinslag i ett för bostäder attraktivt läge. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida1(9)
Förutsättningar Området ligger i Gårda och består av kontorskomplex norr om Johan Willins Gata med entrétorg och parkering som sträcker sig till Ullevigatan i söder. Väster om området, på andra sidan Gullbergsån ligger Stampens kyrkogård med Mariakyrkan och fd Fattighuset som vetter mot Fattighusån. I öster ligger Göteborg Energis kontor, tillbyggd 2012. Stampens kyrkogård är upptagen i stadens bevarandeprogram. Området runt Fattighusån, som väster om planområdet mynnar i Mölndalsån, är av riksintresse för kulturmiljövård som en del av 1600-talsstaden. Kommunens översiktsplan anger bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor, blandning av bostäder och icke störande verksamheter är önskvärd. Inom området finns risk för översvämningar och höga vattenstånd, vilket innebär att kommunens riktlinjer för lägsta golvhöjd på 1 m över extremt högsta högvatten ska följas. Gällande detaljplan från 1998, akt.nr 1480K-II-4370, anger kontor och transformator för berört område. I den södra delen får marken inte bebyggas och ska vara tillgänglig för bland annat underjordiska ledningar. Genomförandetiden har gått ut. Röd markering avser berört område, snedbild från 2010 tagen österifrån. Avstämning med andra förvaltningar Ärendet har sänts till SDF Centrum, Park och Natur, Kretslopp och vatten, Miljöförvaltningen för eventuella synpunkter. Diskussioner har först med Trafikkontoret. Synpunkterna redovisas nedan och är invägda i bedömningen. SDF Centrum Bostäder Det är positivt om fler bostäder och förskola kan tillkomma i området. De finns en risk att bostäderna kommer att upplevas som en isolerad enklav eftersom omgivande kvarter endast innehåller verksamheter och stora trafikleder omringar dem i söder och öster. Längs Gullbergsån väster om planområdet finns dock ett inte obetydligt inslag av nya bostäder längre norrut. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 2(9)
Förskola Det är brist på förskoleplatser på Stampen. En ny förskola skulle vara ett välkommet tillskott. Miljöfaktorer såsom luftkvalitet och bullervärden måste bedömmas som fullgoda. Förskolan måste få tillgång till en högkvalitativ plats för utevistelse. En bra förskolegård ska erbjuda både sol och skugga året runt, varierad topografi. Den ska också vara tillräckligt stor för att ge möjlighet till en god pedagogisk verksamhet och utrymme för fysisk aktivitet. Förskolegårdar i centrala lägen fungerar också som lekplatser för kringboende barn alla dagar på året. Höga byggnader Utformning av kvarteret måste studeras och värderas inte bara i sammanhanget med omgivande högre byggnader utan även i Göteborg som helhet. Det är viktigt att ur ett identitetsperspektiv betrakta de höga husen och ställa dem i relation till sin omgivning. Vad signalerar summan av de höga husen i olika beslutade och pågående detaljplaner i Gårda för Göteborgssamhället som helhet? Kvarteret Inom kvarterets bostadsdel måste utemiljön vara bra och tillgänglig för mindre barn och barn i åldrar som börjar få vara ute på egen hand, utan närvarande vuxna. Kan denna del samverka med förskolans gård? Trygg närmiljö med självklara och säkra angöringar för gående och cyklister är viktiga för den upplevda tryggheten i närmiljön. Dessa förhållanden kan inte lösas enskilt inom det område som planbeskedet avser, samverkan med aktörer i närområdet är nödvändig och bör ingå i planförutsättningarna. Området Gång och cykelvägen längs ån är uppskattad och används flitigt av kringboende, tillgängligheten får inte försämras och de trånga ytorna runt den får inte minskas eller försämras. Passagen över/under Ullevigatan som knyter samman södra och norra Gårda behöver studeras. Flera planarbeten pågår i området och ett samarbete kring frågan är viktig för områdets attraktivitet och tillgänglighet inte minst med kollektivtrafik. Planområdet bör ses i ett större sammanhang för att på ett trovärdigt sätt möta de sociala aspekterna identitet, sammanhållen stad, vardagsliv och samspel. Jämställdhet och barnperspektivet behöver också belysas om positivt planbesked ges. Genomförande Förvaltningen bör involveras i planarbetet för att bidra med fördjupning av de sociala aspekterna som påverkar eller påverkas av den fysiska förändringen. Social konsekvensbedömning och barnkonsekvensbedömning måste göras med särskilt beaktande av bostädernas och förskolans förhållande till omgivande kvarter och områdets kvaliteter. En noggrann solstudie som omfattar hela det område som påverkas av nybyggnationen behöver göras. Resultaten från SKA/BKA och solstudie måste göras i så god tid att utredningarna kan påverka detaljplanens utformning. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 3(9)
Park- och naturförvaltningen Park- och naturförvaltningen vill betona att det är stor brist på parkmark i denna stadsdel och stora barriärer som gör det svårt att nå parker och grönområden som är på lite längre avstånd. Den närmsta parken är Burgårdsparken dit det är ca 700 m och med stora barriärer emellan. Till Trädgårdsföreningen är det 1000 m och återigen en barriäreffekt. För att kunna planera för boende måste det finnas utemiljöer och lekyta i närheten. Miljöförvaltningen Luft Miljökvalitetsnormerna för kvävedioxid vad gäller framförallt dygns- men även till viss del timmedelvärdet riskerar att överskridas enligt stadens övergripande beräkningar i Ren Stadsluft. Miljöförvaltningen bedömer att det kommer att krävas omfattande beräkningar för att visa på situationen på den aktuella platsen men också hur den tillkommande bebyggelsen påverkar luftkvaliteten i närområdet, exempelvis vid befintlig förskola vid Baldersplatsen. Vår bedömning är att en så kallad 3-dimensionell beräkning kommer att krävas. Luftberäkningarna bör samordans med den som planeras för planerad nyetablering av förskola vid Baldersplatsen. Buller Området är mycket bullerutsatt och även om skyddande kontorsbebyggelse planeras behöver en bullerutredning göras som visar att gällande riktvärden klaras och att man kan skapa goda utemiljöer för de boende och en eventuell förskola. Förorenad mark Platsen är placerad där det tidigare låg en svavelsyra-fabrik under ca 60 år. Vid tidigare exploateringar inom området har undersökningar visat att föroreningshalterna orsakade av verksamheten och dess restprodukter kan vara mycket höga. Delar av det förre detta fabriksområde har sanerats, men inom andra delområden har föroreningar också lämnats kvar då sanering bedömts som allt för kostsam utifrån markanvändningen med kontor och parkering. Vi bedömer att de utredningar och den sanering som kommer att krävas för att säkerställa bostäder och förskola riskerar att bli mycket omfattande och dyra. Det är inget hinder för planarbetet i sig men en viktig förutsättning inför det fortsatta arbetet. Dagvatten En dagvattenutredning kommer att behöva tas fram. Anläggningar för omhändertagande av dagvatten från andra ytor än tak är anmälningspliktig åtgärd enligt miljöbalken. I en anmälan som hanteras av miljöförvaltningen, ska beskrivas vilken föroreningsbelastning som kan förväntas i dagvattnet som uppkommer på ytorna. Den ska också beskriva lämpliga lösningar för att eventuell rena dagvattnet, vilken reningseffekt de kan antas ha samt en kostnadsbedömning kring anläggande och drift av detta. Det är därför viktigt att beakta dessa faktorer och att ta fram ett färdigt förslag till dagvattenlösning redan i planskedet för att minimera krångel i byggskedet men också för att säkerställa att den föreslagna planens markanvändning tillåter en sådan anläggning som krävs. Naturmiljö I Fattighusån/Mölndalsån finns knölnate som är en art som har starkt skyddsvärde. Det är viktigt att i det kommande planarbetet säkerställa att denna population inte riskerar att påverkas negativt av den nya exploateringen. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 4(9)
Kretslopp och vatten Kretslopp och vatten avråder från genomförandet av planen. Detta då många av Kretslopp och vattens ledningar är dragna genom området och planen skulle leda till en massiv ledningsflytt. Denna ledningsflytt skulle orsaka risk för påverkan av en stor kombinerad ledning och därmed risk för utsläpp av avloppsvatten i Fattighusån. På grund av planområdets närhet till Fattighusån är även översvämningsriksen stor vid högvatten. Enligt skyfallsmodellen kommer maximalt vattendjup på delar av planområdet vara över en meter vid 100-årsregn. Trafikkontoret Trafikkontoret betonar att trycket på Ullevimotet och Ullevigatan kommer att bli stor under flera år framöver, inte minst när Västlänken byggs. Bedömning Styrande dokument Förslaget stämmer överens med översiktsplanen. Detaljplanearbetet har att förhålla sig till planeringsunderlaget Höga hus i Mölndalsåns dalgång (SBK, aktuell version). I norra Gårda finns flera pågående planarbeten för höga hus som planarbetet ska förhålla sig till. Arbetet med ett planprogram för norra Gårda kommer att utökas till att beröra hela Gårda. Programarbetet startar inom kort och ska hantera viktiga övergripande frågor och ge förutsättningar för detta planarbete. Stadsmiljö Gårda har historiskt varit en stadsdel för verksamheter och boende och är idag, med sitt centrumnära läge, strategiskt viktigt. Gårda kan erbjuda centralt placerade, stora och modernt utformade kontorsytor vilket det är stor efterfrågan på. Dock behöver kopplingarna till centrum förbättras, dels genom kollektivtrafiken men även stråken för gående och cyklister. I dag upplevs Gårda som isolerad från övriga staden omgiven av stora trafikleder i öster och evenemangsområdet i väster. Det finns även ett behov av att blanda upp kontorsområdet med t.ex. bostäder för att få en mer levande stadsdel. Det berörda området utgör kontorskvarteret som avgränsas av Ullevigatan i söder, Johan Willins Gata i öster, J Sigfrid Edströms Gata i norr och Gullbergsån i väster. I södra delen finns det parkering och torg samt en tvåvåningsbyggnad som inhyser restaurang. Vidare består komplexet av fyra sammankopplade femvåningshus med entréer och tillfarter från Johan Willins Gata. I väster öppnar sig kontorskomplexet med sina inglasade mittskepp mot Gullbergsån, som kantas av storvuxna träd, och gång- och cykelstråket i Ågången, men knappt några utgångar vetter hit. Det 230 m långa kvarteret erbjuder heller ingen allmän passage mellan Johan Willins Gata och åstråket. På andra sidan Gullbergsån ligger Stampens kyrkogård, en grön oas i denna del av staden. Stampens kyrkogård, ursprungligen Nya begravningsplatsen, med mur, kapell, lindalléer och flera märkliga gravmonument från 1800-talet är en av Göteborgs mest intressanta kyrkogårdsmiljöer. Den är upptagen i stadens bevarandeprogram. Området runt Fattighusån är av riksintresse för kulturmiljövård som en del av 1600-talsstaden. Utformning av nybyggnation, inte minst det höga huset, behöver studeras med hänsyn till dessa kulturhistoriskt värdefulla miljöer. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 5(9)
Öster om området ligger Göteborg Energis huvudkontor, tillbyggd 2012. Längre norrut på Johan Willins Gata är ett stort parkeringsgarage. Bilder från området Höga hus Stadsbyggnadskontoret har tagit fram ett planeringsunderlag för höga hus i Mölndalsåns dalgång, en studie som sträcker sig från norra Gårda och till stadens gräns mot Mölndal. Område kring Ullevimotet bedöms som lämpligt för att pröva högre bebyggelse. Högre bebyggelse får här ett stöd i topografi med Överåsbergen och Jakobsdal i öster samtidigt som den, med placering väster om E6/E20, inte tränger sig på sluttningarna. Stadslandskapet är också så storskaligt att det tål högre husvolymer. Området är en del av staden där det idag mestadels finns kontor, även om andelen bostäder ökar. Planeringsunderlaget lyfter även fram aspekterna som är viktiga att beakta och ha med sig i arbetet för att stärka stadsbyggnadskvaliteter i området. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 6(9)
De berörda fastigheterna är i gränszonen till ett område där kontoret bedömer att motiv finns för att pröva högre bebyggelse. Bedömningen om hur högt och tätt det är lämpligt att bygga i området behöver föregås av fördjupade stadsbilds- och gestaltningsstudier samt solstudier och studier av lokalklimat. Fastigheter Gårda 13:6 och Gårda 13:1 Teckenförklaring zoner enligt övergripande aspekter: 2 Motiv finns. En relativt tät struktur av höga hus bedöms som lämpligt. 3 Visst motiv finns. En glesare struktur av högre hus kan vara lämpligt 4 Motiv för höga hus är svaga. Utdrag ur riktlinjer från planeringsunderlaget för höga hus i Mölndalsåns dalgång (SBK 2015) Fastigheterna ligger inom tre zoner i de riktlinjer som tar ställning till övergripande aspekter i staden. Trafik och parkering Området ligger intill stora trafikleder och kan enkelt nås med bil. Inom kvarteret finns underjordiskt garage och i närheten större parkeringsgarage/ytor. Inom 250 m västerut finns hållplats för fyra spårvagnslinjer, 1, 3, 6, 8, och ännu närmare söderut eller västerut busshållplats. Längs med Gullbergsån löper ett välanvänt cykelstråk som utgör pendlingscykelnät enligt stadens cykelprogram. Tillgänglighet och parkering inom området behöver utredas tillsammans med de andra pågående projekten som medför många nya kontorsplatser och nya bostäder. Utredningen behöver visa på möjligheter till lägre P-tal. Under flera år framöver kommer flera stora infrastruktur- och stadsbyggnadsprojekt att pågå inom centrala Göteborg, inte minst Västlänken, vilket kommer att öka trycket på Ullevimotet och Ullevigatan. Under den perioden är det svårt med omfattande ombyggnationer för att göra Ullevigatan till en mer stadsmässig gata. Förutsättningar till detta behöver studeras i planprogrammet och det är viktigt att ev. kommande planläggning av det berörda området förhåller sig till detta/försvårar inte för detta. Teknisk försörjning och mark Fastigheten ligger intill Gullbergsån. Den obebyggda delen av området, torget, parkeringen samt stråket längs med vattnet ligger lågt och inom riskområde för översvämningar. Inom den bebyggda delen ligger marken på + 2.9. Grunden består av lera med 50-60 m mäktighet. Under leran finns 20-30 m sand. Närmast Mölndalsån ligger 3-7 m fyllning på leran. Det finns risk för sättningar. Det är lågriskområde för radon. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 7(9)
Område längs med ån och särskilt torget och parkeringen i södra spetsen av fastigheten har flera ledningsrätter och servitut. Kretslopp och vatten avråder från planläggning då genomförandet av föreliggande förslaget skulle innebära omfattande riskabla ledningsflytt. Omfattande markmiljöundersökning, geoteknisk utredning, luftmiljöutredning, bullerutredning, dagvattenutredning kommer att krävas i planarbetet. Göteborgs Energis huvudkontor har ett reservkraftverk vars ev. bullerpåverkan vid provkörning och vid drift behöver utredas. Behov av förskola /bostäder med särskild service Det finns flertal mindre förskolor inom räckhåll, den närmaste precis väster om området med ett tillfälligt bygglov, men den tänkta omfattningen på bostäder föranleder nya behov. En integrering av förskolan inom det berörda området behöver föregås av en noggrann studie av hur man tillgodoser kvalitativa utemiljöer och de rådande miljökvalitetsnormerna. Sociala förutsättningar Ett tillskott av bostäder i området är i linjen med kontorets ambitioner. Den önskade utökningen med bostadsinnehåll genom påbyggnad av befintliga kontorshus norr om det tänkta höghuset kan bidra till att det upplevda avståndet till bostadskvarteret i norr minskar, inte minst om entrévåningen aktiveras genom andra publika funktioner. Social konsekvensbedömning och barnkonsekvensbedömning måste göras i tidigt skede med särskilt beaktande av bostädernas och förskolans förhållande till omgivande kvarter och områdets kvaliteter. Miljökonsekvenser - underlag för behovsbedömning Fattighusån som står i förbindelse med Gullbergsån är ekologiskt särskilt känsligt område. I Fattighusån/Mölndalsån finns knölnate som är en art som har starkt skyddsvärde. Det är viktigt att i det kommande planarbetet säkerställa att denna population inte riskerar att påverkas negativt av den nya exploateringen. Inom området finns det föroreningar, som inte har sanerats tillräckligt vid tidigare byggnationer. I det fortsatta arbetet kommer det krävas utredningar och sanering för att säkerställa bostäder och förskola. Dessa arbeten riskerar att bli mycket omfattande och dyra. För att säkerställa att miljökvalitetsnormerna för luftmiljö klaras i området, behöver omfattande beräkningar göras i planarbetet, för att visa på situationen på den aktuella platsen, men också hur den tillkommande bebyggelsen påverkar luftkvaliteten i närområdet. Även bullerutredningen behöver göras för att säkerställa markanvändning bostäder och förskola. Projektet bedöms preliminärt inte föranleda betydande miljöpåverkan. Samband och beroenden Planprogrammet som avses påbörjas inom kort kommer att vara vägledande för flertal frågor som behöver lösas inom området. Detaljplanearbetet behöver förhålla sig till planeringsunderlaget för höga hus i Mölndalsåns dalgång. Höjden på och samspelet mellan de befintliga och planerade byggnaderna i området ska studeras vidare under planarbetets gång. I Gårda finns nu flera pågående planarbeten för höga hus som planarbetet ska förhålla sig till. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 8(9)
Ekonomi för planarbetet Planarbetet kan utföras inom kontorets budget. Planavtal kommer att tecknas med intressent. Slutsats Kontoret ser positivt på ett tillskott av bostäder i området som i övrigt mest består av verksamheter i form av kontor. Även nya kontorsytor är efterfrågade i detta centrala läge. Det är dock viktigt att noga studera samspelet mellan kontorskomplexet och bostäderna/förskolan i kvarteret, för att åstadkomma de bästa förhållandena för boende/förskolemiljön. Sol- och lokalklimatstudier är viktiga i tidigt skede, så att de kan bli vägledande för utformningen och organisation av kvarteret. Det är viktigt att i planarbetet studera ändrad utformning och användning av entrévåningen för att möjliggöra bättre kopplingar mellan Johan Wallins gata och Ågången samt komplettera med service. Social konsekvensbedömning och barnkonsekvensbedömning måste göras i tidigt skede med särskilt beaktande av bostädernas och förskolans förhållande till omgivande kvarter och områdets kvaliteter. Även omfattande markmiljöundersökning, geoteknisk utredning, luftmiljöutredning, bullerutredning, dagvattenutredning kommer att krävas i planarbetet. Det kommande programarbetet behövs för att kunna reda ut programfrågorna av övergripande karakter. Samarbete och samverkan med andra pågående och kommande planarbeten i området är avgörande för att skapa ett sammanhållet område med bra kopplingar till omgivning. Avsteg från riktlinjerna i planeringsunderlaget för höga hus kan möjligen göras men detaljplanearbetet får utreda i vilken utsträckning. Det är särskilt viktigt att studera husets höjd och utformning i förhållande till de andra planerade höga hus i området gällande stadsbilden sett från omgivningen på nära och längre håll. Det planerade höghuset kommer exempelvis hamna tydligt i fonden på en vy från Drottningtorgsbron längs med Fattighusån, så den visuella påverkan på riksintresset för kulturmiljövård Göteborgs Innerstad är viktigt att studera och beskriva. För en så hög byggnad som det föreslås är gestaltningen avgörande för samspelet med omgivningen och är av stort allmänt intresse. Därför vill kontoret i det inledande planarbetet även se någon form av konkurrensutsättning av det arkitektoniska uttrycket, t.ex. i form av tävling eller parallellt uppdrag. Villkor för planarbete är att utredningar och ställningstaganden gällande de strategiska frågorna så som trafik, kollektivtrafik och parkering i Gårda som helhet samt strategier för omvandlingen av Ullevigatan är gjorda. Förslag till beslut Planbesked Positivt Startplaneår Senast 2018 Sandra Trzil Planarkitekt Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Förprövningsrapport Sida 9(9)