1(12) Samhällsbyggnad Daniel Nordholm daniel.nordholm@arjang.se Datum 2017-06-10 BOM 2017/70 Ändring av detaljplan (stadsplan) för HÖGALID Töcksfors Årjängs kommun Värmlands län Upprättad februari 2017, reviderad inför granskning 2017-06-10 PLANBESKRIVNING GRANSKNINGSHANDLING STANDARDFÖRFARANDE ENLIGT PBL 2010:900 Årjängs kommun Postadress Samhällsbyggnadsavdelningen Box 906 672 29 Årjäng Besöksadress Storgatan 66 Telefon 0573-141 00 vx Fax 0573-127 40 E-post kommun@arjang.se Webbplats www.arjang.se Organisationsnr 212000-1835 Bankgiro 117-3244
2(12) HANDLINGAR Planens handlingar består av: Denna planbeskrivning samt förslag till ändring av plankarta för del av Högalid Samrådsredogörelse Detaljplanen ska läsas tillsammans med underliggande, gällande detaljplan varför dessa handlingar också finns tillgängliga Planbeskrivning för stadsplan Högalid, laga kraft 1978-05-26. Plankarta för stadsplan Högalid, laga kraft 1978-05-26. Övriga handlingar av intresse är: PM Geoteknik Töcksfors Solängen, Sweco Civil AB, 2017-03-10 Bullerutredning gällande detaljplaneändring, Sweco Environment AB, Töcksmarks Stom 6:18 Töcksfors, 2017-03-08 Behovsbedömning, Årjängs kommun, rev 2017-04-12 PLANPROCESSEN Planen bedöms vara av litet intresse för allmänheten då ändringen syftar till att justera våningsantalet för en del av planområdet samt möjligheten till annan placering av byggnader. Planen bedöms vara i linje med översiktsplanens intentioner. Därför bedöms planen kunna handläggas med ett standardförfarande enligt PBL 2010:900. BAKGRUND OCH MOTIV TILL PLANÄNDRING Det finns en gällande detaljplan (stadsplan) för området Högalid i Töcksfors. Planen möjliggör bland annat ett område för bostadsändamål som berör fastigheterna Töcksmarks-Stom 6:18 och 6:17. Den byggrätt som finns i denna plan har utnyttjats maximalt. 6:17 E18 6:18 Ovanstående karta visar de fastigheter som berörs av ändringarna, dvs Töcksmarks Stom 6:17 och 6:18. Fastighetsägaren till Töcksmarks-Stom 6:18 har inkommit med en förfrågan om planbesked att ändra högsta tillåtna våningsantal för bostadsbebyggelsen från en våning till tre våningar. Sökanden önskar även en flexiblare byggrätt som möjliggör en friare placering av husen, vilket också bedöms vara gynnsamt sett ut bullersynpunkt. De befintliga husen är i dåligt skick, bland annat angripna av mögel och fukt, och det bedöms inte finnas ekonomi i att renovera husen. Det finns ett
3(12) behov av fler lägenheter centralt i Töcksfors och aktuellt område bedöms som lämpligt med en högre bebyggelse som kan rymma fler lägenheter. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med planändringen är att öka våningsantal från en till tre våningar samt möjligheterna till en friare placering av byggnadskroppar inom kvartersmarken. Ändringarna bedöms vara i linje med gällande plans syfte samt att markanvändningen inte ändras utan kvarstår som bostadsmark. FÖRENLIGT MED 3, 4, 5 KAP MB Ändringen av detaljplanen bedöms vara förenligt med 3, 4 och 5 kap MB. PLANDATA MARKÄGOFÖRHÅLLANDEN Ingående fastigheter är Töcksmarks-Stom 6:18 som ägs av Årjängs bostadsbolag AB. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDE ÖVERSIKTLIGA PLANER Området är inte utpekat i översiktsplan 2050 men ligger i linje med översiktsplanens intentioner. Strandskydd gäller inte inom planområdet. DETALJPLANER, OMRÅDESBESTÄMMELSER OCH FÖRORDNANDEN För området gäller detaljplan (stadsplan) Högalid, laga kraft 1978-05-26. Delar av denna detaljplan har upphävts och ersatts av andra detaljplaner (se plankartan). Ovanstående bild visar gällande detaljplan.
4(12) KOMMUNALA BESLUT Kommunstyrelsen beslutade 2016-12-06 211 att ge uppdrag om att gällande detaljplan skulle ändras avseende byggnadshöjden. Bygg och miljönämnden beslutade 2017-02-15 att planen kan samrådas. BEHOVSBEDÖMNINGEN Kommunen bedömer att genomförandet av planändringen inte kan anses innebära sådan betydande miljöpåverkan som avses i 4 kap 34 PBL. FÖRESLAGNA ÄNDRINGAR Den gällande detaljplanen föreslås ändras i enlighet med nedanstående beskrivning. Ändringarnas geografiska avgränsning Ändringarna avser enbart området avsatt för bostadsändamål och fastigheten Töcksmarks Stom 6:18, se nedanstående karta där rödstreckad linje markerar den geografiska avgränsningen. Övriga delar av planen kvarstår utan ändringar. Föreslagna ändringar För Töcksmarks-Stom 6:18 så ökas våningsantalet från en (I) våning till tre (III) våningar. Delar av prickmarken (::::) justeras för att möjliggöra en större flexibilitet vid placering av de nya husen. Planbestämmelser har införts för att säkerställa lämpligheten för bostadsändamål med hänsyn till närheten till E18.
5(12) FÖRUTSÄTTNINGAR Befintlig bebyggelse Bebyggelsen inom Töcksmarks Stom 6:18 utgörs av nio enplanshus uppförda med vit och brun fasad samt svart tak. Bebyggelsen bedöms inte hysa några kulturhistoriska värden. Flygfotot visar området som det ser ut idag. Bebyggelsen inom Töcksmarks Stom 6:17 utgörs av en huvudbyggnad i två våningar och ett uthus placerat vid älven. Båda byggnaderna är uppförda med faluröda träpaneler, vita fönsterkarmar och nockar samt rött tegeltak. I väster finns ett av kommunens vårdboende, Solgården, som utgörs av ett antal sammanbyggda tegelbyggnader i två till tre våningar. Kulturmiljö Området är utpekat i länsstyrelsens Kulturmiljöprogram (Töcksfors) och beskrivs som bebyggelsemiljöer med kyrka och kyrkogård med medeltida ursprung, bruksherrgård, verksbyggnader samt övrig tidstypisk och välbevarad bebyggelse från 1800- och 1900-talen. Det kulturhistoriska värdet ligger dels i sammanhållna miljöbilder dels i de enskilda byggnadernas utformning, utförande, materialval och färgsättning. Planområdets belägenhet i förhållande till värdekärnan i ovanstående kulturmiljö bedöms dock inte inverka negativt på upplevelsen av densamma. Geotekniska förhållanden I samband med upprättande av detaljplan för Övre Slussen, som vann laga kraft 2005-05-20, och ligger norr om aktuellt planområde, gjordes en geoteknisk undersökning av det området. Denna plan möjliggör för bebyggelse i upp till 12 meter i byggnadshöjd och geotekniken bedömdes inte utgöra något hinder för denna typ av bebyggelse. Enligt jordartskartan (SGU) så utgörs både området Övre Slussen och aktuellt planområde av lera och silt, markerat med gult på kartan på nästkommande sida.
6(12) Bilden visar Jordartskartan från SGU där det gulaområdet utgörs av lera och silt. I området har geotekniska undersökningar tidigare utförts. Töcksfors 2:14. Översiktlig geoteknisk undersökning, utförd av GEOgruppen AB. Ärende nummer 01032, daterad 2001-02-15. Översiktlig kartering av stablitetsförhållanden i Värmlands län, Årjängs kommun, utförd av Sweco Civil AB, daterad 2015-11-30. I och med att den nu planerade ändringarna innebär att tyngre byggnader kan anläggas än dagens byggnader i en våning, har en ny geoteknisk undersökning (PM Geoteknik Töcksfors Solängen, Sweco Civil AB, 2017-03-10) genomförts i syfte att klaragöra jordlager- och grundvattenförhållanden i området. I nu utförd undersökning från mars 2017 har följande framkommit avseende jordlager- och grundvattenförhållanden, sättningar, stabilitet och grundläggning. Överst har fyllning påträffats, innehållande organiskt material, sand, silt och grus, med en mäktighet mellan ca 0,5-1,3 m. Därefter följer en torrskorpelera/ torrskorpesilt på djup mellan ca 1-2,6 m under markytan. Under torrskorpeleran/ torrskorpesilt, påträffas en siltig lera/ lerig silt vars mäktighet varierar med mellan ca 0-2 m. På djupet följer sedan en friktionsjord med moränkaraktär, som i sint ur vilar på berg. I en undersökningspunkt påträffades oljelukt ca 1,2 m under markytan. Provtagning och analys redovisas i separat rapport, avseende förorenad mark. Då analys av påträffade massor påvisade förhöjda föroreningshalter fick Sweco Environment AB i uppdrag av ÅBAB att undersöka detta närmare. Enligt ansvarig miljökonsult Sara Häller genomfördes grävning på platsen, där fynd av svarta massor uppdagades bestående av bränt material (plast, brädor, isolering etc). Resterna av materialet omhändertogs och provtagning genomfördes i schaktväggar och schaktbotten. Alla prover visade låga halter, och inget fynd av olja påträffades utan lukten uppkom av brandresterna. Påträffade brandrester såg ut att ha uppkommit från att grävning, eldning och utfyllnad har genomförts varför det inte finns anledning att misstänka ytterligare föroreningar inom området.
7(12) Stopp vid sondering har skett mot block eller förmodat berg på mellan ca 3,7 4,4 meter under markytan. Fri grundvattenyta har påträffats i två undersökningspunkter på ca 2,3 och 2,9 meter under markytan. Jorden utgörs av finkorniga sediment med varierande lagringstäthet. Sättningar ska förväntas kunna uppkomma vid belastningsökningar. Totalstabiliteten för området bedöms vara tillfredställande. Enligt samtal med Anders Nilsson, Sweco 2017-04- 05 framkom att förekomst av berg i dagen mellan byggrättens utbredning och Dalslands kanal gör att skredrisken är försumbar. Grundläggning av nya byggnader med upp till två plan bedöms möjligt att utföras ytligt på helt styv bottenplatta. Större tyngre byggnader erfordrar djupgrundläggning, alternativt urschaktning av lösa jordmassor. Alla schaktarbeten ska bedrivas med hänsyn till aktuell jordart och rådande grundvattenyta. Med nuvarande underlag bedömer Sweco Civil AB att inga hinder eller allvarliga restriktioner med avseende på de geotekniska förutsättningarna finns för detaljplanens genomförande. Ovan: Undersökningsplan borrhål. Buller Då området är utsatt för buller från E18 har en bullerutredning 1 utförts för att avgöra om och i så fall vilka åtgärder som krävs för att uppnå gällande förordning avseende trafikbuller (2016:216). I rapporten har bullerpåverkan från E18, Sveavägen och Solängsvägen tagits med för både nuläge (2017) och framtid (2040). 1 Bullerutredning gällande detaljplaneändring, Töcksmarks Stom 6:18 Töcksfors, Sweco Environment AB, 2017-03-08
8(12) Beräkningar har utförts för att se på påverkan vid olika placeringar av byggnader i upp till tre våningar inom planområdet i enlighet med vad detaljplaneförslaget möjliggör. Beräkningsresultatet visar på att båda alternativen är möjliga att genomföra ur bullersynpunkt och att bullerförordningen kan klaras. Bullernivåerna vid fasad för byggnaderna närmast E18 uppnår framför allt höga ekvivalentnivåer men kan klaras genom att bygga genomgående lägenheter med hälften av bostadsrummen mot sida där 55 dba ekvivalent och 70 dba maximal ljudnivå klaras. Man behöver också anordna en gemensam uteplats orienterad mot tyst sida som samtliga lägenheter ska ha tillgång till. Ytterligare åtgärder för att dämpa bullerpåverkan som till exempel plank eller vall mot E18 kan bidra till att sänka bullernivåerna inom området.
9(12) Se vidare rapporten för ytterligare information rörande buller. Det är enligt bullerutredningen möjligt att klara de krav som finns i Förordning (2015:216) om trafikbuller vid bostadsbyggnader. På minst två sätt kan nya bostadshus uppföras som klarar gällande nivåer för trafikbuller och möjlighet till genomgående lägenheter med hälften av respektive lägenhets bostadsrum mot tyst sida. Att gällande krav uppfylls säkerställs vid bygglovsprövningen. Ovan: Ekvivalentbullernivåer, placeringsalternativ 1. Ovan: Ekvivalentbullernivåer, placeringsalternativ 2. Risker
10(12) E18 utgör rekommenderad väg för farligt gods. I samband med upprättandet av detaljplanen för Turistgården ca 500 meter västerut så gjordes en bedömning av riskerna förenade med E18 och farligt gods. Sannolikheten för sträckan förbi turistgården bedömdes ha lägre sannolikhet för att en olycka med farligt gods ska ske än 0,000856 st per år, dvs mycket låg. En kompletterande riskbedömning 2 har utförts för denna detaljplan. Utredningen visar på att det är möjligt att uppföra bostäder inom ändringsområdet under förutsättningar att följande frågor beaktas och säkerställs genom planbestämmelser: Avstånden nedan avser avstånd mellan E18:s närmaste vägkant och bebyggelse för bostäder. På avstånd över 150 meter kan bebyggelse utföras utan särskilda krav på säkerhetshöjande åtgärder. Nedanstående säkerställs genom planbestämmelser. < 30 meter: - Bebyggelsefritt. - Obebyggda ytor ska utformas så att de inte uppmuntrar till stadigvarande vistelse. Exempel på lämplig markanvändning inom ytor som inte ska uppmuntra till stadigvarande vistelse är gång- och cykelväg, lokalgata, markparkering, park- och naturområden samt områden som skyddar mot störning, exempelvis bullervall och plantering. < 40 meter: - Fasader som vetter direkt mot E18 utan framförliggande bebyggelse ska utföras så att de begränsar risken för brandspridning in i byggnaden under den tid det tar att utrymma (minst 30 minuter). Utformningen ska verifieras utifrån strålningsberäkningar (dimensionerande scenario: olycka med brandfarlig vätska). Hela planområdet: - Minst en av utrymningsvägarna, för lokaler där personer vistas stadigvarande, ska placeras och utformas så att utrymning kan ske till säker plats vid olycka på E18. Åtgärden ska vidtas för ny bebyggelse som vetter direkt mot E18 utan framförliggande bebyggelse. - Friskluftsintag ska placeras mot en trygg sida, dvs. på byggnadernas tak eller bort från E18. För byggnader med tilluft genom uteluftsventiler ska det finnas möjlighet att manuellt stänga uteluftsventilerna. Åtgärden ska vidtas för ny bebyggelse som vetter direkt mot E18 utan framförliggande bebyggelse. - Mekanisk ventilation ska utföras med central nödavstängning (manuell). Åtgärden ska vidtas för ny bebyggelse som vetter direkt mot E18 utan framförliggande bebyggelse. Vatten och avlopp Det finns kommunala VA-ledningar (drickvatten, spillvatten och dagvatten) inom planområdet. Dessa ledningar ska om möjligt fortsatt ha nuvarande dragning. Dock läggs de inte fast med ett u-område för att inte begränsa möjligheterna att placera bebyggelsen. Behöver ledningarna flyttas ska flytt samt eventuella servitut/ ledningsrätt bekostas av exploatören, se vidare under genomförandefrågor. 2 Riskbedömning Töcksmarks-Stom 6:18 (del av Högalid), Töcksfors, Brandskyddslaget 2017-06-08.
11(12) Ändringen möjliggör fler bostäder än nuläget och detta skapar ett ökat tryck på kommunens vatten och spillvatten. Kapaciteten i Töcksfors vattenverk är dålig och behöver förstärkas. Det pågår ett projekt som möjliggör för fler anslutningar till verket. Kapaciteten i avloppsverket bedöms dock inte vara några problem. KONSEKVENSER AV PLANENS GENOMFÖRANDE Ändringarna innebär att byggrätten i våningar inom Töcksmarks Stom 6:18 kan höjas från dagens en våning till tre. Höjden på byggnaderna blir samma som för vårdboendet Solgården. Bebyggelsen norr om Sveavägen utgörs av flerbostadshus i två våningar. Ändringarna bedöms inte medföra några negativa konsekvenser för kulturmiljön kring kyrkan utan den nya höjden samspelar med omgivande bebyggelse. Ändringen innebär ingen skillnad i avstånd mellan bebyggelsen och E18 utan avståndet blir det samma. Bullerutredningen som genomförts inom ramen för planarbetet visar på möjliga lösningar av placering av byggnader så att gällande bestämmelser om buller ( Bullerförordningen ) kan klaras. BESKRIVNING AV PLANENS GENOMFÖRANDE ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Samråd bedöms kunna ske under april/maj 2017. Granskning bedöms kunna ske under juni 2017. Antagande bedöms kunna ske under augusti/september 2017. Efter att planen vunnit laga kraft, vilket inträffar 3 veckor efter att planen antagits om beslutet inte överklagas, kan bygglov sökas och medges med stöd av planen. Genomförandetid Gällande detaljplans (stadsplan för Högalid) genomförandetid har gått ut. Planändringens genomförandetid är fem (5) år från det att ändringen vinner laga kraft. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning, genomförandeanläggning m.m. Planförslaget berör redan planlagd kvartersmark och inga fastighetsrättsliga frågor är aktuella. Servitut För att säkra kommunens VA-ledningar kan servitut eller ledningsrätt behöva upprättas. Detta initieras och bekostas av exploatören. EKONOMISKA FRÅGOR Planekonomi Exploatören (Årjängs Bostadsbolag AB) står för samtliga kostander i samband med upprättandet av planen enligt upprättat planavtal. Behöver kommunens VA-ledningar (VSD) flyttas för att kunna genomföra planen ska detta bekostas av exploatören. Ingen planavgift ska utgå vid lovgivning enligt PBL. Inlösen och ersättning Ändringen utlöser inget behov av intrång eller ersättning.
12(12) MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Handlingarna har upprättas av kommunarkitekt Karin Manner (fram till mars 2017) och kommunarkitekt Daniel Nordholm (från och med mars 2017). Samråd har skett med tjänstemän inom samhällsbyggnadsavdelningen. Daniel Nordholm Kommunarkitekt Årjängs kommun