1 Seminarium i entreprenadrätt: Byggprogrammet Jan Leidö 1. Syfte och instruktioner Syftet med seminariet är att introducera er till centrala frågor inom entreprenadrätten. Detta inkluderar rättigheter och skyldigheter under pågående arbete som kan vara lätta att glömma bort och situationer där det praktiska arbetet på entreprenaden är tätt sammanlänkat med de juridiska frågorna. Fundera utifrån egen erfarenhet hur ni skulle lösa eller undvika dessa problem rent praktiskt i ert arbete. Fundera sedan hur detta förhåller sig till juridiken. Finns det en koppling mellan dessa och kanske en praktisk lösning på de juridiska problemen? Seminariet behandlar även komplicerade juridiska frågor som aktualiserar frågor om det praktiska arbetet med entreprenaden. Ett syfte med seminariet är därmed att visa kopplingen mellan praktik och juridik och hur er egen erfarenhet kan hjälpa er att undvika juridiska problem. Inför seminariet: Arbeta i era basgrupper och lös uppgifterna innan seminariet. Under seminariet ska ni vara redo att redovisa och diskutera uppgifterna. Under seminariet har basgruppen ansvar att fördela ordet så att hela basgruppen kommer till tals. 2. Material Svensk byggtjänst, Allmänna bestämmelser och andra standardkontrakt inom byggsektorn (2011) Jan Ramberg & Christina Ramberg, Allmän avtalsrätt 34 41, 237 247 (10:e uppl., Wolters Kluwer: Stockholm 2016). Bifogas. När standardavtalen hänvisar till lagtext så kan ni hitta lagtexten via: www.lagen.nu eller via databasen Zeteo (nås via www.ub.umu.se).
2 Rättsfall (sök efter rättsfallen i databasen Zeteo, nås via www.ub.umu.se) NJA 1992 s 130 NJA 2009 s 388 NJA 2015 s 110 När det gäller rättsfall så är ett tips att läsa dem bakifrån. Den högsta instansen, i dessa fall Högsta Domstolen, som är av störst rättslig betydelse återfinns i slutet av domen. Det är högsta domstolens domskäl som har prejudicerande verkan. 3. Uppgifter 3.1 Uppgift 1 Nisses entreprenad AB (E) har ingått entreprenadavtal med NyBo (B) om ett parkeringsgarage för 200 platser. Av kontraktet framgår att det är fråga om en generalentreprenad och att AB 04 tillämpas. Vidare framgår att alla eventuella tvister skall lösas av allmän domstol, att entreprenören har under fullt ansvar för entreprenadprojektets funktion under garantitiden, samt att arbetet utförs mot fast pris (85 milj. kr) med indexreglering (konsumentprisindex). Garantitiden är fem år för arbete och två år för material (från entreprenadens godkännande vid slutbesiktning). NyBo vill att Nisses entreprenad utformar taket på ett sådant sätt att det kan användas till stadsodling. Från parkeringsgaraget skall det finnas möjlighet att enkelt ta sig upp på taket. Parkeringsgaraget skall vara färdigt för slutbesiktning den 1 maj 2015. a. Under pågående arbete med entreprenaden blir ni en dag kontaktade av beställaren som meddelar att de beslutat sig för att utföra vissa tilläggsarbeten på entreprenaden. Det kommer dock inte att påverka er, eftersom beställaren har ingått avtal med en annan entreprenör som kommer utföra dessa tilläggsarbeten. Ert uppdrag är därför att bereda plats för experten. Nisses Entreprenad är dock inte särskilt förtjust i detta. Dels så vill Nisse ha arbetet själv och dels så kommer det försvåra utförandet av entreprenaden. Hur bemöter ni NyBo? b. Vid pålningsarbeten uppstår skada på grannfastigheten. Nisses entreprenad undrar om de eller NyBo som är fastighetsägare kan bli ersättningsskyldiga för detta? Hur kan Nisses entreprenad slippa ansvar? c. Välkommen till framtiden. Parkeringsgaraget blev klart i tid, godkändes utan anmärkningar vid slutbesiktning, samt betalades. Det är nu juni 2021 och NyBo upptäcker att odlingen på taket orsakat allvarliga
fuktskador i taket på parkeringsgaraget. En utredning visar att det beror på takets konstruktion som har låtit fukt från odlingen tränga in i taket. Omfattande reparationer är nödvändiga. NyBo anser att Nisses entreprenad skall stå för detta. Nisses entreprenad anser för det första att garantitiden har gått ut och för det andra att de endast utförde vad beställaren begärde, ett parkeringsgarage med odlingsbart tak. Vad anser ni om detta? Tillämpa gällande rätt som den såg ut vid avtalets ingång (inkl. de nu gällande allmänna bestämmelserna). 3.2 Uppgift 2 a. TinyApps AB ingick 2007 ett avtal om generalentreprenad med Fehlbergs AB angående uppförande av nya kontorslokaler i Umeå. Mellan parterna tillämpades entreprenadavtalet AB 04. Kontorslokalerna var färdiga i augusti 2009 och TinyApps AB flyttade in i lokalerna efter slutbesiktningen i september samma år. I september 2015 upptäcks omfattande fuktskador i fastigheten. En undersökning av fastigheten visar att detta beror på att entreprenören gjutit betongplattan på ett 50 mm tjockt markisoleringslager av frigolit med öppna skarvar så att fukt har tagit sig in i betongen. Fehlbergs slår ifrån sig och menar att det vare sig framgår av beskrivningar, ritningar eller kontraktet att de skulle gjort på ett annat sätt. Fehlbergs menar att TinyApps i så fall får vända sig till konsulten som gjorde underlaget. Innan TinyApps går vidare vänder de sig till er och undrar hur ni skulle bedöma utgången i fallet? b. Utgå från att det istället varit fråga om en mycket delad entreprenad där Grus & Gnejs AB har gjort markarbetena och Fehlbergs AB resten av entreprenaden. Mellan TinyApps AB och Grus & Gnejs AB har entreprenadavtalet AB 04. Markarbetet slutbesiktades utan anmärkningar. I samband med upptäckten av fuktskadan uppmärksammas att dräneringslagret utförts felaktigt. Lagret med dränerande material i form av makadamm fraktion 8 16 mm är endast 50 mm och har inte komprimerats väl. Dräneringsledningen utanför grundkonstruktionen har inte en tillräcklig lutning. Därför har en vattenpöl samlats under plattan, vilket har medverkat till fuktskadan. Det går dock inte att avgöra till vilken del fuktskadan beror på Grus & Gnejs AB respektive Fehlbergs AB. Hur skulle ni råda TinyApps AB att gå vidare med detta? 3.3 Uppgift 3 För Linda och Ove Marklunds räkning uppfördes 2009 ett enfamiljshus på Tomtebo, Umeå. Totalentreprenör var Stavaträskhus och mellan parterna tillämpades entreprenadavtalet ABS 09. Huset uppfördes med s.k. enstegstätad, odränerad putsad fasad. Väggarna är byggda i ett stycke, utan 3
mellanliggande luftspalt. Konstruktionen består av fasadputs på ett lager cellplast som är klistrad på en kartongklädd gipsskiva, innanför detta träreglar med mellanliggande isolering och träsyllar, plastfolie, samt innerst en gipsskiva. Huset slutbesiktades i november 2009 utan anmärkningar. Under åren 2010 2012 uttalade sig Sveriges Tekniska Forskningsinstitut flera gånger om det olämpliga med konstruktionen och konstruktionen har därefter ansetts som olämplig. Linda och Ove Marklund är oroliga för att konstruktionen skall leda till mögel och röta och vänder sig till er med frågor om hur de bör gå vidare. Hur skulle ni bedöma utgången i fallet? 3.4 Uppgift 4 Jeanette Lundmark-Marklund i Skellefteå bedriver inom ramen för sitt företag Lundmark-Marklund konsulttjänst AB, med säte i Skellefteå, konsultverksamhet inom entreprenadbranschen. Lundmark-Marklund konsulttjänst AB blev kontaktade av Arcticgruppen AB under våren 2013. Arcticgruppen hade förvärvat en tidigare industrifastighet på Marielund i Umeå med syfte att omvandla och utveckla fastigheten mot såväl handel som annan privat och offentlig verksamhet. Arcticgruppen ville att Lundmark-Marklund konsulttjänst skulle projektera ritningarna avseende huvudbyggnaden som. Parterna ingick avtal i juni 2013. En bit in i uppdraget uppstår en dispyt rörande avtalets innehåll. Lundmark-Marklund konsulttjänst har påbörjat projektering av den omliggande marken på fastigheten, särskilt med avseende på att skapa en trevlig utomhusmiljö. När Arcticgruppen får höra om detta undrar de vad Lundmark-Marklund konsulttjänst håller på med? Uppdraget är att projektera den stora industribyggnaden på fastigheten för handel och annan verksamhet, inte fundera vilka träd som ska planteras. Lundmark-Marklund konsulttjänst menar dock att enligt avtalet så avser uppdraget projektering av på fastigheten Marielund 1:3. Arcticgruppen menar att de hela tiden har varit tydliga om att uppdraget avser endast själva byggnaden. Uppenbarligen har det fallit bort ett ord i meningen som ska lyda projektering av huvudbyggnaden på fastigheten Marielund 1:3. Lundmark-Marklund konsulttjänst står dock på sig och kräver att få projektera hela fastigheten. Under pågående arbete inser Lundmark-Marklund konsulttjänst att Arcticgruppen måste tänkt fel. Enligt såväl förfrågningsunderlag som kontrakt så ska konsulten projektera en labblokal i byggnaden. Byggnaden tillhörde tidigare i sin helhet ett internationellt läkemedelsbolag som ville avveckla fastigheten och renodla sin verksamhet i Umeå till FoU-verksamhet. I köpeavtalet mellan läkemedelsbolaget och Arcticgruppen infördes därför ett villkor om att Arcticgruppen skulle iordningsställa en labblokal åt läkemedelsbolaget, som uppfyllde vissa krav, antingen i den aktuella lokalen eller annan likvärdig lokal som Arcticgruppen disponerar över. Problemet är 4
att Arcticgruppen inte kan ha tänkt igenom fastighetens olika verksamheter ordentligt och inte heller de krav på labblokalen som är angivna i avtalet mellan läkemedelsbolaget och Arcticgruppen. Pga. byggnadens utformning och de planerade verksamheterna så är den enda möjliga placeringen av labblokalen i anslutning till den planerade matvaruaffären. Lundmark- Marklund konsulttjänst inser nu att detta kommer orsaka en hel del problem. (1) Matvaruaffärens kylanläggningar måste placeras i den del av byggnaden som måste angränsa till labblokalen. Dessa kylanläggningar kommer påverka temperatur, vibrationer och ljud i den angränsande labblokalen. Som det framgår av avtalet mellan läkemedelsföretaget och Arcticgruppen så är toleransen för vibrationer, ljud och temperaturpåverkan extremt låg, vilket kommer ställa extrema krav på sådan isolering. Om verksamheterna ska placeras intill varandra så kommer detta kräva mycket stora och kostsamma ändringar i den befintliga konstruktionen, såväl väggar som grundkonstruktion. (2) Enligt avtalet mellan läkemedelsbolaget och Arcticgruppen ställs väldigt höga krav på säkerheten i form av skalskydd med larm, begränsat tillträde m.m. Vidare framgår att labblokalen skall hållas avskild från utrymmen där obehöriga personer cirkulerar i en större omfattning. Dessa villkor kommer inte kunna uppfyllas om matvaruaffären och labblokalen placeras vägg i vägg. Den enda rimliga lösningen är att projektera för en annan verksamhet i den aktuella lokalen som inte har lika strikta krav. Lundmark-Marklund konsulttjänst inser att Arcticgruppen inte kommer bli nöjda, men fortsätter ändå att projektera på labblokalen i två veckor innan de tar mod till sig och kontaktar Arcticgruppen för att förklara hur det ligger till. Helt riktigt så blir inte Arcticgruppen nöjda. Arcticgruppen poängterar dels att de förbundit sig att ordna en labblokal med de aktuella kraven åt läkemedelsbolaget och att Arcticgruppen hyrde ut sin enda relevanta alternativa lokal för en vecka sedan, så att det kommer bli väldigt kostsamt att hitta en lokal åt läkemedelsbolaget, dels att Arcticgruppen inte skulle fått ändra i detaljplanen och fått bygglov om det inte vore för att de lovade att bygga en labblokal i byggnaden. Nu måste Arcticgruppen hitta en annan lösning för läkemedelsbolaget, förklara läget för kommunen, samt försöka hitta en annan hyresgäst som inte ställer lika höga krav på miljön men som heller antagligen inte kommer att betala lika mycket. Arcticgruppen förstår inte varför inte Lundmark-Marklund konsulttjänst inte sa något om detta från början, problemet måste väl ha varit lika klart då och Lundmark- Marklund konsulttjänst hade tillgång till avtalet mellan läkemedelsbolaget och Arcticgruppen. Arcticgruppen drog på sig en massa onödiga kostnader pga. detta. Dessutom vill Arcticgruppen inte betala för de två veckorna som Lundmark-Marklund fortsatte med arbetet efter att de insåg problemet. Lundmark-Marklund konsulttjänst anför att de trodde att Arcticgruppen 5
hade tänkt igenom detta innan och menar att de inte kan hållas ansvariga och ska ha ersättning för allt arbete. När konsultuppdraget var avslutat i januari 2014 fortsatte problemen. När entreprenören Fehlbergs AB håller på med arbetet på huvudbyggnaden och kopplar in alla säkerhetssystem så går brandlarmet igång efter en liten stund. Efter en tids eftersökningar av en oberoende part visar det sig att orsaken är ett feldimensionerat ventilationssystem som leder till att brandlarmet går igång. Entreprenören har utfört arbetet fackmässigt och felet visar sig ligga i de ritningar som Lundmark-Marklund konsulttjänst projekterat; det visar sig att konsulten återanvänt de delar av ritningarna som avser ventilationssystemet från en lagerlokal, med helt andra krav på ventilation, av en helt annan storlek än den aktuella byggnaden. Nya ritningar behöver projekteras för ventilationssystemet och arbetet göras om. Arcticgruppen vill därför låta Lundmark-Marklund konsulttjänst stå för dessa ökade kostnader, som uppgår till 10 miljoner kr. Lundmark-Marklund konsulttjänst hävdar i första hand att Arcticgruppen godkände ritningarna efter avslutat uppdrag och svär sig därigenom fria från ansvar. I andra hand hävdar Lundmark-Marklund att skadeståndet är orimligt högt med tanke på att kontraktssumman endast var 1.150 000 kr. Diskussionen om skadestånd tar inte slut där. När Arcticgruppen hörde om problemen från entreprenören så gav Arcticgruppen instruktioner till Fehlbergs om att de skulle fortsätta med arbetet. Arcticgruppen ansåg att det var bättre att få byggnaden färdig i tid, så kunde de ordna med brandlarmet senare eftersom de trodde att det bara var något fel på brandlarmet. Lundmark-Marklund konsulttjänst hänvisar till sina villkor och menar att Arcticgruppen är skyldiga att begränsa sin skada och att Arcticgruppen genom att låta Fehlbergs fortsätta med arbetet har förvärrat skadan. Därför ska Lundmark-Marklund konsulttjänst inte stå för hela den skada som har uppstått. Arcticgruppen påpekar dock att något sådant villkor inte finns med i avtalet. Lundmark-Marklund konsulttjänst inser då att de glömt föra in villkoret i avtalet, men anser ändå att de hur som helst inte kan stå för hela skadan i den här situationen. Parterna har tvistat sedan dess. a) Undersök vad som gäller om parterna avtalat om att ABK 09 skall gälla mellan parterna. b) Undersök vad som blir skillnaden ifall parterna inte avtalat om att ABK 09 skall gälla mellan parterna. Vilka risker ser ni fr.a. med att inte avtala om ABK 09 i dessa situationer? 6
7 3.5 Uppgift 5 Fehlbergs AB träffar den 1 september 2011 avtal (generalentreprenad) med Articgruppen om uppförande av en multiarena på Hamrinsberget i närheten av campus. I denna arena skall såväl idrottsevenemang och olika kulturella evenemang kunna genomföras. För avtalet gäller AB 04. Övriga kontraktshandlingar utgörs av huvudsakligen av kontrakt, ritningar och beskrivningar. Kontraktet innehåller bl.a. villkor om pris, tiden för utförande, garantitid, vite och en betalningsplan. Priset har bestämts till 245 milj. kr och är indexreglerat (konsumentprisindex gäller i enlighet med beställarens krav). Entreprenaden skall vara färdigställd för slutbesiktning senast den 31 mars 2013. Garantitiden är fem år för arbete och två år för material (från entreprenadens godkännande vid slutbesiktning). Vite utgår med 0,5 % av priset. Betalningsplanen säger att betalning skall ske vid fyra tillfällen: den 15 december 2011, den 15 maj 2012, den 15 oktober 2012 samt inom tio dagar efter entreprenadens godkännande. Betalning erläggs med 30 % av priset vid vart och ett av de tre första betalningstillfällena. Resterande del av priset erläggs vid det fjärde betalningstillfället. I samband med entreprenaden inträffar följande. a) Arbetet med kakelsättningen i omklädningsrummen försenas (ca två veckor). Förseningen beror, enligt underentreprenören (U1) som ansvarar för arbetet, väsentligen på två förhållanden. Dels svårigheter att i tid skaffa fram den typ av kakel som anges i byggbeskrivningen för vissa delar av omklädningsrummen, vilket i sin tur beror på att leverantören (ett danskt företag) har problem (bl.a. ett maskinhaveri) med tillverkningen. Dels oväntade svårigheter för U1 att få tag i kvalificerad arbetskraft (i tillräckligt antal). Arcticgruppen hävdar att man är berättigad till gottgörelse för förseningen. b) Perioden december 2011 till slutet av februari 2012 är ovanligt kall (medeltemperaturen för perioden är -17 C; under 26 dagar håller sig temperaturen under - 20 C). Vidare faller ca 80 cm snö från mitten av februari till mitten av mars. Anläggningens färdigställande försenas, enligt Fehlbergs till följd av ovannämnda förhållanden, med totalt fyra veckor. Arcticgruppen vill ha kompensation för förseningen. c) Vid slutbetalningen gör Fehlbergs gällande att han har rätt till ytterligare ersättning (utöver vad som följer av en uppräkning enligt avtalets index, totalt 250,8 milj. kr) med åtminstone 15 milj. kr. Som skäl anför Fehlbergs att kostnaderna för byggmaterial under entreprenadtiden i
genomsnitt stigit med närmare 20 % (18,5 % enligt officiell statistik). Arcticgruppen vägrar med hänvisning till avtalet. d) Ett drygt år (1 år och tio dagar) efter slutbesiktningen rasar delar av innertaket (lyckligtvis utan att någon person kommer till skada). Orsaken visar sig småningom huvudsakligen bero på att underentreprenören (U2) gjort vissa ändringar i konstruktionen, främst för att få bättre fästpunkter för belysningen. Detta har medfört att takets vikt ökat. De skruvar som använts har därvid kommit att blir för klena (underdimensionerade). Vid raset uppstår skador på golvbeläggningen (en s.k. plexipave-matta) som måste bytas ut (på 30 % av golvytan). Hallen måste till följd av de ovannämnda skadorna hållas stängd för reparation under ca fyra veckor. 8 Hur bedömer ni utgången i ovanstående förhållanden?