SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Kommunstyrelsens arbetsutskott Sammanträdesdatum 2017-04-05 62 KS 144/17 Godkännande av lokal- respektive blockhyresavtal för gruppbostad i Kikås Beslut Arbetsutskottets förslag till kommunstyrelsen Kommunstyrelsen godkänner det föreslagna lokal- respektive blockhyresavtalet och bemyndigar fastighetschefen på stadsledningsförvaltningen att teckna de båda hyresavtalen. Ärendet Av lokalresursplanen 2017 framgår att vård- och omsorgsförvaltningen har ett behov av såväl grupp- som servicebostäder de kommande åren. Förutom en ökad efterfrågan så finns även ett behov av att avveckla ett antal befintliga gruppbostäder i Rävekärrsområdet eftersom dessa ur arbetsmiljösynpunkt inte uppfyller gällande myndighetskrav. När det gäller omställningen av gruppbostäderna i Rävekärr så har den första gruppbostaden på Alebäcksgatan fasats ut i och med att gruppbostaden i Fågelsten stod klar för inflyttning 2016. Resterande tre boenden bedöms behöva avvecklas inom en snar framtid. Vård- och omsorgsförvaltningens behov av ytterligare grupp- och servicebostäder är också redovisat i förvaltningens boendeplan samt även i budget/plan för 2017-2019. På fastigheten Korsnäbben 1 som Mölndalsbostäder AB förvärvat av staden finns möjlighet att med stöd av gällande detaljplan uppföra en ny gruppbostad. Den blivande gruppbostaden som kommer att uppföras i 2 plan har en total yta om 532,6 kvm exkl. lägenhetsförråd. Ärendets behandling Stadsledningsförvaltningens tjänsteskrivelse daterad 20 mars 2017. Förslag till beslut Stadsledningsförvaltningen förslag till beslut Kommunstyrelsen godkänner det föreslagna lokal- respektive blockhyresavtalet och bemyndigar fastighetschefen på stadsledningsförvaltningen att teckna de båda hyresavtalen. Justerandes sign Utdragsbestyrkande 1
TJÄNSTESKRIVELSE 2017-03-20 1 (3) Dnr KS 144/17 Stadsledningsförvaltningen Ulf Reiman Kommunstyrelsen Godkännande av lokal- respektive blockhyresavtal för gruppbostad i Kikås Förslag till beslut Kommunstyrelsen godkänner det föreslagna lokal- respektive blockhyresavtalet och bemyndigar fastighetschefen på stadsledningsförvaltningen att teckna de båda hyresavtalen. Ärendet Av lokalresursplanen 2017 framgår att vård- och omsorgsförvaltningen har ett behov av såväl grupp- som servicebostäder de kommande åren. Förutom en ökad efterfrågan så finns även ett behov av att avveckla ett antal befintliga gruppbostäder i Rävekärrsområdet eftersom dessa ur arbetsmiljösynpunkt inte uppfyller gällande myndighetskrav. När det gäller omställningen av gruppbostäderna i Rävekärr så har den första gruppbostaden på Alebäcksgatan fasats ut i och med att gruppbostaden i Fågelsten stod klar för inflyttning 2016. Resterande tre boenden bedöms behöva avvecklas inom en snar framtid. Vård- och omsorgsförvaltningens behov av ytterligare grupp- och servicebostäder är också redovisat i förvaltningens boendeplan samt även i budget/plan för 2017-2019. På fastigheten Korsnäbben 1 som Mölndalsbostäder AB förvärvat av staden finns möjlighet att med stöd av gällande detaljplan uppföra en ny gruppbostad. Den blivande gruppbostaden som kommer att uppföras i 2 plan har en total yta om 532,6 kvm exkl. lägenhetsförråd. Hyresobjektet Gruppbostaden kommer att uppföras på fastigheten Korsnäbben 1, och har adress Lejonstensgatan 13. Totalt kommer gruppbostaden att innehålla 6 st bostadslägenheter samt personal- och gemensamhetslokaler. Lägenheterna har en bostadsyta om c:a 39,4 kvm och är fullt utrustade med pentry innehållande spis/ugn med timerfunktion, mikrovågsugn, kyl/frys och diskbänk. Taket i sovrummet är förberett så att möjlighet finns för att montera taklift. Till bostadslägenheterna finns även ett lägenhetsförråd samt ett rullstolsförråd med laddningsmöjlighet. Personal- och gemensamhetslokalerna innehåller såväl allrum, gemensamhetskök med matplats, förrådslokaler samt arbetsrum, personalpentry och sovrum för övernattande personal. Gruppbostädernas och lokalernas utformning och planlösning bygger på en programhandling som tagits fram gemensamt av stadsledningsförvaltningen och vård- och omsorgsförvaltningen.
TJÄNSTESKRIVELSE 2017-03-20 Sida 2 (3) Dnr KS 144/17 De föreslagna hyresavtalen/ekonomi För gruppbostaden har upprättats två olika hyresavtal, ett lokalhyresavtal för personallokalen och gemensamhetsutrymmena samt ett blockhyresavtal för de sex bostadslägenheterna. Lokalhyresavtalet Av det förslag till hyresavtal som stadsledningsförvaltningen förhandlat fram med hyresvärden Mölndalsbostäder AB framgår att den förhyrda lokalytan är 182 kvm. Härutöver finns i byggnaden 114,6 kvm som utgörs av entréer och kommunikationsytor och som inte ingår i hyresavtalets yta eftersom dessa ytor ur momshänseende inte får tas med i själva lokalupplåtelsen. Hyrestiden är fr.o.m 2018-05-01 t.o.m 2043-04-30 (25 år) med en uppsägningstid om 24 månader. Vid utebliven uppsägning förlängs avtalet efter hyrestidens utgång med 5 år i sänder. Bashyran uppgår till 890 600:-/år och är då inklusive driftskostnader såsom lokalens uppvärmningskostnad, varmvatten, ventilationsdrift, VA, sophämtning, samt snöröjning och sandning. Tillkommande kostnader är förbrukningskostnaden för el. Eftersom fastigheten bedöms bli en skattefri enhet så utgår enligt nu gällande regler ingen fastighetsskatt. Bashyreskostnaden (890 600:-/år) skall årligen justeras i enlighet med den till avtalet hörande indexklausulen. Vid beräkning av indexhöjningen skall 70 % av hyresbeloppet utgöra grund för höjningen. Utöver själva hyreskostnaden tillkommer gällande mervärdesskatt (moms). Blockhyresavtalet För de sex bostadslägenheterna vars totala yta uppgår till 236 kvm har upprättats ett blockhyresavtal med en hyrestid som är densamma som för lokalhyresavtalet, vilket innebär fr.o.m 2018-05-01 t.o.m 2043-04-30 (25 år). Även uppsägnings- och förlängningstiden är densamma. Hyreskostnaden för de sex lägenheterna uppgår till 496 500 :-/år och är då liksom för lokaldelen inklusive värme, varmvatten, ventilationsdrift, VA, sophämtning, samt snöröjning och sandning. Tillkommande kostnader är förbrukningskostnaden för el. I det fall samtliga lägenheter är fullt uthyrda kommer hyreskostnaden gentemot hyresvärden Mölndalsbostäder AB att täckas av intäkterna från respektive lägenhetsinnehavare. Mölndalsbostäder svarar för själva hyresadministrationen vilket innebär kontraktsskrivning, hyresavisering m.m samt utför även avflyttningsbesiktningar. Hyresbeloppet skall årligen justeras i enlighet med de hyresförhandlingar som i genomsnitt sker för hyresvärdens övriga bostadsbestånd.
TJÄNSTESKRIVELSE 2017-03-20 Sida 3 (3) Dnr KS 144/17 Sammanfattning Gruppbostadens totala yta uppgår till 532,6 kvm exkl. lägenhetsförråd. Hyreskostnaden för lokal- och blockhyresavtalet uppgår till totalt 1 387 100:-/år, vilket för hela gruppbostaden innebär en snitthyreskostnad om c:a 2 604:-/kvm. Vid full uthyrning av de sex bostadslägenheterna uppgår stadens nettokostnad till lokalkostnaden, vilket innebär 890 600:-/år. Bedömning Sammanfattningsvis så är den samlade bedömningen att såväl gruppbostädernas som personallokalernas utformning och planlösning väl uppfyller verksamheten krav, och att de angivna hyresnivåerna för både gruppbostadens lägenheter samt lokaldelen ligger på en godtagbar nivå. Vidare kan konstateras att avtalens övriga villkor och bestämmelser följer gällande praxis på hyresmarknaden. Hyresnivåerna är högre än för den senast byggda gruppbostaden i Fågelstensområdet och den huvudsakliga anledningen till detta är att den förhållandevis kraftiga kostnadsökning som skett på byggmarknaden. Hyresnivån är även något högre än för den gruppbostad som Mölndalsbostäder under 2018 har för avsikt att uppföra på Lackarebäckshemmets tomt Lövängen 2. En av anledningarna till detta är att kostnaden för markentreprenaden (sprängningsarbeten, iordningställande av tomtmark, gångytor, parkeringar mm) är högre på fastigheten Korsnäbben 1 eftersom merparten av dessa markanläggningar redan idag finns på Lackarebäckshemmets tomt. Vidare så erfordrades för projektets genomförande att Mölndalsbostäder förvärvade fastigheten Korsnäbben 1 av staden samt även utförde och bekostade rivning av de byggnader som låg på tomten. I övrigt följer såväl lokalhyresavtalets som blockhyresavtalets övriga villkor och bestämmelser det avtal som tecknades 2015 för gruppbostaden i Fågelsten. Styrprinciper för Mölndals stad Enligt styrprinciperna för Mölndals stad skall kommunstyrelsen godkänna hyresavtal med den omfattning som de föreslagna hyresavtalen innebär. Expedieras till Mölndalsbostäder AB Vård- och omsorgsförvaltningen Carina Nordgren Förvaltningschef Lennart Karlsson Fastighetschef