Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om anbudsförteckning och information om köparens undersökningsplikt. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. I beslutet prövas också om den skriftliga information om undersökningsplikten som mäklaren har lämnat till köparen har varit tillräckligt tydlig. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har spekulanter på en fastighet framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälarna har bland annat ifrågasatt NN:s hantering av budgivningen. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig och gett in uppdragsavtalet, ett informationsblad om budgivning, finansiering och undersökningsplikt, sms-historik mellan anmälarna och fastighetsmäklaren, sms-historik mellan köparen och fastighetsmäklaren och anbudsförteckningen. Anmälan Anmälarna har uppgett i huvudsak följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) De hittade ett hus som de tyckte om och var med i budgivningen. De hade satt sin gräns på 2 300 000 kronor. Budgivningen slutade på 2 310 000 kronor och de hade inte det högsta budet. Familjen som hade det högsta budet var tvungna att sälja sin lägenhet innan de kunde gå vidare med köpet av huset. Säljaren ville därför att de skulle få huset tack vare att de kunde ta huset omedelbart. De ville bara kontrollera så att det inte fanns någon blåbetong i källaren. De bokade tid med säljaren och gjorde undersökningen. Säljaren var nöjd med att de ville köpa hennes hus. De meddelade mäklaren att de ville gå vidare med affären. Mäklaren bokade en tid med dem och säljaren till den 4 april 2016 för att skriva under köpekontraktet. På kvällen den 1 april 2016 ringde en av de andra budgivarna och berättade att de hade köpt huset. De tog kontakt med mäklaren och fick information om att de andra budgivarna hade åkt hem till säljaren och övertalat henne om att mäklaren hade missförstått dem. Säljaren hade kontaktat mäklaren och berättat att hon ville att de andra budgivarna skulle få köpa huset. Mäklaren hade, utan att kontakta dem, bokat ett möte för att skriva under köpekontrakt den 1 april 2016. De kontaktade säljaren för att undersöka om allt hade gått rätt till. Deras bud under budgivningen hade inte gått fram till säljaren. Deras sista bud, som de inte fick lämna, var att de kunde skriva kontrakt med villkor om friskrivning. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de handlingar som har getts in i ärendet. Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet skrevs under av säljaren och NN den 2 november 2015 och löpte med ensamrätt till och med den 1 februari 2016. Informationsbladet Av informationsbladet om budgivning, finansiering och undersökningsplikt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) framgår det följande. Undersökningsplikt Som köpare till en bostad har du alltid undersökningsplikt. Detta innebär att du anmodas att noggrant undersöka vad du köper. Vid fastighetsköp fullgör du oftast din undersökningsplikt genom att anlita en besiktningsman. Vid köp av en bostadsrätt har du som köpare också din undersökningsplikt. Skillnaden mot ett fastighetsköp är dock att bostadsrättsföreningen äger konstruktionen och det yttre (tak, fasad, mm.). När du köper en bostadsrätt köper du egentligen en andel i en bostadsrättsförening. Tag därför del av årsredovisningen och stadgar, samt uppgift om eventuella framtida avgiftshöjningar. Sms-historiken Av sms-historiken mellan anmälarna och NN framgår det att anmälarna fick information den 3 december 2015 om att ett bud på 2 150 000 kronor hade lagts på objektet. Anbudsförteckningen Den anbudsförteckning som NN har lämnat in innehåller tre budgivares namn och kontaktuppgifter. Det första budet som finns antecknat inkom den 10 mars 2016. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Anmälarna tittade på fastigheten första gången den 15 november 2015. De fick då information om budgivningsprocessen tillsammans med objektsbeskrivningen. Under visningarna som ägde rum i november och december 2015 kom det in ett bud på 2 250 000 kr för fastigheten. Detta bud innehöll ett förbehåll om att spekulanten fick sitt hus sålt. Säljaren accepterade att avvakta spekulantens försäljning eftersom säljaren inte ville flytta förrän i mars eller april 2016. Något avtal skrevs inte. I månadsskiftet februari/mars 2016 var spekulantens hus fortfarande inte sålt. Han och säljaren kom då överens om att huset skulle sättas ut till försäljning på nytt. I
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) och med detta drog spekulanten tillbaka sitt bud. Budet ströks i mäklarsystemet och syns därför inte på budlistorna. Den 9 mars 2016 visades fastigheten på nytt. Bland annat anmälarna och familjen som senare kom att köpa fastigheten var med på visningen. Spekulanterna fick ett informationsblad om budgivningen, finansieringen och undersökningsplikten tillsammans med objektsbeskrivningen. Han informerade alla spekulanter om undersökningsplikten i samband med att de fick visningsmappen. Efter visningen fick alla som hade anmält intresse ett förhandsbesiktningsprotokoll via mejl. Han gick igenom protokollet med dem som önskade. En ny budgivningsrunda kom igång genom ett första bud från anmälarna den 10 mars 2016. Budgivningen avslutades den 22 mars då anmälarna meddelade att de inte var beredda att höja sitt bud på 2 300 000 kr. Något bud med villkor om att de skulle kunna skriva kontrakt med en friskrivningsklausul framfördes inte till honom. Den 24 mars 2016 träffade han säljaren och redogjorde för parternas förutsättningar och villkor för att genomföra affären. Anmälarnas bud om 2 300 000 kr med tillträde den 1 maj 2016, dock med villkor att de ville kontrollera radon innan de skrev under köpekontraktet. Köparnas bud om 2 310 000 kr med ett lånelöfte som var villkorat med att de skulle sälja sin egen bostad först. Säljaren valde att ge anmälarna möjlighet att kontrollera radon i huset innan hon bestämde sig för vem hon skulle sälja till. Anmälarna besökte säljaren den 30 mars 2016 för att göra undersökningen av om det eventuellt förekom radon. Anmälarna bekräftade den 31 mars att de var nöjda och ville gå vidare med affären. Efter samtalet med anmälarna fick han ett nytt lånelöfte från köparna utan något förbehåll för såld bostad. Buden som lades på huset noterades i budförteckningen med de villkor som fanns vid den tidpunkt då de lämnades. Han informerade säljaren löpande om de kompletteringar som gjordes under budgivningens gång. Säljaren ville, trots köparnas nya lånelöfte, sälja huset till anmälarna. Hon var rädd för att köparna skulle hoppa av om de inte fick sin lägenhet såld. Säljaren instruerade honom att bestämma en tid med anmälarna för kontrakt och även meddela köparna att de tyvärr inte skulle få köpa fastigheten. De bestämde tid för avtalsskrivningen till den 4 april 2016. Han meddelade sedan köparna att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) säljaren tyvärr hade valt de andra spekulanterna. Köparna tog kontakt med säljaren direkt. Säljaren kände då att hon ändå ville sälja till dem, eftersom deras bud var högst. De kunde acceptera hennes önskemål om tillträde den 1 maj 2016. Både säljaren och köparna var då väl medvetna om att låneförbehållet inte längre fanns. Han bestämde tid med köparna för att skriva under köpekontraktet den 1 april kl. 16. Eftersom förändringen avseende låneförbehållet kom precis innan kontraktsskrivningen, noterade han den inte formellt i anbudsförteckningen. I det skedet frågade han säljaren om han skulle kontakta anmälarna och meddela att de inte skulle få köpa huset. Säljaren ville att han skulle vänta med det tills avtalet var underskrivet. Han träffade säljaren och köparna, som skrev under köpekontraktet. Innan undertecknandet fick parterna den upprättade anbudsförteckningen. Köparna bad honom att skicka köpekontraktet och övriga handlingar till deras bank. Efter mötet sammanställde han handlingarna med avsikt att sedan ta en kontakt med anmälarna. Anmälarna ringde i stället upp honom. Köparna hade ringt dem direkt efter mötet för att informera dem om att de hade köpt huset. Han förklarade för anmälarna att säljaren hade ångrat sig och att han hade agerat helt i enlighet med säljarens instruktioner. Vad gäller ordet oftast i informationstexten är det baserat på att det vid anlitandet av en besiktningsman och vid en normal överlåtelsebesiktning i regel inte ingår vissa moment såsom radonmätning, besiktning av el- och VVS-installationer samt ventilation och rökgångar. Dessa moment omfattas ändå av köparens undersökningsplikt. För att inte ge felaktig information är texten formulerad på detta sätt. Han förklarar mer utförligt för de som önskar det. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som har bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. Fastighetsmäklaren är skyldig att upprätta en särskild förteckning över de anbud som lämnas (prop. 2010/11:15 s. 61). Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jämför Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567-14). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden eller av förhållanden som rör mäklaren. I ärendet är det utrett att det första budet på fastigheten kom in redan i november/december 2015. I anbudsförteckningen finns det en anteckning om att det första budet kom in den 10 mars 2016 från anmälarna. I den anbudsförteckning som NN har upprättat saknas det första budet. Den är därför ofullständig på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för att meddela honom en varning. Den skriftliga informationen om köparens undersökningsplikt Enligt 16 andra stycket fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om objektet som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska också skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten. I förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 56) sägs följande. Skriftlighetskravet är avsett att underlätta för köparen att ta till sig upplysningen. I skyldigheten ligger att mäklaren skriftligen måste klargöra för köparen vad undersökningsplikten innebär enligt 4 kap. 19 jordabalken eller, beträffande bostadsrätter, enligt 20 köplagen (1990:931). Omfattningen av undersökningsplikten beror på vilken fastighet det gäller, vilket mäklaren ska klargöra för köparen. Mäklaren måste förstås inte upplysa en köpare i detalj om vad undersökningsplikten kräver, utan en översiktlig redovisning av undersökningspliktens innebörd är tillräcklig. NN har gett spekulanterna en mycket kortfattad information om undersökningsplikten i handlingen om budgivning, finansiering och undersökningsplikt. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är den använda formuleringen i det första stycket, att undersökningsplikten vid fastighetsköp oftast fullgörs genom att anlita en besiktningsman, felaktig. Enligt 4 kap. 19 andra stycket jordabalken (1970:994) får som fel inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Detta gäller oavsett om köparen har uppmanats till en undersökning eller inte, och oavsett om fastigheten har undersökts eller inte. Enligt praxis (NJA 1998 s. 407) är det långt ifrån självklart att en köpare, till stöd för att han fullgjort sin undersökningsplikt, kan åberopa innehållet i ett av köparen anskaffat besiktningsutlåtande. I vissa fall kan undersökningsplikten utökas efter att vissa noteringar har gjorts i ett besiktningsprotokoll. Om en besiktningsman har anlitats, och denne har missat en brist under besiktningen som köparen själv borde ha upptäckt vid en undersökning, kan köparen sannolikt inte framgångsrikt hävda att hon eller han har uppfyllt sin undersökningsplikt genom att ha anlitat en besiktningsman. NN har också lämnat information till spekulanterna om att även en köpare av en bostadsrätt har en undersökningsplikt. Han anger att skillnaden från fastighetsköp är att bostadsrättsföreningen äger konstruktionen och det yttre (tak, fasad m.m.). Reglerna i köplagen (1990:931) om köparens ansvar för att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) undersöka bostadsrätter skiljer sig från motsvarande regler i jordabalken om fastighetsköp. Avseende köp av en bostadsrätt får en köpare inte åberopa som fel sådant som hon eller han har märkt vid en faktisk undersökning av bostadsrätten. En köpare av en bostadsrätt får inte heller åberopa som fel sådant som hon eller han borde ha märkt vid en undersökning. Detta gäller dock under förutsättning att säljaren har uppmanat till en sådan undersökning och att köparen inte haft någon godtagbar anledning till att ha underlåtit att följa en sådan uppmaning (se 20 köplagen). Det är av en stor betydelse att köpare får tydlig och korrekt information om innebörden av de olika regler som gäller köparens ansvar för att undersöka en fastighet respektive en bostadsrätt. Med hänsyn till detta anser Fastighetsmäklarinspektionen att bristerna i den information som NN har lämnat till spekulanterna motiverar en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska meddelas en varning dels för att han har låtit bli att anteckna ett bud i anbudsförteckningen, dels för att han har lämnat en felaktig information om köparens undersökningsplikt.