DNR: 2014/KS0146 Antagandehandling, UPPRÄTTAD 2015-08-31 JUSTERAD 2015-10-21 Tillägg till planbeskrivning avseende fastigheten Kroken 2:18 Ändring av detaljplan för del av Byggnadsplan för Lödöse samhälle I Lödöse kommun av Älvsborgs län (15-STY-1212) Lilla Edets kommun, Västra Götalands län
Detaljplanen består av: Tillägg till plankarta med tillägg till planbestämmelser, skala 1:1000, i A3-format Till detaljplanen hör följande handlingar: Tillägg till planbeskrivning Fastighetsförteckning Underliggande detaljplan (15-STY-1212) Granskningsutlåtande Rådhuset Arkitekter AB Samhällsplanering & Miljö Box 114 451 16 Uddevalla Telefon: 0522-65 66 67 www.radhuset.se Uppdragsnummer: 314 906 Bilder och illustrationer är framtagna av Rådhuset Arkitekter AB om inget annan anges. Kartor/ortofoton godkända från sekretessynpunkt för spridning Lantmäteriet, Geodatasamverkan 109-2012/4174.
1 INNEHÅLLSFÖRTECKNING INLEDNING... 2 Bakgrund... 2 Planändringens syfte och huvuddrag... 2 Planområdet... 2 Planprocessen... 3 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN... 4 Översiktsplaner... 4 Fördjupad översiktsplan... 4 Detaljplaner... 4 Övriga kommunala beslut... 4 BESTÄMMELSER ENLIGT MILJÖBALKEN... 5 Miljökvalitetsnormer, 5 kap MB... 5 BEHOVSBEDÖMNING... 5 Sammanfattning... 5 Förslag till ställningstagande... 5 PLANÄNDRING... 6 Nuvarande användning... 6 Planändring... 6 GENOMFÖRANDE... 7 Organisatoriska frågor... 7 Fastighetsrättsliga frågor och konsekvenser... 7 ADMINISTRATIVA FRÅGOR... 7 Medverkande i planarbetet... 7 JUSTERING... 7 Ändring av detaljplan för del av Byggnadsplan för Lödöse samhälle (Kroken 2:18) Lödöse, Lilla Edets kommun Tillägg till planbeskrivning
2 INLEDNING Bakgrund Fastigheten Kroken 2:18 i Lödöse, omfattas av Byggnadsplan för Lödöse från 1955. Planen anger bostadsändamål för en tomtplats kring befintliga byggnader, gatumark vid infarten och i övrigt är fastigheten planlagd som park. Planen har inte genomförts vad avser allmänhetens tillträde till allmän platsmark inom fastigheten. Kommunen har beviljat bygglov för en utbyggnad som strider mot gällande detaljplan, då utbyggnaden skett över så kallad prickad mark. Utbyggnad har dock skett i enlighet med beviljat bygglov. För att i efterhand legalisera den utförda byggnadsåtgärden behöver detaljplanen ändras för fastigheten. Kommunstyrelsen har lämnat positivt planbesked. Planändringens syfte och huvuddrag Syftet med planläggningen är att utvidga byggrätten kring befintlig byggnad så att utförd byggnadsåtgärd ges stöd i detaljplan. Planområdet Läge, areal och avgränsning Området ligger i slutet på Lekarevägen inom en skogsbeklädd höjd ca 400 meter öster om Göteborgsvägen i Lödöse, Lilla Edets kommun. Ändringen omfattar del av fastigheten Kroken 2:18 och planavgränsningen omfattar ca 1800 m 2. I öster gränsar planområdet till fastigheten Kroken 2:21. Planändringen ligger inom fastigheten Kroken 2:18 i sydöstra delen av Lödöse. Tillägg till planbeskrivning Ändring av detaljplan för del av Byggnadsplan för Lödöse samhälle (Kroken 2:18) Lödöse, Lilla Edets Kommun
3 Markägoförhållanden Fastigheten Kroken 2:18 är i privat ägo. För fullständig redovisning av ägarförhållanden, servitut och samfälligheter inom och intill planområdet, se tillhörande fastighetsförteckning. Kroken 2:18 Ortofoto över Lödöse, läget för berörd fastighet Kroken 2:18 är markerat. Planprocessen Enkelt planförfarande Planen upprättas i enlighet med plan- och bygglagen (PBL 2010:900) och planarbetet bedrivs med ett så kallat enkelt planförfarande. Det görs då planförslaget är förenligt med översiktsplanen och länsstyrelsens granskningsyttrande, saknar intresse för allmänheten och inte bedöms medföra betydande miljöpåverkan. Ändring av detaljplan Då underliggande plans huvudsyfte kvarstår och detta bara utgör en ändring av en liten del upprättas planhandlingarna som tillägg till gällande plan. Handlingarna betecknas därför Tillägg till plankarta och Tillägg till planbeskrivning. De ursprungliga planhandlingarna består och skall läsas tillsammans med de tillkommande. Ändring av detaljplan för del av Byggnadsplan för Lödöse samhälle (Kroken 2:18) Lödöse, Lilla Edets kommun Tillägg till planbeskrivning
4 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplaner I kommunens översiktsplan ÖP 2012, laga kraft 2012-07-11, ligger planområdet inom befintligt detaljplanelagt bebyggelseområde med huvudsakligen bostäder. Fördjupad översiktsplan I den fördjupade översiktsplanen för Lödöse, laga kraft 2014-11-21, anges fortsatt pågående markanvändning - bostad och bostadsanknuten service för planområdet. Gällande byggnadsplan (15-STY-1212). Detaljplaner Det aktuella området omfattande del av fastigheten Kroken 2:18 är beläget inom gällande byggnadsplan för Lödöse samhälle, fastställd 19 januari 1955 (15-STY-1212). Inom planområdet är markanvändningen till största delen bostäder samt en mindre del allmän plats park. Övriga kommunala beslut Kommunstyrelsen lämnade 2014-10-08 106, positivt planbesked. Utdrag ur gällande detaljplan med läget för ändringen markerat. Tillägg till planbeskrivning Ändring av detaljplan för del av Byggnadsplan för Lödöse samhälle (Kroken 2:18) Lödöse, Lilla Edets Kommun
5 BESTÄMMELSER ENLIGT MILJÖBALKEN Planområdet berörs inte av några bestämmelser enligt 3:e eller 4:e kap MB. Miljökvalitetsnormer, 5 kap MB Miljökvalitetsnormer är föreskrifter i miljöbalken om viss lägsta miljökvalitet för mark, vatten, luft eller miljön i övrigt inom ett geografiskt område. Miljökvalitetsnormerna omfattar bland annat föroreningar i utomhusluft, olika parametrar i vattenförekomster, kemiska föroreningar i fisk- och musselvatten samt omgivningsbuller. Det finns idag inga indikationer på att gällande miljökvalitetsnormer överskrids eller riskerar att överskridas inom det aktuella planområdet. BEHOVSBEDÖMNING Kommunen ska i ett tidigt skede ta ställning till om genomförandet av planen kan komma att innebära en betydande miljöpåverkan eller ej. Under framtagandet av planändringen har en så kallad behovsbedömning utförts för att bedöma om planförslaget kan komma att medföra en betydande miljöpåverkan (6 kap 11 MB). Om ett genomförande kan antas innebära betydande miljöpåverkan ska en miljöbedömning genomföras och en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) upprättas. Innan kommunen tar ställning om eventuell betydande miljöpåverkan ska länsstyrelsen ges tillfälle att yttra sig. Detta sker i samband med plansamrådet. Sammanfattning Planändringen bedöms vara förenlig med bestämmelserna i miljöbalken. Förslagen innebär att allmän platsmark ändras till kvartersmark bostad samt att prickad mark tas bort inom kvartersmark för bostadsändamål. Ändringen medför ingen skada på natur- och kulturvärden i området. Ett genomförande av planändringen bedöms inte heller påverka något Natura 2000- område eller innebära överskridande av gällande miljökvalitetsnormer. Planändringen överensstämmer även med intentionerna i kommunens översiktsplan. Omgivande användning och bostäder bedöms inte heller medföra betydande påverkan på den planändring som planförslaget innebär. Förslag till ställningstagande Kommunen bedömer att projektet inte kommer att medföra en betydande miljöpåverkan. En miljöbedömning ska därför inte genomföras. Ändring av detaljplan för del av Byggnadsplan för Lödöse samhälle (Kroken 2:18) Lödöse, Lilla Edets kommun Tillägg till planbeskrivning
6 PLANÄNDRING Fastigheten Kroken 2:18 markerad med vitprickad linje och planområdet är markerat med vit streckad linje på gällande plan. Bebyggelse väster om fastigheten Kroken 2:18. Fastigheten Kroken 2:18 sett från söder. Nuvarande användning Hela fastigheten Kroken 2:18 upptar en yta på ca 5300 m 2 och är en stor fastighet, i förhållande till den yta på ca 1200 m 2 som är utlagd som tomtmark i den gällande planen. Enligt gällande plan ska stora delar av fastigheten utgöra allmän plats/park, i norr och väster, samt allmän plats/gata (vändyta) som ansluter till Lekarevägen i söder. Planen är inte genomförd i de delar som berör allmän platsmark, utan delar nyttjas som tomtmark. Norr och sydväst om planområdet finns uppvuxen blandskog, medan det direkt i väster öppnar upp sig med utsikt över Lödöse och Göta älv. Öster och söder om planområdet ligger friliggande villor med tillhörande uthus. Marken inom planområdet utgör en relativt plan uppvuxen trädgårdstomt med en marknivå på ca + 44 meter i nordöst och sluttar svagt ner till ca + 42 meter i den sydvästra delen. Marken inom hela fastigheten Kroken 2:18 utanför planområdet sluttar kraftigare, från ca + 45 i skogsområdet i den norra delen ner till ca +32 längst i väster. I geoteknisk undersökning utförd 2011 för Lekarevägen ingår delar av fastighet Kroken 2:18. I undersökningen framgår att djupet till berg är ca 3-3,5 meter vid bostadshuset. Bostadshuset har även källare och kompensationsschaktning har då utförts i samband med byggnationen. Detta talar för att huset utgör liten eller ingen belastning. Kommunen bedömer att de geotekniska förutsättningarna inom planområdet är tillfredställande. Inom planområdet finns idag en friliggande villa med inredd vindsvåning, samt två uthus. Huvudbyggnaden har en byggnadsarea på ca 100 m 2 och komplementbyggnaderna har en sammanlagd byggnadsarea på ca 40 m 2. En tillbyggand av bostadshuset har skett i strid med gällande detaljplan på så kallad prickad mark, vilket föranleder denna ändring av detaljplanen och en legalisering av denna byggnadsåtgärd. Planändring Planändringen omfattar föreslagen avgränsningen av tomtplats för fastigheten Kroken 2:18 och genomförs för att legalisera den byggnadsåtgärd som är uppförd enligt bygglov, men som strider mot gällande detaljplan. Planändringen innebär att mark som i underliggande plan inte får bebyggas, så kallad prickad mark, justeras kring bostadshuset. En bygglovfri altan ligger fortfarande inom prickad mark. En del av det som i underliggande plan är angett som allmän plats/park får även ändrad användning till bostadsändamål för att anpassas till den av fastigheten använd tomtplats. Planändringen upphäver även bestämmelsen om största tillåtna bostads- Huvudbyggnad på fastigheten Kroken 2:18 sett från norr. Tillägg till planbeskrivning Ändring av detaljplan för del av Byggnadsplan för Lödöse samhälle (Kroken 2:18) Lödöse, Lilla Edets Kommun
7 byggnad på 100 m 2 bottenyta. Den ersätts med en bestämmelse om största byggnadsarea på 200 m 2. I byggnadsarean inkluderas alla byggander på tomten, både huvudbyggnad (bostadshus)och komplementbyggander (uthus). Planändringen innebär inga förändringar jämfört med nuvarande användning, vad gällande energi- vatten- avlopps- och dagvattenförsörjning. GENOMFÖRANDE Organisatoriska frågor Genomförandetid Genomförandetiden för planen har gått ut. Den nya genomförandetiden för planändringen slutar 5 (fem) år efter det att planen vunnit laga kraft. Lekarevägen upp till planområdet med de angränsande bostadshusen på fastigheterna Tingberg 4:53 och Kroken 2:11 öster om planområdet fonden. Huvudmannaskap Ingen allmän platsmark ingår i planändringen Fastighetsrättsliga frågor och konsekvenser Fastighetskonsekvenser Ändringen av detaljplanen innebär enbart att befintlig tomtplats inom fastigheten Kroken 2:18 fastställs som kvartersmark för bostad. Tillägget skapar inte möjlighet till delning i fler tomter. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Detaljplanen bedrivs med så kallat enkelt planförfarande. Det innebär att efter samrådet behöver ingen granskning ske, utan berörda underrättas om förslaget innan det tas upp till antagande. Om beslutet inte överklagas vinner detaljplanen därefter laga kraft. Medverkande i planarbetet Planändringen har upprättats av Rådhuset Arkitekter AB genom planeringsarkitekt Linda Hansson på uppdrag av Lilla Edets kommun. Planförslaget har handlagts av planingenjör Sara Bylund och planarkitekt Martin Hallberg på Kommunledningsförvaltningen, Lilla Edets kommun. Stig på fastigheten Kroken 2:21 öster om aktuellt planområdet och fastigheten Kroken 2:18. Fastigheten Kroken 2:11 gränsar i öster till stigen. Byggnad på fastigheten Kroken 2:23 öster om aktuellt planområdet. JUSTERING Tillägg till plankarta med tillägg till planbestämmelser har justerats enligt nedanstående: Bestämmelsen d 1 (Minsta storlek på fastighet är 1200 m 2 ) har ersatt bestämmelsen e 1 (Tomt får inte delas). Ändring av detaljplan för del av Byggnadsplan för Lödöse samhälle (Kroken 2:18) Lödöse, Lilla Edets kommun Tillägg till planbeskrivning
8 Ovanstående justeringar av planhandlingarna har gjorts efter samråd med Länsstyrelsen och Lantmäteriet. Justeringarna bedömts vara av begränsad betydelse och sakna intresse för allmänheten. Martin Hallberg, planarkitekt Lilla Edets kommun Linda Hansson, planeringsarkitekt Rådhuset Arkitekter AB Tillägg till planbeskrivning Ändring av detaljplan för del av Byggnadsplan för Lödöse samhälle (Kroken 2:18) Lödöse, Lilla Edets Kommun