Bokslutskommuniké 1 januari 31 december 2006 n Periodens resultat efter skatt uppgår till 2 007 Mkr (1 635) motsvarande en vinst om 32 kronor per aktie (24). n Hyresintäkterna för perioden uppgår till 1 239 Mkr (1 220). n Substansvärde per aktie uppgår till 165 kronor (119).
Bokslutskommuniké 1 januari 31 december 2006 2 Nyckeltal 2006 2005 31 dec 31 dec Resultat efter skatt, Mkr 2 006,5 1 634,6 Förvaltningsresultat, Mkr 247,3 261,5 Överskottsgrad, % 62,6 63,9 Räntabilitet på eget kapital, % 30,4 32,6 Räntabilitet på totalt kapital, % 12,2 15,9 Fastigheternas direktavkastning, % 4,3 5,0 Fastigheternas totalavkastning, % 12,5 16,4 Belåningsgrad, % 52,1 53,8 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,0 Genomsnittlig räntebindningstid, månad 27 31 Eget kapital, Mkr 7 734 5 902 Soliditet, % 39,1 34,1 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 4,26 3,96 Uthyrningsgrad yta, % 98 96 Börsvärde, Mkr 8 757 6 012 Mkr 280 260 240 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Förvaltningsresultat 2003 2004 2005 2006 Kvartalsvis Rullande 12-månaders resultat Mål för verksamheten 2007 Finansiella mål n Förvaltningsresultatet > 300 Mkr n Eget kapital per aktie > 100 kr n Soliditet > 25 % Verksamhetsmål n Uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet > 97 procent n Nyproduktion 400 lägenheter per år till en direktavkastning på > 7% Verksamhet och organisation Wallenstams affärsidé är Att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i utvalda storstadsregioner. Wallenstam har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva orter: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Av Wallenstams totala fastighetsvärde om 19 Mdr utgör andelen bostäder omkring 60 procent, resterande cirka 40 procent utgörs av kommersiella fastigheter. Wallenstamkoncernen äger och förvaltar 1 243 000 kvm fördelat på cirka 300 fastigheter. Lennart Wallenstam I augusti avled Lennart Wallenstam som grundade Lennart Wallenstam Byggnads AB på 40-talet. Bolaget bygger vidare på den tradition av byggnation och entreprenörsanda som grundlades av honom. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Det gångna året var ett aktivt år för Wallenstam. Fastigheter för sammantaget 3,1 Mdr har köpts och sålts. Under första kvartalet förvärvades tolv välbelägna fastigheter om 370 lägenheter i Stockholms innerstad. Fastigheterna omfattar drygt 28 000 kvm varav 22 000 kvm är bostadsyta. Fastigheterna är i huvudsak förvaltningsfastigheter men vissa av fastigheterna planerar Wallenstam att förädla. Under andra kvartalet förvärvade Wallenstam 34 bostadsfastigheter i Göteborg. Fastigheterna omfattar 36 900 kvm varav drygt 34 000 kvm utgör bostadsyta. Dessa fastigheter är belägna centralt i Göteborg och i nära anslutning till Wallenstams övriga fastigheter i Göteborg. Wallenstam har även förvärvat ett par mindre centralt belägna kommersiella fastigheter i anslutning till befintligt bestånd. Under året har tolv fastighetsförsäljningar omfattande 1 179 lägenheter till bostadsrättsföreningar genomförts. Intresset från hyresgästerna att förvärva sina fastigheter är fortsatt mycket stort och diskussioner pågår för närvarande med ett flertal bostadsrättsföreningar. Under våren färdigställdes Wallenstams första nyproduktionsprojekt i Göteborg på många år, 53 lägenheter på Mäster Johansgatan i Lunden. Marknadsvärdet för den nyproducerade fastigheten på Mäster Johansgatan översteg vid årsskiftet produktionskostnaden med 60 procent. I november kunde Wallenstams första vindkraftverk driftsättas och levererade sina första kwh under höststormarna. Ett flertal ytterligare projekt inom vindkraft har påbörjats. Under året har Wallenstam gjort en finansiell placering i det börsnoterade fastighetsbolaget Heba där Wallenstam idag har cirka tio procent av kapitalet. Resultat Resultat efter skatt ökar till 2 006,5 Mkr (1 634,6). Resultat per aktie uppgår till 31,8 kronor (24,4). Rörelseresultat Rörelseresultatet uppgår till 2 286,0 Mkr (2 547,2). Förändringen i resultatet är främst en effekt av värdeförändringar på förvaltningsfastigheter. Hyresintäkterna för perioden uppgår till 1 239,2 Mkr (1 219,8), en ökning med två procent. Av hyresintäkterna utgörs 718 Mkr (709) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 523 Mkr (503) från affärsområde Företag. Under 2006 har ett stort antal bostadsfastigheter ingått i ombyggnadsprojekt och har därför under delar av året inte varit uthyrda. För kontorsfastigheter uppgår den genomsnittliga hyresnivån till 1 240 kr/kvm (1 210). Under året har Wallenstam hyrt ut drygt 41 000 kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet, varav 21 000 kvm avser nettouthyrning. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet är 94 procent (92). Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och den genomsnittliga uthyrningsgraden uppgår totalt till 98 procent (96).
3 Koncernens resultaträkning i sammandrag 2006 2005 2006 2005 Mkr jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec Hyresintäkter 1 239,2 1 219,8 303,3 305,1 Driftkostnader -463,0-440,2-123,3-123,2 Förvaltnings- och administrationskostnader -199,8-178,5-75,8-52,5 Övriga rörelseintäkter och kostnader 19,1 6,0 16,6 2,6 Av- och nedskrivningar rörelsefastigheter -3,6-10,2-0,8-8,0 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 1 694,1 1 950,3 1 068,5 1 452,9 Rörelseresultat 2 286,0 2 547,2 1 188,5 1 576,9 Finansiella intäkter 8,5 8,3 1,9 3,4 Finansiella kostnader -378,0-374,3-89,7-87,1 Värdeförändring derivat -9,7 10,7-14,2 0,9 Resultat före skatt (Not 1) 1 906,8 2 191,9 1 086,5 1 494,2 Skatt 99,7-557,3 207,8-368,1 Resultat efter skatt 2 006,5 1 634,6 1 294,3 1 126,1 Not 1 Fördelning av resultat FASTIGHETSFÖRVALTNINGEN Hyresintäkter 1 239,2 1 219,8 303,3 305,1 Driftkostnader -463,0-440,2-123,3-123,2 Driftöverskott 776,2 779,5 180,0 181,9 Förvaltnings- och administrationskostnader -182,9-162,1-67,6-45,4 Övriga rörelseintäkter och kostnader 19,1 6,0 16,6 2,6 Finansiella intäkter 8,5 8,3 1,9 3,4 Finansiella kostnader -378,0-374,3-89,7-87,1 Realiserad värdeförändring derivatinstrument 4,4 4,1 0,1 4,1 Förvaltningsresultat 247,3 261,5 41,3 59,5 FASTIGHETSRÖRELSEN Orealiserad värdeförändring fastigheter 1 505,4 1 791,9 1 029,8 1 467,8 Realiserad värdeförändring fastigheter 188,7 158,4 38,8-14,9 Av- och nedskrivningar rörelsefastigheter -3,6-10,2-0,8-8,0 Administrationskostnader -16,9-16,4-8,2-7,1 Resultat fastighetsrörelsen 1 673,6 1 923,8 1 059,5 1 437,9 Orealiserad värdeförändring derivatinstrument -14,1 6,6-14,3-3,2 Resultat före skatt 1 906,8 2 191,9 1 086,5 1 494,2 Redovisning av segment/affärsområde i sammandrag 2006 2005 2006 2005 Mkr jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec verksamhetens omsättning Hyresintäkter och övriga intäkter Bostad 786,2 709,1 243,8 184,6 Hyresintäkter och övriga intäkter Företag 523,5 503,0 128,7 119,1 Hyresintäkter och övriga intäkter övrigt 5,7 13,6 1,7 3,6 Försäljningsintäkter fastigheter Bostad 1 767,8 1 236,9 290,5 324,8 Försäljningsintäkter fastigheter Företag 115,1 136,0 36,0 0,0 Försäljningsintäkter fastigheter övrigt 9,9 0,0-0,1 0,0 Koncerneliminering -6,2-5,9-0,9-2,2 Summa intäkter 3 202,0 2 592,7 699,7 629,8 RÖRELSERESULTAT Bostad 1 320,1 1 722,4 564,4 970,2 Företag 1 009,9 847,3 653,7 609,2 Övrigt -44,0-22,5-29,6-4,5 Koncerneliminering 0,0 0,0 0,0 2,0 Summa rörelseresultat 2 286,0 2 547,2 1 188,5 1 576,9 FÖRVALTNINGSRESULTAT Bostad 202,6 169,3 55,0 33,0 Företag 114,9 117,9 23,3 30,9 Övrigt -70,2-25,7-37,0-6,5 Koncerneliminering 0,0 0,0 0,0 2,2 Summa förvaltningsresultat 247,3 261,5 41,3 59,5
4 Geografi sk fördelning, yta Närområde 57% Innerstad 43% Affärsområde Företag region Göteborg 39% Affärsområde Bostad Stockholm 39% Driftkostnaderna har ökat med 22,8 Mkr eller drygt fem procent till 463,0 Mkr. Det är framförallt en följd av den satsning om 20 Mkr som gjorts på fastighetsunderhåll. Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 199,8 Mkr (178,5). Som förvaltnings- och administrationskostnader redovisas Wallenstams samtliga administrativa kostnader. Förändringen beror i första hand på kostnaderna för Wallenstams syntetiska optionsprogram om 32,2 Mkr (17,7). Under 2006 har Wallenstam också utökat organisationen med 12 personer, vilket inneburit att personalkostnaderna har ökat. Wallenstams av- och nedskrivningar avseende rörelsefastigheter uppgår till 3,6 Mkr (10,2). Värdeförändringar av förvaltningsfastigheter uppgår till 1 694,1 Mkr (1 950,3), varav orealiserade värdeförändringar uppgår till 1 505,4 Mkr (1 791,9). Ökningen hänför sig i huvudsak till prisuppgången på fastighetsmarknaden, ökad uthyrningsgrad samt övervärden i fär digställda projekt. De redovisade värdeförändringarna har varit särskilt stora kvartal fyra, vilket beror på att Wallenstam gör en fullständig värdering av fastigheterna enbart i samband med årsskiftet. Löpande under året beaktas väsentliga förändringar såsom hyresnivå, uthyrningsgrad samt effekter av ombyggnader. Finansiella intäkter uppgår till 8,5 Mkr (8,3) och finansiella kostnader uppgår till 378,0 Mkr (374,3). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 4,26 procent (3,96). Posten värdeförändring derivat uppgår till -9,7 Mkr (10,7), varav realiserad värdeförändring utgör 4,4 Mkr (4,1). Affärsområde Bostad Helsingborg 5% Affärsområde Bostad Göteborg 17% Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgår till 247,3 Mkr (261,5). Förvaltningsresultatet har belastats med kostnader för syntetiska optioner om 32,2 Mkr (17,7). Justerat för optionskostnaderna så uppgår förvaltningsresultatet till samma nivå som 2005. Förvaltningsresultatet per aktie uppgår till 3,92 kr (3,91). Fastigheter Fastigheternas bedömda verkliga värde uppgår till 18 930 Mkr (16 986), varav rörelsefastigheter utgör 377 Mkr (261). Som rörelsefastigheter redovisas Wallenstams kontor i Göteborg och Stockholm samt tjänstebostäder. Kontorsfastigheterna har under 2006 genomgått en omfattande ombyggnation. Under perioden har Wallenstam förvärvat fastigheter för 1 420 Mkr (1 961). I ny- och ombyggnad av befintliga fastigheter har under året investerats totalt 693 Mkr (400). Av årets byggnadsinvesteringar har huvuddelen investerats i bostadsfastigheter. Wallenstam har såsom tidigare år internt värderat fastighetsbeståndet på bokslutsdagen. I årets värdering har marknadsvärdet bedömts till 18 930 Mkr (16 986) motsvarande 305 kr per aktie (264). Ökningen beror i huvudsak på prisuppgången på marknaden och nyförvärvade fastigheter. Cirka 30 procent av fastighets beståndet värderas efter bostadsrättsmarknadens prissättning. Resterande del av bostadsbeståndet värderas enligt en avkastnings- Rörelsefastigheter 2% Projektfastigheter 7% Brf-fastigheter 29% Värdefördelning Förvaltningsfastigheter 62% Skatt Wallenstam redovisar en uppskjuten skatteintäkt om 99,7 Mkr (-557,3). Den redovisade bolagsskatten understiger 28 procent, vilket är en effekt av ej skattepliktiga bolagsförsäljningar och skattemässigt avdragsgilla avskrivningar. Dessutom har Wallenstam genom ett bolagsförvärv erhållit skattemässiga underskott. Förvärvet har medfört en skatteintäkt om cirka 400 Mkr.
5 Fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Kvm Fastighetsbestånd 1 januari 2006 16 986 1 259 321 * + Förvärv 1 420 72 136 + Byggnationer 693 3 725 - Försäljning -1 673-92 313 - Avskrivningar -4 + Orealiserad värdeförändring netto 1 507 Fastighetsbestånd 31 december 2006 18 930 1 242 869 * Justerad för rivna byggnader. Fastighetsinnehavets struktur per 2006-12-31 Industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Affärsområde Bostad Region Stockholm 425 692 21 051 9 663 8 606 3 693 13 803 482 507 Region Göteborg 202 987 3 400 206 387 Region Helsingborg 52 252 3 808 4 454 1 418 440 2 965 65 337 Affärsområde Företag Region Göteborg 237 186 54 285 110 122 34 318 52 727 488 638 Totalt 680 931 262 045 68 402 120 146 38 451 72 895 1 242 869 55% 21% 5% 10% 3% 6% Fastighetsförsäljningar under 2006 Byggår/ Bostad Butik Industri/ Kontor Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Bö 33:10-11 Påskbergsgatan 10-12 1934/1986 1 738 75 40 1 853 Kommendantsängen 3:7 Majorsgatan 3 A-B 1929 1 195 51 1 246 Olivedal 5:22, 5:24, Nordost- 5:30, 6:32-34 passagen 33-37, 36-38 1968 32 296 1 580 545 1 100 6 495 42 016 Rambergsstaden 40:2 Östanvindsgatan 4 1945 1 039 42 1 081 Helsingborg Hilltorp S 1 Drottninggatan 53 A 1936 2 095 111 130 2 336 Stockholm Diamanten 1-2 Centralvägen 1-5 1953 10 648 459 112 395 50 11 664 Galjonsbilden 30-31 Sjöbjörnsvägen 11-13, Sjöbjörnsvägen 15 A-C 1944/1947 1 846 147 39 245 11 2 288 Leoparden 5 Huvudstagatan 27-29 1953 3 770 61 86 3 917 Luxlampan 10 Strålgatan 21-23 1941/1987 3 263 88 106 3 457 Porträttmedaljongen 4 Skulptörvägen 15 1944 1 685 108 1 793 Signalpatrullen 13 Wennerbergsg 4-6, Scheffersg 6-8 1944/1996 8 942 145 408 888 10 383 Toppseglet 22 Gröndalsvägen 104-108 1957 3 371 93 1 471 257 25 5 217 Åkeriet 1 trädgårdsgatan 4-8- Humblegatan 5 1947 4 323 59 290 390 5 062 Mark Hästevik 2:348 Totalt 76 211 2 441 2 650 3 112 0 7 899 92 313
6 Fastighetsförvärv under 2006 Byggår/ Bostad Butik Industri/ Kontor Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Bagaregården 27:1 Lilla Munkebäcksg. 9 1939 1 062 18 1 080 Bagaregården 56:2 Byfogdegatan 13 1939 700 700 Bagaregården 56:3 Byfogdegatan 15 1939 305 45 350 Brämaregården 19:2 Jägaregatan 9 1930 1032 1 032 Gårda 70:8 Kobbarnas väg 15 1944 1 573 1 573 Illern 6 Krokslätts Parkg. 5 1944 884 39 8 931 Inom Vallgraven 53:17 Södra Hamng. 5 1980 723 144 2 256 3 123 Kommendantsängen 7:19 Övre Husarg. 5 1937 955 298 1 253 Kommendantsängen 7:20 Övre Husarg. 7 1937 945 167 1 112 Krokslätt 40:1 Fredriksdalsg. 5 1949 1 866 174 16 24 2 080 Kvillebäcken 5:6 Lantmätareg. 12-14 1954 2 091 672 2 763 Kvillebäcken 37:3 Ögontröstgatan 1 1947 614 16 630 Kyrkbyn 9:6 Prebendegatan 32 1942 652 54 706 Kyrkbyn 10:14 Estlandsgatan 4 1942 684 684 Kyrkbyn 10:15 Estlandsgatan 2 1942 658 47 705 Kyrkbyn 11:14 Finlandsgatan 4 1942 652 652 Kyrkbyn 13:14 tilburygatan 2 1943 766 50 816 Kålltorp 37:1 Björksgatan 29 1930 603 166 769 Kålltorp 37:10 Solrosgatan 6 1936 916 916 Kålltorp 36:15 Stobéegatan 8 1935 945 50 995 Kålltorp 40:1 Råstensgatan 6 1936 934 81 1 015 Kålltorp 47:13 Virginsgatan 20 1939 644 45 67 756 Kålltorp 47:23-25 Virginsgatan 8-12 1939 633 40 673 Kålltorp 56:8 Forsstenagatan 2 1936 1 030 1 030 Lorensberg 53:2 Vasagtan 43 B 1966 1 283 1 001 2 284 Lunden 13:2 Karlagatan 7 1935 628 628 Lunden 13:6 Brunkebergsgatan 3 1941 2 331 40 2 371 Lunden 16:7 Karlagatan 4 1939 583 80 663 Mölnycke 1:159 Fabriksvägen 2 1890/1970 350 350 Rambergsstaden 25:3 Enekullegatan 5 1943 744 49 793 Rambergsstaden 32:2 Ö Keillersgatan 1942 1 948 1 948 Rambergsstaden 40:2 Östanvindsgatan 4 1945 1 039 42 1 081 Sannegården 20:3 Bautastensgatan 9 1939 741 41 782 Sannegården 20:2 Bautastensgatan 11 1936 700 38 738 Sannegården 21:42 Pilegårdsgatan 20 1942 538 538 Sannegården 21:41 Pilegårdsgatan 22 1942 520 59 579 Sannegården 21:39 Biskopsgatan 2 1945 612 612 Torp 24:4 Anders Zornsgatan 21 1945 1 870 63 16 35 1 984 Torp 24:5 Anders Zornsgatan 23 1945 1 761 47 49 1 857 Stockholm Flaggan 9 Åsögatan 179 1929/1940 1 849 291 2 140 Järnlodet 23 Nybrogatan 16 1935/1998 3 815 1 253 18 847 5 933 Kroken 9 Rutger Fuchsgatan 4 1929/1930 2 172 207 455 2 834 Kungsbacken 12 Rådmansgatan 57 1929/1970 1 159 470 1 629 New York 1 Sandhamnsgatan 1 1942 2 199 260 2 459 Oljan 27 Sågargatan 17 1929 1 356 2 1 358 Riddaren 24 Grev Turegatan 8 1937 2 135 661 305 300 142 3 543 Röda Rosen 3 Storskärsgatan 4 1932 1 852 133 1 985 Safiren 6 Kungsholms Kyrkoplan 4 1932/1988 2 243 176 2 419 Stengodset 22 Robert Alströmsgatan 6 1929/1930 967 967 Styrmannen 25 Grev Magnigatan 21 1929/1930 973 229 29 2 1 233 Vattuormen 17 Kungsholms Hamnplan 5 1929/1930 2 014 70 2 084 Mark Tomtberga 3:1, 3:4, 3:9 Färdigställd nybyggnation Gårda 67:29 Mäster Johansgatan 15-17 2006 3 725 3 725 Totalt 61 336 5 559 986 5 840 700 1 440 75 861
7 värdering i intervallet 3,5-6,0 procent. Wallenstams kommersiella fastigheter värderas enligt en avkastningsvärdering i intervallet 4,75-9,0 procent. Projektfastigheter värderas till anskaffningsvärde. Förvärvade fastigheter värderas till bedömt marknadsvärde enligt samma principer som gäller för övriga fastighetsbeståndet. För nyproducerade fastigheter görs en omvärdering till bedömt marknadsvärde i samband med att fastigheten färdigställts. En fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering är en bedömning. Wallenstam har under 2006 sålt fastigheter till priser som överträffat föregående års värdering med 10 procent. Finansiell ställning Lånen uppgår per bokslutsdagen till 9 871 Mkr (9 136), varav lån med räntebindningstid överstigande ett år utgör 5 343 Mkr (5 108) motsvarande 54 procent. Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 27 månader (31). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 305 Mkr (235). Det egna kapitalet uppgår per bokslutsdagen till 7 734 Mkr (5 902), vilket motsvarar 125 kr per aktie (92). Soliditeten uppgår till 39 procent (34). Det egna kapitalet och soliditeten har under perioden bland annat påverkats av periodens resultat, utdelning, återköp, värdejustering av rörelsefastighe Bindningstider/medelräntor per 2006-12-31 Skuld, Mkr Snittränta, % Andel, % <3 mån 3 928 3,52 40 >3 mån <=1 år 600 5,87 6 >1 år <=2 år 979 4,96 11 >2 år <=3 år 934 4,82 9 >3 år <=4 år 901 4,42 9 >4 år <=5 år 898 4,62 9 >5 år <=6 år 600 4,72 6 >6 år <=7 år 632 4,20 6 >7 år 400 4,25 4 Summa 9 871 4,26 100 I lånestocken finns endast lån i SEK. Koncernens balansräkning i sammandrag 2006 2005 31 dec 31 dec TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 18 553 16 725 Rörelsefastigheter 377 261 Materiella anläggningstillgångar 101 44 Finansiella anläggningstillgångar 375 40 Finansiella derivatinstrument 49 7 Omsättningstillgångar 309 254 Summa tillgångar 19 764 17 330 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 7 734 5 902 Uppskjuten skatt 1 622 1 749 Räntebärande skulder 9 871 9 136 Finansiella derivatinstrument 60 169 Ej räntebärande skulder 477 375 Summa eget kapital och skulder 19 764 17 330 Eget kapital är i sin helhet hänförligt till aktieägarna i moderbolaget. Förändring eget kapital i sammandrag 2006 2005 31 dec 31 dec Ingående eget kapital 5 902 4 760 Utdelning -127-102 Återköp egna aktier -229-264 Årets resultat 2 007 1 635 Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument 120-121 Årets värdejustering rörelsefastigheter 1-6 Värdejustering aktier 61 - Utgående eget kapital 7 734 5 902
8 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag 2006 2005 2006 2005 Mkr jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec Rörelseresultat 2 286 2 547 1 189 1 577 Justeringsposter ej kassaflödespåverkande 9 41 37 16 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -1 694-1 950-1 069-1 453 Erhållna räntor 7 11 3 3 Betalda räntor -369-370 -117-91 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 240 279 43 53 Förändring av rörelsekapital 54-187 1-201 Kassaflöde från den löpande verksamheten 294 92 44-148 Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter/ materiella anläggningstillgångar -2 148-2 320-339 -73 Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar 1 856 1 288 341 268 Kassaflöde från investeringsverksamhet -293-1 032 2 195 Finansiering Upptagna långfristiga skulder 2 837 3 825 269 917 Amortering långfristiga skulder -2 213-2 707-451 -1 027 Utdelning -127-102 - - Återköp aktier -229-264 -44-36 Investering i finansiella anläggningstillgångar -189-97 - Förändring långsiktiga fordringar -8 44 19 42 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 70 796-109 -105 Förändring av likvida medel 71-144 -63-58 Kassa, bank vid periodens början 96 240 229 153 Periodens förändring 71-144 -63-58 Kassa, bank vid periodens slut 166 96 166 96 Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 139 139 139 139 Disponibel likviditet 305 235 305 235 Fastighetsförvärv i Stockholms innerstad Rutger Fuchsgatan 4 Nybrogatan 16 Rådmansgatan 57 Storskärsgatan 4 Sandhamnsgatan 1 Grev Turegatan 8 Fastighetsförvärv i Göteborg Karlagatan 7 Fredriksdalsgatan 5 A-C Kobbarnas väg 15 Övre Husargatan 5, 7 Virginsgatan 20
9 ter samt nettoeffekt av värdering av säkringsredovisade derivatinstrument. I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om 1 622 Mkr (1 749) netto. Denna består av en uppskjuten skattefordran om 889 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om 2 511 Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av förlustavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan redovisade värden respektive skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. Substansvärdet beräknas till 165 kr per aktie (119). Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastning kan variera. Wallenstamaktien Wallenstamaktiens börskurs har under perioden ökat med 51 procent, vilket är betydligt mer än börsen i genomsnitt. Under året ökade Stockholmsbörsens OMXS-index (SAX) med 23 procent och Carnegie fastighetsindex med 39 procent. Vid årets slut var Wallenstams aktiekurs 141,00 kr (93,50). Årets högsta betalkurs var 142,00 kr och lägsta var 90,50 kr. Totalt omsattes drygt 19,5 miljoner (15,5) Wallenstamaktier till ett värde av 2 086 Mkr (1 760). Under 2006 gjordes avslut i aktien med en genomsnittlig omsättning av drygt 78 000 aktier (61 000) per dag. Vid utgången av året uppgick Wallenstams börsvärde till 8 757 Mkr (6 012) exklusive återköpta aktier. Årsstämman 2006 beslutade att ge styrelsen ett förnyat bemyndigande att återköpa högst tio procent av utestående aktier intill tiden för nästa årsstämma. Wallenstam har i enlighet med årsstämmans beslut återköpt aktier. Wallenstam har sedan starten återköpt aktier motsvarande cirka 31 procent av det ursprungliga antalet. Under 2006 har 2 194 830 aktier återköpts till en genomsnittskurs av 104,35 kr. Årets återköpta aktier motsvarar fyra procent av antalet utestående aktier. I enlighet med årsstämmans beslut har under tredje kvartalet 1 500 000 aktier dragits in. Wallenstam innehade vid årsskiftet 1 890 930 egna aktier. Aktieägarinnehav 2006-12-31 A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag 5 750 000 6 200 000 18,67 55,03 Familjen Agneta Wallenstam med bolag 5 568 160 8,70 4,81 Familjen Anders Berntsson 5 214 475 8,15 4,50 Familjen Eskil Johannesson 3 000 000 4,69 2,59 Swedbank Robur Fonder 2 613 685 4,08 2,26 Familjen Norman 1 890 000 2,95 1,63 Familjen Brandström med bolag 1 555 295 2,43 1,34 Familjen U Wallenstam 1 513 190 2,36 1,31 Länsförsäkringar fonder 1 496 180 2,34 1,29 Henric Wiman 1 485 290 2,32 1,28 Livförsäkringsaktiebolaget Skandia 1 201 920 1,88 1,04 Fortis Bank NV (Former Meespierson), NQI 886 582 1,39 0,77 Swedbank Luxembourg S.A. 683 850 1,07 0,59 Hans Ståhlgren 530 000 0,83 0,46 Övriga aktieägare 22 520 443 35,19 19,47 Totalt antal aktier 5 750 000 56 359 070 Återköpta egna aktier 0 1 890 930 2,95 1,63 Registrerade aktier 5 750 000 58 250 000 Totalt registrerade aktier 64 000 000 Summa utestående aktier 62 109 070 Andelen ägd av juridiska personer ägande uppgår till 37 procent av innehavet och cirka 27 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till 10 procent av innehavet och 5 procent av rösterna.
10 Data per aktie (kr) 2006 2005 31 dec 31 dec Förvaltningsresultat 3,92 3,91 Resultat efter skatt 31,8 24,4 P/E-tal, ggr 4,4 3,8 Fastighetsvärde 305 264 Eget kapital 125 92 Substansvärde 165 119 Börskurs 141,00 93,50 Antal aktier i tusental vid periodens utgång 62 109 64 304 Antal aktier i tusental, genomsnitt 63 128 66 878 Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. 160 140 120 100 80 60 Kursutveckling 31 augusti 2000 31 december 2006 40 B-aktien OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 212 Mkr (181), varav hyresintäkterna utgör 57,6 Mkr (53,9). Resultatet efter skatt uppgick till 431,8 Mkr (-48,1). I årets resultat ingår utdelning om 450 Mkr (0). Moderbolagets resultat har belastats med bland annat kostnader för koncernens optionsprogram om 32,2 Mkr (17,7), samt kostnader för avskrivning av fastigheter om 5,7 Mkr. Investeringarna under perioden uppgår till 18 Mkr (26). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till 652 Mkr (652). Utdelning För verksamhetsåret 2006 föreslår styrelsen en utdelning om 2,50 kr per aktie (2,00), en ökning med 25 procent. Styrelsens grundprincip är att det redovisade resultatet i första hand ska återinvesteras i rörelsen för en fortsatt förädling av fastighetsbeståndet och en ökad substanstillväxt i bolaget. Styrelsens avsikt är att bolaget ska dela ut cirka 40 procent av förvaltningsresultatet. Hänsyn ska dock tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov samt till ställning i övrigt. Årets föreslagna utdelning innebär att cirka 63 procent av förvaltningsresultatet delas ut till aktieägarna, vilket är motiverat av det goda resultatet för 2006. Styrelsens arbete under året Wallenstams styrelse består av sex ledamöter. Under 2006 har styrelsen haft fem protokollförda möten utöver löpande kontakter. Styrelsens viktigaste uppgift är att fatta beslut i strategiska frågor. Generellt gäller att styrelsen behandlar frågor av väsentlig betydelse för koncernen. Huvudfrågorna under året har varit fastighetsaffärer och satsningen på nybyggnation samt förnyelsebar energi. Under 2006 genomfördes också en utvärdering av styrelsens arbete. 20 3 00 01 02 03 04 05 06 (c) FINDATA Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Den 1 januari 2007 såldes fastigheten Orminge 46:2 i Nacka, Stockholm. Fastigheten omfattar drygt 6 900 kvm och köpeskillingen uppgick till 105 Mkr. Den 31 januari såldes fastigheten Safiren 6, Stockholm till en bostadsrättsförening. Fastigheten omfattar drygt 2 400 kvm och köpeskillingen uppgick till 72,5 Mkr. I januari 2007 uppfylldes villkoren för Wallenstams personaloptionsprogram. Det innebär att lösen påkallades och medför en kostnad om cirka 7 Mkr. Framtidsfokus Wallenstam bedömer att kontorsvakanserna i Göteborg successivt kommer att sjunka under 2007 i samband med att den prognostiserade sysselsättningsökningen får genomslag på efterfrågan. Wallenstam märker också ett ökat tryck bland hyresgästerna att utöka ytorna. Wallenstam ser positivt på möjligheterna att uppnå målet på 97 procents uthyrningsgrad. I takt med att Wallenstams och marknadens vakanstal sjunker, kommer hyresnivåerna utvecklas positivt. Det gör också att Wallenstam kan komma att nyinvestera i kommersiella fastigheter.
11 Utvecklingen går mot en större differentiering i hyressättningen för bostäder. Kvalitet och läge får en viktigare roll i avgörandet av hyresnivån. Wallenstam har ett stort antal pågående och planerade bostadsprojekt. Närmast i tur för byggstart ligger etapp 2 av Råcksta och projektet Brovakten, båda i Stockholm. Nästa projekt i Hammarby Sjöstad, Stockholm, kommer att bli Henriksdalshamnen. Arbetet med förnyelsebar energi fortsätter under kommande år. Ett flertal ytterligare projekt har påbörjats där Lunnekullen i Tibro/Karlsborg kommit längst. Wallenstam räknar med att under 2007 uppföra ett första vindkraftverk i detta område. Därutöver undersöks möjligheterna för ytterligare projekt inom vindkraft, bland annat på Andøya i Nordnorge samt Öijared i Lerums kommun. Wallenstam bedömer att styrräntan kommer att fortsätta höjas under 2007. Styrräntan väntas maximalt höjas med sammantaget 0,75 procent under 2007. Under 2007 kommer Wallenstam att arbeta fram nya mål för verksamheten. VD Hans Wallenstam Göteborg den 21 februari 2007 Hans Wallenstam Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS, IAS 34 och RR31. Moderbolagets redovisningsprinciper följer RR32. Wallenstam har som princip att redovisa förvärv och försäljningar på tillträdesdagen. För definitioner se Wallenstams hemsida: www.wallenstam.se
12 Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944 och är idag ett fastighetsutvecklande bolag med cirka 300 fastigheter i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Wallenstam arbetar även aktivt med nyproduktion av bostäder, samt kontinuerlig förädling av befintligt fastighetsbestånd. Wallenstams kundbas utgörs av cirka 11 000 hushåll och cirka 2 200 företag. Av Wallenstams fastighetsvärde utgörs cirka 60 procent av bostadsfastigheter och cirka 40 procent av kommersiella fastigheter. Koncernen omsätter drygt 1,2 miljarder kronor i hyror och har ett fastighetsvärde om cirka 19 miljarder kronor. Koncernens B- aktier finns noterade på Stockholmsbörsen sedan 1984 och börsvärdet uppgår till cirka 9 miljarder kronor. Affärsidé Att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i storstadsregioner. Mål Innevarande målperiod sträcker sig fram till och med 2007. Finansiella mål n Förvaltningsresultatet > 300 Mkr. n Eget kapital per aktie > 100 kr. n Soliditet > 25 procent. Värdetillväxt Verksamhetsmål n Uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet > 97 procent. n Nyproduktion av 400 lägenheter per år till en direktavkastning på > 7 procent. Affärsprocess Wallenstams affärsprocess utgår från att skapa värdetillväxt. Detta sker genom förvärv och produktion av fastigheter med utvecklingspotential, en lönsam förvaltning och genom att färdigutvecklade fastigheter säljs i rätt tid. Förvärv Lönsam förvaltning och förädling Försäljning Operativ organisation Wallenstamkoncernen har cirka 145 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i två fastighetsförvaltande affärsområden, Bostad och Företag. Affärsområde Bostads verksamhet bedrivs inom tre regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Bostad förvaltar cirka 11 000 lägenheter. Affärsområde Företags verksamhet bedrivs i Göteborg i två regioner, region City och region Storgöteborg. Wallenstams verksamhet ska drivas i en marknadsnära struktur där den operativa organisationen är specialiserad både geografiskt och per affärsområde. Staber stödjer den operativa organisationens verksamhet med centraliserade funktioner. Ekonomisk rapportering, datum Årsredovisning 2006 mars 2007 Bolagsstämma 2007 i Göteborg 17 april Delårsrapport I (3 mån) 9 maj 2007 Delårsrapport II (6 mån) 8 augusti 2007 Delårsrapport III (9 mån) 7 november 2007 Ekonomisk rapportering Årsredovisningen skickas till samtliga aktieägare, samt finns tillgänglig på hemsidan den 19 mars. Delårsrapporterna finns tillgängliga på Wallenstams hemsida samtidigt som publicering, samt skickas ut till dem som anmält sig för prenumeration. Prenumeration på ekonomisk information kan beställas på Wallenstams hemsida www.wallenstam.se. På hemsidan finns också samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering och aktiviteter samt pressreleaser. Lennart Wallenstam Byggnads AB (publ), org. nr. 556072-1523 401 84 Göteborg, Besöksadress Södra vägen 1 Tel 031-20 00 00, Fax 031-10 02 00 www.wallenstam.se