Bokslutskommuniké 1 januari - 31 december 2005

Transkript

1 Växtkraft I takt med omvärlden utvecklas vi tillsammans med våra hyresgäster och ger våra aktieägare del av värdetillväxten. Bokslutskommuniké 1 januari - 31 december 2005 Periodens resultat efter skatt ökar till 1 634,6 Mkr (1 261,5) motsvarande en vinst om 24,4 kronor per aktie (18,3). Hyresintäkterna för perioden uppgår till 1 219,8 Mkr (1 110,1). Substansvärde per aktie uppgår till 119 kronor (88). Styrelsen föreslår en utdelning om 2,00 kr (1,50) per aktie.

2 Bokslutskommuniké för perioden 1 januari - 31 december 2005 Hans Wallenstam, VD Verksamhet och organisation Wallenstams affärsidé är "Att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i utvalda storstadsregioner. Wallenstam har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva orter: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Av Wallenstams totala fastighetsvärde uppgår andelen bostäder till cirka 60 procent, resterande cirka 40 procent utgörs av kommersiella fastigheter. Wallenstamkoncernen äger och förvaltar kvm ( ) fördelat på cirka 300 fastigheter. Cirka 55 procent utgörs av bostadsyta. Wallenstamkoncernen har 125 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i två affärsområden: Bostad respektive Företag. Wallenstams verksamhet utvecklas mot ett alltmer fastighetsutvecklande bolag. För att anpassa organisationen för den nya inriktningen inrättades under våren 2005 en stab för fastighetsutveckling. Stab Fastighetsutvecklings roll är att stödja affärsområdena Bostad och Företag med kalkyler och genomförande av investeringar i byggprojekt. Affärsområde Bostad Affärsområde Bostad förvaltar Wallenstamkoncernens bostadsfastigheter. Verksamheten bedrivs inom tre geografiska regioner: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Affärsområde Bostad förvaltar cirka kvm fördelat på kvm bostäder, kvm lokaler och kvm övrigt. De lokaler som affärsområde Bostad förvaltar utgörs i första hand av mindre lokaler i bostadsfastigheter inom region Stockholm och Helsingborg. Affärsområde Företag Affärsområde Företag förvaltar Wallenstamkoncernens kommersiella fastigheter i Göteborg. Verksamheten är uppdelad i två regioner. Båda regionerna förvaltar kommersiella fastigheter men inom olika geografiska områden. Region City vars fastigheter i första hand består av butiker och kontor i citylägen och Region Storgöteborg som förvaltar lokaler inom övriga Göteborg och dess kranskommuner. Region Storgöteborgs lokaler består i första hand av kontor och industri/lager. Affärsområde Företag förvaltar cirka kvm, varav cirka hälften utgörs av kontor. Mål för verksamheten Wallenstams styrelse fastställde nya mål för verksamheten i februari Wallenstam arbetar utifrån treårsplaner. Nästa målperiod sträcker sig fram till och med december Finansiella mål Förvaltningsresultatet > 300 Mkr Eget kapital per aktie > 100 kr Soliditet > 25 % Verksamhetsmål Uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet > 97 procent Nyproduktion 400 lägenheter per år till en direktavkastning på > 7% Väsentliga händelser under räkenskapsåret Wallenstam har 2005 haft ett mycket aktivt år. I april tillträdde Wallenstam 27 bostadsfastigheter om cirka kvm i Stockholm. Av den totala ytan utgörs 82 procent av bostadsyta. Fastigheterna utgör ett stort sammanhållet bestånd av välbelägna fastigheter i Stockholm innerstad, söderort, västerort och norrort. I Göteborg har Wallenstam förvärvat två centrala och attraktiva sekelskifteshus, Inom Vallgraven 27:1 och Lorensberg 58:6-7. I juni färdigställdes Wallenstams första nyproduktionsprojekt på många år: 135 lägenheter i kv Forsen i Hammarby Sjöstad i Stockholm. I november påbörjades byggnation av ytterligare 170 lägenheter i samma område kv Svallvågen. Dessa planeras vara klara för inflyttning till våren I juni påbörjades också byggnationen av 53 lägenheter i Lunden i Göteborg. Dessa kommer att färdigställas för inflyttning till sommaren I juni sålde Wallenstam sitt fastighetsbestånd på Söder i Helsingborg. Försäljningen omfattade 40 fastigheter med cirka 900 lägenheter. Därutöver har Wallenstam sålt ett tiotal fastigheter till bostadsrättföreningar samt ett par kommersiella fastigheter. Intresset från hyresgästerna att förvärva sina fastigheter är mycket stort och diskussioner pågår för närvarande med ett flertal bostadsrättsföreningar. Redovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS) Från och med 2005 redovisar Wallenstam enligt IFRS. Jämförelseuppgifter har omräknats. Jämförelseuppgifter avseende finansiella instrument för jämförelseåret redovisas enligt tidigare principer. Resultat Resultat efter skatt ökar till 1 634,6 Mkr (1 261,5). Resultat per aktie uppgår till 24,4 kronor (18,3). Rörelseresultat Rörelseresultatet förbättrades 2005 med 729,4 Mkr eller 40 procent till 2 547,2 Mkr. Det är värdeförändring på förvaltningsfastigheter som står för huvuddelen av förbättringen, 707,7 Mkr. Hyresintäkterna för perioden uppgår till 1 219,8 Mkr (1 110,1), en ökning med tio procent. Av hyresintäkterna utgörs 709 Mkr (604) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 503 Mkr (506) från affärsområde Företag. Hyresintäkterna avseende bostäder har ökat med 17 procent, varav cirka två procent utgörs av hyresökningar och resterande 15 procent av större förvaltat bestånd. Intäktsminskningen avseende affärsområde Företag är en effekt av ett genomsnittligt mindre förvaltat kommersiellt bestånd 2

3 och är i första hand hänförlig till försäljningen av fastigheten Guldet 1:12. För kontorsfastigheter uppgår den genomsnittliga hyresnivån till kr/kvm (1 225). Merparten av de kommersiella kontrakten som nu förfaller förlängs med oförändrade villkor och endast en mindre andel kontrakt omförhandlas. Under året har Wallenstam hyrt ut drygt kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet, varav kvm avser nyuthyrning. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet är 92 procent (90). Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och den genomsnittliga uthyrningsgraden uppgår totalt till 96 procent (95). Driftkostnaderna har ökat med 26,6 Mkr eller drygt sex procent till 440,2 Mkr. Det är framförallt en effekt av ett större fastighetsbestånd. Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår netto till 172,4 Mkr (119,6). Som förvaltnings- och administrationskostnader redovisas Wallenstams samtliga administrativa kostnader. Föregående år redovisade Wallenstam en övrig intäkt om 12,4 Mkr avseende återbetalning av moms för tidigare perioder, vilket reducerade förvaltnings- och administrationskostnaderna med motsvarande. Förvaltnings- och administrationskostnader har belastats med 17,7 Mkr avseende kostnader för Wallenstams syntetiska optionsprogram. Optionsprogrammet löper fram till 2011 och innebär vid ett maximalt utfall en kostnad om 60 Mkr. Under 2005 har Wallenstam anställt 18 personer, vilket innebär att personalkostnaderna har ökat. Wallenstams av- och nedskrivningar avseende rörelsefastigheter uppgår till 10,2 Mkr (1,8). Värdeförändringar av förvaltningsfastigheter uppgår till 1 950,3 Mkr (1 242,6) varav orealiserade värdeförändringar uppgår till 1 791,9 Mkr (1 233,7). Ökningen hänför sig i huvudsak till prisuppgången på fastighetsmarknaden samt övervärden i färdigställda projekt. De redovisade värdeförändringarna har varit särskilt stora kvartal fyra, vilket beror på att Wallenstam gör en fullständig värdering av fastigheterna enbart i samband med årsskiftet. Löpande under året beaktas väsentliga förändringar såsom hyresnivå, uthyrningsgrad samt effekter av ombyggnader. Finansiella intäkter uppgår till 8,3 Mkr (12,0) och finansiella kostnader uppgår till 374,3 Mkr (369,6). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,96 procent (4,34). Posten värdeförändring derivat uppgår till 10,7 Mkr (0), varav realiserade värdeförändringar utgör 4,1 Mkr (0). Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgår till 261,5 Mkr (232,7), vilket är en ökning mot föregående år med cirka tolv procent. Förvaltningsresultat för 2004 har omräknats enligt IFRS. Förvaltningsresultatet per aktie uppgår till 3,91 kr (3,37). Skatt Wallenstam redovisar en uppskjuten skattekostnad om 557,3 Mkr (198,7). Den låga effektiva skattesatsen för 2004 var en effekt av att en stor del av avyttrade fastigheter såldes via bolag. Fastigheter Fastigheternas bedömda verkliga värde uppgår till Mkr (13 970), varav rörelsefastigheter utgör 261 Mkr (254). Under perioden har Wallenstam förvärvat fastigheter för Mkr (1 128). I nyoch ombyggnad av befintliga fastigheter har under året investerats totalt 400 Mkr (390). Av årets byggnadsinvesteringar har huvuddelen investerats i bostadsfastigheter. Marknadsvärde Wallenstam har internt värderat fastighetsbeståndet på bokslutsdagen. I årets värdering har marknadsvärdet bedömts till Mkr (13 970) motsvarande 264 kr per aktie (205). Ökningen beror i huvudsak på nyförvärvade fastigheter samt prisuppgången på marknaden. Cirka en tredjedel av beståndet värderas efter bostadsrättsmarknadens prissättning. Resterande del av bostadsbeståndet värderas enligt en avkastningsvärdering i intervallet 4,5-6,0 procent. Wallenstams kommersiella fastigheter värderas även de enligt en avkastningsvärdering i intervallet 4,75-9,0 procent. Projekt- och specialfastigheter värderas till anskaffningsvärde. Förvärvade fastigheter värderas till verkligt värde enligt samma principer som gäller för övriga fastighetsbeståndet. För nyproducerade fastigheter görs en omvärdering till verkligt värde i samband med att fastigheten färdigställts. En fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering är en bedömning. Wallenstam har under 2005 sålt fastigheter till priser som överträffat föregående års värdering med 16 procent. Finansiell ställning Lånen uppgår per bokslutsdagen till Mkr (8 162), varav lån med räntebindningstid överstigande ett år utgör Mkr (4 508) motsvarande 56 procent. Lånen löper utan valutarisk. Den ackumulerade nettoskulden avseende finansiella derivatinstrument uppgår till 162 Mkr (0). Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 31 månader (29). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 235 Mkr (375). Det egna kapitalet uppgår per 31 december till Mkr (4 760), vilket motsvarar 92 kr per aktie (70). Soliditeten uppgår till 34 procent (33). Det egna kapitalet och soliditeten har under perioden bland annat påverkats av periodens resultat, utdelning, återköp, värdejustering av rörelsefastigheter samt nettoeffekt av värdering av säkringsredovisade derivatinstrument. I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om Mkr netto. Denna består av en uppskjuten skattefordran på 130 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av förlustavdrag i ett koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan redovisade värden respektive skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. Substansvärdet Substansvärdet beräknas till 119 kr per aktie (88). Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. En procentenhets förändring i skattesats motsvarar cirka 1,15 kr per aktie. Wallenstamaktien Wallenstamaktiens börskurs har under perioden ökat med 62 procent, vilket är betydligt mer än börsen i genomsnitt. Under året ökade Stockholmsbörsens OMXS-index (SAX) med 31 procent och Carnegie fastighetsindex ökade med 32 procent. Vid årets slut var Wallenstams aktiekurs 93,50 kr (57,60). Årets högsta betalkurs var 104,50 kr och lägsta var 57,00 kr. Totalt omsattes drygt 15,5 miljoner (21,5) Wallenstamaktier till ett värde av Mkr (857). Under 2005 gjordes avslut i aktien med en genomsnittlig omsättning av drygt

4 aktier (86 000) per dag. Vid utgången av året uppgick Wallenstams börsvärde till Mkr (3 925) exklusive återköpta aktier. Bolagsstämman 2005 beslutade att ge styrelsen ett förnyat bemyndigande att återköpa högst tio procent av utestående aktier intill tiden för nästa ordinarie bolagsstämma. Wallenstam har i enlighet med bolagsstämmans beslut återköpt aktier. Wallenstam har sedan starten återköpt aktier motsvarande cirka 29 procent av det ursprungliga antalet. Under 2005 har aktier återköpts till en genomsnittskurs av 69,57 kr. Årets återköpta aktier motsvarar sex procent av antalet utestående aktier. Av dessa har dragits in i enlighet med bolagsstämmans beslut. Wallenstam innehade vid årsskiftet egna aktier. I enlighet med bolagsstämmans beslut genomfördes en aktiesplit 5:1. Splitad aktie handlades första dagen den 6 maj Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 181 Mkr (163), varav hyresintäkterna utgör 53,9 Mkr (45,8). Resultatet efter skatt uppgick till -48,1 Mkr (1 456,7). I föregående års resultat ingick utdelning och anteciperad utdelning om Mkr. Moderbolagets resultat har belastats med bland annat kostnader för koncernens optionsprogram om 17,7 Mkr, kostnader för av- och nedskrivning av rörelsefastigheter om 12,7 Mkr och administrativa kostnader avseende fastighetsaffärer 2,9 Mkr (2,1). Investeringarna under perioden uppgår till 26 Mkr (266). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till 652 Mkr (656). Utdelning För verksamhetsåret 2005 föreslår styrelsen en utdelning om 2,00 kr per aktie (1,50), en ökning med 33 procent. Årets föreslagna utdelning innebär att cirka 49 procent av förvaltningsresultatet delas ut till aktieägarna. Styrelsens grundprincip är att det redovisade resultatet i första hand ska återinvesteras i rörelsen för en fortsatt förädling av fastighetsbeståndet och en ökad substanstillväxt i bolaget. Styrelsens avsikt är att bolaget ska dela ut cirka 40 procent av förvaltningsresultatet. Hänsyn ska dock tas till investeringsbehov, konsolideringsbehov samt till ställning i övrigt. Styrelsens arbete under året Wallenstams styrelse består av sex ledamöter. Under 2005 har styrelsen haft nio protokollförda möten. Utöver att svara för bolagets organisation och förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i strategiska frågor. Generellt gäller att styrelsen behandlar frågor av väsentlig betydelse för koncernen. Huvudfrågorna under året har varit fastighetsaffärer och satsningen på nybyggnation. Effekterna för Wallenstam i och med svensk kod för bolagsstyrning har också diskuterats. Under 2005 genomfördes också en utvärdering av styrelsens arbete. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Den 1 februari 2006 såldes fastigheten Åkeriet 1 i Sundbyberg i region Stockholm till en bostadsrättsförening bildad av hyresgästerna. Fastigheten omfattar drygt kvm och köpeskillingen uppgick till 111,5 Mkr. Framtidsfokus Wallenstam satsar stort på nybyggnation av bostäder de närmaste åren och målet är att producera 400 nya lägenheter om året. Två nybyggnationsprojekt är igång och under våren 2006 beräknas ett flertal nybyggnationsprojekt att starta: 55 lägenheter i kv Örlen i Göteborg, 136 lägenheter i Råcksta, Stockholm och 150 lägenheter i Huddinge, Stockholm. Intresset bland hyresgästerna att förvärva sina bostäder är mycket stort i samtliga regioner och Wallenstam förhandlar för närvarande med ett stort antal bostadsrättsföreningar. Wallenstam räknar med att styrräntan kommer att stiga under de närmaste två åren. Den första höjningen kom redan i januari Wallenstam förväntar sig en höjning om maximalt en procent under Wallenstam förväntar sig i alla avseenden en lugn ökningstakt till vad som av Riksbanken kallas en väl avvägd nivå. Wallenstams uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet har ökat från 90 till 92 procent, vilket är högre än marknaden i stort. Wallenstam ser nu att företagen går bättre och att efterfrågan på moderna och effektiva kontor ökar. Detta tillsammans med den i princip obefintliga nyproduktionen gör att Wallenstam ser med tillförsikt på lokalmarknaden i Göteborg. Göteborg den 21 februari 2006 Hans Wallenstam Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS, IAS 34 och RR31. Moderbolagets redovisningsprinciper följer RR32. Wallenstam har som princip att redovisa förvärv och försäljningar på tillträdesdagen. Granskningsrapport Vi har översiktligt granskat denna bokslutskommuniké enligt den rekommendation som FAR utfärdat. En översiktlig granskning är väsentligt begränsad jämfört med en revision. Det har inte framkommit något som tyder på att rapporten inte uppfyller kraven enligt årsredovisningslagen och IAS 34 Göteborg den 21 februari 2006 Håkan Jarkvist Auktoriserad revisor Lennart Bertheden Auktoriserad revisor 4

5 Koncernens resultaträkning i sammandrag * * Mkr jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec Hyresintäkter 1 219, ,1 305,1 283,9 Driftkostnader -440,2-413,6-123,2-119,6 Förvaltnings- och administrationskostnader -172,4-119,6-49,9-42,9 Av- och nedskrivningar rörelsefastigheter -10,2-1,8-8,0-0,5 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 1 950, , , ,0 Rörelseresultat 2 547, , , ,9 Finansiella intäkter 8,3 12,0 3,4 5,9 Finansiella kostnader -374,3-369,6-87,1-85,3 Värdeförändring derivat 10,7 0,0 0,9 0,0 Resultat före skatt (Not 1) 2 191, , , ,5 Skatt -557,3-198,7-368,1-299,4 Resultat efter skatt 1 634, , ,1 970,1 Resultat/aktie, kr 24,4 18,3 17,4 14,3 Antal aktier, tusental Antal aktier genomsnitt, tusental Not 1 Fördelning av resultat FASTIGHETSFÖRVALTNINGEN Hyresintäkter 1 219, ,1 305,1 283,9 Driftkostnader -440,2-413,6-123,2-119,6 Driftöverskott 779,5 696,5 181,9 164,3 Förvaltnings- och administrationskostnader -156,1-106,2-42,8-37,7 Finansiella intäkter 8,3 12,0 3,4 5,9 Finansiella kostnader -374,3-369,6-87,1-85,3 Realiserad värdeförändring derivatinstrument 4,1 4,1 Förvaltningsresultat 261,5 232,7 59,5 47,1 FASTIGHETSRÖRELSEN Orealiserad värdeförändring fastigheter 1 791, , , ,7 Realiserad värdeförändring fastigheter 158,4 9,0-14,9-5,7 Av- och nedskrivningar rörelsefastigheter -10,2-1,8-8,0-0,5 Administrationskostnader -16,4-13,4-7,1-5,2 Resultat fastighetsrörelsen 1 923, , , ,3 Orealiserad värdeförändring derivatinstrument 6,6 0,0-3,2 0,0 Resultat före skatt 2 191, , , ,5 * Resultatet för 2004 enligt IFRS har justerats jämfört med tidigare redovisade rapporter. Posten värdeförändring förvaltningsfastigheter har ökat med 73 Mkr och årets skatt har påverkats med 28 procent av justeringen. Effekter i resultaträkning vid byte till IFRS-redovisning jan-dec 2004 okt-dec 2004 Tidigare Justering Tidigare Justering redovisning IFRS IFRS redovisning IFRS IFRS Rörelseresultat fastighetsförvaltningen 528,7 59,8 588,5 109,4 16,6 126,0 Rörelseresultat fastighetsrörelsen 714,1 515, ,2 180, , ,8 Finansnetto -338,0-19,6-357,6-78,2-1,2-79,4 Skatt -71,7-127,0-198,7-2,6-296,7-299,4 Resultat efter skatt 833,1 428, ,5 208,6 761,5 970,1, För helår 2004 består effekterna av återläggning av avskrivningar på förvaltningsfastigheter om 59,8 Mkr, realiserad värdeförändring i fastigheterna om -718,5 Mkr och orealiserad om 1 233,7 Mkr, vilket ger en total värdeförändring om 515,2 Mkr. Finansnettot har påverkats med -19,6 Mkr, vilket är justering från diskonterat till nominellt belopp på uppskjuten skattefordran/skuld. Skatt med 28 procent har redovisats på ovanstående justeringar. För fjärde kvartalet 2004 består effekterna av återläggning av avskrivningar på förvaltningsfastigheter om 16,6 Mkr, realiserad värdeförändring i fastigheterna om - 190,9 Mkr och orealiserad om 1 233,7 Mkr, vilket ger en total värdeförändring om 1 042,8 Mkr. Finansnettot har påverkats med -1,2 Mkr, vilket är justering från diskonterat till nominellt belopp på uppskjuten skattefordran/skuld. Skatt med 28 procent har redovisats på ovanstående justeringar. 5

6 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 31 dec 31 dec TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Rörelsefastigheter Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital Uppskjuten skatt Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Förändring eget kapital i sammandrag 2005 * 2004 Mkr 31 dec 31 dec Ingående eget kapital Justering med anledning av övergång till IFRS: Nettoeffekt värdering förvaltningsfastigheter till marknadsvärde Värdeförändring rörelsefastigheter 27 Nettoeffekt omräkning diskonterad avsättning skatt till nominellt belopp 10 Nettoeffekt värdering finansiella derivatinstrument Ingående eget kapital enligt IFRS Utdelning Återköp egna aktier Årets resultat Värdeförändring säkringsredovisade finansiella derivatinstrument 7 Värdeförändring rörelsefastigheter Vid årets utgång Eget kapital är i sin helhet hänförligt till aktieägarna i moderbolaget. * Förändring eget kapital enligt IFRS har justerats jämfört med tidigare redovisade rapporter. Årets resultat har justerats med 53 Mkr. Värdejustering rörelsefastigheter har justerats med motsvarande belopp. Effekter i balansräkning vid byte till IFRS- redovisning 1 januari december 2004 Tidigare Justering Tidigare Justering redovisning IFRS IFRS redovisning IFRS IFRS Fastigheter Övriga tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatt Lån Övriga skulder Summa eget kapital och skulder Effekterna på balansräkningen enligt IFRS beror på värdeförändring av fastigheter till verkligt värde. Justeringar enligt ovan har påverkats av en uppskjuten skatt med 28 procent och resterande som en effekt i eget kapital. 6

7 Koncernens kassaflödesanalys Mkr jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec Rörelseresultat Justeringsposter ej kassaflödespåverkande Värdeförändring förvaltningsfastigheter Betalt finansnetto Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter/inventarier Försäljning av fastigheter/inventarier Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansiering Upptagna långfristiga skulder Amortering långfristiga skulder Utdelning Återköp aktier Kassaflöde från finansiering Förändring av likvida medel Kassa, bank vid årets början Årets förändring Kassa, bank vid årets slut Outnyttjad checkkredit vid årets slut Disponibel likviditet Redovisning av segment jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter bostäder 709,1 603,7 184,6 154,0 Hyresintäkter företag 503,0 506,4 119,1 128,3 Hyresintäkter övrigt 13,6 3,0 3,6 0,7 Försäljningsintäkter bostäder 1 236, ,6 324,8 253,7 Försäljningsintäkter företag 136,0 200,9 0,0 147,1 Koncerneliminering -5,9-3,0-2,2-0,7 Summa nettoomsättning 2 592, ,5 629,8 683,0 RÖRELSERESULTAT Bostäder 1 722, ,0 970,2 888,1 Företag 847,3 715,3 609,2 488,9 Övrigt -22,5-15,1-4,5-29,9 Koncerneliminering 0,0-1,3 2,0 1,8 Summa rörelseresultat 2 547, , , ,9 FÖRVALTNINGSRESULTAT Bostäder 169,3 145,4 33,0 33,8 Företag 117,9 71,8 30,9 12,6 Övrigt -25,7 16,8-6,5-2,4 Koncerneliminering 0,0-1,3 2,2 3,1 Summa förvaltningsresultat 261,5 232,7 59,5 47,1 Bindningstider/medelräntor per Mkr Skuld Snittränta Andel Rörliga lån ,80% 36,4% Bundna lån ,03% 7,7% Bundna lån ,22% 8,8% Bundna lån ,33% 8,5% Bundna lån ,00% 7,7% Bundna lån ,89% 7,7% Bundna lån ,13% 12,0% Bundna lån ,11% 11,3% Summa ,96% 100% I lånestocken finns endast lån i SEK. Affärsvolym Mkr Mkr Affärsvolym/resultat Resultat Mkr Byggnadsinvesteringar Förvärv Försäljning Värdeförändring förvaltningsfastigheter Kvartalsvis 2004 Rullande 12-månaders resultat Förvaltningsresultat per kvartal (enligt IFRS) 7

8 Aktieägarinnehav Förändring av innehavet sedan A-aktier B-aktier Kapital, % Andel röster, % , % Hans Wallenstam med bolag ,57 53,95 0,7 Familjen Agneta Wallenstam med bolag ,49 4,74-0,3 Familjen Anders Berntsson ,45 4,72-1,7 Familjen Eskil Johannesson ,89 2,73-2,7 Roburs fonder ,49 1,95 36,2 Länsförsäkringar fonder ,85 1,59-2,6 Familjen Norman ,75 1,54 0,0 Familjen Lennart Wallenstam ,46 1,38-4,3 Familjen Brandström med bolag ,45 1,37-1,5 Wiman, Henric ,27 1,27 0,0 SEB fonder ,92 1,07-65,8 Livförsäkringsaktiebolaget ,83 1,03-28,6 Nordea Bank S A ,28 0, ,5 Martinsson, Arvid ,92 0,51 0,7 Summa övriga ägare ,56 20,43 Totalt antal aktier Återköpta egna aktier Registrerade aktier Totalt registrerade aktier Summa utestående aktier Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 34 % av innehavet och cirka 25 % av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 7 % av innehavet och 4 % av rösterna. Nyckeltal dec 31 dec Resultat efter skatt, mkr 1 634, ,5 Förvaltningsresultat 261,5 232,7 Överskottsgrad, % 63,9 62,7 Räntabilitet på eget kapital, % 32,6 26,5 Räntabilitet på totalt kapital, % 15,9 12,7 Fastigheternas direktavkastning, % 5,0 5,0 Fastigheternas totalavkastning 16,4 13,3 Belåningsgrad, % 53,8 58,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 1,6 Genomsnittlig räntebindningstid, månad Eget Kapital Soliditet, % 34,1 32,9 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,96 4,34 Uthyrningsgrad - yta, % Börsvärde Data per aktie (kr) * 31 dec 31 dec Förvaltningsresultat 3,91 3,35 Resultat efter skatt 24,4 18,3 P/E-tal, ggr 3,8 3,2 Fastighetsvärde Eget kapital Substansvärde Börskurs 93,50 57,60 Antal aktier i tusental vid periodens utgång Antal aktier i tusental, genomsnitt Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. * Justerad på grund av aktiesplit 5:1 Kursutveckling 31 augusti december B-Aktien OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index (c) SIX 8

9 Fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Kvm Fastighetsbestånd 1 januari * + Förvärv Byggnationer Försäljning Av- och nedskrivningar Värdeförändring netto Fastighetsbestånd 31 dec * Justerad uthyrbar yta garage om cirka kvm. Fastighetsinnehavets struktur per Industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Affärsområde Bostad Region Stockholm Region Göteborg Region Helsingborg Affärsområde Företag Region Göteborg Totalt % 20% 6% 10% 3% 6% Övriga Storstockholm 25% Koncernens fastighetsbestånd, yta Wallenstam Bostad, region Stockholm Huddinge 11% Innerstad 13% Nacka 19% Mölndal 12% Hisingen 5% Öster 8% Wallenstam Bostad, region Göteborg Innerstad 75% Fördelning av lokaltyp, yta Övrigt 6% Utbildning 3% Industri/ Lager 10% Butik 6% Bostäder 55% Vällingby/ Råcksta 32% Kontor 20% Wallenstam Bostad, region Helsingborg Innerstad 100% Wallenstam Företag, Göteborg region Innerstad 54% Mölndal 2% Hisingen 16% Öster 21% Väster 4% Söder 3% Affärsområde Företag region Göteborg 38% Affärsområde Bostad region Stockholm 40% Närområde 57% Innerstad 43% Affärsområde Bostad region Helsingborg 5% Affärsområde Bostad region Göteborg 17% 9

10 Wallenstamkoncernens fastigheter, totalt Bost Butik Ind/Lager Kontor Utbildning Övrigt Summa Totalt tax. Antal kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm värde, Kkr lgh Totalt Wallenstamkoncernen Fastighetsförvärv under 2005 Byggår/ Bostad Butik Ind/Lager Kontor Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Inom Vallgraven 27:1 Västra Hamngatan 24-26, Grönsakstorget / Lorensberg 58:6-7 Engelbrektsgatan 26-28, Chalmersgatan 26, Teatergatan Stockholm Akterspegeln 19 Gröndalsvägen 42-44, Sjöbjörnsvägen Barlasten 3 Fågelsångsvägen Ceremonien 3 Backskåran 3-7, Gubbkärrsvägen Cerpheus 7 Kindstugatan / Diamanten 1 Centralvägen Diamanten 2 Centralvägen Europa 10 Köpmangatan 2, Köpmantorget / Galjonsbilden 19 Sjöbjörnsvägen Galjonsbilden 28 Matrosbacken Galjonsbilden 30 Sjöbjörnsvägen 15 A-C Galjonsbilden 31 Sjöbjörnsvägen Grönland 18 Nordenskiöldsgatan / Gästsalen 3 Maltesholmsv 147, Medsolsbacken Islänningen 1 Holbergsgatan Leoparden 5 Huvudstagatan Mastkorgen 7 Fregattvägen 4-8, Fågelsångsvägen Ormängen 3 Ormängsgatan Ormängen 4 Ormängsgatan 43-71, Olle Engkvists väg Pennteckningen 3 Gullmarsvägen Rosenbusken 19 Luntmakargatan 44, Rosengatan Signalpatrullen 13 Wennerbergsgatan 4-6, Scheffersgatan / Smaragden 1 Hannebergsgatan Smaragden 20 Kungsklippan 11-15, Parmmätargatan / Sälgen 2 Birger Jarlsgatan 64, Rådmansgatan Sökarlyktan 1 Rävsnäsvägen 57-63, Talarstolen 3 Banérgatan Toppseglet 22 Gröndalsvägen Åkeriet 1 Humblegatan 5 A-B Färdigställd nybyggnation Stockholm Forsen 1 Båtbyggargatan Totalt

11 Fastighetsförsäljningar under 2005 Byggår/ Bostad Butik Ind/Lager Kontor Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Gullbergsvass 1:12 Hamntorget Kommendantsängen 7:13 Kastellgatan Masthugget 1:4-5 Plantagegatan / Slottskogen 719:4 Björngårdsvillan Johanneberg 27:1 Palmstedsgatan 3 A-C 1938/ Helsingborg Amerika Norra 50 Hantverkaregatan Amerika Södra 28 Södergatan / Eneborg 7 Övre Holländaregatan / Eneborg 10 Övre Eneborgsvägen / Eneborg 11 Övre Eneborgsvägen / Fjärilen 9 Wieselgrensgatan / Fjärilen 12 Södra Stenbocksgatan / Fjärilen 13 Södra Stenbocksgatan / Fjärilen 14 Södra Stenbocksgatan 104 A 1937/ Fjärilen 16 Visitörgatan Fjärilen 19 Wieselgrensgatan / Fortuna 16 Tågagatan 31/ Karl X Gustavs gata Kullen Västra 57 Kullagatan 46 A Malen 41 Övre Eneborgsvägen 36 A 1943/ Malen 43 Övre Eneborgsvägen 32 A 1942/ Myran 8 Magistergatan / Norge 10 Nedre Holländaregatan / Nunnan 2 Södra Stenbocksgatan / Nunnan 3 Södra Stenbocksgatan / Nunnan 5 Visitörgatan / Nunnan 6 Visitörgatan / Nunnan 7 Visitörgatan / Nunnan 8 Sämskmakaregatan 2 A 1940/ Nyckelpigan 25 Sadelmakaregatan 2 A 1943/ Nyckelpigan 26 Sadelmakaregatan / Ollonborren 9 Bjäregatan / Ollonborren 11 Siöcronagatan / Ollonborren 14 Övre Holländaregatan 34 A 1931/ Rovan 8 Skånegatan / Rovan 13 Södra Stenbocksgatan / Rovan 14 Skånegatan Skalbaggen 7 Nytorgsbacken / Skalbaggen 15 Gustav Adolfs gata / Skalbaggen 16 Gasverksgatan 32 A 1935/ Skalbaggen 17 Gasverksgatan / Skalbaggen 18 Gasverksgatan / Skalbaggen 19 Gasverksgatan / Skalbaggen 20 Gasverksgatan / Skalbaggen 21 Gasverksgatan / Skalbaggen 22 Gasverksgatan 44 A 1930/ Skalbaggen 23 Gustav Adolfs gata Skalbaggen 24 Gustav Adolfs gata Svärdet 10 Karl X Gustavs gata / Unionen 24 Möllegränden / Stockholm Kraghandsken 2 Ellen Fries gata 1-23, Elsa Brändströmsg Porträttmedaljongen 3 Skulptörvägen Rosenbusken 19 Luntmakargatan 44, Rosengatan Sicklaön 140:5 Ekuddsvägen Totalt

12 Definitioner Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av fastigheternas redovisade värde. Driftöverskott Hyresintäkter minus drifts- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftöverskott i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde. Fastigheternas totalavkastning Driftöverskott plus/minus orealiserad värdeförändring fastighet i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde. Fastigheternas redovisade värde Fastighetsbeståndets bedömda verkliga värde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Rörelseresultat exklusive värdeförändring förvaltningsfastigheter, av- och nedskrivningar rörelsefastigheter med tillägg av finansiella intäkter och kostnader samt realiserade värdeförändringar derivatinstrument. Orealiserad värdeförändring fastigheter Resultat av förändring av verkligt värde från årets början till rapportperiodens utgång. P/E-tal Börskurs vid periodens slut i förhållande till resultat efter skatt per aktie för den senast löpande tolvmånadersperioden. Realiserad värdeförändring fastigheter Resultat av intäkten från periodens fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas verkliga värde vid årets början. Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Resultat fastighetsrörelsen Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas verkliga värde, värdeförändring förvaltningsfastigheter samt av- och nedskrivning av rörelsefastigheter och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exklusive orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Uthyrningsgrad - yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Överskottsgrad Driftöverskott i procent av hyresintäkterna. 12

13 Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944 och är idag ett utvecklande fastighetsbolag med cirka 300 fastigheter i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Av Wallenstams fastighetsvärde utgörs cirka 60 procent av bostadsfastigheter och cirka 40 procent av kommersiella fastigheter. Koncernen omsätter drygt 1 miljard kronor i hyror och har ett fastighetsvärde om cirka 17 miljarder kronor. Koncernens B- aktier finns noterade på Stockholmsbörsen sedan 1984 och börsvärdet uppgår till cirka 6 miljarder kronor. Affärsidé Att utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd fortsätta att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i storstadsregioner. Mål Nästa målperiod sträcker sig fram till och med Finansiella mål Förvaltningsresultatet > 300 Mkr. Eget kapital per aktie > 100 kr. Soliditet > 25 procent. Verksamhetsmål Uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet > 97 procent. Nyproduktion av 400 lägenheter per år till en direktavkastning på > 7 procent. Affärsprocess Förvärv Värdetillväxt Lönsam förvaltning och förädling Försäljning Wallenstams affärsprocess utgår från att skapa värdetillväxt. Detta sker genom förvärv och produktion av fastigheter med utvecklingspotential, en lönsam förvaltning och genom att färdigutvecklade fastigheter säljs i rätt tid. Operativ organisation Wallenstamkoncernen har drygt 120 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i två fastighetsförvaltande affärsområden, Bostad och Företag. Affärsområde Bostads verksamhet bedrivs inom tre regioner: Stockholm, Göteborg, och Helsingborg. Bostad förvaltar cirka lägenheter. Affärsområde Företags verksamhet bedrivs i Göteborg i två regioner, region City och region Storgöteborg. Wallenstams verksamhet ska drivas i en marknadsnära struktur där den operativa organisationen är specialiserad både geografiskt och per affärsområde. Staber stödjer den operativa organisationens verksamhet med centraliserade funktioner. Ekonomisk rapportering Årsredovisning 2005 mars 2006 Bolagsstämma 6 april 2006 Delårsrapport 1 (3 mån) 10 maj 2006 Delårsrapport 2 (6 mån) 9 augusti 2006 Delårsrapport 1 (9 mån) 8 november 2006 Årsredovisningen skickas till samtliga aktieägare, samt finns tillgänglig på hemsidan den 6 mars, i samband med kallelsen till bolagsstämman. Delårsrapporterna finns tillgängliga på Wallenstams hemsida samtidigt som publicering, samt skickas ut till dem som anmält sig för prenumeration. Prenumeration på ekonomisk information kan beställas på Wallenstams hemsida På hemsidan finns också samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering och aktiviteter samt pressreleaser. Lennart Wallenstam Byggnads AB (publ), org. nr Göteborg, Besöksadress Södra vägen 1 Tel , Fax Natvik Information AB