DELÅRSRAPPORT 1 januari - 30 september Växtkraft

Transkript

1 Växtkraft I takt med omvärlden utvecklas vi tillsammans med våra hyresgäster och ger våra aktieägare del av värdetillväxten. DELÅRSRAPPORT 1 januari - 30 september 2005 Periodens resultat efter skatt ökar till 509 Mkr (291), motsvarande en vinst om 8 kr per aktie (4) Hyresintäkterna för perioden ökar till 915 Mkr (826) Förvaltningsresultatet uppgår till 200 Mkr (184) Resultat fastighetsrörelsen uppgår till 488 Mkr (7)

2 Delårsrapport för perioden 1 januari 30 september 2005 VD, Hans Wallenstam Wallenstams verksamhet Wallenstam har historiskt varit ett byggande och fastighetsutvecklande företag. Under 1990-talet inriktade Wallenstam sin verksamhet mot fastighetsförvaltning för att under 2000-talet återigen ta steget mot en mer fastighetsutvecklande verksamhet. För att driva fastighetsutvecklingen vidare och för att skapa ytterligare fokus på nyproduktion av bostäder inrättade Wallenstam från den 1 augusti en egen stab för fastighetsutveckling. Basen för Wallenstams verksamhet kommer även framledes att vara förvaltning av det stora antalet fina fastigheter som bolaget innehar. Inriktningen kommer dock i större utsträckning att präglas av nyproduktion av bostäder samt utveckling och förädling av kommersiella fastigheter. Wallenstam har en unik kompetens inom byggnation och fastighetsutveckling och en spännande projektportfölj. Wallenstams verksamhet är uppdelad i två affärsområden, Bostad och Företag, detta för att vara nära kunden och ha fokus på intäkter och kostnader. Wallenstam kommer även i fortsättningen vara aktiv på fastighetsmarknaden, dels genom förvärv av utvecklingsbara fastigheter, dels genom försäljningar till i första hand bostadsrättsmarknaden. Redovisningsprinciper Från och med 2005 redovisar Wallenstam enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). I årsredovisningen för år 2004 (sidan 71 och 72) lämnades information om de väsentliga effekterna av övergången från svenska redovisningsprinciper till redovisning enligt IFRS. Jämförelseuppgifter har omräknats. Finansiella instrument för jämförelseåret redovisas enligt tidigare redovisningsprinciper. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS), IAS 34 och RR 31. Moderbolagets redovisningsprinciper följer RR Resultat Resultat efter skatt ökar till 508,5 Mkr (291,4). Resultat per aktie uppgår till 7,5 kronor (4,2). Rörelseresultat Rörelseresultatet ökar till 970,3 Mkr (468,9). Hyresintäkterna för perioden uppgår till 914,7 Mkr (826,2), en ökning med 11 procent. Av hyresintäkterna utgörs 532,8 Mkr (448,8) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 381,8 Mkr (377,3) från affärsområde Företag. För kontors- och butiksfastigheter uppgår den genomsnittliga hyresnivån till kr/kvm, vilket motsvarar en ökning med 2,7 procent jämfört med föregående år. Merparten av kontrakten som nu förfaller förlängs på oförändrade villkor och endast en mindre andel kontrakt omförhandlas. Under perioden har Wallenstam hyrt ut drygt kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet, vilket motsvarar 40,5 Mkr i årligt hyresvärde. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet är 92 procent. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och den genomsnittliga uthyrningsgraden uppgår till 97 procent. Driftkostnaderna uppgår till 317,0 Mkr (294,0). Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår netto till 122,5 Mkr (76,7). Föregående år redovisade Wallenstam en intäkt om 12 Mkr avseende återbetalning av moms för tidigare perioder, vilket reducerade förvaltnings- och administrationskostnader med motsvarande. Förvaltnings- och administrationskostnader har belastats med 16 Mkr avseende kostnader för Wallenstams syntetiska optionsprogram. Optionsprogrammet löper fram till 2011 och innebär vid ett maxutfall en kostnad om 60 Mkr. Wallenstams avskrivningar avseende rörelsefastigheter uppgår till 2,2 Mkr (1,4). Värdeförändring förvaltningsfastigheter uppgår till 497,4 Mkr (14,7), varav realiserade värdeförändringar uppgår till 140,9 Mkr (14,7). Orealiserade värdeförändringar uppgår till 356,5 Mkr (0). Den stora ökningen av orealiserade värdeförändringar hänförs i första hand till en värdeökning avseende under kvartal två förvärvade fastigheter samt marknadsvärdering av en nyproducerad fastighet. Finansnetto Finansnettot uppgår till 272,6 Mkr (278,2). I finansnettot ingår en positiv värdeförändring på derivat om 9,7 Mkr (0). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,91 procent (4,34). Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgår till 199,9 Mkr (184,2). Justerat för kostnader för optionsprogrammet om 16,0 Mkr uppgår förvaltningsresultatet till 215,9 vilket är en ökning mot föregående år med cirka 17 procent. Förvaltningsresultatet per aktie uppgår till 2,96 kr (2,66). Skatt Wallenstam redovisar en uppskjuten skattekostnad om 189,2 Mkr. Skatteintäkten 100,7 Mkr för motsvarande period 2004 var en effekt av att en stor del av avyttrade fastigheter såldes via bolag samt en omvärdering av skattefordran till nominellt belopp i samband med övergång till IFRS. Den låga skattekostnaden för kvartal tre är en effekt av att en stor del av fastighetsförsäljningarna genomförts via bolag. Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndets totala yta uppgår på bokslutsdagen till kvm ( ). Av ytan utgörs drygt hälften av bostäder. Av fastigheternas värde är cirka 60 procent hänförligt till Wallenstams bostadsfastigheter. Fastigheternas verkliga värde uppgår till Mkr (13 970), varav rörelsefastigheter utgör 271 Mkr (200). Investeringar Under perioden har Wallenstam förvärvat fastigheter för Mkr (1 128). I ny- och ombyggnad av befintliga fastigheter har under året investerats totalt 292 Mkr (390). Av årets byggnadsinvesteringar har huvuddelen investerats i bostadsfastigheter. Wallenstams första nyproduktionsprojektet på många år har färdigställts. Under våren flyttade hyresgästerna in i kvarteret Forsen i Hammarby Sjöstad. I början av juni påbörjades nybyggnationen av 55 lägenheter i Lunden i Göteborg. Därutöver har projektering påbörjats för ett flertal kommande nybyggnationsprojekt. I Göteborg pågår ombyggnation av en central fastighet för anpassning till en cityskola. Förädlingen av utvecklingsområdet Almedal strax söder om Liseberg i Göteborg fortsätter. Därutöver pågår ett stort antal lokalanpassningar för nya och befintliga hyresgäster. Marknadsvärde Wallenstam har internt värderat fastighetsbeståndet på bokslutsdagen. I värderingen per 30 september har marknadsvärdet bedömts till cirka Mkr (13 970) motsvarande 242 kr per aktie (205). Värderingen utgår från den värdering som gjordes vid årsskiftet, justerat för väsentliga förändringar i hyresnivå, uthyrningsgrad och driftkostnader. Förvärvade fastigheter värderas till verkligt värde enligt samma principer som gäller för övriga fastighetsbeståndet. För nyproducerade fastigheter görs en omvärdering till verkligt värde i samband med att fastigheten färdigställs. Fastigheter som kontrakterats för försäljning värderas till försäljningspris.

3 Finansiell ställning Lånen uppgår per bokslutsdagen till Mkr (8 162), varav lån med räntebindningstid överstigande ett år utgör Mkr (5 118) motsvarande 57 procent. Lånen löper utan valutarisk. Nettoeffekt av värdering av säkerhetsredovisade finansiella instrument har under perioden belastat det egna kapitalet med 55 Mkr (0). Den ackumulerade skulden avseende finansiella instrument uppgår till 246 Mkr (0). Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 28 månader (29). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 292 Mkr (375). Det egna kapitalet uppgår per 30 september till Mkr (4 760), vilket motsvarar 73 kr per aktie (70). Soliditeten uppgår till 29,3 procent (32,9). Det egna kapitalet och soliditeten har under perioden bland annat påverkats av periodens resultat, utdelning, återköp, värdejustering av rörelsefastigheter samt nettoeffekt av värdering av säkringsredovisade derivatinstrument. I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om Mkr netto. Denna består av en uppskjuten skattefordran på 107 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av förlustavdrag i ett koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan bokförda värden respektive skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. Substansvärde Substansvärdet beräknas till 93 kr per aktie (88). Vid beräkning av substansvärdet måste beaktas att Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastning kan variera. En procentenhets förändring i skattesats motsvarar cirka 0,90 kr per aktie. Wallenstamaktien Den 30 september uppgick Wallenstams börskurs till 90,50 (57,60). Wallenstamaktiens börskurs har sedan årsskiftet ökat med 57 procent, vilket är betydligt mer än börsen i snitt. Under samma period ökade Stockholmsbörsens All Share index med 22 procent och Carnegie fastighetsindex ökade med 27 procent. Per den 30 september uppgick Wallenstams börsvärde till Mkr (3 925). Wallenstam har sedan återköpsstarten återköpt aktier motsvarande cirka 25 procent av det ursprungliga antalet. Fram till och med bolagsstämman uppgick antalet återköpta aktier till stycken omräknat för split. Därutöver har Wallenstam via market maker tecknat aktieswapavtal som omfattar återköpta aktier. Dessa aktier har dragits in under tredje kvartalet 2005, totalt Efter bolagsstämman har Wallenstam i egen regi återköpt aktier. I enlighet med bolagsstämmans beslut genomfördes en aktiesplit 5:1. Splittad aktie handlades första dagen den 6 maj Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden, som består av hyresintäkter, uppgår till 39,9 Mkr (33,4). Resultatet efter skatt uppgick till -104,9 Mkr (225,8). Investeringarna under perioden uppgår till 25 Mkr (89). Moderbolagets lån uppgick på bokslutsdagen till 762 Mkr (546). Valberedning Wallenstams styrelse har i enlighet med bolagskoden tillsatt en valberedning inför 2006 års ordinarie bolagsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter och val av styrelseledamöter. Wallenstams valberedning består av följande personer: Lennart Svensson, valberedningens ordförande, Christer Villard, styrelseordförande i Wallenstam och Hans Wallenstam, VD. Hans Wallenstam ingår i valberedningen i egenskap av huvudaktieägare i bolaget. Framtidsfokus I november startar Wallenstam byggnationen av 170 lägenheter i kv Svallvågen, Hammarby Sjöstad i Stockholm. Under våren 2006 beräknas ett flertal nybyggnationsprojekt att starta, 63 lägenheter i kv Örlen i Göteborg, 136 lägenheter i Råcksta, Stockholm och 150 lägenheter i Huddinge, Stockholm. Wallenstams mål är att producera 400 nya lägenheter om året. Intresset bland hyresgästerna att förvärva sina bostäder är mycket stort i samtliga regioner och Wallenstam förhandlar för närvarande med ett stort antal bostadsrättsföreningar. Det globala ränteläget väntas fortsätta stiga under de närmaste månaderna. Wallenstam räknar med att det stigande internationella ränteläget sätter press uppåt också på långa svenska räntor. Riksbanken har också signalerat en åtstramning, men verkar mer osäker på när denna kommer att genomföras. Wallenstams aktuella bedömning är att detta sker under första kvartalet Wallenstam kommer att flytta sitt Stockholmskontor till Birger Jarlsgatan 64 under 2006 och lämnar därmed sitt kontor på Södermalmstorg 8. Uthyrningen i det kommersiella beståndet har lyckats väl under den första delen av året. Organisationen har en hög kompetens och arbetar målinriktat mot målet om 97 procents uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet före 2007 års utgång. Göteborg den 9 november 2005 Hans Wallenstam Verkställande Direktör (Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser senaste årsskifte.) Granskningsrapport Vi har översiktligt granskat denna delårsrapport enligt den rekommendation som FAR utfärdat. En översiktlig granskning är väsentligt begränsad jämfört med en revision. Det har inte kommit fram något som tyder på att delårsrapporten inte uppfyller kraven enligt årsredovisningslagen och IAS 34 (delårsrapportering). Göteborg den 9 november 2005 Håkan Jarkvist Auktoriserad revisor Lennart Bertheden Auktoriserad revisor 3

4 Koncernens resultaträkning i sammandrag / Mkr jan-sep jan-sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Hyresintäkter 914,7 826,2 308,3 274, , ,1 Driftkostnader -317,0-294,0-88,3-84,0-436,6-413,6 Förvaltnings- och administrationskostnader -122,5-76,7-28,4-28,6-165,4-119,6 Avskrivningar rörelsefastigheter -2,2-1,4-0,8-0,5-2,7-1,8 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 497,4 14,7 7,2 13, , ,4 Rörelseresultat 970,3 468,9 198,0 175, , ,6 Finansiella intäkter 4,9 6,1 1,8 1,8 10,8 12,0 Finansiella kostnader -287,2-284,3-100,2-91,8-372,5-369,6 Värdeförändring derivat 9,7 0,0 1,6 0,0 9,7 0,0 Resultat före skatt (Not 1) 697,7 190,7 101,2 85, , ,0 Skatt -189,2 100,7-9,7-17,4-468,1-178,2 Resultat efter skatt 508,5 291,4 91,5 67, , ,8 Resultat/aktie, kr 7,5 4,2 1,4 1,0 21,1 17,5 Antal aktier, tusental Antal aktier genomsnitt, tusental Not 1 Fördelning av resultat FASTIGHETSFÖRVALTNINGEN Hyresintäkter 914,7 826,2 308,3 274, , ,1 Driftkostnader -317,0-294,0-88,3-84,0-436,6-413,6 Driftöverskott 597,6 532,2 219,9 190,8 761,9 696,5 Avskrivningar rörelsefastigheter -2,2-1,4-0,8-0,5-2,7-1,8 Förvaltnings- och administrationskostnader -113,2-68,4-25,7-25,2-150,9-106,2 Finansiella intäkter 4,9 6,1 1,8 1,8 10,8 12,0 Finansiella kostnader -287,2-284,3-100,2-91,8-372,5-369,6 Förvaltningsresultat 199,9 184,2 95,0 75,2 246,5 230,9 FASTIGHETSRÖRELSEN Orealiserad värdeförändring fastigheter 356,5 0,0-70,9 0, , ,5 Realiserad värdeförändring fastigheter 140,9 14,7 78,1 13,5 135,2 9,0 Administrationskostnader -9,3-8,2-2,7-3,4-14,5-13,4 Resultat fastighetsrörelsen 488,1 6,5 4,5 10, , ,0 Orealiserad värdeförändring derivatinstrument 9,7 0,0 1,6 0,0 9,7 0,0 Resultat före skatt 697,7 190,7 101,2 85, , ,0 Effekter i resultaträkning vid byte till IFRS-redovisning jan-sep 2004 juli-sep 2004 jan-dec 2004 Tidigare Tidigare Tidigare redovisning Justering IFRS redovisning Justering IFRS redovisning Justering IFRS Mkr jan-sep 2004 IFRS jan-sep 2004 juli-sep 2004 IFRS juli-sep 2004 jan-dec 2004 IFRS jan-dec 2004 Rörelseresultat fastighetsförvaltningen 419,3 43,2 462,5 150,6 14,6 165,2 528,7 59,8 588,5 Rörelseresultat fastighetsrörelsen 534,0-527,6 6,5 24,6-14,5 10,1 714,1 442, ,0 Finansnetto -259,8-18,4-278,2-82,0-8,0-90,0-338,0-19,6-357,6 Skatt -69,0 169,7 100,7-16,7-0,7-17,4-71,7-106,5-178,2 Resultat efter skatt 624,5-333,1 291,4 76,5-8,6 67,9 833,1 375, ,88 För de tre första kvartalen 2004 är effekterna till följd av IFRS att avskrivningar återlagts om 43,2 Mkr och realiserad värdeförändring om -527,6 Mkr redovisats avseende omvärdering av sålda fastigheter till verkligt värde. Finansnettot har påverkats med -18,4 Mkr beroende på att den diskonterade uppskjutna skattefordran/ skulden värderats till nominellt belopp. Skatt med 28 % har redovisats på ovanstående justeringar. För tredje kvartalet 2004 består effekterna av återläggning av avskrivningar på förvaltningsfastigheter om 14,6 Mkr och realiserad värdeförändring i fastigheterna om -14,5 Mkr. Finansnettot har påverkats med -8 Mkr, beroende på att den diskonterade uppskjutna skattefordran/skulden värderats till nominellt belopp. Skatt med 28 % har redovisats på ovanstående justeringar. För helår 2004 består effekterna av återläggning av avskrivningar på förvaltningsfastigheter om 59,8 Mkr, realiserad värdeförändring i fastigheterna om -718,5 Mkr och orealiserad om 1 160,5 Mkr, vilket ger en total värdeförändring om 442 Mkr. Finansnettot har påverkats med -19,6 Mkr vilket är justering från diskonterat till nominellt belopp på uppskjuten skattefordran/skuld. Skatt med 28 % har redovisats på ovanstående justeringar. 4

5 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 30 sep 30 sep 31 dec TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Rörelsefastigheter Övriga anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital Uppskjuten skatt Räntebärande skulder Finansiella instrument Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Förändring eget kapital i sammandrag Mkr 30 sep 30 sep 31 dec Ingående eget kapital Justering med anledning av övergång till IFRS: Nettoeffekt värdering fastigheter till marknadsvärde Värdeförändring rörelsefastigheter* Nettoeffekt omräkning diskonterad avsättning skatt till nominellt belopp Nettoeffekt värdering finansiella derivatinstrument Ingående eget kapital enligt IFRS Utdelning Återköp egna aktier Periodens resultat Värdeförändring säkringsredovisade finansiella derivatinstrument -55 Värdeförändring rörelsefastigheter -1 Vid periodens utgång Eget kapital är i sin helhet hänförligt till aktieägarna i moderbolaget. * Korrigering värdeförändring rörelsefastigheter. Effekter i balansräkning vid byte till IFRS-redovisning 1 jan sep dec 2004 Tidigare Tidigare Tidigare redovisning Justering IFRS redovisning Justering IFRS redovisning Justering IFRS Mkr 1 jan 2004 IFRS 1 jan sep 2004 IFRS 30 sep dec 2004 IFRS 31 dec 2004 Fastigheter Övriga tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatt Lån Övriga skulder Summa eget kapital och skulder Effekterna på balansräkningen enligt IFRS är värdeförändring av fastigheter till verkligt värde. Justeringar enligt ovan har påverkats av en uppskjuten skatt med 28 % och resterande som en effekt i eget kapital. 5

6 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag / Mkr jan-sep jan-sep juli-sep juli-sep okt/sep jan-dec Rörelseresultat Justeringsposter ej kassaflödespåverkande Värdeförändring förvaltningsfastigheter Betalt finansnetto Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter/inventarier Försäljning av fastigheter Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansiering Upptagna långfristiga skulder Amortering långfristiga skulder Utdelning Återköp aktier Kassaflöde från finansiering Förändring av likvida medel Kassa, bank vid periodens början Periodens förändring Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Disponibel likviditet Redovisning av segment / Mkr jan-sep jan-sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter bostäder 534,5 449,7 184,0 148,2 688,4 603,7 Hyresintäkter företag 383,9 380,3 124,9 129,0 509,9 509,4 Försäljningsintäkter fastighetsrörelsen 1 048, ,7 816,4 76, , ,5 Övrigt 0,0 0,0 0,0-0,3 0,0 0,0 Koncerneliminering -3,7-3,9-0,7-2,1 0,1 3,0 Summa Nettoomsättning 1 962, , ,7 351, , ,5 RÖRELSERESULTAT Bostäder 263,0 224,5 116,2 86,8 327,2 288,7 Företag 239,2 226,3 96,5 79,3 303,5 290,7 Fastighetsrörelsen 488,1 6,4 4,5 10,1 1637, ,0 Övrigt -18,0 14,8-17,3 2,2-22,2 10,6 Koncerneliminering -2,0-3,1-2,0-3,1-0,2-1,3 Summa Rörelseresultat 970,3 468,9 198,0 175, , ,6 FÖRVALTNINGSRESULTAT Bostäder 136,4 111,6 72,5 53,8 169,9 145,1 Företag 87,0 59,2 45,7 23,0 100,1 72,4 Övrigt -21,5 16,5-23,1 1,5-25,3 14,7 Koncerneliminering -2,0-3,1 0,0-3,1 1,8-1,3 Summa Förvaltningsresultat 199,9 184,2 95,0 75,2 246,5 230,9 Bindningstider/medelräntor per Mkr Skuld Snittränta Andel Rörliga lån ,36% 41,26% Långfristiga lån ,05% 2,18% Långfristiga lån ,31% 7,46% Långfristiga lån ,60% 8,52% Långfristiga lån ,51% 8,26% Långfristiga lån ,29% 7,46% Långfristiga lån ,52% 5,33% Långfristiga lån ,94% 8,52% Långfristiga lån ,50% 10,99% Summa ,91% 100% I lånestocken finns endast lån i SEK 6 Affärsvolym Mkr Affärsvolym/resultat (enligt IFRS) (9 mån) Resultat Mkr Byggnadsinvesteringar Förvärv Försäljning Resultat från fastighetsförsäljningar Mkr Förvaltningsresultat per kvartal (enligt IFRS) 2003 Kvartalsvis 2004 Rullande 12-månaders resultat 2005

7 Aktieägarinnehav A-aktier B-aktier Kapital, % Andel röster, % Hans Wallenstam med bolag ,57 53,95 Familjen Anders Berntsson ,60 4,81 Familjen Agneta Wallenstam med bolag ,49 4,74 Familjen Eskil Johannesson ,89 2,73 Roburs fonder ,98 2,23 SEB fonder ,82 2,14 Länsförsäkringar fonder ,08 1,72 Familjen Norman ,75 1,54 Familjen Brandström med bolag ,49 1,39 Familjen Lennart Wallenstam ,46 1,38 Henric Wiman ,27 1,27 Livförsäkringsaktiebolaget ,83 1,03 Arvid Martinsson ,92 0,51 Andra AP-Fonden ,84 0,47 Summa övriga ägare ,78 19,43 Totalt antal aktier Återköpta egna aktier Registrerade aktier Totalt registrerade Summa utestående aktier Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 34 % av innehavet och cirka 25 % av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 6 % av innehavet och 3 % av rösterna. Nyckeltal sep 30 sep 31 dec Resultat efter skatt, Mkr 508,5 291,4 1208,8 Förvaltningsresultat 199,9 184,2 230,9 Överskottsgrad, % 65,3 64,4 62,7 Räntabilitet på eget kapital, % 30,1 16,1 25,4 Räntabilitet på totalt kapital, % 14,8 6,8 12,2 Fastigheternas direktavkastning, % 5,1 5,5 5,0 Fastigheternas totalavkastning 15,2 8,2 13,3 Belåningsgrad, % 59,9 63,7 58,4 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 1,7 1,6 Genomsnittlig räntebindningstid, månad Eget kapital Soliditet, % 29,3 29,2 32,9 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,91 4,29 4,34 Uthyrningsgrad yta, % Börsvärde Data per aktie (kr)* sep 30 sep 31 dec Förvaltningsresultat 2,96 2,66 3,35 Resultat efter skatt 7,5 4,2 17,5 P/E-tal, ggr 4,3 5,3 3,3 Fastighetsvärde Eget kapital Substansvärde Börskurs 90,50 46,00 57,60 Antal aktier i tusental vid periodens utgång Antal aktier i tusental, genomsnitt Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. * Justerad på grund av aktiesplit 5:1 Kursutveckling 31 Augusti september B-Aktien SX All-Share Index Carnegie Real Estate Index (c) SIX 7

8 Fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Kvm Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Byggnationer Försäljning Avskrivningar -2 + Värdejustering netto 283 Fastighetsbestånd 30 september Fastighetsinnehavets struktur per Industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Affärsområde Bostad Region Stockholm Region Göteborg Region Helsingborg Affärsområde Företag Region Göteborg Totalt % 21% 5% 9% 3% 7% Övriga Storstockholm 25% Koncernens fastighetsbestånd, yta Wallenstam Bostad, region Stockholm Huddinge 12% Innerstad 11% Nacka 20% Mölndal 12% Hisingen 4% Öster 9% Wallenstam Bostad, region Göteborg Innerstad 75% Fördelning av lokaltyp, yta Övrigt 7% Utbildning 3% Industri/ Lager 9% Butik 5% Bostäder 55% Vällingby/ Råcksta 32% Kontor 21% Wallenstam Bostad, region Helsingborg Innerstad 100% Wallenstam Företag, Göteborg Innerstad 52% Mölndal 2% Hisingen 15% Öster 25% Söder 3% Väster 3% Affärsområde Företag, Göteborg 39% Andel av koncernens yta totalt Affärsområde Bostad region Stockholm 40% Fastighetsbeståndets fördelning Närområde 58% Innerstad 42% Affärsområde Bostad region Helsingborg 5% Affärsområde Bostad region Göteborg 16% 8

9 Fastighetsförvärv under 2005 Byggår/ Bost Kont Butik Ind/Lager Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Inom Vallgraven 27:1 Västra Hamngatan / Lorensberg 58:6-7 Engelbrektsgatan 26-28, Chalmersgatan 26, Teatergatan Stockholm Akterspegeln 19 Gröndalsvägen 42-44, Sjöbjörnsvägen Barlasten 3 Fågelsångsvägen Ceremonien 3 Gubbkärrsvägen Cerpheus 7 Kindstugatan / Diamanten 1 Centralvägen Diamanten 2 Centralvägen Europa 10 Köpmantorget / Galjonsbilden 19 Sjöbjörnsvägen Galjonsbilden 28 Matrosbacken Galjonsbilden 30 Sjöbjörnsvägen 15 A-C Galjonsbilden 31 Sjöbjörnsvägen Grönland 18 Nordenskiöldsgatan Gästsalen 3 Medsolsbacken Islänningen 1 Holbergsgatan Leoparden 5 Huvudstagatan Mastkorgen 7 Fregattvägen Ormängen 3 Ormängsgatan Ormängen 4 Ormängsgatan Pennteckningen 3 Gullmarsvägen Rosenbusken 19 Luntmakargatan 44, Rosengatan Signalpatrullen 13 Wennerbergsgatan / Smaragden 1 Hannebergsgatan Smaragden 20 Kungsklippan / Sälgen 2 Birger Jarlsgatan 64, Rådmansgatan Sökarlyktan 1 Rävsnäsvägen 57-63, Talarstolen 3 Banérgatan Toppseglet 22 Gröndalsvägen Åkeriet 1 Trädgårdsgatan 4-8, Humlegårdsgatan Färdigställd nybyggnation Kvarteret Forsen 1 Båtbyggargatan Totalt

10 Fastighetsförsäljningar under 2005 Byggår/ Bost Kont Butik Ind/Lager Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggn.år kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Gullbergsvass 1:12 Hamntorget Kommendantsängen 7:13 Kastellgatan Masthugget 1:4-5 Plantagegatan / Slottskogen 719:4 Björngårdsvillan Helsingborg Amerika Norra 50 Hantverkaregatan Amerika Södra 28 Södergatan / Eneborg 7 Övre Holländaregatan / Eneborg 10 Övre Eneborgsvägen / Eneborg 11 Övre Eneborgsvägen / Fjärilen 9 Wieselgrensgatan / Fjärilen 12 Södra Stenbocksgatan / Fjärilen 13 Södra Stenbocksgatan / Fjärilen 14 Södra Stenbocksgatan 104 A 1937/ Fjärilen 16 Visitörgatan Fjärilen 19 Wieselgrensgatan / Fortuna 16 Tågagatan 31/ Karl X Gustavs gata Kullen Västra 57 Kullagatan 46 A Malen 41 Övre Eneborgsvägen 36 A 1943/ Malen 43 Övre Eneborgsvägen 32 A 1942/ Myran 8 Magistergatan / Norge 10 Nedre Holländaregatan / Nunnan 2 Södra Stenbocksgatan / Nunnan 3 Södra Stenbocksgatan / Nunnan 5 Visitörgatan / Nunnan 6 Visitörgatan / Nunnan 7 Visitörgatan / Nunnan 8 Sämskmakaregatan 2 A 1940/ Nyckelpigan 25 Sadelmakaregatan 2 A 1943/ Nyckelpigan 26 Sadelmakaregatan / Ollonborren 9 Bjäregatan / Ollonborren 11 Siöcronagatan / Ollonborren 14 Övre Holländaregatan 34 A 1931/ Rovan 8 Skånegatan / Rovan 13 Södra Stenbocksgatan / Rovan 14 Skånegatan Skalbaggen 7 Nytorgsbacken / Skalbaggen 15 Gustav Adolfs gata / Skalbaggen 16 Gasverksgatan 32 A 1935/ Skalbaggen 17 Gasverksgatan / Skalbaggen 18 Gasverksgatan / Skalbaggen 19 Gasverksgatan / Skalbaggen 20 Gasverksgatan / Skalbaggen 21 Gasverksgatan / Skalbaggen 22 Gasverksgatan 44 A 1930/ Skalbaggen 23 Gustav Adolfs gata Skalbaggen 24 Gustav Adolfs gata Unionen 24 Möllegränden / Stockholm Kraghandsken 2 Ellen Fries gata 1-23, Elsa Brändströmsgatan Porträttmedaljongen 3 Skulptörvägen Totalt

11 Definitioner Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av fastigheternas bokförda värde. Driftöverskott Hyresintäkter minus drifts- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftöverskott i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga bokförda värde. Fastigheternas totalavkastning Driftöverskott plus/minus orealiserad värdeförändring fastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga bokförda värde. Fastigheternas bokförda värde Fastighetsbeståndets bedömda verkliga värde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Rörelseresultat exklusive resultat värdeförändring förvaltningsfastigheter, med tillägg av finansiella intäkter och kostnader. Orealiserad värdeförändring fastigheter Resultat av förändring av verkligt värde från årets början till rapportperiodens utgång. P/E-tal Börskurs vid periodens slut i förhållande till resultat efter skatt per aktie för den senast löpande tolvmånaders perioden. Realiserad värdeförändring fastigheter Resultat av intäkten från periodens fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas verkliga värde vid årets början. Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Resultat fastighetsrörelsen Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas verkliga värde, värdeförändring fastigheter samt administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exkl. orealiserad värdeförändring fastighet i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Uthyrningsgrad yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Överskottsgrad Driftöverskott i procent av hyresintäkterna. 11

12 Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944 och är idag ett renodlat fastighetsbolag med cirka 300 fastigheter i de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Av Wallenstams fastighetsvärde utgörs cirka 60 procent av bostadsfastigheter och cirka 40 procent av kommersiella fastigheter. Koncernen omsätter drygt 1 miljard kronor i hyror och har ett fastighetsvärde om cirka 16 miljarder kronor. Koncernens B-aktier finns noterade på Stockholmsbörsen sedan 1984 och börsvärdet uppgår till cirka 6 miljarder kronor. Affärsidé Att utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd fortsätta att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i storstadsregioner. Nya mål Under 2004 utarbetades nya mål som fastställdes av styrelsen i februari Wallenstam kommer att arbeta utifrån treårsplaner. Nästa målperiod sträcker sig fram till och med Finansiella mål Förvaltningsresultatet > 300 Mkr. Eget kapital per aktie > 100 kr. Soliditet > 25 procent. Verksamhetsmål Uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet > 97 procent. Nyproduktion av 400 lägenheter per år till en direktavkastning på > 7 procent. Affärsprocess Förvärv Värdetillväxt Lönsam förvaltning och förädling Försäljning Wallenstams affärsprocess utgår från att skapa värdetillväxt. Detta sker genom förvärv och produktion av fastigheter med utvecklingspotential, en lönsam förvaltning och genom att färdigutvecklade fastigheter säljs i rätt tid. Operativ organisation Wallenstamkoncernen har cirka 120 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i två fastighetsförvaltande affärsområden, Bostad och Företag. Affärsområde Bostads verksamhet bedrivs inom fem regioner, Göteborg, Stockholm City, Närstockholm, Storstockholm och Helsingborg. Bostad förvaltar cirka lägenheter. Affärsområde Företags verksamhet bedrivs i två regioner, region City och region Storgöteborg. Fastighetsutveckling bedrivs i en separat stab. Wallenstams verksamhet ska drivas i en marknadsnära struktur där den operativa organisationen är specialiserad både geografiskt och per affärsområde. Staber stödjer den operativa organisationens verksamhet med centraliserade funktioner. Ekonomisk rapportering Bokslutskommuniké 21 febr 2006 Årsredovisning 2005 mars 2006 Bolagsstämma 6 april 2006 Årsredovisningen skickas till alla aktieägare, samt finns tillgänglig på hemsidan den 6 mars, i samband med kallelsen till bolagsstämman. Delårsrapporterna finns tillgängliga på Wallenstams hemsida samtidigt som publicering, samt skickas ut till dem som anmält sig för prenumeration. Prenumeration på ekonomisk information kan beställas på Wallenstams hemsida På hemsidan finns också samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering och aktiviteter samt pressreleaser. Lennart Wallenstam Byggnads AB (publ), org. nr Göteborg, Besöksadress Södra vägen 1 Tel , Fax Natvik Information AB 12