Stadsbyggnadsnämnden Datum Diarienummer 1 (5) YTTRANDE Anette Larsson 016-710 11 16 Till Stadsbyggnadsnämnden ANNERO 1:1 Förhandsbesked för nybyggnad av 3 enbostadshus Förslag till beslut 1. Tillstånd meddelas inte för den sökta åtgärden enligt 9 kap 17 plan- och bygglagen (PBL) med stöd av 9 kap 31 PBL. 2. Avgift tas ut med 7 100 kronor enligt taxa för stadsbyggnadsnämndens verksamhet antagen av kommunfullmäktige den 26 maj 2011 92. Stadsbyggnadsförvaltningen har yttrat sig över ansökan i yttrande daterad den 4 maj och lämnat följande motiv till beslut och ärendebeskrivning: Motiv till beslut Den föreslagna åtgärden uppfyller inte helt kraven enligt 2 kap 4-5 PBL (markens lämplighet) och 8 kap 9 PBL. I detta fall är bedömningen att det blir för små fastigheter. Att bebygga marken med enbostadshus är inte olämpligt i sak, det är de sökta tomtstorlekarna som inte är lämpliga. Bedömningen är att en styckning av denna fastighet till tre nya tomter där storleken för varje ny fastighet skulle bli cirka 1000 m 2 inte är förenligt med en landsbygdsmässig god karaktär och god hushållning med mark. De direkt omgivande fastigheterna har en betydligt större fastighetsarea och man bör därför sträva efter att anpassa nya fastigheters storlek i enlighet med omgivningen och därmed till områdets karaktär. Åtgärden överensstämmer till viss del med Eskilstuna kommuns översiktsplan antagen 2013 såtillvida att ny bebyggelse bör förläggas intill befintlig bebyggelse och där det finns vägar, vatten och avlopp. För platsen gäller även områdesbestämmelse OB 6017 där det framgår att omvandling till permanentboende endast omfattar befintliga fastigheter och arrendetomter, samt att nya tomter och bostadsområden kan behöva regleras i ett större sammanhang.
Stadsbyggnadsnämnden Datum Diarienummer 2 (5) Ärendebeskrivning Sökt åtgärd innebär att för den aktuella fastigheten Annero 1:1 avstycka tre nya tomter för enbostadshus. Denna del av fastigheten är idag obebyggd och består av en gammal trädgård med äppelträd. I samband med detta skulle även en fastighetsreglering göras för den intilliggande fastigheten Grundby 1:9 vilken redan har två byggnader uppförda och kan därmed fastighetsbildas direkt hos Lantmäteriet. Sammantaget skulle då utav de två befintliga fastigheterna, av samma fastighetsägare, skapas fem nya fastigheter av de två som finns idag. Anledningen att även Grundby 1:9 påverkas är för att kunna anlägga framkomlig väg mellan de två befintliga husen på den fastigheten till den sökta platsen. I närområdet har under de senaste åren flera fastigheter nybildats, både med stöd av detaljplan, men även enstaka nya med stöd av förhandsbesked. Platsen ligger även inom område av riksintresse för kulturmiljövård samt det rörliga friluftslivet. Berörda grannar har haft möjlighet att lämna yttrande, inga synpunkter har lämnats. Planavdelningen har lämnat synpunkter om att de anser att för en sådan avstyckning som söks behöver utredning göras i detaljplan om hur markanvändningen är mest lämplig samt hur stor omgivningspåverkan det kan innebära. Man informerar även om de riksintressen och Områdesbestämmelser OB 6017 som gäller för platsen inom riksintresse för kulturmiljön värnas det om områdets karaktär och då kan äppelträdgården vara av intresse. Park- och naturavdelningen har meddelat att de inte har något att erinra men informerar om att åtgärden inte stämmer med ÖP och att det inte heller finns någon detaljplan. s bedömning under handläggning är att tre nya fastigheter är en för stor exploatering och att det inte är en självklarhet för platsen och har därför föreslagit att minska ner ansökan till att bara gälla för två nya fastigheter på Annero 1:1. Sökanden har fått ta del av den bedömningen samt övriga inkomna synpunkter och inkommit med svar på det. Sökanden med ombud meddelar: -I skrivelsen står att det inte är en självklarhet att man kan stycka tre nya tomter utan detaljplan. här vill jag hänvisa till vad som står i ÖP 2030. Grunddrag i mark och vattenanvändning: landskapsbild och natur. Där står Vid nybebyggelse om fler än tre hus på landsbygden krävs normalt detaljplaneläggning. Ny bebyggelse lokaliseras till platser där förutsättningar finns för kommunal eller enskild VAförsörjning.
Stadsbyggnadsnämnden Datum Diarienummer 3 (5) De befintliga husen uppfyller enligt fastighetsbildningslagen de allmänna lämplighetskriterier som krävs för att bilda separata fastigheter av dessa. Det finns inte i några av kommunens riktlinjer något krav på tomtstorlekar på landsbygden. I den angränsande detaljplanen finns tomtplatser som är mellan 600 och 800 kvm. De avstyckade tomtplatserna Kullersta 1:65, 66, 68, 69 och 70 har avstyckats med arealer mellan 1000 och 1200 kvm. Dessa tomter är naturligtvis enligt detaljplanen lämpliga som bostadsfastigheter. Detta innebär rimligtvis att tre tomter i äppelträdgården med en tomtstorlek på cirka 1100 kvm inte kan anses olämpliga då de dessutom är lokaliserade så att förutsättningar finns för anslutning till kommunalt VA. Mot denna bakgrund kvarstår yrkandet om tre tillkommande tomter i äppelträdgården på fastigheten Annero 1:1. Sökanden har ytterligare en gång beretts lämna synpunkter och menar att: Annero 1:1 och Grundby 1:9 är två fastigheter som i praktiken brukats som en enhet ända sedan fastigheterna bildades 1908 marken klipps och underhålls kontinuerligt. Lutningsförhållandena är sådana att det sluttar åt öster ner mot det dike som avvattnar all omkringliggande mark och angränsande åkermark och att det med självfall går att ansluta till det kommunala avloppet där. Förutsättningarna att bygga den lilla väganslutning som krävs är enkla. Vägen byggs som en enfilig väg med avvattnande diken på var sida som leder vattnet till ovan angivna dike. Tomtplatserna får enligt förslaget en regelbunden form vilket ger stora möjligheter till alternativa lösningar för enbostadshus oavsett det gäller enplans- eller 1,5planshus. Vid samrådshanteringen har inga negativa grannesynpunkter inkommit och det kan också konstateras att om sökanden accepterar två tomter så är man från bygglovsavdelningen beredd att tillstyrka detta. -Kommentarer till avslagsmotivering Som motiv till avslag anges att den föreslagna åtgärden uppfyller inte kraven enligt 2 kap 4-5 PBL (markens lämplighet) och 8 kap 9 PBL. Enligt 2 kap 4 PBL får mark tas i anspråk för bebyggelse endast om marken från allmän synpunkt är lämplig för ändamålet. Eftersom man från bygglovavdelningen säger ja till två tomter har man ju därmed bedömt marken från allmän synpunkt lämplig för ändamålet. Eftersom man från bygglovavdelningens sida säger ja till två tomter så måste man rimligtvis ha gjort en lämplighetsprövning utifrån dessa villkor. Marken är därmed bedömd som lämpad för ändamålet bostadsbebyggelse.
Stadsbyggnadsnämnden Datum Diarienummer 4 (5) Grundförutsättningarna finns med uppvuxen trädgård och gräsmatta. Ingen granne har motsatt sig bebyggelse och trafiken till området går på befintlig väg fram till tomtplatserna. Storleken på tomtplatserna, c:a 1100 kvm medger lämpligt utrymme för parkering, lastning och lossning av fordon. Personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga kan komma fram till tomterna och utnyttja den plana tomtmarken. Risken för olycksfall är inte större vad avser dessa tomtplatser än andra omkringliggande tomtplatser. Man har vid kontakt med markägaren förklarat att två tomter kan godkännas men inte tre. Skälet till detta skulle vara att arealen på tomterna avviker från vad som är normalt för tomtplatser inom området. Det finns dock inga kommunala eller andra beslut som anger någon minimiareal på tomtplats. Övergripande inom området finns också tomtplatser som har en areal på 1000-1200 kvm och är en tomtplats lämplig för sitt ändamål kan man knappast neka en avstyckning för bostadsbebyggelse om det inte finns formella beslut om detta. Det kan istället diskuteras om de större tomtarealerna som angränsande tomter har är förenligt med lämplig markhushållning. Det blir ofta, i dessa fall, så att någon tomtdel överhuvudtaget inte nyttjas eller blir någon form av upplagsplats. Tomtplatser med en areal omkring 1100 kvm blir däremot väl utnyttjade med möjlighet att bygga både dubbelgarage och Friggebod beroende på hur man planerar tomtplatsen. Yrkandet kvarstår därmed om ett positivt förhandsbesked för tre tomtplatser. s samlade bedömning efter inkomna synpunkter från sökanden med ombud kvarstår dock, att den exploatering som ansökan gäller är för omfattande för just den platsen och riskerar att påverka omgivande fastigheter negativt på grund av kraftig förtätning. Som förtydligande ska tilläggas att bedömningen är att marken absolut är lämplig att bebygga med enbostadshus, men, att det är mer lämpligt med sådana tomtstorlekar som de omgivande och att det även är mer landsbygdsmässigt än små tomter som är vanligare i tätort. Att ändra de nuvarande markförhållandena till hårdgjorda ytor i form av byggnaders tak och vägar kommer att påverka den mark som idag, med gräsytor och träd, har en stor kapacitet att infiltrera, att ta emot och fördröja dagvatten, regn, och snösmältning. Att bygga enbostadshus, skärmtak, garage och övriga komplementbyggnader i form av Friggebodar och Attefallshus på för små tomter innebär krav på en väl utredd hantering av hur dagvatten ska kunna hanteras utan att påverka omgivningen avsevärt eller negativt.
Stadsbyggnadsnämnden Datum Diarienummer 5 (5) De fastigheter, 600 -l 800 m 2 samt 1000-1200 m 2 i intilliggande detaljplan 1380-1,som sökanden hänvisar till är styckade under helt andra förutsättningar. Dessa tomtplatser var redan bebyggda när detaljplaneläggningen gjordes. De byggnader som fanns var små sommarstugor på arrendetomter som i och med planläggningen fick möjlighet att friköpas och därmed gavs förutsättningar att ansluta till kommunalt avlopp. Vad som ytterligare gäller för de exemplen är att de i detaljplanen har stora begränsningar för byggnadernas möjligheter, både i form av skydd som att den lågmälda sportstugekaraktären ska bevaras, de får inte vara bredare än 6 meter samt vissa får vara max 5 meter i nockhöjd. Tomternas mindre storlek behöver sättas i proportion till denna begränsning. Fastigheterna i omedelbar anslutning till den nu sökta platsen är större, de är i storleksordningen mellan 1400-2600 m 2, vilket har bedöms som mer lämpligt för platsen och har styckats efter positiva förhandsbesked. Upplysningar Räkning och inbetalningskort på avgiften skickas ut separat. Detta beslut kan överklagas till länsstyrelsen. Överklagandet sänds in till stadsbyggnadsnämnden, se bilaga. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Anette Larsson Byggnadsinspektör Delges: NN (Sökandens ombud) NN (Sökanden) För kännedom: Akten