Estea SF3 informationsbroschyr / emission VI 2018 1 Informationsbroschyr ESTEA SVERIGEFASTIGHETER 3 AB (PUBL) ERBJUDANDE OM TECKNING EMISSION VI
2 Estea SF3 informationsbroschyr / emission VI 2018 ESTEA ÄR ETT OBEROENDE FASTIGHETS BOLAG MED DRYGT 15 ÅR AV FRAMGÅNGSRIK FÖRVALTNING OCH UTVECKLING AV KOMMERSIELLA FASTIGHETER. Sedan starten 2002 har Estea genomfört fastighetstransaktioner för över 6 mdr, vilket har genererat god avkastning till Estea och dess externa investerare. Verksamheten är fokuserad på att i olika underliggande verksamhetsbolag, tillika investeringsfonder, äga, förvalta och utveckla kommersiella fastigheter i Sverige. Estea arrangerar och förvaltar olika typer av fastighetsinvesteringar där externa investerare erbjuds möjlighet att delta, allt drivet utifrån rådande marknadssituation. Samtliga investeringar görs i separata verksamhetsbolag, även kallade investeringsfonder. Estea förvaltar idag fem investeringsfonder med olika fastigheter, varav två är under återbetalning vilket innebär att fastigheterna har avyttrats och återbetalning samt vinstdelning pågår. Esteas första publika investeringsfond, Sverigefastigheter 2 AB, som är under återbetalning kommer utöver återbetalning av nominellt belopp om 10 000 kr medföra en vinst till innehavarna om 2023 kr per kapitalandelsbevis och har därmed genererat en totalavkastning på 52 procent till investerarna under löptiden. Esteas årliga avkastningsmål (IRR) på sina fonder är 7-15% beroende på vald investeringsstrategi. Historiskt har Estea levererat en årlig avkastning som överskridit målet och har aldrig realiserat en förlust. ESTEA SVERIGEFASTIGHETER 3 Fonden Sverigefastigheter 3 har sedan starten 2015 haft målet att över tid bygga upp en portfölj av olika typer av fastigheter belägna på olika orter i Sverige, för att på så sätt uppnå en diversifiering av investeringsrisker. Fonden har genomfört fem emissioner och äger (30 juni 2018) åtta fastigheter i Mellansverige med en sammanlagd uthyrningsbar area om ca 52 500 kvm. Fastigheternas samlade marknadsvärde uppgick den 30 juni 2018 till ca 1,3 miljarder kronor. Estea anser att ytterligare diversifiering och tillväxt av fondens fastighetsportfölj medför positiva synergi- och förvaltningseffekter, vilka över tid kommer att komma investerare (ägarna av fondens kapitalandelsbevis) tillgodo genom bl.a. förbättrat kassaflöde, diversifiering samt förbättrade utvecklingsmöjligheter. ERBJUDANDET I SAMMANDRAG Emissionsbelopp Minsta teckning 200 Mkr 10 000 kronor Teckningsperiod 19 september 8 oktober 2018 Årlig ränta Vinstdelning Notering 6,25 procent, kvartalsvis utbetalning Senast år 2022 återbetalas tecknat belopp (nominellt värde) plus 75% av resultatet (vinsten) Handlas på NDX under kortnamn ESTEA KAPBEVIS3 HANDEL MED VÄRDEPAPPER INNEBÄR ALLTID EN RISK. En investering i värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet.
Estea SF3 informationsbroschyr / emission VI 2018 3 Bakgrunden för pågående emission är att via ett ökat investeringsutrymme ge fonden Sverigefastigheter 3 en konkurrenskraftig och stark position på den svenska fastighetsmarknaden inför kommande förvärv. Vid en fulltecknad emission beräknas det totala förvärvsutrymmet i Sverigefastigheter 3 uppgå till ca 500 Mkr. I föreliggande emission erbjuds du att teckna andelar till nominellt värde om 10 000 kr (100 %). Estea Sverigefastigheter 3 är sedan 2015 noterad hos NGM (NDX) och lämnar en ränta om 6,25 % med kvartalsvis utbetalning. Sedan starten 2015 uppgår den ackumulerade avkastningen/räntan till 18,9 % motsvarande totalt 51,6 Mkr. Räntan genereras av driftöverskottet i fastigheterna. Fondens NAV-värde uppgick den 30 juni 2018 till 107,4 %. Juni Notering av andelarna (kapitalandelsbevis) på NDX. September Förvärvar fastigheten Hemlingby 52:13 i Gävle. December Förvärvar fastigheten Möllan 1 i Stockholm. Augusti Tilläggsförvärv i Gävle av Hemlingby 74:1. November Förvärvar Orren 2 & 3 samt Förrådet 9 i Norrtälje. Mars/April Emission 4 100 Mkr. Riktad till allmänheten via Avanza. December Förvärvar Stora Mans 1 i Stockholm. Sept/Okt Emission 6 (pågående) 200 Mkr. Fonden bildas 2015 2016 2017 2018 Maj/Juni Emission 1 av kapitalandelsbevis 126 Mkr. Riktad till allmänheten via Avanza. Oktober Ingår avtal om nybyggnation av Hedenstorp i Jönköping. Maj Emission 2 av kapitalandelsbevis 60 Mkr. Riktad till kunder hos ABG. Oktober Emission 3 av kapitalandelsbevis 111,6 Mkr. Riktad till kunder hos ABG. Mars Avyttrar fastigheten Hedenstorp i Jönköping. Juni Förvärvar Raserborg 1 i Stockholm. April Förvärvar Namnsdagen 1 i Eskilstuna. Del av köplikvid betalas genom emission 5 om 30 Mkr. PROSPEKT Styrelsen för Estea Sverigefastigheter 3 har upprättat ett prospekt med anledning av förestående emission. Prospektet har upprättats i enlighet med lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument och Kommissionens förordning (EG) nr 809/2004 av den 29 april 2004 om genomförande av Europaparlamentets och rådets direktiv 2003/71/EG. Prospektet har godkänts och registrerats hos Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna i 2 kap. 25 och 26 lagen om handel med finansiella instrument. Observera att detta dokument endast utgör ett kort utdrag ur prospektet och att varje beslut att investera skall baseras på en bedömning av informationen i prospektet i sin helhet. Prospektet finns på www.estea.se, www.fi.se samt www.avanza.se.
4 Estea SF3 informationsbroschyr / emission VI 2018 KORT OM ESTEAS INVESTERINGSFILOSOFI 16 år av framgångsrikt aktivt ägande av kommersiella fastigheter i Sverige via olika typer av investeringsfonder. Inledningsvis erbjöds enbart stora teckningsbelopp till onoterade investeringar av private equity karaktär mot kvalificerade investerare som förmögna privatpersoner/familjer, stiftelser, kapitalförvaltare samt mindre institutioner och fonder. Alla fastighetsinvesteringar som genomförs och förvaltas, arrangeras i separata svenska aktiebolag för att på bästa sätt möta specifika investerarkrav och minska investeringsrisker. Varje Investeringsfond kan äga en eller flera fastigheter. Genom denna uppdelning blir investeringsfonderna fristående och oberoende av varandra vilket möjliggör effektiv hantering av investeringsrisker. Samtidigt kan investeringsfonderna anpassas efter investeringstyp och specifika krav från investerare. Sedan 2013 förvaltas dessa i så kallade Alternativa Investeringsfonder (AIF). Aktiv investeringsmodell som bygger på att förvärva, förvalta, utveckla och avyttra kommersiella fastigheter. Estea är en professionell förvaltare med egna nyckelresurser för att bedriva aktiv fastighetsförvaltning; affärsgenerering, transaktion, analys, förvaltning, ekonomi och kommunikation. Avkastningsmodell som syftar till ge dels en löpande direktavkastning från fastigheterna, dels en möjlig värdetillväxt när fastigheterna senare avyttrats. Direktavkastningen betalas ut via kvartalsvisa ränteutbetalningar genererade av fastigheternas driftöverskott, precis som direktägande av fastigheter. Värdetillväxt kommer från amortering på underliggande banklån i fastigheterna, ackumulerade driftöverskott från fastighetsförvaltningen samt förädling och värdeutveckling. Estea är sedan 2012 en publik emittent med bibehållen investerings- och avkastningsmodell. Det börsnoterade instrumentet kapitalandelsbevis handlas dagligen och möjliggör Esteas avkastningsmodell med såväl löpande ränteutbetalningar samt vinstdelning. Förvaring av instrumentet tillåts i alla typer av aktieoch fondkonton samt kapitalförsäkringar och ISK. Avanza är sedan 2012 samarbetspartner och distributör av Esteas kapitalandelsbevis. ABG Sundal Collier har genomfört riktade emissioner av kapitalandelsbevisen mot större investerare med större teckningsbelopp.
Estea SF3 informationsbroschyr / emission VI 2018 5 ESTEA GRUPPSTRUKTUR 2018 UNDER ÅTERBETALNING BLANDAD SVERIGEFASTIGHETER 2 AB (PUBL) START 2012 Total avkastning om 52% under löptiden. UNDER ÅTERBETALNING LOGISTIK LOGISTIC PROPERTIES 5 AB (PUBL) Under återbetalning Totalt utbetald ränta 29,43%, motsvarande 83,3 Mkr. START 2013 STÄNGD FÖRETAGSLÄGENHETER DELFINEN HOLDCO AB (PUBL) ONOTERAD START 2015 STÄNGD ÄLDREBOENDEN OMSORGSFASTIGHETER HOLDCO AB ONOTERAD START 2018 ÖPPEN START 2015 BLANDAD SVERIGEFASTIGHETER 3 AB (PUBL) Fastighetsvärde 1277 MSEK* Totalt utbetald ränta 18,9%, motsvarande 51,6 Mkr. NAV 107.4% Totalt emitterat under löptiden: 427,3 Mkr. *per 30/6 2018
6 Estea SF3 informationsbroschyr / emission VI 2018 EN INVESTERING I ESTEA SVERIGEFASTIGHETER 3 MEDFÖR: Tydlig exponering mot kommersialla fastigheter i Sverige 6,25% årlig ränta, möjlig vinstdelning senast 2022 Aktiv förvaltning, mål generera långsiktigt stabil avkastning Börshandlad räntebärande investering med möjlig värdetillväxt Värdeskapande fastighetskompetens och låg belåning
Estea SF3 informationsbroschyr / emission VI 2018 7 TYDLIG EXPONERING MOT KOMMERSIELLA FASTIGHETER I SVERIGE En investering i svenska fastigheter erbjuder exponering mot en stor och väl fungerande marknad driven av starka fundamenta. Kommersiella fastigheter är ett attraktivt segment, ofta med långa hyresavtal, stabila intäkter och goda möjligheter att utveckla fastigheterna. I kombination med låga marknadsräntor ger detta en investering med starka kassaflöden och stabil avkastningsprofil. Stor och välfungerande fastighetsmarknad Stark ekonomi ger hög efterfrågan på lokaler Långa hyresavtal ger stabila intäkter Stigande hyror och låga räntor ger starka kassaflöden Goda möjligheter till fastighetsutveckling AKTIV FÖRVALTNING, MÅL GENERERA LÅNGSIKTIGT STABIL AVKASTNING Estea är en oberoende och aktiv ägare av fastigheter ( AIF Manager ) med 16 år av framgångsrik förvaltning och utveckling av kommersiella fastigheter i attraktiva expansiva områden i Mellansverige och större regionsstäder (bolaget har över åren arrangerat över 6 mdr i fastighetstransaktioner och realiserat 17 verksamhetsbolag/ investeringsfonder med en attraktiv genomsnittlig årlig avkastning). Hittills har alla investeringar genererat vinst. Målet är att generera en långsiktigt stabil avkastning med uppsida för sina investerare. AKTIV FÖRVALTNING MED MÅL GENERERA LÅNGSIKTIG STABIL AVKASTNING BESTÅND KRITERIA Förvärva, utveckla, avyttra 5 fastighetsfonder under förvaltning Förvärva till 5-8% driftöverskott 200 000 kvm i fastighetsbestånd 50-60% belåningsgrad Mellansverige och större regionsstäder Fastigheter med teknisk god kvalité Attraktiva expansiva områden Fastigheter med möjlighet att utveckla Kommersiella fastigheter i olika sektorer HISTORIK 16 år med en beprövad affärsmodell 6 mdr i fastighetstransaktioner 17 investeringar realiserade Attraktiv historisk årlig avkastning Ingen realiserad förlust
8 Estea SF3 informationsbroschyr / emission VI 2018 VÄRDESKAPANDE FASTIGHETSKOMPETENS OCH LÅG BELÅNING Estea förvaltar fastigheter med egna resurser inom affärsgenerering, transaktion, analys, förvaltning, ekonomi och kommunikation för att bedriva professionell förvaltning av kommersiella fastigheter i Sverige. Bolaget bedriver sin förvaltning via fyra fonder med en tydlig investeringsstrategi baserad på djupanalys av makro förhållanden, branschutveckling, affärssegment och framtida avyttringsmöjligheter. Värdeskapandet sker via aktiv fastighetsutveckling och konservativ belåning på 5-7 års sikt med möjlighet att avyttra enskilda tillgångar eller hela portföljer och återinvestera kapital under förvaltningsperioden. Årligt avkastningsmål (IRR) är 7-15% beroende på vald investeringsstrategi. IRR VÄRDEKOMPONENTER IRR 5-7år +20% Yield shift +12% 10-12% 7-9% Value creation (refurbishment/development) Revenue and cost optimization Purchased cash flow
Estea SF3 informationsbroschyr / emission VI 2018 9 BÖRSHANDLAD RÄNTEBÄRANDE INVESTERING MED MÖJLIG VÄRDETILLVÄXT Ett kapitalandelsbevis är ett låneinstrument som ger innehavaren ränteutbetalningar likt en obligation, men även möjlig värdetillväxt likt en aktie. Kvartalsvis räntebetalningar 6.25% Investering Återbetalning inkl. resultatandel En investering i Esteas fastighetsfonder via noterade kapitalandelsbevis ger en tydlig exponering mot valda segment av den svenska kommersiella fastighetsmarknaden och kombinerar aktiv förvaltning till låg kostnad, stabil årlig avkastning och möjlig värdetillväxt vid förfallodagen. Kapitalandelsbevisen är fritt överlåtbara och kan exempelvis innehas via aktie- och depåkonton, kapitalförsäkringar och ISK. Som AIF Manager är Esteas verksamhet reglerad enligt svensk lag (2013:561) och översyn av verksamheten sker via Finansinspektionen. Kvartalsvis ränta Värdetillväxt eller vinstdelning Noterad på reglerad marknad Tillåtet på ISK, KF etc Direktexponering mot fastighet Diversifiering
10 Estea SF3 informationsbroschyr / emission VI 2018 6,25 % ÅRLIG RÄNTA, MÖJLIG VINSTDELNING SENAST 2022 Estea har identifi erat fl era attraktiva fastigheter och genomför en kapitalanskaffning om 200 Mkr i fonden Sverigefastigheter 3. Emissionen ger fonden ett förvärvsutrymme om ca 500 Mkr. I Emissionen erbjuds du nu att teckna andelar till ett nominellt värde om 10 000 kr (100 %). Andelarna passar alla typer av aktie- och fondkonton samt kapitalförsäkringar och ISK. Fondens andelar handlas sedan 2015 dagligen på NDX (kortnamn ESTEA KAPBEVIS3) och lämnar en årsvis ränta om 6,25 % med kvartalsvis utbetalningar, vilket genereras från driftöverskottet i fastigheterna. Sedan starten 2015 till den 30 juni 2018 har det betalats ut 18,9 % i ränta motsvarande 51,6 Mkr. Fondens NAVvärde* uppgick den 30 juni 2018 till 107,4 %. 6,25% ÅRLIG RÄNTA, MÖJLIG VINSTDELNING SENAST 2022 BESTÅND NYCKELTAL Kontrakterade årshyror om 78,1 MSEK 8 fastigheter under förvaltning Ekonomisk vakansgrad ca 9% Gävle, Norrtälje, Stockholm, Eskilstuna Genomsnittlig återstående löptid för större hyresgäster 6,4 år 52 520 kvm uthyrningsbar yta Fastighetsvärde 1277 MSEK 45 kommersiella hyreskontrakt Belåningsgrad 50-60% Vård 14%, butik 17%, kontor 24%, utbildning 14%, hyresgäster 17%, övrigt 14% Fastighetsportfölj 2018-06-30 FASTIGHETSAREA PER KATEGORI Hemlingby 52:13 Möllan 1 Raseborg 1 Hemlingby 71:4 TOTAL AREA (KVM) 52 520 Orren 2-3 Förrådet 9 VÅRDLOKAL 14% KONTOR 24% BUTIK 17% UTBILDNINGSLOKAL 14% BOSTÄDER 17% LAGER/ÖVRIGT 14% Stora Mans 1 Namnsdagen 1 *NAV-VÄRDE NAV-värde är det teoretiska värdet på andelarna i fonden och beräknas i procent av nominellt belopp. NAV-värdet beräknas utifrån den fastställda balansräkningen varje kvartal och görs bl.a. utifrån oberoende fastighetsvärderingar. NAV-värdet tillsammans med det ackumulerade avkastningen (räntan) offentliggörs i samband med kvartalsrapporter och fi nns att hitta på Esteas hemsida.
Estea SF3 informationsbroschyr / emission VI 2018 11 VD HAR ORDET Det uppstår ibland missförstånd kring hur olika delar av fastighetsmarknaden hänger ihop och samverkar. Vi på Estea AB äger, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter såsom kontor, lager, logistik, detaljhandel och samhällsfastigheter. Den oro som nu finns på bostadsmarknaden har ingen direkt påverkan på vår verksamhet. Estea AB har aldrig genomfört ett enda bostadsrättsprojekt, och vi har inte för avsikt att göra det heller. Estea AB:s affärsmodell bygger på en aktiv förvaltningsstrategi där vi för varje fastighet har en tydlig affärsplan med identifierade mål och förbättringsmöjligheter. Härigenom kan vi skapa och skydda värden i våra investeringar. Detta gör att vi blir mindre priskänsliga och kan skapa lönsamma fastighetsinvesteringar i både upp- och nedåtgående marknader. Denna strategi har vi tillämpat i över 15 år och vi har duktiga medarbetare som dagligen jobbar med våra fastigheter. Vi har hittills förvärvat fastigheter med ett marknadsvärde om ca 1,3 miljarder kronor. Kapitalet för dessa förvärv är tillfört från Er som investerare och hittills har vi emitterat ca 427 miljoner kronor i kapitalandelslån. Nu fortsätter vi jobbet genom ytterligare en emission av kapitalandelslån och vi hoppas att Ni som investerare vill följa med oss i vår fortsatta utveckling. Välkomna att teckna Kapitalandelsbevis! Johan Eriksson VD SÅ HÄR TECKNAR DU Teckning sker genom Avanza Bank. Anmälan kan lämnas via www.estea.se eller www.avanza.se. Som kund hos Avanza tecknar du via Avanzas hemsida. Sista teckningsdag är 8 oktober 2018. För frågor om teckningsförfarandet vänligen kontakta: Avanza Bank, emissionsavdelningen. Telefon 08-5622 5122 RISKFAKTORER Handel med värdepapper är alltid förenat med risk. En investering i värdepapper kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Esteas verksamhet kan påverkas av ett antal faktorer som bolaget inte alltid kan kontrollera, exempelvis förändringar på hyresmarknaden för kommersiella fastigheter, förändringar av kundbeteenden och konkurrensbeteende. Då verksamheten består av investeringar i kommersiella fastigheter kan höjda fastighetsskatter eller andra legala beslut som påverkar fastighetsmarknaden i sin tur påverka bolagets resultat, finansiella ställning eller verksamhet negativt. Därutöver utsätts bolaget för risker förenade med vakanser och uteblivna hyresintäkter vilket kan försämra lönsamheten. Bolagets strategi med att avyttra förvärvade fastigheter efter en viss tidpunkt föranleder även en viss risk. Det finns inga garantier för att bolaget vid varje tidpunkt kan genomföra lönsamma avyttringar.
INVESTERING- & TILLGÅNGSFÖRVALTNING PÅ DEN SVENSKA KOMMERSIELLA FASTIGHETSMARKNADEN SEDAN 2002 Besök Stureplan 2 Stockholm Post Box 7135, 103 87 Stockholm Växel 08-679 05 00 Webb estea.se