Utvecklingsplan Kantarellen 4 Presentation KS 2015-05-04 1
Innehåll Inledning Nulägesbeskrivning och omvärldsanalys Utvecklingsscenarier Utgångspunkter för utvecklingen Strategi för utvecklingen 2
Området 3
Mål med utvecklingen av Kantarellen 4 Skapa en attraktiv livsmiljö som påverkar hela Högsätra positivt Den utveckling som föreslås skall vara så ekonomiskt fördelaktig som möjligt inom ramen för den exploatering som väljs Skapa ökad trygghet för boende och besökare Minska institutionskänslan i området Utgångspunkter: Stödja översiktsplan 2012 Ägandet skall avgöras av stadens långsiktiga behov Rivning av befintliga byggnader kan övervägas Inte tillföra mer vård- och omsorgsboenden Parkeringsbehovet skall lösas inom respektive fastighet Att maximera antalet bostäder är inget självändamål 4
Avgränsning av utredningsområdet del av fastigheten Kantarellen 4 5
Avgränsning av utredningsområdet del av fastigheten Kantarellen 4 Badhus Idrottsplan Idrottsverksamhet Högsätrahuset Servicehuset Skola/ fsk kollektivtrafikhpl 6
Innehåll Inledning Nulägesbeskrivning och omvärldsanalys Utvecklingsscenarier Utgångspunkter för utvecklingen Strategi för utvecklingen 7
Kraftig befolkningstillväxt i storstadsregionerna Befolkningsutveckling per år för Sveriges lokala arbetsmarknader fördelat efter storlek 1995-2013 Procent/år 2,00 1,50 Stockholmsregionen 1,0 1,00 Lidingö 0,50 0,2 0,00-0,0-0,50-0,5-1,00-1,0-1,50 0-10 000 10 000-50 000 50 000-100 000 100 000-500 000 500 000- Antal invånare i LA (lokal arbetsmarknadsregion) Storstadsregionerna, dvs Stockholms, Göteborgsoch Malmöregionen, växer snabbt även i jämförelse med stora regioner i övriga Europa. Drivkraften bakom de stora regionernas tillväxt är företagens behov av stora närmarknader för att utvinna skalfördelar, samtidigt som hushåll söker mångfald i utbud av service, handel och kultur detta sammantaget gör att stora regioner växer ifrån mindre regioner som istället krymper. Lidingö är en del av Stockholmsregionen men har trots det inte fullt ut dragit nytta av (avstått från?) regionens tillväxttakt Källa: SCB och Evidens 8
Befolknings- och sysselsättningstillväxten på Lidingö släpar efter regionen som helhet såväl som jämförbara kommuner Befolkningsutveckling Sysselsättningsutveckling (nattbefolkning) 140 140 130 130 Index År 2000=100 120 110 100 Lidingö: 40 584 personer Lidingö: 45 178 personer Index År 2000=100 120 110 100 Lidingö: 19 706 personer Lidingö: 21 284 personer 90 90 80 80 Solna Nacka Sundbyberg Stockholm Sollentuna Lidingö Täby Danderyd Solna Stockholm Nacka Sundbyberg Sollentuna Lidingö Täby Danderyd 9
Positivt flyttnetto bland 30-40-åringar och negativt bland de som är drygt 20 år Flyttmönster efter ålder 2005-2013 140 120 100 80 60 Antal 40 20 0-20 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100-40 -60 Ålder Flyttnetto Inflyttare Utflyttare Källa: SCB och Evidens 10
Betydligt lägre andel i arbetsför ålder på Lidingö än i regionen och hela landet samt allt högre andel äldre Befolkningsutveckling prognos 0-19 år Befolkningsutveckling prognos 20-64 år Befolkningsutveckling prognos 65-79 år Befolkningsutveckling prognos 80- år Procent 65 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Procent 65 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Procent 65 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 Procent 65 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2014 2017 2020 2023 2026 2029 2032 2035 2038 2014 2017 2020 2023 2026 2029 2032 2035 2038 2014 2017 2020 2023 2026 2029 2032 2035 2038 2014 2017 2020 2023 2026 2029 2032 2035 2038 Lidingö Lidingö Lidingö Lidingö Stockholm (region) Stockholm (region) Stockholm (region) Stockholm (region) Hela landet Hela landet Hela landet Hela landet Källa: SCB och Evidens 11
Hög disponibel inkomst på Lidingö, i länet är det endast Danderyd som har högre inkomster 400 000 Disponibel inkomst per capita 2012 350 000 300 000 250 000 Kronor 200 000 150 000 100 000 50 000 0 Källa: SCB och Evidens 12
Såväl småhuspriser som bostadsrättspriser är bland de högsta i länet 70 000 Småhuspriser 2014:3 60 000 Bostadsrättspriser 2014:3 60 000 50 000 Kronor per kvadratmeter 50 000 40 000 30 000 20 000 Kronor per kvadratmeter 40 000 30 000 20 000 10 000 10 000 0 0 13
Lidingö har en jämn fördelning av olika boendeformer; småhus samt flerbostadshus med bostads- respektive hyresrätt, vilket är bra för Lidingös långsiktiga tillväxt Hyresrätt 5 497 28% Äganderätt 6 927 36% Bostadsrätt 7 074 36% Källa: Lidingö stad och Evidens 14
Lågt byggande på Lidingö i relation till den höga prisnivån 7 Byggande i relation till prisnivå för bostadsrätter 6 Sigtuna Solna Sundbyberg Byggande per 1 000 invånare 2005-2013 5 4 3 2 Upplands-Bro Vallentuna Österåker Vaxholm Sollentuna Ekerö Salem Upplands Väsby Haninge Värmdö Täby Nynäshamn Järfälla Huddinge Botkyrka Södertälje Tyresö Norrtälje Nacka Lidingö Danderyd Stockholm 1 0 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 Kr/kvm bostadsrätter 2014 Källa: SCB, Värderingsdata och Evidens 15
Priserna i Stockholms närförort, där Lidingö ingår, förväntas öka med drygt fem procent per år. Trendframskrivning ger ökade priser med knappt 4 procent per år 65 000 60 000 55 000 50 000 Period Faktiskt pris, skattat pris och prognos i Stockholms närförort 1996:4-2025:4. Fasta priser 2014:4 Mest troligt scenario Optimistiskt scenario Pessimistiskt scenario 2014:4-2017:3 14,9% 22,2% 6,1% 45 000 40 000 Kr/kvm 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1996:4 1997:2 1997:4 1998:2 1998:4 1999:2 1999:4 2000:2 2000:4 2001:2 2001:4 2002:2 2002:4 2003:2 2003:4 2004:2 2004:4 2005:2 2005:4 2006:2 2006:4 2007:2 2007:4 2008:2 2008:4 2009:2 2009:4 2010:2 2010:4 2011:2 2011:4 2012:2 2012:4 2013:2 2013:4 2014:2 2014:4 2015:2 2015:4 2016:2 2016:4 2017:2 2017:4 2018:2 2018:4 2019:2 2019:4 2020:2 2020:4 2021:2 2021:4 2022:2 2022:4 2023:2 2023:4 2024:2 2024:4 2025:2 2025:4 Huvudscenario Pessimistisk prognos Optimistisk prognos Skattat pris Faktiskt pris Trendframskrivning Källa: Värderingsdata och Evidens 16
Värdering av stadskvaliteter studie baserad på drygt 7 000 överlåtelser på andrahandsmarknaden i 319 basområden Bild: Spacescape Strategi Kantarellen och Evidens Presentation 2015-05-04 17
Stadskvalitetsmodellen för bostäder i flerfamiljshus förklarar 90 procent av variationen i pris Närhet till city Tillgång till spårstation Boende- och arbetandetäthet Entrétäthet Tillgång till gånggatunät Tillgång till urbana verksamheter Betalningsvilja för bostäder 90% Tillgång till park Tillgång till vatten 90% Kvartersform Socioekonomiskt index Bild: Spacescape och Evidens 18
Nyproduktion av bostäder förbättrar områdets socio-ekonomi extra tydligt i starka miljöer 80 Ökning av socioekonomiskt index i nyproduktionsområden jämfört med kringliggande bebyggelse 70 60 Index 50 40 30 Skattad ökning för planerad stadsutveckling i Bromsten 20 10 0 Silverdal Stora Ursvik Gamla Filmstaden Södra Hammarbyhamnen Bromsten Källa: Spacescape, SCB och Evidens Ursprungsområde Ökning 19
Enligt bedömning är betalningsvilja för nyproducerade bostadsrätter i Högsätra i dag drygt 51 000 kr/kvm Mosstorp: 46 500 Baggeby: 39 500 Högsätra: 33 800 Gröna Husen: 35 900 Skärsätra: 37 500 Larsberg: 39 500 Dalénum: 53 700 20
Varken kontor, handel eller industri/lager har förutsättningar att utvecklas i någon större omfattning på kommersiella villkor i Högsätra Kontorsmarknaden är svag och hyresnivån möjliggör inte nyproduktion Kontorsmarknaden på Lidingö är relativt svag men med potential till något högre hyresnivåer enligt Evidens modeller. Dock finns potentialen inte i anslutning till utredningsområdet utan snarare kring centrum I mer perifera lägen såsom Högsätra/Gångsätra ligger hyresnivån på en än lägre nivå Kontorshyresnivån för Lidingö möjliggör i normalfallet inte nyproduktion av större mängd kontor på marknadsmässiga grunder varken i centrum eller i Högsätra Hyresnivåerna indikerar att det är möjligt att tillföra nya handelslokaler i Lidingö centrum Lidingöbornas inköp av dagligvaror görs mestadels på ön men sällanköps görs till stor del i andra kommuner Hyresnivåerna indikerar att det är möjligt att skapa mer handelsyta i framförallt centrum. I Högsätra är förutsättningarna för etablering av handel i större skala på kommersiella villkor dåliga Goda marknadsförutsättningar för lager och industri men låg hyresnivå Lager och industri trängs allt längre ut i regionens periferi Marknadsförutsättningarna för lager och industri på platsen är goda, men hyresnivån ligger under andra möjliga användningsområden Att prova utveckling av lager och industri i Högsätra går emot syfte och mål med utvecklingen av stadsdelen 21
Innehåll Inledning Nulägesbeskrivning och omvärldsanalys Utvecklingsscenarier Utgångspunkter för utvecklingen Strategi för utvecklingen 22
Fyra utvecklingsscenarier framtagna i syfte att översiktligt jämföra olika alternativ Kvarter 1 Kvarter 1 Kvarter 1 Kvarter 1 Kvarter 2 & 3 Kvarter 2 & 3 Kvarter 4-5 1 Scenario 1 - MINI: kvm BTA Kvarter 1 tillskapas väster om Högsätrahuset 12 500 (ny) Högsätrahuset renoveras* 23 000 Servicehuset renoveras 16 000 Omkring 125 bostäder tillskapas 2 Scenario 2 BYGGA TILL: Kvarter 1 tillskapas, nya Hälsans Hus 12 500 (ny) Högsätrahuset delvis renoverat/ tillbyggt 16 500/15 000 (ny) Servicehuset renoveras 16 000 Omkring 350 bostäder tillskapas 3 Scenario 3 BYGGA NYTT: Kvarter 1 tillskapas, nya Hälsans Hus 12 500 (ny) Högsätrahuset rivs, ersätts med 2 nya kvarter 23 000 (ny) Servicehuset renoveras 16 000 Omkring 260 bostäder tillskapas Scenario 4 MAX: 4 Kvarter 1 tillskapas, nya Hälsans Hus 12 000 (ny) Högsätrahuset rivs, ersätts med två nya kvarter 23 000 (ny) Serviceboendet rivs, ersätts med 1-2 kvarter 18 000 (ny) Servicehus inryms i kvarter som ersätter Högsätrahuset Omkring 340 bostäder tillskapas * I kalkylen antas Bostadshotell som hyresgäst 23
Sammanfattning av SWOT-analyser Attraktivare livsmiljö Bättre entré till området Evakueringsproblem Parkeringsproblem Risk för hög vakans Barriär 24
Sammanfattning av SWOT-analyser Attraktivare livsmiljö Bättre entré till området Evakueringsproblem Parkeringsproblem Risk för hög vakans Barriär Än attraktivare livsmiljö Nya Hälsans hus = attraktiva lokaler Genomförbarhet Parkeringsproblem Svår renovering högdelen? Tillräckligt attraktiva bostäder? 25
Sammanfattning av SWOT-analyser Attraktivare livsmiljö Bättre entré till området Evakueringsproblem Parkeringsproblem Risk för hög vakans Barriär Än attraktivare livsmiljö Nya Hälsans hus = attraktiva lokaler Genomförbarhet Än attraktivare livsmiljö, institutionskänslan borta Nya Hälsans hus P-behov möjligt lösa Mycket byggrätter Parkeringsproblem Svår renovering högdelen? Tillräckligt attraktiva bostäder? Nyproduktionshyra? Miljöpåverkan? 26
Sammanfattning av SWOT-analyser Attraktivare livsmiljö Bättre entré till området Evakueringsproblem Parkeringsproblem Risk för hög vakans Barriär Än attraktivare livsmiljö Nya Hälsans hus = attraktiva lokaler Genomförbarhet Än attraktivare livsmiljö, institutionskänslan borta Nya Hälsans hus P-behov möjligt lösa Mycket byggrätter Parkeringsproblem Svår renovering högdelen? Tillräckligt attraktiva bostäder? Nyproduktionshyra? Miljöpåverkan? Enligt ovan Torget framför kan utv Kan genomföras i framtiden Opinion Miljöpåverkan? 27
Jämförande kalkyler - sammanfattande tabell Alternativ Scenario 1: Nytt kvarter 1, Högsätrahuset renoveras Servicehus renoveras. Scenario 2: Nytt kvarter 1, Hälsans Hus Högsätrahuset rivs delvis, renoveras, byggs till Servicehus renoveras. Scenario 3: Nytt kvarter 1, Hälsans Hus Högsätrahuset rivs, kvarter 2 och 3 byggs Servicehus renoveras. Scenario 4: Nytt kvarter 1, Hälsans Hus Högsätrahuset rivs, kvarter 2 och 3 byggs Servicehuset rivs Nytt servicehus tillskapas Bokfört värde (Mkr) 140 140 140 140 Rivning (Mkr) 0 40 70 120 Investering (Mkr) 390 590* 265 265 475 Försäljning byggrätter (Mkr) 150 290 330 420 Marknadsvärde byggnader (Mkr) 550 320 320 425 Vinst i projektet (%) 30 (-5)%* 35 % 40% 15% Nettovärde för scenario (Mkr) 170 (-30) 165 175 160 * Spannet avser investeringskostnad 16 000 respektive 24 000 kr/kvm 28
För- och nackdelar för kommunen med att äga respektive hyra vård- och omsorgslokaler i Högsätra Äga rekommenderas + - Äga, nya Hälsans Hus Rådighet: Flexibilitet, möjlighet att anpassa efter förändrade behov Lättare göra investeringar Möjlighet att påverka hyresgästsammansättningen Kluster Hyra i bottenvåningar Levande bottenvåningar, stadsmässighet Lägre ekonomisk risk Högre ekonomisk risk: Stort projekt, organisatoriskt belastande Problematisk omlokalisering av verksamheterna. Mycket måste byggas samtidigt för att verksamheterna skall kunna flyttas utan avbrott i verksamheter Långsiktighet? Beroende av fastighetsägarens goda vilja för investeringar 29
Innehåll Inledning Nulägesbeskrivning och omvärldsanalys Utvecklingsscenarier Utgångspunkter för utvecklingen Strategi för utvecklingen 30
Återkoppling till mål - Skapa en attraktiv livsmiljö som påverkar hela Högsätra positivt - Den utveckling som föreslås skall vara så ekonomiskt fördelaktig som möjligt inom ramen för den exploatering som väljs - Skapa ökad trygghet för boende och besökare - Minska institutionskänslan i området 31
Återkoppling till mål - Skapa en attraktiv livsmiljö som påverkar hela Högsätra positivt - Den utveckling som föreslås skall vara så ekonomiskt fördelaktig som möjligt inom ramen för den exploatering som väljs - Skapa ökad trygghet för boende och besökare - Minska institutionskänslan i området Attraktiv livsmiljö: Ur ett stadsbyggnadsperspektiv ökar attraktiviteten ju fler nya kvarter/ bostäder som tillförs 32
Återkoppling till mål - Skapa en attraktiv livsmiljö som påverkar hela Högsätra positivt - Den utveckling som föreslås skall vara så ekonomiskt fördelaktig som möjligt inom ramen för den exploatering som väljs - Skapa ökad trygghet för boende och besökare - Minska institutionskänslan i området Attraktiv livsmiljö: Ur ett stadsbyggnadsperspektiv ökar attraktiviteten ju fler nya kvarter som tillförs Trygghet: Tryggheten ökar med ökande antal nya kvarter 33
Återkoppling till mål - Skapa en attraktiv livsmiljö som påverkar hela Högsätra positivt - Den utveckling som föreslås skall vara så ekonomiskt fördelaktig som möjligt inom ramen för den exploatering som väljs - Skapa ökad trygghet för boende och besökare - Minska institutionskänslan i området Attraktiv livsmiljö: Ur ett stadsbyggnadsperspektiv ökar attraktiviteten ju fler nya kvarter som tillförs Trygghet: Tryggheten ökar med ökande antal nya kvarter Minskad institutionskänsla: I takt med att fler kvarter tillförs minskar institutionskänslan 34
Återkoppling till mål - Skapa en attraktiv livsmiljö som påverkar hela Högsätra positivt - Den utveckling som föreslås skall vara så ekonomiskt fördelaktig som möjligt inom ramen för den exploatering som väljs - Skapa ökad trygghet för boende och besökare - Minska institutionskänslan i området Attraktiv livsmiljö: Ur ett stadsbyggnadsperspektiv ökar attraktiviteten ju fler nya kvarter som tillförs Trygghet: Tryggheten ökar med ökande antal nya kvarter Minskad institutionskänsla: I takt med att fler kvarter tillförs minskar institutionskänslan Ekonomiskt fördelaktigt: Attraktiva byggrätter tillskapas i alla alternativ, men fler ju mer som nyproduceras 35
Återkoppling till mål - Skapa en attraktiv livsmiljö som påverkar hela Högsätra positivt - Den utveckling som föreslås skall vara så ekonomiskt fördelaktig som möjligt inom ramen för den exploatering som väljs - Skapa ökad trygghet för boende och besökare - Minska institutionskänslan i området Attraktiv livsmiljö: Ur ett stadsbyggnadsperspektiv ökar attraktiviteten ju fler nya kvarter som tillförs Trygghet: Tryggheten ökar med ökande antal nya kvarter Minskad institutionskänsla: I takt med att fler kvarter tillförs minskar institutionskänslan Ekonomiskt fördelaktigt: Attraktiva byggrätter tillskapas i alla alternativ, men fler ju mer som nyproduceras Scenario 1: Hög risk, vakans Evakuering? Parkering? 36
Återkoppling till mål - Skapa en attraktiv livsmiljö som påverkar hela Högsätra positivt - Den utveckling som föreslås skall vara så ekonomiskt fördelaktig som möjligt inom ramen för den exploatering som väljs - Skapa ökad trygghet för boende och besökare - Minska institutionskänslan i området Attraktiv livsmiljö: Ur ett stadsbyggnadsperspektiv ökar attraktiviteten ju fler nya kvarter som tillförs Trygghet: Tryggheten ökar med ökande antal nya kvarter Minskad institutionskänsla: I takt med att fler kvarter tillförs minskar institutionskänslan Ekonomiskt fördelaktigt: Attraktiva byggrätter tillskapas i alla alternativ, men fler ju mer som nyproduceras Scenario 1: Hög risk, vakans Evakuering? Parkering? Scenario 2: Osäkerhet Attraktiva bostäder i högdel? Parkering? 37
Återkoppling till mål - Skapa en attraktiv livsmiljö som påverkar hela Högsätra positivt - Den utveckling som föreslås skall vara så ekonomiskt fördelaktig som möjligt inom ramen för den exploatering som väljs - Skapa ökad trygghet för boende och besökare - Minska institutionskänslan i området Attraktiv livsmiljö: Ur ett stadsbyggnadsperspektiv ökar attraktiviteten ju fler nya kvarter som tillförs Trygghet: Tryggheten ökar med ökande antal nya kvarter Minskad institutionskänsla: I takt med att fler kvarter tillförs minskar institutionskänslan Ekonomiskt fördelaktigt: Attraktiva byggrätter tillskapas i alla alternativ, men fler ju mer som nyproduceras Scenario 1: Hög risk, vakans Evakuering? Parkering? Scenario 2: Osäkerhet Attraktiva bostäder i högdel? Parkering? Scenario 3: Attraktivare livsmiljö än 1-2 Parkering lösbart Bäst ekonomi 38
Återkoppling till mål - Skapa en attraktiv livsmiljö som påverkar hela Högsätra positivt - Den utveckling som föreslås skall vara så ekonomiskt fördelaktig som möjligt inom ramen för den exploatering som väljs - Skapa ökad trygghet för boende och besökare - Minska institutionskänslan i området Attraktiv livsmiljö: Ur ett stadsbyggnadsperspektiv ökar attraktiviteten ju fler nya kvarter som tillförs Trygghet: Tryggheten ökar med ökande antal nya kvarter Minskad institutionskänsla: I takt med att fler kvarter tillförs minskar institutionskänslan Ekonomiskt fördelaktigt: Attraktiva byggrätter tillskapas i alla alternativ, men fler ju mer som nyproduceras Scenario 1: Hög risk, vakans Evakuering? Parkering? Scenario 2: Osäkerhet Attraktiva bostäder i högdel? Parkering? Scenario 3: Attraktivare livsmiljö än 1-2 Parkering lösbart Bäst ekonomi Scenario 4: Än attraktivare livsmiljö Hög projektrisk Kalkylmässigt tveksamt 39
Återkoppling till mål - Skapa en attraktiv livsmiljö som påverkar hela Högsätra positivt - Den utveckling som föreslås skall vara så ekonomiskt fördelaktig som möjligt inom ramen för den exploatering som väljs - Skapa ökad trygghet för boende och besökare - Minska institutionskänslan i området Attraktiv livsmiljö: Ur ett stadsbyggnadsperspektiv ökar attraktiviteten ju fler nya kvarter som tillförs Trygghet: Tryggheten ökar med ökande antal nya kvarter Minskad institutionskänsla: I takt med att fler kvarter tillförs minskar institutionskänslan Ekonomiskt fördelaktigt: Attraktiva byggrätter tillskapas i alla alternativ, men fler ju mer som nyproduceras Scenario 1: Hög risk Evakuering? Parkering? Scenario 2: Osäkerhet Attraktiva bostäder i högdel? Parkering? Scenario 3: Attraktivare livsmiljö än 1-2 Parkering lösbart Bäst ekonomi Scenario 4: Än attraktivare livsmiljö Hög projektrisk Kalkylmässigt tveksamt 40
Innehåll Inledning Nulägesbeskrivning och omvärldsanalys Utvecklingsscenarier Utgångspunkter för utvecklingen Strategi för utvecklingen 41
Strategi för utvecklingen av Kantarellen 1. Planera för en utveckling av området enligt scenario 3 BYGG NYTT 1. Inled med hälsans hus. 3D-fastigehtsdelning 2. Successiv utveckling österut 2. Helhetsgrepp över området God dialog med boende i området Koppla ihop utvecklingen med Dalénum Referensbild White: Nya Älta Centrum 42
Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. Uppdragsansvarig: Anna Rogberg, 0733 81 80 94, anna.rogberg@evidensgruppen.se Rikard Berg von Linde, 070 329 04 41, rikard.bergvonlinde@evidensgruppen.se Thomas Sandberg, 070 670 01 70, thomas.sandberg@evidensgruppen.se Christofer Salmén, 070 255 03 26, christofer.salmen@evidensgruppen.se Evidens blw AB Sibyllegatan 30, 2 tr 114 43 Stockholm Tfn växel: + 46 8 599 05 170 www.evidensgruppen.se 43
3.3 Jämförande kalkyler För att ytterligare utvärdera och jämföra olika scenarier har översiktliga kalkyler gjorts. Syftet är att jämföra olika alternativ med varandra. Nedan redovisas ett sammandrag. Utgångspunkter för kalkyler: nuvärde/ marknadsvärde Högsätrahuset: Yta: 22 900 kvm Bokfört värde: 90 Mkr Driftnetto: 1.3 Mkr Vakans: 42% Servicehuset: Yta: 15 600 kvm Bokfört värde: 50 Mkr Driftnetto: 5.5 Mkr Vakans: fullt uthyrt Beskrivning av byggnad: hög tekniks skuld med stora tomställningar, antagande har gjorts om renoveringar av vakanta lokaler för uthyrbar standard Beskrivning av byggnad: teknisk skuld, delvis i behov av rotning. Ombyggnationsprojekt planerat Bedömt marknadsvärde idag: 45-50 Mkr Bedömt marknadsvärde idag: 52 58 Mkr Generella antaganden för alla scenarier: Höjden på nytillskapade byggnader kan vara mellan 4 och 5 våningar. I kalkylerna har en genomsnittlig höjd på 5 våningar använts. Värde nyskapade bostadsbyggrätter: 12 500 kr/kvm BTA. Värde bostadsbyggrätter Nya Högsätrahuset : 8 000 kr/kvm BTA. Kalkylerna är baserad på byggrättsvärde för bostadsrätter. För byggrätter som upplåts med hyresrätt ligger värdet på 4-5 000 kr/kvm. 44
Kalkylsammanställning Scenario 1 Högsätrahuset totalrenoveras och bostadshotellet inkluderas: Driftnetto efter renovering: 1 100 kr/ kvm LOA Strukturell vakans: 5% Investeringskostnad (två alternativa nivåer): Antagen investeringskostnad:16 000 kr/ kvm LOA Total investering: 350 Mkr Avkastningen efter investering och bokfört värde: 5.5% Servicehuset renoveras och rotas Driftnetto efter renovering: 450 kr/ kvm LOA Strukturell vakans: 5% Antagen investeringskostnad: 40 Mkr (inkl Hospiceombyggnad) Avkastningen efter investering och bokfört värde: 7.5% Antagen investeringskostnad: 24 000 kr/ kvm LOA Total investering: 550 Mkr Avkastningen efter investering och bokfört värde: 3.5% Åtgärd Volym Investering (Mkr) Avkastning mot investering och bokfört värde Marknadsvärde (Mkr) Marknadsmässig avkastning Nettovärde efter rivning och bokfört värde (Mkr) Scenario 1 390 590* 550 150 Byggrätter bostäder Nybyggnation 12 500 150 Högsätrahuset Ombyggnation/ renovering inklusive Bostadshotell 22 900 350 550* 5.5% - 3.5% 430 5.5% Servicehuset Renovering 15 600 40 7.5% 120 5.5% * Spannet avser investeringskostnad 16 000 respektive 24 000 kr/kvm 45
Kalkylsammanställning Scenario 2 Nytt Hälsans hus byggs, bostadsbyggrätter tillskapas i 3D ovanpå: Antagen volym Hälsans hus: 9 000 kvm LOA Driftnetto: 1 300 kr/ kvm LOA Strukturell vakans: 5% Antagen produktionskostnad: 25 000 kvm LOA Antagande volym bostäder: 3 500 kvm BTA. Uppskattat värde: 40 Mkr Högsätrahuset rivs delvis, kvarvarande del byggs samman med ny bostadsbyggnation Antagen total volym bostadsbyggrätter: 35 500 kvm BTA Servicehuset renoveras och rotas Driftnetto efter renovering: 450 kr/ kvm LOA Strukturell vakans: 5% Antagen investeringskostnad: 40 Mkr Avkastningen efter investering och bokfört värde: 7.6% Åtgärd Volym Investering (Mkr) Avkastning mot investering och bokfört värde Marknadsvärde (Mkr) Marknadsmässig avkastning Nettovärde efter rivning och bokfört värde (Mkr) Scenario 2 265 320 160 Nya Hälsans hus (service) Nya Hälsans hus bostadsbyggrätter Nybyggnation 9 000 225 5% 200 5.5% Nybyggnation 3 500 40 Högsätrahuset bostadsbyggrätter Delvis rivning, ombyggnation och nybyggnation 31 000 120 Servicehuset Renovering 15 600 40 7.5% 120 5.5% 46
Kalkylsammanställning Scenario 3 Nytt Hälsans hus byggs, bostadsbyggrätter tillskapas i 3D ovanpå: Antagen volym Hälsans hus: 9 000 kvm LOA Driftnetto: 1 300 kr/ kvm LOA Strukturell vakans: 5% Antagen produktionskostnad: 25 000 kvm LOA Antagande volym bostäder: 3 500 kvm BTA. Uppskattat värde: 40 Mkr Servicehuset renoveras och rotas Driftnetto efter renovering: 450 kr/ kvm LOA Strukturell vakans: 5% Antagen investeringskostnad: 40 Mkr Avkastningen efter investering och bokfört värde: 7.5% Högsätrahuset rivs helt, bostäder byggs Antagen total volym bostadsbyggrätter: 23 000 kvm BTA Åtgärd Volym Investering (Mkr) Avkastning mot investering och bokfört värde Marknadsvärde (Mkr) Marknadsmässig avkastning Nettovärde efter rivning och bokfört värde (Mkr) Scenario 3 265 320 170 Nya Hälsans hus (service) Nya Hälsans hus bostadsbyggrätter Nybyggnation 9 000 225 5% 200 5.5% Nybyggnation 3 500 40 Högsätrahuset bostadsbyggrätter, Kvarter 2 & 3 Rivning och nybyggnation 23 000 130 Servicehuset Renovering 15 600 40 7.5% 120 5.5% 47
Kalkylsammanställning Scenario 4 Nytt Hälsans hus byggs, bostadsbyggrätter tillskapas i 3D ovanpå: Antagen volym Hälsans hus: 9 000 kvm LOA Driftnetto: 1 300 kr/ kvm LOA Strukturell vakans: 5% Antagen produktionskostnad: 25 000 kvm LOA Antagande volym bostäder: 3 500 kvm BTA. Uppskattat värde: 40 Mkr Högsätrahuset rivs helt, bostäder byggs och nytt Servicehus Antagen total volym bostadsbyggrätter: 13 000 kvm BTA Nytt Servicehus (10 000 kvm): Driftnetto efter renovering: 1 300 kr/ kvm LOA Strukturell vakans: 5% Antagen produktionskostnad: 25 000 kr/ kvm LOA Servicehuset rivs helt, bostäder byggs Antagen total volym bostadsbyggrätter: 17 000 kvm BTA Antaget byggrättsvärde: 12 500 kr/ kvm BTA Åtgärd Volym Investering (Mkr) Avkastning mot investering och bokfört värde Marknadsvärde (Mkr) Marknadsmässig avkastning Nettovärde efter rivning och bokfört värde (Mkr) Scenario 4 475 425 262 Nya Hälsans hus (service) Nya Hälsans hus bostadsbyggrätter Nybyggnation 9 000 225 5% 200 5.5% Nybyggnation 3 500 40 Högsätrahuset bostadsbyggrätter, kvarter 2 & 3 Rivning och nybyggnation 13 000 2 Nytt Servicehus i kvarter 3 Nybyggnation 10 000 250 5% 225 5.5% Servicehuset Bostadsbyggrätter, Kvarter 4-5 Rivning och nybyggnation 17 000 120 48
Appendix: En projektgrupp med bred förankring inom Lidingö stad har medverkat i framtagandet av strategin I arbetet med utvecklingsplanen för Kantarellen har en intern projektgrupp med bred förankring inom Lidingö stad medverkat: Flemming Bengtsson tekniska förvaltningen Peter Bergqvist planhandläggare för planprogram Högsätra Karin Carleborg förvaltare, fastighetskontoret Amanda Horwitz förvaltningschef miljö och stadsbyggnadskontoret Gunnar Lunnergård planhandläggare för planprogram Högsätra Johan Meder lokalplanerare, fastighetskontoret Bengt Rehn exploateringschef Roger Sundholm, ekonomichef omsorgs- och socialförvaltningen Marie Söderman - omsorgs- och socialförvaltningen Emelie Torp exploateringsingenjör Bibbi Wikström omsorgs- och socialförvaltningen Under processen har intervjuer genomförts med nyckelpersoner inom kommunen: Anna Hadenius, stadsdirektör Amanda Horwitz, förvaltningschef Miljö- och stadsbyggnad Patrik Häggstrand, förvaltningschef fastighetskontoret Helena Nybom, strategisk utredare Bengt Rehn, exploateringschef Emelie Torp, exploateringsingenjör, projektansvarig Lotta Wigen, förvaltningschef omsorgs- och socialförvaltningen 49