Innehåll 2 INNEHÅLL FINANSIELLA RAPPORTER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Transkript

1 Årsredovisning 2005

2 2 INNEHÅLL FINANSIELLA RAPPORTER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Innehåll Året i korthet VD har ordet Affärsidé, mål och strategier Omvärld Familjebostäders hyresgäster Familjebostäders fastigheter Ledning, organisation och medarbetare Miljö Fastighetsvärdering Finans Risk- och känslighetsanalys Utsikter för Förslag till vinstdisposition Fem år i sammandrag Definitioner Resultaträkning Balansräkning Förändringar i eget kapital Kassaflödesanalys Noter Revisionsberättelse Granskningsrapport Styrelse, revisorer och ledning Fastighetsförteckning Karta med fastighetsinnehav Detta är Familjebostäder Familjebostäder erbjuder ett tryggt och trivsamt boende med god service. Vår verksamhet utgår från behoven hos våra hyresgäster och fastigheter, vilket skapar bestående värden för våra kunder, medarbetare och ägare. Familjebostäder äger och förvaltar drygt hyreslägenheter i Göteborg omsatte Familjebostäder Mkr. Antalet anställda uppgick vid årsskiftet till 242. Familjebostäder är helägt av Göteborgs Stad via Förvaltnings AB Framtiden.

3 ÅRET I KORTHET 3 Året i korthet Hyresintäkterna ökade med 14 Mkr till 995 (981) Mkr. Driftöverskottet minskade till 356 (413) Mkr. Resultatet efter finansnetto minskade till 86 (310) Mkr. Exklusive återförda nedskrivningar och nedskrivningar uppgick resultatet efter finansnetto till 70 (115) Mkr. Vakansgraden för bostäder har under året varit fortsatt mycket låg 0,2 (0,1) %. Bolagets synliga soliditet uppgick vid utgången av året till 28,2 (27,3) % och den justerade soliditeten beräknades till 50,8 (49,2) %. Bolagets kostnader för underhåll uppgick till 192 (145) Mkr, vilket motsvarar 158 (120) kr/kvm. I dessa ingår kostnader för utökat underhåll med 68 (26) Mkr, vilket motsvarar 56 (22) kr/kvm. Större renoverings- och underhållsåtgärder har påbörjats i 323 (161) lägenheter och 140 (195) lägenheter färdigställdes under året. Avkastningsvärdet på bolagets fastigheter ökade med 531 Mkr till Mkr, varav 448 Mkr utgjorde värdeökning. Under 2005 upptogs ett koncerngemensamt syndikerat banklån om Mkr. Familjebostäders andel av lånet uppgår till Mkr. Lånet har en löptid om 7 år och ersatte tidigare krediter. Mkr Mkr Resultat efter finansiella poster Underhåll och investeringar i ombyggnader Investeringar Underhåll Utblick 2006 Förhandlingarna om 2006 års bostadshyror har ännu inte lett till någon överenskommelse. Fortsatt satsning på underhåll beräknas ske med ett belopp som minst ligger på samma nivå som Igångsättning av cirka 40 nya lägenheter planeras genom nybyggnation och konvertering av tomma lokaler. Mkr Kassaflöde och investeringar Kassaflöde exklusive investeringar Investeringar Soliditet % Ekonomisk information Familjebostäder i Göteborg AB lämnar under året följande ekonomiska rapporter: Årsredovisning inklusive fastighetsförteckning i februari samt delårsrapport i oktober. All ekonomisk information kan beställas från Familjebostäder i Göteborg AB på tel eller via bolagets hemsida Information avseende de koncerngemensamma obligationslånen i form av årsredovisningar, portföljrapporter och delårsbokslut finns tillgängligt på moderbolaget Förvaltnings AB Framtidens hemsida Justerad soliditet Soliditet

4 4 VD HAR ORDET VD har ordet Familjebostäder erbjuder boende med hyresrätt som upplåtelseform. Våra lägenheter finns i attraktiva områden runt om i Göteborg. Tillsammans med våra hyresgäster vill vi skapa levande bostadsområden där våra hyresgäster trivs och vill bo och verka. Vi utgår från behovet hos våra hyresgäster och våra fastigheter i allt vårt arbete oavsett om det gäller skötsel, renovering eller hur nybyggnationen utformas. En viktig utgångspunkt i vårt arbete är alla människors lika värde och att ingen skall utsättas för diskriminering. Därför arbetar vi på olika sätt med integration och mångfald. Vi arbetar aktivt för att få till stånd en ökad integration genom att skapa likvärdiga förutsättningar för våra hyresgäster i våra olika områden. Inflytandet över den egna bostaden, det egna kvarteret och området bidrar till att öka integrationen och tillvaratar möjligheterna i det mångkulturella samhället. Mångfaldsfrågorna tydliggörs i inflytandearbetet och olika vägar för att ge de boende inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning prövas och utvecklas. Under året har inflytandefrågorna haft hög prioritet och utvecklats positivt. Ett exempel är vårt samarbete med Hyresgästföreningen där vi tillsammans har utvecklat inflytandet för hyresgästerna genom vårt samarbetsorgan Boinflytandekommittén. Under det gångna året har uthyrningsfrågor diskuterats i en mängd olika sammanhang i samhällsdebatten. Familjebostäder har antagit en ny uthyrningspolicy för att tydliggöra vårt förhållningssätt vid uthyrning av lägenheter. I april övergick Familjebostäder till att enbart använda Boplats Göteborg som marknadsplats för nya kunder. Bolagets hyresgäster söker omflyttning på Omflyttningsplatsen. Att ge ungdomar möjlighet att komma in på bostadsmarknaden och få ett eget kontrakt är viktigt. Familjebostäder erbjuder därför hyresgästers barn som är hemmaboende och mellan år en möjlighet att söka lediga lägenheter via Omflyttningsplatsen. Erbjudandet har under det gångna året utökats till att omfatta alla bolagets bostadsområden förutom Centrum och Majorna där efterfrågan är som störst. Efterfrågan på våra lägenheter är forsatt stor. Antalet sökande på varje lägenhet har varit jämförbart med tidigare år. Även om- och avflyttningar har varit på samma nivåer som föregående år. Distriktsorganisationen har setts över. Resultatet har blivit en tydligare organisation med bo- och miljövärdar som ansvarar för fastigheterna och utemiljön och som har den

5 VD HAR ORDET 5 direkta kontakten med våra hyresgäster. Begreppet Serviceföretag i boende har etablerats och innebär ett ökat fokus på kundorientering. Samtliga medarbetare har engagerats i att utveckla vad service betyder för Familjebostäder. Årligen genomför vi kundundersökningar för att kunna erbjuda det våra hyresgäster efterfrågar. En god kundvård med hög tillgänglighet och inflytande är viktigt. Vi har påbörjat en stegvis implementering av förbättrad tillgänglighet genom utökade öppettider på distriktens kundservicekontor. Genom telefon, internet och personliga möten är vi nu tillgängliga dygnet runt för våra hyresgäster. Vi har förnyat vår logotyp och vår grafiska identitet för att få en mjukare och modernare framtoning och inlett en successiv implementering av dessa. Underhåll och renoveringar av Familjebostäders fastigheter pågår kontinuerligt. Under året har renovering påbörjats av 323 lägenheter. Genom den stabila finansiella och ekonomiska grund som bolaget och koncernen står på, har utrymme för utökade underhållsåtgärder skapats. Satsningen på utökade underhållsinsatser har fortsatt under 2005 och uppgår till 68 Mkr utöver det ordinarie underhållet på 124 Mkr. Satsningarna kommer att fortsätta även Värdet på fastigheterna har fortsatt att utvecklas positivt och uppgår nu till 9,7 miljarder kronor. Det nya året 2006 Familjebostäder fortsätter att utvecklas och vi kommer att fortsätta ha starkt fokus på kundnöjdhet och service. Med kompetenta och engagerade medarbetare, attraktiva fastigheter med god kvalitet, en stabil ekonomi och en stark finansiell ställning har vi ett bra utgångsläge för kommande utmaningar. Göteborg i februari 2006 Agneta Kores VD

6 6 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Familjebostäder i Göteborg AB, organisationsnummer , avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret Familjebostäder i Göteborg AB är ett helägt dotterbolag till Förvaltnings AB Framtiden, organisationsnummer , vilket är helägt av Göteborgs Stad. Affärsidé, mål och strategier Förvaltnings AB Framtiden Förvaltnings AB Framtiden äger och förvaltar via dotterbolag cirka lägenheter, kvm lokaler och parkeringsplatser, samtliga belägna inom Göteborg. De helägda dotterbolagen är Bostads AB Poseidon, Göteborgs stads bostadsaktiebolag, Familjebostäder i Göteborg AB, AB HjällboBostaden, Gårdstensbostäder AB, Göteborgs Egnahems AB, Göteborgs Stads Parkerings AB, Förvaltnings AB GöteborgsLokaler, Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB, Framtiden Housing Finance No 2 AB (publ), Framtiden Residential Housing, Finance No. 3 AB (publ), Framtiden MultiFamily Housing Finance No. 4 AB (publ), Framtiden Public Housing Finance No. 5 AB (publ) samt Störningsjouren i Göteborg AB. Ägardirektiv Familjebostäders verksamhet utgår från det ägardokument som beskriver Göteborgs Stads motiv för sitt fastighetsägande. Huvudpunkterna i ägardokumentet är: Genom bostadsföretagens verksamhet skall Göteborgs utveckling stärkas De boende skall genom bostadsföretagen ges ett långtgående inflytande över sin bostad och över dess närmaste omgivning Genom ett fördjupat engagemang i, och ansvarstagande för, sitt boende skall de boende utveckla sin egen välfärd Kommunfullmäktiges mål I budgeten för 2005 fastställde Göteborgs kommunfullmäktige prioriterade mål som förvaltningar och bolag skall arbeta för att nå. Bolaget har analyserat vilka mål som ligger inom ramen för bolagets verksamhet och i affärsplaneringen beaktat på vilket sätt bolaget kan verka för att målen uppfylls. De mål som haft störst bäring på bolagets verksamhet är: nya bostäder skall byggas under mandatperioden Sjukfrånvaron skall minska Medarbetarnas nöjdhet (NMI) skall öka El-effektiviteten skall öka Förbrukning av fossila bränslen skall minska Rekrytering till kommunens verksamheter skall bidra till en bättre spegling av befolkningsstrukturen i Göteborg Andelen ungdomar i Göteborgs Stad som engagerar sig i föreningslivet och blir ledare skall öka Resande med kollektivtrafik och cykel skall öka i förhållande till biltrafiken Uppdrag Ägardirektiv, styrelsens krav och mål samt koncernens affärsplan formulerar tillsammans bolagets uppdrag. Uppdraget ligger till grund för bolagets affärsplanering. Familjebostäders uppdrag har formulerats som: Bidra till Göteborgs utveckling Långsiktigt förvalta, förvärva och försälja fastigheter Vara en professionell allmännytta Vision Familjebostäder skall vara kundens första val Familjebostäder skall ha ett starkt varumärke Affärsidé Familjebostäder skall förvalta, förädla, förvärva och försälja fastigheter. Det skall ske effektivt, långsiktigt och med god ekonomi. Familjebostäder skall ha nöjda kunder och ge service och kvalitet på rätt nivå. Att bolaget har ordning och reda och håller vad man lovar är självklart. Övergripande mål Familjebostäder har formulerat övergripande mål som stödjer affärsidén. Dessa övergripande mål är: Attraktiv hyresvärd Välskötta fastigheter Affärsmässiga Attraktiv arbetsgivare Strategier I Familjebostäders strategier beskrivs hur uppsatta mål skall nås. Strategierna är fleråriga och formulerade för de fyra övergripande målen. Attraktiv hyresvärd Familjebostäder är ett serviceföretag i boende

7 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER 7 Familjebostäder skall med kunden i fokus erbjuda ett boende med goda kvaliteter och med likvärdiga förutsättningar i bolagets olika områden Genom ett aktivt inflytandearbete utvecklar bolaget boendet tillsammans med hyresgästerna Familjebostäders kärnverksamhet är förvaltning Välskötta fastigheter Familjebostäders förvaltning skall ha ett långsiktigt perspektiv med värdesäkrade fastigheter I Familjebostäders fastigheter och områden skall det alltid vara rent och snyggt Fastigheternas utemiljö har stor betydelse för trivseln, gemenskapen och tryggheten i ett område och därför prioriteras skötseln och utvecklingen av gårdarna Familjebostäder skall bidra till en bättre miljö genom en minskad förbrukning av el, värme och vatten samt mindre avfallsmängder Familjebostäders styrkort 2005 Attraktiv hyresvärd Kund - NBI - Inflytande Affärsmässiga Ekonomi - Fastighetsresultat - Planerat underhåll Attraktiv arbetsgivare Medarbetare - NMI - Lång sjukfrånvaro, % Välskötta fastigheter Verksamhet - Miljöbetyg Affärsmässiga Familjebostäder agerar alltid affärsmässigt i relation till kunder och leverantörer Familjebostäder fokuserar alltid på hur resurserna utnyttjas för att nå bästa effektivitet Förvaltningen skall säkerställa en positiv utveckling av driftnetton och fastighetsvärden Attraktiv arbetsgivare Familjebostäders organisation skall präglas av mångfald och jämställdhet Som medarbetare hos Familjebostäder skall man alltid ha en god fysisk och psykisk arbetsmiljö För Familjebostäders medarbetare är det självklart att allt arbete kännetecknas av samarbete och delaktighet På Familjebostäder får alla medarbetare en kontinuerlig kompetensutveckling Balanserad styrning Metoden Balanserad styrning tillämpas inom bolaget och koncernen. Genom målstyrningen ges en allsidig bild av verksamheten och goda förutsättningar skapas för att styra verksamheten och nå uppsatta mål samt därigenom långsiktigt upprätthålla en god kvalitet. Det balanserade styrkortet omfattar fyra perspektiv som motsvarar de övergripande målen; attraktiv hyresvärd, välskötta fastigheter, affärsmässiga och attraktiv arbetsgivare. De övergripande målen bryts ned till mätbara delmål som fastställs årligen i Familjebostäders balanserade styrkort. Måluppfyllnaden mäts årligen genom bland annat kvalitetsmätningar i form av enkäter till hyresgäster samt medarbetarenkäter.

8 8 OMVÄRLD Omvärld Fortsatt stor efterfrågan på bostäder i Göteborg Den ekonomiska utvecklingen under 2005 var fortsatt god i Göteborg. Sysselsättningen fortsatte dock nedåt under året och nettoinflyttningen till Göteborg var lägre än under de senaste åren. Fastighetsmarknaden utvecklades väl och efterfrågan på bostäder var fortsatt stor. Bostadsmarknaden i Göteborg har tillförts knappt lägenheter Omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter, i främst centrala lägen, har fortsatt att öka.

9 OMVÄRLD 9 Göteborgs utveckling Under de senaste fyra åren har befolkningen i både Göteborgs och Stockholms kommun ökat med nästan personer och knappt i Malmö. Under 2005 har dock nettoinflyttningen till Göteborg minskat något bodde personer i Göteborg, jämfört med vid årsskiftet 2004/2005. Konjunkturen var ganska stark i Göteborg under 2005 men trots detta ökade den öppna arbetslösheten. Den totala arbetslösheten uppgick vid årsskiftet till 7,2 (6,9) %. Det enskilt största företaget i Göteborgsregionen är Volvo Personvagnar AB som har cirka anställda i Torslanda. Därefter följer Volvo Lastvagnar AB, Posten AB och Astra- Zeneca AB. Sammantaget har de 100 största företagen i Göteborgsregionen anställda. Det innebär att var femte sysselsatt invånare arbetar i något av dessa bolag. Störst arbetsgivare i den offentliga sektorn var Göteborgs kommun med anställda, tätt följt av Västra Götalands läns landsting med cirka anställda (källa Business Region). God tillgång på utbildad personal är en grundläggande faktor för en regions tillväxt. Göteborg har goda förutsättningar att ge såväl redan bosatta som inflyttande kvalificerad utbildning. I Göteborg finns ett av Sveriges populäraste och Nordens största universitet, Chalmers tekniska högskola. I Göteborg finns det många utbildningsprogram och kurser att välja mellan. Här studerar drygt studenter, vilket gör Göteborg till en av landets största studentstäder. I Göteborgsregionen finns även några av Sveriges mest forskningsintensiva företag. Tillgången till avancerade utbildnings- och forskningsmiljöer vid bland annat Göteborgs universitet och Chalmers tekniska högskola, innebär att företag har goda förutsättningar för både nyskapande verksamhet och expansion. Göteborg har en god infrastruktur med motorvägsförbindelser, järnväg, flyg och hamn. Göteborgs hamn, Nordens största, har en betydelsefull roll för internationell handel. Stora investeringar i hamnen, som flyttning av omlastningscentral och utbyggnad av järnväg, kommer att ge mervärde såväl för logistikföretag som för Göteborgsmiljön och göteborgarna. Götatunneln beräknas vara klar Utbyggnad av väg och järnväg kommer att ske mellan Göteborg och Trollhättan. Västlänken, en tågtunnel under Göteborg diskuteras. Fastighetsmarknaden Fastighetsmarknaden i Göteborg har fortsatt att utvecklas positivt. Värdeökningen på bostadsfastigheter under senare år är huvudsakligen föranledd av marknadens sänkta avkastningskrav. Det finns ett stort intresse av att förvärva bostadsfastigheter i Göteborg. I centrala lägen är bostadsrättsföreningar de vanligaste köparna. Försäljningar till bostadsrättsföreningar i halvcentrala lägen har också blivit allt vanligare, vilket drivit upp priserna även i dessa lägen. I ytterområden och halvcentrala lägen har priserna stigit främst till följd av intresse från fonder med såväl svenska som utländska placerare. Efterfrågan på bostäder i storstads- och tillväxtregionerna är fortfarande stor. Under 2005 har bostadsmarknaden i Göteborg tillförts nya lägenheter, genom nybyggnad och 388 genom ombyggnad. Detta är något färre än 2004, då bostadsbeståndet ökade med lägenheter. I Göteborg har marknadsandelarna på bostadsmarknaden förändrats marginellt de senaste åren. Andelen bostadsrätter har ökat något på bekostnad av privata och kommunala hyresrätter. Under 2005 har hyresrätter ombildats till bostadsrätter och under den senaste 5-årsperioden har drygt lägenheter i Göteborg omvandlats från hyresrätt till bostadsrätt. Av bostadsmarknaden i Göteborg utgör kommunägda hyresrätter 28%, privata/övriga hyresrätter 30%, bostadsrätter 23% och småhus/enskilda 19%. Göteborg har en högre andel kommunägda bostäder i flerbostadshus och en mindre andel bostadsrätter än övriga storstäder i Sverige. Framtidenkoncernen äger cirka 35% av Göteborgs totala antal lägenheter i flerfamiljshus ( lägenheter) och är därmed den absolut största aktören på flerbostadsmarknaden. De största privata ägarna till hyresfastigheter i Göteborg var under 2005 Stena Fastigheter, Wallenstam och NIAM Fond 2. Familjebostäder var Göteborgs tredje största fastighetsägare. Hushållens efterfrågan på bostäder har ett nära samband med hushållens disponibla inkomst och hur den utvecklas. Göteborg har haft en stark utveckling av real disponibel inkomst de senaste åren. Detta har avspeglats i en fortsatt god efterfrågan på bostäder. Antalet lediga lägenheter ökade marginellt under Tendensen med tilltagande hushållssplittring har mattats något sedan 80- och 90-talet, men pågår fortfarande. Detta medför att efterfrågan på smålägenheter är fortsatt god. Under verksamhetsåret har Familjebostäder haft en fortsatt hög efterfrågan på bolagets lediga lägenheter, även om det finns skillnader mellan olika områden. Marknaden för kommersiella lokaler i Göteborg har påverkats negativt under 2005, främst på grund av den ökade arbetslösheten och de rabatter som fastighetsägare lämnar i samband med nyuthyrning. Investerarna på den kommersiella marknaden är dock fortsatt positiva.

10 10 FAMILJEBOSTÄDERS HYRESGÄSTER Familjebostäders hyresgäster Serviceföretag i boende Familjebostäder är ett allmännyttigt bolag med hyresrätten som boendeform. Familjebostäder positionerar sig på marknaden som ett serviceföretag i boende. Bolaget har ett aktivt inflytandearbete och utvecklar boendet tillsammans med hyresgästerna för att åstadkomma attraktiva bostadsområden där hyresgästerna trivs, vill bo och verka i. Familjebostäder är ett kundfokuserat bolag som prioriterar kundens behov av god service för att kunna erbjuda ett bra och efterfrågat boende. Familjebostäder erbjuder kunden ett boende som utgörs av lägenhet, gemensamhetsutrymmen, utemiljö och närområde. Inom de områden bolaget har ett förvaltningsansvar skall hyresgästerna erbjudas en god service. Viktiga områden för hyresgästerna och värdeord för Familjebostäder är rent och snyggt, tillgänglighet, inflytande, mångfald samt trygghet och säkerhet.

11 FAMILJEBOSTÄDERS HYRESGÄSTER 11 Levande bostadsområden Familjebostäder erbjuder ett tryggt och trivsamt boende i levande bostadsområden. Att få rätt hyresgäst till rätt lägenhet är viktigt för att skapa levande bostadsområden. Till vissa lägenheter söks till exempel barnfamiljer och till andra seniorer. Under 2005 har en ny uthyrningspolicy fastslagits och i samband med detta har en genomgång och analys gjorts av bolagets uthyrningsregler. Familjebostäder har under året reserverat lägenheter för studenter i Tynnered och Bergsjön Centrum. I erbjudandet ingår en förmån gällande kollektivtrafiken. Satsningen har tagits emot väl av studenterna. Familjebostäder har bostäder som är senioranpassade i bland annat Eriksbo, Kortedala och Bergsjön. Senioranpassning kan till exempel innebära att trösklarna är sänkta och att dörrbredderna ökats. En del av lägenheterna ligger i trappuppgångar som reserverats för äldreboende. Om- och avflyttning Familjebostäder har en mångfald av hyresgäster och fastigheter. Ett utbud av fastigheter byggda på 1700-talet till moderna fastigheter på Älvstranden gör att Familjebostäder kan erbjuda ett boende för alla behov. Att hyresgästerna är nöjda med sitt boende är en förutsättning för att få trogna hyresgäster. Omflyttningen 2005 uppgick till 5,2 (5,4) %. Avflyttningen uppgick till 11,5 (11,2) %. Omsättningen är något lägre i bolagets mer centralt belägna fastigheter. Förbättrad tillgänglighet Tillgänglighet för Familjebostäders hyresgäster är ett av bolagets värdeord. Att vara tillgänglig innebär att personalen är mer synlig och att hyresgästerna lättare kommer i kontakt med bolagets personal. Fokus på förbättrad kommunikation där bolaget lyssnar, ger svar och återkoppling är också viktigt samt utökade besöks- och telefontider. Under året har Familjebostäder därför påbörjat en satsning på förbättrad tillgänglighet genom utökade öppettider på kundservicekontor och via telefon. Felanmälan kan göras dygnet runt per telefon eller via hemsida. Under året har aktiviteten Familjedagar startats upp. Familjedagar anordnas årligen i varje distrikt och syftar till att hyresgäster och personal träffas för att utbyta tankar och idéer kring boendet. Trevliga aktiviteter och presentation av distriktens personal lockade cirka besökare till årets Familjedag och aktiviteten var mycket uppskattad. Inflytande är prioriterat Att hyresgästerna erbjuds ett långtgående inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning är en del av bolagets uppdrag och därmed högt prioriterat för Familjebostäder. Olika vägar för att ge de boende inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning prövas och utvecklas. Familjebostäder och Hyresgästföreningen har ett gemensamt organ, Boinflytandekommittén, som diskuterar de viktiga inflytandefrågorna. Under hösten har parterna gemensamt arbetat igenom förslag på områden för inflytande och hur man skall utveckla samarbetet. I distrikten träffar man de lokala hyresgästföreningarna för att fånga upp synpunkter och ge möjlighet till inflytande. Vid förändringar av den gemensamma boendemiljön inbjuds samtliga berörda hyresgäster att medverka. Andra viktiga områden för inflytande är vid renovering och nybyggnation. Under året har en renoveringsstrategi fastslagits som bland annat innebär att bolagets hyresgäster erbjuds en grundnivå och en tillläggsnivå. I tilläggsnivån kan hyresgästen själv få välja åtgärd. Formerna för inflytande struktureras genom samrådsgrupper kring exempelvis lägenhet, gemensamhetsutrymmen och utemiljö. En handbok för bolagets viktiga utemiljö har utvecklats. Inflytande är ett värdeord även i bolagets utemiljö. Intresserade hyresgäster har deltagit i fyra pilotprojekt som genomförts under året för att säkerställa att uformning och upplägg sker utifrån de boendes synpunkter och intressen. I Majorna har Familjebostäder tillsammans med Föreningen Majbacken startat ett fördjupat boinflytande genom en bogemenskap. Föreningen Majbacken består av ett antal personer som gjort en blockförhyrning av lägenheter och gemensamhetsutrymmen i en fastighet. Boendeformen erbjuds personer i andra hälften av livet och är ett boende som till en del handlar om att planera sin ålderdom. På sikt kommer Majbacken att skriva ett självförvaltningsavtal där de själva tar hand om trappstädning och delar av utemiljön. Utveckling av bostadsområden Familjebostäders strävan är att få till stånd en ökad integration och en större mångfald genom att skapa likvärdiga förutsättningar för bolagets hyresgäster i de olika bostadsområdena. Inflytandet över den egna bostaden, det egna kvarteret och området bidrar till att öka integrationen och tillvaratar möjligheterna i ett mångkulturellt samhälle. Bolaget arbetar med helheten som omfattar fysisk upprustning och utvecklingen av ett socialt samspel mellan bolaget, medarbetarna och det lokala samhället som inbegriper hyresgäster, stadsdelsförvaltning och andra intressenter. Bolaget försöker också stimulera till attraktiva bostadsområden genom olika upplåtelseformer. I bolagets arbete med helheten stöttar och initierar Familjebostäder en rad olika verksamheter och aktiviteter. Några exempel är: I Bergsjön Centrum har ett "Gränsöverskridande samarbete" under ledning av Familjebostäder startats under Syftet är att utveckla och förbättra Bergsjön Centrum utifrån ett helhetsperspektiv för att tillföra ett mer-

12 12 FAMILJEBOSTÄDERS HYRESGÄSTER Index Index Index Index NöjdBoendeIndex (NBI) Fastighetsägarbetyg Inflytandebetyg Rent och snyggt värde som kommer alla till del och som väsentligt bidrar till att Bergsjön Centrum blir en attraktiv stadsdel att verka, bo och leva i. Projektet kommer att utgå från ungdomarnas behov och ske i nära samverkan med skolan "Konstens plats" kommer att genomföras i Bergsjön Centrum. Idén är att till en stadsdels vardagliga kulturarbete tillföra en konstnär som med interventioner och interaktioner aktiverar de boende till deltagande och medskapande Förnyelsen av Gärdsås Torg. Tillsammans med andra fastighetsägare i västra Bergsjön deltar bolaget i förnyelsen genom det gemensamt ägda bolaget Gärdsås Torgbolag KB där Familjebostäder är största ägaren. Syftet med bolaget är att utveckla området genom att skapa en attraktiv närmiljö med service och kommunikation som tillgodoser de boendes behov med bland annat folkhögskola, verksamheter, restaurang och butiker. Mellan 200 och 300 elever kommer årligen att studera vid folkhögskolan och verksamheterna i lokalerna har lokal anknytning och bidrar till en ökad sysselsättning i området. Utvecklingen av torget har medfört att ytterligare etableringar i närområdet diskuteras Familjebostäder är delägare i Grogrunden som är ett lokalt gemenskapsföretag i Bergsjön. Målsättningen är att boende i Bergsjön som arbetstränar får hjälp med att bygga upp en lokal affärsverksamhet I slutet av året har ett ungdomsprojekt i Tynnered formerats och Familjebostäder kommer att vara en av aktörerna. Genom ett demokratiskt arbetssätt arbetar man med ungdomar och de boendes synpunkter vid skapandet av en näridrottsplats Barn- och ungdomsaktiviteter Under året har cirka 500 barn och ungdomar deltagit i de barn- och ungdomsaktiviteter som anordnats i några av Familjebostäders distrikt. Sommarlek, simskola, aktivitetsverkstäder och läger är några av aktiviteterna. Bolaget har också tillsammans med Hyresgästföreningen deltagit i Ungdomsprojekt Majorna. Projektet har utifrån ungdomarnas tankar och idéer resulterat i ett aktivitetshus och förslag på hur Karl Johanstorg, en central yta i Majorna, kan bli en levande plats för lek, idrott och umgänge. Projektet har varit framgångsrikt med engagemang från ungdomar, skola och föreningslivet i Majorna. Familjebostäder prioriterar denna form av engagemang och samverkan som tydligt visar att genom inflytande skapas engagemang hos de boende för sitt närområde, vilket bidrar till tryggare och levande miljöer. Ungdomsboende Att ge ungdomar möjlighet att komma in på bostadsmarknaden och få ett eget kontrakt är viktigt. Familjebostäder erbjuder därför hyresgästers barn som är hemmaboende

13 FAMILJEBOSTÄDERS HYRESGÄSTER 13 och mellan år en möjlighet att söka lägenhet via Omflyttningsplatsen. Erbjudandet har under det gångna året utökats till att omfatta alla bolagets bostadsområden förutom Centrum och Majorna där efterfrågan är som störst. Utemiljö att trivas i Familjebostäders hyresgäster skall trivas och känna stolthet över sin utemiljö och gård. Några av värdeorden för bolaget vid utformning av utemiljön är; anpassning till hyresgästernas behov, välskött och lättskött, tilltalande året runt och anpassad till fastigheternas unika miljö. I bolagets framtagande av handbok för utemiljö och pilotprojekt för fyra tidstypiska gårdar, har hyresgäster deltagit i referens- och samrådsgrupper för att kunna framföra sina synpunkter och önskemål om utformning av den viktiga utemiljön. Fokus på rent och snyggt Ett av de viktigaste områdena för bolagets hyresgäster är att det i bostadsområden och fastigheter är rent och snyggt. Rent och snyggt är ett fokusområde för Familjebostäder och under året har extra insatser gjorts för att tillgodose hyresgästernas önskemål. Fungerande kommunikation Familjebostäders kundtidning Värdsnyheter kommer ut fyra gånger per år och har utvecklats enligt hyresgästernas önskemål med botips och sidor med lokal information från bolagets områden. Via Familjebostäders hemsida kan man söka omflyttning inom bolagets områden och nya hyresgäster länkas till Boplats Göteborgs hemsida för att se lediga lägenheter hos Familjebostäder. På hemsidan finns tips och råd kring boendet, presentation av områdena och hur man kommer i kontakt med personalen i olika områden. Under året har Familjebostäders strategi med kommunikationsplaner fått genomslag och utgör en viktig del i bolagets renoveringsprojekt. I varje projekt arbetar man operativt och strategiskt med information för att säkerställa att hyresgästerna får erforderlig information under projektets gång. Positiva resultat av detta arbete kan ses i den pågående ombyggnaden av kvarteret Horisonten i Majorna. I varje renoverings- och nybyggnadsprojekt deltar idag alltid en informatör. Trygghet och säkerhet Familjebostäder arbetar för att skapa en trygg och säker omgivning för hyresgästerna. Att känna sig trygg i sitt boende och sin närmiljö är viktigt. Portlås, belysning, buskar och växtlighet är viktiga parametrar i trygghetsupplevelsen. Trygghetsvandringar, där man går runt i sitt område och identifierar platser som är otrygga och behöver åtgärdas, är ett koncept som Familjebostäder deltar i för att öka tryggheten. Familjebostäder erbjuder sina hyresgäster tjänster från

14 14 FAMILJEBOSTÄDERS HYRESGÄSTER systerbolaget Störningsjouren som konstaterar och åtgärdar nattliga störningar i boendet. Verksamheten är gemensam för de kommunala bostadsbolagen i Göteborg och målsättningen är att knyta fler fastighetsägare till samarbetet. Familjebostäder och övriga fastighetsägare på centrala Hisingen samarbetar inom projektgruppen Fastighetsägare Centrala Hisingen (FCH), med syfte att höja trygghet och trivsel i bostadsområdena. Genom hyresgästenkäter, fastighetsägarbetyg och trygghetsvandringar kartlägger projektgruppen förbättringsområden. Ung och Trygg i Göteborg är ett samverkansprojekt mellan polis, åklagare och stadsdelsförvaltningarna i Gunnared, Lärjedalen, Bergsjön och Biskopsgården samt de kommunala bostadsbolagen. Under året har Ung och Trygg i Göteborg vidareutvecklats till att omfatta att samtliga 21 stadsdelar i Göteborg erbjuds att vara med i utvecklingsarbetet. Syftet med projektet är att i samarbete motverka rekrytering till kriminella gäng. En av strategierna är att utveckla nya och effektivare samarbetsformer mellan myndigheter, företag och organisationer, så att ungdomar i riskzonen fångas upp på ett tidigt stadium. Så här tycker hyresgästerna kundundersökning Familjebostäder genomför tillsammans med de övriga bolagen i Framtidenkoncernen återkommande kundundersökningar i form av enkäter till hyresgästerna. Kundundersökningarna ger värdefull information för ett långsiktigt och målmedvetet kvalitetsarbete. Familjebostäder skickade 2005 ut cirka enkäter och svarsfrekvensen var hög, cirka 67%. Mätningarna gav resultat i form av ett övergripande NBI-värde, NöjdBoende- Index och ett fastighetsägarbetyg. NBI visar hyresgästernas upplevelse av sitt boende ur ett helhetsperspektiv samt även faktorer som faller utanför det bolaget kan påverka, eller det som är mycket svårt att påverka, såsom läge, kommunikationer, upplevd trygghet och kommersiell service. Resultaten redovisas i form av ett index på en skala mellan 0 och 100, där över 60 är bra och över 70 är mycket bra. NBI sjönk i årets mätning med två enheter till 64. Fastighetsägarbetyget visar bland annat hur hyresgästerna upplever själva boendet, personalens bemötande, hyresgästernas möjlighet att leva miljöriktigt och hur rent och snyggt det är i allmänna utrymmen och utemiljön. Även Fastighetsägarbetyget sjönk två enheter i årets mätning till 64. Årets resultat visar att det som betyder mest för bolagets hyresgäster är inflytande, att det är rent och snyggt samt kundvård.

15 FAMILJEBOSTÄDERS FASTIGHETER 15 Familjebostäders fastigheter Kontinuerligt underhåll och renoveringar med ett långsiktigt perspektiv Familjebostäder har fastigheter i attraktiva områden. Bolagets förvaltning har ett långsiktigt perspektiv med inriktning på värdesäkrade fastigheter och ett säkerställt underhåll. Genom detta skapar Familjebostäder värden både för bolagets kunder och ägare. Utöver ordinarie underhållsåtgärder har fortsatt satsning skett på utökat underhåll under 2005 med betydande belopp. Under året startades fem större renoveringsprojekt med tillsammans 323 lägenheter.

16 16 FAMILJEBOSTÄDERS FASTIGHETER Familjebostäder ägde och förvaltade vid årsskiftet en total uthyrningsbar yta om ( ) kvm, varav 92% utgörs av bostadsyta. Samtliga fastigheter är belägna i Göteborgs stad. Fastighetsbeståndet har en genomsnittlig ålder på 33 år utifrån begreppet värdeår och ytor och är samlat i homogena delområden lämpade för rationell förvaltning. En stor andel av fastigheterna är ytmässigt små och med få lägenheter. 31% av fastigheterna har mindre än kvm uthyrningsbar yta per fastighet. Förvaltningsmässigt är fastigheterna internt indelade i sex distrikt; Majorna, Kungsladugård, Väster, Öster, Centrum/Hisingen och Bergsjön Centrum. Bostäder Familjebostäders fastigheter innehåller (18 068) hyreslägenheter. Bostäderna utgörs till 60% av smålägenheter, med två rum och kök eller mindre. Den genomsnittliga lägenhetsstorleken är två rum och kök om 62 kvm. Fastigheterna är till stor del belägna i centrala respektive halvcentrala lägen, där efterfrågan på bostäder är stor. Smålägenheterna lämpar sig väl för det växande antalet småhushåll i Göteborg. Lokaler Familjebostäders lokaler utgör ett komplement till bostäderna för att tillhandahålla ett fullgott serviceutbud. Lokalerna utgörs huvudsakligen av ytor som förhyrs av kommunen för daghems- eller omsorgsverksamhet samt butiker. Största enskilda hyresgäst är Göteborgs Stad och dess stadsdelsförvaltningar (SDF). Lokalhyror utgör 7 (7) % av Familjebostäders totala hyresvärde. I de flesta stora hyreskontrakten med långa löptider är kommunen hyresgäst. Garage- och p-platser I anslutning till bostäderna och lokalerna finns garage- och p-platser på tomtmark. Antalet garage och p-platser uppgår till (6 409) och utgör 2 (2) % av Familjebostäders totala hyresintäkter. Familjebostäders bostadsområden Familjebostäders största fastighetsbestånd finns i Kungsladugård, Majorna och Masthugget (SDN Majorna och SDN Linnéstaden) motsvarande 37 (37) % av bolagets totala bostadsyta. Familjebostäder är den största fastighetsägaren i dessa områden med totalt (6 960) hyreslägenheter. Områdena domineras av små lägenheter. Landshövdingehusen med blommande gårdar är attraktiva och efterfrågan är stor. Det stora antalet landshövdingehus har kommit att känneteckna Familjebostäder. I centrala stan (SDN Centrum) och Björkekärr (SDN Härlanda) äger Familjebostäder (1 089) hyreslägen- Familjebostäders fastighetsinnehav, Brutto- Brutto- Antal Yta kvm hyror hyror lägen- lägen- Yta kvm lägenheter lokaler SDN heter heter lokaler Mkr Mkr* Centrum Centrum Härlanda Linnéstaden Majorna Hisingen Backa Lundby Norr Bergsjön Kortedala Lärjedalen Väster Högsbo Styrsö Tynnered Totalt Lokalkategorier, Antal Yta kontrakt kvm Årshyra kkr* Utbildning, vård, omsorg Butik Kontor Fritid, samlingslokaler Industri, verkstad Restaurang Lager Övrigt Totalt Lokalkontraktens löptid, Antal Yta kontrakt kvm Årshyra kkr* Totalt * Hyran avser 2006 års budgeterade bruttohyror. I bruttohyran för lokaler ingår även internt förhyrda lokaler samt vakanta lokaler vilka bedömts till marknadshyra och med en kort löptid.

17 FAMILJEBOSTÄDERS FASTIGHETER 17 Antal fastigheter, uthyrningsbar yta och avkastningsvärde utifrån fastighetsstorlek kvm, Fastighets- Antal Andel Antal Andel Totalyta Andel Avkastnings- Avkastningsstorlek, kvm fastigheter fastigheter, % lägenheter lägenheter, % kvm totalyta, % värde, Mkr värde, % Totalt heter. Fastigheterna i centrala stan är huvudsakligen ombyggda sekelskifteshus och i Johanneberg funkishus. På Hisingen äger Familjebostäder (1 392) hyreslägenheter. Fastigheterna är belägna i Backa (SDN Backa), ett område från 1970-talet, samt i Kyrkbyn, Kvillebäcken och på Norra Älvstranden (SDN Lundby). Kyrkbyn är ett område från 1950-talet med trevåningshus. I början av 1990-talet genomgick Kyrkbyn en total ombyggnad. Husen i Kvillebäcken har också varit föremål för ombyggnad under 1990-talet. Smålägenheterna har bibehållits och efterfrågan på lägenheterna är stor. På Norra Älvstranden finns 152 hyreslägenheter byggda i början av 2000-talet. I nordost äger Familjebostäder (5 182) hyreslägenheter. Fastigheterna är belägna i Gärdsås och Bergsjön Centrum (SDN Bergsjön), Kortedala och Fjällbo Park (SDN Kortedala) samt i Eriksbo (SDN Lärjedalen). Gärdsås, Bergsjön Centrum och Eriksbo är miljonprogramsområden från 1960-talet. I miljonprogramsområdena finns lägenheter med öppna och luftiga planlösningar. Lägenhetsytan i dessa områden är i genomsnitt större än i Familjebostäders övriga områden. Kortedala är ett 1950-talsområde där lägenhetssammansättningen huvudsakligen består av smålägenheter. I väster äger bolaget (3 445) hyreslägenheter. Fastigheterna är belägna i Högsbo (SDN Högsbo), Styrsö (SDN Styrsö) och Tynnered (SDN Tynnered). Högsbo är precis som Kortedala ett 1950-talsområde med de kvaliteter som speglar bostadsområden från den tiden. Tynnered är ett miljonprogramsområde och området har goda allmänna kommunikationer samt närhet till hav och service. Rationell förvaltning För att uppnå en rationell och effektiv förvaltning arbetar bolaget med att ta fram enhetliga och övergripande riktlinjer och arbetssätt. För att säkerställa skötseln av allmänna utrymmen och utemiljö har riktlinjer och mallar för skötselplaner tagits fram under året. Dessa kommer att fastighetsanpassas och implementeras i hela beståndet. Satsning på utemiljö En handbok för Familjebostäders utemiljö har arbetats fram under året. Utifrån denna har fyra tidstypiska gårdar byggts om som pilotprojekt. Dessa projekt skall utvärderas och erfarenheterna skall ligga till grund för fortsatta satsningar på utemiljön. Under året har Familjebostäders lekplatser säkerhetsbesiktigats och åtgärder har vidtagits för att säkerställa att de uppfyller gällande säkerhetskrav och en plan har upprättats för kommande åtgärder och utbyten. Investeringar och underhåll Familjebostäders fastigheter är till stor del ombyggda under talet och har god standard. För att upprätthålla standarden pågår kontinuerligt underhåll och kontinuerlig renovering. Under året har bolaget genomfört utökade underhållsinsatser om 68 (26) Mkr, vilket motsvarar 56 (22) kr/kvm. Dessa åtgärder har huvudsakligen avsett fasadmålning, stambyte, åtgärdande av marksättning och dräneringsarbete i Kungsladugård och Majorna samt åtgärder i Bergsjön Centrum. Dessutom har upprustning av parkeringsdäck och utemiljöer samt satsning på säkerhetsfrämjande åtgärder på Familjebostäders lekplatser genomförts. Underhållskostnaden uppgick totalt till 192 (145) Mkr, vilket motsvarar 158 (120) kr/kvm. Under 2005 uppgick investeringarna i ombyggnationer till 80 (76) Mkr, vilket motsvarar 66 (62) kr/kvm. Under 2005 har fem större renoverings- och underhållsprojekt startats: Nickelmyntsgatan 1-11 med 39 lägenheter, Kalendervägen 109 med 45 lägenheter, Öckerögatan 2-6 med 76 lägenheter, kvarteret Klareborg med 36 lägenheter samt sex fastigheter med 111 lägenheter i kvarteret Horisonten. Familjebostäder inventerade under 2005 möjligheterna till nyproduktion genom förtätning i anslutning till befintliga fastigheter. Utifrån inventeringen fortsätter planering för nyproduktion där förutsättningar finns.

18 18 FAMILJEBOSTÄDERS FASTIGHETER Antal Kvm Mkr Uthyrningsbar yta fördelade efter fastigheternas ålder Antal lägenheter per lägenhetstyp rok och mindre rok rok rok och större 11 < >2000 Bruttohyra fördelad efter fastigheternas ålder * < > * 2006 års budgeterade hyror inklusive bolagsinterna hyror Fastighetsförsäljning Under året har inga fastigheter försålts. Fastighetsförvärv Under året har inga fastigheter förvärvats. Lokalkonverteringar Som ett led i kommunens ambition att tillskapa lägenheter har Familjebostäder påbörjat lokalkonverteringar av tomma lokaler till bostäder, främst i Kungsladugård och Majorna. Under 2005 igångsattes ombyggnationer till sex lägenheter. Hyresutveckling Förhandlingarna med Hyresgästföreningen avseende 2005 års bostadshyror innebar en generell höjning om 1,65 (2,35) % från och med 1 februari. Utöver dessa hyresförhandlingar sker omförhandling av hyror i samband med ombyggnationer samt vid standardhöjande åtgärder. Lokalhyrorna är huvudsakligen indexreglerade. Den genomsnittliga bruttohyran för bostäder under 2005 uppgick till 833 (817) kr/ kvm. Hyresbortfall Uthyrningsläget präglas av få vakanser och antalet outhyrda lägenheter var vid årets slut 38 (25). Det totala hyresbortfallet för bostäder uppgick 2005 till 16 (15) Mkr och för lokaler till 6 (5) Mkr. Huvudsakligen avser bortfallet kvarboenderabatter till hyresgäster som bott fem år i samma lägenhet samt kostnader för evakuerade lägenheter och lokaler i samband med ombyggnad. Driftkostnader Driftkostnaderna ökade 2005 med 23 Mkr till 418 Mkr, vilket motsvarar 344 (325) kr/kvm. De största kostnadsökningarna är hänförliga till ökade satsningar inom fastighetsskötsel, drift och administration samt försäkringsskador, bland annat till följd av stormskador. Nedskrivning och återföring av tidigare gjorda nedskrivningar Årets återförda nedskrivningar uppgick till 17 (196) Mkr. Nedskrivning under året uppgick till 0 (1) Mkr. Nettointäkten påverkar inte bolagets kassaflöde utan är enbart av redovisningsteknisk natur.

19 LEDNING, ORGANISATION OCH MEDARBETARE 19 Ledning, organisation och medarbetare Fortsatt utveckling av organisation och medarbetare Under året har arbetet med att genomföra den viljeinriktning som Familjebostäder arbetat fram präglat hela organisationen. Begreppet Serviceföretag i boende har etablerats, vilket inneburit ett ökat fokus på kundorientering. Organisationen i distriktsverksamheten har justerats och bo- och miljövärdarna har fått ansvar för specifika fastigheter och områden. Bo- och miljövärdarna har också fått ansvar för den direkta kontakten med hyresgästerna och att hyresgästens ärende omhändertas.

20 20 LEDNING, ORGANISATION OCH MEDARBETARE Styrelsens arbete Bolagets styrelse tillsätts av Göteborgs kommunfullmäktige och har en politisk sammansättning som motsvarar den aktuella representationen i kommunfullmäktige. Styrelsen består av sju ordinarie ledamöter samt tre suppleanter. Dessutom finns arbetstagarorganisationerna SIF, Ledarna och Fastighetsanställdas förbund representerade. Styrelsens arbete samt styrelsens och VD:s arbets- och ansvarsfördelning är reglerad i enlighet med gällande lagstiftning för aktiebolag. Denna arbets- och ansvarsfördelning ses över årligen och fastställs av styrelsen. Styrelsearbetet följer en upprättad plan för året, där varje möte har en bestämd huvudinriktning. Bolagets revisorer närvarar minst en gång per år med en redogörelse för årets revision. Under 2005 hade styrelsen fem ordinarie sammanträden utöver bolagsstämma och konstituerande möte. Härutöver träffas bolagets presidium, som består av ordförande, vice ordförande och bolagets VD. Revisorer Deloitte AB är valda revisorer fram till ordinarie årsstämma Lekmannarevisorerna, som utses av Göteborgs kommunfullmäktige, är valda fram till ordinarie årsstämma Ekonomisk rapportering till moderbolaget Familjebostäder upprättar bokslut månadsvis och fullständiga delårsbokslut görs per 31 mars och 31 augusti. Under verksamhetsåret upprättas budget och prognoser. Förutom detta rapporterar bolaget även i enlighet med koncernens balanserade styrkort. Policydokument Familjebostäder har följande policydokument som antagits av bolagets styrelse; Informationssäkerhetspolicy, Miljöpolicy, Personalpolicy, Policy för verksamhetsstöd och sponsring, Säkerhetspolicy, Finanspolicy, Uthyrningspolicy, Informationspolicy och Inköpspolicy. Bolagets ledning Familjebostäder har en ledningsgrupp som styr verksamheten. Ledningsgruppen består av avdelningschefer och distriktschefer som sammanträder en gång per månad. Till sin hjälp har ledningsgruppen två permanenta styrgrupper som driver utvecklingsfrågor: Hyresgäst och Fastighet. Organisation Under 2004 startades ett utvecklingsarbete som resulterade i en ny organisation och en ny inriktning för framtiden Familjebostäders viljeinriktning. Under 2005 har viljein- riktning och organisation fortsatt att utvecklas med en bred förankring och delaktighet hos bolagets medarbetare. Organisationsutvecklingen har tydliggjort ansvar, befogenheter och rollfördelningar mellan olika yrkeskategorier som utgår från principen målstyrning och delegering. Organisationen präglas av fokus på hyresgäst, fastighet och medarbetare. Egen personal har prioriterats för funktioner med särskild betydelse i de dagliga hyresgästkontakterna. Utveckling Utveckling hyresgäst Kund, produkt, marknad, information, koncept. Utveckling fastighet Nybyggnad, ombyggnad, försäljning, underhåll, teknik, miljö. Centralt ledningsstöd VD Ekonomi Personal Finans Genomförande Distrikt Öster, Väster, Majorna, Centrum/Hisingen, Kungsladugård, Bergsjön Centrum. Service Förvaltningsservice Uthyrning, kundtjänst, inköp/juridik, hyreskrav. Driftservice Ventilation, rör, el, tvätt, mur, snickeri. Organisationen är uppdelad i tre ansvarsblock: Utveckling, Genomförande och Service. Utveckling innehåller ansvarsområdena Hyresgäst och Fastighet. Utveckling Hyresgäst ansvarar för utvecklingsarbetet av bolagets produkter och tjänster samt att kontakterna med hyresgästerna sker med rätt kvalitet och på ett enhetligt sätt. Både marknads- och produktansvar samt intern och extern information ingår i ansvarsområdet. Utveckling Fastighet ansvarar för utvecklingsarbetet av bolagets fastighetsbestånd och att förvaltning och förädling sker med rätt kvalitet och på ett enhetligt sätt. I ansvarsområdet ingår nybyggnad, ombyggnad och underhåll av fastigheterna, miljö och teknik samt försäljning och förvärv. Genomförande ansvarar för den dagliga förvaltningen och är indelat i sex distrikt; Öster, Väster, Kungsladugård, Majorna, Centrum/Hisingen och Bergsjön Centrum. Distrikten har ansvar för hyresgäst, fastighet och ekonomi inom sitt område. Där sker den dagliga kontakten med bolagets hyresgäster och förvaltning av boendemiljön. Personalen består av mixade arbetsgrupper med ansvar för en grupp fastigheter. Bovärden har ansvar för den invändiga fastighetsskötseln och miljövärden för den yttre boendemiljön. Bo- och miljövärden har också fått ett tydligt ansvar för att hyresgästens ärende omhändertas. På några ställen sköts