Familjebostäder i Göteborg AB. Årsredovisning

Transkript

1 2001 Familjebostäder i Göteborg AB Årsredovisning

2

3 Årsredovisning 2001 ÅRET I KORTHET SID 4 VD HAR ORDET SID 5 OMVÄRLD OCH MARKNAD SID 7 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER SID 9 ORGANISATION SID 11 FASTIGHETSBESTÅND SID 13 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÖVERSIKTSKARTA FINANS RISK- OCH KÄNSLIGHETSANALYS KVALITETSARBETE PERSONAL SID 21 SID 22 SID 25 SID 26 SID 27 MILJÖ SID 29 EKONOMISK ÖVERSIKT SID 31 FEM ÅR I SAMMANDRAG SID 34 RESULTATRÄKNING SID 36 BALANSRÄKNING SID 37 KASSAFLÖDESANALYS SID 39 NOTER SID 40 REVISIONSBERÄTTELSE SID 47 GRANSKNINGSRAPPORT SID 48 STYRELSE OCH REVISORER SID 49 LEDNINGSGRUPP SID 50 FASTIGHETSFÖRTECKNING SID 51 3

4 ÅRET I KORTHET Året i korthet Resultat efter finansnetto uppgick till 550 (129) Mkr. Jämförelsestörande intäkter upgick till 451 (21) Mkr. Årets intäkt är föranledd av återföring av tidigare års gjorda nedskrivningar. Bostadshyrorna har varit oförändrade under åren Hyresbortfall som en följd av vakanser och rabatter, ökade till 19,6 (16,2) Mkr. Ökningen är föranledd av ökade kostnader för kvarboenderabatter. Planerat underhåll uppgick till 103 (104) Mkr. Investeringar i fastigheter och anläggningar uppgick till 109 (136) Mkr, varav 52 (80) Mkr avser nyproduktion av bostäder. 96 (139) lägenheter färdigställdes efter ombyggnad. Bolagets synliga soliditet var vid utgången av året 22,5 (20,0)% och den justerade soliditeten beräknades till 46,5 (47,5)%. Under hösten togs ett tredje koncerngemensamt obligationslån på 260 miljoner euro motsvarande Mkr genom systerbolaget Framtiden Residential Housing Finance No. 3 AB (publ). Familjebostäders andel av lånet är 711 Mkr. Under året har nyproduktionen av 87 lägenheter i kvarteret Kajplatsen i Östra Sannegården påbörjats. Inflyttning är planerad till hösten

5 VD HAR ORDET VD har ordet 2001 har varit ett händelserikt år för Familjebostäder. I affärsplanen fanns en tydlig ambition att året skulle innebära en ökad fokusering på kunden blev kundens år, ett arbete som baserats på vår årliga kundundersökning och som är grunden för vårt ständiga förbättringsarbete. Resultatet kunde avläsas i årets undersökning där vi uppnådde all time high i fastighetsägarbetyget, vilket beskriver vad kunden tycker om oss som hyresvärd. En viktig del i vårt ägardirektiv är att stärka Göteborgs utveckling genom att erbjuda ett bra boende i hela kommunen. Glädjande nog gav det stora engagemang och arbete som läggs ned i våra utvecklingsområden Eriksbo och Bergsjön en ökad kundnöjdhet Stadsdel i utveckling genom samarbete och förvärv Arbetet med ett bra serviceutbud i utvecklingsområdet Gärdsås, i stadsdelen Bergsjön, fortsätter genom det bolag vi bildat med de privata fastighetsägarna i området. Planer på ett stadsdelstorg med god service fortgår, och det nybildade bolaget har förvärvat torgfastigheten under året. I december fattade Familjebostäders styrelse beslutet att förvärva systerbolaget Göteborgs stads bostads AB:s samtliga bostadsfastigheter i Bergsjön. Syftet är att samordna skötsel och utvecklingsarbete i stadsdelen och att underlätta en tydligare och snabbare beslutsgång. Vårt arbete har hittills varit framgångsrikt i Bergsjön och det blir en utmaning att även under 2002 fortsätta det goda arbetet med ytterligare lägenheter. CATARINA DAHLÖF, VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Nyproduktion Nyproduktionen i Östra Sannegården på Norra Älvstranden har tagit fart och löper helt enligt planerna. Uthyrningen har påbörjats och vi har stor efterfrågan. I Göteborg råder stor efterfrågan på bostäder och vi har under året inventerat våra möjligheter till nybyggnation på såväl egna tomter som på extern mark. Alla kostnader i byggprocessen måste ses över för att vi skall kunna producera lägenheter utan nedskrivningsbehov, men ändå till en rimlig hyresnivå. Resultatutveckling Vårt bolag fortsätter att redovisa ett bra resultat och framförallt om vi tar hänsyn till oförändrad hyresnivå under åren Den löpande verksamheten har genererat 99 Mkr i resultat efter finansnetto. Dessutom har vi under året återfört nedskrivningar motsvarande 451 Mkr. Denna återföring är ett resultat av de senaste årens gynsamma marknadssituation som medfört att bolagets fastigheter ökat betydligt i värde. 5

6 VD HAR ORDET Framtiden Göteborgs demografiska utveckling innebär att andelen enpersonshushåll ökar, vilket stämmer väl överens med vår snittlägenhet som är en tvåa om sextio kvadratmeter. Styrelsen har fattat beslut om en investeringsbudget för 2002 där produktion av 40 vindslägenheter i Majorna ingår. Dessutom kommer förstudier för ytterligare nyproduktion att startas under året. Vi bedömer att efterfrågan kommer att bestå och att investeringar i attraktiva lägen till rätt kostnadsnivå är en framgångsfaktor. Riskfaktorer som vi måste ta hänsyn till är ökade el- och taxebundna kostnader, vilket leder till ökade driftkostnader. En effektivisering av driften måste därför fortsätta, trots årets goda resultat. Vår affärsplan innehåller därför en ökad fokusering på de synergieffekter som kan uppnås genom att organisera oss kring en huvudprocess, nämligen boendeprocessen. Under hösten genomfördes en kvalitetssäkring av ledningsarbetet i bolaget för att säkerställa en gemensam helhetssyn. För att öka den interna effektiviteten kommer investeringar att genomföras av systemstöd för såväl ekonomi som underhållsplanering. Vi fortsätter vår kompetensväxling som skall resultera i en varsam hantering av den så kallade ålderskurvan, som annars kan bli en riskfaktor. En ökad satsning på individuell yrkesutbildning skall resultera i ökad kundnöjdhet och utvecklingsmöjligheter för vår personal. Mot bakgrund av vår affärsplan och omvärldsanalys har jag därför en stark tro på en fortsatt gynnsam utveckling för Familjebostäder Göteborg i februari 2002 Catarina Dahlöf Verkställande direktör SANNEGÅRDEN 34:5 6

7 OMVÄRLD OCH MARKNAD Omvärld och marknad Göteborg är Sveriges näst största stad. Under hundratals år har Göteborg kallats porten mot väster och är den största hamnen i Norden. Staden har också långvariga handels- och industritraditioner som utvecklats och lever vidare. Göteborg som turist- och evenemangsstad är ett begrepp som växer sig starkare och stadens universitet och högskolor är bland landets populäraste. Framtidenkoncernen skriver i sitt ägardokument att bostadsföretagen genom sin verksamhet skall bidra till att stärka och utveckla Göteborg och därmed öka möjligheterna för de boende att utveckla sin egen välfärd. Befolkning och utveckling Vid årsskiftet bodde ( ) personer i Göteborgsregionen varav ( ) personer i Göteborg. Detta är en ökning med 1% jämfört med Regionen omfattar kommunerna Göteborg, Ale, Alingsås, Härryda, Kungsbacka, Kungälv, Lerum, Lilla Edet, Mölndal, Partille, Stenungsund, Tjörn och Öckerö. Befolkningens åldersstruktur i Göteborg skiljer sig marginellt jämfört med riket. Göteborg har färre barn och ungdomar under 18 år men större andel vuxna i åldern år, vilket är typiskt för de största universitets- och högskoleorterna i Sverige. Utbildning Göteborg har högre andel högskoleutbildade invånare, 39%, jämfört med rikets 30%. Motsvarande siffror för Stockholm och Malmö är 46% och 33%. Göteborg är en stor högskoleort med studenter inskrivna på universitetet och Chalmers tekniska högskola. Arbetsmarknad Det finns arbetstillfällen i Göteborgsregionen, varav inom Göteborgs kommun. Läget på arbetsmarknaden har fortsatt att förbättras. Öppet arbetslösa och arbetslösa i program för arbetsmarknadsåtgärder har minskat till 6% jämfört med 7% år Den offentliga sektorn sysselsätter personer i Göteborg, varav de flesta anställda återfinns inom hälso- och sjukvård, utbildning och forskning samt offentlig administration. Den privata sektorn domineras av tillverkningsindustri, handel och kommunikation, finans och administration. Göteborg är fortfarande en industristad. Största arbetsgivare är Volvo, SKF, NCC, Skanska, Göteborgsposten, SEB och Coop men även Ericsson och Astra Zeneca är stora arbetsgivare. 7

8 OMVÄRLD OCH MARKNAD Infrastruktur Göteborg är en knutpunkt för kommunikationer i hela västra Sverige genom sitt strategiska läge mellan de tre huvudstäderna Stockholm, Oslo och Köpenhamn. Göteborg har goda järnvägsförbindelser och flygkommunikationer. Stora resurser satsas på vägnätet för ökad framkomlighet genom och runt Göteborg. Stora delar av Sveriges export passerar Göteborgs hamn och spelar därmed en viktig roll för svensk ekonomi. Den är också den viktigaste transithamnen för Norge och Finland. Bostadsmarknaden Huvudgrupperna i Sverige som äger bostadshyresfastigheter är kommunägda fastighetsbolag, större privatägda och börsnoterade fastighetsbolag samt privatpersoner. Privatpersonerna äger ofta bara en eller ett fåtal fastigheter. Bostadshyresfastigheter hos de börsnoterade fastighetsbolagens utgörs ofta av en mindre andel. I Göteborg återfinns Wallenstam och Drott med vardera cirka kvm. Pensions- och försäkringsbolag äger också en mindre andel bostäder i Göteborg. Göteborgs bostadsmarknad omfattar bostäder varav bostäder i flerbostadshus. Göteborg har högre andel kommunägda bostäder i flerbostadshus än övriga storstäder. 35% av bostäderna på flerbostadshusmarknaden upplåts av bolagen inom Framtidenkoncernen, 37% upplåts av privata fastighetsägare, 2% upplåts av Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder (SGS) och 26% upplåts av bostadsrättsföreningar. I Stockholm ägs 31% av bostäderna på flerbostadshusmarknaden av de kommunägda bostadsföretagen och i Malmö är motsvarande siffra 16%. Familjebostäder är med sina bostäder och med en yta om kvm, Göteborgs tredje största och Sveriges nionde största bostadsföretag. Fastigheterna är till stor del belägna i centrala eller halvcentrala lägen där efterfrågan på bostäder är stor. På grund av den låga nyproduktionen av bostäder under den senaste 10-årsperioden, befolkningsökning och nya mindre hushållssammansättningar är behovet av bostäder stort. Kunderna Under hela verksamhetsåret har Familjebostäder haft en hög och jämn efterfrågan på lägenheter. Bolagets största kundgrupper är som tidigare ungdomar och äldre. Bland de unga ser bolaget en ökad rörlighet på bostadsmarknaden. Den stora efterfrågan på bostäder för med sig ett antal konsekvenser avseende lägenhetsuthyrningen. Bland annat sker allt oftare direktbyten av lägenheter och önskemålen om andrahandsuthyrning ökar. Vid nyproduktion ser Familjebostäder att intresset för större och dyrare lägenheter är svalare jämfört med intresset för de mindre lägenheterna. Nytt ansökningsförfarande för aktiva kunder Familjebostäder har förnyat och effektiviserat uthyrningen i ett nytt datoriserat säljstöd som gör det möjligt att arbeta med aktivt sökande kunder. Detta främjar människor som har ett aktuellt behov av lägenhet. Eftersom programmet Att söka lägenhet är tillgängligt på bolagets hemsida, kan man när som helst logga in och få tillgång till de lediga lägenheter som erbjuds. De kunder som saknar dator kan få samma information via telefon och talsvar eller i Bostället på bolagets huvudkontor i centrala stan. Däremot är det inte längre möjligt att stå i en passiv kö och bli erbjuden lägenhet enbart på grund av sin långa kötid. Programmet Att söka lägenhet omfattar även bolagets redan boende hyresgäster. 8

9 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Familjebostäder i Göteborg AB avger härmed redovisning för räkenskapsåret Familjebostäder i Göteborg AB med org. nr , är ett helägt dotterbolag till Förvaltnings AB Framtiden, vilket är helägt av Göteborgs kommun. Affärsidé, mål och strategier Affärsidé Familjebostäder i Göteborg AB förvaltar och förädlar fastigheter samt utvecklar levande stadsdelar i nära samverkan med kunden. Detta skapar bestående värden i bolaget och för ägaren. Ägardirektiv Ägarens motiv kan kort åskådliggöras i tre mål för ägandet av kommunala bostadsföretag: Genom bostadsföretagens verksamhet skall Göteborgs utveckling stärkas. De boende skall genom bostadsföretagen ges ett långtgående inflytande över sin bostad och över dess närmaste omgivning. Genom ett fördjupat engagemang i och ansvarstagande för sitt boende skall de boende utveckla sin egen välfärd. Familjebostäders vision Familjebostäders vision Fambo värdefullt liv har byggts upp gemensamt och är väl förankrad i hela bolaget. Genom välskötta fastigheter med bra kundsammansättning ökar värdet på fastigheterna. Detta bidrar i sin tur till att öka attraktiviteten hos Göteborg som etablerings- och bostadsort. I levande stadsdelar med prisvärda lägenheter och god service, underlättar Familjebostäder för kunderna att utveckla sin egen välfärd. Att bo i Familjebostäder är att leva i ett större sammanhang, där boende och samhällsservice utgör viktiga delar i en helhet. Familjebostäder vill att kunderna skall känna sig trygga och säkra både i och utanför bostaden. Därför prioriterar bolaget säkerheten i gemensamma utrymmen. I begreppet miljö innefattar Familjebostäder allt från sunda hus med bra material, till en OLIVEDAL 31:12 9

10 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER HJÄLLBO 25:6 fungerande sophantering där det mesta går att återvinna. God miljö är även så långt det är möjligt att slippa störande buller, trafik och avgaser. Bolaget vill även att boendet skall vara praktiskt och vackert utformat, med omsorg om detaljer på hus och i grönytor. Mål och strategier Familjebostäder arbetar med nedbrytning av den strategiska treåriga affärsplan till såväl årliga delmål som verksamhetsplaner för respektive arbetsgrupp. Detta gör bolaget för att säkerställa en fokuserad målstyrning och uppnå ökad förståelse för medarbetarnas delaktighet i helheten. Varje år revideras och presenteras Familjebostäders styrkort i företagets affärsplan där även en analys av konkurrenter, omvärld och egen förmåga i respektive process bedöms. I budgeten redovisas de övergripande ekonomiska ramarna som målsättningar i det ekonomiska perspektivet. Samtliga bovärdar deltar i verksamhetsplan- och budgetarbetet för att uppfylla målsättningen att ta ansvar för kostnad och resultat där de uppstår. Familjebostäders affärsplanarbete 2002 bygger på ökad delaktighet. I affärsplanarbetet har ökad kontakt mellan såväl den yttersta ledningen och medarbetarna som mellan alla ledare varit en ledstjärna. Strategiska mål 2003 KUNDPERSPEKTIV Mål: Samtliga Familjebostäders områden skall i den årliga kundundersökningen uppnå minst 70 i fastighetsägarbetyg senast Utfallet 2001 varierade mellan 64 och 77. Strategi: Bolaget skall utifrån kundgruppernas olika behov optimera kundvärdet och med det som utgångspunkt tillsätta rätt resurser på rätt plats. EKONOMIPERSPEKTIV Mål: Familjebostäder skall ha en stark ekonomi och bibehålla en synlig soliditet om 20% samt uppnå ett realt oförändrat driftnetto. Strategi: Bolaget skall investera i lönsamma projekt, agera kostnadseffektivt samt differentiera hyror. PROCESSPERSPEKTIV Mål: Familjebostäder skall uppnå ett förbättrat resursutnyttjande med ökad kvalitet. Strategi: Bolaget skall öka den interna samverkan och genom ett förbättrat arbetssätt effektivisera och kvalitetssäkra processflöden. MEDARBETARPERSPEKTIV Mål: Familjebostäder skall vara ett attraktivt företag med gemensamma och tydliga värderingar. Strategi: Bolagets medarbetare skall skapa sig helhetssyn och delaktighet i företagets utveckling, samt systematiskt dela med sig av kunskap till varandra. UTVECKLINGSPERSPEKTIV Mål: Familjebostäder skall ständigt utveckla och förbättra sina erbjudanden och tjänster. Strategi: Bolaget skall systematiskt analysera omvärldsfaktorer och förändrade kundkrav för att agera för hyresrättens framtid. Familjebostäder ska genomföra utvecklingsprojekt tillsammans med kunder och intressenter. 10

11 ORGANISATION Organisation Familjebostäder arbetar i en processtyrd organisation. Efter tre år med tre huvudprocesser har Familjebostäder under 2001 tagit ytterligare ett steg och slagit samman de tre processerna till en; Boendeprocessen. Syftet med förändringen är att förstärka kundfokus. Allt arbete ska ha sin utgångspunkt i såväl nuvarande som framtida kunders behov. Boendeprocessen är en tydlig markering av vad som är Familjebostäders kärnverksamhet. Boendeprocessen med sina delprocesser Boendeprocessen leds av huvudprocessägaren, bolagets förvaltningschef. Boendeprocessens resultatansvar är geografiskt indelat i sex distrikt. Närmast kunden finns bovärden som ansvarar för fastigheternas resultat, som mäts utifrån de fem styrkortsperspektiven. Till sin hjälp har bovärden: distriktschefen som coach och ledare, boendekonsulenten i sociala frågor, trygghetskonsulenten i trygghetsarbetet, den tekniska förvaltaren i tekniska frågor och miljövärden i arbetet med utomhusmiljön. Delprocessen Kundtjänst är centralt placerad och har ett 020- nummer för snabb och effektiv hantering av kunder. Alla ärenden registreras och fördelas ut digitalt till bovärdar m fl. Här finns också bolagets växel och ett backoffice-stöd till övriga i boendeprocessen. Delprocessen Sälj är centralt placerad och ansvarar för hyresrelationer med blivande och avflyttande kunder och har som mål en god och jämn efterfrågan i samtliga bostadsområden. Delprocessen Förädling är centralt placerad och har ett antal projektledare som ansvarar för förädlingsprojekt som drivs enligt bolagets projektmodell. Delprocessen ansvarar för att underhållet planeras på ett långsiktigt och i organisationen förankrat sätt. Utöver detta arbetar ett antal maskinister och projektledare med tillsyn och utveckling av drift och installationer. Delprocessen Driftservice är en centralt placerad grupp av hantverkskompetenser. Gruppen ansvarar för att, i samråd med bovärden, utföra service och reparationer som efterfrågas i distrikten. Ledningsprocessen Företagsledningens huvudsakliga uppgift är att formulera och fastställa Familjebostäders mål och strategier. I ledningsprocessen ingår Verkställande direktören, Förvaltningschefen, Marknadschefen, Finans- KORTEDALA 63:4 11

12 ORGANISATION chefen, Utvecklings- och IT-chefen, Personalchefen samt den Administrativa chefen. De utgör den strategiska företagsledningen. Den operativa ledningen, det vill säga förvaltningsledningen, utgörs av förvaltningschefen, distriktscheferna, samt ledarna för sälj, kundtjänst, förädling och driftservice. Den strategiska och operativa ledningen samlas regelbundet för uppföljning av styrkort, prognos- och utvecklingsarbete. Under 2001 har ett omfattande utvecklingsarbete av ledningsprocessen genomförts med syfte att uppnå utökad delaktighet och kvalitetssäkring i ledningsarbetet. Resultatet kommer att bli en mer strukturerad och kartlagd ledningsprocess med bland annat delprocesserna: affärsplan, budget och planerat underhåll. Stödjande processer De centralt placerade stödprocesserna har som huvuduppgift att stödja och samverka med huvudprocessen inom respektive kompetensområde. Affärsstöd omfattar arbetsgrupperna redovisning, hyresjuridik, inköp samt kontorsservice. Finans och analys ansvarar för bolagets ränteexponering, finansiering, värdering av fastighetsbeståndet samt investeringskalkylering. Utveckling och IT ansvarar för och fokuserar på strategiska utvecklingsfrågor samt IT. Marknad och kommunikation ansvarar för bolagets övergripande marknadsfrågor samt intern och extern kommunikation. Personal är en stödfunktion för chefer och medarbetare i såväl strategiska som operativa personalfrågor KUNGSLADUGÅRD 15:21 Styrelsen Bolagets styrelse tillsätts av Göteborgs kommunfullmäktige och har en politisk sammansättning som motsvarar den aktuella i kommunfullmäktige. Styrelsens arbete, samt styrelsens och VDs arbets- och ansvarsfördelning är reglerade i enlighet med gällande lagstiftning för aktiebolag. I praktiken innebär detta att styrelsen haft sex ordinarie samt ett extra styrelsemöte under verksamhetsåret. Bolagets presidium, det vill säga styrelsens ordförande, vice ordförande och bolagets VD, träffas därutöver i en löpande dialog avseende bolagets utveckling. 12

13 FASTIGHETSBESTÅND Fastighetsbestånd Fastighetsmarknaden 2001 Den svenska fastighetsmarknaden fortsatte även 2001 att påverkas av den regionala obalansen i landet. Tillväxten ökar i storstadsområden och i universitetsstäder, medan övriga landet lider av stagnation och avflyttning. Nyproduktion av hyresrätter är fortfarande begränsad, huvudsakligen på grund av svårigheten att uppnå positiva investeringskalkyler. I Göteborg fortsätter fastighetsmarknaden att utvecklas positivt. Utvecklingen har inte varit lika kraftig som i Stockholm men konjunkturavmattningen under 2001 har inte heller gett lika starkt genomslag på Göteborgs fastighetsmarknad. Efterfrågan på bostäder är mycket stor och som en följd av detta är rörligheten hos hyresgästerna begränsad. Värdeökningen på bostadsfastigheter under senare år är föranledda av intresset från bostadsrättsföreningar att förvärva bostadsfastigheter samt marknadens sänkta avkastningskrav. I Göteborg är det huvudsakligen pensions- och försäkringsbolag samt de börsnoterade fastighetsbolagen som sålt till bostadsrättsföreningar. Fastighetsbestånd Familjebostäder ägde och förvaltade vid årsskiftet en total uthyrningsbar yta om ( ) kvm, varav 92% utgörs av bostadsyta. Samtliga fastigheter är belägna i Göteborgs kommun. Fastighetsbeståndet har en jämn ålderssammansättning, och är samlade i homogena delområden lämpade för rationell förvaltning. Förvaltningsmässigt har fastighetsbeståndet under året uppdelats på 60 (73) bovärdsområden med cirka 275 (225) lägenheter i varje bovärdsområde. Många av Familjebostäders fastigheter är ytmässigt små med få lägenheter. 32% av fastigheterna har mindre än 1000kvm uthyrningsbar yta per fastighet. För att uppnå en mer rationell förvaltningsadministration och för att uppnå bättre överensstämmelse mellan förvaltningsenheter och fastighetsbildning, har arbetet med att sammanlägga fastigheter fortsatt. Under året har 22 (46) fastigheter sammanlagts till 7 (16) fastigheter. Ytterligare större sammanslagningar är i dag inte aktuellt. Bostäder Familjebostäders fastigheter innehåller (16465) bostadslägenheter. Bostäderna utgörs till 60% av smålägenheter, 1 rum och kök och mindre, respektive 2 rum och kök alternativt 2 rum och kokvrå. Fastigheterna är till stor del belägna i centrala respektive halvcentrala lägen där efterfrågan på bostäder är stor. Smålägenheterna lämpar sig väl för det växande antalet småhushåll. Lokalkategorier, * Antal Yta Årshyra kontrakt kvm kkr Utb,vård,omsorg Butik Kontor Fritid, samlingslokaler Restaurang Lager Industri, verkstad Övrigt Totalt Lokalkontraktens löptid, * Antal Yta Årshyra kontrakt kvm kkr Totalt * Årshyra avser 2002 års förhandlade hyror inklusive bolagsinterna hyror. 13

14 FASTIGHETSBESTÅND Lokaler Familjebostäders lokaler utgör ett komplement till bostäderna för att tillhandahålla ett fullgott serviceutbud. Lokalerna utgörs huvudsakligen av butiker samt lokaler som förhyrs till kommunen för daghems- eller omsorgsverksamhet. Största enskilda hyresgäst är Göteborgs kommun och dess stadsdelsförvaltningar (SDF). Lokalhyresintäkterna om 68 Mkr utgör 8% av Familjebostäders totala hyresintäkter. De stora hyreskontrakten med långa löptider har kommunen som hyresgäst. Familjebostäders bostadsområden Familjebostäders största fastighetsbestånd finns i Kungsladugård, Majorna och Masthugget (SDN Majorna och SDN Linnéstaden) motsvarande 40% av bolagets totala bostadsyta. Familjebostäder är den största fastighetsägaren i dessa områden. Områdena domineras av små lägenheter. Landshövdingehusen med de gröna blommande gårdarna gör området attraktivt och efterfrågan på bostäder är här stor. Det stora antalet landshövdingehus har kommit att känneteckna Familjebostäder. I centrala stan (SDN Centrum) och Björkekärr (SDN Härlanda) äger Familjebostäder 1087 bostadslägenheter. Fastigheterna i centrala stan är huvudsakligen ombyggda sekelskifteshus och funkishus i Johanneberg. På Hisingen äger Familjebostäder fastigheter i Backa (SDN Backa), ett område från 1970-talet samt i Kyrkbyn, Kvillebäcken och på Norra Antal fastigheter i relation till antal kvm/fastighet, * Fastighetsstorlek Antal Andel i % Antal Andel i % Totalyta Andel i % Avkastnings- Avkastningskvm fastigheter fastigheter lägenheter lägenheter kvm totalyta värde, Mkr värde, % TOTALT * Inklusive nyproduktion avseende 87 lägenheter. 14

15 FASTIGHETSBESTÅND Familjebostäders fastighetsinnehav * Antal Yta kvm Yta kvm Bruttohyror Bruttohyror Område SDN lägenheter lägenheter lokaler lägenheter, Mkr lokaler, Mkr CENTRUM Centrum Härlanda Linnestaden Majorna HISINGEN Backa Lundby NORR Bergsjön Kortedala Lärjedalen VÄSTER Högsbo Styrsö Tynnered Älvsborg TOTALT * 2002 års förhandlade hyror inklusive bolagsinterna hyror samt pågående nyproduktion avseende 87 lägenheter. Älvstranden (SDN Lundby). Kyrkbyn är ett 1950-tals-område med trevåningshus som i början av 1990-talet genomgick en total ombyggnad, med bland annat lägenhetssammanslagningar och hissinstallationer. Husen i Kvillebäcken har också varit föremål för ombyggnad under 1990-talet. Smålägenheterna har bibehållits och efterfrågan på lägenheter är stor. På Norra Älvstranden finns 65 bostadslägenheter i kvarteret Ostindiefararen, Eriksberg och under 2002 kommer ytterligare 87 bostadslägenheter i kvarteret Kajplatsen, Östra Sannegården att färdigställas. I norr äger Familjebostäder fastigheter i Gärdsås (SDN Bergsjön), Kortedala och Fjällbo Park (SDN Kortedala) samt i Eriksbo (SDN Lärjedalen). Gärdsås och Eriksbo är miljonprogramsområden från 1960-talet. I jämförelse med övriga konkurrenter har Familjebostäder varit framgångsrika i dessa områden, med satsningar på såväl mjuka som hårda värden. I miljonprogramsområdena finns lägenheter med öppna och luftiga planlösningar. Lägenhetsytan i dessa områden är i genomsnitt större än i Familjebostäders övriga områden. Kortedala är ett 1950-talsområde med många smålägenheter, där Familjebostäder äger lägenheter. I Kortedala finns hyresgäster 15

16 FASTIGHETSBESTÅND Familjebostäders fastighetsinnehav fördelat efter läge och ålder, * Uthyrningsbar yta, kvm Läge < >2000 Summa A B C Summa Bruttohyra, Mkr Läge < >2000 Summa A B C Summa Avkastningsvärden, Mkr Läge < >2000 Summa A B C Summa * 2002 års förhandlade hyror inklusive bolagsinterna hyror samt pågående nyproduktion avseende 87 lägenheter. I bruttohyra ingår hyresintäkter avseende parkeringsplatser om totalt 18 Mkr. KUNGSLADUGÅRD 15:21 som bott i området sedan det byggdes och här pågår nu ett generationsskifte. Under året har arbetet med stambyte, nya kök och badrum fortsatt i delar av Kortedala. Västerut i Högsbo äger bolaget lägenheter. Precis som i Kortedala är detta ett 1950-talsområde med de goda kvalitéer som speglar bostadsområden från 1950-talet. Området är naturskönt. Tynnered är ett miljonprogramsområde där bolaget äger lägenheter. Området har goda allmänna kommunikationer, närhet till havet och service. Investeringar och underhåll Familjebostäders fastigheter är till stor del ombyggda under till 1990-talet och har god standard. Såväl ombyggnad som planerat underhåll är och har alltid varit viktigt för Familjebostäder. Familjebostäders många landshövdingehus med sina träfasader fordrar regelbundet och planerat underhåll. Årligen åtgärdas cirka 40 fastigheter omfattande målning, fasad- och hissrenovering, VVS-åtgärder, fönster- och takbyten, samt även invändigt gemensamt fastighetsunderhåll. Under 1990-talet har till stor del fönster, fasader och tak åtgärdats och nu står köks- och avloppstammar inför tekniska insatser. Familjebostäder planerar att vidta åtgärder under en tioårsperiod avseende tätskick, stammar i kök och badrum i lägenheter. Fastigheterna är byggda under perioden och är belägna i 16

17 FASTIGHETSBESTÅND Centrum, Kortedala, Högsbo och Sandarna. Under året har cirka 200 lägenheter i Centrum och Kortedala åtgärdats. I två fastigheter i Kortedala har arbetena utökats med åtgärder som ger en ökad möjlighet för att de äldre skall kunna bo kvar längre. Arbetena kommer under 2002 att fortsätta i Centrum, Kortedala och Sandarna. Familjebostäder har genom sitt ägande av landshövdingehus ett stort kulturhistoriskt ansvar för att bevara denna unika göteborgsbebyggelse. Målet är att fortsätta förvalta fastigheterna på ett så bra sätt som möjligt ur teknisk, ekonomisk och kulturhistorisk synvinkel. Bolaget har valt att börja med en förstudie för två kvarter i Masthugget och Kungsladugård, som skall fungera som referensobjekt. Förstudien skall redovisa behoven av åtgärder samt redovisa möjligheterna att åtgärda dessa. Förstudien kommer att färdigställas i början av 2002 och en ombyggnad kan starta tidigast Ombyggnaderna kommer därefter att utvärderas innan arbetena fortsätter i området. Under året har Familjebostäder projekterat för genomgripande ombyggnader i fyra fastigheter i Majorna. Ombyggnadsprojekten kommer att genomföras Nybyggnadsprojektet i Östra Sannegården (Sannegården 34:5), om 87 bostäder, pågår för fullt och inflyttning kommer att ske under hösten Såväl befintliga som nya kunder har visat stort intresse SANNEGÅRDEN 28:29 17

18 FASTIGHETSBESTÅND UTBY 129:2 för lägenheterna, där den stora andelen små lägenheter har visat sig vara framgångsrik. Flertalet lägenheter har öppna planlösningar och samtliga bostäder har utsikt mot vattnet. Familjebostäder har under året sett över möjligheterna till ytterligare nyproduktion av hyresrätter och ett antal av dessa projekt är under fortsatt utredning. Det finns även en färdig detaljplan i Kungsladugård som möjliggör nyproduktion av 100 vindslägenheter. Intresset för vindslägenheter är stort och Familjebostäder planerar byggstart av 40 lägenheter under Bolaget har även under året arbetat med att se över hur man framöver skall hantera invändigt lägenhetsunderhåll avseende vitvaror, golv, målning och tapetsering. Målsättningen är att erhålla ett förnyat, flexibelt och kundinriktat arbetssätt. Arbetet skall vara klart under 2002 och beräknas att införas under Värdering av fastigheterna Familjebostäders fastigheter internvärderas årligen och interna avkastningsvärden fastställs. Värderingsmodellen för bostadsföretagen inom Framtidenkoncernen bygger på de enskilda fastigheternas förväntade kassaflöden under en tioårsperiod, beräknat restvärde och nuvärdet av förekommande räntebidrag. Som ingångsvärde i modellen används 18

19 FASTIGHETSBESTÅND faktiska hyror och budgeterat hyresbortfall, normaliserade drift- och underhållskostnader samt faktisk fastighetsskatt. För driftnettonas utveckling över kalkylperioden görs antagande om inflation, hyror, hyresbortfall och kostnadsutveckling. Antagandena varierar med hänsyn till fastigheternas marknadsläge och ålder. Marknadsläget avspeglas också i direktavkastningskrav och kalkylräntor. Marknadslägen Fastigheterna har hänförts till huvudgrupperna A-, B- och C-läge med tretton underklasser; A1-A5, B1-B5 och C1-C3. Lägena speglar efterfrågan på lägenheter och bedömd attraktivitet. Vid åsättande av marknadsläge analyseras vakanser och hyresgästomsättning. Största efterfrågan på lägenheter finns i A1-läget och lägsta i C3-läget. Marknadsindelningen kan beskrivas genom sammankoppling med Göteborgs kommuns uppdelning i stadsdelsnämnder, primär- och basområden. 40 Åldersindelning Vid bedömning av underhållskostnader är fastigheternas ålder avgörande. För att använda en enhetlig definition vid åsättande av fastighetens ålder har begreppet värdeår valts. Begreppet är hänförligt till fastighetstaxeringen och används för att spegla fastighetens åldersmässiga standard. För ny- och helt ombyggda fastigheter sammanfaller värdeår med dess nybyggnads- respektive ombyggnadsår. Värderingsparametrar En av de grundläggande parametrarna i värderingsmodellen är antagandet om framtida konsumentprisindex (KPI). Detta ligger bland annat till grund för antaganden om hyres- och kostnadsutveckling. KPI har antagits till 2% årligen. Hyresutvecklingen för bostäder antas följa utvecklingen för KPI. Lokaler antas ha en årlig hyresutveckling motsvarande 70% av KPI. Hyresbortfall baseras på Familjebostäders budgeterade bortfall för I Familjebostäder är kostnaderna för hyresbortfall låga och utgörs huvudsakligen av rabatter. Utveckling av hyresbortfall är beroende av fastigheternas lägen. Långsiktigt hyresbortfall för fastigheter i A-lägen bedöms till 0-0,5%, för fastigheter i B-lägen till 1-2% och för fastigheter i C-lägen till 2,5-4%. Drift- och underhållskostnader har i modellen baserats på ett standardkostnadssystem med utgångspunkt från fastigheternas ålder och läge. Nya och centralt belägna fastigheter har de lägsta kostnaderna, medan kostnaderna är högre för äldre fastigheter och för fastigheter i områden med högre hyresgästomsättning. Lokaler antas ha en reducerad drift- och underhållskostnad jämfört med bostäder då hyresgästen ofta själv ansvarar för invändigt underhåll. Den normaliserade drift- och underhållskostnaden för bostäder varierar mellan 269 kr/kvm och 400 kr/kvm beroende på ålder och läge. I dessa kostnader ingår inte fastighetsskatt och centrala 19

20 FASTIGHETSBESTÅND kostnader. Dessa kostnader beräknas sedan årligen följa utvecklingen för KPI plus 0,25%. Den normaliserade drift- och underhållskostnaden för Familjebostäders fastigheter i modellen uppgår i genomsnitt till 340 kr/kvm exklusive fastighetsskatt och centrala kostnader. För beräkning av restvärdet har direktavkastningskrav tillämpats för driftnettot år 11. Direktavkastningskraven för bostäder varierar mellan marknadslägena: 4,75% i A1-läge och 9,50% i C3-läge. För lokaler har ett något högre direktavkastningskrav använts. De årligen beräknade driftnettona och restvärdet nuvärdesberäknas med kalkylräntan som varierar mellan marknadslägena. Kalkylräntan för bostäder varierar mellan A1-läge 6,75% och för C-läge 11,50%. Eventuella räntebidrag har beräknats utifrån en subventionsränta om 5% vid omsättning. Räntebidragen har sedan nuvärdesberäknats med kalkylräntan. Med ovanstående modell och parametrar skulle Familjebostäders fastighetsbestånd åsättas ett internt avkastningsvärde om cirka 7,0 miljarder kronor. Ett antal fastigheter har under året varit föremål för extern värdering i samband med refinansiering. En jämförelse mellan extern och intern värdering visar att den interna värderingen karaktäriseras av ett försiktigt synsätt. HEDEN 27:20 HJÄLLBO 25:1 20

21 ÖVERSIKTSKARTA Översiktskarta, Göteborgs kommun 1 Familjebostäders lägenhetsinnehav per stadsdel Torslanda ( ) Tuve-Säve ( ) Backa (496) Kärra-Rödbo ( ) Gunnared ( ) Lärjedalen (997) Biskopsgården ( ) Lundby (808) Kortedala (1465) Bergsjön (1208) Älvsborg ( ) Majorna (6 569) Linnéstaden (384) Centrum (920) Örgryte ( ) Härlanda (167) Högsbo (1902) Frölunda ( ) Styrsö (39) km Tynnered (1512) Askim ( ) 21

22 FINANS Finans Finansieringskällor, % Sv. Kreditinstitut Obligationslån Utl. kreditinstitut Syndikerat banklån 10 7 Direktlån svensk kapitalmarknad 12 Övriga 0 1 Summa Ränteexponering, År Netto- Genom- Agio exponering snittlig i Mkr i Mkr ränta i % , , , , , ,05 Totalt ,36-1 Refinansieringsstruktur, År Belopp i Mkr Andel i % Summa Den ekonomiska utvecklingen under har präglats av en konjunkturnedgång i hela västvärlden. Attentaten mot USA i september har förstärkt nedgången, och spridningseffekterna är stora. För att dämpa nedgången har världens centralbanker sänkt styrräntorna. I USA har man inte haft så låga korträntor på flera decennier. Inom EMU-området har sänkningarna inte varit lika kraftiga, trots successiva rapporter om minskad tillväxt. Den svenska räntepolitiken har under året kännetecknats av en balansgång mellan oron för ökat inhemskt inflationstryck och signaler om vikande konjunktur. Den svenska reporäntan har under 2001, bortsett från sommarens höjning, sänkts från 4% till 3,75%. Mot slutet av 2001 har optimismen återvänt till världens aktiebörser som förväntar sig en konjunkturuppgång under Obligationsräntornas reaktion på börsuppgången blev en relativt snabb uppgång i slutet av året. Den svenska kronan har försvagats under året vilket har medfört ett ökat inflationstryck. Finansnetto Familjebostäders finansnetto har förbättrats till -160 (-170) Mkr. Erhållna räntebidrag har uppgått till 5 (17) Mkr under Familjebostäders genomsnittliga finansieringskostnad för det gångna året uppgick till 5,5 (5,6)%, beräknat utifrån finansnettot i relation till kreditportföljens volym vid utgången av varje kalendermånad. Motsvarande siffra exklusive räntebidrag uppgick till 5,7 (6,2)%. En marginell förkortning av den genomsnittliga löptiden avseende den totala ränteexponeringen har skett under året från 2,2 till 2,1 år. För att utnyttja de låga korta räntorna under 2001 har även den maximalt tillåtna ränteexponeringen, enligt bolagets finanspolicy, de närmaste 12 månaderna eftersträvats. Kreditportföljen Familjebostäders låneskuld har under året ökat från Mkr till Mkr. Bolaget har sedan 1995 aktivt arbetat med att omstrukturera kreditportföljen för att möjliggöra en effektivare skuldförvaltning. Idag är låneportföljen fördelad på några få stora lån från ett utökat antal kreditgivarkategorier, där den övervägande delen är säkerställd av pantbrev. Vid årsskiftet var endast en marginell del säkerställd av kommunal borgen, 5 (7)%. Mot bakgrund av ändrade placeringsregler för AP-fonderna har Familjebostäder under 2001 förtidsinlöst kvarvarande lån hos Första AP-fonden om 333 Mkr. För att bland annat ersätta AP-lånet har 22

23 FINANS Framtidenkoncernen under hösten 2001 genom ett för ändamålet bildat helägt dotterbolag, Framtiden Residential Housing Finance No. 3 AB (publ), emitterat sitt tredje obligationslån om 260 miljoner euro med en löptid om 5 år. Obligationslånet med tillhörande säkerheter har erhållit en rating om AAA av Standard & Poor s samt Moodys. Bolaget har genom en valutaränteswap konverterat lånet till kronor och vidareutlånat kapitalet till tre av bostadsbolagen i koncernen, varav Familjebostäders andel är 711 Mkr. De tre bostadsbolagens andelar är säkerställda med ett representativt urval av respektive bolags fastigheter. Kreditportföljens ränteexponering och marknadsvärde KUNGSLADUGÅRD 15:30 Vid beräkningen av bolagets ränteexponering är förutom underliggande lån, även effekter av genomförda derivattransaktioner samt kassamedel inkluderade. En värdering per av nettoexponering, inklusive samtliga derivatinstrument till de räntenivåer som gällde vid utgången av 2001, gav ett beräknat marknadsvärde om (2830) Mkr. Detta skall jämföras med portföljens nominella belopp om (2810) Mkr. Marknadsvärdet understiger således det nominella värdet med 4 (-20) Mkr. I balansräkningen för 2001 redovisas ett balanserat agio om netto -1 (-2) Mkr som uppstått på grund av förtida lösen av lån och stängda derivattransaktioner. Familjebostäder hade vid årsskiftet kontrakt i ränteswappar om (1754) Mkr och FRA om 200 (600) Mkr. Bolaget får ej ha exponering i utländsk valuta. Den valutaexponering som uppkommit genom lån i DEM har eliminerats genom valuta-ränteswappar. Refinansiering För att minska refinansieringsrisken eftersträvas en jämn förfallostruktur för låneportföljen. Enligt finanspolicyn får summa amorteringar och återbetalningar under varje kalenderår ej överstiga 30% på koncernnivå av den totala kreditvolymen. Likviditet Kombinationen av ett stabilt kassaflöde och en relativt lång planeringshorisont för investeringar reducerar behovet av likviditetsreserver. 23

24 FINANS Bolagets likvida medel uppgick per till 172 (71) Mkr. Till detta kommer bekräftade icke utnyttjade rörelsekrediter om 125 (125) Mkr. Den finansiella organisationen I likhet med andra bolag där Göteborgs kommun har ett ägarintresse skall Förvaltnings AB Framtiden med dotterbolag fastställa en egen finanspolicy. Denna finanspolicy skall ligga inom de ramar som gäller för Göteborgs kommun. Förvaltnings AB Framtidens föreliggande finanspolicy för Framtidenkoncernen skall ses som ett ramverk inom vilket varje enskilt bolag skall fastställa en egen policy. Förvaltnings AB Framtidens finanspolicy är baserad på en decentraliserad organisation där varje bolag har ett eget ansvar för sin operativa verksamhet och finansiella portfölj, det vill säga finansiella positioner, inom de ramar policyn anvisar. Familjebostäder arbetar aktivt med sin skuldförvaltning utifrån de ramar och limiter som finanspolicyn anger. Målet med finansförvaltningen är att sträva efter lägsta finansiella nettokostnad. Det är dock viktigt att denna strävan, efter en minimering av finanskostnaderna, ses över tiden och inte ger för kortsiktiga effekter. Familjebostäders finansverksamhet kännetecknas av en tydlig rollfördelning. Upplåning och hantering av ränteexponering utförs av front-office, medan kontroll, redovisning och rapportering av finansverksamheten hanteras av back-office som organisatoriskt är skild från front-office. TYNNERED 5:1 24

25 RISK- OCH KÄNSLIGHETSANALYS Risk- och känslighetsanalys Den sammansättning av tillgångar och skulder som kännetecknar ett fastighetsbolag, innebär en komplex kombination av parametrar vid analys och riskbedömning av såväl resultat- som balansräkning. Inom Familjebostäder har följande beräkningar gjorts per De utgör ett underlag för bedömning av effekter i löpande resultat och på värdet av ett antal marknadsförutsättningar. Beräkning avseende fastighetsbeståndet, Förändring med +/-1% av: Effekt på markn.värdet Effekt på kassaflöde i Mkr Hyror* +/-1,89 % +/-8,8 Drift- och underhåll +/-0,85 % +/-4,0 Långsiktig vakans -1,67 % -0,2 Kalkylränta +/-7,08 % - Direktavkastn.krav vid beräkn. av restvärde +/-6,48 % - * Beräkningen är baserad på förhandlade hyror för Kreditportföljen Under antagande om en successiv förlängning av befintliga lån med oförändrad volym, samt med bibehållande av en i stort sett oförändrad löptid, kommer bolagets finansiella nettokostnad för de närmaste åren att utvecklas enligt följande. Beräkningen är baserad på den räntenivå som rådde vid utgången av Finansnettots räntekänslighet , Mkr Ränta Ränta upp 1% Ränta ner 1% Räntetäckningsgrad Familjebostäders räntetäckningsgrad har under de senaste åren ökat och uppgick till 2,2 (2,2) gånger för BERGSJÖN 39:9 KORTEDALA 59:2 25

26 KVALITETSARBETE Kvalitetsarbete HEDEN 28:15 NBI och Fastighetsägarbetyg (FÄB) NBI FÄB Kundkvalitet Förra årets uttalade satsning att höja den upplevda kvalitén för bolagets kunder visade sig i resultatet av årets koncerngemensamma kundundersökning. Familjebostäder nådde det hittills högsta fastighetsägarbetyget totalt i bolaget sedan nuvarande mätning infördes Fastighetsägarbetyget omfattar de delar som bolaget i störst utsträckning kan påverka oberoende av andra aktörers agerande. Detta mått används i distriktens verksamhetsplaner som utgångspunkt för förbättringar av delprocesserna i boendeprocessen. De viktigaste delfrågorna i fastighetsägarbetyget är följande: Inflytande beskriver hur bolagets kontakter med kunderna fungerar samt deras upplevda möjlighet att påverka boendet. Kundvård beskriver Familjebostäders tillgänglighet, service och bemötande. Rent och snyggt beskriver städning och skötsel av allmänna utrymmen och utemiljö. NBI (nöjdboendeindex) är ett totalbetyg av boendet där fastighetsägarbetyget ingår som den enskilt största parametern. I NBI ingår även frågeställningar om läget, lägenhetens planering och storlek, prisvärdhet, trygghet i området, stöld och skadegörelse, grannkontakter, kommunikation samt lokalt centrum. Svarsfrekvensen var 68% 2001 och enkäten gick ut till sammanlagt hushåll. Resultaten redovisas i form av ett index på en skala mellan där >60 är bra och >70 är mycket bra. Internkvalitet Genom en översyn av hur bolagets kundprocesser samverkar, slogs de tidigare tre huvudprocesserna kundservice-, förädlingsoch säljprocesserna samman till en huvudprocess boendeprocessen. De viktigaste delprocesserna i boendeprocessen har definierats och under året har processkartläggning med börläges -beskrivningar tagits fram för tre av delprocesserna. Beslut togs om att göra en verksamhetsbeskrivning av hela bolaget för att delta i Utmärkelsen Kvalitet i Göteborgs Stad under Denna utmärkelse bygger på SIQ:s Utmärkelsen Svensk Kvalitet. Arbetet med beskrivningen påbörjades under hösten Projektkvalitet Pluto är en egenutvecklad projektstyrningsmodell som används för att säkerställa kvalitén i såväl byggprojekt som administrativa projekt. Modellen ger Familjebostäder möjlighet att bedriva projekten effektivare genom bättre metodik och dokumentation, samt med tydliga roller för alla inblandade i projekten. Modellen ger dessutom en förbättrad erfarenhetsåterföring för organisatoriskt lärande. Under året påbörjades arbetet med att förbättra uppföljningen av projekt som styrs enligt modellen. 26

27 PERSONAL Personal För att vidareutveckla verksamheten under 2001 har en översyn genomförts av processorganisationen. Distriktens organisationstillhörighet återfinns idag, tillsammans med delprocesserna sälj, kundtjänst, förädling och driftservice i boendeprocessen som leds av förvaltningschefen. Resurser har tillförts distrikten bland annat i form av nyanställda miljövärdar samt att ett utbildningsprogram har påbörjats för miljövärdarna. Under 2000 påbörjades arbetet med en personalplan som ligger till grund för det övergripande personalarbetet. Planen används som ett strategiskt verktyg för långsiktig personalplanering och kompetensväxling och skall under kommande år utvecklas och kompletteras ytterligare. Bolaget har genom sin långsiktiga personalpolitik undvikit situationer med övertalighet och uppsägning som följd. Antal anställda per årsskifte Tjänstemän Fastighetsarbetare Totalt Bolagets anställda Antalet anställda uppgick vid årsskiftet till 249 (240). Under året har 21 (17) personer slutat, varav tre med avtalspension. Antalet nyanställningar var 30 (12). Merparten av nyanställningarna är ersättningsrekryteringar samt en utökning av antalet miljövärdar, trygghetskonsulenter och tekniska förvaltare. Kompetensutveckling Strategisk kompetensutveckling innebär insatser som planeras i samband med företagets affärsplanarbete, för att stödja bolagets strävan att nå målen och som omfattar stora grupper av personalen. Under det gångna året har utbildningar genomförts i bland annat planeringsteknik, fastighetsekonomi, handledarutbildning och IT. Samtliga miljövärdar har påbörjat en 80-timmars utbildning i skötsel och förvaltning av utemiljö och grönytor motsvarande gymnasiekompetens. Samtliga ledare har genomgått utbildning i stresshantering och samtalsteknik och flera ledare har genomgått individuella utvecklingsprogram. Dessutom har befattningsutbildningar genomförts för merparten av de anställda utifrån varje enskild medarbetares behov. Mångfald och jämställdhet Mångfaldsfrågorna är viktiga för Familjebostäder. Bolaget medverkar i ett mångfaldsprojekt där företag från olika branscher deltar och som finansieras av bland annat Länsarbetsnämnden och EU via Växtkraft Mål 3. Projektet har två syften, dels skapa arbete för invandrare, dels skapa större förståelse för frågor kring olika kulturer bland den egna personalen. Personalen har deltagit i seminarier och föredrag samt diskuterat fall från verklighet för att öka kunskapen om människors olika sätt att leva. < >60 27

28 PERSONAL När Familjebostäder rekryterar ser varje ledare över sina arbetsgrupper på ett sådant sätt att hänsyn tas till såväl kompetens, ålder, kön som etnisk bakgrund, för att få så väl sammansatta arbetsgrupper som möjligt. Bolaget har när det gäller jämställdhetsmålet uppnått en 50 procentig fördelning av män och kvinnor i ledande befattningar. Dessutom har bolaget lyckats bryta den kvinnliga respektive manliga dominansen inom såväl sälj, ekonomi som förädling. Under året har även flera kvinnor anställts som bovärdar och miljövärdar. Sjukfrånvaro Sjukfrånvaron har även under 2001 ökat och Familjebostäder kan konstatera att det är den långa sjukfrånvaron som ökar. Bolaget fortsätter arbetet tillsammans med företagshälsovården med olika åtgärder för att vända utvecklingen. Under året har personalvårdsronder genomförts. Cheferna och företagssköterskan går kontinuerligt igenom sjukfallen för att om möjligt förhindra att korta sjukskrivningar övergår i långtidssjukfrånvaro. Dessutom har ett utvecklingsarbete påbörjats för att informera och diskutera i arbetsgrupperna om stress, konflikthantering etc med hjälp och stöd av beteendevetare från företagshälsovården. Medarbetarenkät För tredje året har en medarbetarundersökning genomförts. Samtliga anställda blir tillfrågade om vad de tycker om företaget, företagsledningen, sin närmaste chef, arbetsmiljön och kompetensutveckling. Årets undersökning gav ett medarbetarindex på 4,04 (4,22) på en skala från ett till fem. Sjukfrånvaro, % Summa sjukfrånvaro 8,1 7,9 6,4 Arbetstidsavtal Ett nytt lokalt arbetstidsavtal har träffats i bolaget för alla anställda. Avtalet är treårigt och ger personalen stor frihet att planera och lägga upp arbetet så det passar alla. Flextiden ger bland annat större möjligheter att förena arbete och föräldraskap. 28