Planbeskrivning. Tekniska nämndhuset, Dalen 16 GRANSKNINGSHANDLING. Detaljplan för. i Danderyd, Danderyds kommun

Transkript

1 Martin Wernersson Dnr 2007-BN0305 1(14) Detaljplan för Tekniska nämndhuset, Dalen 16 i Danderyd, Danderyds kommun GRANSKNINGSHANDLING en ska redovisa de syften, förutsättningar och konsekvenser planen har samt hur planen är avsedd att genomföras. Allmänna intressen som utgör grund för planen och de avvägningar som gjorts mellan olika intressen klargörs. Motiven för valda bestämmelser samt skälen till planens utformning redovisas. en är inte rättsligt bindande och kan inte överklagas. Detaljplanens bindande föreskrifter framgår av plankartan och planbestämmelserna. Planen upprättas av Danderyds kommun, miljö- och stadsbyggnadskontoret.

2 2(14) Innehållsförteckning INLEDNING... 3 Planens handläggning... 3 Handlingar... 3 Planens syfte och huvuddrag... 4 Behovsbedömning... 4 Planområdet/lägesbestämning... 4 GÄLLANDE PLANER OCH TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN... 4 Planuppdrag... 4 Översiktsplan... 5 Detaljplaner... 5 Vattendirektiv... 5 Dagvatten... 5 FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER... 6 Natur, mark och vatten... 6 Bebyggelseområden... 7 Trafik och kommunikationer... 9 Teknisk försörjning... 9 Tillgänglighet Hälsa och säkerhet Teknisk försörjning GENOMFÖRANDEFRÅGOR...12 Organisatoriska frågor Fastighetsrättsliga frågor Tekniska frågor Ekonomiska frågor ADMINISTRATIVA FRÅGOR...13 Genomförandetid KONSEKVENSER FÖR BERÖRDA FASTIGHETER...14

3 3(14) INLEDNING Planens handläggning Detaljplanen handläggs med normalt förfarande enligt plan- och bygglagen, PBL (2010:900). Se bild nedan. Som inledning till arbetet upprättas ett program som redovisar bakgrund och förutsättningar för planläggningen. Programskedet är det första av tre tillfällen för allmänhet och remissinstanser att lämna synpunkter. Inkomna synpunkter under programsamrådet sammanställs och arbetas in i ett planförslag som skickas ut på nytt samråd. Återigen bearbetas inkomna synpunkter och eventuella ändringar arbetas in i planförslaget som därefter skickas ut för granskning. Granskningsskedet pågår under minst tre veckor och är sista tillfället att komma in med synpunkter. Därefter antas detaljplanen av kommunfullmäktige. Sakägare (boende i anslutning till planområdet) som har kommit in med synpunkter som inte har tillgodosetts har sedan ca tre veckor på sig att överklaga antagandebeslutet. När tiden för överklagande (prövning) gått ut och om ingen har överklagat planförslaget vinner detaljplanen laga kraft. Tidsplan För detaljplanen gäller följande tidsplan: * Samråd kring planförslag skedde mellan 5 september och 5 oktober 2012 * Granskning väntas ske under sommaren 2013 * Beslut om tillstyrkan i byggnadsnämnden i augusti 2013 * Beslut i kommunstyrelsen september 2013 * Beslut i kommunfullmäktige oktober/november 2013 Handlingar Till planen hör följande handlingar: Plankarta i skala 1:500 i A3 med planbestämmelser (denna handling)

4 4(14) Dessutom har följande handlingar upprättats: Grundkarta Fastighetsförteckning Behovsbedömning Samrådsredogörelse för programsamråd Samrådsredogörelse för plansamråd Planens syfte och huvuddrag Syftet med planläggningen är att pröva förutsättningarna för bostadsbebyggelse i form av ett seniorboende inom fastigheten Dalen 16. Behovsbedömning Enligt PBL (2010:900) 4 kap 34 och miljöbalken, MB (1998:808) 6 kap 11 ska en miljöbedömning upprättas om program eller planer kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Ett första ställningstagande kring förväntad miljöpåverkan görs i en så kallad behovsbedömning. I samband med detaljplaneprogrammet har en behovsbedömning gjorts. Detaljplanen bedöms inte innebära sådan betydande påverkan på miljön som fordrar en miljökonsekvensbeskrivning enligt PBL eller miljöbedömning enligt miljöbalken. Länsstyrelsen delar kommunens bedömning. De bedömningar av miljöpåverkan och andra störningar som ändå behöver göras, redovisas i denna beskrivning. Särskild vikt kommer att läggas vid bullerproblematik och luftföroreningar då planområdet ligger i nära anslutning till E18. Den planerade markanvändningen, bostäder, bedöms vara en lämplig användning av marken. Planområdet ligger inte heller inom något område av riksintresse eller inom något område som beskrivs i miljöbalkens 4 kapitel. Miljökvalitetsnormerna bedöms inte överskridas inom planområdet, men närheten till E18 innebär att risk finns för höga halter av partiklar och att bullernivån kan vara hög. Planområdet/lägesbestämning Området är beläget drygt 600 meter norr om Mörby centrum och utgörs av fastigheten Dalen 16. Arealen är drygt 3700 kvm och fastigheten ägs av Danderyds kommun. GÄLLANDE PLANER OCH TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Planuppdrag Kommunstyrelsen har i beslut , 40, uppdragit åt byggnadsnämnden att i en detaljplaneprocess pröva möjligheten att skapa byggrätter för bostadshus och kontor inom kvarteret Dalen 16 m.fl. Efter planuppdraget har ett planprogram tagits fram och samråd kring programmet hölls under hösten Samrådsredogörelsen bifogas detta planförslag.

5 5(14) Kommunstyrelsen gav den 2 november 2009, 140, i uppdrag åt kommunledningskontoret att arbeta fram ett tävlingsprogram till en markanvisningstävling. I samma beslut gav kommunstyrelsen i uppdrag åt byggnadsnämnden att lägga in tid för en markanvisningstävling i det pågående arbetet med detaljplanen. Tävlingen är avgjord och den 9 januari 2012 beslutade kommunstyrelsen att anvisa marken på fastigheten Dalen 16 till Strabag Projektutveckling AB, som tillsammans med miljö- och stadsbyggnadskontoret har tagit fram ett planförslag för Dalen 16. Översiktsplan I gällande översiktsplan för Danderyds kommun, antagen 2006, anges området som utvecklingsområde. Detaljplaner Gällande detaljplan för området är från 1926 (Nora trädgårsstad), 1937 (Bergaområdet) samt 1989 (del av kv. Krönet). För den västligaste delen av Dalen 16 gäller den äldsta planen, som reglerar bebyggelsen till friliggande hus. Den östra delen av fastigheten, mot Klockar Malms väg, är planlagd för allmänt ändamål. En smal remsa i den sydligaste delen av fastigheten, närmast Noragårdsvägen, är planlagd som gatumark. Vattendirektiv Vattenmyndigheten för Norra Östersjöns vattendistrikt beslutade den 16 december 2009 om miljökvalitetsnormer för vattenmiljöerna inom Stockholm-Mälarregionen. Föreskriften med miljökvalitetsnormerna är en del av det svenska genomförandet av EU:s Ramdirektiv för vatten och innebär att det för de större sjöarna, vattendragen, kustvattnet och grundvattnet har fastställts ett mål för vattenmiljöerna. Myndigheter och kommuner ska genomföra de nödvändiga åtgärderna för att uppnå god status i alla vattenförekomster senast den 22 december Det medför att nya detaljplaner ska utformas så att de bidrar till att målen uppnås. Dagvatten Dagvattnet inom planområdet når Nora träsk innan det leds vidare till Edsviken. Sjön uppnår idag otillfredsställande ekologisk status, klass 2 på en femgradig skala. Miljökvalitetsnormen, MKN, för sjön kräver att vattenkvaliteten år 2021 ska uppnå god ekologisk status, klass 4. Sjön uppnår idag även otillfredsställande kemisk status. Miljökvalitetsnormen kräver att den kemiska vattenkvaliteten ska uppnå god status år 2015, vilket kräver att åtgärder vidtas vid planläggning. Därför föreslås en planbestämmelse reglerar att maximalt en tredjedel av planområdet får beläggas med täta ytskikt i form av exempelvis takmaterial och asfalt. För att minska andelen hårdgjord yta inom planområdet planeras för sedumtak på de delar av bostadsbebyggelsen som ligger utmed Noragårdsvägen. Detta fördröjer dagvattenflödet och bidrar med viss rening av dagvattnet.

6 6(14) FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Natur, mark och vatten Grönstruktur mark och vegetation Planområdet sluttar något åt öster och nordost. Vegetationen utgörs av några få större träd närmast de kringliggande vägarna, samt en mindre skogsdunge i planområdets västra del. Några tallar finns inom området, ett mindre antal björkar, någon kastanj och i den västra delen några mindre ekar. Den västra delen av planområdet är i förslaget belagd med prickmark och skogsdungen är tänkt att bevaras. Övriga träd kommer troligen att behöva fällas för att möjliggöra en ny byggnad. I den mån träd fälls ställs krav på återplantering inom fastigheten. Innergården får byggas under med garage. Planteringar kommer att ske för att skapa en trivsam innergård. Illustrationsplan som visar tänkt byggnad och möjlig utformning av innergård. Illustration från Totalarkitektur.

7 7(14) Geotekniska förhållanden Krav på geoteknisk undersökning kommer att ställas i bygglovsskedet när den exakta husplaceringen är gjord. Rekreation Inom fastigheten finns möjlighet till rekreation på den gemensamma innergården. Bebyggelseområden Bostäder Inom fastigheten planläggs för omkring 30 lägenheter i form av seniorboende. Bebyggelsen planeras i två respektive tre våningar, där den lägre bebyggelsen planeras mot Noragårdsvägen. Arbetsplatser Mellan planområdet och Mörby centrum finns ett arbetsplatsområde med främst kontorsverksamheter. Kulturmiljö Dalen 16 ligger inte inom något område som är betraktat som bevarandeområde för kulturmiljön. Omedelbart söder om Noragårdsvägen finns kvarteret Karlshäll som är utpekat som bevarandeområde för kulturmiljön i Kulturmiljöhandbok för Danderyds Kommun, område B6. Gestaltning Fasadmaterialet på tillkommande bostadsbebyggelse regleras till puts alternativt träfasad. Skjutbara solavskärmande skydd planeras för fasaderna för att kunna optimera energiförbrukning och bidra till ett bättre inomhusklimat. För att anknyta till kringliggande bebyggelse planeras sadeltak på den del av byggnaden som vetter mot Klockar Malms väg. Planbestämmelser finns som reglerar takvinkeln till mellan 24 och 52 graders vinkel för denna del. För att inte riskera att få en alltför hög takkonstruktion regleras nockhöjden för den del där tre våningar tillåts till maximalt 16 meter. I byggnadsdelen som ligger utefter Noragårdsvägen planeras ett flackt tak med sedumväxter. En planbestämmelse om takvinkel på mellan 0 och 27 grader finns för denna del av planområdet. Taket utformas med en större takvinkel mot innergården och en flackare vinkel mot Klockar Malms väg. Inom den inredningsbara vinden tillåts takkupor mot innergården i väster- /sydvästläge medan taket utformas utan takkupor mot Klockar Malms väg. På taket mot innergården planeras solceller. Solcellerna är en viktig del för att kunna möta kraven på en byggnad som kan klassificeras som passivhus.

8 8(14) Illustration över tänkbar utformning. Fasad mot söder, Noragårdsvägen. Observera att illustrationerna inte är bindande. Material från Totalarkitektur. Illustration över tänkbar utformning. Fasad mot öster, Klockar Malms väg. Observera att illustrationerna inte är bindande. Material från Totalarkitektur. Skuggstudier nedan, material från Totalarkitektur Midsommar kl Vår-/höstdagjämning kl

9 9(14) Service Ett stort utbud av kommersiell och offentlig service finns i Mörby centrum, drygt 600 meter söder om planområdet. Service inom fastigheten kommer att finnas för de boende. Möjligheten finns att uppföra någon mindre restaurang, relaxavdelning och liknande för boende inom fastigheten. Trafik och kommunikationer Gång- och cykelvägar Befintliga trottoarer utanför planområdet kommer att finnas kvar. Inga ytterligare gång- och cykelvägar planeras inom planområdet. Parkering Parkering för boende förläggs i garage under gården och bostadshuset för att inte ta i anspråk mark som kan användas för uteplats. Infarten till parkeringen kommer att ske från Noragårdsvägen. Längs Klockar Malms väg finns en parkeringsficka med plats för 3-4 bilar. Dessa bör kunna användas som besöksparkering. Möjlighet finns också att ordna parkeringsplatser inom planområdet. Kollektivtrafik Busslinje 601 och 602 trafikerar Noragårdsvägen. En hållplats finns ett tiotal meter väster om planområdet. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Området ingår i verksamhetsområdena för ren-, spill- och dagvatten. Allmänna ren- och spillvattenledningar finns i Klockar Malms väg. Dagvatten ska fördröjas och infiltreras inom fastigheten. Värme Norrenergi är nätägare för fjärrvärmenätet. Ledningar för fjärrvärme finns i Klockar Malms väg. Kapacitet finns att koppla in tillkommande bebyggelse inom planområdet till fjärrvärmenätet. El E.ON är nätägare inom området. En transformatorstation finns i planområdets västra del, nära Noragårdsvägen. Marken närmast transformatorstationen planläggs för E-ändamål, teknisk anläggning, och ett byggnadsfritt område inom fem meter från transformatorbyggnaden säkerställs genom prickmark i planen. Möjlighet finns att avskärma byggnaden med plank.

10 10(14) Tillgänglighet Tillkommande bebyggelse kommer att utformas tillgängligt. I bygglovskedet kontrolleras att kraven i Boverkets byggregler avseende tillgänglighet följs. Hälsa och säkerhet Klimat Den planerade byggnaden avses följa passivhusstandard, det vill säga att fastigheten i princip inte behöver tillföras energi för att hålla en lagom inomhustemperatur i bostäderna. För att kunna uppnå detta finns bland annat möjlighet till solfångare på taket och skjutbara fönsterluckor. Buller Ramböll har tagit fram en bullerutredning för planområdet och den planerade bebyggelsen. Utredningen, som är daterad , är gjord utan hänsyn till eventuell tillkommande bebyggelse mellan planområdet och E18 som skulle få en bullerdämpande effekt. I utredningen har maximala och ekvivalenta bullernivåer beräknats och hänsyn har tagits till en förväntad trafikökning på 1,5 % per år. De beräknade värdena gäller för år Med gällande planförslag som innebär att byggnaderna utmed Klockar Malms väg och Noragårdsvägen byggs ihop, skapas en uteplats på gården där maximala bullernivåerna under riktvärdet 70 db kan uppnås. De ekvivalenta bullernivåerna vid fasad är generellt höga mot Klockar Malms väg och Noragårdsvägen. De beräknade bullernivåerna överskrider klart riktvärdet på 55 db ekvivalent ljudnivå vid fasad. Fasaden mot gården har väsentligt lägre ekvivalent ljudnivå. Denna sida är att betrakta som en bullerdämpad sida. Avstegsfall kan göras genom att en bullerdämpad sida finns, och planbestämmelser som reglerar att minst hälften av boningsrummen placeras mot den ljuddämpade sidan föreslås. I planförslaget finns också bestämmelser att fasaden ska dämpa minst 35 db för att säkerställa att en god inomhusmiljö kan skapas. Påverkan av reflekterande buller på bostadsrättsföreningen Lärargårdens fastighet direkt öster om planområdet har beräknats i en kompletterande bullerutredning. Den fasad som vetter mot Klockar Malms väg får mellan 1 och 2 db ökade bullernivåer på grund av buller som reflekteras av den tillkommande byggnaden. Övriga fasader påverkas inte av reflekterande buller. Markföroreningar Då tidigare markanvändning har varit kontorshus bedöms inte någon risk för markföroreningar föreligga. Om någon förorening skulle påträffas i byggskedet gäller anmälningsplikt. Radon I tidigare radonmätningar har höga halter av radon uppmätts inom fastigheten Dalen 16. Mätningarna gjordes när det gamla tekniska nämndhuset stod kvar. Marken inom planområdet har lokala förekomster av högradonmark. Radonmätningar kommer att krävas i samband med bygglov.

11 11(14) Avfall Plats för avfallskärl ska finnas inom den egna fastigheten. Längs Klockar Malms väg läggs ett område där plats för avfallshantering i form av nedgrävda behållare möjliggörs. Placeringen gör att samtliga lägenheter får ett rimligt kort avstånd till Luftkvalitet Luftkvaliteten i Danderyd är generellt sett god. Enligt uppgifter från Stockholms luft- och bulleranalys beräknas halten för kvävedioxid inom planområdet vara µg/m 3 under det åttonde värsta dygnet per år. Gränsvärdet för det åttonde värsta året är satt till 50 µg/m 3. Halten för inandningsbara partiklar (PM10) under det 36:e värsta dygnet på året är beräknade till mellan 27 och 39 µg/m 3 (gränsvärdet för det 36:e värsta dygnet ska underskrida 50 µg/m 3 ) medan bensenhalterna beräknas understiga 1 µg/m 3 i området under ett medeldygn (gränsvärdet är 5 µg/m 3 under ett medeldygn). Miljökvalitetsnormerna för svaveldioxid och bly klaras generellt med god marginal i Stockholms län. Trots ett läge relativt nära E18 håller sig de uppmätta värdena klart under gränsvärdena som är satta. Luftkvaliteten i området bedöms vara tillfredställande. Risker De risker som bedöms föreligga är främst olyckor på E18 som är en anvisad väg för transporter av farligt gods. En riskanalys som är daterad den 26 januari 2009, har tagits fram av WSP. I analysen belyses de risker för olika scenarion som kan tänkas finnas och konsekvenserna om något av scenarierna skulle inträffa. Riskanalysen behandlar främst den byggnad som planeras mellan Noragårdsvägen och E18. Ett antal åtgärder bör enligt WSP vidtas för att kunna bedöma en byggnation lämplig i det föreslaga området. För just fastigheten Dalen 16 nämns inga särskilda åtgärder för att reducera risknivåer eller konsekvenser. Avståndet mellan byggrätten på Dalen 16 och E18 är drygt 90 meter, och befintlig bebyggelse inom kvarteret Lärargården har en viss avskärmande effekt. Dalen 16 ligger topografiskt gynnsamt till jämfört med E18 som närmast planområdet ligger omkring 5 meter lägre än planområdets lägsta del. Vid scenarion som innebär olyckor där vätska läcker ut finns ingen risk att vätskan rinner mot planområdet. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Ledningar i planområdets norra del skyddas i detaljplanen av ett u-område. Marken ovan u- området får bebyggas med plank mot fastighetsgräns. Dagvatten ska renas, fördröjas och infiltreras inom fastigheten. Allt takvatten och dagvatten från hårdgjorda ytor ska ledas till vegetationsytor. Inom bebyggd fastighetsmark ska överskott av dräneringsvatten och vatten från grönytor ledas till kommunens förbindelsepunkt för dagvatten.

12 12(14) GENOMFÖRANDEFRÅGOR Organisatoriska frågor Huvudmannaskap och ansvarfördelning Fastighetsägaren/na ansvarar för anläggande och framtida drift av s k servisledningar (enskild ledning in till det egna huset), grönytor m m. Anläggningar på kvartersmark, som är till nytta för flera fastigheter, kan inrättas som gemensamhetsanläggningar. Kommunen huvudman för allmänplats, lokalgata, inom planområdet. Byggnadsnämnden ansvarar för den formella hanteringen av detaljplanen. Fastighetsägaren svarar för planens genomförande. Avtal Ett avtal har upprättats mellan Danderyds kommun och Strabag Projektutveckling AB för att reglera kostnaden för upprättandet av detaljplanen. Detaljplanens genomförande ska regleras i exploateringsavtal mellan Danderyds kommun och Strabag Projektutveckling AB. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Fastighetsindelningsbestämmelser upprättas inte. Fastighetsägaren/-na ansöker om och bekostar eventuell fastighetsbildning. Tekniska frågor Tekniska undersökningar Inför de utbyggnader som planeras inom planområdet kommer kompletterande geotekniska fältundersökningar att behövas. Det är lämpligt att kontrollera om problem med förorenade jordar kan förekomma. Före detaljprojektering av fastigheterna inom planområdet bör en detaljerad geoteknisk undersökning göras. Den ska också innehålla förslag på hur dagvattnet ska renas och fördröjas på fastigheterna eller intilliggande naturmark. Tekniska anläggningar Vägar Tillfart till garaget kommer att ske från Noragårdsvägen. Vatten- och avlopp Befintliga kommunala VA-anläggningar har kapacitet för exploateringen. Kommunens VAavdelning bestämmer förbindelsepunkterna för ren-, spill och dagvatten efter samråd med fastighetsägaren.

13 13(14) Dricksvatten- och spillvattenanslutning kan ske till allmänt ledningsnät. Avloppsnätet inom kvartersmark ska utformas som duplikatsystem med skilda ledningar för dag- och dräneringsvatten respektive spillvatten. Anslutning till befintlig dagvattenledning och eventuell omläggning av dagvattenledningar på kvartersmark, som krävs på grund av utbyggnaderna, ska ske på fastighetsägarens bekostnad. Dag- och dräneringsvattnet ska i första hand tas om hand lokalt genom fördröjning och avledas till allmän dagvattenledning eller diken. Uppvärmning I Klockar Malms väg går ledningar för fjärrvärme. Norrenergi är nätägare för fjärrvärmenätet. Möjlighet finns att ansluta tillkommande bostadsbebyggelse till fjärrvärmenätet. El och tele Planområdet ansluts till redan befintligt nät för el och tele. E.ON är nätägare inom planområdet. En transformatorstation finns inom planområdet. Marken där transformatorstationen ligger planläggs för tekniska ändamål, E-område. För att möjliggöra en eventuell flytt av transformatorstationen inom planområdet utökas E-området något åt nordväst. En teleledning går genom planområdet i nordsydlig riktning. Ledningen kommer att behöva läggas om, vilket kan ske i gatumark. Detta bekostas av exploatören. Ekonomiska frågor Ekonomiska konsekvenser för kommunen Fastighetsägaren ska stå för samtliga kostnader hänförliga till den egna fastigheten. Plankostnadsavtal har upprättats varför planavgift enligt taxa inte tas ut. Avgifter och taxor Anläggningsavgifter för vatten och avlopp tas ut enligt kommunens taxa. För bygglov och bygganmälan erläggs avgifter enligt taxa för byggnadsnämndens verksamhet. För åtgärder som utförs av fastighetsbildningsmyndighet såsom avstyckning och fastighetsreglering erläggs avgift enligt lantmäteritaxan. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren garanterad rätt att bygga i enlighet med planen. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan ändras eller upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning.

14 14(14) KONSEKVENSER FÖR BERÖRDA FASTIGHETER Inom planområdet ändras ändamålet från allmänt ändamål till bostäder. En byggrätt skapas för bostadsbebyggelse i form av flerbostadshus. Detaljplanen medger en bebyggelse som genom placering på tomten och volym i huvudsak påminner om det gamla Tekniska nämndhuset, men med en något större byggrätt. En skyddad gård skapas mellan de tillkommande huskropparna och parkering för boende sker i garage under bostäderna. MILJÖ- OCH STADSBYGGNADSKONTORET Jamal Esfahani Stadsarkitekt Martin Wernersson Planarkitekt