Överlåtelsebesiktning 3 maj 2013

Transkript

1 L OGGEN 12 Stjerneldsvägen Norrköping Överlåtelsebesiktning 3 maj EN ISO/IEC Postadress Telefon Telefax E-post Reg.nummer Smedbygatan Norrköping Info@fst-ab.com Vi har F-skattebevis

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Stjerneldsvägen 1 1 GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN OKULÄR BESIKTNING RISKANALYS FORTSATT TEKNISK UTREDNING...6 BILAGOR BILAGA I BILAGA 2 BILAGA 3 BILAGA 4 BILAGA 5 BILAGA 6 Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget Liten Byggordbok Fuktindikering Tekniska medellivslängder för byggnadsdelar Fotografier Värt att veta

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR KÖPARE OBJEKT Fastighetsbeteckning Loggen 12 Adress Stjerneldsvägen 1 Postnummer/Ort Kommun Fastighetsägare Norrköping Norrköping Gabriella Åstrand Beställare Gabriella Åstrand Stjerneldsvägen Norrköping Beställningsnummer B Besiktningsman Jörgen Enocson av SBR godkänd besiktningsman Besiktningsdag Telefon: E-post: Jorgen.enocson@fst-ab.com Besiktningsmannen är godkänd av Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Gabriella Åstrand, fastighetsägare Andreas Bielkhammar, mäklare Jörgen Enocson, besiktningsman Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning. Altaner, förråd & skärmtak inspekteras ej.

4 BESIKTNING Stjerneldsvägen 1 1. G R A N S K N I N G AV T I L L H A N D A H Å L L N A H A N D L I N G A R S A M T I N F O R M AT I O N F R Å N U P P D R A G S G I VA R E N Tillhandahållna handlingar Information från uppdragsgivaren Inga handlingar har tillhandahållits vid besiktningstillfället. Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Fastigheten förvärvades 2010 Följande renoveringar och förbättringar har gjorts Kök renoverat 2010 Bergvärme 2011 Ombyggd tvättstuga till sovrum 2011 Tvättstuga i garagedel 2011 Tidigare ägare lade nytt papptak 2006 Inga skador har noterats

5 2. O K U L Ä R B E S I K T N I N G Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara/belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering Inget övrigt att notera innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek Byggnadstyp Byggnadsår Tak Grundläggning Stomme Fönster Fasad Uppvärmning Ventilation Vatten & Avlopp Tomt Ca 12 ºC sol 1 plans villa med sutteräng 1966 Papp Platta på mark Trä 2-glas Tegel och trä Bergvärme Självdrag Kommunalt Naturtomt

6 Noteringar Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Grundmur/ Sockel Fasad Fönster/dörrar Stuprör/ Hängrännor Yttertak Vind Marklutningar finns mot hus på baksida och en gavel. Sprickor, putsbom och mindre skador förekommer. Ved ligger staplad mot grundmurar. Torrsprickor förekommer. Färgflagor, torrsprickor, kittsprickor och mindre målningsbehov förekommer. Färgflagor finns på plåtdetaljer. Ett rörsvep sitter löst på baksida hus. Torrsprickor och målningsbehov finns på taksarg. Färgflagor förekommer på plåtdetaljer. Utrymmet är ej besiktigat på grund av att luckan var låst. Kompletterande besiktning bör utföras vid tillfälle.

7 Invändigt Allmänt Souterräng Stjerneldsvägen 1 Mindre sprickor, putsbom, lutningar, och knarr förekommer. Något fönster kärvar. Tilluft finns ej i torra utrymmen. Plastmatta lagd direkt mot betongolv förekommer. Flytande golv finns. Se under rubrik Riskanalys Hall Wc Ett eluttag sitter löst. Äldre yt/tätskikt. Några klinkerplattor bommar från underlaget. Se under rubrik Riskanalys Klädkammare Passage till garage Tvättstuga Dörr kärvar. Inget övrigt att notera. Endast målat tätskikt på golv. Golvbrunn finns ej i utrymmet. Se under rubrik Riskanalys Garage/förråd Allrum Sovrum 1 Sovrum 2 Duschrum Färgflagor förekommer på golv. Spruckna stenar förekommer i öppen spis. Inget övrigt att notera. Inget övrigt att notera. Äldre yt/tätskikt. Några klinkerplattor bommar från underlaget. Missfärgade kakel och klinkerfogar förekommer. Golvbrunn av gjutjärn. Se under rubrik Riskanalys Bastu Pannrum Äldre yt/tätskikt. Golvbrunn finns ej. Endast målat tätskikt på golv. Golvbrunn av gjutjärn. Saltutfällningar och fuktgenomslag på vägg. Expansionsvatten leds ej till golvbrunnen. Fuktskydd finns ej bakom vattenutkastare.

8 Övre plan Hall Sovrum 3 Inre hall Badrum/wc Sprickor finns i takbeklädnad. Inget övrigt att notera. Sprickor i parkettskarvar. Äldre/yt/tätskikt. Golvbrunn av gjutjärn. Bristfälligt golvfall förekommer i utrymmet. Några klinkerplattor är spuckna och bommar från underlaget. Rörgenomföringar finn i golv och vägg. Fönster i badplats. Missfärgade kakel och klinkerfogar förekommer. Se under rubrik Riskanalys Sovrum 4 Sovrum 5 Vardagsrum Matrum Kök Parkettgolv är ej komplett färdigställt. Gammal matta ligger kvar under parkettgolv. Parkettgolv är ej komplett färdigställt. Gammal matta ligger kvar under parkettgolv. Parkettresning förekommer. Parkettresning förekommer. Golvbeklädnad har gått isär och rest sig vid kyl/frys.

9 3. R I S K A N A LY S Äldre byggnader har ej ett fullgott skydd mot fukt från underliggande mark, detta på grund av att det förekommer finkornigt material under grundmurarna och ev. betongplattan. Det kan innebära förhöjda fuktvärden i betongplatta och grundmurar. Vid förhöjd fuktighet med träkonstruktioner typ väggsyllar och golvkonstruktioner i kontakt med betongplatta och grundmurar finns risk för fuktrelaterade skador. Våtytrymmena har ålderstigna ytskikt/tätskikt. Då funktionen som innebär att ytskiktet skall vara vattentätt kan vara nedsatt finns risk att vatten tränger igenom ytskiktet med vattenskador i omkringliggande konstruktioner som följd. På betongplattan finns en limmad plastmatta. På grund av naturlig fuktpåverkan underifrån riskerar mattan att släppa från underlaget. Mattan och limmet kan också avge lukt som sprids till boendemiljön F O R T S AT T T E K N I S K U T R E D N I N G Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Norrköping Fukt & SaneringsTeknik AB Jörgen Enocson av SBR godkänd besiktningsman Granskad av:

10 B I L A G A I A L L M Ä N N A V I L L K O R F Ö R Ö V E R L Å T E L S E B E S I K T N I N G S U P P D R A G E T

11

12

13

14 Liten byggordbok Bilaga 2 Här kommer en bilaga som kan vara till hjälp för Dig att förstå en del av de fackuttryck som kan förekomma i besiktningsutlåtanden vid överlåtelsebesiktningar. Asfaboard Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta Porös, asfaltimpregnerad skiva. eller en brunnsmanschett mot golvbrunnen, så att Avloppsluftning inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och Rör som går upp genom yttertaket eller har mattan/manschetten. en vakuumventil och som har till uppgift att ta in Krypgrund luftvid spolning i avlopp, så att vakuum inte Grundläggning där husets ytterväggar och bjälklag uppstår i systemet. vilar på en grundmur (ofta prefabricerad eller Betong murad) och hjärtbalk. Utrymmet under bjälklaget är Blandning av cement (bindmedel) och grus, ofta krypbart. sten (ballast) Mekanisk ventilation Blåbetong Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer, ofta frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland höga halter av radon. förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Bjälklag Platta på mark Del av byggnaden som golvet vilar på mellan två Grundläggning av en gjuten betongplatta på mark. våningar eller mot grundläggningen. Ovanliggande golvkonstruktion kan vara; flytande, Cement uppreglad eller med ytskikt direkt ovanpå Bindmedel i betong och putsbruk. betongplattan. Dagvattenledning Relativ fuktighet Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. och regnvattenbrunnar. Radon Dränering Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av Fuktskyddande system av dränerande radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. (vattenavledande) massor och ledningar. Revetering Falsad plåt Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med Slätplåt som skarvas ihop med övervikta trästomme. ståndskarvar. Syll Fotplåt Liggande regel mot grundkonstruktionen i en Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten yttervägg eller mellanvägg. ner i hängrännan. Självdragsventilation Flytande golv Fungerar genom att varm luft, som är lättare än Golvkonstruktion på en betongplatta som oftast kall, stiger uppåt i rummet och ut genom inte har någon infästning utan endast ligger frånluftskanaler. flytande. Tryckimpregnerat trä Exempel på detta är golvspånskivor på Trä som är behandlat för att motverka röta. cellplastisolering. Förekommer ofta i utvändiga konstruktioner såsom Fuktskydd altandäck, trappor, bryggor mm men kan även Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta finnas i regelverk invändigt i hus och då speciellt i av HD-polyeten eller bitumenduk etc., som har till syllar. uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion Torpargrund eller hindra avdunstning från mark i s.k. Äldre grundläggningssätt där husets ytterväggar uteluftsventilerad krypgrund. och bjälklag vilar på en grundmur (ofta stenfot). Fuktkvot Utrymmet under bjälklaget är ofta inte Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och besiktningsbart på grund av för låg kryphöjd. materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Takfot Foder Där taket möter ytterväggen. Täckande listverk runt fönster eller dörr. Taknock Grundmur Översta delen av ett yttertak Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. Uppreglat golv torpargrund varpå byggnaden vilar. Träreglar med mellanliggande isolering (oftast) på Hammarband en betongplatta. Träregel längst upp på en regelvägg varpå Utreglad vägg takstolen eller mellanbjälklaget vilar. Träreglar med mellanliggande isolering (oftast) Hanbjälke invändigt en källaryttervägg Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). en källaryttervägg Hjärtbalk/vägg Underlagstak Bärande konstruktion i krypgrund/invändigt i huset Tak som ligger under beläggning av t ex Karm tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen (eller tak). Klämring

15 Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar Bilaga 3 och byggnadskonstruktioner Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har en begränsad teknisk livslängd. Anmärkning: Till grund för beräknade livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning. Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktione r Takpapp under takpannor av betong, tegel Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak-invändigt 40 år Terasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t.ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) Träpanel (målning) Tegel Puts-tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Fönster/Dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 40 år 10 år Ej byte 25 år 40 år 35 år 10 år Dränering/utvändigt fuktskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive 25 år Dagvattenledning i anslutning till drän.ledning) Dagvattenledning utanför byggnaden 50 år Invändigt Målning/tapetsering etc Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t.ex lister) Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen Plastmatta i våtrum Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ dispersion utfört under 1980-tal/början av 1990-tal Våtrumstapeter väggar 25 år 20 år 15 år 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar 50 år Värmeledningar kall/varmvattenledningar 50 år Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, wc-stol mm) Badkar Värmeväxlare 20 år Elinstallationer Kablar, centraler etc Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin,spis,spishäll etc Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 45 år 10 år 10 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner t.ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl 20 år Luftvärmepump 8 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr-och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år

16 Fuktindikering Bilaga 4 Fuktindikering ingår ej i överlåtelsebesiktningen utan beställs som särskilt uppdrag Information En fuktindikering ska inte förväxlas med fuktmätning. Fuktindikering görs utan ingrepp i byggnaden, och vanligtvis på något eller några ställen i våtrummen för att upptäcka eventuella pågående vattenskador. Eftersom indikeringen endast utförs på ytskikten, är det inte helt säkert att fuktskador i exempelvis bakomliggande byggnadskonstruktioner upptäcks. Om förhöjda indikationer vid en fuktindikering upptäcks bör orsaken till detta undersökas vidare. En fuktindikering på kakel och klinkers medför svårigheter då det inte går att avgöra på vilken sida om tätskiktet fukten finns. Indikeringen kan då, om möjligt, utföras på motsvarande väggar/bjälklag i omkringliggande utrymmen. Enligt branschregler, utarbetade av Byggkeramik Rådet (BKR), skall samtliga golvoch väggytor i våtutrymmen ha vattentäta skikt. Under/bakom keramiska plattor på golv- och väggytor ställs också krav på tillfredsställande böjstyvhet i konstruktion. Möjlighet att kontrollera tätskikt på golv- och väggytor där keramiska plattor har applicerats är väldigt begränsad, liksom böjstyvhet i golv- och väggkonstruktioner. Enligt branschregler skall därför också kvalitetsdokument, med information om aktuellt tätskiktssystem etc. upprättas vid utförande av våtrumsarbeten. Utförda fuktindikationer Kök Fuktindikering är utförd på golv- och väggbeklädnader, inga förhöjda indikationer konstaterades. Dusch/badrum/wc/tvättstuga Fuktindikering är utförd på golv- och väggbeklädnader, inga förhöjda indikationer konstaterades. Vind Kompletterande besiktning bör göras.

17 Fotografier Bilaga 5 Golvbeklädnad har gått isär i kök. Spricka i grundmur. Ved staplad mot grundmurar.

18 Värt att veta Bilaga 6 Ett hus kräver kontinuerligt underhåll, då alla byggnadsdelar utsätts för dagligt slitage. De flesta hus har någon form av brister och fel i form av skador eller risk för skador. Lättast att upptäcka är skador i synliga delar som golv- och väggbeklädnader. Även de delar av byggnaden som man inte ser utsätts för dagligt slitage, exempelvis fuktisoleringen mot en källaryttervägg eller en dräneringsledning. Olika typer av fuktpåverkan är det vanligaste problemet. Fuktisolering och en dräneringsledning har en begränsad livslängd. En äldre dräneringsledning eller fuktisolering har normalt utsatts för sådant slitage att man kan förvänta sig att funktionen är nedsatt. En krypgrund eller en vind utsätts för olika stora fuktbelastningar beroende på årstid, användning och geografi. Detsamma gäller konstruktioner på betongplatta, exempelvis golv i gillestugor. Tätskiktet i ett våtrum kan vara utformat på olika sätt. Plastmattor på väggar och golv fungerar både som ytskikt och tätskikt. På plastmattor är det relativt enkelt att se om skador eller brister finns. Kakel och klinker fungerar som ytskikt i våtrum och tätskiktet finns under plattorna. Det går därför inte att göra en bedömning av skicket och tätheten hos materialet eller om det saknas tätskikt. Det är viktigt att tätskiktet är rätt monterat. Utföranden som inte är fackmässigt utfört drabbas ofta av skador. Uppmärksamma Riskanalys noggrant. Enligt vår uppfattning så är de noteringar inom ramen för vad en köpare kan förvänta sig av en fastighet med tanke på byggnadens ålder. Med vänliga hälsningar Jörgen Enocson Växel jorgen.enocson@fst-ab.com