Innehåll. Året i korthet 04. Vd har ordet 06. Historia, vision, affärsidé och kärnvärden 10. Verksamheter 12. Styrelse 36. Förvaltningsberättelse 40

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2015

2

3 Innehåll Året i korthet 04 Vd har ordet 06 Historia, vision, affärsidé och kärnvärden 10 Verksamheter 12 Styrelse 36 Förvaltningsberättelse 40 Flerårsjämförelse 44 Resultaträkning koncernen 45 Balansräkning koncernen 46 Kassaflödesanalys koncernen 48 Moderbolagets resultaträkning 49 Moderbolagets balansräkning 50 Kassaflödesanalys moderbolaget 52 Noter för moderbolaget och koncernen 53 Revisionsberättelse 62

4 ÅRET I KORTHET För Uddetorp Invest har 2015 varit ett framgångsrikt år. Våra verksamheter har utvecklats som planerat några av dem till och med bättre än väntat. Väsentliga händelser under året: Cernera: Trädgårdsstaden Hestra fortsatte växa fram etapp 1 är slutsåld och försäljningen av etapp 2 pågår för fullt. Syskonen Andersson: Satsade på förbättringsåtgärder och ökad marknadsföring, med en ökning av lunchgästsnittet på 15 procent som resultat. Onyx: Fortsatte att utöka och utveckla sina ytor - något som ledde till ett större medlemsantal än någonsin. Hotell Sköna Nätter: Tog steget fullt ut mot ett kontantfritt hotell enklare och säkrare för personalen. Viskans Mat & Dryck: Slutförde utbyggnaden av Café Viskan i Knalleland med bland annat ett helt nytt orangeri. Barbershop: Ökade kundflödet med 30 procent med hjälp av PR-åtgärder. Uddetorp Säteri: Genomgick en omfattande ombyggnation för att kunna ta emot sällskap på flera hundra personer Koncernens nettoomsättning, tkr Koncernens resultat efter finansiella poster tkr NYCKELTAL NETTO- OMSÄTTNING RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Uddetorp Invest - koncernen Cernera Fastigheter AB Viskans Mat & Dryck AB Onyx Sportcenter AB Syskonen Anderssons Restaurant AB Barbershop i Borås AB Hotell Sköna Nätter HB Uddetorp Säteri AB tkr tkr tkr tkr tkr tkr tkr 450 tkr tkr tkr 466 tkr -761 tkr 349 tkr 161 tkr 13 tkr tkr 4

5 5

6 6

7 UDDETORP INVEST Uddetorp ÅRSREDOVISNING Invest 2015 VD HAR ORDET VERKSAMHETER MED POSITIV ANDA OCH STABIL UTVECKLING 2015 går till historien som ett av koncernens bästa år resultatmässigt någonsin och jag kan konstatera att koncernens olika verksamheter som helhet utvecklats mycket väl. Det händer mycket i våra bolag och jag känner mig stolt över vad vi åstadkommit. Vi har haft en stark utveckling på våra olika marknader och som koncern har vi under året som gått, målmedvetet fortsatt vår väg mot framtiden. 7 Den gynnsamma konjunkturen och det historiskt låga ränteläget gynnar självklart även våra verksamheter, framförallt de fastighetsrelaterade bolagen som är starkt kapitalberoende. En annan viktig del i det positiva årsresultatet för koncernen är, som alltid, våra kompetenta chefer och medarbetare. Våra olika bolag drivs av entreprenörer med en stor portion drivkraft och envishet som tillsammans med engagerade och kompetenta medarbetare skapar vår tillväxt och lönsamhet. Tack vare nära relationer till våra kunder, vår lokala prägel och stora marknadskännedom ser vi hela tiden nya affärsmöjligheter och potential att på olika sätt skapa gynnsamma och mer hållbara förutsättningar för de verksamheter vi bedriver. Samtidigt ser vi möjligheter att påverka vår omgivning och den värld vi lever i till det bättre. Därför lägger vi stor vikt vid arbetet med samhällsengagemang, bland annat genom att stödja olika idrottsföreningar och organisationer, och via Cernera tar vi aktiv del i Borås stadsutveckling. Cernera befäster marknadspositionen För Cernera har 2015 varit ett riktigt bra år med ett starkt resultat. Vi har kunnat konstatera växande marknadsandelar och fastighetsvärden som nu passerat en miljard kronor. Förvaltningsrörelsen har genom effektiviseringar och nya uthyrningar lyckats öka såväl driftsnetton som resultat. Vi har under året gjort såväl förvärv som ett par försäljningar av fastigheter förvärv med sikte att stärka vår projektportfölj och försäljningar av ett par mindre bostadsfastigheter med ett utfall som vida översteg gjorda värderingar. Under året som gått har Cerneras långsiktiga arbete med projektportföljen börjat ge resultat. Försäljningen av lägenheter har gått väldigt bra och vi har gjort stora framsteg i de planändringsprojekt vi arbetar med. Cerneras unika position på den lokala marknaden har också gett oss bra möjligheter att fortsätta jobba med lokala ytor och fokusera på miljön, inte minst genom att minska energiförbrukningen genom bland annat effektiva styrsystem för belysning, värme och ventilation. 7

8 Några exempel på projekt där planer nu håller på att bli till verklighet är: På populära Hestra håller Trädgårdsstaden Hestra, ett bostadsområde i natursköna omgivningar, på att växa fram. Projektet drivs i samarbete med Mjöbäcks Entreprenad och omfattar totalt cirka 180 lägenheter i fyra etapper. Etapp 1 är slutsåld och försäljningen av etapp 2, pågår för fullt, med stort marknadsintresse. Byggnationen av nya Pallas med sitt attraktiva läge mitt i Borås är i full gång och fortlöper enligt planerna. Pallas, som är ett samprojekt med Järngrinden, kommer att rymma både bostäder och butiker och är ett av de största byggprojekten i Borås historia. Pallas Roof som innefattar 40 lägenheter såldes slut på rekordtid. Det planerade 33 våningar höga Pallastornet kommer att bli ett magnifikt landmärke för staden. Detaljplanen för Stallbacken i Vasastan på Druvefors antogs i juli 2015 och försäljning av 59 lägenheter i etapp 1 påbörjas i maj På Byttorpstå nära naturreservatet Rya åsar, Resecentrum, Högskolan Vi närmar oss vårt mål att över tid bygga bostäder per år. och Borås City, närmar vi oss färdig detaljplan för närmare 30 lägenheter. Under våren 2016 beslöt kommunstyrelsen att detaljplanarbete kan påbörjas för Forsen 1. Vår ambition är att fastigheten, som ligger utmed ån Viskan, ska utvecklas till ett område med uppemot 300 bostäder. Planarbetet kommer drivas tillsammans med vårt projekt Stallbacken Roof som ligger i grannkvarteret. Totalt har vi under 2015 medverkat till byggstart av fler än 75 bostadslägenheter i Borås och för 2016 är planerna än mer lovande, med planerad byggstart av 135 bostadslägenheter vilket innebär att vi närmar oss vårt mål att över tid bygga bostäder per år. Under 2016 kommer vi att ytterligare förstärka projektorganisationen och vi öppnar upp för möjligheten att ta oss an nya projekt inom prioriterade tillväxtorter utanför Borås. Vi kommer också att fokusera på att främja värdeutvecklingen av förvaltningsfastigheterna genom ökat driftnetto och effektiviserade driftskostnader. På så sätt har vi alla möjligheter att vara Borås främsta kommersiella fastighetsaktör också i framtiden. Stark medlemstillväxt för Onyx Onyx, med tre anläggningar i Borås, är marknadsledande och störst i staden inom träning. Inte minst genom sina duktiga instruktörer och målmedvetna satsningar på olika kundgrupper och events. Trenden är positiv och medlemsantalet ökar stadigt, just nu är medlemmarna fler än någonsin tidigare och vi fortsätter att ta andelar på marknaden. Att vara det naturliga valet för träning i Borås blir därför ett självklart mål för oss även under kommande år. Tyngdpunkten i verksamheten är gruppträning i olika former och det görs investeringar i utveckling och utbildning av personal får att ligga steget före allt mer pålästa kundgrupper. Försäljning är ett annat fokusområde för Onyx under 2016, att med duktiga säljare hitta nya sätt att komma ut på företag och även få dem att satsa på friskvård. Under 2014 gjordes stora investeringar för att utveckla erbjudandet mot kund, främst i vår anläggning Onyx Knalleporten som byggts om och till. Det har självklart påverkat resultatet men under slutet av 2015 blev lönsamheten på nytt bättre, något som hållit i sig in i första kvartalet För 2016 totalt ser framtidsutsikterna ljusa ut, inte minst på grund av den starka medlemstillväxten. Kundfokus och kontantfritt hos Hotell Sköna Nätter Fokus hos vår hotellverksamhet Sköna Nätter har under 2015 riktats mot att se över priser, höja servicekvaliteten vad gäller kundbemötande, förbättra frukostutbudet, satsa mer på kvällsserveringen och inte minst fräscha upp och renovera ett antal av hotellets rum. Renoveringen har gått helt enligt plan och vi kommer fortsätta att förbättra rummens kvalitet, bekvämligheter, utrustning och inredning. Allt för att våra kunder ska känna sig som hemma. Som ett led i att allt färre kunder betalar med kontanter har Sköna Nätter under 2015 tagit steget fullt ut och blivit ett kontantfritt hotell, vilket såväl minskar rånrisken som ökar effektiviteten i hanteringen. På så sätt får personalen ett både enklare och säkrare arbetssätt. Under året har hotellet också gjort flera miljöförbättrande åtgärder, däribland byte till lågenergibelysning som drar betydligt mindre el, vilket gör att lamporna håller längre och kostnaderna minskas. Vidare har vi monterat en miljöstation för hantering av farligt avfall som hjälper oss att sortera mer noggrant. Omsättningen har förbättrats något vilket är en kombination av ökad försäljning i restaurangen och ökade hotellintäkter. Ett aktivt arbete med prissättningen gjorde att vi kunde öka hotellintäkterna trots att vi jämfört med föregående år har haft en något lägre beläggning. Framöver har dock hotellet alla möjligheter att få fler bokningar. Framtidsutsikterna förbättras ytterligare av att ett konkurrerande hotell stängts i början på Ökat kundflöde med 30 procent hos Barbershop Under 2015 har Barbershop arbetat med att ytterligare stärka profilen som Borås mest spektakulära och en av Sveriges stiligaste salonger. Vi har sett ett utökat medialt utrymme 8

9 för Barbershop och även framgångsrikt jobbat med sociala medier. Det har fått önskad effekt och sedan profileringens start i början av året har kundflödet ökat med 30 procent. Däremot har det under 2015 varit ett tapp i den totala omsättningen och vinstmarginalen. Detta beror till stor del på investeringar som gjort. En annan orsak är att vi haft en omsättning i personalgruppen något som nu stabiliserats. Barbershops arbetslag är en mix av olika kompetenser som tillgodoser kunders alla önskemål. Senast har en försäljningskonsult rekryterats för ett ännu bättre kundbemötande och en ökad försäljning av produkter. Kraftigt ökat lunchgästsnitt för Syskonen Andersson En rad lyckade förbättringsåtgärder gav Syskonen Andersson ett positivt slutresultat Bland annat fick restaurangen ett modernare utseende med ny inredning. Vi jobbade också med en ökning av marknadsföringen. Den ökade och bättre riktade marknadsföringen, plus en hög kvalitet på maten genererade en ökning i det dagliga lunchgästsnittet med 15 procent mot Positiva omdömen från nöjda gäster gav dessutom en utökad krets av cateringkunder. Omsättningsmässigt har 2015 slutat bättre än föregående år vilket innebär en ökning på cirka 14 procent. Samtidigt har både råvarukostnader och personalkostnader minskat vilket har gjort att slutresultatet för 2015 är mycket positivt och allt tyder på att det kommer hålla i sig under Högkvalitativ husmanskost lagad med kärlek och engagemang ser ut att vara ett vinnande koncept. Investeringar som gett resultat för Café Viskan Café Viskan fortsätter att hålla ställningarna som ett av Borås i särklass populäraste caféer har satsningen fortsatt med nya investeringar för att bli en restaurang med internationellt snitt och renommé, främst genom att ytterligare höja kvaliteten på vår vinbar. Ett annat viktigt fokusområde har varit utbyggnad, renovering och förädling av våra befintliga lokaler. Vi har slutfört utbyggnaden av Café Viskan i Knalleland och förväntar oss här en 40-procentig ökning av omsättningen under kommande år. I Knalleland kan vi nu erbjuda våra gäster ett helt nytt orangeri. Nytt är också att Café Viskan Knalleland tilldelats utskänkningstillstånd. Under 2015 byggde vi också om köket i Café Viskan Centrum. Det blev klart i slutet av februari och har inneburit en fördelaktig effekt på logistiken. Ombyggnation på Uddetorp Säteri för framtidens behov På Uddetorp Säteri har det under året varit full aktivitet med fokus på ombyggnation. Målet har varit att växla upp omfattningen på verksamheten och bredda vårt utbud för att bättre kunna hantera bröllop, fester, kick-offer och andra arrangemang för flera hundra personer. Under den omfattande ombyggnationen har två våningar i ladugården restaurerats och byggts om, ett helt nytt restaurangkök har installerats, nya barer har invigts och den yttre miljön kring säteriet har fått sig ett kraftigt lyft. Bokningsläget för 2016 ser i skrivande stund bra ut, men på grund av årets omfattande renoveringar räknar vi inte med att visa svarta siffror förrän tidigast verksamhetsåret Vi ser emellertid mycket positivt på framtiden och på potentialen i verksamheten för Uddetorp Säteri. Nõberu nytt varumärke inom skönhetsvård för män Som koncernchef känns det väldigt roligt att konstatera att koncernen hela tiden växer och utvecklas med sin tid. Vårt senaste tillskott heter Nõberu och är vårt eget varumärke inom manlig skönhetsvård en expanderande marknad som växer år för år och som vi ser stora framtidsmöjligheter i. Bolaget tillverkar och säljer hår- och hudvårdsprodukter Café Viskan fortsätter att hålla ställningarna som ett av Borås i särklass populäraste caféer. för män direkt till konsument via egen webshop samt till återförsäljare och distributörer i hela Europa. Nõberu lanserades under våren Effektivisering av styrelser För att framhäva våra dotterföretags verksamheter och lägga fokus där det behövs har vi under 2016 valt att endast ha ägare i styrelsen för Uddetorp Invest. Som en följd av det träder två personer ur inför kommande verksamhetsår. Vi har samtidigt förstärkt Cerneras styrelse med två externa ledamöter med specialkunskap inom fastigheter och finansiering. Med detta sagt ser jag hur alla koncernens verksamheter utvecklas i en positiv anda och hur våra varumärken blir allt mer etablerade i sina respektive branscher. Det borgar också för ett mycket bra Jag vill tacka alla i koncernen för ett väl utfört arbete under året. Ett stort tack även till näringsliv, högskola och Borås Stad som fortsätter arbetet med att göra Borås till en ännu bättre stad att leva och verka i. Vårt gemensamma arbete ger oss alla förutsättningar att inför 2016 fortsätta utveckla vår affärsidé att vara en aktiv ägare som med långsiktigt engagemang investerar i verksamheter med expansionsmöjligheter. Robert Smith Verkställande direktör 9

10 UDDETORP INVEST Uddetorp Invest AB:s verksamhet startades 1984 av familjen Smith som alltjämt äger och driver koncernen. Bolagets huvudsakliga verksamhet är aktivt hel- eller delägande i bolag inom tre affärsområden - Fastigheter & Skog, Hotell & Restaurang samt Skönhet & Hälsa. Bolaget bedriver även handel med värdepapper. HISTORIA 2013 förvärvade ägarfamiljen skogsegendomen Uddetorp Säteri strax norr om Borås. I samband med detta beslöts ändring av moderbolagets firmanamn från AB Cernera till Uddetorp Invest AB. Orsaken till namnbytet var dels kopplingen till familjegården, dels tydliggörande av dotterbolaget Cernera Fastigheter AB:s verksamhet. VISION Långsiktigt värdeskapande: Uddetorp Invest ägande och engagemang i koncernens olika verksamheter grundar sig i ett genuint intresse i bolagens långsiktiga utveckling. Därför går vi in aktivt på strategisk nivå i koncernens hel- eller delägda bolag. Kompetensen vi tillför är i huvudsak av organisatorisk, strukturell och/eller taktisk och strategisk karaktär. Vidare speglar visionen koncernens syn på affärsetik även för andra former av samarbeten och åtagande än de i våra egna verksamheter. Vår övertygelse är att långsiktigt värdeskapande bäst främjar såväl lönsamt affärsmannaskap som ett hållbart samhälle. AFFÄRSIDÉ Uddetorp Invest ska genom engagemang, affärsmässighet och möjliga synergier för koncernens verksamheter investera i och aktivt utveckla bolag med expansionsmöjligheter. Verksamheterna återfinns företrädesvis inom områdena Fastigheter & Skog, Hotell & Restaurang samt Skönhet & Hälsa. KÄRNVÄRDEN Våra kärnvärden sammanfattar vad Uddetorp Invest står för och vad vi strävar efter att uppnå. De stödjer arbetet att förverkliga vision och affärsidé, varför de genomsyrar allt som görs i varumärkets namn. Kärnvärdena utgör en samlande gemenskap för varumärket och tydliggör vilka som är varumärkets bestående värden. Långsiktighet: De som arbetar i våra verksamheter gör affärer eller samarbetar med Uddetorp Invest ska känna sig säkra i vetskapen att vårt engagemang är på lång sikt. Trygghet: Vårt långsiktiga förhållningssätt skapar trygghet i alla led. Tryggheten uppstår även genom Uddetorp Invests affärsmässighet, fokus och strukturella ordning. Engagemang: Oavsett om det gäller del- eller helägande i företag, sponsring eller relationen till medarbetare är Uddetorp Invests agerande engagerat. Finns inte engagemanget ger vi oss inte in i affären....ett genuint intresse i bolagens långsiktiga utveckling. 10

11 11

12 VÅRA VERKSAMHETER Med såväl familje- som företagsmässiga rötter i Borås ligger den anrika textil- och entreprenörsstaden oss varmt om hjärtat. Genom vårt bolag Cernera äger vi också ett stort fastighetsbestånd staden och det har därför fallit sig naturligt att Uddetorp Invest främst engagerat sig i verksamheter i Borås med omnejd. Uddetorp Invest driver huvudsakligen verksamheter inom områdena Fastighet & Skog, Hotell & Restaurang samt Skönhet & Hälsa men är alltid öppna för intressanta affärer även inom andra branscher. Vår arbetsmodell är att gå in med ett stabilt långsiktigt perspektiv samt att vara en aktiv ägare eller delägare. Verksamheterna som vi engagerar oss i ska ha en historia av ekonomisk hållbarhet och en tydlig affärsidé. För att diskutera nya verksamheter gör vi anspråk på en tydlig presentation med dokumenterad behovsanalys och förslag till samarbete samt vilja och engagemang till utveckling. 12

13 13

14 CERNERA FASTIGHETER AB Cernera utvecklar ytor för bostäder, kontor och handel med fokus på prioriterade tillväxtorter. Som lokal marknadsledare med närmare kvadratmeter i uthyrningsbara ytor söker man skapa en positiv och anpassad verksamhets- och boendemiljö för sina hyresgäster. Detta förverkligas genom en engagerad och ambitiös förvaltning, utveckling och förädling av egna fastigheter, men också genom nybyggen i attraktiva lägen. I alla projekt har Cernera väl utvecklade samarbeten med flertalet kvalitativa konsulter, alltifrån arkitekter och tekniska konsulter till jurister, fastighetsmäklare och reklambyråer. Man har även långa etablerade relationer med flertalet banker, vilket garanterar projekten och skapar trygghet för kunderna. FASTIGHETSFÖRVALTNING Cernera erbjuder attraktiva lägen för handel, kontor och andra affärsverksamheter. Vi har ett tätt och engagerat samarbete med våra kunder för att optimalt kunna anpassa lokalerna efter deras verksamhet. Våra kunder verkar inom en mängd olika branscher och utgörs av allt ifrån mindre aktörer med lokal förankring till världsledande företag och kända varumärken. Förändras våra hyresgästers behov finns vi alltid nära till hands med kreativa lösningar. KOMMERSIELLA PROJEKT Cernera skapar ny-, om- eller tillbyggda kommersiella projekt. Oavsett om det är en byggnad som ska byggas om för annat ändamål eller om det rör sig om att uppföra en helt ny byggnad är det viktigt med en engagerad och erfaren projektutvecklare. Genom åren har Cernera utvecklat och förädlat stora ytor för bland annat kontor, butiker, hotell, restauranger och produktionslokaler. BOSTADSPROJEKT När vi utvecklar bostäder tar vi huvudansvaret i allt från förvärv, idé, planutveckling och bygglov till upphandling, genomförande, marknadsföring och försäljning av lägenheter eller byggrätter. Projekten är av varierande storlek, men gemensamt för dem är en genomgående god arkitektur som tryggt harmonierar med sin omgivande miljö. Ägarandel Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet 100 % tkr tkr tkr 27 % 14

15 15

16 UTVALDA CERNERAPROJEKT 2015 Cerneras stadsbyggande verkar alltid för en förskönad och tryggare stadsmiljö. Alltid med den goda saken som långsiktig vision och med kunden i fokus en attraktiv stad som tillvaratar och förädlar stadens själ. Under 2015 har vi bland annat medverkat till byggstart av fler än 75 bostadslägenheter i Borås och för 2016 ser planerna än mer lovande ut vi räknar med byggstart av ytterligare drygt 135 bostadslägenheter. PALLAS Kvarteret Pallas ligger mittemot Stadsparken i själva hjärtat av Borås. I dagsläget består fastigheten av äldre handelsytor och ett parkeringsgarage, men nu pågår omfattande och ambitiösa om- och tillbyggnadsarbeten i fastigheten av Cernera och Järngrinden. Läget mitt i Borås centrum är förstås mycket kommersiellt attraktivt och samtliga handelsytor uppgraderas och utvecklas över tre plan i fastigheten, med planerad hemvist åt flera butiker med starka varumärken. Dessutom renoveras fastighetens parkeringsanläggning som kommer att erbjuda 400 p-platser. Pallas är också ett bostadsprojekt i större skala. Med sitt fina centrala läge invid Viskan erbjuder Pallas ett mycket attraktivt boende som också bidrar till bortbyggandet av Borås bostadsbrist och därmed hela Borås framtid. I projektet ingår också byggandet av Pallastornet, som med sina 33 våningar, med främst bostäder, blir en monumental profilbyggnad och landmärke för staden. Pallasprojektet blir det dyraste byggprojektet i Borås historia och ett signum för sin samtid. Försäljningen av Pallas Roof startade under 2015 och sålde slut på rekordtid. De första bostadsrättsköparna väntas flytta in under december

17 STALLBACKEN Inspirerade av det ljusa söderläget och den omgivande 50-talsbebyggelsen har QPG Arkitekter arbetat fram projekt Stallbacken två moderna kvalitetshus med genomtänkta planlösningar, hållbara material samt kök och bad med modern utformning. Bostadshusen uppförs som två likadana elvavåningshus innehållande 59 bostadslägenheter i varje huskropp. Allt ifrån 1 rum och kök om 38 kvadratmeter till 4 rum och kök om 115 kvadratmeter. Lägenheterna håller hög modern standard och samtliga är utrustade med generösa balkonger inglasade för den som vill eller stora uteplatser mot en vacker innergård. Husen har inbyggt garage för de boende med direkt förbindelse via hiss till varje våningsplan. Husen byggs genom välbeprövade byggmetoder, sunda tåliga material, låg energiförbrukning och genomtänkta detaljer. Exteriört planerar vi för ett spännande arkitektoniskt uttryck med en blandning av tegel- och betongfasad, balkongräcken i aluminium, hållbara energifönster och uttrycksfulla entrépartier. Säljstart för bostadsrätterna i Stallbacken etapp 1 som omfattar 59 lägenheter inleds under våren 2016 och vi räknar med att lägenheterna är klara för inflyttning till sommaren STALLBACKEN ROOF På historisk mark, vid gamla Åkerlunds Väfveri och Druveforsfallet, planerar Cernera uppföra 65 lägenheter fördelade i tre huskroppar. Under bostäderna finns plats för parkering av cyklar och bilar. Mellan husen återfinns en grön skön innergård med plats för såväl avkoppling som umgänge. Till varje lägenhet finns dessutom en generös balkong. 17

18 TRÄDGÅRDSSTADEN HESTRA Trädgårdsstaden Hestra är beläget på attraktiva Hestra i nordvästra Borås med kombinationen av natur och badsjö inpå knuten och promenadavstånd till Borås city och Knalleland. Här bygger Cernera nu boende i flera olika valmöjligheter från 1,5:or till 5:or och även radhus. Målet med Trädgårdsstaden Hestra är att skapa ett område där människor unga som gamla, familjer, par eller singlar ska kunna leva nära naturen men samtidigt ha tillgång till stadens alla möjligheter och bekvämligheter inklusive skolor, förskolor och affärer. Trädgårdsstaden Hestra kommer att koppla ihop Hestra Parkstad med staden. Totalt omfattar Trädgårdsstaden Hestra, som är ett samprojekt med Mjöbäcks Entreprenad, fyra etapper med sammanlagt cirka 180 bostäder. Försäljningen av 36 bostadsrätter i etapp 1 har så när sålt slut och byggstart inleddes under våren Etapp 2 omfattar omkring 50 bostadsrätter vilka planeras vara klara för inflyttning våren BYTTORPSTÅ På fastigheten Byttorpstå nära naturreservatet Rya åsar, Resecentrum, Högskolan och Borås City, planeras för 27 lägenheter i olika storlekar. Detaljplan väntas bli antagen under

19 BERWALD/HESTRA PARKSTAD Under 2016 planerar vi att starta försäljningen av 16 moderna villor i bostadsrättsform på attraktiva Hestra i Borås. De nyckelfärdiga husen är välutrustade och har tillhörande carport. Områdets trädgård kommer att få lite extra kärlek med plats för såväl lek som avkoppling. Inflyttning är planerad till årsskiftet 2017/2018. FORSEN Fastigheten Forsen 1 utmed Viskan lyfts nu fram som prioriterad för framtida bostäder. Dess totala tomtarea uppgår till cirka kvadratmeter och det finns redan ett antal spännande skisser på hur området kan utvecklas. I dagsläget utgörs fastigheten av kontors-, lager- och verkstadslokaler och ligger vackert placerad utmed med Viskan i den expansiva stadsdelen Druvefors, direkt söder om stadskärnan. 19

20 20

21 NÕBERU DISTRIBUTION AB Nõberu of Sweden är en helt ny satsning på skönhetsprodukter för män som bryr sig om sitt utseende och uppskattar hög kvalitet och finess. Varumärket lanserades våren 2016 och delas in i fyra produktsegment: Skin care, Beard care, Hair care och Shaving. NYTT VARUMÄRKE INOM SKÖNHETSVÅRD FÖR MÄN Nõberu tillverkar och säljer hårvårdsprodukter för män både direkt till konsument och via egen webbshop samt till återförsäljare och distributörer i hela Europa. Försäljningen av de egentillverkade produkterna för skäggvård startades enligt planen i mars 2016 och har gått över förväntan. Mycket arbete har lagts på att hitta återförsäljare som har ett genuint intresse för manlig skönhetsvård och i skrivande stund har vi 34 återförsäljare och har etablerat oss i Sverige, Norge, Danmark, Estland och Tyskland. Dessutom är vi i startgroparna för etablering i Nederländerna, Belgien och Island. Lanseringen av produkterna är planerad att ske i fyra steg där vår skäggvårdsserie är först ut och har börjat säljas i mars I september 2016 släpps en serie rakningsprodukter utvecklade för att kunna användas i barbershops vid behandlingar men också i hemmet för en skön och behaglig rakning. Serien kommer att innehålla en Pre-Shave Oil, en Rakkräm och ett After-Shave Balm. Kort därefter lanseras även en professionell hårvårdsserie som innehåller vaxer, stylingprodukter, schampon och balsam, och till sist innan jul lanseras en hudvårdsserie med ansiktstvätt och återfuktning. Utöver våra egentillverkade produkter kommer även kompletterande produkter att tas med i sortimentet, allt för att kunna erbjuda våra kunder ett komplett utbud av produkter för manlig skönhetsvård. Ägarandel Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet 50,9 % - tkr - tkr 164 tkr 61 % 21

22 VISKANS MAT & DRYCK AB Med namnet hämtat från ån Viskan som flyter genom Borås, och som varit en livsnerv för stadens textila historia, har de tre caféerna blivit självklara mötesplatser för alla boråsare och stadens besökare. I anslutning till Café Viskan Centrum driver man även en mycket populär vinbar med en internationell meny i ständig förändring. Fokus ligger på att hitta balansen mellan tillgänglighet och exklusivitet, inte minst genom inredningsval, för att locka breda målgrupper. Genom en skicklig ledning och en engagerad personal har Café Viskan under de senaste åren fått flera utmärkelser. INVESTERINGAR SOM GETT RESULTAT Café Viskan fortsätter att hålla ställningarna som ett av Borås i särklass populäraste caféer har satsningen fortsatt med nya investeringar för att bli en restaurang av internationellt snitt och renommé, främst genom att ytterligare höja kvaliteten på vår vinbar. I linje med detta har vi valt att rekrytera en genuint erfaren souschef. Vår vision är bli ett naturligt val för alla boråsare och Boråsbesökare samt att locka nya kundsegment som till exempel representationsluncher. Ett annat viktigt fokusområde har varit utbyggnad, renovering och förädling av våra befintliga lokaler. Vi har slutfört utbyggnaden av Café Viskan i Knalleland och förväntar oss här en 40-procentig ökning av omsättningen under kommande år. I Knalleland kan vi nu erbjuda våra gäster ett helt nytt orangeri som blev långt mycket bättre än vad vi kunnat föreställa oss. Nytt är också att Café Viskan Knalleland tilldelats utskänkningstillstånd. Viskan Knalleland har därmed gått från att vara express-kafé till fullfjädrat kafé och bar. Under 2015 byggde vi också om köket i Café Viskan Centrum. Det blev klart i slutet av februari och har inneburit en fördelaktig effekt på logistiken. Viskans Kaffe, som blivit certifierat som både kravmärkt och Fair Trade, säljs nu på ICA och i delikatessaffären Cassise. Kaffet har sålt precis lika bra som under premiäråret 2014 och efterfrågan ser inte ut att sjunka. Förutom den höga rankningen i White Guide återigen blev vi också, bland andra utmärkelser, utsedda till Årets pionjär väst av Almi Väst. Under 2016 har vi som mål att bli utnämnda till Sveriges bästa café. Ägarandel Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet 50,9 % tkr 466 tkr tkr 26,3 % 22

23 23

24 24

25 ONYX SPORTCENTER AB Onyx erbjuder modern träning med den senaste utrustningen och över 150 pass i veckan, i tre olika anläggningar med ständig uppdatering efter trender och vad kunderna efterfrågar, inklusive nya träningskoncept. Onyx ledord är Lev livet, vilket betyder att Onyx är mer än ett traditionellt gym. Det är också en uppskattad mötesplats för många tränande boråsare från unga människor till familjer och pensionärer. Här kan man köra CrossFit, utöva yoga, dansa och basta med kompisarna samt äta frukost, lunch eller bara ta en fika. Onyx bedriver även rehabiliteringsverksamhet genom bland annat sjukgymnastik, KBT och akupunktur. STÖRRE YTA OCH FLER MEDLEMMAR ÄN NÅGONSIN Onyx fortsatte att utöka och utveckla sina ytor under 2015 och lyckades redan under mars månad locka fler medlemmar än någonsin tidigare. Man fortsätter därmed att ta andelar på den lokala marknaden. Organisationens kärnverksamhet är idag gruppträningen. För att lyckas i branschen krävs duktiga instruktörer och skickliga gruppträningskoordinatorer. Därför investerar Onyx ständigt i utbildning och utveckling av personalen. Under året har gymmet ökat sin prismedvetenhet och sitt försäljningsfokus samt gjort framgångsrika omprioriteringar vad gäller inköp. Genom den positiva trenden med stark tillväxt, med fler medlemmar än någonsin tidigare, fortsätter Onyx att ta andelar på den lokala marknaden, något man beräknar göra även Att vara det naturliga valet för träning i Borås blir således ett självklart mål för bolaget även under kommande år. Verksamhet strävar alltid efter ett hållbart miljöfokus och under 2015 byttes alla rengöringsmedel ut till mer miljövänliga produkter. Man installerade också rörelsedetektorer för belysningen. Ägarandel Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet 100 % tkr -761 tkr tkr 31 % 25

26 SYSKONEN ANDERSSON RESTAURANT AB Syskonen Andersson är en lunch- och cateringrestaurang som dagligen serverar högklassig husmanskost till sina upp till 500 lunchgäster. En stor kärlek till maten och ett tydligt fokus på service präglar varumärket och bidrar till att gästerna hittar hit, om och om igen. ÖKNING AV LUNCHGÄSTSNITTET MED 15 PROCENT En rad lyckade förbättringsåtgärder gav Syskonen Andersson ett positivt slutresultat Bland annat fick restaurangen ett modernare utseende med ny inredning. Vi jobbade också med att öka synligheten genom att satsa på sökmotoroptimering och deltagande i olika lunchguider. Den ökade och bättre riktade marknadsföringen, plus en hög kvalitet på maten genererade en ökning i det dagliga lunchgästsnittet med 15 procent mot Positiva omdömen från nöjda gäster gav dessutom en utökad krets av cateringkunder. både råvarukostnader och personalkostnader minskat vilket har gjort att slutresultatet för 2015 är mycket positivt och allt tyder på att det kommer hålla i sig under Högkvalitativ husmanskost lagad med kärlek och engagemang ser ut att vara ett vinnande koncept. Syskonen Andersson arbetar ständigt med att ta ett bra miljöansvar och har i år bytt till ekologiskt kaffe och minimerat matsvinnet. Omsättningsmässigt har 2015 slutat bättre än föregående år vilket innebär en ökning på cirka 14 procent. Samtidigt har Ägarandel Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet 50,9 % tkr 349 tkr tkr 27 % 26

27 27

28 28

29 HOTELL SKÖNA NÄTTER HB Med sitt prisvärda boende, personliga atmosfär och bekväma promenadavstånd till Borås city attraherar Hotell Sköna Nätter olika målgrupper affärsresenärer, projektboende, barnfamiljer och gruppresenärer. Hotellet är trestjärnigt och har 66 rum och 120 bäddar och fokus ligger på att ha universal personal som av effektivitetsskäl kan jobba inom olika arbetsområden som reception, frukost, servering och städning. SATSNING PÅ KUNDUPPLEVELSE OCH KONTANTFRITT Under året som gått har Hotell Sköna Nätter fokuserat på att över priser, höja servicekvaliteten vad gäller kundbemötande, förbättra frukostutbudet, satsa ytterligare på kvällsservering och inte minst renovering ett antal av hotellets rum. Allt för att kunderna ska känna sig som hemma. Allt färre kunder betalar med kontanter och hotellet har därför under 2015 tagit steget fullt ut och blivit kontantfritt, vilket såväl minskar rånrisken som ökar effektiviteten i hanteringen. På så sätt får personalen ett både enklare och säkrare arbetssätt. Flera miljöförbättrande åtgärder har också gjorts, däribland byte till lågenergibelysning och montering av en miljöstation för hantering av farligt avfall. Omsättningen har förbättrats något vilket är en kombination av ökad försäljning i restaurangen och ökade hotellintäkter. Ett aktivt arbete med prissättningen gjorde att vi kunde öka hotellintäkterna trots att vi jämfört med föregående år har haft en något lägre beläggning. Framöver har dock hotellet alla möjligheter att få fler bokningar. Framtidsutsikterna förbättras ytterligare av att ett konkurrerande hotell stängts i början på Ägarandel Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet 100 % tkr 351 tkr tkr 86,3 % 29

30 BARBERSHOP I BORÅS AB Barbershop är en hår- och makeupsalong i Borås city som positionerat sig i premiumsegmentet tack vare sin höga kompetens och sin extraordinära miljö och inredning samt genom framgångsrik marknadsföring. I verksamheten lyfter man fram herrmode och skapar en helhetskänsla av exklusivitet för kunden. ÖKAT KUNDFLÖDE MED 30 PROCENT Under 2015 har Barbershop arbetat med att ytterligare stärka profilen som Borås mest spektakulära och en av Sveriges stiligaste salonger. Vi har sett ett utökat medialt utrymme för Barbershop mycket tack vare nätverkande i modebranschen, medverkan i dagspress och framgångsrikt arbete med sociala medier. Det har fått önskad effekt och sedan profileringens start i början av året har kundflödet ökat med 30 procent. som nu stabiliserats. Med god teamkänsla, kontinuerlig utbildning och en mix av olika kompetenser som möter kunders olika behov står man starkt rustade inför kommande verksamhetsår. Salongen har som mål att fortsätta ligga i framkant inom såväl klippning och färgning som produktkunskap. Däremot har det under 2015 varit ett tapp i den totala omsättningen och vinstmarginalen. Detta beror till stor del på investeringar som gjorts. En annan orsak är att vi haft en omsättning i personalgruppen något Ägarandel Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet 25,45 % tkr 162 tkr tkr 28 % 30

31 31

32 32

33 UDDETORP SÄTERI AB Strax norr om Borås ligger Uddetorp Säteri en hänsynsfullt renoverad sätesgård, med anor från 1500-talet. Här erbjuds unika fest- och mötesmöjligheter för såväl den lilla konferensen eller middagen i mangårdsbyggnaden som det stora bröllopet eller jubileet i ladugården. Säteriets unika yttre och inre miljö har även attraherat reklambyråer som hyrt miljöerna för fotografering. OMBYGGNATION FÖR ATT MÖTA FRAMTIDENS BEHOV På historiska Uddetorp Säteri har det under året varit full aktivitet med fokus på ombyggnation. Målet har varit att utöka omfattningen på verksamheten och bredda vårt utbud för att bättre kunna hantera bröllop, fester, kick-offer och andra arrangemang för flera hundra personer. Under den omfattande ombyggnationen har två våningar i ladugården restaurerats och byggts om, ett helt nytt restaurangkök har installerats, nya barer har invigts och den yttre miljön kring säteriet har fått sig ett kraftigt lyft. Bokningsläget för 2016 ser i skrivande stund bra ut, men på grund av årets omfattande renoveringar räknar vi inte med att visa svarta siffror förrän tidigast verksamhetsåret Trots ombyggnationen och moderniseringen har man under året ändå kunnat välkomna olika gäster alltifrån exklusiva företagsmiddagar, vinprovningar, några bröllop, kräftskiva, julmarknad och ett antal julbordssittningar i det nyrenoverade kostallet. Vi ser mycket positivt på framtiden och på potentialen i verksamheten för Uddetorp Säteri. Ägarandel Nettoomsättning Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet 100 % 450 tkr tkr tkr 0,7 % 33

34 FLERA AMBITIÖSA OMBYGGNATIONER 2015 På Uddetorp Säteri har målet varit att öka omfattningen och bredda utbudet på verksamheten, för att bättre kunna hantera bröllop, fester, kick-offer och andra arrangemang för flera hundra personer. Därför har två våningar i ladugården restaurerats och byggts om. Dessutom har ett helt nytt restaurangkök installerats, nya barer har invigts och den yttre miljön kring säteriet har fått sig ett kraftigt lyft. Café Viskan Centrum renoverade med syfte att öka och förnya kökets befintliga ytor, för att få ett bättre varuintag och en effektivare hantering av råvaror. Nu får både kassan och bardisken betydligt bättre arbetsytor och caféet får ökad förvaringsyta. Caféets logistik blir, med hjälp av ny utrustning i toppklass, både effektivare och mer ergonomisk. Investeringarna är en del i Café Viskans satsning på att bli Sveriges bästa café. Efter stark efterfrågan med många gäster men med brist på utrymme har Café Viskan Knalleland under året gjort en stor renoveringssatsning där man utökat, totalrenoverat och förädlat de befintliga lokalerna. Där caféets tidigare uteservering låg har det nu byggts ett orangeri med spännande rätter, där gästerna även kan avnjuta ett glas vin eller öl, vilket har blivit mycket populärt bland kunderna. 34

35 35

36 STYRELSEN Styrelse från och med verksamhetsåret Bo Smith Ordförande, född 1938 Styrelseledamot sedan 1984 Utbildning: Realskola F.d. koncernchef för Uddetorp Invest AB Delägare Robert Smith Vd, koncernchef, född 1964 Styrelseledamot sedan 2004 Utbildning: Ekonomi- och juridikstudier vid Högskolan i Borås Verksam i SEB:s lokala kontorsstyrelse i Borås Delägare 36

37 Martin Smith Vice Vd, född 1970 Styrelseledamot sedan 2004 Utbildning: Ekonomi- och juridikstudier vid Högskolan i Borås Verksam i SEB:s lokala kontorsstyrelse i Borås Delägare Ingela Smith Född 1966 Styrelseledamot sedan 2004 Utbildning: Kandidatexamen, svenska, religion och specialpedagogik Vd för Uddetorp Säteri AB Delägare Kerstin Smith Född 1939 Styrelseledamot sedan 2004 Utbildning: Realskola Delägare 37

38 Lyckade förbättringsåtgärder gav i år ett positivt slutresultat. Utsikterna för 2016 är sammantaget mycket gynnsamma vilket ger oss råg i ryggen att fortsätta satsa på det inslagna spåret med högklassig husmanskost. Ingrid Gustavsson, Restaurangchef Syskonen Anderssons restaurang 38

39 Finansiell rapport 39

40 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Uddetorp Invest AB, organisationsnummer , får härmed avge redovisning över företagets och koncernens verksamhet för räkenskapsåret Moderbolaget Uddetorp Invest AB är moderbolag i en koncern verksam inom i huvudsak tre olika affärsområden; Fastigheter & Skog, Hotell & Restaurang samt Hälsa & Skönhet. Bolaget svarar för koncernbolagens ekonomiska administration, utveckling av affärsmodeller, ledningsgruppsamverkan, övergripande marknadsföring samt sponsorsamarbeten. Vidare finns väl uppbyggda externa kontakter inom juridik, skatt och finansiering. Verksamheten bedrivs från koncernens huvudkontor i Borås. Uddetorp Invest AB investerar i huvudsak i verksamheter med stor utvecklingspotential och där bolaget kan tillföra ekonomisk kompetens, lednings- samt styrelsefunktioner, ett brett kontaktnät, personalhantering samt marknadskompetens. Bolaget ägs till 25 % vardera av Robert Smith, Martin Smith och Ingela Smith samt till 12,5 % vardera av Bo Smith och Kerstin Smith. Dotterbolaget MRB Fanborgen AB har i december 2015 likviderats då bolaget inte längre bedriver någon verksamhet. Affärsidé Uddetorp Invest AB ska genom engagemang, affärsmässighet och möjliga synergier för koncernens verksamheter investera i och aktivt utveckla bolag med expansionsmöjligheter. Verksamheterna återfinns företrädesvis inom områdena Fastigheter & Skog, Hotell & Restaurang samt Skönhet & Hälsa. Kärnvärden Våra kärnvärden sammanfattar vad Uddetorp Invest står för och vad vi strävar efter att uppnå. De stödjer arbetet att förverkliga vision och affärsidé, varför de genomsyrar allt som görs i varumärkets namn. Kärnvärdena utgör en samlande gemenskap för varumärket och tydliggör vilka som är varumärkets bestående värden. Långsiktighet: De som arbetar i våra verksamheter gör affärer eller samarbetar med Uddetorp Invest ska känna sig säkra i vetskapen att vårt engagemang är på lång sikt. Trygghet: Vårt långsiktiga förhållningssätt skapar trygghet i alla led. Tryggheten uppstår även genom Uddetorp Invests affärsmässighet, fokus och strukturella ordning. Engagemang: Oavsett om det gäller hel eller delägande i företag, sponsring eller relationen till medarbetare är Uddetorp Invests agerande engagerat. Finns inte engagemanget ger vi oss inte in i affären. Koncernens verksamheter I koncernen ingår varumärkena Cernera Fastigheter, Onyx, Café Viskan, Syskonen Andersson, Barbershop, Uddetorp Säteri, Hotell Sköna Nätter samt Nõberu. Cernera Fastigheter Cernera Fastigheter jämte dotterbolag äger och förvaltar fastigheter i Boråsregionen. Inom beståndet finns såväl färdigförädlade förvaltningsfastigheter samt projektfastigheter. Bolaget är en av de ledande aktörerna inom sitt marknadsområde och har en stark marknadsposition. Förvaltningsfastigheterna innehåller i huvudsak ytor för kontor och handel, men det finns även ett visst inslag av bostäder samt hotell och restauranglokaler. Genomgående är fastigheterna i gott skick och har en attraktiv belägenhet. Projektportföljen innehåller fastigheter som är under utveckling, totalt omfattar portföljen närmare byggrätter för bostäder i olika skeden där Cerneras andel uppgår till ca 750 stycken. Det totala försäljningsvärdet för hela portföljen uppgår till ca 2,7 miljarder där Cerneras andel är ca 2,0 miljarder. Onyx Sportcenter Onyx är med tre anläggningar, drygt 70 instruktörer och runt 150 pass i veckan, definitivt det gym i Borås som har bredast erbjudande för alla i familjen - barn som vuxen. De tre anläggningarna - Borås centrum, Knalleporten samt Knalleland - tillgodoser människors skiftande behov och önskemål av träning genom att erbjuda något olika inriktning; allt från träning med tyngre fria vikter i centrala Borås, CrossFit i Knalleporten till fokus på rehab i Knalleland. Alla tre anläggningarna erbjuder självklart även det traditionella gymmets alla möjligheter. Barbershop Barbershop bedriver skönhetssalong i attraktiva och mycket unika lokaler i Borås. Nõberu of Sweden Nõberu är ett nystartat varumärke som säljer egentillverkade håroch hudvårdsprodukter för män. Kunderna är både privatpersoner och återförsäljare i hela Europa. Viskans Mat & Dryck Viskan driver framgångsrikt café- och restaurangverksamhet på fyra olika platser i Borås. Café, bistro och vinbar på populära Sandwalls plats mitt i Borås, café med central placering i Knalleland samt hälsoinriktat café i samarbete med gymmet Onyx i Knalleporten. Viskans caféer och restauranger har blivit självklara mötesplatser i Borås och har ett egenutvecklat kaffe anpassat till vattenkvalitén i Borås. Syskonen Andersson Syskonen Andersson bedriver lunch- och cateringverksamhet i Borås. Restaurangen erbjuder vällagad husmanskost med tillhörande salladsbuffé, antingen på plats eller levererat till arbetsplatser eller till olika evenemang. Hotell Sköna Nätter Bolaget bedriver ett personligt trestjärnigt hotell på Östermalm i Borås, totalt finns 66 rum med 120 bäddar. Hotellet ingår i kedjan Sweden Hotels som i Sverige består av över 80 hotell. Uddetorps Säteri Uddetorp Säteri är en nyetablerad rörelse strax norr om Borås som erbjuder exklusiva möten i en unik miljö. Allt från det lilla styrelsemötet till det stora pampiga bröllopet. 40

41 Investeringar Cernera Fastigheter AB:s totala investeringar uppgår till 71 mkr (35 mkr). På förvaltningssidan har inköp av nya fastigheter eller tilläggsköp för befintliga fastigheter gjorts för 41,9 mkr (0 mkr). Koncernen har genom flera års utveckling av ett antal kommersiella fastigheter skapat ett attraktivt fastighetsbestånd, där merparten utgör ytor för kontor och handel. Utvecklingsarbetet har fortgått under innevarande räkenskapsår och totalt har investerats 27,9 mkr (29 mkr) i kommersiella fastighetsprojekt. Inom affärsområdet projektfastigheter har investeringar gjorts med 1,2 mkr (6 mkr). Det totala bokförda värdet av samtliga fastigheter uppgår nu till mkr (978 mkr). Onyx Sportcenter har investerat i ny träningsutrustning uppgående till 3,2 mkr (0,6 mkr) främst till gymmet i Knalleporten. Viskans Mat & Dryck har gjort investeringar i inredning och köksutrustning uppgående till 1,3 mkr (0,9 mkr). Investeringarna avser främst caféet på Sandwalls plats. Uddetorp Säteri har fortsatt iordningställandet av event- och konferensanläggningen och har under året gjort investeringar på 10,9 mkr (0,6 mkr) så vi nu kan ta emot sällskap upp till 150 personer. Utöver ovanstående har mindre investeringar i övriga bolag gjorts med 0,1 mkr (0,8 mkr). I koncernen tas finansiella leasingobjekt med som en tillgång och ingår därmed i gjorda investeringar. Intäkter och resultat Koncernens nettoomsättning har ökat med 44,6 mkr (7,2 mkr) vilket motsvarar 27 % (5 %). Ökningen är främst hänförlig till fastighetsverksamheten och då framför allt bostadsutvecklingen. Resultatet efter finansiella poster har ökat med 47,9 mkr. Cernera Fastigheters resultat har ökat med ca 42,2 mkr, där försäljningen av två dotterbolag med bostäder har gett en vinst på cirka 36,3 mkr. Resterande förändring är främst hänförlig till bostadsutvecklingen. Onyx Sportcenter har trots hård konkurrens minskat sin förlust med 0,3 mkr. Viskans Mat & Dryck och Syskonen Anderssons har båda vänt sin förlust till en vinst vilket har förbättrat koncernens resultat med 1,4 mkr. En stor del av orsaken till dessa vändningar är ett aktivt arbete med både inköp och organisation, vilket har både ökat bruttovinsten och sänkt personalkostnaderna. Uddetorp Säteri har även detta år fokuserat på att upprusta och iordningsställa lokalerna och har i år gjort en förlust på 1,7 mkr, vilken ligger på samma nivå som föregående år. Cernera Capital som bedriver värdepappershandel har vänt föregående års förlust till en vinst vilket förbättrar koncernens resultat med 1,9 mkr. Även Uddetorp Invest har förbättrat sitt resultat med 2,2 mkr vilket är hänförligt till ökad fakturering till bostadsprojekt. Likviditet och kassaflöde Koncernens likvida medel vid årets slut uppgick till 31,9 mkr (36,6 mkr) och kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 33,6 mkr (10,5 mkr). Finansiering Lånestocken består till största delen av fastighetskrediter i Cernera Fastigheter. Dessa förvaltas aktivt för att hålla nere ränterisken och i dagsläget är det en bra balans mellan rörlig och bunden ränta där även swapavtal används för att behålla flexibiliteten. Koncernens räntebärande lån uppgick vid årets slut till 613 mkr (631 mkr) vilket ger en belåningsgrad på koncernens fastigheter på 58 % (64 %). Övriga verksamheters belåning är marginell och löpande amortering sker. I april 2015 köptes fastigheten Forsen 1 som är en blandfastighet med en initial förvaltning om cirka kvm. Under våren 2016 beslöt kommunstyrelsen att planarbete kan påbörjas. Ambitionen är att fastigheten, som ligger utmed ån Viskan ska utvecklas till ett område med närmare 300 bostäder. Den centralt belägna fastigheten Pallas 1, i Borås håller på att utvecklas till ett modernt köpcentra. Fastigheten har under december 2015 och januari 2016 utrymts för att kunna genomföra en total ombyggnation. Ett antal hyreskontrakt är tecknade, motsvarande cirka 80 procent ekonomisk uthyrningsgrad. Inflyttning kommer att ske med början i november I maj 2016 påbörjas totalrenoveringen av en av byggnaderna på Landala 2 för en större kund. I april 2016 har även en mindre fastighet i Ulricehamn, Karlsnäs 1, sålts till nuvarande hyresgäst. Fastigheten Merkurius 1 har övergått till att vara ett kommersiellt fastighetsprojekt då den under 2016 ska iordningställas för ny kund med planerad inflyttning våren Fastigheten ligger mitt på Stora torget i Borås. Under ett flertal år har en omfattande projektportfölj anskaffats som vi under 2015 börjar se resultatet av. Totalt omfattar portföljen närmare byggrätter för bostäder i olika skeden där Cerneras andel uppgår till ca 750 stycken. Två projekt är slutsålda, Trädgårdsstaden 1 och Pallas Roof, där inflyttning kommer att ske under juli respektive december Totalt omfattar dessa två projekt 76 lägenheter. Försäljningen av 48 lägenheter i Trädgårdsstaden 2 och 59 lägenheter i Stallbacken 1 är i full gång med stor framgång. I februari 2016 har en mindre fastighet i stadsdelen Brämhult till Borås köpts in för vidare exploatering. Affärsområdet Projektfastigheter har förstärkts med olika kompetenser och i april 2016 rekryterades en projektchef. Med en ny organisation på plats möjliggörs våra expansionstankar och att vi på ett ännu bättre sätt kan samordna våra projekt och vara mer aktiva i markanvisningstävlingar i ett större geografiskt område. Viskans uteservering i anslutning till caféet i centrala Borås kommer att fräschas upp med ny inredning och en omdisponering kommer även ske för att få fler platser. Utökning av caféet i Knalleland förväntas ge en positiv effekt under Lanseringen av ett eget kaffemärke har flutit på bra och kaffet säljs, förutom i de egna caféerna, även i några utvalda ICA-butiker och delikatessbutiker. Syskonen Andersson har fortsatt sin organisationsförändring och knutit till sig ytterligare kompetenser i köket. Det har bidragit till att den positiva utveckling vi såg under 2014 har fortsatt under Restaurangen har även fått en ansiktslyftning genom nya möbler. Ett fortsatt arbete med att utveckla restaurangen kommer att ske, det ihop med satsningar inom cateringverksamheten kommer stabilisera den positiva utvecklingen under Barbershop har en stabil verksamhet med en bra mix av duktiga frisörer. Några större förändringar mot 2015 kommer inte ske. I mars 2016 startades ett nytt varumärke, Nõberu of Sweden, en ny generation skönhetsprodukter för män som bryr sig om sitt utseende och som värdesätter hög kvalitet och finess. Varumärket delas in i fyra produktsegment: Skin care, Beard care, Hair care och Shaving. En komplett serie med produkter inom dessa segment kommer att lanseras under

42 Uddetorp Säteri har under större delen av 2015 genomgått omfattande renoveringar och ombyggnationer av befintliga byggnader och utemiljöer. Ombyggnationen stod klar i slutet på november 2015 och ger nu verksamheten en möjlighet att ta emot större sällskap och därmed få upp volymerna på eventen. Onyx har haft en hård priskonkurrens under 2015 vilken förväntas fortsätta under Vi märker dock att många kunder som har lämnat för ett lägre pris återvänder på grund av vårt breda erbjudande av gruppträningspass och väldisponerade anläggningar. En satsning på nya spinningcyklar har även skett i slutet av 2015 på Onyx Knalleporten vilket stärker positionen inom det segmentet. Fokus ligger nu på att hitta lönsamhet inom varje del i verksamheten. En högkonjunktur ger oftast högre räntekostnader men även högre hyresintäkter medan en omvänd situation råder i en lågkonjunktur. På kort tid finns en förskjutning i förändringar av hyresintäkter och räntekostnader vilket gör att eventuell resultateffekt av respektive förändring inte uppstår samtidigt. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende på fastighetens förväntade driftsnetto och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan ger oftast ett lägre avkastningskrav och därmed ett högre pris för fastigheten och en minskad efterfrågan ger motsatt effekt. En positiv utveckling av driftsnettot ökar möjligheten till avkastning och ökar därmed priset på fastigheten medan en låg eller negativ utveckling ger motsatt effekt. Hotell Sköna Nätter kommer under 2016 att renovera ett flertal rum för att ytterligare förbättra kundupplevelsen. Ett mindre hotell i Borås, i ungefär samma prisklass, har stängt i början av 2016 vilket har gett en högre beläggning vilket troligtvis kommer hålla i sig under resten av Möjligheter och risker Den ekonomiska tillväxten och ökad inflation leder oftast till stigande marknadsräntor vilket även antas leda till högre hyresintäkter. Det är främst två faktorer som antas öka hyresintäkterna, dels en ökad efterfrågan på grund av tillväxten vilket medför minskade vakanser och därmed en möjlighet till stigande marknadshyror samt genom indexklausulen i de kommersiella kontrakten som kompenserar den ökade inflationen. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande Stående medel: Balanserade vinstmedel Årets resultat Kr Disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägarna, kr per aktie I ny räkning överförs Kr Styrelsens yttrande över den föreslagna utdelningen Styrelsen föreslår utdelning till aktieägarna med kronor. Som framgår av balansräkningen finns full täckning för det bundna egna kapitalet vid räkenskapsårets utgång även efter lämnad utdelning till aktieägarna. Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet samt bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen har i sitt förslag till utdelning beaktat de investeringar, de försäljningar och den utveckling som planeras. 42

43 Nytt varumärke inom skönhetsvård för män 43

44 FLERÅRSJÄMFÖRELSE KONCERNEN Nettoomsättning, tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Balansomslutning, tkr Soliditet, % MODERBOLAGET Nettoomsättning, tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Balansomslutning, tkr Soliditet, %

45 RESULTATRÄKNING KONCERNEN Not Rörelseintäkter Nettoomsättning 2, Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter Rörelsekostnader Råvaror och förnödenheter Fastighetskostnader Produktionskostnader Handelsvaror Övriga externa kostnader 5, Personalkostnader Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Övriga rörelsekostnader Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag Ränteintäkter Räntekostnader Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat Uppskjuten skatt Årets resultat

46 BALANSRÄKNING KONCERNEN Not TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar Goodwill Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Förvaltningsfastigheter (inkl mark) Inventarier, verktyg och installationer Förbättringsutgifter på annans fastighet Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjutna skattefordringar Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager Råvaror och förnödenheter Värdepapper Färdiga varor och handelsvaror Projektutvecklingskostnader i pågående exploateringsprojekt Förskott till leverantörer Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Upparbetad men ej fakturerad intäkt Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Kassa och Bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

47 BALANSRÄKNING KONCERNEN, FORTS. Not EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL 19 Aktiekapital Andra reserver Balanserat resultat Summa eget kapital AVSÄTTNINGAR Uppskjuten skatteskuld Summa avsättningar LÅNGFRISTIGA SKULDER Övriga skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder KORTFRISTIGA SKULDER 20 Skulder till kreditinstitut Förskott från kunder Leverantörsskulder Checkräkningskredit Aktuella skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL STÄLLDA SÄKERHETER ANSVARSFÖRBINDELSER

48 KASSAFLÖDESANALYS KONCERNEN Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt Förändring av rörelsekapital Varulager Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Leverantörsskulder Övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i immateriella anläggningstillgångar Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Sålda dotterbolag Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar - -3 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Förändring kortfristiga finansiella skulder Amortering av skuld Tillskott från minoritet 54 - Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

49 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Not Rörelseintäkter Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter Rörelsekostnader Övriga externa kostnader 5, Personalkostnader Av- och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag Ränteintäkter - 6 Räntekostnader Summa resultat från finansiella poster Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Uppskjuten skatt Årets vinst

50 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Not TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Inventarier, verktyg och installationer Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Uppskjutna skattefordringar Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager Färdiga varor och handelsvaror Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

51 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING, FORTS. Not EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL 19 Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond Balanserad vinst eller förlust Årets vinst Summa eget kapital LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till koncernföretag Summa långfristiga skulder KORTFRISTIGA SKULDER Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Aktuella skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER STÄLLDA SÄKERHETER INGA INGA ANSVARSFÖRBINDELSER INGA INGA 51

52 KASSAFLÖDESANALYS MODERBOLAGET Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Erhållen ränta - 6 Erhållna utdelningar Erlagd ränta -2-8 Betald inkomstskatt Förändring av rörelsekapital Kundfordringar Leverantörsskulder Övriga kortfristiga fordringar Övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar 29 - Investeringar i dotterbolag Sålda dotterbolag Likvidering dotterbolag Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Erhållet/lämnat koncernbidrag Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

53 NOTER FÖR MODERBOLAGET OCH KONCERNEN Not 1. Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Års- och koncernredovisning (K3). Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med föregående år. Koncernredovisning Uddetorp Invest AB upprättar koncernredovisning. Företag där Uddetorp Invest AB innehar majoriteten av rösterna på bolagsstämman och företag där Uddetorp Invest AB genom avtal har ett bestämmande inflytande klassificeras som dotterföretag och konsolideras i koncernredovisningen. Uppgifter om koncernföretag finns i noten om finansiella anläggningstillgångar. Dotterföretagen inkluderas i koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till koncernen. De exkluderas ur koncernredovisningen från och med den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden. Förvärvstidpunkten är den tidpunkt då det bestämmande inflytandet erhålls. Identifierbara tillgångar och skulder värderas inledningsvis till verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Minoritetens andel av de förvärvade nettotillgångarna värderas till verkligt värde. Goodwill utgörs av mellanskillnaden mellan de förvärvade identifierbara nettotillgångarna vid förvärvstillfället och anskaffningsvärdet inklusive värdet av minoritetsintresset, och värderas initialt till anskaffningsvärdet. Samtliga intressebolag är att betrakta som Joint ventures och redovisas i koncernen enligt klyvningsmetoden. Mellanhavanden mellan koncernföretag elimineras i sin helhet. Intäkter Intäkterna redovisas i den period de avser. Intäkterna redovisas efter avdrag för moms och rabatter. Intäktsredovisning - successiv vinstavräkning Koncernen tillämpar för första året successiv vinstavräkning vid aktieförsäljningen av sina bostadsprojekt. Den successiva vinstavräkningens beräknas enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning: Om 35 av 36 bostadsrätter sålts samt 60 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetats blir avräkningen: (35/36) X (0,6) X (projektvinst) Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. I koncernens resultaträkning redovisas intäkterna från projekten brutto d v s till nedlagda kostnader plus den successiva vinstavräkningen. Inkomstskatter Aktuella skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som gäller på balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade före balansdagen. Uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader som hänför sig till investeringar i dotterföretag redovisas inte i koncernredovisningen då moderföretaget i samtliga fall kan styra tidpunkten för återföring av de temporära skillnaderna och det inte bedöms sannolikt att en återföring sker inom överskådlig framtid. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. Fordringar och skulder nettoredovisas endast när det finns en legal rätt till kvittning. Aktuell skatt, liksom förändring i uppskjuten skatt, redovisas i resultaträkningen om inte skatten är hänförlig till en händelse eller transaktion som redovisas direkt i eget kapital. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital. På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna skatteskulden som är hänförlig till obeskattade reserver. Immateriella anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar och skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Linjär avskrivningsmetod används. Följande avskrivningstider tillämpas: Goodwill 5 år Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till anskaffningsvärdet om de beräknas ge företaget framtida ekonomiska fördelar, till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till tillgångens värde vid anskaffningstidpunkten. Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kostnader. I samband med fastighetsförvärv bedöms om fastigheten väntas ge upphov till framtida kostnader för rivning och återställande av platsen. I sådana fall görs en avsättning och anskaffningsvärdet ökas med samma belopp. Realisationsvinst respektive realisationsförlust vid avyttring av en anläggningstillgång redovisas som Övrig rörelseintäkt respektive Övrig rörelsekostnad. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Bolagets mark har obegränsad nyttjandeperiod och skrivs inte av. Linjär avskrivningsmetod används för övriga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningstider tillämpas: Förvaltningsfastigheter och byggnader Stommar Fasader, yttertak, fönster Hissar, ledningssystem Övrigt Inventarier, verktyg och installationer år år 25 år år 5 år Nedskrivningar av icke-finansiella tillgångar När det finns en indikation på att en tillgångs värde minskat, görs en prövning av nedskrivningsbehov. Har tillgången ett återvinningsvärde som är lägre än det redovisade värdet, skrivs den ner till återvinningsvärdet. Vid bedömning av nedskrivningsbehov grupperas tillgångarna på de lägsta nivåer där det finns separata identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter). För tillgångar, andra än goodwill, som tidigare skrivits ner görs per varje balansdag en prövning av om återföring bör göras. I resultaträkningen redovisas nedskrivningar och återföringar av nedskrivningar i den funktion där tillgången nyttjas. 53

54 Leasing Ett finansiellt leasingavtal är ett leasingavtal enligt vilket de ekonomiska risker och fördelar som är förknippat med att äga en tillgång i allt väsentligt överföres från leasinggivaren till leasingtagaren. Ett operationellt leasingavtal är ett leasingavtal som inte är ett finansiellt leasingavtal. Koncernen Operationella leasingavtal kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Rättigheter och skyldigheter enligt finansiella leasingavtal redovisas som tillgång och skuld i balansräkningen. Tillgången och skulden redovisas till det lägsta av tillgångens verkliga värde och nuvärde av minimileasingavgifterna, fastställda vid leasingavtalets ingående. Leasingavgifterna fördelas på ränta och amortering av skulden enligt effektivräntemetoden. Variabla avgifter redovisas som kostnad det räkenskapsår utgifterna uppkommer. Moderbolaget Samtliga leasingavtal redovisas som operationella avtal och kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar värdepapper, kundfordringar och övriga fordringar, kortfristiga placeringar, leverantörsskulder, och låneskulder. Instrumenten redovisas i balansräkningen när Uddetorp Invest AB blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. Finansiella tillgångar tas bort från balansräkningen när rätten att erhålla kassaflöden från instrumentet har löpt ut eller överförts och koncernen har överfört i stort sett alla risker och förmåner som är förknippade med äganderätten. Finansiella skulder tas bort från balansräkningen när förpliktelserna har reglerats eller på annat sätt upphört. Kundfordringar och övriga fordringar Fordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar. Fordringar som är räntefria eller som löper med ränta som avviker från marknadsräntan och har en löptid överstigande 12 månader redovisas till ett diskonterat nuvärde och tidsvärdeförändringen redovisas som ränteintäkt i resultaträkningen. Låneskulder och leverantörsskulder Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet och det belopp som ska återbetalas. Derivatinstrument Koncernen utnyttjar derivatinstrument för ränterisken som uppstår vid upptagande av lån till rörlig ränta. För dessa transaktioner tillämpas normalt säkringsredovisning. När transaktionen ingås, dokumenteras förhållandet mellan säkringsinstrumentet och den säkrade posten, liksom även företagets mål för riskhanteringen och riskhanteringsstrategin avseende säkringen. Dokumentation sker också av företagets bedömning, både när säkringen ingås och fortlöpande, av huruvida de derivatinstrument som används i säkringstransaktioner i hög utsträckning är effektiva när det gäller att motverka förändringar i kassaflöden som är hänförliga till de säkrade posterna. Dokumenterade säkringar av koncernens räntebindning (säkringsredovisning). Avtal om en så kallad ränteswap skyddar koncernen mot ränteförändringar. Genom säkringen erhåller koncernen en fast ränta och det är denna ränta som redovisas i resultaträkningen i posten Räntekostnader. Upplupna intäkter och kostnader hänförliga till derivattransaktioner redovisas netto i balansräkningen. Säkringsredovisningens upphörande: Säkringsredovisningen avbryts om - Säkringsinstrumentet förfaller, säljs, avvecklas eller löses in; eller - Säkringsrelationen inte längre uppfyller villkoren för säkringsredovisning Eventuellt resultat från en säkringstransaktion som avbryts i förtid redovisas omedelbart i resultaträkningen. Kvittning av finansiell fordran och finansiell skuld En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast då legal kvittningsrätt föreligger samt då en reglering med ett nettobelopp avses ske eller då en samtida avyttring av tillgången och reglering av skulden avses ske. Aktier och andelar i dotterföretag Aktier och andelar i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår köpeskillingen som erlagts för aktierna samt förvärvskostnader. Eventuella kapitaltillskott och koncernbidrag läggs till anskaffningsvärdet när de uppkommer. Utdelning från dotterföretag redovisas som intäkt. Varulager Varulagret värderas, med tillämpning av först-in först-ut-principen, till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen. Bokslutsdispositioner Förändringar av obeskattade reserver redovisas som bokslutsdispositioner i resultaträkningen. Koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner. Koncernbidrag som lämnas till ett dotterföretag redovisas dock som en ökning av andelens redovisade värde. Ersättningar till anställda Kortfristiga ersättningar i moderbolaget utgörs av lön, sociala avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro, sjukvård och bonus. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning. Moderbolaget har enbart avgiftsbestämda pensionsplaner och betalar fastställda avgifter till ett annat företag och har inte någon legal eller informell förpliktelse att betala något ytterligare även om det andra företaget inte kan uppfylla sitt åtagande. Moderbolagets resultat belastas för kostnader i takt med att de anställdas pensionsberättigade tjänster utförts. Not 2. Hyresintäkter Koncernen Avtalade framtida hyresintäkter Avtalade hyresintäkter år Avtalade hyresintäkter mellan år Avtalade hyresintäkter senare än år Summa Hyresintäkterna utgörs av kontrakterade hyror samt tillägg i form av t ex el, värme och fastighetsskatt. I huvudsak avser hyrorna kommersiella lokaler men det finns även inslag av bostäder och parkeringshus. Den vanligaste löptiden är 3-5 år med en uppsägningstid på 9-12 månader. 54

55 Not 3. Nettoomsättningens fördelning Koncernen Moderbolaget Nettoomsättningens fördelning på verksamhetsgrenar Fastighetsrörelsen Bostadsutveckling Värdepappershandel Gym och friskvård Restaurangverksamhet Event och konferens Tjänster Frisörsverksamhet Hotellverksamhet Summa Nettoomsättningens fördelning på geografiska marknader Sverige Summa Not 6. Operationella leasingkostnader Framtida minimileaseavgifter, som ska erläggas avseende icke uppsägningsbara leasingavtal: Koncernen Moderbolaget Förfaller till betalning inom ett år Förfaller till betalning senare än ett men inom fem år Förfaller till betalning senare än fem år Under perioden kostnadsförda leasingavgifter I koncernens redovisning utgörs den operationella leasingen i allt väsentligt av hyrda lokaler och fordon. Not 4. Övriga rörelseintäkter Koncernen Moderbolaget Övriga rörelseintäkter Not 5. Ersättning till revisorerna Koncernen Moderbolaget Revisionsuppdraget BDO Göteborg KB Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Summa Övriga tjänster BDO Göteborg KB Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Summa

56 Not 7. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Not 8. Räntekostnader Koncernen Moderbolaget Medelantalet anställda Kvinnor Män Totalt Löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader Löner och ersättningar till styrelsen och verkställande direktören Löner och ersättningar till övriga anställda Sociala avgifter enligt lag och avtal Pensionskostnader för styrelsen och verkställande direktören Pensionskostnader för övriga anställda Totalt Erhållna lönebidrag har reducerat personalkostnader i resultaträkningen med Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Antal styrelseledamöter på balansdagen Kvinnor Män Totalt Koncernen Moderbolaget Övriga räntekostnader Summa Not 9. Skatt på årets resultat Koncernen Moderbolaget Aktuell skatt Uppskjuten skatt Skatt på årets resultat Redovisat resultat före skatt Skatt beräknad enligt gällande skattesats (22%) Resultat från andelar i dotterbolag Skatteeffekt vid återföring av tidigare nedskrivning av aktier i DB Övriga skattemässiga justeringar Redovisad skattekostnad Not 10. Goodwill Koncernen Ingående anskaffningsvärden Årets inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Antal verkställande direktörer och andra ledande befattningshavare Kvinnor Män Totalt Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan

57 Not 11. Byggnader och mark Koncernen Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljningar och utrangeringar Omföringar från pågående nyanläggningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående uppskrivningar Årets avskrivningar på uppskrivet belopp Utgående ackumulerade uppskrivningar Utgående restvärde enligt plan Under Byggnader och mark redovisas fastigheter som inte är Förvaltningsfastigheter. Som exempel kan nämnas fastigheter med byggnader som skall totalrenoveras, mark som skall exploateras. Not 12. Förvaltningsfastigheter Koncernen Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljningar Omföringar från pågående nyanläggningar Omklassificeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående uppskrivningar Försäljningar Årets uppskrivningar Årets nedskrivningar av uppskrivet belopp Årets avskrivningar på uppskrivet belopp Utgående ackumulerade uppskrivningar Koncernens förvaltningsfastigheter värderades inför årets bokslut till tkr ( tkr) av Forum Fastighetsekonomi AB. Marknadsvärdet bedöms med en marknadsanpassad flerårig avkastningsanalys, d v s en analys av förväntade framtida betalningsströmmar där alla indata (hyror, vakans/hyresrisk, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt etc, direktavkastningskrav, kalkylränta mm) ges värden som överensstämmer med de bedömningar marknaden kan antas göra under rådande marknadssituation. Som grund för bedömningen om marknadens direktavkastningskrav mm liggerortsprisanalyser av gjorda jämförbara fastighetsköp. Not 13. Inventarier, verktyg och installationer Koncernen Moderbolaget Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar och utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Not 14. Förbättringsutgifter på annans fastighet Koncernen Ingående anskaffningsvärden Under året nedlagda kostnader Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan Utgående restvärde enligt plan

58 Not 15. Pågående nyanläggningar Koncernen Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Försäljningar Under året genomförda omfördelningar Utgående nedlagda kostnader Not 18. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget Bonusfordringar Förutbetalda hyror Upplupna lönebidrag Övriga poster Summa Not 16. Övriga långfristiga värdepappersinnehav Koncernen Ingående anskaffningsvärden 4 1 Tillkommande värdepapper - 3 Utgående redovisat värde, totalt 4 4 Not 17. Uppskjuten skatt Uppskjuten skattefordran Koncernen Moderbolaget Uppskjuten skatt på kvarvarande underskottsavdrag Not 19. Förändring av eget kapital Koncernen Aktiekapital Reservfond Upp- skrivn.- fond Balanserat resultat Minoritetsandelar Summa eget kapital Eget kapital Förändring uppskrivningsfond, se not Utdelning till aktieägare Fusionsvinst Minoritetsandel i bildade bolag Årets resultat Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatt på uppskrivning fastighet Uppskjuten skatt på obeskattade reserver Uppskjuten skatt på skillnaden mellan skattemässigt värde och bokfört värde på fastigheten Summa Moderbolaget Aktiekapital Uppskrivn. Fond Reservfond Fritt eget kapital Summa eget kapital Eget kapital Förändring uppskrivningsfond, se not Utdelning till aktieägarna Årets resultat Eget kapital Aktiekapitalet består av aktier fördelat på 125 A-aktier och 875 B-aktier. 58

59 Not 20. Upplåning Koncernen Räntebärande skulder LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Övriga skulder Summa KORTFRISTIGA SKULDER Checkräkningskredit Skulder till kreditinstitut Övriga skulder Summa Summa räntebärande skulder Förfallotider Den del av långfristiga skulder som förfaller till betalning senare än fem år efter balansdagen. Skulder till kreditinstitut Summa Not 21. Checkräkningskredit Koncernen Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till Not 22. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget Upplupna räntekostnader Förutbetalda träningsavgifter Ej resultatavräknad försäljning dotterföretag Lönerelaterade kostnader Övriga poster Summa Not 23. Ställda säkerheter Koncernen För egna avsättningar och skulder Avseende Skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar Företagsinteckningar Tillgångar med äganderättsförbehåll Summa ställda säkerheter Not 24. Ansvarsförbindelser Koncernen Moderbolaget Borgensförbindelser till förmån för bostadsrättsföreningar i pågående projekt Övriga ansvarsförbindelser Summa ansvarsförbindelser Not 25. Resultat från andelar i koncernbolag Utdelningar Resultat vid likvidation av dotterbolag Återföringar av nedskrivningar Summa Not 26. Bokslutsdispositioner Lämnade koncernbidrag Mottagna koncernbidrag Summa

60 Not 27. Andelar i koncernföretag Moderbolaget Kapitalandel % Antal aktier Bokfört värde Bokfört värde Seklernas Hus i Borås AB/ / Borås Cernera Fastigheter AB/ / Borås MRB Fanborgen AB/ / Borås Summa Moderbolaget Ingående anskaffningsvärden Koncernbidrag 32 - Försäljningar av andelar Likvidering dotterbolag Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Not 28. Uppskrivningsfond Koncernen Moderbolaget Ingående saldo Årets uppskrivningar Nedskrivning av uppskrivet belopp Försäljning dotterbolag Övrig överföring till fritt eget kapital Utgående saldo Uppskrivningar av anläggningstillgångar förändrar ej anläggningarnas skattemässiga restvärde, och som en konsekvens härav återläggs avskrivningarna på uppskrivningsbeloppen såsom ej avdragsgilla kostnader i deklarationen. Ingående uppskrivningar Uppskrivningar Utgående ackumulerade uppskrivningar Ingående nedskrivningar Återförd nedskrivning Likvidering dotterbolag Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående redovisat värde

61 Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed. Lämnade uppgifter stämmer med de faktiska förhållandena och ingenting av väsentlig betydelse är utelämnat som skulle kunna påverka den bild av bolaget som skapats av årsredovisningen. Borås Bo Smith Ordförande Robert Smith Verkställande direktör Martin Smith Vice verkställande direktör Ingela Smith Kerstin Smith Tore B Carlsson Gunnar Wramsby Min revisionsberättelse har lämnats Per Anders Carlsson Auktoriserad revisor 61

62 REVISIONSBERÄTTELSE REVISIONSBERÄTTELSE Till årsstämman i Uddetorp Invest AB Org.nr Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Jag har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Uddetorp Invest AB för år Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Borås den 9 juni 2016 Per Anders Carlsson Auktoriserad revisor Uttalanden Enligt min uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dessas finansiella resultat för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har jag även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Uddetorp Invest AB för år

63 Vi närmar oss vårt mål att över tid bygga bostäder per år. Lars Angwald, vd Cernera Fastigheter 63