Kyrkslätt TINAPARKEN DETALJPLANEFÖRSLAGETS BESKRIVNING. Kommun. Planens namn DETALJPLAN. kommunarkitekt Tero Luomajärvi

Transkript

1 DETALJPLANEFÖRSLAGETS BESKRIVNING Kommun Planens namn Kyrkslätt TINAPARKEN Ändringarna i detaljplanerna i Masaby centrum gäller en del av kvarter 2027 samt gatu-, trafik- och rekreationsområden. Ändringarna i Hommas detaljplan gäller kvarter 2028, en del av kvarter 2029 samt gatu-, trafik- och rekreationsområden. Genom detaljplaneändringen bildas kvarteren , 2045, , 2059 och samt rekreations- och gatuområden som gränsar till dem. DETALJPLAN Utarbetats av kommunarkitekt Tero Luomajärvi Anhängiggörande kungörelse Behandling program för deltagande och bedömning (PDB) samhällstekniska nämnden detaljplaneutkast samhällstekniska nämnden detaljplaneförslag samhällstekniska nämnden och kommunstyrelsen godkännande av detaljplanen samhällstekniska nämnden xx.xx.2015 och kommunstyrelsen xx.xx.2015 och kommunfullmäktige xx.xx.2015 Projektnummer Ritningsnummer detaljplan (ritn.nr 3167) illustration (ritn.nr 3168)

2 2 Identifikationsuppgifter 1.1 Identifikationsuppgifter 1.2 Planområdets läge Identifikationsuppgifterna finns på pärmbladet. Planeringsområdet ligger i centrum av Masaby affärsområde, på området för järnvägsstation och kommersiell närservice. I väster gränsar planeringsområdet till Tinaparkens rekreationsområde, till planeringsområdet hör i norr kvarteren norr om Ljusdalavägen. Där finns bl.a. Masalan nuorisoteatteri (byggnaden Ljusdala) samt finsk- och svenskspråkiga daghem. I öster gränsar planeringsområdet till Masabyvägen och i söder till området för flervåningshus och radhus som byggts längs gatan Tinabrinken. I omedelbar närhet av planeringsområdet finns utöver daghemmen även skolor och ett bra kollektivtrafikutbud. På gångavstånd, dvs. mindre än en kilometer från planeringsområdet ligger huvuddelen av centrums närservice. Bussarna mot kommuncentrum och huvudstadsregionen stannar på Sundsbergsvägen vid hälsocentralen. Planeringsområdets läge framgår av bilaga Planens namn och syfte Detaljplaneändringen utgör en del av en process för utveckling av Masaby affärsområde i etapper. Syftet är en trivsam, trygg småstadsaktig miljö som erbjuder upplevelser. Planprojektet har fått namnet detaljplan för Tinaparken. Detaljplaneändringen görs på ett numeriskt kartunderlag som stämmer överens med nuläget. I arbetet med ändringen har planens aktualitet bedömts (MBL 60 ). De kommunaltekniska näten planeras och revideras till följd av att markanvändningen förändras. Miljön kommer att genomföras enligt principerna i kvalitets- och miljöplanen för Masaby affärsområde. Detaljplaneändringen ökar avsevärt befolkningsmängden på affärsområdet eftersom det huvudsakliga användningsändamålet för det nuvarande i hög grad obebyggt område ändras från ett arbetsplatsområde till ett flervåningshusdominerat bostadsområde. Områdets areal är ca 17,9 hektar.

3 3 1.4 Beskrivningens innehållsförteckning 1 BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER 1.1 Identifikationsuppgifter Planområdets läge Planens namn och syfte Beskrivningens innehållsförteckning Förteckning över bilagor till beskrivningen Förteckning över andra handlingar, bakgrundsutredningar och källmaterial som gäller planen 4 2 SAMMANDRAG 2.1 Skeden i planprocessen Detaljplan Genomförande av detaljplanen 6 3. UTGÅNGSPUNKTER 3.1 Utredning om förhållandena på planeringsområdet Allmän beskrivning av området Naturmiljö Bebyggd miljö Markägoförhållanden Planeringssituation Beslut och utredningar som gäller planområdet Riksomfattande mål för områdesanvändningen 11 4 PLANERINGSSKEDEN FÖR DETALJPLANEN 4.1 Behov av detaljplanering Planeringsstart och beslut som gäller den Deltagande och samarbete Intressenter Anhängiggörande Deltagande och växelverkan Myndighetssamarbete Mål för detaljplanen Detaljplanelösningens konsekvenser 15 5 BESKRIVNING AV DETALJPLANEN 5.1 Planens struktur Dimensionering Uppnående av målen för miljöns kvalitet Områdesreserveringar Kvartersområden Övriga områden Planens konsekvenser Störande faktorer i miljön Planbeteckningar och -bestämmelser Namnskick 30 6 GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN 6.1 Planer som styr och åskådliggör genomförandet Genomförande och tidtabell Uppföljning 31

4 4 1.5 Förteckning över bilagor till beskrivningen 1. blankett för uppföljning av detaljplanen 2. utdrag ur Nylands landskapsplan (fastställd av miljöministeriet ) 3. utdrag ur Kyrkslätts generalplan karta 5. karta över markägoförhållanden 6. underjordiska ledningar, nuläge 7. utdrag ur Tinaparkens byggbarhetsutredning 8. bullerutredning till Tinaparkens detaljplan 9. utdrag ur detaljplanerna för området 10. utdrag ur planen för genomförande för kvarter Tinaparkens detaljplan (karta) 12. illustration av Tinaparkens detaljplan 13. allmän plan för vattenförsörjning i Tinaparken 14. allmän plan för gatorna och parkeringsområdena i Tinaparken 15. utdrag ur utredningen gällande byggnadskultur och kulturlandskap i Kyrkslätt. 1.6 Förteckning över andra handlingar, bakgrundsutredningar och källmaterial som gäller planen 1. Allmän plan för vattenförsörjning i Tinaparken, Destia Oy, Allmän plan för gatorna och parkeringsområdena i Tinaparken, Destia Oy Dagvattenutredningen för Masaby centrum, Destia Oy, Utvecklingsbild för markanvändningen i Kyrkslätt, Pöyry Oy, Tinaparken Masaby, affärskvarter, Arkkitehtitoimisto Petri Rouhiainen Oy, Tinaparken, byggbarhetsutredning, Sito Oy, MBT 2020, Genomförandeprogrammet för markanvändning, boende och trafik i Helsingforsregionen 2020, Helsingfors stads centralförvaltnings publikation, Bullerutredning för Tinaparkens detaljplan, Sito Oy, Kyrkslätts servicenätsutredning 2025, Trafiksäkerhetsutredning i grundskolorna i Kyrkslätt, Utvecklingsbild för Helsingforsregionen 2050 "Gränslös metropol", MBT-delegationens inlägg, Utvecklingsutredning för Masabyvägen 2010, Sito Oy, Utvecklingsplan för gång- och cykeltrafiknätet och naturstigar i Kyrkslätt Linea konsultit Oy, Lännentiet, utredning om utvecklingskorridor, kommunerna i Västra Nyland, Nylands förbund, Strafica Oy, FCG Planeko Oy, Helsingin seutu 2050, Näkökulmia seutuvisioon, WSP Finland Oy, Yhdyskuntasuunnittelun tutkimus- ja koulutuskeskus, TKK, Demos Helsinki / NOW for Architecture and Urbanism, Kyrkslätts vägnäts- och trafiksäkerhetsplan, Vägverket, Slutrapport över saneringen av det förorenade markområdet vid fabriken i Masaby, godkänd av Nylands Miljöcentral Byggnadskultur och kulturlandskap i Kyrkslätt, Sigbritt Backman 1992

5 5 2 SAMMANDRAG 2.1 Skeden i planprocessen Tinaparkens detaljplan har ingått i Kyrkslätts planläggningsprogram i flera år. Ursprungligen skulle planeringen av Tinaparken inledas år 2007 som ett s.k. markägarplanprojekt enligt det planläggningsprogram som dåvarande kommunfullmäktige godkänt. Avtalen om inledande av planläggningen godkändes i kommunstyrelsen ( 497) och de undertecknades Första kungörelsen om anhängiggörande av projektet utfärdades Det första programmet för deltagande och bedömning godkändes av kommunstyrelsen Planprojektet inleddes dock inte före ändringar som gjordes i avtalen om inledande och som kommunstyrelsen godkände ( 352). Det reviderade avtalet undertecknades Kompletteringarna omfattar bl.a. en uppskattning av planläggningskostnaderna och fördelningen av dem mellan kommunen och markägarna samt överförandet av uppgörandet av planen till kommunen. Detaljplaneringen inleddes på nytt efter att samhällstekniska nämnden hade godkänt ett uppdaterat program för deltagande och bedömning ( 38). Det uppdaterade programmet för deltagande och bedömning har delats ut till intressenterna. Planprojektet har inletts i enlighet med det av kommunfullmäktige ( 113) godkända planläggningsprogrammet. Kungörelse om anhängiggörande av det nuvarande planeringsprojektet utfärdades Samhällstekniska nämnden beslutade ( 50) lägga fram planutkastet. Utkastet var framlagt Ett invånarmöte ordnades under framläggningstiden Uppgörandet av detaljplanen var avbrutet nästan hela år I slutet av år 2013 uppgjordes preciserade planer för Tinaparkens affärskvarter eftersom det var skäl att försäkra sig om att affärsutrymmena och parkeringsanläggningarna, som planeras i kvarteret, är genomförbara. Markanvändningen i planutkastet har preciserats utgående från planen. Planen gjordes upp av Arkkitehtitoimisto Petri Rouhiainen Oy. Uppgörandet av de allmänna planerna och utredningarna för detaljplanen för Tinaparken anhängiggjordes hösten Den allmänna planen för Tinaparkens gator och parkeringsområden (inkl. också rutterna på rekreationsområdena) och den allmänna planen för Tinaparkens vattenförsörjning (inkl. dagvattenplanen) samt Masaby centrums dagvattenutredning (gäller detaljplanerna för Tinaparken, Bjönsbacken och Masaby stationsområde). Alla dessa allmänna planer och utredningar har uppgjorts av Destia Oy. Hösten 2014 uppgjordes ett utkast till närmiljö- och byggnadsanvisningar för Tinaparken (Arkkitehtitoimisto Petri Rouhiainen Oy) och det fogades till detaljplaneförslagets planehandlingar. Planförslaget behandlades av samhällstekniska nämnden ( XX) och av kommunstyrelsen XX.XX:20XX ( XX). Det hölls framlagt XX.X XX.X.20XX. Under framläggningstiden ordnades ett invånarmöte XX.XX:20XX.

6 6 2.2 Detaljplan Markanvändningsavtalen mellan kommunen och markägarna har godkänts och undertecknats xx.xx.20xx. Tinaparkens detaljplan behandlades för godkännande i samhällstekniska nämnden XX.XX.20XX ( XXX) och i kommunstyrelsen XX.XX.20XX ( XXX). Kommunfullmäktige godkände detaljplanen XX.XX.201X ( XXX). Området som ska detaljplaneras ligger på ett centralt ställe på Masaby affärsområde, i omedelbar närhet av järnvägsstationen. Därför är det motiverat att förnya markanvändningen så att området anvisas för boende. Man anlägger ett större parkområde och torg som rekreations- och mötesplats för invånarna. För att göra tjänsterna på området mångsidigare anvisar man i detaljplanen nya affärslokaler, t.ex. en dagligvarubutik och andra affärslokaler vid det planerade torget. Syftet är att torget blir ett gemensamt centrum med aktiviteter för invånarna i Masaby. Den största utmaningen med detaljplaneändringen är att skapa ett till stadsbilden högklassigt och funktionellt rikt nytt bostadsområde som kan byggas i etapper på ett ekonomiskt och konsekvent sätt. Syftet är att stärka Masaby affärsområdes dragningskraft som både bostads- och serviceområde. Invånarantalet i Tinaparkens detaljplan ökar avsevärt i och med genomförandet av planeringsområdet. Det beräknade antalet nya invånare är ungefär 650. För närvarande bor det omkring 200 människor på planeringsområdet (situationen i slutet av år 2014). Det byggs ungefär 300 nya bostäder och bostadsproduktionen kommer att vara relativt mångsidig, även om flervåningshusbostäderna är den största gruppen. Det beräknas uppstå nya arbetstillfällen i affärs- och kontorslokalerna på området. Detaljplanen uppfyller Helsingforsregionens MBT-intentionsavtals förpliktelse enligt vilken kommunen årligen borde detaljplanera v-m2 och bygga minst 330 nya bostäder. Tinaparkens detaljplan möjliggör bostäder, vilket innebär att ca 650 nya invånare flyttar till området. De allmänna områden, såsom det nya torget och gatorna, anläggs enligt planeringsprinciperna i kvalitets- och miljöplanen för Masaby affärsområde vilken utarbetas separat. Detaljplanen har utarbetats utifrån markanvändningsplan som uppgjorts av Arkkitehtitoimisto Petri Rouhiainen Oy. 2.3 Genomförande av detaljplanen Genomförandet av detaljplanen hänger samman med förbättring av tätortsmiljön i Masaby och ombyggnad av Masabyvägen. Gatan Masabyvägen som löper genom affärsområdet anläggs i etapper så att den första fasen omfattar gatuavsnittet från Sundsbergsvägens anslutning till Smedsbyvägen. Därefter fortsätter anläggandet etappvis norrut mot Tinaparken. Byggandet enligt Tinaparkens detaljplan inleds troligen från den södra ändan. Tinatorget och fastigeten för dagligvaruhandel är mest sannolikt de första byggobjekten. Även bostadsbyggandet bör börja med planeringsområdets södra del där man har byggt flervånings- och radhus. Om tidtabellen för bebyggande av området finns inga detaljerade beslut.

7 7 3 UTGÅNGSPUNKTER 3.1 Utredning om förhållandena på planeringsområdet Allmän beskrivning av området Naturmiljö Masaby uppfattas som ett samhälle som har uppkommit kring järnvägsstationen och vars framtida målläge länge har varit oklart i kommunen. Det har inte uppstått en kraftig lokalidentitet på området. Kommunens spetsprojekt under 2000-takets första decennium var kommuncentrum och på 2010-talet är det Masaby med närområden. Delgeneralplaneringen av området inleds troligen Masaby station byggdes om i början av 2000-talet. Annan utveckling av området har varit relativt liten. Ett fungerande affärsområde förutsätter en betydande förbättring av trafikförhållandena. Detta skapar möjligheter också för ett ökat invånarantal och etablering av nya tjänster i Masaby. Bostadsområdet längs gatan Tinabrinken är få av de stora byggprojekten som genomförts under 2000-talets första decennium i Masaby. År 2012 inleds genomförande av Banvallens detaljplan och under de närmaste åren inleds dessutom ombyggnaden av Masabyvägen i etapper. På affärsområdet påbörjas under de närmaste åren antagligen också andra projekt för ändring av detaljplaner. Utveckling av idrottsparken har startat och i första skedet har anlagts en invånarpark år Masaby affärsområde har i dag inget klart centrum, såsom ett torg eller en park som invånarna brukar besöka. I affärsområdets kärna har många byggnader och den byggda miljön sakta förfallit och Masabyvägens vägmiljö är rörig med tanke på tätortsbilden. Banvallens höghusdominerade bostadsområde har startat förnyandet av Masabys centrum. De första bostäderna blir färdiga år Mångsidigare kommersiella tjänster är ett mål även om närtjänsterna på området är redan för tillfället ganska goda. Det finns emellertid få specialbutiker. Kommunen börjar utarbeta en kvalitets- och miljöplan för Masaby affärsområde då detaljplanen för Tinaparken vunnit laga kraft. Parkeringsarrangemangen vid affärslokalerna längs Masabyvägen är oklara och vägens anslutningar förutsätter bl.a. att trafiksäkerheten förbättras. I början av 2014 hade Masabyområdet ungefär 5000 invånare av vilka ungefär 200 bodde på planeringsområdet. I företagen på affärsområdet med näromgivning finns mer än tusen (1 000) arbetstillfällen av vilka ett tiotal finns på ett motionscenter (LähiTapiola areena) och omkring 50 på områdets daghem (situationen i slutet av år 2014). Området har varierande topografi: I planeringsområdets sydvästra delar finns kuperad terräng ( m ö.h.). Den lägsta nivån ligger i södra delen av Masabyvägen ( m ö.h.). Man har anlagt belysta friluftsstråk på rekreationsområdet väster om planeringsområdet. Områdets terrängformer är särpräglade och det är populärt bland invånarna. Träden är blandskog och den övriga växtligheten är omväxlande. På den befintliga flervånings- och radhustomten är grönområdena gräsbelagda. Husen på radhustomterna har placerats i en flack sluttning. Förbindelserna till husen upptar en betydande del av markytan. Gräsytorna utgörs främst av bostädernas egna gårdar.

8 8 Enligt byggbarhetsutredningen är det krävande att bebygga planeringsområdet på grund av markförhållandena. Svårt bebyggbart område finns i planeringsområdets centrala delar och i områdets södra del nära Masabyvägen (se bilaga 7) Bebyggd miljö I och med detaljplaneändringen ändras området som planlagts som område för företag och verksamhetslokaler i huvudsak till ett bostadsområde. Merparten av området mellan rekreationsområdet och Masabyvägen är trädlös tidigare åkermark. Siemens f.d. affärshus revs i början av 2000-talet. Området utgör för närvarande impediment. Genom Masaby går den kulturhistoriskt viktiga Kungsvägens sträckning. Masabyvägen följer fortfarande vägens forntida sträckning. Den är en av de äldsta vägförbindelserna som bevarats till vår tid i Europa. Flervånings- och radhusen vid Tinabrinken är byggda vid mitten av 2000-talet. Kvarteret med flervåningshus gränsar till Masabyvägen och radhuskvarter gränsar till rekreationsområdet. Flervåningshusen har fyra våningar och radhusen två våningar. Service Tack vare det centrala läget finns affärsområdets tjänster, såsom dagligvarubutiker, i omedelbar närhet av planeringsområdet. På planeringsområdet ligger ett privat motionscenter (LähiTapiola areena) som erbjuder mångsidiga möjligheter till motion och hobbyer. Masaby kyrka ligger söder om planeringsområdet. Av de kommunala tjänsterna finns på planeringsområdet två daghem: det finskspråkiga Liinaharjan päiväkoti och det svenskspråkiga Hommas daghem. De ligger vid Ljusdalavägen. Den finskspråkiga grundskolan för de lägre och högre årskurserna ligger i Masaby. Den närmaste svenskspråkiga skolan för de lägre årskurserna ligger i Bobäck. Det finskspråkiga gymnasiet och den svenska skolan för de högre årskurserna och det svenska gymnasiet ligger i kommuncentrum. Masaby hälsocentral och allaktivitetshus där det bl.a. finns ett bibliotek ligger cirka en halv kilometer söder om planeringsområdet. Rekreations- och motionsservicen i idrottsparken finns också på en halv kilometers avstånd. Man håller att utveckla idrottsparken. Arbetsplatser, näringsverksamhet På motionscentret på området finns ett tiotal arbetstillfällen och i de kommunala daghemmen ca 50. På Masaby affärsområde finns lite över tusen arbetsplatser (situationen i slutet av år 2014). Rekreation Väster om planeringsområdet finns vidsträckta rekreationsområden. De belysta friluftsstråken och motionsspåren används aktivt. I parken finns ingen särskild lekplats för barn. Eftersom man har anlagt stråk på området har växtligheten inte förstörts eller förändrats i alltför stor omfattning. De närmaste bollplanerna finns på skolgårdarna i Masaby och Smedsby. Man utvecklar Masaby idrottspark och de ständigt mångsidigare motionsmöjligheterna finns på gångavstånd från planeringsområdet. I närheten av idrottsparken ligger också ett allaktivitetshus med bl.a. bibliotek.

9 9 Trafik Masabyvägen är en huvudled för fordonstrafik och en särskild gång- och cykelväg har anlagts längs vägen på dess östra sida. De allmänna målen för gatubyggandet framgår av utvecklingsutredningen för Masabyvägen. Trafik till kvarter 2027 har styrts från Masabyvägen längs gatan Tinabrinken. Körning till motionscentret har likaså ordnats från Masabyvägen via Ljusdalavägen. Via Ljusdalavägen styrs fordonstrafiken till två daghem och byggnaden Ljusdala där Masalan nuorisoteatteri har sin verksamhet. Den nuvarandeutescenen som används sommartid ligger på planeringsområdet på ca hundra (100) meters avstånd från ungdomsteaterns byggnad. På somrarna ökar föreställningarna trafiken på området en aning. Bebyggd kulturmiljö och fornlämningar Ljusdala är en kulturhistoriskt värdefull byggnad som ska bevaras. På området finns inga andra byggnadsskydds- eller fornlämningsobjekt (bilaga15). Teknisk service De kommunaltekniska näten framgår av bilaga 6. Miljövård och miljöstörningar Man har inte kännedom om arter som är viktiga med tanke på naturskyddet. Med undantag för störningarna från fordonstrafiken finns det inga andra miljöstörningar på området Markägoförhållanden Markägoförhållandena framgår av kartbilaga Planeringssituation Planer, beslut och utredningar som gäller planområdet - landskapsplan Planeringsområdet har anvisats för centrumfunktioner (bilaga 2). Landskapsplanen för Nyland vann laga kraft Etapplandskapsplan 2 för Nyland vann laga kraft i slutet av år Etapplandskapsplan 4 för Nyland är anhängig som bäst. generalplan På planeringsområdet gäller Kyrkslätts generalplan 2020, som vunnit laga kraft (bilaga 3). I generalplanen är området anvisat för centrumfunktioner (C). detaljplan På planeringsområdet gäller följande detaljplaner: - ändringarna av detaljplanerna för Masaby centrum (lagakraftvunna , och ) - detaljplanen för Hommas (lagakraftvunnen ) byggnadsordning Kommunfullmäktige godkände Kyrkslätts byggnadsordning och den vann laga kraft efter kungörelse jordregister Planeringsområdet hör till Masaby by. baskarta Baskartan uppfyller de krav som förordningen om planläggningsmätning ställer.

10 10 byggförbud Inget byggförbud har utfärdats för planeringsområdet. skyddsrum På planeringsområdet är skyddsrummen fastighetsspecifika Riksomfattande mål för områdesanvändningen Allmänt kan det konstateras att måluppställningen för Tinaparkens detaljplan stämmer överens med de riksomfattande målen för områdesanvändningen. Den eftersträvade markanvändningen harmoniserar Masaby affärsområdet genom placering av nya möjligheter till boende och affärsverksamhet i närheten av goda kollektivtrafikförbindelser. Affärsområdet och järnvägsstationen ligger i omedelbar närhet av planeringsområdet. Både tågens och bussarnas turintervall, dvs. kollektivtrafikens servicenivå, till centrum och mot huvudstadsregionen är bra. Bostadsbyggandet placeras i spårtrafikens och Masaby stations influensområde. På detta sätt genomför markanvändningen exemplariskt även specialfrågorna i Helsingforsregionen i de riksomfattande målen för områdesanvändningen. 4 PLANERINGSSKEDEN FÖR DETALJPLANEN 4.1 Behov av detaljplanering En mångsidig utveckling av Masaby omfattar bl.a. en funktionell reform av affärsområdet. Planläggningsprogrammet innehåller flera planändringar på området. Efter utvecklingen av kommuncentrum är Masaby centrum ett av kommunens spetsprojekt. Målet är en levande, trivsam och trygg småstadsaktig miljö som erbjuder förutsättningar för ett gott liv. Bebyggande av området skapar förutsättningar för upplevelser, aktiv verksamhet och mångsidigare tjänster än tidigare. Ett tillräckligt befolkningsunderlag gör det möjligt att ett mångsidigare serviceutbud på affärsområdet och höjer Masaby till en ny nivå, t.ex. som en etableringsort för företag. På planeringsområdet gäller fyra detaljplaner. Revideringen av markanvändningen baserar sig på målet att utveckla Masaby till en attraktiv affärskoncentration för närservice och en trivsam boendemiljö. Projektet gäller också trafik- och parkeringssystemet samt förbättrade verksamhetsbetingelser för affärslivet. Miljöbyggandet på centrums allmänna områden kommer att styras av Masaby kvalitetsoch miljöplan som ska utarbetas. En grund för planändringen är också att bedöma detaljplanernas aktualitet samt att göra om plankartan i numeriskt format och ändra planbeteckningarna så att de fyller dagens krav. Detaljplanerna som ändras innehåller bostadsbyggrätt på ca v-m2 och ca v-m2 har anvisats för byggande av verksamhetslokaler. Bara en del av verksamhetslokalerna har emellertid byggts. Invånarantalet är ca 200 (situationen i slutet av år 2014). Att komplettera byggandet på planeringsområdet med bostadsproduktion stämmer bättre överens med nuläget än markanvändningen i detaljplanerna som ändras.

11 11 Detaljplanen ska ändras också därför att ett motionscenter (LähiTapiola areena) har byggts på kvartersområdet för verksamhetslokaler. I och med detaljplaneändringen reserverar man för motionscentret möjlighet till utvidgning och användningsändamålet för kvartersområdet ändras så att det stämmer överens med nuläget. Man har utarbetat en byggbarhetsutredning över området som utgångsuppgifter för detaljplaneringen. På motsvarande sätt kan bl.a. bostadsgårdarnas byggbarhet påvisas med hjälp av bullerutredningen. Båda handlingarna har uppgjorts av Sito Oy. Den allmänna planen för vattenförsörjningen i detaljplanen för Tinaparken anhängiggjordes i slutet av år Den innefattar också områdets dagvattenplan. Samtidigt anhängiggjordes också den allmänna planen för områdets gator och parkeringsområden, vilken också omfattar förbindelserna till rekreationsområdena. Beträffande ordnadet av dagvattnet på ett område som är mer omfattande än planeringsområdet inledde man också uppgörandet av en dagvattenutredning för Masaby centrum, som utöver Tinaparken också omfattar detaljplaneområdena för Bjönsbacken och Masaby stationsområde. Planerna och utredningen har gjorts upp av Destia Oy. 4.2 Planeringsstart och beslut som gäller den Skedena i planprocessen framgår i punkt 2.1 och på pärmbladet. 4.3 Deltagande och samarbete Intressenter Deltagande, intressenter och samarbete beskrivs i programmet för deltagande och bedömning (PDB) som samhällstekniska nämnden godkänt. Det har sänts till intressenterna. Intressenter är markägarna på området, invånarna och fastighetsbolagen i närheten, de kommunala myndigheterna samt utomstående myndigheter, samfund och föreningar. Intressenterna är förtecknade i PDB Anhängiggörande Anhängiggörandet av detaljplanen kungjordes i kommunens annonstidningar och på kommunens webbplats Deltagande och växelverkan Måltidtabellen för planläggningen och tillfällena till växelverkan framgår av PDB. Då utkastet till ändring av detaljplanen är framlagt ordnas ett invånarmöte. Kommuninvånarna och alla vars livs- och verksamhetsmiljö påverkas av planen har då möjlighet att ge respons under framläggningstiden. Dessutom kan man ta direkt kontakt med planläggaren. Samhällstekniska nämnden godkände PDB ( 38). Den ansvarige planläggaren förhandlade med representanter för Masalan nuorisoteatteri I förhandlingarna dryftades möjligheten att placera ungdomsteaterns friluftsscen i närheten av byggnaden Ljusdala. Ungdomsteatern som har sin verksamhet i bygganden vill även i fortsättningen trygga möjligheterna för sommarteaterverksamhet, men läget kan alternativt vara t.ex. på Tinaparkens

12 12 rekreationsområde eller i Masaby idrottspark. I förhandlingarna tog man upp eventuella störningar som sommarteaterverksamheten medför för invånarna i närområdet. Både själva föreställningarna och åskådarna kan förorsaka bullerstörningar om bostäderna ligger för nära friluftsscenen. Planprojektet presenterades för parten i markanvändningsavtalet då utkastet till detaljplan bearbetades. Efter det avtalades att kommunens planläggnings samarbetspartner, Arkkitehtitoimisto Petri Rouhiainen Oy, svarar för presentationen av planematerialet för markägarna, med vilken kommunen har ett avtal om inledande av planläggning. Samhällstekniska nämnden beslutade ( 50) lägga fram utkastet till Tinaparkens detaljplan. Utkastet till detaljplan var framlagt Ett invånarmöte ordnades Det var avbrott i uppgörandet av detaljplanen nästan hela år 2013 och man fortsatte i slutet av år 2013 med att göra upp preliminära planer för genomförandet av affärsbyggnaden och parkeringsanläggningen i kvarter Med kommunstyrelsens beslut xx.xx.2015 framlades förslaget till detaljplan xx.xxxx.xx Ett invånarmöte ordnades xx.xx Med kommunens tjänsteinnehavare som svarar för kommunaltekniken har man flera gånger förhandlat bl.a. om tidtabellerna för utvecklingen av Masabyvägen och planeringen av den övriga kommunaltekniken bl.a. i samband med behandlingen av planläggningsprogram och kommunaltekniska planeringsprogram. Representanter för Masalan Nuorisoteatteri och bildningsväsendet har förhandlat med planläggnings- och trafiksystemtjänsterna om områdets planering , och I samband med den sista förhandlingen gjorde man ett terrängbesök på planeringsområdet med representanterna Myndighetssamarbete Myndigheterna har samarbetat genom förhandlingar och utlåtanden. Detaljplanen förutsätter inte något myndighetssamråd. Nylands NTM-central har informerats separat om planprojektet. 4.4 Mål för detaljplanen Mål som uppställts av kommunen Utveckling av Masaby affärsområde är ett av kommunens spetsprojekt. Det finns tillräckligt med utgångsmaterial för utvecklingen och de principiella utvecklingslinjerna är klara. Målet med planändringen är bl.a. att förbättra affärsområdets allmänna anblick och säkerställa bostadsproduktionen i närheten av Masaby järnvägsstation. Detaljplanerna för Banvallen och Köpashörnet är de första planändringarna i förnyelseprojektet i Masaby. Båda projekten höjer områdets invånarantal och främjar ett mångsidigare serviceutbud på affärsområdet. Kommunen gjorde år 2013 upp alternativa planer för genomförande av kvarter 2052 (Arkkitehtitoimisto Petri Rouhiainen Oy, 2013). Uppgiften omfattade bl.a. placeringen

13 13 av affärsutrymmena och ordnandet av parkering. Planen har utnyttjats då detaljplanen gjorts upp. Mål som härletts ur planeringssituationen Utvecklingen av Masaby affärsområde har inletts och ett av de viktiga målen utöver ökning av invånarantalet är att beakta affärslivets behov vid planeringen och genomförandet av planen. Tinaparkens planprojekt tjänar båda målen. Mål som härletts ur omständigheterna och egenskaperna på området Planeringsområdets centrala läge ställer utmaningar för byggandet. Det effektivaste byggandet placeras längs Masabyvägen eftersom meningen är att med hjälp av byggnader skydda övriga bostadsområdet mot trafikbuller. Byggandets effektivitet minskar i riktning mot Tinaparkens rekreationsområde. De allmänna utrymmena och behandlingen av byggnadernas fasader på planeringsområdet ska vara av hög kvalitet. Detta uppnås genom högklassiga material och trivsamt grönbyggande. På detta sätt står områdets dragningskraft på en hållbar grund. Fordonstrafiken på det nya bostadsområdet ordnas från Masabyvägen längs en ny genomfartsgata. Detta tjänar bl.a. daghemmens kunder. Trafikarrangemangen på det nuvarande bostadsområdet på gatan Tinabrinken ändras inte. I planeringen av markanvändningen ska man trygga goda förbindelser från Masaby affärsområde till Tinaparkens rekreationsområde. Verksamhetsmöjligheterna för Masalan nuorisoteatteri ska beaktas när området utvecklas. Markanvändningen planeras i samarbete med ungdomsteaterns representanter. 4.5 Detaljplanelösningens konsekvenser Under planeringsprocessen utarbetade man inga alternativa detaljplaneutkast. Under planeringen har man visserligen undersökt olika alternativa lösningar för det nya bostadsområdet. En central utmaning har varit att skapa ett rationellt system bl.a. för bilparkering. Konsekvenser för människornas levnadsförhållanden och livsmiljö Planeringsobjektet på Masaby affärsområde erbjuder goda utgångspunkter för boende, handel och arbete samt rekreation och fritid. Om byggnaderna på området uppförs så att deras arkitektur är högklassig och miljöbyggandet är av hög kvalitet stärker de människornas positiva inställning till det nya bostadsområdet. Parkeringsplatserna för invånarna och kunderna i affärslokalerna ska placeras så nära bostäderna och affärslokalerna som möjligt. De nuvarande, fungerande fordons- och gång- och cykelförbindelserna har i stor utsträckning förblivit oförändrade. Masabyvägens sträckning som är känd som Kungsvägen ändras inte. Trafiksystemet på det nya bostadsområdet ska på ett mångsidigt sätt tjäna invånarna, och i synnerhet gång- och cykelförbindelserna t.ex. till affärsområdet och järnvägsstationen ska anläggas så att de är trygga. I och med att Masabyvägen förnyas är syftet att göra områdets trafikförhållanden tryggare och trivsammare än de är för närvarande.

14 14 Syftet med en murliknande rad av flervåningshus vilken byggs längs Masabyvägen är att skydda bostadsområdet mot buller från fordonstrafiken. Med tanke på de nuvarande invånarna är förändringarna i detaljplanens markanvändning betydande, men att bebygga det nuvarande impedimentet till ett trivsamt bostadsområde förbättrar trivseln och dragningskraften även i planeringsområdets närmiljö. Konsekvenser för jord- och berggrunden, vattnet, luften och klimatet Närmiljön ska beaktas i all planering och byggverksamhet. På basis av dagvattenutredningen som ska utarbetas får man närmare information för behandling av ytvatten på området. På grund av de krävande markförhållandena måste man i jordbyggandet beakta alternativa metoder för att möjliggöra byggandet. Detaljplaneändringen har inte stora inverkningar på luftkvaliteten och klimatet på området. Konsekvenser för växt- och djurarterna, naturens mångfald och naturresurserna Det har inte ansetts vara behövligt att inventera växtligheten på planeringsområdet eftersom områdena som bebyggs ligger på oanvänd mark där det inte finns träd. Man känner inte till särskilda arter som ska skyddas på området. Tinaparkens rekreationsområde bevaras i nuvarande tillstånd. Parken som ska anläggas på området och som gränsar till kvarteren skapar grönska på området och gör miljön mångfaldigare även för djurarterna. Konsekvenser för region- och samhällsstrukturen, samhälls- och energiekonomin samt trafiken Med undantag av byggandet av den interna kommunaltekniken på planeringsområdet medför ibruktagandet av området inte betydande merkostnader. Området kan anslutas till de byggda kommunaltekniska näten. Området ligger i centrum av affärsområdet vid goda kollektivtrafikförbindelser (t.ex. bussar och tåg), även gång- och cykelförbindelserna till näromgivningen är i ordning. För att Masabyvägens trafikförhållanden ska kunna förbättras måste trafikarrangemangen fullständigt förnyas. Kostnaderna för projektet är betydande. Om de allmänna områdena, såsom torget, gång- och cykelvägarna och parkerna, anläggs i enlighet med kvalitets- och miljöplanen för Masaby affärsområde vilken ska utarbetas, medför det betydande utgiftsposter, men å andra sidan förbättras områdets trivsel och Masabys dragningskraft ökar både som boningsort och som plats för affärsverksamhet. Konsekvenser för stadsbilden, landskapet, kulturarvet och den byggda miljön Revideringen av detaljplanen på planeringsområdet har betydande konsekvenser för stadsbilden, kulturarvet och den byggda miljön. Konsekvenserna av planändringen bedöms i punkt 5.4.

15 15 5 BESKRIVNING AV DETALJPLANEN 5.1 Planens struktur Syftet med arbetet att bygga om Masaby affärsområde är att stärka områdets dragningskraft både som en trivsam boningsort och som en mångsidig koncentration av närservice. Näringslivets intresse för området ökar troligen i och med att invånarantalet ökar. Detaljplanen för Tinaparken höjer avsevärt invånarantalet i järnvägsstationens influensområde och skapar verksamhetsmöjligheter för affärslivet och företagarna. Tinaparkens detaljplan harmoniserar samhällsstrukturen genom att öka boendemöjligheterna (ca v-m 2 ) och affärslokalerna (ca v-m2) samt genom att komplettera motionstjänsterna (totalt ca v-m 2 ). Nybyggandet kompletterar flervånings- och radhusområdet som byggts söder om det och gör boendealternativen i Masaby mångsidigare. Områdets nuvarande tjänster, såsom daghemmen, ungdomsteatern och det privata motionscentret (LähiTapiola areena) ligger längs Ljusdalavägen i norra delen av planeringsområdet. Tinatorget byggs som ett centrum för Masaby affärsområde. Den nya detaljplanen ändrar nuläget avsevärt. Markanvändningen möjliggör mångsidiga boendealternativ. Zonen av flervåningshus skyddar bostadsområdet mot trafikbuller från Masabyvägen. Flervåningshus av typen stadsvilla avgränsar Bössmedsparken. Vid dessa hus är marken mjuk, vilket höjer byggkostnaderna. Man har strävat efter att placera merparten av parkeringen på området där marken är mjuk. Tinaparkens rekreationsområde väster om planeringsområdet gränsar till småhuskvarteren. Avgränsningen av det kulturhistoriskt betydande Ljusdala-kvarteret har justerats så att det för Masalan nuorisoteatteris sommarteaterverksamhet reserverats ett tillräckligt område bl.a. för byggande av en utescen och -läktare för högst 300 åskådare. Även den nuvarande teaterverksamheten fortsätter. I ändan av vägen har man anvisat ett parkeringsområde som bl.a. kan användas av teaterbesökarna och angöringstrafiken till daghemmen. Fordons- och gång- och cykeltrafiken till och från bostadsområdet vid gatan Tinabrinken och de offentliga tjänsterna vid Ljusdalavägen samt det privata motionscentret leds även i fortsättningen längs de nuvarande gatorna och förbindelserna. Affärslokalerna vid det nya Tinatorget i södra delen av planeringsområdet ansluter sig på ett naturligt sätt till det befintliga affärsområdet och kompletterar områdets kommersiella volym. Man kan bygga en livsmedelsbutik av typen market och andra affärslokaler vid torget. Målet är ett livligt torgliv: torgförsäljning, evenemang och andra aktiviteter. Marken på området är visserligen mjuk mark som är svår att bebygga, men det är motiverat att bebygga området på grund av det centrala läget på Masaby affärsområde. I de flervåningshus som ligger på naturliga handelsplatser har butikslokaler anvisats i liten omfattning. Butikslokalerna ska byggas på byggnadernas markplan och ingång till dem ska ske antingen via torget eller via huvudgatan. Dessa byggnader ligger vid Tinatorget och Masabyvägen. Även i motionscentret (LähiTapiola areena) har man anvisat butikslokaler och lokaler för offentlig service.

16 Kvartersspecifika beskrivningar och dimensionering I följande kvartersbeskrivningar redogör man för dimensioneringen och de kvalitativa egenskaperna på varje kvartersområde och anslutningen till det övriga byggandet på området. Med undantag av kvartersområdena med småhus ansluts de nya kvarteren med flervåningshus strukturellt tätt till varandra t.ex. så att bilplatserna i dem är koncentrerade till en parkeringszon. Kvalitetshandlingarna för kvarteren och miljöbyggandet utarbetas innan planen behandlas för godkännande. En av de största utmaningarna i Tinaparkens detaljplan var att ordna parkeringen på ett rationellt sätt. I och med det kompletterande byggandet uppstod det ett behov av ett betydande antal bilplatser. Affärslokalernas kundparkering koncenteraras till en parkeringsanläggning som ligger nära torget. På detta sätt medför det så lite störningar som möjligt t.ex. för invånarna på bostadsområdet och torgverksamheten. Å andra sidan ska man i gatuplanerna anvisa ett tillräckligt antal parkeringsplatser längs gatorna. Bilplatserna för de boende placeras så nära bostäderna som möjligt. Handikapplatser ska beaktas i dimensioneringen. Enligt planbestämmelsen ska det för handikappade anläggas en bilplats på markplanet per 30 bostäder. Av följande tabell framgår byggrätten enligt kvarterens användningsändamål och det riktgivande antalet bilplatser som den förutsätter i en situation där den maximala byggrätten har använts (gäller inte befintliga bostadshus eller planerade småhus). kvartersområde / markanvändning dimensioneringsprincip, bp / v-m 2 våningsyta (vm2) för det huvudsakliga användningsändamålet kalkylerat behov av bilplatser, antal nya flervåningshus (AK) butikslokaler (AK-m, KL-m, YU-m) livsmedelsbutik (KL) allmänna byggnader (Y, YL, YU-y) byggnader för idrottsverksamhet (YU) Ur tabellen innan framgår att lite över 400 bilplatser bör reserveras för affärsbyggnaden och flervåningshuset samt drygt hundra (100) bilplatser för allmänna byggnader och motionscentret (LähiTapiola areena). Kvarter 2027 Totalbyggrätten för det bebyggda området för flervånings- och radhus (AK, AP) uppgår till v-m 2, varav v-m 2 anvisats för bostadsbruk. Bilplatsdimensioneringen stämmer överens med den nuvarande detaljplanen och är 1,5 bp./bostad i fråga om radhusen och 1,2 bp./bostad i fråga om flervåningshusen. För flervåningshusen har 35 bilplatser (parkeringsdimensionering 1 bp./80 v-m 2 anvisats) och för radhusen 70 bilplatser (parkeringsdimensionering 1 bp./74 v-m 2 ). Flervåningshusens avfallsutrymmen har placerats i den täckta bilparkeringen. Byggrätten för de täckta bilplatserna är 330 v-m 2. Norr om Tinabrinken har en ny bostadstomt (AP) anvisats. Tomten gränsar till ett befintligt parkeringsområde (p) och en park (VP). På området får enligt detaljplanen

17 17 byggas småhus i bolagsform. Fordonstrafiken till tomten har ordnats via det befintliga parkeringsområdet. För tomt 4 har anvisats en byggrätt på 720 v-m2 och antalet nya bostäder beräknas till fem (5). Planbestämmelsen förutsätter två (2) bilplatser per bostad. Gatuplanen för Tinabrinken ska ändras. Man ska placera parkering för minst sex (6) bilar längs gatan. Platserna är avsedda för dem som besöker bostadsområdet och kunderna i butikerna vid torget. Kvarter 2045 Masaby affärsområdes landmärkesbyggnad uppförs vid Tinatorget. Därför har man i detaljplanens närmiljö- och bygganvisningar satt in sig i förädlingen av byggnadens arkitektur och fasadbehandling. Balkongernas mosaikliknande fasadbehandling baserar sig på de rikt strukturerade s.k. kalla fasadytorna, vilket inte höjer byggkostnaderna avsevärt. De två översta våningarnas avvikande fasadbehandling jämfört med de lägre våningarna har betonats. Eftersom byggnaden uppförs på en viktig plats med tanke på stadsbilden, ska den göras med egna särdrag så den blir ett kännetecken för Masabys affärsområde. Även om byggnaden får åtta våningar så skuggar den inte de övriga flervåningshustomterna i närområdet. Tornhuset är ett flervåningshus med delvis åtta och delvis sex våningar i riktning mot gatan Tinabrinken. Byggnadens totala byggrätt är v-m 2. Bostadsbyggrätten är v-m2 och butikslokalen på markplan (m) 150 v-m2. Butikslokalen ska byggas till fullo. Planbestämmelsen förutsätter affärslokaler. Ingångarna till affärslokalerna ska i första hand ordnas via torget eller gång- och cykelvägsförbindelsen. Antalet bostäder i tornhuset beräknas till ca 35. Utnyttjas hela byggrätten ska minst 40 bilplatser ordnas. Enligt dimensioneringsprincipen ska minst 36 bilplatser anvisas för invånarna i kvarteret. Fyra (4) bilplatser ska dessutom anvisas för affärs- och kontorslokaler (m). De 36 bilplatserna för invånarna placeras på kvartersområdet för bilplatser (LPA) i kvarter I parkeringsanläggningen (LPA) i kvarter 2052 placeras de fyra (4) bilplatser som affärs- och kontorsutrymmena (m) förutsätter. Vid torget anläggs ett allmänt parkeringsområde (LP), som bl.a. också tjänar affärslokalerna i tornhuset. Kvarteren 2051, 2053 och 2059 Det finns tre kvartersområden för flervåningshus (AK) och vardera bildar en tomt på vilken man får placera två bostadsbyggnader. Byggnadens största tillåtna våningstal är fyra (4) och byggrätt v-m2. Den kvartersspecifika byggrätten är därmed v- m 2. I vardera byggnaden beräknas komma bostäder. Det beräknas färdigställas sammanlagt bostäder. Enligt dimensioneringsprincipen ska minst 30 bilplatser anvisas för vartdera kvartersområdets bruk om hela byggrätten utnyttjas. Det innebär att sammanlagt minst 90 bilplatser ska ordnas för invånarna i kvarteren. De reserveras på parkeringsområdena (LPA) som ligger nära byggnaderna. I detaljplanen har fastställts minimiantalet bilplatser som ska anläggas på vartdera LPA-området: i kvartersområdet 2051 bör anläggas minst 36 bilplatser i kvartersområdet 2053 bör anläggas minst 62 bilplatser i kvartersområdet 2059 bör anläggas minst 45 bilplatser. Fordonsförbindelsen till parkeringsområdena ska ordnas via de nya gatorna (Bössmedsbågen och Smed-Kalles gränd).

18 18 På LPA-området i kvarter 2051 anvisas bilplatserna för invånarna i kvarter 2045, som ligger på södra sidan. På motsvarande sätt är det tillåtet att på LPA-området i kvarter 2053 placera också bilplatserna för invånarna i kvarter På LPA-området i kvarter 2059 får placeras bilplatserna för invånarna i kvarter Kvarter 2052 Kvartersområde för affärsbyggnader (KL) Kvartersområdet för affärsbyggnader ligger vid Masabyvägen och Tinatorget. Byggnaden kan uppföras i två våningar och hela dess byggrätt är v-m2 (2250+yht500 v-m 2 ). I den kan genomföras en livsmedelsaffär (max v-m2) samt annat affärs- och kontorsutrymme (max. 500 v-m2). Detaljplanen förutsätter byggande av en underjordisk parkeringsplats (ma-p) på tomterna. Service- och lastningsgården, som tjänar affärslokalerna, bör täckas. Om kvartersområdets byggrätt används till fullo, måste hundra (100) bilplatser anvisas för affärsbyggnadens bruk. Av dessa bilplatser reserveras 88 för den planerade livsmedelsbutikens bruk. För de andra butikerna reserveras 12 bilplatser. På affärsbyggnadens tomt bör anläggas minst 40 bilplatser. Kvartersområde för bilplatser (LPA) På kvartersområdet för bilplatser norr om affärsbyggnaden byggs en parkeringsanläggning, vars byggrätt är v-m2. Detaljplanen förutsätter byggande av en underjordisk parkeringsplats (ma-p) på tomten. Den ovanjordiska parkeringsanläggningens högsta tillåtna våningstal är tre. Avsikten är att parkeringsanläggningen byggs som en s.k. självventilerande konstruktion. Parkeringsnivån under jorden förutsätter ett annat byggsätt. Servicen i affärsbyggnaden ska ordnas via parkeringsområdets kvarter (ajo). Om affärslokalerna förutsätter servicearrangemang via torget ska man separat komma överens om dem med kommunen. På parkeringsanläggningens tomt bör anläggas minst 200 bilplatser. Genomförande av kvarteret Detaljplanen förpliktar att planeringen och byggandet av affärsbyggnaden (KL) och parkeringsanläggningen (LPA) görs samtidigt. Orsaken är att byggnadernas parkeringsarrangemang är sammankopplade: t.ex. tjänar körförbindelsen via parkeringsanläggningens tomt (ajo) både affärsbyggnadens kundtrafik och affärslokalernas servicekörning Kundtrafiken leds längs körförbindelsen via parkeringsanläggningen också till bilplatserna i affärsbyggnadens olika våningar. Man bedömer preliminärt att man bör ordna ungefär 40 bilplatser på affärsbyggnadens tomt och ungefär 200 i parkeringsanläggningen. I följande tabell visas de nya affärsutrymmenas och flervåningsbostädernas ungefärliga bilplatsbehov per kvarter och tomt, och var tomternas bilplatser placeras och i synnerhet vilket kvarters bilplatser som avses bli placerade i parkeringsanläggningen (tabellen omfattar inte bilplatserna för flervåningshusen i kvarter 2027):

19 19 Kvarter nr användningsändamål och byggrätt (tx = tomt nr) dimensioneringsprincip 1 bp. / v-m2 antal bilplatser parkering på marknivå på LPAområden AK 2850 m , AK m1750 livsmedel) 20 87,5-100 m , AK AK (t1) ,25-35 (t1+t2) AK (t2) ,75 - m ,75-4 AK (t3) , m ,5-8 AK (t4) , AK AK (t1) 2900 m100 AK (t2) 2350 m ,25 2,5 29,5 2, över 400 ca 250 ca 150 parkeringsanläggningens kvarter 2052 (LPA) Kvarterets byggnader ska byggas samtidigt även för att parkeringsanläggningens och affärsbyggnadens olika våningar reserveras för samanvändning av olika aktörsgrupper preliminärt på följande sätt: sammanlagt ca 120 bilplatser reserveras för affärsutrymmenas kunders bruk (ca 70 bp i bottenvåningen och ca 50 bp på markplanet) bilplatserna i andra våningen (ca 50 bp) reserveras för invånarnas samt eventuellt delvis för affärsutrymmenas personals och anslutningstrafikens bruk bilplatserna på takplanet (ca 70 bp) reserveras för anslutningstrafikens bruk. I enlighet med detaljplanens dimensioneringsprincip koncentrerar man majoriteten av affärslokalernas bilplatser på kvartersområdet, minst 115. I parkeringsanläggningen reserveras minst 35 bilplatser för invånarnas bruk och minst 70 bilplatser för anslutningstrafiken. Det må konstateras att Masaby affärsområdes kunder kan använda anslutningstrafikens bilplatser under veckosluten. Detaljplanen möjliggör byggande av flera bilplatser än minimiantalet i planbestämmelserna. Enligt de alternativa planerna för genomförande av kvarteret kunde man som mest genomföra strukturell parkering för över 350 bilplatser. Handikapplatserna ska placeras i byggnadens olika våningar nära hissarna och i tillräcklig omfattning. Tätortsbild Den nya parkeringsanläggningen och den nya affärsbyggnaden samt Tinatorget förändrar avsevärt tätortsbilden på Masaby affärsområde. För att uppnå ett gott slutresultat ska man fästa särskild vikt vid byggnadernas arkitektur och miljöbyggande. Ur planbestämmelserna och detaljplanens närmiljö- och bygganvisningar som uppgörs, framgår bl.a. huvudprinciperna och materialen för byggnadernas fasadbehandling.

20 20 Affärsbyggnadens huvudfasader riktar sig mot torget och Masabyvägen. Ingång till affärslokalerna ska i första hand ordnas via torget. Man ska ordna trygga gångförbindelser till affärsbyggnaden också från parkeringsanläggningen. Kundtrafikens infart till parkeringsanläggningen och affärsbyggnadens bilplatser har ordnats via Bössmedsbågen och vidare via kvartersområdets körförbindelse (ajo). Kvarter 2054 Kvarteret består av fem (5) tomter, varav en har reserverats för boendeparkering (LPA). Byggnaderna i kvarteret vid Masabyvägen skyddar effektivt Tinaparkens bostadsområde mot trafikbuller: byggnaderna som gränsar till gatan har fem våningar, det största tillåtna våningstalet för de övriga är fyra. Kvartersområdet för flervåningshus (AK) skapar en ny tätortsbild, varför man ska fästa särskild vikt vid byggsättet, arkitekturen och kvalitetsnivån. Byggnadernas våningshöjder varierar mellan fyra och fem (4 5 vån.) så att det höga byggandet gränsar till Masabyvägen. Totalbyggrätten för flervåningshusen (AK) i kvarteret är v-m2, varav 450 v-m2 är butikslokaler, som bör byggas till fullo. Bostadsbyggrätten blir då v-m2. Butikslokalerna placeras i våningarna på marknivå i byggnaderna invid Masabyvägen och ingångarna till dem ska i första hand ordnas från huvudgatan. De bilplatser som affärs- och kontorslokalerna förutsätter placeras i parkeringsanläggningen på kvarterets södra sida. Affärs- och kontorslokalerna ska byggas till fullo och man ska anlägga minst 12 bilplatser som tjänar dem. Antalet bostäder i kvarteret beräknas till Om byggrätten enligt planen används, ska minst 91 bilplatser ordnas för invånarna. Man anvisar sammanlagt bilplatser för invånarnas bruk på de närbelägna LPA-kvartersområdena. Bilplatserna för invånarna på tomterna 1 och 2 (totalt 35 bp) ligger i den närbelägna parkeringsanläggningen (LPA). Även de 12 bilplatser som utnyttjas av kvarterets butikslokaler placeras i parkeringsanläggningen. Detaljplanen tillåter att på tomterna 1 och 2 i kvarteret uppförs bostäder för specialgrupper samt de arbetsplatser som verksamheten ovan behöver. Om på tomt 1 byggdes ett bostadshus för specialgrupper och man till det använde hela tomtens byggrätt (1 300 v-m2), av vilket t.ex. 300 v-m2 är invånarnas gemensamma utrymmen, skulle det innebära att man måste ordna minst tio (10) bilplatser i parkeringsanläggningen i kvarterets södra del. Om byggrätten hade använts till vanligt boende, skulle minst 16 bilplatser ha reserverats i parkeringsanläggningen till tomtens bruk. Kvarteret omfattar också ett kvartersområde för bilplatser (LPA) där minst 25 bilplatser som kan täckas ska anläggas. Bilskyddets byggrätt är 450 v-m2 (a) och på byggnadsytan får placeras ett kvartersspecifikt avfallshanteringsutrymme. Kvarter 2061 Kvarteret består av två tomter för flervåningshus (AK) och en tomt för bilplatser (LPA). Bostadsbyggrätten är v-m2 och byggrätten för butikslokal 200 v-m2. Planbestämmelsen förutsätter butikslokaler. Ingångarna till affärs- och kontorslokalerna på marknivå ska i första hand ordnas via Masabyvägen. Det största tillåtna våningstalet på tomten som gränsar till vägen är fem (5), och det största tillåtna våningstalet för byggnaden som gränsar till den nya gatan norr om kvarteret, Smed-Kalles gränd, är fyra (4).