Försäljningsprospekt. Kontors och butiksfastighet Gräsdalen, Karlstad

Transkript

1 Försäljningsprospekt Kontors och butiksfastighet Gräsdalen, Karlstad

2 Innehåll FÖRMEDLINGSUPPDRAG 3 SAMMANFATTNING 4 INVESTERINGEN I KORTHET 5 ORTSBESKRIVNING 6 FASTIGHETSBESKRIVNING 7 Läge 7 Fastigheten 7 Uthyrbara area 7 EKONOMISK INFORMATION 8 ÖVRIG FINANSIELL INFORMATION 10 FÖRSÄLJNINGSPROCESS 11 BILAGOR (A) Foton 12 (B) Fastighetskarta 22 (C) Planritning 24 (D) Fastighetsregisterutdrag 26

3 Förmedlingsuppdrag UPPDRAG Galjaden Fastigheter AB ( Säljaren ) äger via dotterbolaget Grästegen Fastighets AB ( Bolaget ) fastigheten Karlstad Grästegen 1 ( Fastigheten ). Säljaren överväger att avyttra Fastigheten genom överlåtelse av aktierna i Bolaget. Real Advice Sweden AB ( Real Advice ) har av Säljaren anlitats som exklusiv rådgivare i försäljningsprocessen. DEFINITIONER Fastigheten Karlstad Grästegen 1 Uthyrbar area Area enligt uppgifter från Säljaren Hyresvärde 2015 Hyresintäkter brutto innan avdrag för vakanser Bolaget Grästegen Fastighets AB Säljaren Galjaden Fastigheter AB FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT Detta prospekt har upprättats av Real Advice på uppdrag av Säljaren. Prospektet syftar till att utgöra underlag för en vidare diskussion avseende ett förvärv av Fastigheten. Uppgifterna i prospektet kommer från källor som Säljaren och Real Advice bedömer vara tillförlitliga. Avvikelser eller ofullständig information kan inte ligga till grund för någon typ av ersättning, skadestånd eller liknande riktat mot Säljaren eller Real Advice. Säljaren ansvarar endast för sådana utfästelser och garantier som lämnas i de köpehandlingar som tecknas med slutgiltig köpare av Fastigheten. Real Advice Real Advice Sweden AB 2015 Real Advice. Materialet är skyddat enligt upphovsrättslagen. Mångfaldigande av hela eller delar av innehållet i detta prospekt är förbjuden utan skriftligt medgivande från Real Advice. KONTAKTUPPGIFTER Frågor om Fastigheten eller försäljningsprocessen skall ställas till någon av nedanstående personer. Under inga omständigheter får personal anställd hos Säljaren eller hyresgäster i Fastigheten kontaktas utan medgivande från Real Advice. John Kärrberg, reg. fastighetsmäklare Mobil: E-post: john.karrberg@realadvice.se Simon Smedberg, mäklarassistent Mobil: E-post: simon.smedberg@realadvice.se FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT GRÄSDALEN, KARLSTAD REAL ADVICE 3

4 Sammanfattning GRÄSTEGEN Fastigheten är belägen i stadsdelen Gräsdalen som ligger i västra delen av centrala Karlstad. På Fastigheten finns en byggnad i två plan med butiksoch kontorsytor. Byggnaden uppfördes 1988 och mindre hyresgästsanpassningar har skett löpande. Under år 2013/2014 skedde en ommålning av Fastighetens plåttak. I byggnaden har det huvudsakligen inrymts butiker, kontor och lager, vilket medför att det finns möjlighet till varierad verksamhet i byggnaden. takhöjd. Standarden på kontorsdelen är huvudsakligen från 1988 då byggnaden uppfördes och är rumsindelad i cirka 10 kontorsrum med kök och toaletter i mitten. Butiksdelen hyrs av Vildmarksliv och kontorsdelen hyrs av Karlstad kommun. PRIS kronor eller högstbjudande. Butiksdelen i Fastigheten är i gott skick och lokalen är öppen med ett rikligt ljusinsläpp. Lokalen innefattar även en lagerdel på cirka 90 kvm med upp till 5,5 meter i FÖRSÄLJNINGSPROCESS Intressenter inbjuds att inkomma med indikativa bud på Fastigheten i enlighet med instruktioner på sid 11 i prospektet. FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT GRÄSDALEN, KARLSTAD REAL ADVICE 4

5 Investeringen i korthet Möjlighet för en egenanvändare att driva sin verksamhet i kontorslokalen med en förtjänst om kr per år. Finns dessutom möjlighet att anpassa lokalen efter eget behov. Potential till ökade intäkter genom hyreshöjning. Hyra för kontorslokalen uppgår till 678 kr per kvadratmeter. Marknadsmässig hyra för läget uppgår till 800 kr per kvadratmeter enligt marknadsinformation från Newsec. I byggnaden har det huvudsakligen inrymts butiker, kontor och lager, vilket medför att det finns möjlighet till varierad verksamhet i byggnaden. Det finns dessutom möjlighet att använda butikslokalen för lätt industri eller montage i framtiden. Intressant handels-, kontors- och industriområde med bra exponeringsläge och goda kommunikationer. FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT GRÄSDALEN, KARLSTAD REAL ADVICE 5

6 Ortsbeskrivning KARLSTAD Karlstad ligger på Klarälvens delta vid Vänerns norra strand mitt emellan Stockholm och Oslo. Karlstads kommun har cirka invånare och är Sveriges 21:a största kommun. Karlstad är residensstad i Värmlands län och bildar tillsammans med Forshaga, Grums, Hammarö och Kil den så kallade Karlstadsregionen som omfattar sammanlagt invånare. Karlstad är en stark besöksoch handelsstad som erbjuder stora arrangemang och ett brett shoppingutbud. Karlstad har även ett högt handelsindex och mycket kompetens inom till exempel massa, papper och förpackningar. Karlstad har ett av Sveriges yngsta universitet med cirka studenter som studerar till bland annat lärare, civilingenjör, civilekonom och sjuksköterska. Här finns också ett stort centralsjukhus och många viktiga myndigheter, som till exempel Konsumentverket och Myndigheten för samhällsskydd och beredskap. Kommunikationerna till och från Karlstad är goda med närhet både till Stockholm, Göteborg och Oslo. Med egen flygplats, Karlstad Airport, går det snabbt att ta sig både till Stockholm, Köpenhamn och Oslo. KARLSTAD Flygplatsen erbjuder även avgångar till Las Palmas och Barcelona samt charter till ett flertal platser, till exempel Cypern, Mallorca och Turkiet. FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT GRÄSDALEN, KARLSTAD REAL ADVICE 6

7 Fastighetsbeskrivning LÄGE Fastigheten är belägen i stadsdelen Gräsdalen som ligger i västra delen av centrala Karlstad. Gräsdalen är ett område som består av både industrier samt fastigheter för kontor och handel. Omgivande bebyggelse utgörs av handel av butiker som exempelvis Plantagen och Granngården samt kontor och lätt industri. Kommunikationerna är goda med direkt anslutning till E18, busshållplatser inom 100 meters avstånd samt närhet till stadens stora köpcenter som Ikea och Bergvik. FASTIGHETEN På Fastigheten finns en byggnad i två plan med butiksoch kontorsytor. Byggnaden uppfördes 1988 och mindre hyresgästanpassningar har skett löpande. Under år 2013/2014 skedde en ommålning av Fastighets plåttak. I byggnaden har det huvudsakligen inrymts butiker, kontor och lager, vilket medför att det finns möjlighet till varierad verksamhet i byggnaden. TEKNISK BESKRIVNING Nybyggnadsår 1988 Antal våningsplan 2 Grundläggning Platta på mark Stomme Stål Fasad Trä Fönster 3-glas trä/aluminium Takbeklädnad Plåt INSTALLATIONER Värme El Ventilation FTX Kyla Luftvärmepump VA Kommunalt Hissar Finns inte OVK Upprättas innan tillträde Energideklaration Upprättas innan tillträde Butiksdelen i Fastigheten är i gott skick och lokalen är öppen med ett rikligt ljusinsläpp. Lokalen innefattar även en lagerdel på cirka 90 kvm med upp till 5,5 meter i takhöjd. Det finns även möjlighet att använda lokalen för lätt industri eller montage i framtiden. Standarden på kontorsdelen är huvudsakligen från 1988 då byggnaden uppfördes och är rumsindelad i cirka 10 kontorsrum med kök och toaletter i mitten. På andra våningsplanet i Fastigheten finns även en loftlägenhet samt ett fläktrum/ installationsrum. Butiksdelen hyrs av Vildmarksliv och kontorsdelen hyrs av Karlstad kommun. UTHYRBAR AREA Typ Area, kvm Kontorsytor 240 Butiksytor 380 Summa 620 UTHYRBAR AREA Fastighetens uthyrbara area uppgår till 620 kvadratmeter varav 380 kvadratmeter utgör butiksytor och 240 kontorsytor. Karlstad kommun kommer att lämna Fastigheten i september kvadratmeter av Fastigheten kommer således att stå till köparens förfogande vid tillträdet (vakanta lokaler är markerade på planritning). Den vakanta lokalen kan hyras ut i befintligt skick men det finns även möjlighet att anpassa lokalen efter hyresgästens behov och lokalen kan med fördel iordningsställas till öppet kontorslandskap. FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT GRÄSDALEN, KARLSTAD REAL ADVICE 7

8 Ekonomisk information HYRESVÄRDE Hyresvärde 2015 uppgår för butiksytorna till 811 kronor per kvadratmeter och för kontorshyrorna 678 kronor per kvadratmeter. I hyresvärdet ingår dessutom hyrestillägg för drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt som betalas av fastighetsägaren och sedan vidarefaktureras till hyresgästen. För kontorslokalen (Karlstad kommun) omfattar detta el- och värmekostnader och för butikslokalen (Vildmarksliv) va, värme, varmvatten och ventilation. Hyrestillägget är framtaget med utgångspunkt från redovisade intäkter enligt 2014 års resultatrapport. DRIFTNETTO Med ovanstående information om hyresintäkter och kostnader uppgår driftnetto för Fastigheten till kronor motsvarande 694 kronor per kvadratmeter. Budget 2015 Area Tkr kr/kvm Kontor Butiker Hyrestillägg Hyresvärde KOSTNADER Samtliga kostnader i prospektet avseende försäkring, värmeförbrukning, elförbrukning, vattenförbrukning och sophämtning är baserade på redovisade kostnader enligt 2014 års resultatrapport. Kostnad för fastighetsskatt har beräknats enligt gällande skatteregler för inkomstår Kostnader för tillsyn och skötsel och planerat underhåll har beräknats med utgångspunkt ifrån schabloner från Newsec. Kostnad för administration är ej inkluderad i nedanstående sammanställning. I driftkostnaderna ingår utlägg för driftkostnader som betalats av fastighetsägaren och sedan vidarefaktureras till hyresgästen. Försäkring -4-6 El- & Värmeförbrukning Vattenförbrukning Tillsyn och skötsel Sophämtning -0-0 Planerat underhåll Övrigt Fastighetsskatt Summa kostnader Driftnetto FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT GRÄSDALEN, KARLSTAD REAL ADVICE 8

9 Ekonomisk information KALKYL EGENANVÄNDARE Fastighetens driftkostnader uppgår till kronor per år, motsvarande cirka 395 kronor per kvadratmeter. Om en egenanvändare väljer att driva sin verksamhet på kontorsytorna och fortsätter uthyrning av butikslokalen till Vildmarksliv blir boendekostnaden positiv, vilket innebär att en egenanvändare tjänar cirka kr per år, motsvarande cirka kr per månad. Kalkylen är baserad på en antagen kapitalskuld om kr och en räntesats om 3,00 %. Hyrestillägget uppskattas till butikslokalens andel (61 %) av totalarean multiplicerat med kostnaden. KALKYL EGENANVÄNDARE Budget 2015 Area Tkr kr/kvm Hyra Vildmarksliv Hyrestillägg 124 Summa intäkter 432 Försäkring -4-6 El- & Värmeförbrukning Vattenförbrukning Tillsyn och skötsel Sophämtning -0-0 Planerat underhåll Övrigt Fastighetsskatt Summa drift- och underhållskostnader Räntekostnad -84 Amortering - Summa kapitalkostnader -84 Summa kostnader -329 Antaganden: Kapitalskuld (tkr): Räntesats: 3% Amortering (amorteringsfritt) FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT GRÄSDALEN, KARLSTAD REAL ADVICE 9

10 Övrig finansiell information Nedan redovisade nyckeltal är framtagna med information från resultatrapporter för Fastigheten. Under 2013 målades taket om, vilket påverkade Driftnettot för det räkenskapsåret. GRÄSTEGEN FASTIGHETS AB Tkr Tkr Tkr Nettoomsättning Drift och underhåll Driftnetto, EBITDA FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT GRÄSDALEN, KARLSTAD REAL ADVICE 10

11 Försäljningsprocess TRANSAKTIONSSTRUKTUR Säljaren planerar att avyttra Fastigheten genom överlåtelse av aktierna i Bolaget. VISNINGAR Intressenter erbjuds visning av Fastigheten inför lämnande av det indikativa budet. Vänligen kontakta John Kärrberg för att boka tid för visning. INDIKATIVA BUD Intressenter inbjuds härmed att lämna indikativa bud på Fastigheten. Budgivare skall i det indikativa budet redovisa samtliga villkor för budet inklusive eventuellt krav på kompensation för latent skatt i Bolaget. Budgivare skall utgå från: att köpeskillingen skall erläggas kontant på tillträdesdagen att inga lån övertas att inga anställda övertas att driftsavtal och liknande avtal är tecknade med sedvanliga och marknadsmässiga villkor. att möjlighet ges att genomföra sedvanlig due dilligence innan undertecknande av slutgiltig köpehandling. att den slutgiltiga köpehandlingen innehåller en friskrivningsklausul som innebär att Säljaren friskriver sig från allt ansvar för fel och brister i Fastigheten, inklusive dolda fel. FRI PRÖVNINGSRÄTT Säljaren förbehåller sig fri prövningsrätt avseende de indikativa buden. Säljaren och Real Advice förbehåller sig rätten att när som helst avbryta alla diskussioner avseende en avyttring av Fastigheten eller ändra i ovan redovisade riktlinjer. KOSTNADER Intressenter svarar själv för samtliga egna kostnader, inklusive kostnader för externa rådgivare, som uppkommer i samband med utvärderingen av Fastigheten, vid förhandlingar och slutförande av transaktionen. Detta gäller även om försäljningsprocessen avbryts eller ändras, oavsett skälet till detta. Skriftliga indikativa bud skall skickas till Real Advice per post eller e-post till följande adress: John Kärrberg Real Advice Våxnäsgatan Karlstad E-post: john.karrberg@realadvice.se Simon Smedberg Real Advice Våxnäsgatan Karlstad E-post: simon.smedberg@realadvice.se JOHN KÄRRBERG Projektledare Civilekonom, reg. fastighetsmäklare SIMON SMEDBERG Biträdande projektledare Fastighetsekonom, mäklarassistent FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT GRÄSDALEN, KARLSTAD REAL ADVICE 11

12 Bilaga A FOTON 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 Bilaga B FASTIGHETSKARTA 21

22 Fastighetskarta 22

23 Bilaga C PLANRITNING 23

24 Planritning 24

25 Bilaga D FASTIGHETSREGISTERUTDRAG 25

26 - Spara som pdf FASTIGHET KARLSTAD GRÄSTEGEN 1 Fastighetsnyckel: Aktualitet FR: Län: 17, VÄRMLAND Kommun: 80, KARLSTAD Församling: 11, VÄSTERSTRAND URSPRUNG KARLSTAD GRÄSDALEN 1:1 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: kvm kvm 0 kvm 0,1817 ha 0,1817 ha 0 ha KOORDINATER Punkttyp: N: E: Central (RT90) (RT90) ÅTGÄRDER Datum: Akt: Fastighetsrättsliga Avstyckning K-88/30 Tekniska Nybyggnadskarta FORMAT:A K-N87/57 ADRESS Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Gräsdalsgatan Karlstad Karlstad LANTMÄTERIKONTOR LANTMÄTERIMYNDIGHETEN I KARLSTADS KOMMUN, KARLSTAD Kontorsbeteckning: SK22 Tel: PLANER STG 682 M FL(INDUSTRIHANDELS OCH IDROTTSOMRÅDE)INOM GRÄSDALEN Plan: Stadsplan Aktbeteckning: 1780K-12/1980 Beslutsdatum: Hänv. ej reg. beslut: 1780K-36-P2014/05 Hänv. till beslut: Mynd. aktbet.: Berörd kommun: 1780K KARLSTAD DETALJPLAN FÖR GRÄSDALEN ÖSTRA Plan: Detaljplan Aktbeteckning: 1780K-36-P2014/05 Beslutsdatum: Hänv. till beslut: Mynd. aktbet.: D419 Laga kraft: Genomförande: Berörd kommun: KARLSTAD RÄTTIGHETER Inga rättigheter hittades. INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: Senaste ändring för fastigheten: :00:00 Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: SI NORRTÄLJE Tel: LAGFART Ägare: GRÄSSTEGEN FASTIGHETS AB c/o GALJADEN FASTIGHETER AB LINNÉGATAN STOCKHOLM Dagboksnr: 07/33543 Inskrivningsdag: Beslut: 11:24:22 Beviljad Sida 1 / 3 Fång: Köp Köpeskilling fast egendom: SEK Avser hela fastigheten REAL Andel: ADVICE BILAGOR GRÄSDALEN, 1/1 KARLSTAD Aktuellt namn hos Bolagsverket: Grässtegen fastighets AB TIDIGARE ÄGARE

27 Kontorsbeteckning: SI NORRTÄLJE Tel: LAGFART Ägare: GRÄSSTEGEN FASTIGHETS AB c/o GALJADEN FASTIGHETER AB LINNÉGATAN STOCKHOLM Dagboksnr: 07/33543 Inskrivningsdag: Beslut: Beviljad Fång: Köp Köpeskilling fast egendom: SEK Avser hela fastigheten Andel: 1/1 KARLSTAD GRÄSTEGEN 1 Aktuellt namn hos Bolagsverket: Grässtegen fastighets AB TIDIGARE ÄGARE Tid. ägare: SCANDINAVIAN GRAPHIC MARK AB c/o WISTRAND ADVOKATBYRÅ L BOMMEN GÖTEBORG Fång: Köp Köpeskilling fast egendom: SEK Avser hela fastigheten Överlåten andel: 1/ SCANDINAVIAN GRAPHIC MARKETING AB BOX 7814/ADV JAN FELLENIUS/ STOCKHOLM Fång: Köp Köpeskilling fast egendom: SEK Avser hela fastigheten Överlåten andel: 1/ PLC DATA I KARLSTAD AB c/o AVIO AB LAGMANSGATAN KARLSTAD Fång: Köp Köpeskilling fast egendom: SEK Avser hela fastigheten Överlåten andel: 1/ KARLSTADS KOMMUN KARLSTAD Fång: Köp Överlåten andel: 1/1 Anmärkning: Dagboksnr: 87/489 Beslut: Beviljad Anm.: Anmärkning ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: L49/258 Akt: L50/55 Akt: L68/47 Akt: L73/118 Akt: L77/214 Akt: L77/1577 Akt: L87/489 Akt: L37/84 Akt: L88/11800 Akt: I88/12962 Akt: I88/19111 Akt: I88/19113 Akt: L88/11801 Akt: I94/5035 Akt: I01/511 Akt: I01/557 Akt: L00/10287 INTECKNINGAR Antal inteckningar: 2st Summa: Datapantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: Dagboksnr: 88/19112 Belopp: SEK Datapantbrev Företrädesordning 2 Inskr.dag: Dagboksnr: 88/19114 Belopp: SEK INSKRIVNINGAR Inga inskrivningar hittades. ANTECKNING Inga anteckningar hittades. MER INFORMATION Det finns 1 byggnad/er på fastigheten. Det bor 77 personer inom 250m. TAXERING 27 Taxeringsenhet: (325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler) Taxeringsår: 11:24: Sida 2 / 3 Taxeringsvärde i tkr: Tax.enhet avser: Del av registerfastighet Areal: Ägare: Grässtegen fastighets AB c/o GALJADEN FASTIGHETER AB

28 ANTECKNING Inga anteckningar hittades. MER INFORMATION Det finns 1 byggnad/er på fastigheten. Det bor 77 personer inom 250m. KARLSTAD GRÄSTEGEN 1 TAXERING Taxeringsenhet: (325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler) Taxeringsår: 2013 Taxeringsvärde i tkr: Tax.enhet avser: Del av registerfastighet Areal: Ägare: Grässtegen fastighets AB c/o GALJADEN FASTIGHETER AB LINNÉGATAN STOCKHOLM Juridisk form: Övriga aktiebolag Andel: 1/1 Värderingsenhet: Hyreshusmark för lokaler Tillhör tax.enhet: (325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler) Skatteverkets id: Tax.värde i tkr: 749 Riktvärdeområde: Riktvärde kr/kvm: Byggrätt i kvm: 749 Markid: Värderingsenhet: Hyreshusbyggnad för lokaler Tillhör tax.enhet: (325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler) Skatteverkets id: Tax.värde i tkr: Riktvärdeområde: Lokalyta i kvm: 624 Hyra i tkr/år: 555 Nybyggnadsår: 1988 Värdeår: 1988 Under byggnad: Nej Placerad på mark: Källa: Lantmäteriet, Skatteverket och InfoTrader :24:22 Sida 3 / 3 28

29 realadvice.se