Särskilt utlåtande Detaljplan för fastigheten Rektorn 1 m.fl. Falköpings kommun

Transkript

1 Särskilt utlåtande P Byggnadsnämnden Särskilt utlåtande Detaljplan för fastigheten Rektorn 1 m.fl. Falköpings kommun Hur granskningen har bedrivits Rubricerat planförslag har enligt 5 kap 18 Plan- och bygglagen (PBL) varit utställt för offentlig granskning på Falköpings bibliotek och på Falköpings kommuns webbplats under tiden till och med Den formella granskningen har föregåtts av samråd enligt 5 kap 18 PBL under tiden till och med Kända sakägare och myndigheter som har ett väsentligt intresse av detaljplanen har beretts tillfälle till samråd. Framförda synpunkter under samrådet redovisas nedan. Kungörelse om granskning har funnits på kommunens webbsida och brev har översänts till kända sakägare samt till andra som kan ha ett väsentligt intresse av detaljplanen. Länsstyrelsen har tillsänts planhandlingarna inför granskningen. Inkomna yttranden under samrådet Följande yttranden har inkommit under samrådstiden: Remissinstans Ingen erinran Synpunkter AÖS Lantmäteriet Länsstyrelsen MÖS Privatperson 1 Privatperson 2 Privatperson 3 Privatperson 4 SGI Skanova Svenska Kraftnät Trafikverket Västtrafik

2 Sammanfattning av inkomna samrådsyttranden med kommentarer Yttrandena sammanfattas och kommenteras med kursiv stil. AÖS (Avfallshantering Östra Skaraborg) I sitt yttrande upplyser AÖS om att reglerna i renhållningsföreskrifterna ska uppfyllas. AÖS påpekar också att sophämtning vid skolan bör ske på plats där barn ej vistas, hämtas eller lämnas. Kommunen känner till renhållningsföreskrifterna och har som avsikt att följa dessa. Ett förtydligande om avfallshanteringen har gjorts i planbeskrivningen. Lantmäteriet Lantmäteriet har noterat att koordinatkryss saknas i plankartan. Koordinatkryss har lagts in i plankartan inför granskningen av planen. Länsstyrelsen Länsstyrelsen påpekar att prognos för år 2040 för statlig infrastruktur ska användas. Länsstyrelsen föreslår också att stenmurar och damm kan skyddas med hjälp av planbestämmelser så att dessa inte riskerar att tas bort i framtiden. Länsstyrelsen framhåller vidare att det kan vara bra att reglera marknivån i plankartan om det anses nödvändigt för att undvika översvämning, samt att det är bra om en upplysning förs in på plankartan om att dagvatten-/översvämningsutredningen ska vara utgångspunkt för det fortsatta arbetet. Länsstyrelsen anser också att planhandlingarna bör innehålla en redovisning och bedömning av kväveoxidhalt och partiklar. Slutligen föreslår Länsstyrelsen att miljökvalitetsnormerna för grundvatten bör nämnas i planbeskrivningen. På grund av avståndet till riksväg 46, har kommunen gjort bedömningen att det inte finns motiv till att ta hänsyn till bullerberäkningen enligt prognos 2040 för statlig infrastruktur. Ett förtydligande om detta har lagts till i planbeskrivningen inför granskningen. Kommunen delar Länsstyrelsens åsikt att kan vara bra att stenmurar och damm skyddas med planbestämmelser, men anser att det i detta fall inte är nödvändigt eftersom en del av stenmuren ska flyttas och eftersom dammen inte inryms i planområdet och inte heller hotas försvinna. En bestämmelse om lägsta tillåtna golvnivå har förts in i plankartan med hänsyn till risken för översvämning. Även en upplysning om att dagvatten-/översvämningsutredningen ska användas som utgångspunkt vid genomförandet av planen har lagts till på plankartan inför granskningen. En redovisning och bedömning av kväveoxidhalt och partiklar har lagts till i planbeskrivningen. Även ett förtydligande om miljökvalitetsnormerna för grundvatten har gjorts. 2

3 Privatperson 1 Privatperson 1 anser att en placering av idrottshall utmed Bengt Heljesgatan inte kan accepteras, eftersom det leder till skymd utsikt och färre soltimmar. Ett beslut enligt detta kommer att överklagas. Kommunen har inför granskningen justerat planförslaget och sänkt den tillåtna nockhöjden i riktning mot Bengt Heljesgatan. I det nya förslaget kan bebyggelse uppföras som är 2,5 meter lägre än befintlig skolbyggnad. Privatperson 2 Privatperson 2 föredrar en placering där gymnastiksalen är sammanbyggd med övrig bebyggelse väster om befintlig byggnad. Denna placering beskrivs som fördelaktig eftersom barnen inte behöver gå ut på skolgården för att kunna ta sig till gymnastiksalen. Att parkeringsplatsen flyttas till området nordost om dammen anses fördelaktigt eftersom barnen då får ett skolområde som är sammanhängande och avskilt från trafik. Ur trafiksäkerhetssynpunkt beskrivs det som gynnsamt om cykelparkeringen får vara kvar i nuvarande läge, och alltså inte ersätts av en gymnastiksal, eftersom cykeltrafiken då kan separeras från biltrafiken. Om idrottshallen placeras i nordost befarar privatperson 2 att biltrafiken i villaområdet ökar, och att det parkeras bilar på privata gräsytor samt utmed Bengt Heljesgatan. Det finns också risk att det upplevs som för långt att gå från parkeringsplatsen till gymnastiksalen, om parkeringsplatsen hamnar i sydost och gymnastiksalen i nordost. Med tanke på nuvarande trafikbullernivåer ser privatperson 2 ogärna att trafikmängden ökar ytterligare på Bangatan-Hollendergatan. Till sist vill privatperson 2 påtala risken för att de boende utmed Bengt Heljesgatan drabbas av skuggning om en gymnastiksal uppförs i nordost. Kommunen håller med om att det finns fördelar med att barnen slipper gå ut för att kunna ta sig till gymnastiksalen. Kommunen tar också till sig synpunkterna gällande trafiksäkerheten och fördelarna med att behålla cykelparkeringen i nuvarande läge. Kommunen har även insikt i de fördelar som finns med att placera gymnastiksalen väster om befintlig byggnad, med avsikt att minska parkering på privata gräsytor samt utmed Bengt Heljesgatan. Kommunen kan också tänka sig in i situationen att det kan anses för långt att gå om parkeringsplatsen hamnar i sydost och gymnastiksalen i nordost. Området i nordost finns ändå kvar i plankartan ifall det andra alternativet skulle visa sig mindre lämpligt eller vid en framtida vidareutveckling av området. Vad gäller trafikbullernivåerna och andelen trafik på Bangatan-Hollendergatan, ligger denna fråga till stor del utanför ramarna för detta ärende. Det vill säga att mängden trafik, och därmed bullersituationen, påverkas av långt fler faktorer än vad som styrs i denna detaljplan. Kommunen bemöter synpunkten om risk för skuggning genom att inför granskningen justera planförslaget med att sänka den tillåtna nockhöjden i riktning mot Bengt Heljesgatan. I det nya förslaget kan bebyggelse uppföras som är 2,5 meter lägre än befintlig skolbyggnad. 3

4 Privatperson 3 Privatperson 3 föredrar en placering där gymnastiksalen är sammanbyggd med övrig bebyggelse väster om befintlig byggnad. En placering av gymnastiksalen i nordost anses kunna medföra oacceptabel skuggning för de boende utmed Bengt Heljesgatan. Privatperson 3 valde tomt för att få så mycket kvällssol som möjligt. Dessutom skulle en placering av gymnastiksal intill Bengt Heljesgatan inskränka på känslan av rymd och frihet på tomten. Utöver detta skulle en ökad biltrafik till och från idrottshallen leda till ökad ljudvolym i närheten av bostäderna. På grund av synpunkten om risk för skuggning och har kommunen inför granskningen justerat planförslaget och sänkt den tillåtna nockhöjden i riktning mot Bengt Heljesgatan. I det nya förslaget kan bebyggelse uppföras som är 2,5 meter lägre än befintlig skolbyggnad. Kommunen delar insikten att boende utmed Bengt Heljesgatan kan påverkas av ökade trafikmängder och ljudvolymer om gymnastiksalen placeras i nordost men dessa anses inte så påtagliga att byggrätten tagits bort. Privatperson 4 Privatperson 4 anser att omdragningen av bussgatan inte är att föredra, då denna flyttas cirka 20 meter närmre husen i väster. Flytten av bussgatan anses leda till högre ljudvolymer från skolområdet, speciellt sommartid då skolan har utegymnastik samt event på gräsplanen. Bussgatan beskrivs också som ett populärt motionsspår, och att insynen från bussgatan därför kan påverka de närboende negativt. Kommunen har jämnat ut svängen på bussgatan inför granskningen av planen, men utöver detta behålls bussgatans nya dragning i enlighet med samrådsförslaget. Detta eftersom en dragning längre österut skulle leda till att eleverna får mindre skolgård. Vad gäller ljudvolymen från skolområdet är kommunen medveten om att denna kan öka, både med tanke på att eleverna blir fler och eftersom skolfastigheten utökas västerut. Det mest troliga är att en slänt skapas inom skolans fastighet i riktning mot bussgatan, vilket gör att denna yta inte blir lika lekvänlig som övrig skolgård. Eventuellt är detta en förmildrande omständighet i sammanhanget. Kommunen har förståelse för att insynen från bussgatan kan förstärkas vid ett genomförande av planen, och att det kan upplevas som negativt för de närboende men fördelarna med friyta till eleverna anses vara viktigare. SGI (Statens Geotekniska Institut) Statens Geotekniska institut anser att planbeskrivningen bör kompletteras med en bedömning av markens stabilitet. Inför granskningen har en geoteknisk bedömning tagits fram, bestående av ett utlåtande från geotekniskt sakkunnig. Bedömningen finns som bilaga. Västtrafik Västtrafik anser att en del av formuleringen på sidan 23, angående kollektivtrafikens turtäthet, bör strykas. Västtrafik understryker också att det är viktigt att bygga säkra övergångsställen mellan busshållplats och skola. 4

5 Kommunen har inför granskningen tagit bort texten på sidan 23, enligt önskemål från Västtrafik. Inkomna yttranden under granskningen Följande yttranden har inkommit under granskningstiden: Remissinstans Ingen erinran Synpunkter FEAB Lantmäteriet Länsstyrelsen MÖS Privatperson 1 Privatperson 3 SGI Svenska Kraftnät Trafikverket Sammanfattning av inkomna granskningsyttranden med kommentarer Yttrandena sammanfattas och kommenteras med kursiv stil. FEAB (Falbygdens Energi AB) I yttrandet upplyser FEAB att MSP-kabeln vid nuvarande gång- och cykelväg behöver flyttas, och att 5 meters avstånd behöver hållas till byggbar mark. Enligt tidigare besked från FEAB har 2 meters avstånd till byggbar mark ansetts tillräckligt. U-området i plankartan inför samråd och granskning anpassades då till detta. I antagandehandlingarna har nu u-området vidgats, i enlighet med önskemål från FEAB. Länsstyrelsen Länsstyrelsen framhåller att texten om planförfarande, stycke 2.4, behöver revideras. Länsstyrelsen föreslår också att upplysningen i plankartan om att dagvatten-/ översvämningsutredningen ska följas inte är tillräckligt explicit, och föreslår en mer detaljerad upplysning om detta på plankartan. Vidare upplyser länsstyrelsen om att bullerredovisningen på s. 30 inte stämmer. Det gröna fältet motsvarar enligt Länsstyrelsen dba, och inte dba som anges i figuren. Länsstyrelsen undrar också om kommunen har tagit hänsyn till framtida utveckling på andra sidan Bangatan/Hollendergatan, med tanke på att en utveckling inom detta område kan medföra ytterligare tung trafik och därmed mer buller. 5

6 Länsstyrelsen ställer även frågan om ifall bussgatan kommer att innefatta en busshållplats när/om en busslinje aktualiseras. I så fall behöver denna ritas in i plankartan redan nu. Länsstyrelsen framhåller att stenmuren inom planområdet gränsar till jordbruksmark och vill därför upplysa om att kommunen måste söka dispens för att flytta öppningen i stenmuren. För att kunna ta bort trädraden utmed Bangatan/Hollendergatan behöver kommunen lämna in ett underlag till Länsstyrelsen, så att Länsstyrelsen kan bedöma om träden omfattas av biotopskydd, alternativt lämna in en ansökan om dispens från biotopskyddsbestämmelserna. Länsstyrelsen noterar att det inte går att utläsa av plankartan att stenmuren och dammen ska bevaras, vilket är synd eftersom dammen är en förutsättning för att dagvattenhanteringen kan lösas samt eftersom stenmuren är ett viktigt inslag ur kulturmiljösynpunkt. Kommunen har i antagandehandlingen reviderat texten om planförfarande, i enlighet med Länsstyrelsens synpunkt. Vad gäller upplysningen om dagvattenhantering i plankartan anser kommunen dock att en detaljerad upplysning inte är att föredra i detta fall, med tanke på att dagvatten-/översvämningsutredningen innehåller ett flertal olika förslag på dagvattenlösningar. Det är först när det är klart var byggnaderna och vägarna ska placeras, och hur stor parkeringsplatsen blir, som kommunen kan ta ställning till de förslag på åtgärder som framgår av översvämnings-/dagvattenutredningen. Vad gäller redovisningen av buller i planbeskrivningen, har de bilder som illustrerar detta förtydligats inför antagandet. Istället för att redovisa bullersituationen i ett spann, används nu samma beteckning som finns i underlaget, dvs. >50 dba respektive >70 dba. Kommunen har vid beräkningen av buller inte tagit hänsyn till en framtida utveckling på motsatt sida Bangatan/Hollendergatan. Vad beträffar bussgatan finns idag inga planer på att anlägga någon busshållplats inom planområdet. Med gällande planförslag finns det dock utrymme för att ordna en timglashållplats, om behovet uppstår framöver. Enligt kommunens bedömning gränsar stenmuren inte till jordbruksmark. Stenmuren ligger idag på parkmark. Synpunkten om eventuell ansökan om dispens från biotopskyddsbestämmelserna har dock lagts in i planbeskrivningen inför antagandet. Angående synpunkten om planbestämmelse för skydd av stenmur, anser kommunen att ett sådant i detta fall inte är nödvändigt eftersom en del av stenmuren ska flytttas. Vad gäller skydd för dammen ingår denna inte i planområdet, och den bedöms inte heller hotas att försvinna. Dammen har stöd i detaljplan för Vilhelmsro, etapp II med aktnr 1686-P257. Privatperson 1 Privatperson 1 konstaterar att det under punkt 4.1 i planbeskrivningen står att skuggning av tomter kommer att ske i det scenario där gymnastiksalen är placerad fristående i nordost. Privatperson 1 konstaterar vidare att en solstudie som visar konsekvenserna av den i granskningsversionen sänkta nockhöjden inom detta område inte har tagits fram, och befarar därför att oacceptabel skuggning kommer att drabba bebyggelsen nordost om planområdet. 6

7 Privatperson 1 anser vidare att det skulle vara bättre om gymnastiksalen placeras väster om nuvarande skolbyggnad, eftersom även en ny parkering ska lokaliseras här. På så vis kan trafiken in i bostadsområdet minska. Trafiksituationen är redan i dagsläget inte optimal med tanke på att biltrafiken letar sig in i området nordost om skolan, för att släppa av barnen som har ingång till skolan som vetter mot Bengt Heljesgatan. Privatperson 1 befarar därför att situationen förvärras om gymnastiksalen placeras i nordost. Ytterligare en aspekt som privatperson 1 lyfter fram är att nedskräpning och skadegörelse är vanligt förekommande i närheten av idrottshallar i Falköping. Slutligen framhåller privatperson 1 att en byggnad på 35x35x8,5 meter, ett tiotal meter från tomtgränserna utmed Bengt Heljesgatan, kommer att upplevas som en jättekoloss och därför påverka boendeupplevelsen. Vad gäller texten under punkt 4.1 har en justering gjorts inför antagandet av planen. Vad beträffar solstudien stämmer det att ingen ny studie gjorts inför granskningen. Kommunen är medveten om att en placering av gymnastiksalen i väster, intill den nya parkeringsytan, kan vara bra för såväl boende i nordost som för skolverksamheten samt för trafiksäkerheten i stort. Området i nordost finns ändå kvar i plankartan ifall det andra alternativet skulle visa sig mindre lämpligt eller vid en framtida vidareutveckling av området. Angående risken för nedskräpning i anslutning till den framtida gymnastiksalen, och även övriga idrottsanläggningar i kommunen, så kan detta inte styras i en detaljplan. Synpunkten skickas vidare till kommunens avdelning som arbetar med fastighetsförvaltning. Synpunkten att en stor byggnad kan upplevas som en koloss med negativ påverkan på boendemiljön bemöts med att den prickade marken utökats inför antagandet av planen, vilket innebär att en ny byggnad kan uppföras som närmast 26,4 meter från Bengt Heljesgatan. Den högsta tillåtna nockhöjden på bebyggelsen är dock samma som i föregående planförslag, eftersom denna höjd är avgörande för möjligheten att utöva exempelvis badminton och volleyboll vid byggnation av en gymnastiksal. Privatperson 3 Privatperson 3 noterar att nockhöjden har sänkts i plankartans nordöstra hörn, men att ingen ny solstudie har tagits fram som visar på konsekvenserna av detta. I planbeskrivningen, under punkt 4.1, står det att skuggning av tomter kommer att ske. Detta kan privatperson 3 inte acceptera. Privatperson 3 konstaterar vidare att det under punkt 4.3 i planbeskrivningen står att gymnastiksalen kommer att ge ökad trafik på kvällar och helger. Av denna anledning anser privatperson 3 att en placering av gymnastiksal i nordost är olämplig, och då framförallt eftersom lugnet kommer att störas. Därför anser privatperson 3 att gymnastiksalen placeras väster om befintlig skolbyggnad. Slutligen framhåller privatperson 3 att en gymnastiksal med måtten 35x35 meter och en nockhöjd på 8,5 meter kommer att upplevas som en koloss som påverkar känslan av rymd negativt för de boende i nordost. Privatperson 3 motsätter sig därför starkt detta förslag. 7

8 Vad gäller texten under punkt 4.1 har en justering gjorts inför antagandet av planen. Vad beträffar solstudien stämmer det att ingen ny studie gjorts inför granskningen. Kommunen är medveten om att en placering av gymnastiksalen i väster, intill den nya parkeringsytan, kan vara bra för såväl boende i nordost som för skolverksamheten samt för trafiksäkerheten i stort. Området i nordost finns ändå kvar i plankartan ifall det andra alternativet skulle visa sig mindre lämpligt eller vid en framtida vidareutveckling av området. Med tanke på att en stor byggnad kan få en negativ inverkan på känslan av rymd, har kommunen inför antagandet utökat den prickade marken i plankartan. Detta innebär att en ny gymnastiksal eller annan byggnad kan uppföras som närmast 26,4 meter från Bengt Heljesgatan. Den högsta tillåtna nockhöjden på bebyggelsen är dock samma som i föregående planförslag, eftersom denna höjd är avgörande för möjligheten att utöva exempelvis badminton och volleyboll. Området finns kvar för att möjliggöra framtida utveckling eller om det andra alternativet skulle visa sig vara mindre lämpligt. Information om skuggning efter justering i plankartan För att förtydliga konsekvenserna av skuggning för boende utmed Bengt Heljesgatan efter justeringen av prickmark i plankartan, har ett antal bilder tagits fram där en byggnad på 8,5 meter har placerats utmed prickmarken. Bilderna visar att Kv. Bankiren, Kantorn och Kirurgen påverkas av skuggning 20 mars mellan kl. 16:50 till kl. 17:50 då solen går ner, att Kv. Krögaren, Bankiren och Kantorn skuggas den 21 december mellan kl. 10:00 till kl. 15:10 då solen går ner, att Kv. Bankiren och Kantorn skuggas den 22 september mellan kl. 17:40 till kl.18:40 då solen går ner, samt att ingen av fastigheterna utmed Bengt Heljesgatan påverkas av skuggning under dygnet den 21 juni. 20 mars kl. 16:50 20 mars kl. 17:50 21 december kl. 10:00 21 december kl. 12:00 8

9 21 december kl. 14:00 21 december kl. 15:10 21 juni kl. 16:00 21 juni kl. 18:00 21 juni kl. 20:00 22 september kl. 17:40 22 september kl. 18:40 9

10 Sammanfattande bedömning Efter samråd och granskning har följande förändringar skett i planhandlingarna: Samråd På plankartan: - Lägre tillåten nockhöjd i skolfastighetens nordöstra del - Ny bestämmelse om lägsta tillåtna golvnivå på 224,5 meter över nollplanet, med hänsyn till översvämningsrisk - Ny kurva på bussgatan - Justering av prickad mark i skolfastighetens nordvästra del - Upplysning om att dagvatten-/översvämningsutredningen ska användas som utgångspunkt vid genomförandet av detaljplanen I planbeskrivningen: - Justering av disposition, rubrik Justering av information om geotekniska förhållanden samt risk för ras och skred, baserat på utlåtande från Bohusgeo (se bilaga), rubrik 3.7, 3.9 och Förtydligande angående buller, rubrik Justering av beskrivning gällande bebyggelsens höjd enligt exempel 2, rubrik Förtydligande angående dammen, rubrik Förtydligande angående bergskörsbärsträd och biotopskydd, rubrik Justering av information om busstrafik i enlighet med samrådsyttrande från Västtrafik, rubrik 4.3 respektive Förtydligande angående avfallshantering, rubrik Beskrivning av höjdsättning för att minimera översvämningsrisken, rubrik Förtydligande angående miljökvalitetsnormer för grundvatten, rubrik Bedömning av kväveoxidhalt och partiklar, rubrik 5.2 Granskning På plankartan: - Justering av prickad mark i planområdets nordöstra del i riktning mot Bengt Heljesgatan - Justering av u-område. I planbeskrivningen: - Justering av texten om planförfarande, rubrik Justering av text om framtida bebyggelse samt skuggning, rubrik Justering av text angående biotopskyddsbestämmelserna, rubrik Justering av bilder samt bildtext som redovisar bullernivåer, rubrik 4.7 Förslag till beslut Med anledning av ovanstående föreslår Stadsbyggnadsavdelningen följande beslut: Byggnadsnämnden godkänner stadsbyggandsavdelningens bemötande av inkomna yttranden. Byggnadsnämnden antar detaljplanen med stöd av kommunfullmäktiges delegation. Bodil Lorentzon, Planarkitekt Josef Karlsson, Planarkitekt 10