VÅRBY UDDE KOMMERSIELL UTREDNING MAJ 2018

Transkript

1 VÅRBY UDDE KOMMERSIELL UTREDNING MAJ 2018 VÅRBY UDDE SIDA 1

2 UTREDNINGEN INNEHÅLLSFÖRTECKNING Utredningen har för avsikt att ge en oberoende värdering av underlaget för kommersiell användning inom bostadsprojektet Vårby Udde i Huddinge. Den är enbart gjord mot bakgrund av material mottagit av Magnolia Bostäder samt tillgängligt material på internet. Inga andra fastighetsägare inom utvecklingsområdet eller kommunala instanser är kontaktade. Närområdet i dag...3 Utvecklingsplaner Vårby Udde...4 Rekommendationer...5 Nytt upptagningsområde...6 Sammanställning...7 Bilaga 1 - Olika marknadskartor...8 Bilaga 2 - Sjökartor Södra och Norra Mäklaren...17 Bilaga 3 - Karta båtförsäljare samt båtverkstäder...19 Bilaga 4 - Förutsättningar ICA Nära...21 Bilaga 5 - Byggrättspris kontor...22 Bilaga 6 - Kombilokaler...23 VÅRBY UDDE SIDA 2

3 NÄROMRÅDET I DAG Fastigheterna Gambrinus 2 och Mjödet 3, tillsammans Vårby Udde, är ett industriområde i Vårby där Spendrups tidigare har haft sin tillverkning. Industriområdet ligger mellan väletablerade bostadsområden. Norr om fastigheterna finns Vårby och Vårbygård med ca boende och i söder områdena Solgården och Myrstuguberget bor ca personer. De tilltänkta utvecklingsplanerna för fastigheterna, som ett nytt bostadsområde, vill knyta ihop områdena och fullfölja utvecklingen av industriområden öster om Haga-/Fittjaviken. Huvudgatan Vårby Allé, som går mellan fastigheterna, knyter ihop områdena och ger enkel acess till E4:an. Det finns två bussförbindelser (busslinjerna 740 och 707) som trafikerar sträcken mellan Kungens Kurva-Huddinge Station respektive Tumba Station-Fruängen. Bussförbindelserna ger bl.a. tillgång till närservice vid Vårby Gård samt handelsmöjligheter vid Skärholmen och Kungens Kurva. Masmo T-bana station ligger på gångavstånd från fastigheterna (600m). Inom området finns en privat båtklubb och en offentlig badstrand. Marken ägs av Huddinge kommun. VÅRBY UDDE SIDA 3

4 UTVECKLINGSPLANER VÅRBY UDDE På de kommande sidorna presenteras utvecklingsplanerna för området. Bedömt antal bostäder Det bedömda antalet bostäder inom projektet är baserat på schablonnyckeltal samt information från Arkitema Architects. Bedömda antal bostäder lägenheter. Bedömt antal boende Baserat på ovan kommer det bo mellan personer inom området. Fördelning av ytor BTA Bostäder Vårdboende Förskolor Idrottshall Hotell Cigarren Delsumma Skola (konvertering av bef fastighet) Sumnma Bedömt antal lgh/boende Bostäder, BTA Effektivitet 80% Bostäder, BOA Snitt storlek/lgh 78 Antal lägenhenter ca Antal boende/lgh 2 Antal boende inom området Antal boende/lgh 2,5 Antal boende inom området Kompletterande kartor Bostäder Bostäder inom närområdet (sida 15) Lokaler Kontors- och handelsytor inom närområde (sida 8) Industriytor inom området (sida 10) Hamnar i Mälaren Södra Mälaren (sida 22) Norra och södra Mäklaren (sida 23) Båtrelaterade verksamheter Handel med båtar (sida 24) Reparation och underhåll (sida 25) VÅRBY UDDE SIDA 4

5 REKOMMENDATIONER Hotell Det borde finns underlag för antingen ett vanligt budgethotell eller lägenhetshotell. Dock kan tillgängligheten vara en utmaning. Storlek: Beror på operatören Gym I närheten av hotellet kan det med fördel etableras ett mindre gym som kan användas av båda hotellgästerna samt boende. Storlek: kvm LOA Karta: Gym sida 16 Vårdcentral/kommunal service Beroende på efterfrågan bör det finnas möjlighet att etablera en ny modern vårdcentral alternativt annan form av kommunal service. Storlek: Beror på kommunen Karta: Vårdcentraler sida 18 Info om byggrättspriser för kontor Mikrobryggeri/museum/restaurang Om Spendrups är intresserade av ett mikrobryggeri ger det möjlighet för en restaurang i kv Cigarren. Storlek: Beror på Spendrups Bibliotek/Öppen förskola I anknytning av biblioteket kan man med fördel etablera en öppen förskola Storlek: Totalt kvm Båtförvaring och kombilokaler /self-storage Finns det tillräckligt underlag kan man med fördel uppföra kombilokaler mot E4:an som bullerskydd. Det finns även möjligheten för att etablera self-storage/lager ovan på båtförvaringen. Kombilokaler sida 23 Kaféverksamhet Under förutsättning att man bygger en ny gästbrygga och ordningställer badstranden. Det bör det finnas underlag för kaféverksamhet. Storlek: kvm LOA Båtrelaterad verksamhet under bron Det bör finns underlag för ett mindre varv med fokus på reparationer och underhåll av båtar Ny gästbrygga Behövs för att attrahera båtgäster. Dessutom bör det finns ett trevligt ljust gångstråk till badstrand samt närbutiker. Alt lägen för restaurang Om inte det lyckas att attrahera mikrobryggeriet bör det ändå finns underlag för en restaurang med sjöutsikt inom området. Storlek: kvm LOA Livsmedelsbutik Mindre livsmedelsbutik som fungerar som en närbutik. Storlek: kvm LOA Karta: Livsmedelsbutiker sida 14 Förutsättningar ICA Nära sida 21 Övriga hyresgäster ( kvm LOA) Kemtvätt Apotek Frisör Snabbmatrestaurang VÅRBY UDDE SIDA 5

6 UPPTAGNINGSOMRÅDEN Primära upptagningsområdet Det primära upptagningsområdet kommer att vara inom utvecklingsområdet Vårby Bryggor där det kommer produceras bostadslägenheter med mellan boende. Sekundära upptagningsområdet Det bedöms att det sekundära upptagningsområdet kommer inkludera bostads- och villaområdet vid Duvberget norr om fastigheten samt områdena Solgården och Myrstuguberget i söder. Inklusive Vårby Bryggor kommer det finns mellan hushåll med mellan boende. VÅRBY UDDE SIDA 6

7 SAMMANFATTNING Utvecklingsområdet lämpar sig primärt för bostäder med ett begränsat inslag av närservice. Ur ett kommersiellt perspektiv bör målsättningen vara att hyra ut lokalerna inom Cigarren ( kvm BTA) till kommersiella hyresgäster samt ett etablera ett hotell om kvm BTA. Lyckas man attrahera en livsmedelskedja och ett mikrobryggeri finns det underlag att driva en restaurang inom kv Cigarren. Bedömningen är att en livsmedelsbutik (1000 kvm BTA) och ett mikrobryggeri, med tillhörande restaurang, i stort vill fylla hela Cigarren. Detta kommer ge möjlighet att placera de övriga kommersiella hyresgästerna i några av de andra lokalerna som lämpar sig för kommersiell användning enligt kartan på sida 5. Om man däremot inte kan attrahera ett mikrobryggeri bör man fokusera på att samla alla andra kommersiella hyresgäster förutom restaurangen inom kv Cigarren. Restaurangen bör istället placeras i ett läge med sjöutsikt som kommer ge en helt unik upplevelse för kunderna. PRIMÄRA OCH SECONDÄRA UPPTAGNINGSOMRÅDE boende boende Risk När avfart 146 försvinner kommer biltrafiken från Stockholm förändras. Personer som bor i Vårby och vid Masmo kommer antingen att ta avfart 145 vid Trafikplats Lindvreten, och passerar därmed Vårby Centrum, eller avfart 147. Detta ökar risken för att potentiella kunder kommer att utföra sina inköp av matvaror på ICA respektive Lidl (se livsmedelskartan sida 19) och därmed drabbas boende från det sekundära upptagningsområdet. Dessutom kommer det påverka tillgängligheten för hotellgäster som kommer med bil från Stockholm. Hyresgäst LOA BOA Hyra/LOA Livsmedel Gym Mikrobryggeri/museum/restaurang TBD Bibliotek/Öppen förskola Kaféverksamhet Summa Restaurang (vid vattnet) Övriga hyresgäster Hyresgästerna betydelse för varanda Hotell Betydelse för livsmedelsbutiken Betydelse för gymet Betydelse för Mikrobryggeri/restaurang Ny gästbrygga Betydelse för restaurang/kaféverksamhet Mikrobryggeri Hotell Livsmedelsbutik Ny gästbrygga Mikrobryggeri Hotell Övriga hyresgäster Betydelse Liten Stor Medel Stor Liten Liten Liten/medel Liten Liten//Medel Stor VÅRBY UDDE SIDA 7

8 BILAGA 1 KOMMERSIELLA LOKALER INOM NÄROMRÅDET I dag finns det en koncentration av kommersiella lokaler i Vårby Gård, bl.a. Vårdby Centrum, bibliotek, simhall, vårdcentral, samt kontorslokaler. Vid Solgården söder om fastigheterna finns framförallt vårdcentral, kontor samt ett mindre antal butiker/verkstäder som t ex Mekonomen. Vårby Centrum ägs av Balder som nyligen har presenterat omfattande planer för centrumet med nya bostäder och lokaler på bottenplan. Kommunen har varit positiva avseende planerna och ser troligen att Vårby Centrum ska fortsätta vara navet i Vårby. Detta gör att kommunen troligen vill vara relativt restriktiva i relation till hur mycket handel som får etableras inom Vårby Bryggor. Handels-/verkstadsfastigherna vid Solgården ägs av Tulia AB som ägs 50% av Balder och 50% av André Akerlund AB. Det finns troligen utvecklingsplaner för fastigheten, som dock inte är offentliga. STÖRSTA HYRESGÄSTERNA ( ANSTÄLDA) - VÅRBYSKOLAN (50-99 ANSTÄLDA) -VÅRBYBACKASKOLAN - GRINDSTUSKOLAN - MARTINS AUTOCENTER AB - VÅRBY HALLEN (SIMHALL) - SYDVÄST VÅRBY (HEMSJUKVÅRD) - FÖRSKOLAN MYRAN (10-19 ANSTÄLDA) - PÄRLANS FÖRSKOLA - ICA SUPERMARKET - DIN BOSTAD - FÖRSKOLAN NYCKELPIGAN - S:T MIKAELS FÖRSAMLING (KYRKA) - FÖRSKOLA NEJLIKAN - FÖRSKOLETEAMET HELIANTHUS - FÖRSKOLA RINGBLOMMAN Visionen. Ett nytt öppet torg med bostäder istället för dagens centrum. Butiker, service och lokaler i bottenplan. Bostäder skulle öka underlaget för butikerna. Och mer folk i rörelse skulle öka tryggheten. Foto: Claudio Britos. Skiss: Balder/Samuel+Månsson (tryck på bilden för att gå till artikeln på STÖRSTA HYRESGÄSTERNA (50-99 ANSTÄLDA) - VÅRBY VÅRDCENTRAL - ISS FACILITY SERVICE - SICK AB - MAX BURGERS AB Från tidningen Huddinge Bygger 2017 (tryck på kartan för att gå till margasinet) VÅRBY UDDE SIDA 8

9 BILAGA 1 HOTELL 1 Scandic Hotel Kungens Kurva Antal stjärnor 3,5 Antal rum 257 Hotels.com 7, Hotell Dialog, Kungens Kurva Typ Vanligt hotell Antal stjärnor 3 Antal rum 90 Hotels.com 6, Hotell Månen, Kungens Kurva Typ Vanligt hotell Antal stjärnor 2 Antal rum 118 Hotels.com n/a Scandic Prince Philip, Skärmholmen Typ vanligt hotell Antal stjärnor 3,5 Antal rum 208 Hotels.com 7,4 Slagsta Gate Hotell Typ Lägenhetshotell Antal stjärnor n/a Antal rum n/a Hotels.com n/a 6 Part-Time Home, Slagsta strand Typ Lägenhetshotell Antal stjärnor 3 Antal rum 217 Hotels.com 6,8 Vanligt hotell Lägenhetshotell 7 Slagsta Hotell & Wårdshus Typ vanligt hotell Antal stjärnor 3 Antal rum 41 Hotels.com 7,0 VÅRBY UDDE SIDA 9

10 BILAGA 1 INDUSTRI VÅRBY UDDE SIDA 10

11 BILAGA 1 KONTOR OCH HANDEL VÅRBY UDDE SIDA 11

12 BILAGA 1 VÅRDBYGGNAD VÅRBY UDDE SIDA 12

13 BILAGA 1 LOKALVÅRD VÅRBY UDDE SIDA 13

14 BILAGA 1 LIVSMEDELSBUTIKER MENA LIVS ICA SUPERMARKET LOKAL BUTIK LIDL HIZMET LOKAL BUTIK VÅRBY UDDE SIDA 14

15 BILAGA 1 BOSTÄDER VÅRBY UDDE SIDA 15

16 BILAGA 1 GYM SATS NORDIC WELLNESS FITNESS 24SEVEN ACTIC VÅRBY UDDE SIDA 16

17 BILAGA 2 SJÖKART SÖDRA MÄLAREN VÅRBY UDDE SIDA 17

18 BILAGA 2 SJÖKART SÖDRA OCH NORRA MÄLAREN VÅRBY UDDE SIDA 18

19 BILAGA 3.A KARTA ÖVER VERKSAMHETER INOM HANDEL MED BÅTAR VÅRBY UDDE SIDA 19

20 BILAGA 3.B KARTA ÖVER VERKSAMHETER INOM REPARATION OCH UNDERHÅLL AV FARTYG OCH BÅTAR VÅRBY UDDE SIDA 20

21 BILAGA 4 FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR ICA NÄRA VÅRBY UDDE SIDA 21

22 BILAGA 5 BYGGRÄTTSPRISER KONTOR Generellt bedöms det finns begränsad underlag för genomförande av ett större kontorsprojekt inom området Vårby Udde. För att göra en värdering av marknadspriset för kontorsbyggrätter genomföras två olika utvärderingar: 1) Ortsprisanalys 2) Ekonomisk värdering baserad på givna antaganden. 1. Ortsprisanalys Antal försäljningar av kontorsbyggrätter i Stockholmsförorter är begränsad. Detta beror främst på att det finns begränsad marknad för nyproducerat kontor utanför Stockholms väletablerade kommersiella områden som ligger inom (eller strax utanför) Stockholms innerstad eller i nära anslutning till etablerad infrastruktur i form av service och transportförbindelser. Marknaden för denna typ av byggrätt är förhållandevis outvecklad jämfört med marknaden för andra typer av byggrätter. Andra typer av kommersiella byggrätter inkluderas på grund av brist av transaktioner med enbart kontorsbyggrätter i ett motsvarande lägen. I juni 2016 tecknade Botkyrka kommun ett exploateringsavtal med Fittja Centrum Fastigheter AB avseende utökade kommersiella lokaler, äldreboende och ca 300 lägenheter. Det överenskomna priset för förskola uppgår till kr/m 2 ljus BTA. I maj 2015 förvärvade Fabege fastigheter i Solna innehållande blandade byggrätter om ca m 2 från Catena för 1 450Mkr. Byggrätterna innehåll m 2 bostadsbyggrätter och m 2 kommersiella byggrätter. Med ett antagande om kr/m 2 för bostadsbyggrätterna uppgår priset för de kommersiella byggrätterna till kr/m 2. Huddinge kommun sålde i juni 2013 fastigheten Källbrinksskolan 3 till Huge Fastigheter. Priset om 4,995 Tkr motsvarar kr/m 2 ljus BTA. På tomten om m 2 har en förskola byggts. I juni 2012 köpte Färsna Skola AB (Hemfosa) tomten Biotiten 1 i Norrtälje av kommunen för 2,8 Mkr. På tomten, som har en areal om m 2, har uppförts en förskola och en skola med en total bruttoarea om m 2. Den erlagda köpeskillingen motsvarar ca 840 kr/m 2 ljus BTA. 2. Värdering Nedan finns en ekonomisk kalkyl för utvärderingen av marknadspriset för kontorsbyggrätter inom området Vårby Udde. Driftsbudget Kr/m 2 Kr/m 2 Kr/m 2 Hyra Strukturell vakans 5% Drift & Underhåll Driftnetto Direktavkastning Kr/m 2 Kr/m 2 Kr/m 2 Antagen produktionskostnader: 6% ,50% % kr/kvm Lönsamhetsanalys Kr/m 2 Kr/m 2 Kr/m 2 6% ,50% Baserad på ovan antaganden ligger priset på kontors byggrätter i Vårby Udde inom intervallet kr/m 2. Merparten av transaktionerna avser byggrätter för skolor/ förskolor eller kommersiella byggrätter i mer attraktiva lägen. Byggrätter för förskolor/ skolor i förorter ligger mellan kr/m 2. Kontors byggrätter i dessa lägen anses generellt ha lägre värden beroende på mikroläge. Baserad på ovan anses priset på kontors byggrätter i Vårby Udde ligga inom intervallet kr/m 2. VÅRBY UDDE SIDA 22

23 KOMBILOKALER ILLUSTRATIONSBILDER Länk till uthyrningsobjekt i Länna Park Betongvägen 2 Betongvägen 2B VÅRBY UDDE SIDA 23