del av KYRKOJORDEN 1:1 PLANPROGRAM Samrådshandling Fiskebäckskil, Lysekils kommun Detaljplan för Upprättad

Transkript

1 21 Kommunstyrelsen Dnr: LKS Datum: Detaljplan för del av KYRKOJORDEN 1:1 Fiskebäckskil, Lysekils kommun Samrådshandling Upprättad PLANPROGRAM Till planprogrammet hör följande handlingar: Planbeskrivning Programillustrationer, 2 st skala 1:1000 Fastighetsförteckning

2 Rådhuset Arkitekter AB Samhällsplanering & Miljö Box Uddevalla Tel: Uppdragsnummer: Samtliga bilder och illustrationer i planbeskrivningen är framtagna av Rådhuset Arkitekter AB där inget annat anges

3 INNEHÅLL INLEDNING... 3 Bakgrund... 3 Planprogrammets syfte... 3 PLANDATA... 3 Lägesbestämning, areal och avgränsning... 3 Markägoförhållanden... 4 AVVÄGNINGAR ENLIGT MILJÖBALKEN... 5 Grundläggande hushållningsbestämmelser, 3 kap MB... 5 Riksintresse för kulturmiljövården... 5 Särskilda hushållningsbestämmelser, 4 kap MB... 6 Miljökvalitetsnormer, 5 kap MB... 6 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN... 7 Översiktliga planer... 7 Kommunala program, beslut mm... 7 Detaljplaner... 8 BEHOVSBEDÖMNING AV MKB... 9 Sammanfattning... 9 Förslag till ställningstagande FÖRUTSÄTTNINGAR och FÖRÄNDRINGAR NATUR Mark och vegetation BEBYGGELSEOMRÅDEN Kulturmiljö Bebyggelse Omgivningar och service DETALJPLAN FÖR DEL AV KYRKOJORDEN 1:1, FISKEBÄCKSKIL 1

4 GATOR OCH TRAFIK Gator, gång- och cykelvägar Kollektivtrafik Parkering TEKNISK FÖRSÖRJNING Vatten, spillvatten och dagvatten HÄLSA OCH SÄKERHET Geoteknik Radon Havsnivåhöjning PLANPROCESSEN MEDVERKANDE I PLANPROGRAMMET DETALJPLAN FÖR DEL AV KYRKOJORDEN 1:1, FISKEBÄCKSKIL

5 INLEDNING Bakgrund På det aktuella området ligger en äldre skolbyggnad som används som församlingshem. Då behovet och användningen av detta församlingshem har minskat finns intresse av att avstycka och försälja marken. Detta är inte förenligt med gällande detaljplan. Lysekils kyrkliga samfällighet har därför ansökt om att i en detaljplan få pröva möjligheten att ändra gällande markanvändning från allmänt ändamål till bostäder. En mindre del av området är planlagt för industri men inrymmer idag ett bostadshus. Användningen ändras även här till bostäder. Norr om Kyrkekajen ligger ett bostadshus som är sammanbyggt med en sjöbod. Även här har Lysekils kyrkliga samfällighet intresse av att avstycka och försälja hus och mark. En mindre del av den obebyggda marken är planlagd som hamnområde men är inhägnad och används som tomt. En planändring erfodras om också denna del ska ingå i försäljningen. Sammanbyggt bostadshus och förråd (det vita huset) norr om Kyrkekajen. Planprogrammets syfte Eftersom området har ett allmänt ändamål i översiktsplanen och ingår i riksintresse för kulturmiljövård är det lämpligt att detaljplanearbetet inleds med ett planprogram. I planprogrammet studeras olika alternativ för bebyggelsens utformning. Efter att samråd av programmet genomförts, kommer en samrådshandling för detaljplan tas fram enligt reglerna i PBL. PLANDATA Lägesbestämning, areal och avgränsning Fiskebäckskils samhälle är beläget på den norra delen av Skaftö i Lysekils kommun. Programområdet ligger centralt i Fiskebäckskil mellan kyrkan och befintliga bostäder DETALJPLAN FÖR KYRKOJORDEN 1:1, FISKEBÄCKSKIL 3

6 vid Kyrkekajen. Fiskebäckskilsvägen övergår i Kaptensgatan väster om programområdet. Programområdet omfattar del av Kyrkojorden 1:1, församlingshemmet (tidigare skolbyggnad), en befintlig byggnad (tidigare slöjdsal) som används som bostad och ateljé samt ett bostadshus och förråd norr om Kyrkekajen. Programområdets yta är ca 2600 m 2. Markägoförhållanden Fastigheten Kyrkojorden 1:1 ägs av Lysekils kyrkliga samfällighet. Omgivande fastigheter är privatägda. En av fastighetsägarna önskar att ett mindre markområde för parkering läggs till fastigheten från Kyrkojorden 1:1. Plangränsen följer gränsen för Kyrkojorden 1:1. Fastigheter norr om Kyrkojorden 1:1 Programområdet med plangränsen markerad med rött 4 DETALJPLAN FÖR DEL AV KYRKOJORDEN 1:1, FISKEBÄCKSKIL

7 Programområdet Programområdets läge i kommunen AVVÄGNINGAR ENLIGT MILJÖBALKEN Grundläggande hushållningsbestämmelser, 3 kap MB Miljöbalkens 3 kapitel föreskriver att mark- och vattenområden ska användas för det eller de ändamål som de är mest lämpade för. I kapitlet föreskrivs bland annat att särskild hänsyn ska tas till stora mark- och vattenområden som har natur- eller kulturvärden eller som är värdefulla för friluftslivet. Dessa områden ska så långt som möjligt skyddas mot åtgärder som påtagligt kan skada dem. Om de är utpekade som riksintressen ska de skyddas mot åtgärder som kan orsaka påtaglig skada på områdena. Riksintresse för kulturmiljövården Fiskebäckskil med Östersidan är av riksintresse för kulturmiljövård (Lysekil O 20). Motivering: Skepparsamhälle, framvuxet ur ett fiskeläge, där välbevarad bostadsbebyggelse speglar samhällets olika sociala skikt och där en påkostad träarkitektur visar hur det välstånd som följde med fraktfartens uppsving under 1800-talet kom att manifesteras i bebyggelsens utformning. Östersidan, området öster om Kilen, präglas av fraktfart i mindre skala och av sillhantering. Uttryck för riksintresset: Oregelbunden och tät trähusbebyggelse i form av enkla fiskarstugor, dubbelhus och stora skepparhus med sexdelad plan, sjöbodar och magasin, gatunät och gatubeläggning samt badrestaurang. DETALJPLAN FÖR KYRKOJORDEN 1:1, FISKEBÄCKSKIL 5

8 Planområdet ligger inom riksintresseområdet. Planprogrammet belyser ett par olika sätt att anpassa ny bebyggelse till kulturmiljön så att denna inte skadas eller förvanskas. Bedömningen är att det finns goda möjligheter att placera och utforma nya byggnader på ett sätt som är förenligt med riksintressets syften. Gamla skolhuset som används som församlingshem Särskilda hushållningsbestämmelser, 4 kap MB Hela kustområdet i Lysekils kommun är med hänsyn till de natur- och kulturvärden som finns i området av riksintresse enligt 4 kap 1 Miljöbalken. Exploateringsföretag och andra ingrepp i miljön får endast komma till stånd om det kan ske på ett sätt som inte påtagligt skadar områdets natur- och kulturvärden. Området från Brofjorden och söderut, i vilket Fiskebäckskil ingår, omfattas också av bestämmelser enligt 4 kap 4 MB (högexploaterad kust). Enligt 4 kap 4 MB får fritidsbebyggelse endast komma till stånd i form av kompletteringar till befintlig bebyggelse. Bestämmelserna ska inte utgöra hinder för utvecklingen av befintliga tätorter eller det lokala näringslivet. Syftet med detta detaljplanearbete är att utreda möjligheten att tillskapa byggrätt för bostadshus inom befintligt tätbebyggt område. Förslaget strider således inte mot hushållningsbestämmelserna. Gullmarsfjordens vattenområde är utpekat som Natura 2000-område och därmed klassat som riksintresse enligt 4 kap 8 Miljöbalken. Programområdet ligger 700 m utanför Natura 2000-området. Åtgärder i programområdet bedöms inte påverka detta. Miljökvalitetsnormer, 5 kap MB Miljökvalitetsnormerna syftar till att komma till rätta med miljöpåverkan från diffusa utsläppskällor som till exempel trafik och jordbruk. Utgångspunkten för en norm är kunskaper om vad människan och naturen tål. Normerna kan även ses som styrmedel för att nå miljökvalitetsmålen. De flesta av miljökvalitetsnormerna baseras på krav i olika direktiv inom EU. I dag finns det miljökvalitetsnormer för föroreningar i utomhusluften, kvalitetskrav för vattenförekomster, kemiska föroreningar i fisk- och musselvatten samt för omgivningsbuller. Programförslagets genomförande bedöms inte medföra överskridande av gällande miljökvalitetsnormer. 6 DETALJPLAN FÖR DEL AV KYRKOJORDEN 1:1, FISKEBÄCKSKIL

9 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Översiktsplanen för Lysekils kommun, ÖP 06, antogs av kommunfullmäktige i juni Den 28 oktober 2010 antogs en aktualitetsförklaring av översiktsplanen. Enligt planens rekommendationer anges Fiskebäckskil som Område enligt kommunens kulturminnesvårdsprogram och område med detaljplan. På delområdeskartan för Skaftö anges markanvändningen för programområdet som Kyrka, begravningsplats. I omgivningarna är markanvändningen Bebyggelseområde huvudsakligen bostäder. Utmed vattnet föreslås en möjlig sträckning av en vandringsled och i vattnet småbåtshamn. Utdrag ur översiktsplanens markanvändningskarta. Programområdet ligger inom den röda ringen. Utdrag ur översiktsplanens rekommendationskarta. Programområdet ligger inom område som ingår i kulturminnesvårdsprogram markerat med brun linje vid pilen. Kommunala program, beslut mm Området ingår i Lysekils kulturminnesvårdsprogram som antogs av kommunfullmäktige den 25 juni Kommunstyrelsen har vid sammanträde beslutat att ge ett positivt planbesked för att kunna påbörja arbetet och utreda förutsättningarna för en detaljplan inom området. Upprättande av denna programhandling utgör första steget i detaljplaneprocessen. DETALJPLAN FÖR KYRKOJORDEN 1:1, FISKEBÄCKSKIL 7

10 Detaljplaner Programområdet ingår i en mycket omfattande detaljplan för Fiskebäckskil antagen 1987 och som vann laga kraft Markanvändningen för programområdet är Allmänt ändamål, särskilda miljöhänsyn. För en del är markanvändningen Småindustri och hantverk, särskilda miljöhänsyn. Utdrag ur detaljplan för Fiskebäckskil som vann laga kraft Programområdet ligger inom den röda ringen. Utdrag ur detaljplan för Fiskebäckskil som vann laga kraft DETALJPLAN FÖR DEL AV KYRKOJORDEN 1:1, FISKEBÄCKSKIL

11 Öster om området finns en detaljplan för del av Kyrkojorden 1:1 (Kyrkekajen) som vann laga kraft Markanvändningen är Hamn och vattenanvändningen Småbåtshamn. Utdrag ur detaljplan för del av Kyrkojorden 1:1 som vann laga kraft BEHOVSBEDÖMNING AV MKB Under framtagandet av aktuellt planprogram har en behovsbedömning gjorts för att bedöma om planens genomförande kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Behovsbedömningen presenteras i ett separat dokument. Sammanfattning Kommunen har genomfört en behovsbedömning enligt PBL 5 kap 18 och miljöbalken 6 kap 11 för planförslaget. Planförslaget bedöms vara förenligt med bestämmelserna i Miljöbalken. Vid behovsbedömningen har kriterierna i MKB-förordningens bilaga 4 särskilt beaktats. Planförslaget bedöms vara förenligt med bestämmelserna i Miljöbalken. Utbyggnad av bostäder på Kyrkojorden 1:1 utgör en komplettering i direkt anslutning till befintlig bebyggelse och medför ingen skada på natur- och kulturvärden i området. Ett genomförande av planförslaget bedöms inte heller påverka förhållandena inom Gullmarsfjordens Natura 2000-område eller innebära ett överskridande av gällande miljökvalitetsnormer. Planförslaget överensstämmer inte med kommunens översiktsplan då markanvändningen ändras från kyrka (allmänt ändmål) till bostäder. Omgivande verksamheter och bostäder bedöms inte heller medföra betydande påverkan på de bostäder som planförslaget ger möjlighet till inom planområdet. DETALJPLAN FÖR KYRKOJORDEN 1:1, FISKEBÄCKSKIL 9

12 Förslag till ställningstagande Planens genomförande bedöms sammantaget inte medföra en betydande miljöpåverkan. En särskild MKB ska därför inte upprättas. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR NATUR Mark och vegetation Programområdet är kuperat och lutar mot norr med nivåskillnader på 3-4 m med lutning i medeltal 1:4. På flera ställen tas nivåskillnaden upp av låga stödmurar. Den östra delen ligger någon meter lägre i en svacka. Öster om svackan och planområdet reser sig kalt berg med en nivåskillnad på ca 3 meter. Marken består av klippta gräsytor och hällmark. Det finns några äldre buskar som exempel syrén, snöbär men också självsådda yngre askar. En hamlad (beskuren) ask finns i gränsen mot villorna i norr. BEBYGGELSEOMRÅDEN Kulturmiljö Fiskebäckskil med Östersidan är av riksintresse för kulturmiljövård och ingår även i Lysekils kulturminnesvårdsprogram. Fiskebäckskil var från början ett fiskarsamhälle. På 1800-talet utvecklades fraktfarten. Det gjorde orten till ett av Bohusläns största och viktigaste skepparsamhälle med flera stora kaptenshus. Samtidigt utvecklades en badgäströrelse med badhus, restaurang, societetshus och ångbåtsbrygga. När fraktfarten minskade fortsatte den betydande badgäströrelsen och Fiskebäckskil blev tidigt ett sommarsamhälle med få åretruntboende. Bebyggelsemiljön är dock i stort sett mycket välbevarad. Föreslagna kompletteringar av bebyggelsen bör volymmässigt passas in i kulturmiljön. I planen kommer särskilda bestämmelser för utformningen att införas för att anpassa ny bebyggelse till den befintliga kulturmiljön. Om den befintliga skolbyggnaden inte kan bevaras kan förslaget med ett par mindre hus med anpassad utformning bli bättre än ett större parhus. Om ett nytt hus blir betydligt större än den befintliga skolbyggnaden kan det bli mer dominant i stadsbilden än ett par mindre hus. När kyrkobesökare förr kom med båt och lade till vid Kyrkekajen användes en gångstig till kyrkan. Stigen gick förbi slöjdhuset och över skoltomten. Den är numera gräsyta på skoltomten och upplevs privat förbi slöjdhuset. Bebyggelse Fiskebäckskil är ett välbevarat kustsamhälle med för Bohuskusten typisk trähusbebyggelse. Husen är placerade utmed gatorna såsom terrängen tillåtit. Det ger en variation i husstorlekar och riktningar. I programområdets omgivningar ligger äldre bostadshus och uthus tätt på små tomter. Öster om programområdet finns en småbåtshamn och i sydöst ligger Lyckans Slip Marina med båthamn, verkstäder och restaurang. Söder om 10 DETALJPLAN FÖR DEL AV KYRKOJORDEN 1:1, FISKEBÄCKSKIL

13 programområdet ligger Fiskebäckskils vita träkyrka omgiven av en mindre kyrkogård. Kyrkan är från År 1913 höjdes tornet och kyrkan förlängdes genom att koret försköts åt öster. Inom programområdet finns ett äldre skolhus (från början av 1800-talet) med tillhörande slöjdsalsbyggnad och ett par redskapsskjul. Idag används skolhuset som församlingshem och slöjdbyggnaden som bostad och ateljé. Slöjdbyggnad (röda stugan) används som bostad och ateljé. Fotona visar även den gamla stigens sträckning. I programmet redovisas två alternativa utformningar: A) Det befintliga skolhuset/församlingshemmet rivs och ersätts med två bostadsbyggnader på separata fastigheter på vardera ca 530 m 2. Det kan vara lämpligt med suterränghus på grund av höjdskillnaderna. B) Skolhuset/församlingshemmet bevaras och ges möjlighet till tillbyggnad åt öster för att kunna rymma ett par lägenheter i ett parhus. Om husets skick är för dåligt för ombyggnad kan en ersättningsbyggnad i liknande stil vara att föredra. Det kan dock innebära att byggnadsvolymen blir stor i den omgivande bebyggelsen. Den gamla slöjdbyggnaden har planbestämmelsen Småindustri och hantverk i gällande detaljplan. I programmet föreslås en ändring av ändamålet till Bostäder. En avstyckning till en egen fastighet bör vara möjlig. Oavsett vilket alternativ som väljs, kan ny bebyggelse på platsen anpassas till omgivningen. Utformningen av husen ska knyta an till den kulturhistoriska miljön med bland annat träfasader och tegeltak. I småhusalternativet bör husen terränganpassas, t.ex. genom suterrängvåning. Det sammanbyggda bostadshuset och sjöbodsförrådet norr om Kyrkekajen ingår i den äldre täta bostadsbebyggelsen utmed vattnet. Det går inte att passera huset norrut eftersom kaj saknas. Där finns enbart privata bryggor. Bostadshuset har planbestämmelsen Bostäder, särskilda miljöhänsyn och förrådet har planbestämmelsen Sjöbodar, särskilda miljöhänsyn, i gällande detaljplan. För en mindre yta (ca 55 m 2 ) söder om förrådet mot Kyrkekajen är ändamålet Hamnområde i gällande plan. Ytan utgörs av en inhägnad gräsyta som används som tomt till bostadshuset. Ytan behövs som buffert mellan bostad DETALJPLAN FÖR KYRKOJORDEN 1:1, FISKEBÄCKSKIL 11

14 och hamnområde som stundtals används för upplag. I programmet föreslås att området läggs till Sjöbodar eller Bostäder men med restriktionen att marken inte får bebyggas. Det vita bostadshuset med sjöbodsförrådet. Gräsytan sett från gatan och från hamnområdet. Foto Rickard Alström Kajen från hamnområdet och bryggor norr om förrådet. Foto Rickard Alström Omgivningar och service Söder om kyrkan finns ett verksamhetsområde med Lyckans Slip Marina. Där finns förutom en båthamn också en restaurang. Cirka 500 m söder om programområdet finns butik, förskola och annan service. Centralorten Lysekil nås via en personfärja över Gullmarsfjorden, ca 500 m norr om planområdet. GATOR OCH TRAFIK Gator, gång- och cykelvägar Gatunätet är småskaligt och gatubredderna 4,5-6 m. Fiskebäckskilsvägen är allmän och har Trafikverket som huvudman. Vägen slutar vid kyrkan och programområdet. Där övergår den i Kaptensgatan som huvudgata genom samhället. Gatan är smal och enkelriktad norrut från anslutningen till Kyrkekajen. Gångbana finns utmed Fiskebäckskilsvägen. Inom samhället samsas bil- och gångtrafikanter på det trånga gatunätet, där hastigheterna är låga. 12 DETALJPLAN FÖR DEL AV KYRKOJORDEN 1:1, FISKEBÄCKSKIL

15 Kollektivtrafik Centralorten Lysekil nås via en personfärja från Fiskebäckskils brygga 500 m norr om programområdet, med turer var halvtimma. Busslinje finns från en busshållplats 200 m söder om området till Bokenäs skola och vidare till bussterminal vid Torp, Uddevalla. Parkering Parkering till kyrkan och församlingshemmet sker i mån av utrymme på ytan mellan kyrkan och församlingshemmet. I programmet föreslås en strukturering av parkeringen och en ordnad vändplan. Möjlighet att ordna parkering på tomten ges i alternativet med två bostadsbyggnader på separata fastigheter. Det innebär att en annan utformning med möjlighet till fler p-platser (ca 9 st) kan genomföras på ytan mot kyrkan. I alternativet med bevarandet av skolhuset som parhus är det lämpligast att parkera på befintlig parkeringsyta. Det innebär att färre parkeringar (ca 3 p-platser) blir tillgängliga för besökare till kyrkan och kyrkogården. TEKNISK FÖRSÖRJNING Vatten, spillvatten och dagvatten Programområdet ingår i kommunens verksamhetsområde för vatten och avlopp. Dagvatten från takens stuprör rinner ut på fastighetens gräsytor. Dagvatten kan och bör omhändertas lokalt även i fortsättningen. HÄLSA OCH SÄKERHET Geoteknik Den sydvästra delen av programområdet utgörs av områden med nära till berg eller berg i dagen. Befintlig äldre byggnad betecknad med Jmq och befintligt bostadshus och sjöbod norr om Kyrkekajen ligger inom område med osäkra stabilitetsförhållanden. Geotekniska undersökningar har genomförts i samband med detaljplan för Fiskebäckskil och detaljplan för del av Kyrkojorden 1:1. Kompletterande geotekniska utredningar kan komma att krävas i samband med att detaljplan upprättas. Radon I Lysekils kommuns översiktsplan från 2006 finns ett ställningstagande om krav på radonsäkert byggande och uppföljande radongasmätning i alla nybyggda bostäder, skolor och förskolor. Berggrunden på Skaftö består av en grå gnejs som inte innebär någon förhöjd radonrisk. Gnejsen utgör normalriskmark. Programområdet är klassat som normalrisk område med avseende på radon. Havsnivåhöjning Stigande vattennivåer kan orsaka problem intill den lågt liggande slöjdbyggnaden och det befintliga bostadshuset. Slöjdbyggnaden ligger på + 3 m och bostadshuset på ca + 2,5 m över nollplanet i kommunens höjdsystem. Den rekommenderade lägsta nivån för bostadsbyggnader är lägst + 2,2 meter över nollplanet. DETALJPLAN FÖR KYRKOJORDEN 1:1, FISKEBÄCKSKIL 13

16 PLANPROCESSEN Kommunstyrelsen fattar beslut att detta program ska skickas ut för samråd. Samråd sker genom att programmet skickas till olika remissinstanser såsom berörda markägare, närboende, statliga och kommunala inrättningar och myndigheter m.fl. De synpunkter som lämnas kommer att sammanställas i en samrådsredogörelse som kommer att ligga till grund för kommunstyrelsens beslut om fortsatt planarbete. MEDVERKANDE I PLANPROGRAMMET Planprogrammet har handlagts av Rickard Alström, planarkitekt, Samhällsbyggnadsförvaltningen, Lysekils kommun. Planprogrammet har upprättats av Rådhuset Arkitekter AB genom Ann Andersson, landskapsarkitekt. SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Ylwa Larsson Samordningsansvarig för planverksamheten Ann Andersson Landskapsarkitekt Rådhuset Arkitekter AB 14 DETALJPLAN FÖR DEL AV KYRKOJORDEN 1:1, FISKEBÄCKSKIL

17

18