Förvaltningsrapport. S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 1-4

Transkript

1 Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 1-4 S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 1-3 astighet Gyllebo Svenska Svenska Bostadsfonden Bostadsfonden 1 Fastighet Svalan 4 Fastighet Gästgivaren Svenska Bostadsfonden 3 Svenska Bostadsfonden 2 Fastighet Pilgrimmen astighet Svalan Svenska Bostadsfonden 1 Fastighet Bagaren Svenska Bostadsfonden 2 Svenska Bostadsfonden 3 Fastighet Gästgivaren

2 Koncept & Design - Laika Consulting AB Tryck - EO Grafiska Juni 2007

3 Ordföranden har ordet Svenska Bostadsfonden som startade sin verksamhet 2003 har kunnat möta marknadens efterfrågan på alternativa lågriskinvesteringar med olika fastighetsrelaterade investeringsinstrument. Dessa är avsedda dels för dem som önskar såväl en fast avkastning som framtida värdestegring; dels för dem som eftersträvar optimal anpassning till sin individuella skattesituation genom möjligheten att välja mellan vinstandelslån och preferensaktier. Intresset för Svenska Bostadsfonden ökade påtagligt under 2006 och fortsätter att öka. De starka svängningarna på aktiemarknaden under 2006 och 2007 har fått många investerare och stiftelser att se över och komplettera sina aktieportföljer med alternativa investeringar för att minska volatiliteten i portföljen och samtidigt bibehålla möjligheten till framtida tillväxt. Svenska Bostadsfonden, som hittills väl lyckats uppnå uppställda lönsamhetsmål, har som målsättning att förvalta investerarnas kapital så att allt fler väljer att fortsätta att investera i de fonder som Svenska Bostadsfonden regelbundet kommer att placera på marknaden. Carl Rosenblad

4

5 Innehållsförteckning 8 Året som gått 9 Resultat 10 Fastighet Svalan 12 Fastighet Harsyran 14 Fastighet Mörten Fond 1 18 Året som gått 19 Resultat 20 Fastighet Jätten 22 Fastighet Bagaren 24 Fastighet Pilgrimmen 26 Fastighet Sandåkra 28 Fastighet Stengården 30 Fastighet Myran Fond 2 34 Året som gått 35 Resultat 36 Fastighet Jätten 2 38 Fastighet Länsmanssängen 40 Fastighet Eken 42 Fastighet Gästgivaren Fond 3 46 Avkastning och risk 50 Ortsanalys Växjö 52 Ortsanalys Kalmar 54 Ortsanalys Oskarshamn 56 Ortsanalys Söderköping Analys 60 Styrelse, ledning & rådgivare 62 Därför är vi engagerade i Svenska Bostadsfonden Om SBF

6 Förvaltningsr apport - Fond 1

7 Förvaltningsr apport - Fond 1 Svenska Bostadsfonden 1 AB Fonden fulltecknades under hösten 2004, stängde den 31 december samma år. Under 2005 och början av 2006 har Fonden fullinvesterats med två fastighetsbestånd i Växjö och ett fastighetsbestånd i Söderköping. Fond 1 8 Året som gått 9 Resultat 10 Fastighet Svalan 12 Fastighet Harsyran 14 Fastighet Mörten

8 Förvaltningsr apport - Fond 1 Året som gått Fastighetsmarknaden 2006 blev ånyo ett rekordår vad gäller volym på fastighetsaffärer i Sverige. Enligt tillgänglig statistik blev transaktionsvärdet över 150 mrd kronor. Fastighetsvärdena ökade i takt väl över inflation och ränta. Svenska Bostadsfondens marknad Svenska Bostadsfonden inriktar sig på investeringar i hyresbostäder, med mycket liten andel kommersiella ytor, i svenska mindre - och medelstora städer, där utvecklingen varit historiskt stabil och lönsam jämfört med andra fastighetssektorer och investeringsalternativ. Enligt min uppfattning ser det fortsatt gynnsamt ut framöver för bostadsmarknaden i Sverige och i de städer där vi investerar. Statistik från Svenskt Fastighetsindex visar att den totala avkastningen (nettohyra + värdeökning) på svenska bostadsfastigheter i dessa städer ligger stabilt på ca 13% per år under de senaste 23 åren. För 2006 är denna siffra ca 15%. Investerarkapital och ägda fastigheter Fondens drygt 30 investerare har tillskjutit 28 mkr i eget kapital, vilket tillsammans med bankbelåning på ca 83 mkr möjliggjort att fullinvestera Fonden med tre fastighetsbestånd på totalt ca 110 mkr - två i Växjö och ett i Söderköping. Växjö är en expansiv universitetsstad med ett mångfacetterat näringsliv och ett gott kulturellt utbud. Söderköping, som är en historiskt intressant och attraktiv stad att bo i, åtnjuter nära pendlingsavstånd för där bosatta till de större universitets- och högskolestäderna Linköping och Norrköping med sina diversifierade näringsliv. Fonden äger idag totalt 140 lägenheter fördelade på ca kvm. Kassaflöde & utdelning av vinst Fastigheterna har inköpts gradvis under 2005 och den sista fastigheten i Söderköping tillträddes i början på Resultatet och kassaflöde har varit tillfredsställande och enligt plan. Utdelning för året på investerarnas kapital före bolagsskatt föreslås till 7%. Slutligen ber jag att få tacka våra investerare och våra hyresgäster för visat förtroende för Fonden, samt givetvis ett stort tack till våra anställda, konsulter och kollegor för goda insatser under året. Stockholm 23 april, 2006 Lars Swahn Verkställande Direktör

9 Förvaltningsr apport - Fond 1 Översiktlig redovisning 2006 Svenska Bostadsfonden 1 AB Investeringar Investeringar ) Inköp av fastigheter, mkr (Fullinvesterad med fastigheter sedan feb-06) 111,3 110,1 Finansieras genom Fastighetskrediter 82,7 (74%) 83,4 Eget kapital 28,6 (26%) 26,7 Total finansiering 111,3 (100%) 110,1 2) Resultat, tkr Fullinvesterad med fastigheter sedan feb-06 Hyresintäkter Omkostnader inkl avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor Kostnadsräntor Finansnetto Skatt Nettoresultat för verksamhetsåret ) Föreslagen utdelning till investerarna Utdelning 7% på investerarnas kapital (minskat med bolagsskatt för preferensaktien) Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning 1) Vinstandelslån, ränta 48% 931 2) Preferensaktier, utdelning 52% Skatt på utdelning Total utdelning (efter skatt preferensaktier) Not: Fonden blev fulltecknad och stängde den 31 december 2004 Förslag till vinstdisposition Per vinstandelslån å nominellt SEK SEK 7,0% Per post om SEK SEK 7,0% Per Prefaktie å nom SEK (efter skatt 28%) SEK 5,0% Per post om SEK (efter skatt 28%) SEK 5,0% Stockholm 23 april, 2006 Carl Rosenblad Styrelse Ordförande Per-Åke Eliasson Styrelse Ledamot Lars Swahn Verkställande Direktör

10 Förvaltningsr apport - Fond 1 Fastighet Svalan i Växjö 10

11 Förvaltningsr apport - Fond 1 S. Doktorsg. Pilg. Lärkg. Biblioteksg. Liedbergsg. V. Esplanaden Teaterg. Konserthus Nyg. Storgatan Storgatan Västerg. Söderköping Oskarshamn Växjö Kalmar Hörby Tollarp Stad Växjö Adress Storgatan 48 & angränsande adresser Fastighetsbeteckning Svalan 9 och 10 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 1 AB Inköpsdatum Maj 2005 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 22 Kommersiella lokaler 2 butiker Övrigt Utöver befintlig bebyggelse finns en outnyttjad byggrätt för ytterligare kvm bostad Fastigheten är belägen mycket centralt i Växjö och ligger mellan stadskärnan och ett område med äldre villabebyggelse och mindre flerfamiljshus. Gångavstånd till stadskärnan. 11

12 Förvaltningsr apport - Fond 1 Fastighet Harsyran i Växjö 12

13 Förvaltningsr apport - Fond 1 Högtorps kyrka Orrv. Fotb.pl. <- 5 min till centrum Näktergalsv. Högtorpsv. Talgoxev. Koltrastvägen Taltrastv. Ringtrastv. Söderköping Oskarshamn Växjö Kalmar Hörby Tollarp Stad Växjö Adress Koltrastvägen 2-10 (Högstorp) Fastighetsbeteckning Harsyran Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 1 AB Inköpsdatum September 2005 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 68 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna är byggda Fastigheten består av fem byggnader med friliggande garage och innehåller en blandning av två, tre och fyra rumslägenheter belägna i ett trevligt och relativt nybyggt bostadsområde av högkvalitativ villakaraktär nära till skola och annan service, med cirka tre minuters bilväg från Växjö centrum. 13

14 Förvaltningsr apport - Fond 1 Fastighet Mörten i Söderköping 14

15 Förvaltningsr apport - Fond 1 <- 2 min till centrum Söderköpings brunn Viggebyv. Tvärg. Husbyg. Eriksviksg. Korsg. Länsmansg. Margaretag. Industrig. Söderköping Oskarshamn Växjö Kalmar Hörby Tollarp Stad Söderköping Adress Husbygatan 12 och Eriksviksgatan 2 Fastighetsbeteckning Mörten 4 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 1 AB Inköpsdatum Februari 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 50 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna är byggda 1961 Fastigheten är belägen centralt i Söderköping och ligger i ett trevligt grönområde vid Söderköpings södra infart, bredvid köpcentrum och fem minuters gångväg till stadskärnan. 15

16 Förvaltningsr apport - Fond 2 16

17 Förvaltningsr apport - Fond 2 Svenska Bostadsfonden 2 AB Fonden fulltecknades under hösten 2005 och stängde den 31 december samma år. Under 2006 har Fonden investerats med fastighetsbestånd i Söderköping, Växjö och Kalmar. Fonden är därmed fullinvesterad med fastigheter. Fond 2 18 Året som gått 19 Resultat 20 Fastighet Jätten 22 Fastighet Bagaren 24 Fastighet Pilgrimmen 26 Fastighet Sandåkra 28 Fastighet Stengården 30 Fastighet Myran 17

18 Förvaltningsr apport - Fond 2 Året som gått Fastighetsmarknaden 2006 blev ånyo ett rekordår vad gäller volym på fastighetsaffärer i Sverige. Enligt tillgänglig statistik blev transaktionsvärdet över 150 mrd kronor. Fastighetsvärdena ökade i takt väl över inflation och ränta. Svenska Bostadsfondens marknad Svenska Bostadsfonden inriktar sig på investeringar i hyresbostäder, med mycket liten andel kommersiella ytor, i svenska mindre och medelstora städer, där utvecklingen varit historiskt stabil och lönsam jämfört med andra fastighetssektorer och investeringsalternativ. Enligt min uppfattning ser det fortsatt gynnsamt ut framöver för bostadsmarknaden i Sverige och i de städer där vi investerar. Statistik från Svenskt Fastighetsindex visar att den totala avkastningen (nettohyra + värdeökning) på svenska bostadsfastigheter i dessa städer ligger stabilt på ca 13% per år under de senaste 23 åren. För 2006 är denna siffra ca 15%. Investerarkapital och ägda fastigheter Fondens drygt 30 investerare har tillskjutit ca 23 mkr i eget kapital, vilket tillsammans med bankbelåning på ca 66 mkr möjliggjort att fullinvestera Fonden med tre fastighetsbestånd på totalt ca 90 mkr ett i vardera städerna Växjö, Söderköping och Kalmar. Växjö är en expansiv universitetsstad med ett mångfacetterat näringsliv och ett gott kulturellt utbud. Söderköping, som är en historiskt intressant och attraktiv stad att bo i, åtnjuter nära pendlingsavstånd för där bosatta till de större universitets- och högskolestäderna Linköping och Norrköping med sina diversifierade näringsliv. Kalmar slutligen med sina klassiska byggnader är såväl en aktiv industri och handelsstad, som en högskoleort där nyligen stora nyetableringar av företag som t ex IKEA skett tillsammans med en mycket betydande satsning av ett kongress- och mässcenter med ca utställarplatser. Fonden äger idag totalt 169 lägenheter fördelade på ca kvm. Kassaflöde & utdelning av vinst Fastigheterna har inköpts gradvis under 2006 och den sista fastigheten i Kalmar tillträddes 1 juli Man kan säga att fonden översiktligt haft inkomstgenererande fastigheter under ca två tredjedelar av året Resultatet och kassaflöde har varit tillfredsställande och enligt plan. Utdelning för året på investerarnas kapital före bolagsskatt föreslås till 5,0%. Slutligen ber jag att få tacka våra investerare och våra hyresgäster för visat förtroende för Fonden, samt givetvis ett stort tack till våra anställda, konsulter och kollegor för goda insatser under året. Stockholm 23 april, 2007 Lars Swahn Verkställande Direktör 18

19 Förvaltningsr apport - Fond 2 Översiktlig redovisning 2006 Svenska Bostadsfonden 2 AB Investeringar ) Inköp av fastigheter, mkr (Fullinvesterad med fastigheter sedan juli-06) 88,6 Finansieras genom Fastighetskrediter 65,7 (74%) Eget kapital 22,9 (26%) Total finansiering 88,6 (100%) 2) Resultat, tkr Fullinvesterad med fastigheter sedan juli-06 Hyresintäkter Omkostnader inkl avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor 103 Kostnadsräntor Finansnetto Skatt -321 Nettoresultat för verksamhetsåret 349 3) Föreslagen utdelning till investerarna Utdelning 5% på investerarnas kapital (minskat med bolagsskatt för preferensaktien) Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning 1) Förlagslån, fast ränta pro rata 5% 33% 327 2) Vinstandelslån, vinstberoende ränta 43% 495 3) Preferensaktier serie A, utdelning 20% 230 4) Preferensaktier serie B, utdelning 4% 43 Skatt på utdelning Total utdelning (efter skatt preferensaktier) 1019 Not: Fonden blev fulltecknad och stängde den 31 december 2005 Förslag till vinstdisposition Per förlagslån å nominellt SEK, fast ränta pro rata 5% SEK 5,0% pro rata Per vinstandelslån å nominellt SEK, vinstberoende ränta SEK 5,0% Per preferensaktier serie A å nominellt SEK, (efter skatt 28%), utdelning SEK 3,6% Per preferensaktier serie B å nominellt SEK, (efter skatt 28%), utdelning SEK 3,6% Stockholm 23 april, 2006 Carl Rosenblad Styrelse Ordförande Per-Åke Eliasson Styrelse Ledamot Lars Swahn Verkställande Direktör 19

20 Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Jätten i Kalmar 20

21 Vädursv. Förvaltningsr apport - Fond 2 Slånbärsv. Norrlidsv. Sagov. Trollbackev. 1 2 Borgav. Capellav. Lilla Björnv. Hörby Växjö Tollarp Söderköping Oskarshamn Kalmar Stad Kalmar Adress Trollbackevägen Fastighetsbeteckning Jätten 3 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Juli 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 72 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1970 med löpande ombyggnader och renoveringar. Fastighetsbeståndet ligger i området Berga, Norrliden, i ett trevligt bostadsområde, strax norr om centrala Kalmar, nära IKEAs nya etablering. 21

22 Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Bagaren i Söderköping 22

23 Förvaltningsr apport - Fond 2 Sankt Laurenti kyrka Göta kanal Prästg. Bjelkeg. Skönbergag. Bjelkeg. Erik Dahlbergsg. Parkg. Margaretag. Söderköping Oskarshamn Växjö Kalmar Hörby Tollarp Stad Söderköping Adress Bjelkegatan 18 Fastighetsbeteckning Bagaren 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Februari 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 13 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1956 Fastigheten Bagaren är belägen i Söderköping, ett stenkast från centrum, Göta Kanal och Söderköpings Brunn. 23

24 Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Pilgrimmen i Söderköping 24

25 Förvaltningsr apport - Fond 2 Sankt Laurenti kyrka Göta kanal Prästg. Bjelkeg. Skönbergag. Bjelkeg. Erik Dahlbergsg. Parkg. Margaretag. Söderköping Oskarshamn Växjö Kalmar Hörby Tollarp Stad Söderköping Adress Skönbergagatan 29 och 31 Fastighetsbeteckning Pilgrimmen 12 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Februari 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 36 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda/ombyggda 1968 Pilgrimmen är belägen i Söderköping och ligger i trevliga grönområden mitt i centrum, granne med Söderköpings Brunn invid Göta Kanal. 25

26 Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Sandåkra 7:2 i Söderköping 26

27 Förvaltningsr apport - Fond 2 <- Söderköping Stengårdsv. Djurnäsv. Klockarev. Smedstorpsv. Skola Mogata Varstensv. Söderköping Oskarshamn Växjö Kalmar Hörby Tollarp Stad Söderköping Adress Varstensvägen 2 Fastighetsbeteckning Sandåkra 7:2 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Februari 2006 Uthyrningsbar yta 624 kvm Lägenheter 12 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd/ombyggd 1968/1995 Fastigheten Sandåkra 7:2 ligger i det idylliska området Mogata, ca 9 km från stadskärnan. 27

28 Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Stengården 5:2 i Söderköping 28

29 Förvaltningsr apport - Fond 2 <- Söderköping Stengårdsv. Djurnäsv. Klockarev. Smedstorpsv. Skola Mogata Varstensv. Söderköping Oskarshamn Växjö Kalmar Hörby Tollarp Stad Söderköping Adress Varstensvägen 16 Fastighetsbeteckning Stengården 5:2 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Februari 2006 Uthyrningsbar yta 492 kvm Lägenheter 6 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1993 Fastigheten Stengården 5:2 ligger i det idylliska området Mogata, ca 9 km från stadskärnan. 29

30 Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Myran i Växjö 30

31 Förvaltningsr apport - Fond 2 Sven Baelters v. Prebendev. Lillestadsv. Framnäsv. Växjö C. 5 min -> Söderköping Oskarshamn Växjö Kalmar Hörby Tollarp Stad Växjö Adress Prebendevägen 5-7 Fastighetsbeteckning Myran 13 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Mars 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 30 Kommersiella lokaler 1 lokal Övrigt Fastigheten byggd 1970 Fastigheten är belägen centralt i Växjö i ett trevligt bostadsområde, ca fem minuters promenad till torget och de centrala delarna av Växjö. 31

32 Förvaltningsr apport - Fond 3 32

33 Förvaltningsr apport - Fond 3 Svenska Bostadsfonden 3 AB Fonden fulltecknades under våren 2006 och stängde den 23 juni samma år. Sedan februari 2007 är fonden fullinvesterad med fastigheter i Kalmar, Söderköping och Oskarshamn. Den utdelning som lämnas är baserad på knappt sex månaders avkastning. 34 Året som gått 35 Resultat 36 Fastighet Jätten 2 38 Fastighet Länsmanssängen 40 Fastighet Eken 42 Fastighet Gästgivaren Fond 3 33

34 Förvaltningsr apport - Fond 3 Året som gått Fastighetsmarknaden 2006 blev ånyo ett rekordår vad gäller volym på fastighetsaffärer i Sverige. Enligt tillgänglig statistik blev transaktionsvärdet över 150 mrd kronor. Fastighetsvärdena ökade i en takt väl över inflation och ränta. Svenska Bostadsfondens marknad Svenska Bostadsfonden inriktar sig på investeringar i hyresbostäder, med mycket liten andel kommersiella ytor, i svenska mindre - och medelstora städer, där utvecklingen varit historiskt stabil och lönsam jämfört med andra fastighetssektorer och investeringsalternativ. Enligt min uppfattning ser det fortsatt gynnsamt ut framöver för bostadsmarknaden i Sverige och i de städer där vi investerar. Statistik från Svenskt Fastighetsindex visar att den totala avkastningen (nettohyra + värdeökning) på svenska bostadsfastigheter i dessa städer ligger stabilt på ca 13% per år under de senaste 23 åren. För 2006 är denna siffra ca 15%. Investerarkapital och ägda fastigheter Fondens ca 50 investerare har tillskjutit ca 39 mkr i eget kapital, vilket tillsammans med bankbelåning på ca 80 mkr möjliggjort att fullinvestera Fonden med tre fastighetsbestånd på totalt ca 120 mkr ett i vardera städerna Kalmar och Oskarshamn samt två i Söderköping. Kalmar med sina klassiska byggnader är såväl en aktiv industri - och handelsstad, som en högskoleort, där nyligen stora nyetableringar av företag som t ex IKEA skett. En mycket betydande satsning av ett kongress- och mässcenter med ca utställarplatser håller på att utvecklas. Oskarshamn är en mer industribetonad ort med ett vackert läge vid Östersjön. Det finns där ett diversifierat näringsliv varav de största arbetsgivarna är kärnkraftverket samt Scania. Söderköping, som är en historiskt intressant och attraktiv stad att bo i, åtnjuter nära pendlingsavstånd för där bosatta till de större universitets- och högskolestäderna Linköping och Norrköping med sina diversifierade näringsliv. Fonden äger idag 282 lägenheter fördelade på ca kvm. Kassaflöde & utdelning av vinst Fonden stängde för investering sista juni Fastigheterna har inköpts gradvis under 2006 och den sista fastigheten i Söderköping tillträddes i början av Man kan säga att fonden översiktligt haft kapital inne i ett halvår och inkomstgenererande fastigheter under ca en tredjedel av året Resultatet och kassaflöde har varit tillfredsställande och enligt plan. Utdelning för året på investerarnas kapital före bolagsskatt föreslås till 2%. Slutligen ber jag att få tacka våra investerare och våra hyresgäster för visat förtroende för Fonden, samt givetvis ett stort tack till våra anställda, konsulter och kollegor för goda insatser under året. Stockholm 23 april, Lars Swahn Verkställande Direktör

35 Förvaltningsr apport - Fond 3 Översiktlig redovisning 2006 Svenska Bostadsfonden 3 AB 1) Inköp av fastigheter, mkr (Investerad med fastigheter juli, sep, dec -06 samt fullinvesterad feb -07) Investeringar ,5 Finansieras genom Fastighetskrediter 79,6 (67%) Eget kapital 39,0 (33%) Total finansiering 118,5 (100%) 2) Resultat, tkr Fullinvesterad med fastigheter sedan feb-07 Hyresintäkter Omkostnader inkl avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor 106 Kostnadsräntor -893 Finansnetto -787 Skatt -146 Nettoresultat för verksamhetsåret 284 3) Föreslagen utdelning till investerarna Utdelning 2% på investerarnas kapital (minskat med bolagsskatt för preferensaktien) Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning 1) Förlagslån, fast ränta pro rata 5% 17% 169 2) Vinstandelslån, vinstberoende ränta 70% 548 3) Preferensaktier serie A, utdelning 11% 81 4) Preferensaktier serie B, utdelning 2% 0 Skatt på utdelning Total utdelning (efter skatt preferensaktier) 775 Not: Fonden blev fulltecknad och stängde den 30 juni 2006 Förslag till vinstdisposition Per förlagslån å nominellt SEK, fast ränta pro rata 5% SEK 5,0% pro rata Per vinstandelslån å nominellt SEK, vinstberoende ränta SEK 2,0% Per preferensaktier serie A å nominellt SEK, (efter skatt 28%), utdelning 720 SEK 1,4% Per preferensaktier serie B å nominellt SEK, (efter skatt 28%), utdelning 0 SEK 0,0% Stockholm 23 april, 2006 Carl Rosenblad Styrelse Ordförande Per-Åke Eliasson Styrelse Ledamot Lars Swahn Verkställande Direktör 35

36 Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Jätten 2 i Kalmar 36

37 Vädursv. Förvaltningsr apport - Fond 3 Slånbärsv. Norrlidsv. Sagov. Trollbackev. Borgav. Capellav. Lilla Björnv. Hörby Växjö Tollarp Söderköping Oskarshamn Kalmar Stad Kalmar Adress Trollbackevägen 6-28 Fastighetsbeteckning Jätten 2 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum Juli 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 108 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1970 med löpande ombyggnader och renoveringar. Fastighetsbeståndet ligger i området Berga, Norrliden, i ett trevligt bostadsområde, strax norr om centrala Kalmar, nära IKEAs nya etablering. 37

38 Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Länsmansängen i Oskarshamn 38

39 Förvaltningsr apport - Fond 3 Fotbollsplan Björng. Hemv. Länsmansg. Norra skolan Jungnerg. Hörby Växjö Tollarp Söderköping Oskarshamn Kalmar Stad Oskarshamn Adress Humleplan 5-41 Fastighetsbeteckning Länsmansängen 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum December 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 145 Kommersiella lokaler 1 butik Övrigt Beståndet består av tre flerbostadshus i fyra våningar, uppförda Ligger på promenadavstånd, ca tio minuter, till Oskarshamns centrum. Fastighetsbeståndet ligger i ett trevligt grönområde nära villabebyggelse, lekplats och bad. 39

40 Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Eken i Söderköping 40

41 Skogsv. Förvaltningsr apport - Fond 3 Ö. Rydsv. Centrum -> Storängsg. Hälsocentral Stureg. Birgittag. Ringv. Söderköping Oskarshamn Växjö Kalmar Hörby Tollarp Stad Söderköping Adress Skogsvägen 9A-D Fastighetsbeteckning Eken 24 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum Februari 2007 Uthyrningsbar yta 370 kvm Lägenheter 4 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Beståndet består av ett tvåvåningshus uppfört Ligger ett stenkast från centrum, sportanläggningen Vikingavallen, resecentrum och skolor. Fastighetsbeståndet ligger i ett trevligt bostadsområde bland småhus och flerbostadshus. 41

42 Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Gästgivaren i Söderköping 42

43 Förvaltningsr apport - Fond 3 Magasing. Gästhamn Åg. Göta Kanal Rådhustorget Källareg. Storg. Åg. Kanalg. Nybrog. Söderköping Oskarshamn Växjö Kalmar Hörby Tollarp Stad Söderköping Adress Ågatan 25 A och B Fastighetsbeteckning Gästgivaren 4 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum September 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 25 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggdes 1910 och totalrenoverades och byggdes ut Fastighetsbeståndet ligger centralt i Söderköping, mellan Göta Kanal och Storån. Ett stenkast från stadens shoppingstråk och sevärdheter. 43

44 Förvaltningsr apport - Analys 44

45 Förvaltningsr apport - Analys Analys Svenska Bostadsfonden har tagit fram relevant statistik över den historiska utvecklingen, risknivå samt information och data om de orter Fonderna äger fastigheter i. 46 Avkastning och risk 50 Ortsanalys Växjö 52 Ortsanalys Kalmar 54 Ortsanalys Oskarshamn 56 Ortsanalys Söderköping Analys 45

46 Förvaltningsr apport - Analys Avkastning och risk på olika tillgångsslag under perioden Nedanstående grafer visar avkastning och risk för fem olika tillgångsslag baserat på avkastningar för perioden 1984 till Utvecklingen visas dels för hela perioden dels för delperioden Beroende på val av mätperiod kommer resultaten att skifta. Figur 1. visar hur 100 tkr placerat i ett visst tillgångsslag under hela perioden utvecklats mellan 1983 och De tillgångsslag som redovisas är: Alla kommersiella fastigheter (Alla fastigheter) Bostadsfastigheter Börsnoterade aktier (Aktier) Statsobligationer (Obligationer) Statsskuldväxlar 2500 Figur 1: Utveckling av 100 tkr under perioden vid placering i olika tillgångsslag (Källa: SFI/IPD Swedish Property Data Bank) 2000 Aktier Bostadsfastigheter 1500 Tkr 1000 Obligationer Alla fastigheter 500 Statsskuldväxlar År Statsskuldväxlar betraktas i allmänhet som en approximation för en riskfri tillgång. Beträffande val av index hänvisas till sidan

47 Förvaltningsr apport - Analys En placering i Aktier utvecklades i genomsnitt till knappt 2 Mkr medan en placering i bostadsfastigheter gav som slutkapital 1,8 Mkr. Aktieplaceringarna pendlar mer i värde än övriga placeringar vilket avspeglar risken i aktieplaceringar. De olika utvecklingarna reflekterar genomsnittliga avkastningar och volatilitet (risk mätt som standardavvikelse). I figur 2 och 3 redovisas därför förhållandet mellan avkastning och risk för respektive tillgångsslag för dels hela perioden, dels perioden Figur 2: Avkastning och risk Årsmedelvärden (Källa: SFP/IPD) 18 Aktier Bostäder Avkastning % Statsskuldväxlar Obligationer Alla fastigheter Risk (standardavvikelse ) i %) Aktier är det tillgångsslag som under hela mätperioden givit högst avkastning i genomsnitt, 18 procent. Det är dock också det tillgångsslag som varit förknippat med högst risk, knappt 29 procents standardavvikelse. Noterbart är att Bostadsfastigheter både haft högre avkastning och lägre risk än gruppen Alla fastigheter och därför utgör en bättre placering för alla med riskaversion. För delperioden är mönstret än tydligare, se figur 3. Gruppen Bostadsfastigheter dominerar här såväl Andra fastigheter som Aktier. Bostadsfastigheterna gav i genomsnitt knappt 13 procents avkastning under perioden till en volatilitet som kan jämföras med obligationernas. Aktier å andra sidan gav ungefär samma avkastning fast till en betydligt högre volatilitet. 47

48 Förvaltningsr apport - Analys Figur 3: Avkastning och risk Figur 3: Avkastning och risk Bostäder Bostäder Aktier Aktier 12 Alla fastigheter 9 Alla fastigheter Avkastning % Avkastning % Obligationer Obligationer 3 3 Statsskuldväxlar Statsskuldväxlar Risk 10 (standardavvikelse i 15 %) Risk (standardavvikelse i %) För att kunna göra en mer exakt bedömning av hur ersättningen för risktagandet sett ut har Sharpekvoter beräknats. De redovisas i figur 4 och skall tolkas som ett mått på hur stor riskpremien är i förhållande till risken. Ju högre riskpremie, desto bättre situation för placeraren. 3,00 3,00 Figur 4: Sharpekvot för olika tillgångar Figur 4: Sharpekvot för olika tillgångar Baserat på perioden resp. perioden Baserat på perioden resp. perioden ,50 2,50 2,00 2, Riskpremie Riskpremie 1,50 1,50 1,00 1,00 0,50 0,00 Bostäder Alla fastigheter Obligationer Aktier Av figuren kan man utläsa att riskersättningen varit relativt sett mycket hög för placeringar i Bostadsfastigheter under de senaste 9 åren jämfört med framför allt aktier. Även sett över hela perioden har placeringar i bostadsfastigheter varit mer givande för ett visst risktagande än övriga tillgångar. Man bör dock vara medveten om att studien avser en begränsad period och att historien inte alltid upprepar sig. 48

49 Förvaltningsr apport - Analys Beträffande riskmåttet Standardavvikelsen kan för en normalfördelad avkastningsfördelning tolkas på följande sätt: Med en viss sannolikhet kommer den realiserade avkastningen att hamna i ett intervall. Till exempel kommer avkastningen med 67 procents sannolikhet att hamna i intervallet 3,0% till 19,2% för obligationer. Ju större intervallet är, desto högre är risken. Riskillustration Bostäder Alla fastigheter Aktier Obligationer SSV Med 67% sannolikhet 3,1...26,3-3,5...26,5-12, ,9 3,0...19, 2 2 4,8...12,5 Med 95% sannolikhet -8, ,9-18,5...41,5-42,7...76,8-5, ,4 0,9...16,4 Använda index Index för bostadsfastigheter och alla fastigheter är hämtade från Svensk Fastighetsindex. SIXRX är ett index över svenska noterade aktiers kursutveckling inklusive återlagda utdelningar. OMRX-TBOND är ett index över avkastningen på svenska statsobligationer. För har uppgifterna hämtats från Frennberg-Hansson (1992) Scandinavian Economic History Review, XL, No 1,3-27. OMRX-TBILL är ett index över avkastningen på svenska statsskuldväxlar med en längsta löptid om ett år. För har uppgifterna hämtats från Frennberg-Hansson (1992) Scandinavian Economic History Review, XL, No 1, Ovanstående analys är utförd av Skattegruppen TI AB. 49

50 Förvaltningsr apport - Analys Växjö Mörners väg Prebendev. Lillestadsv. Österleden Framnäsv. 2 Sandsbrov. Kalmarv. Lärkg. Fagrabäcksv. Biblioteksg. Storg. 1 Liedbergs. Linnég. Fredsg. Ronnebyv. Högtorpsv. Näktergalsv. Torgg. 3 Koltrastv. Att Växjö kommun har ökat sin tätortsbefolkning med 7,4% under de senaste fem åren innebär att staden visar den högsta inflyttningsprocenten i Sverige under denna period. Under 2006 uppvisade kommunen hela unika inflyttare. Verksamheten i staden och kommunen har ökats mycket kraftigt rent allmänt sedan millennieskiftet. Universitetet med sina ca studenter har sedan sin universitetsstatus 1999 fördubblat verksamheten och i ökande grad bidragit till stadens utveckling och attraktivitet. Med befolkningstillväxt av denna magnitud följer bostadsköer. Politikerna och privata entreprenörer har utlovat ca 500 nya lägenheter årligen, vilket ej räcker att på kort sikt lösa bostadsbristen. Utvecklingen enligt ovan har även återspeglats i en relativt kraftig ökning av fastighetesvärdena på orten. Under 2006 ökade värden för kommersiella fastigheter med ca 10% medan bostäderna låg med ett snitt på ca 5%. Fastigheter Fastighet Adress Yta Inköpsdatum Svalan Storgatan kvm Maj 2005 Myran Prebendevägen kvm Mars 2006 Harsyran Koltrastvägen kvm September

51 Förvaltningsr apport-analys Befolkningsändring % Hyra (SEK/m2) % 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0, Bostäder Kontor Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Vakanser % Direktavkastning % Bostäder Kontor Bostäder Kontor Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Arbetslöshet % 6,20 6,10 6,00 5,90 5,80 5,70 5,60 5,50 5,40 5,30 5,20 Växjö Riket Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Branschindelning 3 1 Handel och kommunikation 1 2 Vård och omsorg Finansiell verksamhet, företagstjänster 13,69% Tillverkning, utvinning Utbildning, tjänster Personliga och kulturella tjänster Offentlig förvaltning Byggverksamhet Ej specificerad Jordbruk, skog, jakt, fiske Energi, VA Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) 20,56% 17,95% 13,56% 11,18% 6,63% 5,51% 5,13% 3,01% 2,15% 0,59%

52 E22 Förvaltningsr apport - Analys Kalmar Norrlidsv. Blå g. Bergauddsv. Granv. Norrlidsv. Trollbackev. 2 1 Violv. Dagöv. Sjöliden Vinterg. N. V. Djurängsv. Villag. Bara det faktum att IKEA sommaren 2006 slog upp dörrarna till sitt första varuhus i sydöstra Sverige har positivt bidragit till framtidstro och reell utveckling av handel och distribution i Kalmarregionen. Etableringen av ett mycket betydande mäss- och distributionscenter beläget i norra Kalmar för ca kinesiska företag imponerar på övriga Sverige och har förutsättningar att kraftigt utveckla Kalmar som stad och hela regionen i sig. Det råder bostadskö i kommunen som helhet och speciellt i Kalmar. Ett stort antal fastighetsprojekt är på gång Sveafastigheters arena- och köpcentrumprojekt i anslutning till IKEA är bara ett exempel i sammanhanget. Det verkar rimligt att tillväxtstaden Kalmar har en målsättning och planering för ca invånare år 2014 vilket innebär en imponerande ökning på ca invånare från dagens läge. Inte bara på bostadssidan är utvecklingen inne i en språngmarsch. Om vi ser till Kalmars näringsliv kan det konstateras att företagen har stor potential bl a inom verksamhetsområden som IT, tele och kommunikation vilket staden av naturliga skäl bl a kan tacka Kalmar Högsskola med sina ca studenter för. Högskolan har en påfallande god förankring hos såväl lokalt som internationellt näringsliv. Fastigheter 1 2 Fastighet Adress Yta Inköpsdatum Jätten 2 Trollbackevägen kvm Juli 2006 Jätten 3 Trollbackevägen kvm Juli

53 Förvaltningsr apport-analys Befolkningsändring % Hyra (SEK/m2) % 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0, Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Bostäder Kontor Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Vakanser % Direktavkastning % Bostäder Kontor Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Bostäder Kontor Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Arbetslöshet % Branschindelning 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 Kalmar Riket Jord och skog 2,1% Tillverkningsindustri 11,29% Energi- o vattenförsörjning, 1,09% avfallshantering Byggindustri 5,86% Handel och kommunikation 18,91% Personliga och kulturella tjänster 6,65% Företagstjänster 12,09% Civila myndigheter 7,1% FoU, Utbildning 12,79% Hälso- och sjukvård 20,86% Näringsgren okänd 1,28% Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec)

54 Förvaltningsr apport - Analys Oskarshamn Kolbergav. 1 Humleplan Länsmansg. Jungnerg. Björng. N. Fabriksg. Humleg. Repslagareg. Borgmästareg. N. Strandg. N. Strandg. Dammg. Hamng. Oskarshamn kan stoltsera med så mycket mer än att staden har flest soltimmar per år i regionen. Dess vackra och fördelaktiga läge på smålandskusten och den välbevarade stadsmiljön gör att Oskarshamn kan betraktas som en av landets vackrare belägna städer. Skärgården som finns strax utanför hyser, förutom den mer kända ön Blå Jungfrun, ytterligare ca öar och skär som tillsammans med staden skapar en attraktiv miljö för fritidsliv och turistnäring. En grundmurad industriverksamhet, kombinerat och en stabil befolkningsutveckling, präglar kommunens näringsliv. Närheten till kringliggande städer som framförallt Kalmar samt goda transporter till Gotland och Öland är också viktiga framgångsfaktorer i stadens infrastruktur. Den stabila befolkningskurvan kombinerat med stadens engagemang att utveckla staden både industriellt samt inom turism och därmed skapa en positiv bild utåt verkar för en ökande inflyttning och befolkningstillväxt. Arbetslösheten i Oskarshamn är mycket låg, ca 1,4%, och är därmed statistiskt väsentligt lägre än i riket som helhet. Fastigheter 1 Fastighet Adress Yta Inköpsdatum Länsmansängen Humleplan kvm December

55 Förvaltningsr apport-analys Befolkningsändring % Hyra (SEK/m2) % 0,40 0,30 0,20 0,10 0,00-0, Bostäder Kontor Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) -0,20-0,30 Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Vakanser % Direktavkastning % Bostäder Kontor Bostäder Kontor Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Arbetslöshet % Branschindelning 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 Oskarshamn Riket Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Jord-, skogsbruk, jakt, fiske 1% Tillverkning 30% Energi, VA 7% Byggnadsindustri 6% Handel och kommunikation 13% Finansverksamhet 8% Utbildn. och forskning 9% Vård och omsorg 17% Personliga och kulturella tjänster 5% Offentliga förv. 3% Ej specificerade 1% Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec)

56 Ö Rydsv. Förvaltningsr apport - Analys Söderköping Åg. Rådhus 4 Skepparev. Alviksg. Bjelkeg. Skönbergag. 1 3 Erik Dahlbergsg. Söderköpings brunn Eriksviksg. Husbyg. Skogsv. 5 Ringv. 2 Länsmansg. Ringv. Lostigen Renstigen Borgg. Rydsv. Kullborgsg. 5 6 Mogata Hamrag. Länsmansg. Med sina ca invånare och det attraktiva läget vid Göta Kanal, mellan Linköping och Norrköping, har medelstidsstaden Söderköping kommit att bli ett attraktivt och naturligt boendealternativ för personer som arbetar i denna del av landet. Det korta pendlingsavståndet från Söderköping till de större tätorterna, kombinerat med en attraktiv boendemiljö och närheten till den vackra närliggande skärgården, tillsammans med aktiviteten runt Göta Kanal, utgör viktiga faktorer för att staden skall behålla och utöka sin attraktionskraft och tillväxt. Handel och industri är också viktiga näringar på orten. Ett flertal företag inom såväl service som handel och industri, bl a inom VVS, finns etablerade här, vilka är viktiga komponenter för framtida sysselsättning. En annan intressant faktor i staden är den relativt sett låga medelåldern på hos invånarna. Ca 30% av befolkningen är under 20 år gamla. Detta sammantaget med ett antal framtida bostadsprojekt i kombination med en stabil tillväxt talar för staden i framtida näringslivshänseende. Fastigheter Fastighet Adress Yta Inköpsdatum Bagaren Bjelkegatan kvm Februari 2006 Mörten Husbygatan kvm Februari 2006 Pilgrimmen Skönbergagatan kvm Februari 2006 Gästgivaren Ågatan kvm September 2006 Eken Skogsvägen kvm Februari 2007 Stengården Varstensvägen kvm Februari 2006 Sandåkra Varstensvägen kvm Februari

57 Förvaltningsr apport-analys 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00-0,20-0,40-0,60-0,80 Befolkningsändring % Hyra (SEK/m2) % Bostäder Kontor Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) -1,00 Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Vakanser % Direktavkastning % Bostäder Kontor Bostäder Kontor Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Arbetslöshet % Branschindelning 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 3,00 2,00 1,00 0,00 Söderköping Riket Arella 30% Tillverkning, gruvor, energi 8% Byggindustri 9% Handel 12% Hotell och restaurang 3% Transport och kommunikation 3% Fastighetsförsäkring, kreditinstitut 17% Myndigheter, utbildning, hälso & sjukvård 8% Andra samhälleliga och personliga tjänster 10% Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec) Källa: SCB (RAMS), TCO/Försäkringskassan, Datscha (Newsec)

58 Om Svensk a Bostadsfonden 58

59 Om Svensk a Bostadsfonden Om Svenska Bostadsfonden Svenska Bostadsfonden grundades 2003 av Lars Swahn och Carl Rosenblad. Idén med Svenska Bostadsfonden är att erbjuda en möjlighet för investerare att äga hyresfastigheter direkt utan att ta omvägen via ett börsbolag. 60 Styrelse, ledning & rådgivare 62 Därför är vi engagerade i Svenska Bostadsfonden Om SBF 59

60 Om Svensk a Bostadsfonden Styrelse, Ledning & Rådgivare Carl Rosenblad Ordförande i Svenska Bostadsfonden Management AB. Grundare, huvudägare och arbetande ordförande i Consilium AB (publ). Lars Swahn VD i Svenska Bostadsfonden Management AB. Under 1980-talet grundare och VD i London & Stockholm Properties Ltd i England och under 90-talet som grundare och VD i noterade rederiet SRAB Shipping AB (publ) där han nu är styrelseledamot. Per-Åke Eliasson Ledamot i Svenska Bostadsfonden Management AB. Under drygt 25 år VD för det kommunala bostadsbolaget Tyresö Bostäder AB med över lägenheter jämte intressebolaget och shopping centrat Fastighets AB Tyresö Centrum (totalt ca kvm) samt dessförinnan ekonomichef för Nackahem AB. Jörgen Almelöv Suppleant i Svenska Bostadsfonden Management AB. Advokat och delägare i Setterwalls Advokatbyrå i Stockholm. 60

61 Om Svensk a Bostadsfonden Carl-Johan Åberg Medlem av Advisory Board. Rådgivare till Svenska Bostadsfonden Management AB. Docent i Nationalekonomi vid Stockholms Universitet. Han var tidigare bl a statssekreterare i Utrikesdepartementet samt fd VD för 1-3 AP-Fonden. Mats Andersson Medlem av Advisory Board. Rådgivare till Svenska Bostadsfonden Management AB. Var CEO för Anticimex mellan Under hans period ökade Anticimex omsättning från 300 MSEK till MSEK. En del av Anticimex konsultverksamhet består av att erbjuda teknisk besiktning på fastigheter. Anders Säfwenberg Förvaltningschef i Svenska Bostadsfonden Management AB. Har lång erfarenhet som administrativ/finansiell chef i ett flertal bolag inom industri/finans/detaljhandel/sjukvård, bl a Vendax, Tibnor, Autoliv, IKEA, Sophiahemmet och finans- och fastighetsförvaltning inom BRF Partner AB och senast Hansson & Hööglund Fastighetsförvaltning. Ingmar Rentzhog VD för Laika Consulting AB. Ansvarig för Svenska Bostadsfondens marknadsavdelning och arbetar som inhyrd konsult åt vederbörande. Var tidigare verksam inom Carnegie Investment Bank AB med ansvar för affärsområdet Pension Consultings marknadsvadelning samt dess handelsplatser. 61

62 Om Svensk a Bostadsfonden Därför är vi engagerade i Svenska Bostadsfonden Carl Rosenblad För några år sedan var kunskapen om fastighetsmarknaden bland investerare mindre utvecklad än idag. Fastighetskrisen i första hälften av 90-talet fanns i färskt minne och ingen egentlig skillnad gjordes på hyresfastigheter och kommersiella fastigheter. Den stora risken i fastighetsinvesteringar är risken för vakanser. I hyresfastigheter i områden med bostadsbrist är denna risk obetydlig jämfört med kommersiella fastigheter som i detta avseende är konjunkturberoende. En annan skillnad är stabiliteten i hyresnivåerna. I hyresfastigheter där hyran sätts efter bruksvärdesprincipen och ökar i stort sett med inflationen är stabiliteten stor jämfört med den fria hyressättningen för kommersiella lokaler, där nivåerna växlar med konjunkturen. Den låga risken i investeringar i hyresfastigheter möjliggör en relativt hög belåning, vilket ger hög utväxling på avkastningen på eget kapital. Över tiden har också fast egendom alltid visat upp en värdetillväxt. Många stora förmögenheter har byggts upp över åren baserade på fastighetsinvesteringar. Tyska, danska och norska fonder opererade sedan flera år på den svenska marknaden och köpte upp en stor del av det svenska fastighetsbeståndet, men det verkade ha undgått flertalet svenska kapitalförvaltare. För investeringar i fastigheter krävs både stort eget kapital, branschkunskap och en förvaltningsorganisation. Det innebar att detta endast varit ett investeringsalternativ för ett fåtal. Här fanns ett behov att täcka på marknaden: att möjliggöra för investerare utan branschkunskap och möjlighet till egen förvaltningsorganisation liksom för mindre investerare att göra direktinvesteringar i fastigheter via en fastighetsfond. Det var detta som gav oss idén att starta Svenska Bostadsfonden, en svensk fastighetsfond som vänder sig till alla typer av investerare: privatpersoner, professionella kapitalförvaltare, stiftelser och företag. Med en minsta investering av kronor och ingen gräns uppåt har därmed möjlighet skapats för väldigt många att direktäga hyresfastigheter via Svenska Bostadsfonden med möjlighet till god årlig avkastning och god värdetillväxt. 62

63 Om Svensk a Bostadsfonden Lars Swahn Bostadsfastigheter i Sverige är ett stabilt och lönsamt investeringsmedium som relativt få investerare prövat på. I utlandet t ex i Norge och Danmark samt i övriga Europa och USA har detta länge funnits genom allmänna fastighetsfonder. Detta är således inget nytt under solen, men i Sverige har investeraren tills nu varit hänvisad till att antingen själv köpa hela fastigheten med vad det innebär av stor kapitalinsats, skötsel och sämre riskspridning eller att köpa en fastighetsaktie på börsen som innebär att man köper en högre allmän aktierisk istället för en specialiserad och lägre risk i bostadsfastigheter. Svenska Bostadsfonden ger möjligheten att komma så nära fastighetsinvesteringen som möjligt, utan allt dagligt engagemang med skötsel, uthyrning mm. Jag tycker därför det är intressant att kunna erbjuda investerare detta stabila och lönsamma alternativ med specialkunnande i svenska bostadsfastigheter och - enkelhet. Anders Säfwenberg Bostäder är för de flesta ett okänt investeringsobjekt, men är en bra investering till låg risk. Att äga fastigheter kräver mycket kapital, genom att investera i Bostadsfonden så äger man fastigheter indirekt. Skötsel av fastigheter tar tid och kostar pengar. Genom en effektiv förvaltning av många fastigheter blir det kostnadseffektivt. I en investeringsportfölj bör man ha en del fastigheter, gärna bostäder med låg risk, som motvikt till aktier. Varför tycker jag om att arbeta med fastigheter? Det är ofta intressanta livshistorier och levnadsöden kring fastigheter. 63

64 Om Svensk a Bostadsfonden Mats Andersson Bostadsfonden har identifierat en affärsidé som leder till stabil och säker avkastning över tiden med möjlighet till extra utdelning efter sex år. Eftersom det saknas denna typ av finansiella instrument på marknaden idag känns det både meningsfullt och intressant av vara med och utveckla verksamheten. Bostadsfonden har varit konsekventa med att identifiera kvalitetsobjekt i regioner med stabila förutsättningar för framtida tillväxt vilket gynnar den långsiktiga strategin med stabil och säker avkastning över tiden. Detta gör att affärsidén blir bra att arbeta med och det blir en tydlig målfokusering i det interna arbetet. I arbetet med att finansiera fonderna är en av framgångsfaktorerna, att Svenska Bostadsfonden, anlitat den externa finanskonsulten Laika Consulting, som framgångsrikt genomfört försäljningen av de olika fonderna genom olika finansiella kanaler på marknaden. Detta leder till att företagsledningen kan fokusera på kärnverksamheten att förvalta bostadsbeståndet och identifiera nya objekt. Per-Åke Eliasson Jag ser en investering i bostadsfastigheter i Sverige som en trygg och säker placering. Fonden lägger stor vikt vid att identifiera fastigheter av hög kvalitet på tillväxtorter. Svenska Bostadsfonden har kompetens och resurser att både förvärva och förvalta bostäder på ett professionellt och effektivt sätt. Bostadsfastigheter i Sverige på tillväxtorter ger långsiktigt en hög avkastning. Ingmar Rentzhog Anledningen till att jag valt att arbeta med Svenska Bostadsfonden är framförallt dess oberoende av aktiemarknaden. Vårt nätverk av oberoende rådgivare, banker, advokater och revisorer finner denna typ av investering attraktiv för en god diversifiering till deras klienters portföljer. De tidigare fonderna uppvisar ett gott resultat, vilket är extra uppmuntrande och ett bevis på att vi har valt att jobba med rätt aktör inom detta tillgångsslag. Fastigheter är från ett marknadsperspektiv extra spännande att arbete med då det finns betydligt fler faktorer än de rent finansiella att ta hänsyn till. En fastighet är mycket mer än bara siffror och avkastning. Det är något de flesta kan relatera till och ha en bestämd uppfattning om. 64

65 Om Svensk a Bostadsfonden Koncept & Design - Laika Consulting AB Tryck - EO Grafiska Juni

66 Om Svensk a Bostadsfonden Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, Stockholm Tel , Fax , info@svenskabostadsfonden.se 66