Förvaltningsrapport. Svenska Bostadsfonden 6 Östraby 10:61. Svenska Bostadsfonden 1 Harsyran 12. Svenska Bostadsfonden 4 Ekorren 8 & 9

Transkript

1 Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 1-1 Svenska Bostadsfonden 6 Östraby 1:61 Svenska Bostadsfonden 1 Harsyran 12 Svenska Bostadsfonden 4 Ekorren 8 & 9 Svenska Bostadsfonden 3 Gästgivaren 4 & 5 Svenska Bostadsfonden 8 Safiren 2 Svenska Bostadsfonden 5 Örtofta 1 & 2 Svenska Bostadsfonden 2 Jätten 3 Svenska Bostadsfonden 7 Vesslan 1 Svenska Bostadsfonden 1 Masten 3, Krämaren 7 och Hovslagaren 19 Svenska Bostadsfonden 9 Ekorren 1 21

2 Koncept & Design - Laika Consulting AB Tryck - Exakta 211

3 VD har ordet har därmed utdelningen till investerarna minskat, men det är vår bedömning är att Svenska Bostadsfondens fokus på kvalitet ger en bättre långsiktig värdeutveckling. Under början av 211 har flödena av kvalitetsfastigheter ökat och idag är tillgången relativt god. Anledningen till detta är, förutom det ökande ränteläget, en kombination av ett ackumulerat säljbehov på den privata marknaden (främst på grund av generationsskiften) och ett ökat utbud från de allmännyttiga bostadsbolagen då valen klarats av. Kommunerna äger hälften av landets cirka två miljoner hyreslägenheter och det finns ett utbrett behov bland dessa att avyttra lägenheter för att finansiera nyproduktion av bostäder. Vi bearbetar därför aktivt intressanta kommuner i de områden där vi vill etablera oss. De gradvis ökande räntorna under 21 har påverkat vårt resultat negativt. Kompensation för denna ränteökning, genom högre förhandlade hyror, har till viss del genomförts under 21, en utveckling som förväntas hålla i sig under hösten 211. En ny hyreslagstiftning introducerades under året i vilken kommunernas monopol att sätta jämförelsehyror har tagits bort. Framöver kommer även privata ägare att kunna användas som jämförelseobjekt vid den årliga reglerade hyresförhandlingen. Den nya lagstiftningen innebär enligt vår uppfattning att hyrorna gradvis kommer att öka i en något högre takt än tidigare, vilket förhoppningsvis leder till fördelaktigare kalkyler och en behövlig ökning av antalet nya byggprojekt för att parera den fortsatt ökande bostadsbristen i landets kommuner. Vår kostnadsutveckling har varit kontrollerad under 21, dock med fortsatt höga värme- och snöröjningskostnader då vintern höll oss och våra fastigheter i sitt järngrepp i nästan ett halvår. Intresset har varit stort för Svenska Bostadsfonden under investerare har placerat cirka 1 miljoner kronor i fond 1. Vi planerar en expansion i Stockholm, Mälardalen samt i norra Sverige under innevarande år. Dessa affärer innebär större förvaltningsenheter och stordriftsfördelar, vilket kommer alla investerare i Svenska Bostadsfonden till del genom lägre styckekostnader och ökad lönsamhet. Totalt äger våra andelsägare cirka 2 5 lägenheter på 13 orter i mellersta och södra Sverige fördelade på 11 fonder. Vi prognostiserar en framtida tillväxttakt om cirka 1 till 2 lägenheter per år. Under 21 har Svenska Bostadsfonden tillträtt fastigheter med ungefär 75 lägenheter i orter som Kalmar,, Örkelljunga och Laholm. Under 211 kommer vår första fond, Svenska Bostadsfonden 1, att avvecklas. Detta kommer att ske genom försäljning av dess fastigheter på marknaden eller till en systerfond efter en opartisk värdering. Investerarna kommer att erbjudas kontant betalning för sin andel eller möjlighet att fortsätta med sin investering i Svenska Bostadsfonden 11. Svenska Bostadsfonden arbetar med egen och lokalt baserad fastighetsförvaltning. Våra regionala kontor ligger i Kalmar (region Öst) och Hörby (region Syd). På alla orter där vi är verksamma finns dessutom mindre kontor med egen förvaltning. En proaktiv, kvalitetsmedveten och lokalt förankrad fastighetsförvaltning är en mycket viktig faktor för vår framtida utveckling och lönsamhet. Enligt oberoende marknadsbedömare omsattes fastigheter för cirka 11 miljarder kronor under 21. Det innebär en uppgång med 48 miljarder eller hela 131 % jämfört med motsvarande siffra för % av transaktionerna var så kallade cross border-transaktioner med framförallt utländska aktörer som säljare. En anledning till dessa transaktioner är den svenska marknadens starka utveckling jämfört med andra europeiska marknader. I ett europeiskt perspektiv är Sverige en av de största marknaderna för fastighetstransaktioner. Att svenska bostäder står emot väl under en lågkonjunktur illustreras av den senaste statistiken från IPD/Svenskt Fastighetsindex som mäter totalavkastningen på den svenska fastighetsmarknaden. Avkastningen har dock sjunkit jämfört med förra året. Bostäder hade under 21 en totalavkastning om 6,2 procent, varav värdeökningen stod för ca 3,9 procent. Bostadsbristen är fortsatt stor i de svenska tillväxtregioner och orter där vi investerar vilket innebär låg risk för hyresvakanser. Sammantaget står vi inför spännande utmaningar under 211 och kan glädjande nog konstatera att svenska bostadsfastigheter fortsatt visar stabilitet, motståndskraft i konjunkturoro och en långsiktigt jämn och positiv värdeutveckling. Slutligen ber jag att få tacka våra medarbetare, hyresgäster och investerare för en god insats respektive visat förtroende under året. Under 21 har fastighetsmarknaden fortsatt att gradvis tina upp sedan finansfrossan under 28. Vi har fått se ökande transaktionsvolymer, bättre likviditet och förbättrad kreditgivning som följd. Det har dock varit relativt ont om fastigheter av den kvalitetsnivå som vi eftersträvar och vi har därför avvaktat med nya förvärv. Detta har medfört att investeringsprogrammet för fond 9 och 1 har förskjutits. Kortsiktigt Lars Swahn Verkställande direktör 1

4 Historisk utdelning Svensk a Bostadsfonden 1-1 4,5 4, 3,5 3, 2,5 % 2, 1,5 1,,5, Figuren ovan visar den historiska utdelningen som ett genomsnitt för preferensaktie A och vinstandelslån efter samtliga avgifter i Svenska Bostadsfonden 1-1. Orealiserade värdeförändringar för bolagens fastigheter är ej medtagna i denna sammanställning. Värdeförändringar realiseras då bolagen gör sin exit efter löptidens slut. Den genomsnittliga utdelningen för Svenska Bostadsfondens fonder återhämtade sig ytterligare under 21 och är nu tillbaka på en högre nivå än innan 28 som präglades av finanskris och efterföljande instabilitet på de finansiella marknaderna. Detta är en tydlig indikation på att såväl kredit- som fastighetsmarknaderna i allt högre grad stabiliserat sig sedan dess. Den relativt snabba återhämtningen visar dessutom på hur motståndskraftigt Svenska Bostadsfondens koncept är även mot omfattande turbulens på den finansiella marknaden. På grund av ett begränsat utbud av kvalitetslägenheter på marknaden, framförallt i början av 21, försenades dock investeringsprogrammet för fond 9 och 1, vilket återspeglas i lägre utdelningsnivåer än beräknat för dessa fonder. Utbudet har dock ökat sedan dess och tillgången har varit relativt god hittills under 211. Utdelningen under 21 varierande relativt kraftigt mellan Svenska Bostadsfondens fonder beroende på framförallt ombildningar av fastigheter i enskilda fonder, men begränsades i allmänhet av ökade räntekostnader samt höga värme- och snöröjningskostnader under årets kallaste månader. Kompensation för dessa ökade kostnader i form av höjda hyresnivåer erhölls till viss del under 21, men denna process kommer att fortsätta även under hösten

5 Utdelning vinstandelslån År SBF 1 SBF 2 SBF 3 SBF 4 SBF 5 SBF 6 SBF 7 SBF 8 SBF 9 SBF 1 Årligt genomsnitt 25 4,26% 4,26% 26 7,% 5,% 2,% 4,67% 27 4,% 4,% 4,% 7,% 1,5%,%,% 2,93% 28 1,%,%,%,%,%,% 2,%,92% 1,62% 29 4,% 3,% 3,% 4,% 2,% 2,% 3,%,5%,% 2,39% 21 2,% 1,% 1,% 15,15% 1,% 1,% 5,% 2,%,%,% 2,82% Utdelning preferensaktie A År SBF 1 SBF 2 SBF 3 SBF 4 SBF 5 SBF 6 SBF 7 SBF 8 SBF 9 SBF 1 Årligt genomsnitt 25 3,31% 3,31% 26 5,4% 3,61% 1,43% 3,36% 27 2,88% 2,87% 2,89% 5,4% 1,9%,%,% 2,11% 28 1,%,%,%,%,%,% 2,% - 1,71% 29 6,7% 3,% 3,% 4,% 2,% 2,% 3,% -,% 2,96% 21 2,% 1,% 1,% 15,15% 1,% 1,% 5,% -,%,% 2,91% Utdelning preferensaktie A & vinstandelslån År SBF 1 SBF 2 SBF 3 SBF 4 SBF 5 SBF 6 SBF 7 SBF 8 SBF 9 SBF 1 Årligt genomsnitt 25 3,77% 3,77% 26 5,98% 4,56% 1,93% 4,16% 27 3,42% 3,64% 3,86% 6,35% 1,44%,%,% 2,67% 28 1,%,%,%,%,%,% 2,%,92% 1,62% 29 5,4% 3,% 3,% 4,% 2,% 2,% 3,%,5%,% 2,54% 21 2,% 1,% 1,% 15,15% 1,% 1,% 5,% 2,%,%,% 2,82% * Observera att markerad procentsats avser en period som är kortare än 12 månader då bolaget genomförde nyemission och ej var fullt kapitaliserat under det aktuella verksamhetsåret. ** Svenska Bostadsfonden 8 har inga utgivna preferensaktier A. 3

6 Om Svensk a Bostadsfonden Vår affärsidé Svenska Bostadsfondens affärsidé är att erbjuda investerare att bli delägare i attraktiva svenska bostadsfastigheter utan att behöva bekymra sig om den löpande förvaltningen. Vårt erbjudande ger investerare möjlighet att med en mindre kapitalinsats ta del av en marknad med begränsad koppling till andra tillgångsslag. Svenska Bostadsfonden riktar sig till såväl privatpersoner som företag och institutionella investerare. Rent praktiskt blir investeraren delägare i ett svenskt publikt onoterat aktiebolag som kontrolleras av Svenska Bostadsfonden Management AB genom stamaktier. Denna företagsstruktur är helsvensk, transparent och dessutom skatteeffektiv. Genom aktiv förvaltning och förädling av fastighetsbeståndet, som sker via Svenska Bostadsfondens egen fastighetsförvaltning med lokal närvaro, är målsättningen att leverera en genomsnittlig avkastning på omkring 1 % per år. Avkastningen skapas genom en kombination av fastigheternas värdetillväxt och överskott från förvaltningsresultatet. Löptiden för investeringen är sex år. Under investeringens löptid skall Svenska Bostadsfonden bygga upp en portfölj av hyresbostadsfastigheter som förvaltas och därefter avyttras till marknadspris. De orter som vi investerar i kännetecknas av hög efterfrågan på hyreslägenheter, en diversifierad arbetsmarknad, goda kommunikationsmöjligheter samt en potential för en god framtida befolkningstillväxt. De fastigheter Svenska Bostadsfonden investerar i har ett attraktivt läge på orten och kräver inte omfattande underhållsåtgärder. För att sprida risken fördelas varje fonds portfölj i regel mellan minst tre orter. 4 Tillgångsslaget Över tid har svenska bostadsfastigheter erbjudit en mycket attraktiv avkastning i förhållande till risken. Enligt IPD Svenskt Fastighetsindex var totalavkastningen (löpande avkastning samt värdetillväxt) för bostäder 1,6 % per år för perioden Volatiliteten, eller uppmätta avvikelser från den genomsnittliga avkastningen, var dock lägre för bostadshyresfastigheter än för övriga fastighetsslag, och väsentligt lägre än för börsnoterade aktier. En av huvudanledningarna till att svenska bostadsfastigheter lyckats kombinera hög avkastning med låg risk är Sveriges unika hyressättningssystem. Systemet innebär att hyresnivån baseras på kostnadsutvecklingen för fastigheternas drift och underhåll, till skillnad från kommersiella fastigheter där hyrorna är marknadsstyrda. Det reducerar risken väsentligt och ger en jämn intäktsström samt en stabil värdeutveckling över tid. Varje år genomförs hyresförhandlingar mellan representanter för hyresgästerna och fastighetsägaren. Fastighetsägaren har då rätt att begära kompensation för ökade kostnader, men hyresnivån får inte väsentligen överstiga andra likvärdiga lägenheter på orten. Tidigare hade kommunala bostadsbolag haft en normerande roll för hyressättningen, men numer inkluderas även privata fastighetsägare vilket förväntas innebära något högre värdeökningar för framförallt attraktiva fastigheter. Under perioden ökade hyrorna i Sverige med i snitt 2,8 % per år enligt en sammanvägning av statistik från SCB samt resultatet av de senaste förhandlingsöverenskommelserna mellan de allmännyttiga bostadsbolagen och Hyresgästföreningen. Enligt en undersökning utförd av Boverket i januari 211 råder det bostadsbrist i 126 av landets 29 kommuner. Ett av hindren för ett ökat bostadsbyggande är höga produktionskostnader. En växande befolkning, dålig produktivitetsutveckling inom byggsektorn och ett hyressättningssystem som dämpar hyrestillväxten är andra faktorer som skapat en bristsituation på den svenska bostadsmarknaden. Sammantaget finns det en stor och attraktiv marknad för den som vill investera i svenska hyresbostäder. Den kostnadsbaserade årliga hyresjusteringen och bristsituationen på den svenska bostadsmarknaden innebär en unik kombination av låg risk och god avkastning.

7 Innehållsförteckning 8 Förvaltningsberättelse 9 Resultat 1 Fastighet Harsyran 1 11 Fastighet Mörten Fastighet Svalan 12 Fond 1 14 Förvaltningsberättelse 15 Resultat 16 Fastighet Pilgrimen Fastighet Bagaren 1 19 Fastighet Jätten 3 2 Fastighet Myran 13 Fond 2 22 Förvaltningsberättelse 23 Resultat 24 Fastighet Gästgivaren 4 & 5 25 Fastighet Jätten 2 26 Fastighet Länsmansängen 1 Fond 3 28 Förvaltningsberättelse 29 Resultat 38 Förvaltningsberättelse 39 Resultat 48 Förvaltningsberättelse 49 Resultat 58 Förvaltningsberättelse 59 Resultat 72 Förvaltningsberättelse 73 Resultat 86 Förvaltningsberättelse 87 Resultat 92 Förvaltningsberättelse 93 Resultat 98 Avkastning och risk 12 Ortsanalys 14 Ortsanalys Huskvarna/Jönköping 16 Ortsanalys Hörby 18 Ortsanalys Kalmar 11 Ortsanalys Tollarp 3 Fastighet Ekorren 8 & 9 31 Fastighet Sofiero 1 32 Fastighet Stureholm Fastighet Lindholmen Fastighet Gyllebo 6 & 15 4 Fastighet Jättegrytan 2 41 Fastighet Svanen 7 - Tuppen 9 42 Fastighet Forntiden 1 43 Fastighet Fabrikanten Fastighet Örtofta 1 & 2 5 Fastighet Hagtornet 1 51 Fastighet Skidan 6 52 Fastighet Sofiero 3 53 Fastighet Östraby 1:61 54 Fastighet Maltesholm 11 6 Fastighet Vesslan 1 62 Fastighet Björnen Fastighet Strandsnäckan 5 64 Fastighet Pokalen Fastighet Olivsnäckan 1 74 Fastighet Läderfabriken Fastighet Uttern 1 76 Fastighet Solberga 1:14 77 Fastighet Safiren 2 78 Fastighet Rinkaby 3:46 79 Fastighet Rinkaby 3:26 88 Fastighet Getingen 4 89 Fastighet Palsternackan 1 9 Fastighet Ekorren 1 94 Fastighet Masten 3, Krämaren 7 & Hovslagaren Ortsanalys Laholm 114 Ortsanalys Norrköping 116 Ortsanalys Osby 118 Ortsanalys Oskarshamn 12 Ortsanalys Simrishamn 122 Ortsanalys Söderköping 35 Fastighet Trasten 6 36 Fastighet Engelen 5 45 Fastighet Östraby 1:6 46 Fabrikanten 1 & Fastighet Gårdstånga 2 56 Fastighet Herden 2 66 Fastighet Sverige 1 67 Fastighet Klinta 2:18 68 Fastighet Klinta 2:2 69 Fastighet Lugnet 3 7 Fastighet Björnen 2 8 Fastighet Rapsen 6 81 Fastighet Sländan 6 82 Fastighet Predikanten 1 83 Fastighet Korgen 1, 3 & Ortsanalys Västervik 126 Ortsanalys Växjö 128 Ortsanalys Örkelljunga 13 Styrelse 13 Ledning 131 Advisory Board 5 Analys Fond 1 Fond 9 Fond 8 Fond 7 Fond 6 Fond 5 Fond 4

8 Förvaltningsr apport - Fond 1 6

9 Förvaltningsr apport - Fond 1 Fond 1 Fond 1 Svenska Bostadsfonden 1 AB Fonden fulltecknades under hösten 24 och stängde den 31 december samma år. Inköpsvärdet på Fondens totala fastighetsbestånd är cirka 98 MSEK kronor. Fonden äger 127 lägenheter i Växjö och Söderköping. 8 Förvaltningsberättelse 9 Resultat 1 Fastighet Harsyran 1 11 Fastighet Mörten Fastighet Svalan 12 7

10 Förvaltningsr apport - Fond 1 förvaltningsber ättelse 21 SVENSK A BOSTADSFONDEN 1 AB Faktaruta Startår: 25 Antal lägenheter: 127 Kvadratmeter: KVM Förvärvsvärde: 98 MSEK (dec -1) Orter: Växjö och Söderköping Fördelning andel lägenheter: 39% Växjö 61% Söderköping Söderköping Växjö Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 1 stängdes för teckning den 31 december 24 och fullinvesterades under 25. Totalt har 33 investerare tillskjutit 27,7 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar 3 fastigheter med en total yta om kvm fördelat på 127 lägenheter och 5 lokaler. Fastigheterna är belägna i Söderköping och Växjö. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 98 MSEK vid årsskiftet. Söderköping ligger omkring 13 km från Norrköping och tillhör ekonomiskt sett den fjärde storstadsregionen Linköping-Norrköping. Över hälften av arbetskraften pendlar över kommungränsen men det finns även en hel del mindre företag på orten. Söderköping har haft ett totalt sett positivt flyttnetto under 2-talet, och enligt Boverket råder det bostadsbrist på orten. Det strategiska läget i regionen och utmärkta kommunikationer med X2 och E4:an borgar för en fortsatt stabil bostadsmarknad. Växjö är en framgångsrik universitetsstad och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. Staden har haft en mycket stark befolkningstillväxt om 12 procent under 2-talet. Den stora inflyttningen har skapat ett stort underskott på bostäder och det råder bostadsbrist sedan ett par år tillbaka. Detta har inneburit en stark prisutveckling för både villor och bostadsrätter samt låga vakanser hos allmännyttan under hela 2-talet. Fonden redovisade något högre hyresintäkter under 21 jämfört med föregående år även om hyreshöjningarna 21 blev relativt låga, bland annat beroende på de låga marknadsräntorna. Som en följd av en osedvanligt kall vinter, både i början och i slutet av året, ökade värme- och skötselkostnaderna avsevärt. Fallande marknadsräntor fick för Fondens del genomslag först under andra kvartalet och kompenserade inte de ökade värme- och skötselkostnaderna. Resultatet blev därmed,6 MSEK sämre än föregående år. Svenska Bostadsfondens marknad Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 1 miljarder SEK, en ökning med 5 miljarder från föregående år. Trenden efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 211 infördes en ny lag på den svenska bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning om 2, procent, vilket indikerar en fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltningsenheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostadsfastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 21, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som investeringstillgång. Kommande verksamhetsår Under 211 kommer Fonden att avvecklas i enlighet med prospektet. Värderingar kommer att tas fram och utvärderingar av olika alternativ skall ske för att bästa möjliga utfall skall uppnås för Fondens investerare. Den egna förvaltningsorganisationen fortsätter att aktivt arbeta med förvaltningen av Fondens fastigheter under hela avvecklingsperioden. Fonden arbetar aktivt, bland annat med hjälp av en väl utbyggd IT-struktur, för att reducera vakansrisken. För att reducera den finansiella risken har Fonden tecknat räntesäkringar för 44 procent av fastighetskrediterna fram till augusti 211. Genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning verkar bolaget för en långsiktigt hållbar miljöpolicy. 8

11 Förvaltningsr apport - Fond 1 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 21 SVENSK A BOSTADSFONDEN 1 AB 1) Resultaträkning - KSEK Hyresintäkter Omkostnader inkl. avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor 3 39 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) Vinst försäljning av fastigheter Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) ) Balansräkning - MSEK Fastigheter 96,2 97, Övriga tillgångar 4,4 5, Summa tillgångar 1,6 12, Riskbärande kapital 29,7 3,9 Fastighetskrediter 66,9 67,8 Övriga skulder/avsättningar 4, 3,3 Summa finansiering 1,6 12, 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Vinstandelslån, ränta 48,% 266 Preferensaktier, utdelning 52,% 288 Skatt på utdelning 288 Total utdelning (efter skatt preferensaktier) 554 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per vinstandelslån å nom. 1 SEK 2 SEK 2, % Per post om 5 SEK 1 SEK 2, % Per preferensaktie å nom. 1 SEK (efter skatt) 2 SEK 2, % Per post om 5 SEK (efter skatt) 1 SEK 2, % Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 24 Stockholm den 1/4 211 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 9

12 Förvaltningsr apport - Fond 1 Fastighet Harsyran 12 i Växjö Högtorps kyrka Orrv. Fotb.pl. <- 5 min till centrum Näktergalsv. Högtorpsv. Talgoxev. Koltrastvägen Taltrastv. Ringtrastv. Norrköping Söderköping Huskvarna Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Osby Simrishamn 1 Stad Växjö Adress Koltrastvägen 2-1 (Högstorp) Fastighetsbeteckning Harsyran 12 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 1 AB Inköpsdatum Augusti 25 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 68 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna är byggda 2-22 Fastigheten består av fem byggnader med en blandning av två-, tre-, och fyrarumslägenheter samt friliggande garage. Fastigheten är belägen i ett trevligt och relativt nybyggt område med blandad bebyggelse. Det är nära till skola och annan service, med cirka tre minuters bilväg till Växjö centrum.

13 Förvaltningsr apport - Fond 1 Fastighet Mörten 4 i Söderköping <- 2 min till centrum Söderköpings brunn Viggebyv. Tvärg. Husbyg. Eriksviksg. Korsg. Länsmansg. Margaretag. Industrig. Norrköping Huskvarna Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Osby Simrishamn Stad Söderköping Adress Husbygatan 12 A-B och Eriksviksgatan 2 A-C Fastighetsbeteckning Mörten 4 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 1 AB Inköpsdatum Februari 26 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 5 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten är byggd 1961 Fastigheten är belägen centralt i Söderköping och ligger i ett trevligt grönområde vid Söderköpings södra infart, bredvid köpcentrum och fem minuters gångväg till stadskärnan. 11

14 Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Svalan 9 i Växjö S. Doktorsg. Pilg. Lärkg. Biblioteksg. Liedbergsg. V. Esplanaden Teaterg. Konserthus Nyg. Storgatan Storgatan Västerg. Norrköping Söderköping Huskvarna Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Osby Simrishamn 12 Stad Växjö Adress Storgatan 48 och Södra Doktorsgatan 1 Fastighetsbeteckning Svalan 9 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 1 AB Inköpsdatum Maj 25 Uthyrningsbar yta 819 kvm Lägenheter 9 Kommersiella lokaler 2 butiker Övrigt Utöver befintlig bebyggelse finns en outnyttjad byggrätt för ytterligare 7 kvm bostad Fastigheten är belägen mycket centralt i Växjö och ligger mellan stadskärnan och ett område med äldre villabebyggelse och mindre flerfamiljshus. Gångavstånd till stadskärnan.

15 Förvaltningsr apport - Fond 2 Svenska Bostadsfonden 2 AB Fond 2 Fonden fulltecknades under hösten 25 och stängde den 31 december samma år. Inköpsvärdet på Fondens fastigheter är cirka 85 MSEK kronor. Fonden äger 15 lägenheter i Växjö, Kalmar och Söderköping. 14 Förvaltningsberättelse 15 Resultat 16 Fastighet Pilgrimen Fastighet Bagaren 1 19 Fastighet Jätten 3 2 Fastighet Myran 13 13

16 Förvaltningsr apport - Fond 2 förvaltningsber ättelse 21 SVENSK A BOSTADSFONDEN 2 AB Faktaruta Startår: 25 Antal lägenheter: 15 Kvadratmeter: KVM Förvärvsvärde: 85 MSEK (dec -1) Orter: Växjö, Söderköping och Kalmar Fördelning andel lägenheter: 32% 2% Kalmar Växjö 48% Söderköping Söderköping Växjö Kalmar Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 2 stängdes för teckning den 31 december 25. Totalt har 34 investerare tillskjutit 23 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 4 fastigheter med en total yta om kvm fördelat på 15 lägenheter och 8 lokaler. Fastigheterna är belägna i Kalmar, Söderköping och Växjö. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 85 MSEK vid årsskiftet. Kalmar har de senast åren utvecklats från en ren industristad till en modern tjänste-, service- och handelsinriktad stad. Linnéuniversitetet som man delar med Växjö är en bidragande orsak till denna utveckling. Det är idag främst unga som flyttar till Kalmar i likhet med andra universitetsstäder, vilket skapat en efterfrågan på lägenheter. Allmännyttans lägenheter har också en låg vakansgrad om cirka,5 procent. Söderköping ligger omkring 13 km från Norrköping och den fjärde storstadsregionen Linköping-Norrköping. Över hälften av arbetskraften pendlar över kommungränsen men det finns även en hel del mindre företag på orten. Söderköping har haft ett positivt flyttnetto under 2-talet, och enligt Boverket råder det bostadsbrist på orten. Det strategiska läget i regionen och närhet till X2 och E4:an borgar för en fortsatt stabil bostadsmarknad. Växjö är en framgångsrik universitetsstad och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. Staden har haft en mycket stark befolkningstillväxt om 12 procent under 2-talet. Den stora inflyttningen innebär att det råder bostadsbrist sedan ett par år tillbaka. Detta har inneburit en stark prisutveckling för bostäder samt låga vakanser hos allmännyttan under hela 2-talet. Fonden redovisar något högre hyresintäkter än föregående år även om hyreshöjningarna 21 blev relativt låga, bland annat beroende på de låga marknadsräntorna. Som en följd av en osedvanligt kall vinter, både i början och i slutet av året, ökade värmekostnaderna avsevärt. Även skötsel- och reparationskostnaderna ökade till följd av den kalla vintern. Fallande marknadsräntor fick för Fondens del genomslag först under andra kvartalet och kompenserade inte de ökade driftkostnaderna. Resultatet blev därför,3 MSEK sämre än föregående år. Svenska Bostadsfondens marknad Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 1 miljarder SEK, en ökning med 5 miljarder från föregående år. Trenden efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 211 infördes en ny lag på den svenska bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning om 2, procent, vilket indikerar en fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltningsenheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostadsfastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 21, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som investeringstillgång. Kommande verksamhetsår Under 211 kommer förberedelser med avveckling av Fonden att påbörjas för att därefter genomföras under 212/213. Planen som finns fastlagd i prospektet är att i kontrollerad takt utvärdera olika alternativ för att bästa möjliga utfall skall uppnås för investerarna. Den finansiella risken reduceras genom räntesäkringar. Fonden har tecknat räntetak fram till augusti 211 för 57 procent av fastighetskrediterna. I december 21 tecknades också ett ettårigt räntetak för överskjutande del på nivån Stibor plus 2,5 procent. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning. 14

17 Förvaltningsr apport - Fond 2 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 21 SVENSK A BOSTADSFONDEN 2 AB 1) Resultaträkning - KSEK Hyresintäkter Omkostnader inkl. avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor 9 3 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) ) Balansräkning - MSEK Fastigheter 84,2 85, Övriga tillgångar 3,5 3,1 Summa tillgångar 87,7 88,1 Riskbärande kapital 21,5 21,3 Fastighetskrediter 57,5 59,4 Övriga skulder/avsättningar 8,7 7,4 Summa finansiering 87,7 88,1 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 33,% 383 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 43,% 99 Preferensaktier serie A, utdelning 2,% 46 Preferensaktier serier B, utdelning 4,% Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 46 Total utdelning 528 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 9 SEK, fast ränta 5% 22 5 SEK 5, % Per vinstandelslån å nom. 5 SEK, vinstberoende ränta 5 SEK 1, % Per preferensaktie serie A å nom. 5 SEK 5 SEK 1, % Per preferensaktie serie B å nom. 5 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 25 Stockholm den 1/4 211 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 15

18 Förvaltningsr apport - Fond 2 16

19 Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Pilgrimen 12 i Söderköping Sankt Laurenti kyrka Göta kanal Prästg. Bjelkeg. Skönbergag. Bjelkeg. Erik Dahlbergsg. Parkg. Margaretag. Norrköping Huskvarna Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Osby Simrishamn Stad Söderköping Adress Skönbergagatan 29 A-C och 31 A-B Fastighetsbeteckning Pilgrimen 12 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Februari 26 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 36 Kommersiella lokaler 3 Övrigt Fastigheten byggd/ombyggd 1967 Pilgrimen är belägen i Söderköping och ligger i trevliga grönområden mitt i centrum, granne med Söderköpings Brunn invid Göta Kanal. 17

20 Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Bagaren 1 i Söderköping Sankt Laurenti kyrka Göta kanal Prästg. Bielkeg. Skönbergag. Bielkeg. Erik Dahlbergsg. Parkg. Margaretag. Norrköping Huskvarna Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Osby Simrishamn Stad Söderköping Adress Bielkegatan 18 Fastighetsbeteckning Bagaren 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Februari 26 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 12 Kommersiella lokaler 3 Övrigt Fastigheten byggd 1956 Fastigheten Bagaren är belägen i Söderköping, ett stenkast från centrum, Göta Kanal och Söderköpings Brunn. 18

21 Vädursv. Förvaltningsr apport - Fond 2 Fastighet Jätten 3 i Kalmar Slånbärsv. Norrlidsv. Sagov. Trollbackev. 1 Borgav. Capellav. Lilla Björnv. Norrköping Huskvarna Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Osby Simrishamn Stad Kalmar Adress Trollbackevägen 3-4 Fastighetsbeteckning Jätten 3 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Juli 26 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 72 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 197 med löpande ombyggnader och renoveringar Fastighetsbeståndet ligger i området Berga, Norrliden, i ett trevligt bostadsområde, strax norr om centrala Kalmar. 19

22 Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Myran 13 i Växjö Sven Baelters v. Prebendev. Lillestadsv. Framnäsv. Växjö C. 5 min -> Norrköping Söderköping Huskvarna Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Osby Simrishamn Stad Växjö Adress Prebendevägen 5 A-B, 7 A-B Fastighetsbeteckning Myran 13 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Mars 26 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 3 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 197 Fastigheten är belägen centralt i Växjö i ett trevligt bostadsområde, cirka fem minuters promenad till torget och de centrala delarna av Växjö. 2

23 Förvaltningsr apport - Fond 3 Svenska Bostadsfonden 3 AB Fonden fulltecknades under våren 26 och stängde den 3 juni samma år. Sedan februari 27 är Fonden fullinvesterad. Inköpsvärdet på fastigheterna är cirka 131 MSEK kronor. Fonden äger 28 lägenheter i Kalmar, Söderköping och Oskarshamn. Fond 3 22 Förvaltningsberättelse 23 Resultat 24 Fastighet Gästgivaren 4 & 5 25 Fastighet Jätten 2 26 Fastighet Länsmansängen 1 21

24 Förvaltningsr apport - Fond 3 förvaltningsber ättelse 21 SVENSK A BOSTADSFONDEN 3 AB Faktaruta Startår: 27 Antal lägenheter: 28 Kvadratmeter: KVM Förvärvsvärde: 131 MSEK (dec -1) Orter: Söderköping, Oskarshamn och Kalmar Fördelning andel lägenheter: 39% 9% Oskarshamn Söderköping 52% Kalmar Söderköping Oskarshamn Kalmar Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 3 stängdes för teckning den 3 juni 26. Totalt har 5 investerare tillskjutit 39, MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 4 fastigheter med en total yta om kvm fördelat på 28 lägenheter och 16 lokaler. Fastigheterna är belägna i Kalmar, Oskarshamn och Söderköping. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 131 MSEK vid årsskiftet. Kalmar har de senast åren utvecklats från en ren industristad till en modern tjänste-, service- och handelsinriktad stad. Linnéuniversitetet som man delar med Växjö är en bidragande orsak till denna utveckling. Det är idag främst unga som flyttar till Kalmar i likhet med andra universitetsstäder, vilket skapar en efterfrågan på lägenheter. Allmännyttans lägenheter har också en låg vakansgrad om cirka,5 procent. Oskarshamns större industrier dominerar ortens arbetsmarknad, och OKG kommer framöver att investera hela 13 miljarder i en ny fabrik. Nyföretagandet ökade dessutom med hela 35 procent under 21. Oskarshamn har haft ett positivt flyttnetto under merparten av 2-talet kombinerat med stigande bostadspriser. Söderköping ligger omkring 13 km från Norrköping och den fjärde storstadsregionen Linköping-Norrköping. Över hälften av arbetskraften pendlar över kommungränsen men det finns även en hel del mindre företag på orten. Söderköping har haft ett positivt flyttnetto under 2-talet, och enligt Boverket råder det bostadsbrist på orten. Det strategiska läget i regionen och närhet till X2 och E4:an borgar för en fortsatt stabil bostadsmarknad. Fonden redovisade lägre hyresintäkter under 21 jämfört med föregående år beroende på något större vakanser och hyresförluster, främst i början av året. Som en följd av en osedvanligt kall vinter, både i början och slutet av året, ökade värme- och skötselkostnaderna avsevärt. Även kostnaderna 22 för reparationer och underhåll blev stora på grund av den kalla och snörika vintern. Fallande marknadsräntor fick för Fondens del genomslag först under andra kvartalet och kompenserade inte de ökade driftoch underhållskostnaderna. Fonden har som ett temporärt tillskott erhållit koncernbidrag på,3 MSEK från moderbolaget Svenska Bostadsfonden Management AB. Resultatet blev,8 MSEK sämre än föregående år. Svenska Bostadsfondens marknad Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 1 miljarder SEK, en ökning med 5 miljarder från föregående år. Trenden efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 211 infördes en ny lag på den svenska bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning om 2,1 procent, vilket indikerar en fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltningsenheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostadsfastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 21, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som investeringstillgång. Kommande verksamhetsår Under 211 kommer förberedelser med avveckling av Fonden att påbörjas för att därefter genomföras under 212/213. Planen som finns fastlagd i prospektet är att i kontrollerad takt utvärdera olika alternativ för att bästa möjliga utfall skall uppnås för investerarna. Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Räntetak som löper till augusti 211 har tecknats för 25 procent av fastighetskrediterna. I december 21 tecknades därutöver ett ettårigt räntetak för överskjutande del på nivån Stibor plus 2,5 procent. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning.

25 Förvaltningsr apport - Fond 3 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 21 SVENSK A BOSTADSFONDEN 3 AB 1) Resultaträkning - KSEK Hyresintäkter Omkostnader inkl. avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor 4 7 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) Vinst försäljning av fastigheter Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) ) Balansräkning - MSEK Fastigheter 13,7 131,3 Övriga tillgångar 5,7 5,8 Summa tillgångar 136,4 137,1 Riskbärande kapital 39,8 39,6 Fastighetskrediter 8,7 81,5 Övriga skulder/avsättningar 15,9 16, Summa finansiering 136,4 137,1 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 17,3% 338 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 7,3% 274 Preferensaktier serie A, utdelning 1,4% 4 Preferensaktier serier B, utdelning 1,9% Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 4 Total utdelning 652 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 45 SEK, fast ränta 5% 22 5 SEK 5, % Per vinstandelslån å nom. 5 SEK, vinstberoende ränta 5 SEK 1, % Per preferensaktie serie A å nom. 5 SEK 5 SEK 1, % Per preferensaktie serie B å nom. 5 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 3 juni 26 Stockholm den 1/ Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör

26 Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Gästgivaren 4 & 5 i Söderköping Magasing. Gästhamn Åg. Göta Kanal Rådhustorget Källareg. Storg. Åg. Kanalg. Nybrog. Norrköping Huskvarna Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Osby Simrishamn Stad Söderköping Adress Ågatan 25 A-B och Repslagaregränd 5 Fastighetsbeteckning Gästgivaren 4 och 5 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum September 26 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 25 Kommersiella lokaler 2 Övrigt Fastigheten byggd 191 och totalrenoverades och byggdes ut 199. Fastighetsbeståndet ligger centralt i Söderköping, mellan Göta Kanal och Storån. Ett stenkast från stadens shoppingstråk och sevärdheter. 24

27 Vädursv. Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Jätten 2 i Kalmar Slånbärsv. Norrlidsv. Sagov. Trollbackev. Borgav. Capellav. Lilla Björnv. Norrköping Huskvarna Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Osby Simrishamn Stad Kalmar Adress Trollbackevägen 6-28 Fastighetsbeteckning Jätten 2 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum Juli 26 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 18 Kommersiella lokaler 7 Övrigt Fastigheten byggd 197 med löpande ombyggnader och renoveringar. Fastighetsbeståndet ligger i området Berga i ett trevligt bostadsområde, strax norr om centrala Kalmar. 25

28 Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Länsmansängen 1 i Oskarshamn Fotbollsplan Björng. Hemv. Länsmansg. Norra skolan Jungnerg. Norrköping Söderköping Huskvarna Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Osby Simrishamn 26 Stad Oskarshamn Adress Humleplan 5-41 Fastighetsbeteckning Länsmansängen 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 3 AB Inköpsdatum December 26 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 147 Kommersiella lokaler 7 Övrigt Beståndet består av tre flerbostadshus i fyra våningar, uppförda Ligger på tio minuters promenadavstånd till Oskarshamns centrum. Fastighetsbeståndet ligger i ett trevligt grönområde nära villabebyggelse, lekplats och bad.

29 Förvaltningsr apport - Fond 4 Svenska Bostadsfonden 4 AB Fonden fulltecknades under hösten 26 och stängde den 31 december samma år. Fonden äger 215 lägenheter. Fastigheterna ligger i Tollarp, Hörby, Växjö, Kalmar och. Förvärvsvärdet är cirka 99 MSEK. Fond 4 28 Förvaltningsberättelse 29 Resultat 3 Fastighet Ekorren 8 & 9 31 Fastighet Sofiero 1 32 Fastighet Stureholm Fastighet Lindholmen Fastighet Gyllebo 6 & Fastighet Trasten 6 36 Fastighet Engelen 5 27

30 Förvaltningsr apport - Fond 4 förvaltningsber ättelse 21 SVENSK A BOSTADSFONDEN 4 AB Faktaruta Startår: 27 Antal lägenheter: 215 Kvadratmeter: KVM Förvärvsvärde: 99 MSEK (dec -1) Orter: Tollarp, Hörby, Växjö och Fördelning andel lägenheter: 27% 7% 6% Hörby Tollarp Växjö 6% Växjö Hörby Tollarp Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 4 stängdes för teckning den 31 december 26. Totalt har 86 investerare tillskjutit 34,2 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 9 st fastigheter med en total yta om kvm fördelat på 215 lägenheter och 7 lokaler. Fastigheterna är belägna i, Hörby, Tollarp och Växjö. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 99 MSEK vid årsskiftet. är centrum för Ölands turistindustri med två till tre miljoner besökare varje år. Förutom turistföretag finns även en aktiv jordbruks- och livsmedelssektor. Pendlingen till Kalmars diversifierade arbetsmarknad är dessutom omfattande. Enligt Boverket råder det bostadsbrist på orten. Hörby erbjuder ett attraktivt boende kombinerat med ett centralt läge i Skåne, och andelen som pendlar är 4 procent. Orten har en stabil befolkningstillväxt om,5 procent per år. En framtida etablering av forskningsanläggningen ESS norr om Lund kommer att gynna hela regionen och skapa ännu fler pendlingsmöjligheter från Hörby. Tollarp är en industriort belägen 16 kilometer från centralorten i Kristianstads kommun. Det regionala läget är strategiskt nära E22:an, och Malmö ligger bara en timme bort med bil. Växjö är en framgångsrik universitetsstad och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. Staden har haft en mycket stark befolkningstillväxt om 12 procent under 2-talet. Den stora inflyttningen har skapat ett stort underskott på bostäder, och det råder bostadsbrist sedan ett par år tillbaka. Detta har inneburit en stark prisutveckling för både villor och bostadsrätter samt låga vakanser hos allmännyttan under hela 2-talet. 29 förvärvades fastigheten Engelen 5 i bestående av 16 lägenheter och 4 lokaler med en totalyta om kvm. Tillträde skedde den 12 februari 21. Den 1 juli 21 såldes fastigheten Arkagården i Kalmar med 2 lägenheter och en totalyta om kvm. Båda affärerna skedde i bolagsform. Fonden redovisade,9 MSEK högre hyresintäkter under 21 jämfört med föregående år. Trots ökande kostnader för värme och skötsel på grund av den kalla vintern förbättrades också rörelseresultatet med,5 MSEK jämfört med föregående år. Fallande marknadsräntor gav en positiv resultateffekt på befintligt bestånd samtidigt som försäljningen av fastigheten Arkagården resulterade i en reavinst på 6,3 MSEK. Fonden levererade därmed en avkastning om 15 procent för verksamhetsåret 21. Svenska Bostadsfondens marknad Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 1 miljarder SEK, en ökning med 5 miljarder från föregående år. Trenden efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 211 infördes en ny lag på den svenska bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning om 2, procent, vilket indikerar en fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltningsenheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostadsfastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 21, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som investeringstillgång. Kommande verksamhetsår Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Räntetak som löper fram till fondens avveckling tecknades under 21 för ca 5 procent av fastighetskrediterna. I december 21 tecknades också ett ettårigt räntetak för överskjutande del på nivån Stibor plus 2,5 procent. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning. 28

31 Förvaltningsr apport - Fond 4 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 21 SVENSK A BOSTADSFONDEN 4 AB 1) Resultaträkning - KSEK Hyresintäkter Omkostnader inkl. avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor 46 1 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) Vinst försäljning fastigheter Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) ) Balansräkning - MSEK Fastigheter 98,7 96,5 Övriga tillgångar 16,9 3,4 Summa tillgångar 115,6 99,9 Riskbärande kapital 39,2 33,9 Fastighetskrediter 68,6 6,7 Övriga skulder/avsättningar 7,8 5,3 Summa finansiering 115,6 99,9 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 22,% 383 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 49,4% Preferensaktier serie A, utdelning 24,6% Preferensaktier serier B, utdelning 2,4% 95 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 2 21 Stamaktier utdelning 1,4% Total utdelning 6 3 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt 45 SEK, fast ränta 5% 22 5 SEK 5, % Per vinstandelslån å nom. 1 SEK, vinstberoende ränta SEK 15,2 % Per preferensaktie serie A å nom. 25 SEK 7 58 SEK 15,2 % Per preferensaktie serie B å nom. 25 SEK SEK 16,5 % Stamaktier 224 SEK 223,5% Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 26 Stockholm den 1/ Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör

32 Onkel Adams väg Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Ekorren 8 & 9 i Tollarp Brobyggargatan Idrottsvägen Odenvägen Betaniavägen E22 Norrköping Söderköping Huskvarna Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Örkelljunga Kalmar Osby Hörby Tollarp Simrishamn Stad Tollarp Adress Idrottsvägen 9 A-C & Odenvägen 8 A-D Fastighetsbeteckning Ekorren 8 och 9 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum April 27 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 57 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheterna byggda 1962 Fastigheterna Ekorren 8 och 9 ligger centralt i natursköna Tollarp. 3

33 Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Sofiero 1 i Hörby Nygatan Storgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Kungsgatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Norrköping Huskvarna Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Osby Simrishamn Stad Hörby Adress Lyckhöjdsgatan 1 A-D och 3 A-D Fastighetsbeteckning Sofiero 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum April 27 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 4 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 1956 Fastigheten ligger i ett välskött bostadsområde i Hörby, nära centrum och kommunikationer till övriga Skåne. 31

34 Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Stureholm 16 i Hörby Nygatan Storgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Kungsgatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Norrköping Söderköping Huskvarna Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Osby Simrishamn Stad Hörby Adress Frostagatan 3 A-B Fastighetsbeteckning Stureholm 16 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum April 27 Uthyrningsbar yta 776 kvm Lägenheter 12 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 197 Stureholm ligger centralt i Hörby, nära natursköna grönområden och med goda möjligheter för pendling till övriga Skåne. 32

35 Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Lindholmen 35 i Hörby Nygatan Storgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Kungsgatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Norrköping Huskvarna Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Osby Simrishamn Stad Hörby Adress Liljegatan 6 A-B och 8 A-D Fastighetsbeteckning Lindholmen 35 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum April 27 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 32 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1971 Lindholmen ligger centralt i Hörby med promenadavstånd till grönområden och idrottsplats. 33

36 Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Gyllebo 6 & 15 i Hörby Nygatan Storgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Kungsgatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Norrköping Söderköping Huskvarna Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Örkelljunga Kalmar Hörby Tollarp Osby Simrishamn Stad Hörby Adress Kvarng. 2 A-B, Nyg. 1 och 12 A-B, Lågedammsgatan 1 A-B, 3 A-B & 5 Fastighetsbeteckning Gyllebo 6 och 15 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 4 AB Inköpsdatum April 27 Uthyrningsbar yta 2 88 kvm Lägenheter 45 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1986 Fastigheterna ligger trevligt och centralt beläget i Hörby med promenadavstånd till både service och grönområden. 34