De allmännyttiga bostadsföretagens framtid

Transkript

1 Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 337 De allmännyttiga bostadsföretagens framtid Författare: Lena Borg Handledare: Hans Lind Stockholm 2006

2 Master of Science thesis Title: The future of Municipal housing companies Authors Lena Borg Department Department of Real Estate & Construction Management Building and Real Estate Economics Master Thesis number 337 Supervisor Hans Lind Keywords Real Estate, Municipal housing Abstract During the past years the debate concerning Municipal housing has intensified. The debate has moved from being a strict ideological/political debate to a debate that concerns and engages the public. In 2005 the Swedish government was reported to the European Commission by The Swedish Union of Property Owners for providing prohibited government grants to Municipal housing companies. Based on this report the government initiated a committee, that was appointed the task of identifying the changes necessary to harmonize Swedish laws and ordinances that control the residential rental market in general and the Municipal housing companies in particular with EC-regulations. The main objective of this thesis, The future of Municipal housing companies, was to collect thoughts and ideas about Municipal housing from real estate companies with housing management as its core business, private as well as municipal housing companies. Further more, the purpose was to compare these companies with each other and collect other views of the future of Municipal housing companies from other parties of interest. The study is based on nineteen interviews with representatives for these groups. The interviews reveal both similarities and differences in opinions regarding the future and the development of municipal housing. A majority of the interviewees are of the opinion that the Municipal housing companies and the private housing companies should act on a common market, i.e. the objective of the Municipal housing companies should be to offer housing for everyone. The government should enable both Municipal and private housing companies to act on the market on equal terms by providing legislations in those areas in which Municipal housing companies receives special treatment. The most interesting result was the positive view on Municipal housing companies that the private housing companies had and the importance that they gave the topic of keeping the Municipal housing companies on the market. The bad example of Social housing concepts found in other European counties has led the private housing companies to look at Municipal housing companies as a tool to counteract a Social housing development in a European fashion in Sweden rather than as an obstacle to their own activities and business development. 2

3 Examensarbete Titel: De allmännyttiga bostadsföretagens framtid Författare Lena Borg Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 337 Handledare Hans Lind Nyckelord Fastigheter, Allmännyttan Sammanfattning Debatten om allmännyttan har eskalerat under det senaste åren. Numera förs debatten inte bara på politisk nivå utan har även tagit sig form utanför det politiska rummet. År 2005 anmälde Fastighetsägarna Sverige den svenska staten till EU- kommissionen för otillåtet statsstöd. 1 I och med detta tillsatte regeringen en utredning som fick i uppgift att bland annat se över vilka förändringar som kan vara nödvändiga i de lagar och förordningar som direkt styr hyresmarknaden i allmänhet och för de allmännyttiga och kommunala bostadsföretagen i synnerhet. 2 Syftet med examensarbetet De allmännyttiga bostadsföretagens framtid var att samla in idéer och synpunkter om allmännyttan från företag som förvaltar bostäder, både privata och kommunala. Vidare var syftet att jämföra dessa sinsemellan och även inhämta andra synpunkter på de allmännyttiga företagens framtid. Examensarbetet bygger på nitton intervjuer med företrädare för bostadsföretag eller föreningar som förvaltar bostäder, både privata och allmännyttiga. Resultatet av denna uppsats visar att önskan från merparten av alla tillfrågade är att allmännyttan skall finnas kvar i framtiden. Dock är tankarna om formen för detta olika. Flera av de intervjuade företagens företrädare, som deltog i denna studie, ser gärna att allmännyttan och de själva verkar på samma marknad och därmed erbjuda bostäder till alla. För att detta skall kunna vara möjligt bör riksdag och regering besluta om lagändringar i de fall där kommunala bostadsföretag särbehandlas. Den mest intressanta som framkom var de privata bostadsföretagens positiva syn på allmännyttan och vikten av att allmännyttan skall finnas kvar. Den stora skräcken för Social housing i Sverige, bland aktörer på bostadsmarknaden, har lett till att de privata företagen inte längre ser de allmännyttiga bostadsföretagen som ett stort hinder för sin egen verksamhet utan i större utsträckning som ett verktyg för att motverka en utveckling mot Social housing. 1 Dir. 2005:116, s 9 2 Dir. 2005:116, s 1

4 Förord Detta examensarbete har skrivits under våren 2006 vid Institutionen för Fastigheter och Byggande, avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi, Kungliga Teknikiska Högskolan i Stockholm. Arbetet, som utgörs av 20 poäng, är det avslutande momentet på min civilingenjörsutbildning på Lantmäteriprogrammet, KTH. Jag vill först rikta ett stort tack till min handledare på Kungliga Tekniska Högskolan, Hans Lind, för goda råd, vägledning och synpunkter under arbetets gång. Vidare vill jag tacka de personer som ställt upp på intervjuer. Ni har givit mig mycket värdefull information och bidragit till att göra denna studie möjlig. Jag vill även tacka Anna Tuvene, som snabbt fick mig insatt i ämnet och varit till stor hjälp i samband med de intervjuer som genomförts. Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till min familj och mina vänner för allt stöd under denna studieperiod. Stockholm, Maj 2006 Lena Borg

5 Innehållsförteckning Abstract... 2 Sammanfattning Inledning Bakgrund Syfte Metod Disposition Definitioner Allmännyttan nationellt och internationellt Historik Allmännyttan som nationell företeelse Allmännyttan i ett internationellt perspektiv Reflektioner hos de kommunala bostadsföretagen Företagens utveckling Ägarstyrning Effektivitet och affärsmässighet Bostadssocialt ansvar Hyressättningssystemet Nyproduktion Sammanfattande frågor Övriga bostadsföretags reflektioner Företagets utveckling Ägarstyrning Effektivitet och affärsmässighet Bostadssocialt ansvar Hyressättningssystemet Nyproduktion Sammanfattande frågor En jämförelse av företagsformerna Företagets utveckling Ägarstyrning Effektivitet och affärsmässighet Bostadssocialt ansvar Hyressättningssystemet Nyproduktion Sammanfattande frågor

6 6 Reflektioner om allmännyttan Hyressättningssystemet och dess utveckling Social housing Allmännyttans roll i framtiden Författarens reflektioner av intervjuerna Källförteckning Bilaga Bilaga

7 1 Inledning 1.1 Bakgrund De allmännyttiga bostadsföretagens har, sedan dess tillkomst, varit en del av det svenska välfärdssamhället. Uppgiften har varit att bygga bort den bostadsbrist som förekom i tätorterna i början av talet och samtidigt erbjuda boende för alla till rimliga kostnader. Idag ser Sverige väldigt annorlunda ut jämfört med för sextio år sedan. 3 En stor skillnad är nu att vi är ett av medlemsländerna i europeiska unionen. Trots att bostadspolitiken inte ingår i de tre benen i EU- systemet leder medlemskapet till indirekta effekter av de direktiv som är gällande. Idag är allmännyttan avsevärt mycket mer debatterad än den varit tidigare. Detta gäller så väl politiskt som i den allmänna debatten vid sidan om politiken. Moderata samlingspartiet anser att marknaden klarar detta lika bra och därmed finns det ingen anledning för kommunerna att engagera sig så tungt i bostadsförsörjningsfrågan. Hos folkpartiet finns det en allmän motvilja mot att kommunerna bedriver näringsverksamhet. Centerpartiet anser att allmännyttan är bra och borde finnas kvar men att det inte ska finnas skyddsregler, som gör att dessa företag har privilegier som andra företag på marknaden inte har. Hos socialdemokraterna finns idén om att allmännyttan skall utvecklas men inte avvecklas. 4 Den socialdemokratiska regeringen tillsammans med dess stödpartier har infört ett regelverk för att förhindra en fortsatt avveckling av allmännyttan, t.ex. stoppregler för försäljning till bostadsrättsföreningar. Den allmänna debatten kan delas in i två delar. Den första är den traditionella debatten som drivs av fastighetsägarna om allmännyttans normerande roll och den andra debatten präglas av den kritik som leds av hyresgästföreningen i Sverige mot kommunernas koncernuppbyggnad. 5 År 2002 anmälde den europeiska fastighetsägarunionen, European Property Federation, svenska staten till EU- kommissionen för överträdelse av EG:s statsstöd och 2005 anmälde även Fastighetsägarna Sverige den svenska staten för otillåtet statsstöd samt de allmännyttiga bostadsföretagens hyresnormerande roll. 6 I och med detta har den svenska regeringen tillsatt en utredning som skall se över vilka förändringar som kan vara nödvändiga i de lagar och förordningar som styr hyresmarknaden i allmänhet och de allmännyttiga och kommunala bostadsföretagen i synnerhet. Utredningen skall även se över utrymmet för att inom EUmedlemskapets ramar bedriva nationell bostadspolitik. Särskilt fokus skall riktas mot analys av villkoren och förutsättningarna för de allmännyttiga och kommunala bostadsföretagen. 7 3 SABO, s 4 (2006) 4 Birgersson, s. 5 (2004) 5 Birgersson, s. 6 (2004) 6 Dir. 2005:116, s 9 7 Dir. 2005:116, s 1 7

8 1.2 Syfte Syftet med denna studie var att samla in idéer och synpunkter om allmännyttan från företag, som förvaltar bostäder. Frågorna som ställdes kan kategoriseras efter sex huvudpunkter: - Företagens utveckling - Ägarstyrning - Effektivitet och affärsmässighet - Bostadssocialt ansvar - Hyressättningssystemet - Nyproduktion Vidare var syftet att jämföra dessa sinsemellan och även inhämta andra synpunkter på de allmännyttiga företagens framtid. Detta examensarbete ligger även till grund för en rapport som skrivs på Institutionen för Fastigheter och Byggande, avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi. 1.3 Metod Uppsatsen bygger på litteraturstudier och intervjuer. Intervjuerna är genomförda med ledningen i nitton bostadsföretag eller föreningar som förvaltar bostäder, både privata och allmännyttiga. Företagen har dels valts från KTH:s Fastighets- och bostadsakademi, som utgör en länk och en mötesplats där representanter för näringslivet och högskolan utbyter erfarenheter, 8 men även några andra företag som är aktiva på markanden. Alla intervjuer har genomförts muntligen hos företagen. Eftersom alla svar är anonyma kommer inga av företagens namn att kopplas till några svar. Frågorna som ligger till grund för intervjuerna är framtagna av Institutionen för Fastigheter och Byggande, avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi. Litteraturen har i huvudsak varit rapporter, böcker, artiklar och hemsidor. Litteraturen bidrar till att förstå bakgrunden till problemet samt även få en aktuell bild av läget på bostadsmarknaden. 1.4 Disposition Uppsatsen består av sex kapitel. Efter det inledande kapitlet följer kapitel 2 som är ett teoribaserat avsnitt. I kapitel tre redogörs för resultatet av intervjuerna med representanter från 13 stycken kommunala bostadsföretag

9 I kapitel fyra redogörs för resultatet av intervjuerna med representanter från 6 stycken privata bostadsföretag och konsulter. I kapitel fem redovisas en jämförelse av det material, som insamlades under intervjuerna med representanter från de kommunala bostadsföretagen samt de privata bostadsföretagen. Intervjumallen har lagts som bilaga i slutet av examensarbetet, se BILAGA 1 och BILAGA 2. I det sjätte och avslutande kapitlet görs några viktiga reflektioner baserade på intervjuerna samt huruvida ledningarna i de olika företagen tänker på ett liknande sätt som personerna som har medverkat i Korsdrag i allmännyttan, SABO Definitioner I detta avsnitt är definitionerna hämtade ur Nationalencyklopedin samt från SABOs, Fastighetsägarna Sveriges och Boverkets hemsidor om inte annat anges. Allmännyttiga bostadsföretag Ett aktiebolag, en ekonomisk förening eller en stiftelse som drivs utan vinstsyfte och som i sin verksamhet huvudsakligen förvaltar bostadslägenheter som upplåts med hyresrätt. Bruksvärde En hyresrättslig norm för beräkning av skälig hyra. Enligt bestämmelser i jordabalken (JB) skall vid tvist om en hyra, denna sättas till ett skäligt belopp. Hyran anses inte som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. I första hand skall jämförelse ske med hyror i det allmännyttiga beståndet. Kommunalt bostadsföretag Ett allmännyttigt bostadsföretag där en kommun har det bestämmande inflytandet. Social housing Bostäder där kraven, för att bli förmedlad bostad, är definierade så att de skall underlätta för hushåll som har begränsade ekonomiska resurser. 9 Självkostnadsprincipen En kommunalrättslig grundsats som hindrar kommuner att inom den kommunala kompetensen bestämma sina avgifter så att ekonomisk vinst uppstår. Kommuner får inte ta ut högre avgifter än som svarar mot kostnaderna för de tjänster eller nyttigheter som tillhandahålls. Trepartsöverrenskommelse En överenskommelse som träffats mellan Hyresgästernas Riksförbund, Fastighetsägarna Sverige och SABO om att föra diskussioner som ska möjliggöra en utveckling av hyresrätten på flera områden och öka byggandet av nya hyreslägenheter. 9 Stephens (2004, s. 1) 9

10 2 Allmännyttan nationellt och internationellt Detta kapitel syftar till att inledningsvis ge en bild av allmännyttan ur ett historiskt perspektiv. I de efterföljande avsnitten beskrivs något om hur allmännyttan har utvecklats för att i sista avsnittet spegla allmännyttan ur ett europeiskt perspektiv samt bakgrunden till European Property Federations anmälan av Svenska staten till EU- kommissionen. Underlaget till litteraturstudien kommer i huvudsak från Rapport 1- Ett bostadspolitiskt perspektiv Svenska Kommunförbundet 1997, samt Allmännyttan det allmännyttiga boendets bakgrund och framtida utmaningar SABO I de fall där annan litteratur använts nämns det i en fotnot. 2.1 Historik I slutet av talet och början av talet uppstod det ett stort behov av hyreslägenheter då denna tid präglades av stor inflyttning till tätorterna. Stiftelser och sammanslutningar bildades med målet att bygga för den allmänna nyttan. Dessa kunde redan under talet få statliga lån. Företagen byggde då kategorihus för pensionärer och barnrikefamiljer, som inte kunde få bostad på annat sätt. Engagemanget från kommunernas sida kom under och talet. De allmännyttiga bostadsföretagen var en av delarna i den nationella bostadspolitiken, som växte fram under denna tid. Huvuddragen i de mål som sattes av riksdagen 1946 var att den akuta bostadsbristen skulle avvecklas, bostadsstandarden skulle höjas och kostnader för produktion skulle hållas nere. Detta med hjälp av bland annat räntesubventioner. 10 För att förverkliga detta valde staten, riksdag och regering att vända sig till kommunerna. Två alternativ fanns. Det ena var att vända sig till de privata företagen, som redan fanns på marknaden, det andra var att bilda statliga bostadsföretag. Alternativet om att förlita sig på de privata bostadsföretagen skulle bygga på att staten enbart skulle skapa de ekonomiska förutsättningarna till de bostadsföretag som tog sig an byggande för hushållen med låg inkomst. Produktionen skulle de privata företagen själva ta hand om. Att detta inte genomfördes beror i mångt och mycket på erfarenheten från talet då det var mycket spekulationsbyggande. Att staten inte själva tog kontrollen över bostadsföretagen kom sig av att kommunerna dels hade en stark ställning i Sverige men även att de hade en mycket bättre kunskap om den lokala marknaden, än vad staten själva hade. Statens roll kom därmed att bli att stå för de redskap som behövdes för en bostadsproduktion i linje med de politiska målen. De allmännyttiga bostadsföretagen behandlades förmånligare än de privata bostadsföretagen under en mycket lång tid. Detta gällde framförallt låne- och bidragsvillkor. Denna behandling grundades sig på att de allmännyttiga bostadsföretagen jobbade under den så kallade själkostnadsprincipen (se definition sidan 9) samt att de skulle ta det stora sociala ansvaret. 11 Förutsättningarna för de allmännyttiga bostadsföretagen förändrades under talet. De statliga subventionerna minskade och bostadsmarknaden avreglerades samtidigt som dessa bostadsföretag förlorade sin särställning i och med att den lag som bestämde de allmännyttiga 10 (Allmännyttan historik) 11 Dir 2005:116, s. 2 10

11 bostadsföretagens villkor upphörde. De fick i och med detta börja konkurrera på samma marknad och under nästan samma förutsättningar som de privata aktörerna. 12 Den stora skillnaden som kvarstod var att de icke privata bostadsföretagen i de flesta fall ägdes av kommunen och därmed berördes av restriktionerna i kommunallagen. 2.2 Allmännyttan som nationell företeelse Fram till fastighetskrisen i början av talet hade Sverige ett stort bostadsbyggande och detta har lett till ett stort bostadsbestånd och en hög standard. Den ekonomiska krisen under talets början bromsade efterfrågan på bostäder. I kombination med fallande priser på småhus och fallande räntor blev alternativet att köpa sig ett småhus realistiskt, framförallt ute i landet. Detta föranledde bland annat en hög andel tomma lägenheter i de allmännyttiga bostadsföretagen. Denna nya situation ställde högre krav på bostadsföretagen både när det gällde affärsmässighet och professionalitet. Ordet kundvård har blivit allt viktigare talet har även präglats av en reträtt avseende ambitionerna med bostadspolitiken och pressade finanser har lett till att den nationella politiken har ändrats. En återgång till den gamla politiken är inte sannolik och inte heller att ekonomiska resurser kan komma att erbjudas till bostadssektorn. Den politiska osäkerheten som råder, avseende allmännyttan, är inte bra vare sig för de allmännyttiga bostadsföretagen eller för bostadsmarknaden i sin helhet. Detta då politiskt tvära kast kan, som en följd av osäkerheten, leda till improduktivitet. Under de senaste åren har allmännyttiga bostadsföretag blivit ifrågasatta. I några kommuner i Sverige har hela eller delar av det allmännyttiga bostadsbeståndet sålts ut. I andra kommuner har fastigheter sålts till bostadsrättsföreningar som hyresgästerna bilda. Privatiseringen har i sin tur även den blivit ifrågasatt och bilden av detta är väldigt splittrad både politiskt och regionalt. Alltjämt har allmännyttan en viktig roll, framförallt för hyresgästen, genom sin hyresnormerande och sociala roll. För att allmännyttan skall kunna vara hyresnormerande behöver de ha ett relativt omfattande bestånd. Men även den hyresnormerande rollen är ifrågasatt, framförallt då denna försvårar privatisering. Bruksvärdessystemet Från början av 1900-talet fram till och med andra världskriget var bristen på lägenheter stor i de större städerna i Sverige, framförallt i Stockholm. Till en början försökte man lösa problemet genom att ge hyresgästen nyttjanderätt till sin lägenhet för all framtid. Dock var den nya regeln inte till någon större hjälp då hyresvärden hade fritt spelrum att höja hyran som han ville. Under andra världskriget blev situationen ohållbar. Bostadsbristen i de större städerna blev allt värre och hyrorna trissades upp införde därför regeringen en tillfällig hyresspärr. Meningen var att spärren skulle tas bort efter andra världskrigets slut då det antogs att bostadsbristen inte längre skulle vara lika akut. Det var emellertid svårare att ta bort den än väntat och det var först 1969 som man enades om ett nytt system för hyressättning, bruksvärdesprincipen Dir 2005:116, s Tuvene (2006, s. 4) 11

12 Grundidén med principen var att hyresgästens besittningsskydd skulle säkerställas samtidigt som en marknadsanpassad hyresbildning inte skulle försvåras. Man ville försöka hitta en balans mellan å en sida hyresgästen rätt till ett tryggt boende och å andra sidan fastighetsägarens rätt att disponera sin fastighet efter sina intressen. Hyresgästens rätt till tryggt boende löstes genom att ge denne besittningsskydd till lägenheten samtidigt som en spärr gentemot oskäligt höga hyror infördes. Genom att bestämma att hyran för en lägenhet inte fick vara högre än för likvärdiga lägenheter förhindrades att en fastighetsägare tvingade bort en hyresgäst genom att tillfälligt höja hyran för dennes lägenhet. Det infördes även ytterligare en spärr- regel, som från början enbart var tänkt att gälla på orter där brist på lägenheter rådde. Spärregeln innebar att när hyran för en lägenhet skulle bestämmas skulle främst jämförelsen ske med lägenheter som ägdes av de allmännyttiga bostadsföretagen. Eftersom de allmännyttiga bostadsföretagen drivs enligt själkostnadsprincipen förhindrades på så sätt att hyrorna på bristorter blev alltför upptrissade. Efter hand som bruksvärdesprincipen utvärderades och reviderades bestämdes att jämförelsen med i första hand allmännyttiga bostadsföretag skulle komma att gälla generellt i hela landet och inte bara på bristorter. 14 Dagens bruksvärdesprincip är från 1991 och finns att läsa i kapitlet Jordabalken. 15 Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av sådana kommunala bostadsföretag som avses i 1 kap. 2 lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får istället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Som första stycket säger får en lägenhets hyra inte vara påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Enligt förarbeten kan skillnader på upp till 10 % godtas inom ramen för skälig hyra, dock bör skillnaden normalt inte uppgå till mer än 5 %. 16 Det finns med andra ord utrymme för viss differentiering av hyror även för lägenheter som till bruksvärdet är likvärdiga. Begreppet bruksvärde är ett mått på lägenhetens grad av praktisk användbarhet. 17 Utbud av lägenheter Det är väl känt att det råder en bostadsbrist i tillväxtorter. En mycket negativ följd av detta är ökad svarthandel med hyreskontrakt och osäkra hyresförhållanden. Det har hävdats att bostadsbristen bland annat har sitt ursprung i att det inte är lönsamt att bygga och förvalta hyresfastigheter. 18 Detta gäller så väl de kommunala som de privata bostadsföretagen. 14 Tuvene, s. 4 (2006) 15 Tuvene, s. 4 (2006) 16 SOU 2004:91, s Tuvene, s. 5 (2006) 18 Motion till riksdagen 2005/06:m012, s. 5 12

13 Enligt SCB var antalet lediga lägenheter för uthyrning, i genomsnitt i Sverige, mellan september 2003 och september 2005 oförändrat. Bland de allmännyttiga bostadsföretagen var andelen lediga lägenheter högst 1 %. Hälften av dessa lägenheter fanns utanför storstadsregionerna. Den 1 september 2005 fanns det lediga lägenheter för uthyrning bland det totala beståndet i Sverige, jämfört med året innan var detta oförändrat. Av de lediga lägenheterna fanns lägenheter hos de kommunala bostadsföretagen vilket är en minskning med 4 % jämfört med föregående år. Motsvarande för de privata bostadsföretagen var lägenheter, vilket är en ökning med 4 % (se Tabell 1). Tabell 1: Antal lägenheter lediga för uthyrning 1 september år 2005 och 2004 Privatägda Kommunala Totalt Storstockholm Storgöteborg Övriga kommuner > inv < inv Hela riket Källa: Fastighetsprisindex, SCB Detta visar att påståendet om den stora bristen på hyreslägenheter i Sverige inte är riktigt korrekt. Dock måste det poängteras att skillnaderna är stora mellan kommunerna. I storstadsregionerna är antalet lediga lägenheter för uthyrning minimalt, i det närmaste noll. I kommuner med fler än invånare är cirka 1 % av det totala beståndet av hyreslägenheter lediga och i kommuner med mindre än invånare är siffran i genomsnitt 3,4 %. Debatt Debatter förs om allmännyttan på olika håll i samhället och framförallt om de kommunala bostadsföretagen. Debatten som är mest rådande kan delas in i två delar. Den ena företräds av Fastighetsägarna Sverige och är en systemkritisk linje. De ifrågasätter de kommunala bostadsföretagen och då särskilt dess hyresnormerande roll. Den andra företräds av Hyresgästföreningen Riksförbundet och är en systembevarande linje. Denna linje innebär att man försöker identifiera vad som uppfattas som brister i dagens lagstiftning och därigenom försöka förstärka de kommunala bostadsföretagens roll genom att minska kommunernas möjlighet att styra över dess verksamhet och ekonomi. 19 Grunden till hyresgästernas kritik ligger framförallt i de kommunala bostadsföretagens sätt att lägga alla sina företag i koncerner och därmed kan skicka koncernbidrag mellan företagen. Detta kan leda till att hyresgästerna, via sina hyror, får vara med och finansiera annan kommunal verksamhet. 20 En del av de krav som Hyresgästföreningen Riksförbundet fört fram kan sägas leda i rakt motsatt riktning jämfört med de krav som drivs av Fastighetsägarna Sverige Dir. 2005:116, s Birgersson (2004, s. 6) 21 Dir. 2005:116, s. 9 13

14 2.3 Allmännyttan i ett internationellt perspektiv Europeiska unionen Alltsedan Maastrichtfördraget trädde i kraft 1993 är EU uppbyggd på tre "pelare" som binds samman av ett gemensamt regelverk med gemensamma institutioner. De tre pelarna är 22 - Första pelaren, gemenskapspelaren, som består av Europeiska gemenskapen (EG) samt de två specialgemenskaperna EKSG (europeiska kol och stålgemenskapen) och Euratorn. - Andra pelaren, gemensamma utrikes och säkerhetspolitik (GUSP) - Tredje pelaren, EU:s samarbete på de polisiära och straffrättsliga områdena Bostadsfrågan är egentligen inget som är med i EU:s tre pelare utan har ansetts vara av nationellt intresse och därmed inte föremål för beslut inom EU. Även om alla länder är överrens om att detta, finns det anledning att reflektera över eventuell indirekt påverkan från unionen. Detta grundar sig på den ständigt pågående avvecklingen av olika handelshinder som i sin tur kan komma att smitta av sig på bostadsmarknaden. Många länder i Europa har valt såkallad Social housing medan Sverige har valt en mer generell modell. Skillnaderna mellan dessa två modeller är att Social housing endast vänder sig till de personer, som inte kan klara av att få bostad på annat sätt, medan allmännyttan vänder sig till alla grupper i samhället oavsett inkomst eller eventuella hinder för att ta sig in på bostadsmarknaden. Med bakgrund av det som sagts ovan, om en indirekt påverkan från EU, kan man undra vilken av de olika modellerna som kommer att få genomslag i framtiden. Man kan tänka sig att de andra europeiska länderna tar över den svenska modellen i stället för att Sverige skall närma sig Social housing, men det är inte mycket som tyder på att det kommer bli fallet. Det är nämligen svårt att under en längre tid avvika för mycket från övriga europeiska länder och anpassningen sker mycket snabbare än vad man kan tro. Inom EU finns regler om statsstöd till Social housing, vilket är ett undantag som går emot EU:s konkurrensregler. Dock är dessa regler mycket snävare än de i Sverige och detta på grund av den mer generella modellen som gäller här. Allmännyttan har inte ett vinstdrivande intresse utan jobbar med självkostnad i högre utsträckning. Detta finns även bland de europeiska länderna, men där drivs företagen i större utsträckning av stiftelser eller föreningar och inte som i Sverige där det är kommunen eller offentliga institutioner som är ägare. Allmännyttan har fått en hyresnormerande roll. Genom bruksvärdesprincipen dämpar de hyreshöjningar i övriga hyresrättsbeståndet. Att detta är möjligt kommer av att allmännyttan inte drivs av ett vinstintresse, vilket är unikt ur ett europeiskt perspektiv. En annan komplikation är att allmännyttan har lagts i kommunala bolag. Aktiebolagsformen, som detta innebär, leder till att Aktiebolagslagen, som är en rättsfråga på EU- nivå, kommer in i bilden. Aktiebolag upphandlar ungefär på samma sätt som andra offentliga företag. Alternativet vore att bolagen skulle gå över till mer själständiga förvaltningsformer. Resultatet av detta kan vara en minskning av den generella bostadspolitiken och man börjar röra sig mot Social housing

15 Anmälan till EU- kommissionen EU:s konkurrensregler kan i vissa fall komma i konflikt med svensk bostadspolitik och det gäller framförallt bruksvärdessystemet. Då hyresregleringen avvecklades under slutet av talet ersattes den med ett system med förhandlade hyror där allmännyttan var det avgörande jämförelseobjektet och därmed hyresledande. Om man analyserar den politiska utvecklingen i Sverige och EU är det uppenbart att bruksvärdessystemet kan ifrågasättas. År 2002 anmälde den europeiska fastighetsägarunionen, European Property Federation, svenska staten till EU- kommissionen för överträdelse av EG:s statsstödsregler genom beslutet att inrätta Statens bostadsnämnd. Nämndens uppgift är att hjälpa vissa kommuner med ekonomiskt svaga bostadsföretag att omstrukturera dessa. Ytterligare frågor som har anmälts till EU- kommissionen genom European Property Federation är att Fastighetsägarna Sverige hävdar att det förekommer ett kommunalt stöd till de kommunala bostadsföretagen och ifrågasätter detta samt de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll. 23 Bakgrunden är att enligt en utredning av Ernst & Young fick 273 av 287 undersökta kommunala bostadsföretag kommunalt stöd på totalt ca 12,5 miljarder kronor år Ett sådant konkurrenssnedvridande stöd är självfallet oacceptabelt och gör att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll måste ifrågasättas. Vidare har en oberoende juridisk expertis på advokatfirman Linklaters i London undersökt om det kommunala stödet är förenligt med EU:s statsstödsregler Av denna analys framgår att förekommande kommunalt stöd faller under statsstödsreglerna och att stödet inte omfattas av något av undantagen från statsstödsreglerna. 24 Linklaters menar att kommunernas agerande snedvrider konkurrensen och att de allmännyttiga bostadsföretagen därigenom kan ta ut lägre hyror än de privata bostadsföretagen, som inte får motsvarande stöd. Flertalet av de av Fastighetsägarna Sverige utpekade formerna för stöd har använts under årens lopp av kommunerna. Att detta är att betrakta som statsstöd i EG- rättslig mening är dock inte helt självklart. Kommunala ägare har rätt att gå in med åtgärder och kapital i sitt företag på samma sätt som vilken annan ägare. Statsstöd blir det först när man gör vad ingen annan ägare skulle göra i en liknande situation, eller utnyttjar sin ställning som offentligrättsligt subjekt. 25 Välfärdspolitiken i Europa Under hela allmännyttans historia har man försökt att undvika att, genom boendet, peka ut specifika grupper i samhället. Detta kommer sig av den välfärdspolitik, som har speglat det svenska samhället. Generellt kan man dela in de europeiska ländernas syn på välfärd i tre modeller (se Bild 1). 23 Dir. 2005:116, s Dir. 2005:116, s.10 15

16 Det eviga vägvalet - huvudmodeller Den sydeuropeiska Den kalvinistiska Den nordeuropeiska (Den anglo-sachiska) Bengt Owe Birgersson Källa: SABO, 2004 Bild 1: De olika huvudmodellerna inom välfärden Den första modellen innebär att man satsar på att bygga bostäder åt dem som inte klarar sin bostadsförsörjning och man betraktar det som självklart att det allmänna, stat och kommun, svarar för den produktionen. Den kalvinistiska modellen innebär att man satsar på människor med begränsade ekonomiska resurser eller som är svaga från andra utgångspunkter. Men det är inte lika naturligt att det är stat och kommun, som producerar. Sen finns det den nordeuropeiska, som ser lite olika ut i de tre nordiska länderna. I den svenska varianten är det kommunerna som ansvarar för produktionen. Men för att undvika stigmatisering är politiken även inriktad på andra grupper i samhället. 26 I Allmännyttans framtid mot en internationell bakgrund i ljuset av SABO:s framtidsstudie (sidan 8) menar Bengt Owe Birgersson att det finns en fjärde modell, den anglosaxiska modellen, men att den är lite svår att klassificera. Enligt honom har Storbritannien gått från en modell som var väldigt lik den nordeuropeiska, men som sedermera först blivit mer i linje med den sydeuropeiska och därefter den calvinistiska modellen. 26 Birgersson (2004, s.8) 16

17 3 Reflektioner hos de kommunala bostadsföretagen I mars 2006 genomfördes intervjuer med personer ur ledningen för ett antal kommunala bostadsföretag och kriteriet var att de förvaltar bostäder. Syftet med intervjuerna var att samla in idéer och synpunkter från dessa företag. I detta kapitel redovisas resultatet av intervjuerna. Bilaga 1 visar frågorna som låg till grund för intervjuerna. Intervjuer har gjort med representanter för 12 kommunala bostadsföretag. Resultatet är en sammanvägning av de svar som gavs vid intervjutillfällena. 3.1 Företagens utveckling Efter avregleringen av bostadsmarknaden fick många allmännyttiga bostadsföretag ekonomiska problem. Generellt var dessa företag väldigt dåligt kapitaliserade. Under en stor del av 90-talet har flertalet därför försökt att förbättra sin soliditet. För många innebar detta rationaliseringar och avyttringar. Företagen gick i samma veva från en hierarkisk till en mer platt organisation. Många införde så kallade bovärdar. Med det menas att en person ansvarar gentemot kund för ett antal lägenheter. Den resterande organisationen gjordes om för att stötta bovärdarna i deras arbete. Tidigare var verksamheten i företagen mer fastighetsorienterad, där man först och främst såg att man förvaltade hus. Med tiden började man inse att man även förvaltade människor och därför valde man att ha en mer kundfokuserad verksamhet. De gick även från en traditionell organisation med mycket i egen regi till att lägga ut mycket på entreprenad. De som hade dotterbolag med måleri-, bygg-, reparations-, och förvaltningsverksamhet sålde dessa bolag. I och med dessa stora omorganisationer blev följden att de flesta av de kommunala bostadsföretagen halverade sin personalstyrka. Detta var ett viktigt steg mot att bli mer effektiva i sin verksamhet. 3.2 Ägarstyrning Styrelsen Styrelsen i ett kommunalägt bostadsföretag speglar styrkeförhållandet i kommunfullmäktige, vilket är genomgående hos alla de intervjuade företagen. 75 % av dessa företag har en helt politisk styrelse, medan resterande 25 % har en eller två opolitiskt tillsatta styrelsemedlemmar (se Bild 2). Ofta sitter dessa opolitiskt tillsatta personer som ordförande eller vice ordförande. Anledningen till att rekrytera en eller två personer som inte har politisk bakgrund motiveras med att det är viktigt med en sakkompetent och erfaren styrelse i stora företag. Detta kan åstadkommas genom att rekryterar personer med expertkompetens inom styrelsearbete. Visserligen är det inget krav att de skall tillsättas som ordförande eller vice ordförande, men det blir ofta följden av att de tar in kompetens i styrelsen. 17

18 Enbart politiker i styrelsen Bild 2: Av de tillfrågade svarade 75 % att de hade enbart politiker i styrelsen. 25 % hade en eller två personer som inte var tillsatta av politiska meriter. Ja Nej Att ha en politiskt tillsatt styrelse kan både ha för- och nackdelar. Av de intervjuer som genomfördes, kan det konstateras att det mest kom fram negativ kritik mot en politisk styrelse. Det största problemet med en politisk styrelse är om styrelsemedlemmarna sitter på dubbla stolar, d.v.s. att de både sitter med i kommunfullmäktige och i företagets styrelse. Om detta förekommer kan det uppstå intressekonflikter mellan vad partiet tycker i kommunfullmäktige och vad som är bäst för företaget. Ett annat argument mot detta sätt att rekrytera styrelsemedlemmar är att man inte utgår från att ha en kompetent styrelse, utan enbart ser på politiska meriter. I vissa del fall kan det även leda till att styrelsemedlemmarna har dålig eller bristfällig kunskap om branschen, vilket kan vara jobbigt för ett företags ledning att arbeta med. Det måste dock framhållas att av de intervjuade företagen ansåg alla att det har blivit mycket mindre polarisering i styrelserna. Anledningen härtill tror många beror på att styrelserna i de intervjuade företagen är relativt eniga om hur de skall driva företaget, oavsett partifärg. Undantaget är när diskussionerna hamnar väldigt långt ut på vänsterkanten, då blir åsikterna mer politiska än professionella utifrån företagets bästa. De positiva argumenten för en politisk tillsatt styrelse är det breda samhällsperspektivet och det stora samhällskunnandet. Det som karaktäriserar en bra styrelse, enligt alla de tillfrågade, var att den skulle se till företagets bästa, lyssna på ledningen, stötta VD och ha ett kunnande inom bostadsbranschen. Styrelsen i de kommunala bostadsföretagen engagerar sig speciellt i nyproduktion och ekonomi, men intresset för miljörelaterade frågor har ökat kraftigt. Ägardirektiv Samtliga kommunala bostadsföretagen har mer eller mindre fungerande ägardirektiv. De som inte fungerar som önskat är gamla och inaktuella ägardirektiv. Många av dessa håller på att omarbetas eller är på väg åt det hållet. 18

19 Hittills har några företag hanterat bristen på ägardirektiv genom att hela tiden försöka ligga lite före ägaren i dennes önskemål. Genom en dialog med VD och styrelse får företaget reda på vad ägaren vill, men dessa direktiv blir ofta inte så tydliga gentemot resten av organisationen. I många fall är de direktiv som fungerar mycket allmänt hållna och uttrycker sig ofta som att man skall främja t.ex. god bostadspolitik, näringslivsutveckling m.m. Många anser att fungerande ägardirektiven skall vara tydliga, så ledningen vet vad ägarna vill med verksamheten. De får för den delen inte blir allt för detaljerade. I ägardirektiven tas det allt som ofta även upp ekonomiska mål. Det tydligaste ekonomiska målet är oftast avkastningskravet, men ägarna sätter ofta även upp ett mål om att soliditeten t.ex. inte skall understiga 20 %. Avsaknad av ägardirektiv är inte bra, det är mycket viktigt att veta vilka förväntningar ägaren har. En tendens i ägardirektiven är att de blir motsägelsefulla då de vill att verksamheten skall baseras på en långsiktig självkostnad och låga hyror samtidigt som de skall ta del av det bostadssociala ansvaret och därmed främja nyproduktion. Lagar Huruvida de lagar som är förknippade med kommunala bostadsföretag är hämmande för bostadsföretagens verksamhet eller inte är svårt att avgöra. Många av de intervjuade har inte reflekterat över detta i någon större omfattning. Detta på grund av att de anser att de lagar, som finns är till för att följas. Det finns de som anser att alla lagar måste på ett eller annat sätt omarbetas för att de kommunala bostadsföretagen skall kunna konkurrera på bostadsmarknaden. Den mest kritiserade lagen är Lagen om Offentlig Upphandling (LOU). Denna lag hade de flesta helst velat vara utan, på grund av att den är dåligt anpassad till verksamheten som bedrivs. Skall man följa den till punkt och pricka skulle företagen behöva höja produktionskostnaderna med cirka 20 %, vilket inte är rimligt. Att följa LOU tar mycket tid, vilket gör att företagen har en tendens till att tumma på dessa regler för att få det att fungera. Ingen tror att LOU har tillfört verksamheten något, snarare tvärt om. Offentlighetsprincipen är också något som kan ställa till med problem. Att driva ett företag där alla kan komma in när som helst och ta del av verksamheten kan vara mycket enerverande. Som tur är sker det inte så ofta. Händer detta är det media som i de flesta fall vill ta del av något dokument. Aktiebolagslagen kan potentiellt ställa till med mycket besvär framförallt vid avyttringar. Om de kommunala bostadsföretagen vill avyttra fastigheter i ett område, som de tycker de är för små i för att förvaltningen ska anses vara effektiv, måste de först fråga länsstyrelsen om lov. Länsstyrelsen gör en bedömning utifrån ett bruksvärdesperspektiv om fastigheterna kan avyttras eller inte. Lagen om begränsad utdelning är inte heller bra. Idag får bara en begränsad utdelning till kommunen göras som bygger på deras kontantinsatts. Generellt kan det konstateras att på det hela taget fungerar allt mycket bra och att ovan nämnda problem är att leta fel i ett fungerande system Det är inget direkt fel på lagstiftningen, det är jättebra att den är så här detaljerad, men då skall den omfatta all verksamhet inom bostadssektorn, det vill säga både kommunala och privata bostadsföretag. Risken med alla 19

20 dessa lagar är att de får medarbetare som ägnar all sin tid åt att följa lagarna och tappar den egentliga verksamheten. Företaget blir då alldeles för byråkratiskt och ineffektivt. Debatten I framför allt Stockholm har debatten om huruvida kommunen skall äga allmännyttiga bostadsföretag eller inte pågått under en längre tid. I de kommuner som varit med i undersökningen så säger 60 % av de tillfrågade att det inte förekommer en sådan debatt och 30 % säger att debatten har förekommit, men att det inte är något som diskuteras längre (se Bild 3). En intressant iakttagelse är att de finns de kommuner som inte har diskuterat ägandet i sig, men däremot diskuterat om huruvida de skall fortsätta vara så stora på marknaden som de är idag. Debatt om kommunen skal äga bostadsföretag Bild 3: Av de tillfrågade svarade 60 % att det inte förekommer någon debatt. 30 % svarade att den har förekommit men inte längre och 10 % svarade att debatten har förts om hur stora företagen skall vara. Storleken Ja, men inte längre Nej Ja Icke allmännyttiga alternativ Alla de tillfrågade var mycket negativa till stiftelser, som ett alternativ till den kommunala allmännyttan. De menar att det är ett konstigt sätt att bedriva offentlig verksamhet på. Den kooperativa formen verkar vara ett mer tilltalande alternativ, även om många uppfattar denna form som en hybrid mellan hyresrätt och bostadsrätt. Skulle den användas så är förslaget att hyresgästerna blockhyr av allmännyttan. De intervjuade anser att både stiftelse och de kooperativa formerna syftar till att rädda hyresrätterna från omvandling till bostadsrätter. Genom dessa två former försöker man på politisk väg komma tillrätta med något som upplevs som mindre bra. 3.3 Effektivitet och affärsmässighet Skillnader mellan privata och kommunala bostadsföretag De kommunala bostadsföretagen är eniga om att den stora skillnaden mellan privata bostadsföretag och kommunala bostadsföretag är deras syn på ekonomi. Det synliga exemplet på detta är att de privata företagen pratar om avkastning på det egna kapitalet medan de 20

21 kommunala pratar om avkastningen på det bokförda värdet. Detta grundar sig på den så kallade självkostnadsprincipen och att det därmed inte får ske någon direkt utdelning till ägarna, av de kommunala bostadsföretagen, om inte regeringen fastställt detta. En annan stor skillnad som är en följd av offentlighetsprincipen är att de kommunala företagen är mer medialt påpassade än de privata. Detta leder till att de privata kan vara lite mer tuffa mot hyresgästerna. En tredje skillnad är att de privata har vinstmaximering som ett skäl, allmännyttan har andra skäl, så som de sociala målen. För att bedriva en bra kommunal verksamhet ska man vara långsiktig. Ett exempel skulle kunna vara att det inte finns något privat bostadsföretag som skulle försöka, i samma utsträckning, att skapa bra livsmiljöer i miljonprogrammet som de kommunala. Argumentet som detta stöder sig på, enligt många av de intervjuade, är att det på kort sikt inte är ekonomiskt lönsamt. På lång sikt däremot skapar det ett värde både för de boende och för det kommunala företaget, men detta har inte den privata möjligheten att kalkylera på. Slutsatsen av detta är att de privata bostadsföretagen inte på samma sätt kan vara så långsiktiga i sitt ägande. Däremot menar de att kommunala företag inte har samma möjligheter som privata att bedriva en effektiv verksamhet. Allmännyttiga bostadsföretag begränsas av att de måsta följa LOU och inte kan upphandla tjänster som de vill. Verksamheten För att företagen skall förbättra sin verksamhet jobbar de mycket med nyckeltalsjämförelser och måluppföljning. Många använder sig i stort sätt enbart av interna nyckeltal där de jämför fastighet mot fastighet. Detta tycker många är ett bra sätt att gå tillväga då de vet att basen för nyckeltalen är densamma. Så fort man går utanför sin egen sfär vet man inte om det är samma siffror man jämför. Genom att göra en intern jämförelse kan man titta på förändringen över tiden, vilket kan vara av mer nytta än att enbart titta på konkurrenterna. Den externa jämförelsen sker till största delen med SABOs branschstatistik Detta är en sammanställning av de kommunala bostadsföretag som är medlemmar i SABO. Men företagen tittar även på andra nyckeltal så som Nöjd Kundindex (NKI) och på ledningsnivå har de kommunala bostadsföretagen sneglat lite på de privata bostadsföretagen. Men denna jämförelse med de privata aktörerna kan vara lite krånglig, då de inte lika villiga att lämna ut information om företaget. Men ledningen i de kommunala tycker ändå att de kan ge en bra indikation om åt vilket håll företaget är på väg. Incitamentprogram/ bonusprogram förekommer i ca 50 % av de kommunala bostadsföretagen, medan 42 % av dem som blivit intervjuade inte hade sådant program (se Bild 4). Bonusens utfall byggde mest på hur resultatet inom en viss verksamhetsgren inom företaget såg ut, men även på NKI:s utveckling. Företagen ansåg att detta var ett bra sätt att uppmuntra sin medarbetar att ta det lilla extra ansvaret. Det var dock inte många företag där VD och ledning fanns med i programmet, utan denna bonus var ämnad för de anställda. 21

22 Incitamentprogram Bild 4: 50 % av de intervjuade företagen hade ett incitamentprogram för personalen. 42 % hade det inte. 8 % av de intervjuade fick aldrig frågan om detta. Ja Nej ej frågan Affärsmässighet Alla har en egen uppfattning om vad affärsmässighet är. En del anser att man är affärsmässig genom att följa lagar, medan andra pratar om kvalité. För somliga är affärsmässighet rent av att kunden skall känna att den produkt som levereras är prisvärd och att företagets egen ekonomi på samma gång går ihop. Att kommunala företag har blivit mer affärsmässiga går inte att ta miste på. Att denna utveckling har skett, tros komma från det faktum att de företagen numera konkurrerar på samma villkor inom många områden och har samma krav på sig som de privata bostadsföretagen. Men att det finns stora skillnader inom detta område mellan de olika kommunala företagen går det inte att ta miste på, och i viss mån kan det vara så att de privata är mer affärsmässiga än de kommunala. Detta tror många kommer sig av att man i sådant fall ser affärsmässighet som ekonomiska mål och inte sociala mål. Likställer man affärsmässighet med de två ovannämnda målen så anser de flesta att de kommunala bostadsföretagen är väl så affärsmässig som de privata. Att kombinera företagsmässiga mål och offentliga mål kan vara ett svårt arbete, men företagen var mycket eniga om att detta inte var något stort problem. Visserligen kan det uppstå konfliktsituationer, men inte i större utsträckning än att styrelsen kan hjälpa till och lösa det. Effektivitet Att de kommunala företagen kan bli mer effektiva i sitt arbete håller alla med om, men det gäller alla företag, stora som små, privata så väl som icke privata bostadsföretag. För att kunna vara effektiv krävs det att alla i företaget vet vad de skall göra, att det finns en bra intern styrning och att ägarna kan presentera tydliga mål med företaget. En hjälp på vägen för att de kommunala bostadsföretagen ska bli mer effektiva är att de inte får för mycket politisk styrning, eftersom det i många fall kan vara hämmande för företagets utveckling. Däremot kan man inte dra paralleller med effektivitet och arbetstempo. Många människor vill hävda att arbetstempot är högre hos de privata företagen, men det tycker inte alla är helt rättvist uttalande. Men visst till viss del kan de hålla med. Hos de privata finns det en 22

23 karriärmöjlighet, som inte finns på samma sätt hos de kommunala. Detta kan i vissa fall leda till att de anställda på de privata företagen jobbar mer, men det går inte att generalisera. Service och underhållskostnader Många människor i samhället har åsikter både om de privata och kommunala bostadsföretagen. Många anser att de flesta påståenden är klyschor, men någonstans kanske de ändå stämmer. De intervjuade ledarna i de kommunala bostadsföretagen fick själva kommentera om servicen och underhållskostnaderna var högre hos de kommunala än hos de privata bostadsföretagen. Att dessa två delar är högre hos de kommunala bostadsföretagen var de eniga om. Detta är en följd av att de kommunala företagen har tagit på sig ansvaret att ge en bra service, vilket de privata aktörerna inte har uttryckt på samma sätt. Att underhållskostnaderna är högre sammanhänger mycket med att det kommunala bostadsföretaget har ett långsiktigt ägande av fastigheterna på ett annat sätt. Kommunala bostadsföretag underhåller för att slippa eventuella större kostnader i framtiden på dessa fastigheter, medan de privata vet att om det inte klarar av underhållskostnaden längre fram så kan de sälja av den aktuella fastigheten. Det alternativet finns inte för de kommunala företagen. Ett företag kan vara effektivt, men ha ett lägre arbetstempo och vice verca. 3.4 Bostadssocialt ansvar Hyrespolicy Målsättningen för bostadsföretagen är att ha nöjda kunder, som får det boendet de har efterfrågat i så stor utsträckning som möjligt. En del företag har kvar det traditionella systemet med en kö, där kötiden avgör om kunden får en lägenhet eller inte. Andra har gått ifrån detta traditionella synsätt och upprättat en intressebank, där kunderna kan ställa sig och meddela vilka preferenser och önskemål de har på sitt boende. Om företaget har intressebank blir nästa steg att förmedla den lediga lägenheten till den person som antingen passar bäst in på objektet eller den som varit mest aktiv i sitt sökande. Vilken metod som används av de ovan två är olika från företag till företag. Olika företag har olika krav på den nya hyresgästen. En del är hårdare i sina krav än andra, men två grundläggande krav finns hos alla bostadsföretagen. Dessa två är att hyresgästen inte skall ha några betalningsanmärkningar och att de skall ha en inkomst. Under begreppet inkomst finns studiebidrag, a-kassa och pension. När de tittar på hyresgästens inkomst följer de Konsumentverkets krav på hur mycket man måste ha kvar per hushåll efter att hyran är betald. Denna summa varierar med familjesituationen (se Bild 5). 23