Tredimensionell fastighetsbildning av parkeringsgarage

Transkript

1 Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 233 Tredimensionell fastighetsbildning av parkeringsgarage Författare: Henrik Lettesjö Per Orrestig Stockholm 2004 Handledare: Docent Hans Lind

2 EXAMENSARBETE Titel: Tredimensionell fastighetsbildning av parkeringsgarage Författare Henrik Lettesjö och Per Orrestig Institution Institutionen för Infrastruktur Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 233 Handledare Docent Hans Lind Nyckelord Tredimensionell fastighetsindelning, Fastigheter, Garage, Parkering, Fastighetsbildning SAMMANFATTNING Från och med den 1 januari 2004 är det nu möjligt att bilda tredimensionella fastigheter. Syftet med arbetet är att ur ett fastighetsägar- respektive parkeringsoperatörsperspektiv bedöma för- och nackdelar med tredimensionellt bildande av parkeringsfastigheter. Uppsatsen avser vidare att åskådliggöra om det är lönsamt för en garageoperatör att investera enbart i ett parkeringsgarage. Med hjälp av litteraturstudier, analyser och kalkyler har ämnet behandlats. Fokus ligger på Stockholmsmarknaden och då framförallt innerstaden. Rent juridisk kommer det gå att bilda tredimensionella parkeringsfastigheter. En garagefastighet kommer att ha en ändamålsenlig användning och skulle i de flesta fall uppfylla lämplighetskravet i den nya lagstiftningen. Försäljning av parkeringsgarage lämpar sig bäst i de fall där parkering består av platser med timtaxa. Dessa parkeringar kräver mest vad det gäller förvaltning men är i gengäld de mest lönsamma. Genom att rätt ägare äger rätt fastighet går det att uppnå en mer rationell och renodlad förvaltning. Vidare så kan en försäljning inbringa kapital. Negativa aspekter som kan uppkomma vid en tredimensionell fastighetsindelning kan vara att stamfastighetsägaren är rädd för att tappa kontrollen över byggnaden. Dessutom brukar parkering ingå som ett komplement vid uthyrning av kontor respektive bostad, vilket försvåras vid en försäljning. Tänkbara intressenter av att köpa garage är i dagsläget Stockholm Parkering AB. De har redan idag en organisation för fastighetsägande och tänker långsiktigt i sina investeringar. Fastighetsägare som skulle vilja sälja är i första hand kontorsfastighetsägare samt bostadsrättsföreningar. Kontorsfastighetsägarna kan renodla sin förvaltning genom en försäljning och bostadsrättföreningar kan gå från att ha varit en oäkta förening till att bli en äkta vid försäljning. En fallstudie har genomförts på ett tänkt nybyggnadsprojekt innefattande två skilda kontorsbyggnader med underliggande parkeringsgarage. Fallstudien visar att en operatör som äger egna fastigheter har möjlighet att genom ett minskat riskpåslag, få lönsamhet i köp och ägande av ett nyproducerat parkeringsgarage.

3 MASTER OF SCIENCE THESIS Title: Three-dimensional division of parking garages Authors Henrik Lettesjö and Per Orrestig Department Department of Infrastructure Building and Real Estate Economics Master Thesis number 233 Supervisor Associate professor Hans Lind Keywords Three-dimensional division, Real estate, Garage, Parking, Property, Garage operator ABSTRACT From January 1, 2004 it is possible to establish three-dimensional real estate properties in Sweden. The purpose of this Master s thesis is to look at the advantages and disadvantages of three-dimensional garage properties. We look at this both from the real estate owner s perspective and the garage operator s perspective. The study is bases on literature studies, interviews with the firms and a case study where calculations have been made of the profitability of a separate garage property. The focus lies on the central parts of the Stockholm market. According to the new law it is possible to establish these tree-dimensional garage properties. A property of this kind would have the right set of attributes demanded by the new law. The garages most suited for tree-dimensional division are those with large number of lots charged by the hour. These facilities render the most income but also demand a lot of maintenance. If a property has the right owner chances are better for a more rational administration of that particular piece of real estate. The profit of the operation can then increase. Negative aspects of dividing the real estate are a more insecure position of the original owner when parts of his property are no longer under his control. There is also the problem that office space and apartments often comes with parking lots as a complement that complicates a future sale or lease. The interviews showed that Stockholm Parkering AB, owned by the Municipality of Stockholm, is the only conceivable operator to buy a three-dimensional garage property on the Stockholm market today. They already have an organisation for property administration and have a long-term perspective that is necessary for property investments. Among the owners it is plausible that proprietors of office space and tenant cooperatives are the ones that will be selling. The office owners can focus their administration and the tenant cooperatives can sometimes get tax advantages if they only own apartments and no commercial areas. A case study has been done on a new construction project, including two separate office buildings with underlying garage space. The study shows that an experienced garage operator has the advantage of a lower risk, which reduced the yield demanded. This leads to a situation where both the current property owner and the garage operator can profit from the sale of the new parking garage.

4 FÖRORD Detta examensarbete har utförts under höstterminen 2003 vid avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi på Institutionen för Infrastruktur vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Arbetet har utförts i samverkan med Vasakronan. Vi vill rikta ett stort tack till vår handledare docent Hans Lind, Institutionen för Infrastruktur, enheten Bygg- och fastighetsekonomi vid KTH i Stockholm, för goda råd och insiktsfulla analyser. Dessutom vill vi tacka Ragnhild Jansson på Vasakronan samt medarbetarna på marknadsområde Östermalm och Garnisonen. Ett tack riktas också till de personer som ställt upp på intervjuer och då speciellt Stockholm Parkering. Slutligen vill vi tacka Kristoffer och Marcus för trevliga luncher och goda pratstunder. Stockholm januari 2004

5 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 INLEDNING Bakgrund Syfte Avgränsningar METOD PARKERINGSMARKNADEN I STOCKHOLM Inledning Utbud och efterfrågan på parkering Aktörerna Stockholms Parkering Carpark Parkaden Kartläggning av beståndet och priser Långsiktiga effekter på utbud och efterfrågan på parkeringsplatser i Sthlm Behovet i framtiden Effekter av eventuella trängselavgifter/miljöavgifter DEN NYA LAGEN Inledning Tidigare lagstiftning Provförrättningar Överdäckning av Liljeholmens tunnelbanestation Åkeshovs sjukhus Den nya lagstiftningen om tredimensionell fastighetsindelning Definition Villkor för bildande av tredimensionella fastigheter Samverkansfrågor vid tredimensionell fastighetsbildning Gränser för tredimensionella fastigheter Fastighetstillbehör Grannelagsrätt Problem Fastighetstaxering och beskattning av tredimensionella fastigheter Hur påverkas värderingsförfarandet Hur påverkas fastighetsvärdet Finansmarknadens syn TREDIMENSIONELLA PARKERINGSFASTIGHETER Inledning Parkeringsoperatörernas syn Fastighetsägarnas syn Kommersiella fastighetsägare och bostadsfastighetsägare Bostadsrättsföreningar

6 5.4 Skillnader med 3D i nyproduktion och befintligt bestånd Värderingsförfarandet och fastighetsvärde av en parkeringsfastighet Sammanfattning SVEA ARTILLERI Inledning Läge Projektbeskrivning Externa effekter Kalkylförutsättningar för Stockholm Parkering AB Kassaflödeskalkyl Direktavkastningskrav Kalkylränta Lån och amorteringstid Antaganden Antal kontorshyresgäster Efterfrågan på garageplatser Betalningstaxor Kalkylparametrar Drift och underhåll Resultat av investeringsanalysen Intäkter Resultat av 11-årig kalkyl Resultat av 33-årig kalkyl Känslighetsanalys Avslutning DISKUSSION OCH SLUTSATS REFERENSER BILAGOR Bilaga årig kalkyl Bilaga årig kalkyl

7 1 INLEDNING 1.1 Bakgrund Fastighetsbildningen står inför sin största förändring på 30 år, på grund av att tredimensionell (3D) fastighetsbildning har blivit möjlig. Nya lagregler har länge varit välkomna och när den lagstiftningen nu röstades igenom den 22 oktober 2003 öppnas nya möjligheter. Huvudsyftet är att fastigheter skall kunna avgränsas i vertikalled, dvs. både i höjd och djupled. De nya reglerna trädde i kraft från och med den 1 januari De kommer att tillämpas både på befintliga byggnader och i planerade nyproduktioner. Den tidigare gällande lagstiftningen definierar inte fastighetsbegreppet. Jordabalkens första paragraf har lydelsen: Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. Av denna paragraf kan inga slutsatser dras om fastigheters fysiska omfattning. Emellertid omfattar en traditionell fastighet även luftrummet ovanför markplanet och utrymmet under jord inom fastighetens gränser (Julstad, 1998). Det finns idag ett flertal praktiska exempel där behovet av 3D-fastighetsindelning är stort. Det pratas om att det inte går att bygga mer bostäder i stadskärnor. Här skulle en tredimensionell fastighetsindelning kunna leda till en mer effektiv fastighetsanvändning. Detta genom att befintliga hus byggs på med fler våningsplan, det är ju idag populärt att prata om att bygga på taken. Vidare kan överbyggnader av vägar och spårområden göras för att frambringa ytterliggare byggrätter. Under marknivå kan anläggningar uppföras och outnyttjade bergrum skulle kunna användas för bland annat garage. I samband med bolagisering kan el- och teletekniksystem säkerställas. Figur 1.1 Möjlig indelning av tredimensionella fastigheter. 7

8 3D-fastighetsindelning öppnar ett flertal nya möjligheter som kan ge positiva effekter. En tredimensionell fastighet kommer att kunna köpas, lagfaras och intecknas precis som traditionella fastigheter. Lagändringen innebär att förutsättningar finns för olika verksamhetsutövare att äga skilda plan inom en fastighet. En mer praktisk och ändamålsenlig fastighetsförvaltning kan uppnås, då fastighetsägarna kan specialisera sig. Bedömare tror att det blir möjligt för fastighetsbolagen att frigöra kapital med tanke på specialiseringen. Till exempel ett bolag som är inriktat på butikslokaler behöver inte ha kapital i bostäder och kontor. Även bostadsrättsföreningar kan dra fördelar och skapa en mer rationell förvaltning genom att lämna över äganderätten för kommersiella lokaler i föreningens hus till specialiserade förvaltare. Ytterligare en fördel är att möjligheter ges till ett mer uppdelat byggprojekt, i mindre avgränsade delar. Detta gör att fler kapitalinvesterare ges möjlighet att komma in på marknaden, inte bara de stora byggherrarna. De senaste åren har trenden gått allt mer mot att fastighetsbolagen nischat sig mot en sorts lokaltyp. Den nya lagstiftningen medför, som tidigare nämnts, att nya möjligheter öppnas. Bland annat finns det utrymme för intressenter att specialisera sig på parkeringsgarage. Framförallt i storstadsregionerna, med en stor mängd trafik, finns en potentiell marknad för parkeringsgarage. För att de privata aktörerna ska vara villiga att placera kapital krävs det dock att investeringen kan räknas hem, med tanke på att företagen drivs med ekonomiska vinstintressen. Dessutom finns det kommunala aktörer som kan gå in som investerare. De har lägre avkastningskrav och gör andra bedömningar i beslutsprocessen. De betraktar investeringen mer ur ett samhällsekonomiskt perspektiv. 1.2 Syfte Huvudsyftet med uppsatsen är att ur fastighetsägarnas respektive parkeringsoperatörers perspektiv bedöma för- och nackdelar med tredimensionellt bildande av parkeringsfastigheter. Är fastighetsägarna beredda att sälja av parkeringsdelen eller vill de behålla kontrollen fullt ut? Finns det någon speciell fastighetsägartyp som med större fördel vill sälja av parkeringsgaragen? Är parkeringsbolagen villiga att själva äga sina anläggningar och ta på sig rollen som fastighetsägare? Hur den nya lagen kommer att påverka belyses ur två aspekter, dels i nyproduktion men även i det befintliga beståndet. Skillnader och svårigheter i bildandet av tredimensionella parkeringsfastigheter i nyproduktion och befintligt bestånd skall konkretiseras. Därutöver förs en principdiskussion om de externa effekter som ett parkeringsgarage kan medföra. Uppsatsen avser vidare att åskådliggöra om det är lönsamt att investera enbart i ett parkeringsgarage, det vill säga om det går att räkna hem för en investerare. Grundar kommunala parkeringsbolag sina beslut om investeringar på samhällsekonomiska kalkyler? Vidare avses att klarlägga hur ett parkeringsgarage eller liknande värderas separat ur ett ägarperspektiv. Dessutom ges en grundläggande insyn i de lagändringar som trätt i kraft i och med införandet av den nya lagstiftningen om tredimensionell fastighetsbildning. 8

9 1.3 Avgränsningar Detta examensarbete har valt att undersöka marknaden för tredimensionell fastighetsbildning i Stockholm, då detta område anses ha den största omsättningen av fastigheter och de högsta marknadsvärdena. Detta leder till att störst fokus normalt bör hamna där och det är även bas för detta examensarbete. Då området tredimensionell fastighetsbildning har behandlats i ett antal examensarbeten har denna rapport som uppgift att titta närmare på en mindre del av tillämpningsområdet nämligen parkeringsgarage. Efter intervjuer och inhämtning av tidigare alster i ämnet bestämdes att arbetet skulle belysa problemen med att få en investering i parkeringsgarage att gå ihop. Med detta uttryck menas att man skall kunna få en investering i nyproduktion av parkeringsgarage lönsam. Som en bas i arbetet ligger fastigheten Svea Artilleri 14 på Valhallavägen där Vasakronan planerar ett projekt med underliggande parkeringsgarage. Detta gör att arbetet inriktas på nyproduktion i första hand. Vidare görs inga djupgående undersökningar om tekniska detaljer angående gränsdragningar och liknande problem då detta redan undersökts av tidigare utredningar. 9

10 2 METOD Arbetet med denna uppsats är inlett med en litteraturstudie. Avsikten med litteraturstudien är att få en grundläggande kunskap om ämnet. Information har samlats in genom att studera tidigare examensarbeten, artiklar, företags hemsidor och facklitteratur. Därutöver har en fördjupning gjorts i regeringens proposition 2002/03:116 om tredimensionell fastighetsbildning. För att få en djupare vetskap har ett flertal ingående intervjuer genomförts. Utfrågningar har gjorts med berörda parter i branschen för att få information och synpunkter ur flera perspektiv och infallsvinklar. Intervjuer har gjorts med; fastighetsägare, parkeringsbolag, värderare samt sakkunniga inom lantmäteriet. Avsikten med intervjuerna har varit att frambringa en helhetsbild av marknaden och höra vad aktörerna tycker och tänker. För att få en bild av hur den nya lagstiftningen skulle kunna inspirera tredimensionellt bildande av nyproducerade parkeringsfastigheter har analyser och kalkyler gjorts för att visa om det finns möjlighet att uppnå lönsamhet vid ett sådant bildande. Till grund för studien ligger ett, av Vasakronan, planerat projekt med fastighetsbeteckningen Svea Artilleri 14 och som är beläget vid Valhallavägen i Östermalm i Stockholm. Där har närmare beräkningar utförts på ett parkeringsgarage som eventuellt skall anläggas. Vidare har en kartläggning och undersökning av det befintliga beståndets parkeringsplatser i garage genomförts. Förhoppningarna är att uppsatsen ska ge en uppfattning om för och nackdelar om tredimensionell fastighetsindelning för parkeringsgarage. Vilka aktörer som är intresserade av eget ägande av parkeringsfastigheter respektive att sälja av parkeringsdelen? 10

11 3 PARKERINGSMARKNADEN I STOCKHOLM 3.1 Inledning Gatu- och fastighetsnämnden har det samlade ansvaret för strategisk trafikplanering för alla färdmedel och då även dess parkering där parkeringspolitiken skall leda till bättre framkomlighet. Utöver stadens egna parkeringsföretag Stockholm Parkering AB finns ett antal privata operatörer med olika affärsidéer och olika stora bestånd. Tillgången respektive fördelningen av parkeringsplatser och angöringsplatser är ojämn över staden. På vissa ställen är efterfrågan betydligt större än tillgången. En brist som drabbar såväl enskilda som företagare. Trots lågkonjunkturen driver Stockholm Parkering ett antal projekt i innerstaden på särskilt utsatta platser medan branschen lider samma vakansgrad som lokalhyresmarknaden. Men en undersökning (PM 15:2003) pekar på att bilstocken kommer att öka i framtiden oavsett eventuella miljöavgifter. Framtidsutsikter och trängselavgifter tas endast upp i korthet med tanke på detta arbetes inriktning. 3.2 Utbud och efterfrågan på parkering Enligt Gatu- och fastighetskontoret finns det inga siffror på hur många parkeringsplatser som finns i innerstaden. Någon fortlöpande registrering har inte skett sedan 1970-talet. I mitten av 1980-talet uppskattades antalet till ca , med ungefär en tredjedel i garage. Sedan dess tros antalet ha ökat med minst 5000 platser till följd av garage i nyuppförda bostadsfastigheter samt tillkomst av nya parkeringshus. Ett större parkeringshus har avvecklats under samma tid. Gatu- och fastighetskontoret är den största aktören med ansvar för gatuparkeringar dagtid och något färre nattetid. Det finns ca tillstånd för boendeparkering i Stockholms innerstad varav ca utnyttjas en genomsnittlig dag. Månadsavgiften för boendeparkering uppgår för närvarande till 250 kronor men gatu- och fastighetsborgarrådet har nyligen föreslagit en fördubbling av avgiften. 3.3 Aktörerna I Stockholms innerstad finns tre större parkeringsoperatörer: Stockholm Parkering, Carpark och Parkaden AB. Utöver dessa finns två mindre; Europark och Rationell parkeringsservice. Inför detta arbete har intervjuer skett med nästan alla dessa undantaget Parkaden AB. De största operatörerna redovisas i tabell 3.1. Tabell 3.1 Antal garageplatser samt hyrda och eller ägda garage Garageplatser Operatör Stockholm Antal garage Stockholms Stads Parkering AB okänt 20 Carpark Parkaden AB

12 3.3.1 Stockholms Parkering Stockholm Stads Parkering AB (Stockholm Parkering) handhar parkeringsplatser i innerstaden. Dessa platser ryms i 20 garage och parkeringshus samt ytparkering i Stockholm. Stockholm Parkerings långtidsplatser hyrs till 90 procent av juridiska personer. De långtidshyrda platserna utgör ca 50 procent av det totala antalet platser. Stor skillnad finns mellan garage i city där företagskunder dominerar och garage på malmarna där inslaget av boendeparkering är betydande. Övriga platser hyrs ut på timme. Totalt handhar företaget över hundra tusen platser i Sverige vilket betyder att de är störst i landet (PM 15:2003) Carpark Carparks verksamhet är inriktad på etablering, drift och övervakning av parkeringsanläggningar i Danmark, Norge, Finland och Sverige vilket gör dem störst i Norden och bland de fem största i Europa. De arbetar med allt ifrån stora p-hus och garage till mindre utomhusparkeringar och övervakning på tomtmark. Carpark söker i första hand hyreskontrakt i befintliga fastigheter där det finns möjligheter att bedriva kort- och långtidsparkering Parkaden Moderbolaget Hufvudstaden har inte för avsikt att vare sig förvärva eller uppföra några parkeringsanläggningar inom överskådlig framtid. Hufvudstaden har uttalad ovilja att förvärva objekt innehållande stora parkeringsanläggningar enligt en förstudie av Stockholm Parkering (Landerholm Bill, 2003). 3.4 Kartläggning av beståndet och priser Som inledning till denna undersökning gjordes en kartläggning över Stockholms innerstads garageparkeringar för att få en bild av marknaden. Genom att söka på Internet samt kontakta de garageoperatörer som är verksamma i Stockholms innerstad har vi kunnat kartlägga priser för garageparkering i huvudstadens olika områden. I och med Stockholms centraliserade uppbyggnad varierar taxorna stort mellan de olika områdena. I kartläggningen har endast priser på abonnemang respektive timtaxeplatser redovisats. 12

13 Tabell 3.2 Kartläggning av operatörerna och dess taxor i Innerstaden inklusive moms. NORRMALM MIN TAXA MEDEL TAXA MAX TAXA CARPARK STOCKHOLM PARKERING EUROPARK PARKADEN MEDEL 3351 ÖSTERMALM MIN TAXA MEDEL TAXA MAX TAXA CARPARK STOCKHOLM PARKERING EUROPARK PARKADEN MEDEL 3085 VASASTADEN MIN TAXA MEDEL TAXA MAX TAXA CARPARK STOCKHOLM PARKERING EUROPARK PARKADEN MEDEL 2128 KUNGSHOLMEN MIN TAXA MEDEL TAXA MAX TAXA CARPARK STOCKHOLM PARKERING EUROPARK PARKADEN MEDEL 1846 SÖDERMALM MIN TAXA MEDEL TAXA MAX TAXA CARPARK STOCKHOLM PARKERING EUROPARK PARKADEN MEDEL 1239 Som syns i tabell 3.2 är Norrmalm det dyraste området medan Södermalm är det billigaste alternativet. De olika operatörerna har olika tariffer och olika sorters taxor vilket har gjort det svårt att jämföra de olika företagen. Så många som sju olika taxor används i innerstadsgaragen och dessa är presenterade i tabell 3.3 med medelpriser för de olika områdena. Tabell 3.3 Medeltaxor för de olika områdena inklusive moms NORRMALM ÖSTERMALM VASASTADEN KUNGSHOLMEN SÖDERMALM Besökande (kr/tim) Dygnsparkering (kr/dygn) Förhyrda (kr/månad) Oreserverad (kr/månad) Helgparkering (kr/helg) 181 ej möjlig ej möjlig 188 ej möjlig Kvällsparkering (kr/tim) Nattparkering (kr/månad) Det som avviker från tidigare resonemang att Norrmalm är dyrast är nattparkeringen som tyder på en större efterfrågan främst i Vasastan men även på Östermalm. I dessa två områden finns betydligt fler boende vilka efterfrågar parkeringsplats på nätterna samtidigt som utbudet där är sämre. För alla som cirkulerat i Vasastan efter parkeringsplats på eftermiddagarna och kvällarna kommer detta säkerligen inte som en överraskning. Några som tagit detta på allvar och som har sett trenden är Stockholm Parkering som precis har dragit igång sin P-snurra på Rörstrandsgatan och håller på att färdigställa 260 platser under S:t Eriksplan. Den stora frågan är hur mycket en bilägare i innerstaden är villig att betala. Cirka 1000 kronor extra i månaden utöver hyran är ganska mycket. Samtidigt, om en halvtimme läggs ner om dagen på att leta 13

14 plats så blir det 10 timmar i månaden vilket omräknat i timlön gör att många nog har den betalningsviljan. Samtidigt kommer det alltid att finnas de som måste ha en bil. 3.5 Långsiktiga effekter på utbud och efterfrågan på parkeringsplatser i Sthlm Med tanke på nuvarande lågkonjunktur kan tänkas att utbudet på parkeringsplatser inte borde öka. Visst är det så att större projekt hamnar fel i konjunkturcykeln och tillskapar fler parkeringsplatser men säkert är att inga fler garageplatser efterfrågas då efterfrågan i stort följer vakansgraden på lokalhyresmarknaden. Ingen av de privata aktörerna planerar idag några nya parkeringsprojekt i innerstaden men däremot har Stockholm Parkering stora planer om utökning av företagets verksamhet i huvudstaden. Stockholm Parkering har sedan 1998 då styrelsen beslutade att aktivt jobba med utbyggnad av garageparkering i Stockholm lagt ned stor kraft på expansion enligt nedan. Tabell 3.4 Stockholm Parkerings nya och planerade garageplatser i innerstaden från 1998 Färdiga garage Pågående byggen Pågående planarbeten Utvecklingsprojekt Dessa ca 17 projekt i visar hur olikt Stockholm Parkering tänker jämfört med de andra operatörerna. Företaget är visserligen kommunalägt och styrs till viss del politiskt men skall verka på en konkurrensmarknad som alla andra. Förutom Stockholm Parkerings planer har staden genom gatu- och fastighetskontoret avsikter att anlägga 1460 platser i Stockholm varav 1170 vid Sabbatsberg. Om det blir som här beskrivits och de färdiga garagen räknas bort kommer ca 4660 nya platser att tillföras huvudstaden. Det förekommer även omfattande parkering på mark ägd av bostadsföretagen och bostadsrättsföreningarna vilka inte skall glömmas och bland dessa är de tre stora kommunala bostadsbolagen och de kooperativa företagen HSB och Riksbyggen de viktigaste Behovet i framtiden Två oberoende undersökningar; överslagsberäkning utförd av stadsbyggnadskontoret (2003) och SL: s resvaneundersökning för Stockholms län, har kommit fram till att innerstadsborna har tillgång till mellan bilar inklusive leasing- och förmånsbilar. Omflyttningen av Stockholms invånare leder till stigande medelinkomst vilket om trenden fortsätter kan betyda en ökning med ca fordon inom år. Till det antal bilar som finns i dag skall läggas de som pendlar in, ca , och dras bort de som pendlar ut, ca Den slutliga siffran på antal bilar i innerstaden som behöver parkering blir ca som skall samsas om ca platser. Här tillkommer även problemet med folk som parkerar på otillåten plats och detta skall inte behandlas vidare i arbete. Sammantaget kan det utläsas att det efterfrågas fler parkeringsplatser i innerstaden. 14

15 3.6 Effekter av eventuella trängselavgifter/miljöavgifter Trängselavgifter kommer att prövas under denna mandatperiod vid årsskiftet 2005/2006 och kommer att beröra innerstaden med betalzoner. Syftet för systemet med miljöavgifter är att minska trängseln samt dess negativa miljöpåverkan. Det skall även ge ökad framkomlighet genom en ökad medelhastighet och minskning av flaskhalsar. Hur systemet slutligt kommer att se ut är än så länge inte klart. Troligtvis kommer det att kosta 20 kronor att passera det yttre området under rusningstrafik samt 10 kronor för den inre gränsen. Det yttre området kommer i stort att täcka in malmarna medan det inre kommer att skilja av norra Stockholm från södra, norr om gamla stan. Studier gjorda om eventuella effekter på parkeringssituationen pekar på en svag minskning av efterfrågan på garageplatser men pekar samtidigt på den stora osäkerhetsfaktorn (PM 15:2003). Klart är att de som åker mest bil i innerstaden är de grupper som tjänar mest och där många företag står för avgifterna. 15

16 4 DEN NYA LAGEN 4.1 Inledning Avsnittet börjar med en tillbakablick på den tidigare lagstiftningen, där dess möjligheter till tredimensionellt fastighetsutnyttjande tas upp. Vidare beskrivs två av de provförrättningar som redan utförts och för och nackdelar som framkommit i dessa diskuteras. Därpå följer en behandling av ett antal av de förändringar som gjorts i lagstiftningen. Däribland tas upp, definition av tredimensionell fastighet och tredimensionellt fastighetsutrymme, villkor för bildande, samverkansfrågor, gränser och grannelagsrättsliga frågor. I det följande tas en del problem upp, som kan uppstå med tredimensionell fastighetsbildning. Därefter görs en kort beskrivning av fastighetstaxering och beskattning av tredimensionella fastigheter. I det följande avsnittet tas värderingsförfarandet upp och en bedömning görs av hur fastighetsvärdet kommer att påverkas. Avslutningsvis framställs fastighetsmarknadens syn på tredimensionell fastighetsindelning. 4.2 Tidigare lagstiftning De tidigare lagreglerna möjliggjorde inte tredimensionellt ägande men tredimensionellt fastighetsutnyttjande var utförbart. Detta utnyttjades i fastigheter som användes av skilda personer för avsevärt skilda ändamål. De anläggningar som framförallt tredimensionellt fastighetsutnyttjande avser är bland annat centrum, ledningar och trafikanläggningar. Verktygen i lagstiftningen, som tidigare har möjliggjort tredimensionellt fastighetsutnyttjande, är nyttjanderätt (främst hyra), servitut, gemensamhetsanläggningar och ledningsrätt. Alla dessa fyra verktyg har dock begränsningar, vilka minskar med tredimensionell fastighetsindelning. Nedan följer ett antal nackdelar för de olika varianterna. En nackdel med nyttjanderätten är att den är begränsad i tiden och kan komma att upphöra i samband med en exekutiv försäljning av fastigheten. Dessutom är möjligheterna till pantsättning av nyttjanderätten i praktiken begränsade. Nyttjanderätten kan inte heller intecknas enligt jordabalkens regler. Svårigheter med servitut kan också uppstå. Det är inte alltid möjligt att kunna använda sig av en servitutslösning. Ett exempel på detta är att det inte går att använda servitut vid skapande av en självständig bruksenhet inom en viss fastighet. Ytterliggare en aspekt är att en servitutsrätt inte får vara totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten (jfr NJA 183 s. 292). Vidare kan ett avtalsservitut upphöra att gälla vid till exempel en exekutiv försäljning av den tjänade fastigheten. Vad det gäller ledningsrätten så kan den endast tillämpas på vissa slag av ledningar (2 ledningsrättslagen) till exempel teleledningar, elektriska starkströmsledningar och vatten eller avloppsledningar. För gemensamhetsanläggningar gäller att vid bildande krävs att den kan anknytas till åtminstone två enskilda fastigheter. Med andra ord går det inte att tillämpa anläggningslagen vid skapande av en självständig bruksenhet som en enskild intressent skall förfoga över. 16

17 4.3 Provförrättningar Statsbyggnadskontoret har på uppdrag av finansdepartementet utfört två provförrättningar i Stockholm, en vid Liljeholmens tunnelbanestation och en vid Åkeshovs sjukhus. Lantmäterimyndigheten skulle titta på om det var möjligt att redovisa nybildning av tredimensionella fastigheter i förrättningshandlingarna. Lantmäteriverkets funktion är främst att titta på praktiska lösningar och ge rekommendationer. Provförrättningarna är inga fullständiga ärenden utan enbart till för dokumentation och avgränsningsfrågor. Det har inte heller genomförts några ekonomiska analyser. Det som provförrättningarna främst visar, enligt lantmäterimyndigheten, är att det går att komma ner på hur detaljerad nivå som helst och krångla till det mycket i tekniska frågor, exempelvis var i bjälklagen gränsen skall gå. Lantmäterimyndigheten börjar få in några förrättningar. Både den statliga och kommunala sidan vill komma igång och pröva hur marknaden reagerar på dessa Överdäckning av Liljeholmens tunnelbanestation Projektet i Liljeholmen var en överdäckning av tunnelbanestationen, där butiker och bostäder skulle uppföras. Provförrättningen var tänkt för att titta på en avstyckning där anläggningen ännu inte var uppförd. Tanken var att den tredimensionella fastighetsbildningen skulle ske efter att bygglovet beviljats, men före anläggningens uppförande. Avstyckningen hade för avsikt att gälla två plan tunnelbaneändamål och ett plan butiker. Resterande delen av byggnaden avsåg att vara stamfastigheten och utgöra bostäder. Bild 4.1 Liljeholmens tunnelbanestation Diskussioner har förts i en arbetsgrupp för att utvärdera projektet och för att se vilka eventuella svårigheter som kan uppkomma. Exemplet har bland annat visat på att gränsdragningen inte är självklar och att omfattande rättighetsregleringar kan uppkomma. En fördel med projektet i Liljeholmen torde vara att det har gått att ta tredimensionell fastighetsbildning i beaktande vid projekteringen, vilket har medfört att det gått att styra exempelvis byggtekniska detaljer. 17

18 4.3.2 Åkeshovs sjukhus En annan provförrättning som ägt rum är vid Åkeshovs gamla sjukhus. Där har en ombyggnad skett, från att tidigare varit en vårdbyggnad har nu huvudsakligen bostäder byggts. Därutöver utgör ett våningsplan kontor och ett plan är garage. Dessutom görs en tillbyggnad av två nyproducerade punkthus. Bostadsdelarna skulle ägas av bostadsrättsföreningar, en för de befintliga bostäderna och en för de nyproducerade. Provförrättningen skulle innebära en avstyckning av kontors- och garageplanet. Tanken vid förrättningen var undersöka en avstyckning av en befintlig byggnad. Bild 4.2 Åkeshovs sjukhus Tänkbart vid tredimensionella fastighetsbildningar i det befintliga beståndet är att det kan uppstå problem med byggtekniska aspekter. Lagar om brandskydd och ljudnivåer kan bli svårare att uppfylla. Ett flertal gemensamhetsanläggningar måste inrättas och en del svårigheter avseende gränsdragningarna kan uppkomma. 4.4 Den nya lagstiftningen om tredimensionell fastighetsindelning I huvudsak kommer samma regler, som idag gäller för traditionella fastigheter, även att avses för nybildande och nyttjande av tredimensionella fastigheter. Lantmäterimyndigheten kommer vid förrättningar att nybilda och ombilda 3D-fastigheter enligt fastighetsbildningslagen. Utöver vad som gäller idag, tillfogas ett antal särskilda regler avseende det nya slaget av fastigheter. Däribland skall vissa villkor vara uppfyllda för att sådana fastigheter skall kunna bildas Definition Två nya begrepp tillkommer i den nya lagstiftningen för fastighetsindelning, tredimensionell fastighet och tredimensionellt fastighetsutrymme. Jordabalkens första kapitel utökas med 1 a. Tredimensionell fastighet definieras enligt den nya lagstiftningen som en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt. Motsvarande lydelse för 18

19 tredimensionellt fastighetsutrymme är ett utrymme som ingår i en annan fastighet än en tredimensionell fastighet och som är avgränsat både horisontellt och vertikalt Villkor för bildande av tredimensionella fastigheter Vid fastighetsbildning av tredimensionella fastigheter gäller de grundläggande reglerna för traditionella fastigheter och utöver detta krävs att ett antal särskilda villkor är fullgjorda. Även fortsättningsvis kommer nybildning att ske genom avstyckning, klyvning eller sammanläggning och vid ombildning av befintliga fastigheter görs en fastighetsreglering. Det första hindret mot en tredimensionell fastighetsbildning som en förrättning måste ta ställning till är om fastigheten klarar de lämplighetskrav som ställs i fastighetsbildningslagen (FBL). Tredje kapitlet första paragrafen i FBL säger bland annat att en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme får ny eller ombildas endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. De som beslutar i frågor angående lämplighetskraven är lantmäteriet tillsammans med planmyndigheten. Lantmäterimyndigheten skall ta hänsyn till, och väga samman enskilda och allmänna intressen. Till grund för besluten ligger gällande detaljplan eller fastighetsplan som fastslagit användningen inom området. Att det skulle uppstå tvister eller prövningar av lämpligheten tror dock inte experterna, ty för att en ansökan skall uppstå krävs att parterna redan från början är överens, annars skulle en ansökan aldrig ske. Utöver lämplighetsvillkoret finns ytterligare några punkter som måste vara tillgodosedda. Bland annat skall fastigheten avse en byggnad eller del av en sådan och den skall ha ett ändamålsenligt användande. I begränsade fall går det också att bilda en tredimensionell fastighet för planerade byggnader som ej ännu är uppförda. Exempelvis för att trygga finansieringen eller uppförandet av den påtänkta byggnaden och att fastigheten antas få användning för sitt ändamål inom en snar framtid. Bestämmelsen avseende en snar framtid syftar till att minska risken för obebyggda luftfastigheter Samverkansfrågor vid tredimensionell fastighetsbildning En tredimensionell fastighet kommer generellt att bli mer beroende av andra fastigheter än vad traditionella fastigheter är. Det blir därför ännu viktigare att ha en fungerande samfällighetsförening. För att en tredimensionell fastighet skall kunna brukas för sitt ändamål skall den vara tillförsäkrad vissa rättigheter såsom vägar, vatten och avlopp. Denna omständighet skall lantmäterimyndigheten ta med i övervägandet vid lämplighetsprövningen. Till skillnad från tidigare lagstiftningen kräver den nya att de nödvändiga rättigheterna skall vara tillförsäkrade redan vid bildandet av fastigheten för att den skall kunna användas på ett ändamålsenligt sätt. Med tanke på vad ovan nämnts om att tredimensionella fastigheter är mer beroende av varandra krävs en större samverkan mellan fastigheterna. Samverkansfrågorna löses bäst genom inrättandet av gemensamhetsanläggningar. Reglerna säger att i normalfallet skall en obligatorisk fondering ske och en underhållsplan för föreningen upprättas. Bärande konstruktioner, fasader, hissar och vissa ledningar är exempel där gemensamhetsanläggningar kan vara att föredra. I vissa fall kan det dock tänkas att gemensamhetsanläggningen är av mindre betydelse och därmed är fonderingen omotiverad. I det enskilda fallet bör dock lantmäterimyndigheten utforma lösningen som tillgodoser behoven. Några särskilda regler om formerna för samverkan mellan fastigheter som bildas genom tredimensionell 19

20 fastighetsbildning införs inte. Däremot utökas lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter med att gälla även tredimensionella fastigheter och tredimensionella fastighetsutrymmen Gränser för tredimensionella fastigheter I och med införandet av tredimensionell fastighetsindelning torde flera komplicerade gränsdragningssituationer kunna uppkomma. Det kommer nu bildas fastigheter som inte är i kontakt med markplanet. Därmed går det inte att använda sig av traditionell utstakning och utmärkning. Istället skall fastigheternas gränser beskrivas på förrättningskartan eller i andra förrättningshandlingar. Ett mer praktiskt problem som skulle kunna uppstå är var i en byggnad, som är uppdelad i flera fastigheter, som gränsdragningen skall göras. Spelar det någon roll var i bjälklaget gränsdragningen sker? Gränsdragningen i bjälklag behöver enligt lantmäterimyndigheten inte bli ett så stort problem. De menar att gränsen kan dras var som helst tack vare att bjälklag och andra liknande byggnadsdelar, som hör till anläggningens bärande konstruktion, ändå i stor utsträckning kommer att tillhöra gemensamhetsanläggningar och underhållas via fondering Fastighetstillbehör Fastighetstillbehör har tidigare, enligt andra kapitel 1 jordabalkens, definierats som föremål som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bruk. Den bestämmelsen skulle kunna leda till tolkningssvårigheter avseende tredimensionella fastigheter, då dessa fastigheter inte alltid är i förbindelse med marken. I den nya lagen har i eller ovan jord istället ersatts av inom fastigheten. När det gäller byggnadstillbehör är situationen något annorlunda. Det är nu möjligt att en byggnad, genom tredimensionell fastighetsbildning, kan tillhöra skilda fastigheter. Då uppkommer frågan, till vilken fastighet skall byggnadstillbehören ingå i. Problem kan uppstå om ett föremål anbragts för att vara ägnat för hela fastigheten och inte bara delar av den. Tanken är nu att föremålet skall tillhöra den byggnad där det är beläget. Denna lösning kan förvisso medföra att ett byggnadstillbehör kan tillhöra en annan fastighet en den som det tjänar. Fördelen är att det är tämligen lätt att bedöma till vilken byggnad som tillbehöret hör, vilket exempelvis förenklar situationen vid en exekutiv försäljning Grannelagsrätt Huvuddragen för grannelagsrätten är att de tidigare gällande reglerna för grannelagsrätt och miljöskydd även skall tillämpas på tredimensionella fastigheter. Med avseende på att fastigheterna kommer att bli mer beroende av varandra så kommer det bli än viktigare med ändamålsenlig grannelagsrättslig reglering. Det är angeläget att grannfastigheter inte råkar ut för oacceptabla störningar eller andra olägenheter. Lantmäterimyndigheten skall dock redan vid lämplighetsprövning inför fastighetsbildning ta ställning till omgivningen. Det kommer trots detta ändå att uppstå situationer där olika sorters störningar förekommer. När det gäller frågor om grävning har tidigare lagstiftning kompletterats genom att en ny paragraf införts i miljöbalken (32 kap. 5 a ). Den säger att skadestånd skall betalas om 20

21 skador uppkommit vid grävning eller liknande arbeten om den som utför arbetet har försummat de skyddsåtgärder som skall vidtas. Därutöver skall ersättning utgå om en åtgärd är särkilt ingripande, trots att försumlighet ej har ägt rum. Tidigare har det saknats bestämmelser om skyddsåtgärder angående åtgärder av annat slag än grävning. Mer omfattande grannelagsrättsliga regler krävs vid byggnadsarbeten av anläggningar som är uppdelade på flera tredimensionella fastigheter. I synnerhet arbeten som rör den bärande konstruktionen. Den nya lagen gör gällande att vid byggnadsarbeten på del av anläggning, som är uppdelad mellan tredimensionella fastigheter, skall skyddsåtgärder vidtas för att förebygga skador på annan del av anläggningen. Därutöver skall byggherren, i samband med byggnadsarbete, få tillträde till andra delar av anläggningen förutsatt att intrånget klart överstiger den skada och olägenhet som tillträdet kan antas medföra. På grund av bundenheten till de kringliggande fastigheterna finns även regler om en del av en anläggning är vårdslöst uppförd eller bristfälligt underhållen. Ägaren av en bristfälligt underhållen anläggningsdel är skyldig att ombesörja bristen. Dessutom skall skälig ersättning för kostnader, som uppkommit för att undanröja risken för skada, utgå till ägaren av den anläggningsdel som löper risk att skadas. 4.5 Problem Är då allt positivt med tredimensionell fastighetsindelning? Nej, naturligtvis finns det även en del negativa aspekter. Ett bryderi som uppstår är att det går att bilda en fastighet som inte innefattar någon del av markytan. En sådan fastighet avviker väsentligt ifrån den gängse uppfattningen fast egendom är jord. Ytterliggare en invändning kan vara att den svenska fastighetsrätten blir mer komplicerad med tredimensionell fastighetsindelning. Dessutom kan det tänkas sig att risker för tvister och oklarheter kommer att öka. En annan synpunkt kan vara att fastighetsbeståndet fragmentiseras. Vilket innebär att dagens fastigheter delas upp i mindre enheter, med ett större antal fastigheter som följd. Detta kan leda till ökade samhällskostnader för planläggning och infrastrukturåtgärder. 4.6 Fastighetstaxering och beskattning av tredimensionella fastigheter Reglerna om fastighetstaxeringen finns i fastighetstaxeringslagen, FTL, (1979:1152), som bland annat anger ramarna och de grundläggande principerna för värdering av fastigheterna. Kompletterande bestämmelser ges i fastighetstaxeringsförordningen från härutöver finns verkställighetsföreskrifter samt allmänna råd som utfärdas av Riksskatteverket, RSV. Enligt förslagen i propositionen 2002/03:116 kommer i huvudsak samma civilrättsliga regler att gälla för tredimensionella fastigheter som för traditionella fastigheter. Det krävs dock en del ändringar i regelsystemet för fastighetstaxering för att tredimensionella fastigheter och fastigheter med tredimensionella fastighetsutrymmen skall kunna åsättas taxeringsvärden. Dessa ändringar beror huvudsakligen på att tredimensionella fastigheter och angränsande traditionella fastigheter kan komma att ingå i olika delar av samma byggnadskropp och på att tredimensionella fastigheter inte behöver ha markkontakt som tidigare fastigheter. Byggnadstypen skall som hittills bestämmas särskilt för varje byggnad. En sådan byggnadsdel som hör till en tredimensionell fastighet skall dock inte kunna tillhöra byggnadstypen småhus. 21

22 Utrymme och därtill knutet värde av byggrätt som ingår i en tredimensionell fastighet skall inrymmas i begreppet mark enligt FTL. Markvärde för värderingsenhet som består av utrymme till hyreshus, industribyggnad eller övrig byggnad som ingår i en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme skall bestämmas som värderingsenhetens byggrätt i kvadratmeter multiplicerad med det i riktvärdeangivelsen angivna värdet per kvadratmeter byggrätt. I och med att detta arbete inte har som uppgift att titta närmare på just taxeringsförfarandet kommer denna fråga inte behandlas vidare. 4.7 Hur påverkas värderingsförfarandet I detta avsnitt tas upp hur tredimensionell fastighetsindelning generellt påverkar värderingsförfarandet. Förenklar eller försvårar lagändringen värderingsförfarandet och kommer framtida värderingar kräva mer av värderingsmannen? En fråga som uppkommer i och med tredimensionell fastighetsindelning är om värderingsförfarandet kommer att förändras något. I traditionell värdering används i första hand ortsprismetoden och avkastningsmetoden. Värderare menar att i grunden kommer inget att förändra värderingsförfarandet när det gäller tredimensionella fastigheter, samma metoder kommer att användas. Emellertid kommer värderingen troligen kräva ett ökat arbete med servitut, nyttjanderätter och gemensamhetsanläggningar. Till skillnad från en traditionell fastighet, där det relativt lätt går att få en uppfattning av vad som ingår, kommer det bli svårare att konkret se vad som ingår i en tredimensionell fastighet. Ett led i detta är att värderaren måste bli ännu duktigare på fastighetsteknik och byggtekniska frågor. Genom att samfällighetsföreningarna får större värden att förvalta kommer det att fordras en djupare inblick i samfällighetens ekonomi, bokslut och redovisning. Sammantaget tyder detta på att arbetsbördan kommer att öka något. 4.8 Hur påverkas fastighetsvärdet Kommer värdetillväxten för fastigheter stiga eller sjunka genom tredimensionell fastighetsbildning? Ingenting kan sägas med säkerhet, det går att utifrån skilda utgångspunkter komma fram till olika scenarion. I en artikel (Bäckman & Wedin, 2002) menar författarna att 3D höjer fastighetsvärdet med 10 procent. Utifrån ett praktikfall som genomförts räknas det med en total värdeökning på cirka 10 procent. Det som talar för en värdetillväxt är att komplexa traditionella fastigheter med ett flertal olika användningsområden kan delas upp. Där köper specialiserade fastighetsägare den del vilken företaget är nischat emot. Detta leder till att rätt ägare förvaltar och äger rätt fastighet. Företag som är nischade kan sin bransch och vet hur fastigheten skall förvaltas. En mer professionell förvaltning minskar osäkerheten och ger i förlängningen lägre risk för företaget. I och med ett lägre avkastningskrav kan de betala mer för en fastighet. En värdehöjning torde främst kunna skönjas i storstäderna. Där finns de stora nischade fastighetsbolagen, vilka troligen är de som kommer att vara mest intresserade av tredimensionell fastighetsbildning. 22

23 Vidare kommer den nya regeln med största sannolikhet att lättare kunna tillämpas på nyproduktion, då det redan från början går att projektera för tredimensionell fastighetsindelning. Detta kan då komma att speglas på fastighetsvärdet genom att tekniska lösningar som kan tänkas leda till grannrättsliga konflikter går att bygga bort. Genom tredimensionell fastighetsindelning öppnas en ny marknad, det blir ytterligare objekt vilket leder till fler investeringar. Det kommer att bli ett större antal spekulanter som vill vara med och räkna på de objekt som de verkligen är intresserade av. Investerare som tidigare inte har haft råd med stora komplex kan nu bli aktuella som potentiella köpare av mindre enheter. Ett praktikarbete om Vårbergs centrum genomfördes under sommaren 2002 på uppdrag av Svefa. Syftet med studien var att den skulle visa huruvida fastighetsvärdena skulle påverkas av tredimensionell fastighetsindelning. I det aktuella fallet är den största effekten på avkastningskravet på bostäder. Sannolikt beroende på att en avstyckning görs av bostäderna och köps av en bostadsrättsförening till lägre avkastningskrav än vad en vanlig investerare köper till. Ett avstyckat köpcentrum skulle kunna köpas av ett nischat köpcentrumbolag som kan betala lite mer än om de skulle köpa hela objektet. Det rakt motsatta scenariot är att fastighetsvärdena sjunker. Vad en del menar är att samverkansproblem kan leda till ett lägre fastighetsvärde. Risken ökar med flera fastighetsägare i samma byggnad. Stamfastighetsägaren tappar kontrollen över helheten för byggnaden. I förläggningen kan det uppstå grannelagsrättsliga tvister. Mot detta talar dock, åtminstone i ett initialt skede, att om fastighetsbildningen skall äga rum är det ju något som bägge parter vill. Det sker ingen tvångsvis fastighetsbildning. I ett längre perspektiv kan det dock tänkas att meningsskiljaktigheter inträder, vilket kan leda till problem. Det kan också tänkas att fastigheterna säljs vidare till nya ägare. De kan då komma in med andra idéer och uppfattningar. Stamfastighetsägaren kan ej försäkra sig mot dessa nya ägare. All osäkerhet är förknippat med risk, vilket får till följd att avkastningskraven ökar. Avslutningsvis kan sägas att det inte finns något facit utan framtiden får utvisa huruvida fastighetsvärdena stiger eller sjunker. Kanske påverkas inte priserna överhuvudtaget. 4.9 Finansmarknadens syn Avsnittet baseras i vissa delar på seminariet 3D-fastighetsbildning Oftast under diskussioner om tredimensionell fastighetsbildning hörs problem om hur krångligt det verkar eller hur svårt det skulle vara med olika konstellationer i gemensamhetsanläggningar. Självklart är detta problem som måste lösas men en viktig del i det hela är finansieringen. Vilka krav kommer bankerna och kreditinstituten att ställa? Banken har inte möjlighet att vara med på uppsidan av ett projekt utan kan bara ta hem på räntan, om projektet spricker får dock banken ingenting alls. Detta betyder att banken fokuserar på det enda som de kan styra nämligen risken. Risken är också något som bankerna är bra på att bedöma. Detta leder till att så fort som banken har svårt att bedöma en speciell risk så kommer räntan öka eftersom det är det enda styrmedlet. I övrigt kommer de att använda samma värderingsförfarande som förut nämligen en kassaflödeskalkyl vid beräkningar om lönsamhet. 23