Fastighetsrätt. Byggprocessen

Transkript

1 Fastighetsrätt Byggprocessen

2 Fastighetsrätt Fast egendom och fastighetsbegreppet Köp och försäljning av fast egendom Fastighetsbildning

3 Fast egendom

4 Jordabalken 1 kap 1 Fast egendom är jord Denna är indelad i fastigheter Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser

5 Tillbehör till fastigheter Omedelbara tillbehör Byggnader, stängsel, ledningar, växter, murar Byggnadstillbehör Värmepanna, spis, markis, kylskåp, hiss m.m. Industritillbehör Maskiner, lyftkranar, m.m. Rättsliga tillbehör Servitut, delaktighet i samfälligheter

6 Fastighetsindelning och fastighetsregistrering På marken identifierbara fastigheter med tillbehör Registerkarta Skrivet fastighetsregister Arkiverade förrättningsakter Organisation och regler för förändringar i fastighetsindelningen

7 Utdrag från registerkarta

8 Registerutdrag

9

10 Arkiverade förrättningsakter

11 Organisation och regler för förändringar i fastighetsindelningen Lag och instruktion för Lantmäterimyndighet (LM) Myndighet som självständigt utövar en domstolsliknande beslutsfunktion i fastighetsbildningsfrågor 39 kommunala LM och 20 statliga LM LM fattar beslut som sedan kan överklagas till Fastighetsdomstolen, Hovrätten och Högsta Domstolen När besluten vunnit laga kraft registreras ändringarna i fastighetsregistret och på registerkartan av LM Fastighetsbildningslagen Regler för ändringar av fastigheters utformning och innehåll

12 Tredimensionell fastighetsindelning (3D) Fastigheter kan avgränsas i höjd och djupled så att anläggningar eller våningsplan inom samma fastighet kan ha olika ägare.

13 Köp och försäljning av fastigheter

14 Äganderättsförändringar Köp Byte Gåva Arv Bodelning Olika former av tvångsförvärv

15 Formkrav vid köp av fastigheter Fastighetens beteckning Köpeskillingen Överlåtelseförklaring Parter och underskrifter

16 Villkor vid fastighetsköp Väsentliga villkor skall vara skriftliga och tas in i köpehandlingen för att vara giltiga. Köpets fullbordan är beroende av att villkoret uppfylls Köpeskillingen betalas Köparens nuvarande fastighet säljs Banklån beviljas Köparens rätt att överlåta eller belåna fastigheten skall begränsas. Villkor får bara hålla köpet svävande i två år med vissa undantag.

17 Köpekontrakt och köpebrev Köpekontrakt Preliminärt överlåtelseavtal Handpenning Upprättas när man är överens Är inte nödvändigtvis offentligt Köpebrev Kvitto på att köpeskillingen har erlagts Upprättas ofta vid tillträdet Begränsas ofta till att bara innehålla formkraven

18 Övriga uppgifter i köpekontraktet Tillträdesdag Hur köpeskillingen skall betalas Garanti angående pantbrev och andra belastningar Reglering av inkomster fram till tillträdesdagen Garanti att egendomen är försäkrad Påföljder vid kontraktsbrott

19 Fel i fastighet Faktiska fel Rådighetsfel Rättighetsfel

20 Faktiska fel Felaktig areal eller gränser Bristfälliga byggnader Felaktig byggnadskonstruktion Mögelangrepp Angrepp av ohyra Avvikelser från vad säljaren har lovat Avvikelser från preciserad eller opreciserad uppgift från säljaren Avvikelse från normal standard (Dolda fel)

21 Rådighetsfel Köparens möjlighet att råda över fastigheten är inskränkta på grund av myndighetsbeslut. Hemulansvaret Säljaren ansvarar för att denna är den rätta ägaren till fastigheten Går att avtala bort

22 Rättighetsfel Fastigheten besväras av annan rättighet än vad som angivits Fastigheten är högre belånad än vad som uppgivits Brist som medför att köparen inte får lagfart

23 Köparens ansvar och undersökningsplikt Köparen ansvarar för fel som han bort upptäcka vid undersökningen av fastigheten Finns det tecken på fel ökas kraven på köparens undersökning Säljaren svarar för att meddela fel som han känner till Svarar för uppgifter om skick som han har lämnat Svarar för att fastigheten håller normal standard (dolda fel)

24 Löften och friskrivningar Säljaren ansvarar för lämnade uppgifter Om de är tillräckligt precisa för att kunna anses vara ett löfte Säljaren kan till viss del friskriva sig från dolda fel En friskrivning ökar köparens undersökningsplikt Men innebär INTE att säljaren är friskriven från varje typ av dolt fel.

25 Konsekvenser vid fel Prisavdrag är vanligast Köpet återgår (hävning) vid större fel Preskriptionstiden för dolda fel är 10 år Säljaren kan delvis friskriva sig

26 Lagfart Lagfart skall sökas för att köpet skall bli officiellt och föras in i registeret Köparen söker om lagfart inom 3 månader Stämpelskatt måste erläggas

27 Köp av del av fastighet Kräver fastighetsbildning Fastighetsbildning måste sökas inom 6 mån annars blir köpet ogiltigt Om fastighetsbildningen inte går igenom blir köpet ogiltigt Vem som ska betala för fastighetsbildningen bör tas med i kontraktet

28 Exempel på lantmäteriåtgärder Avstyckning Fastighetsreglering Sammanläggning Klyvning Fastighetsbestämning Anläggningsåtgärd Bildande av samfällighetsförening Ledningsrättsåtgärd

29 Gemenskapsanläggningar En gemensamhetsanläggning bildas vid en Lantmäteriförrättning En anläggning som är gemensam för flera fastigheter Deltagande fastigheter har bestämd andel i byggande och underhåll Andelen följer alltid fastigheten Förändringar i delägarkretsen kräver ny lantmäteriförrättning

30 Servitut Syftet är att förbättra en fastighet genom att tillföra fastigheten egenskaper som inte kan uppfyllas inom fastigheten. Tillfartsvägar Parkering Ledningsrätt Rätt att ta vatten Påverkar den lastfastigheten negativt i värde Påverkar den förmånsfastigheten positivt i värde En i tid obegränsad rättighet

31 Panträtt och inteckningar Bygger på tanken att en fastighet är realkapital och står som säkerhet för panten Fastighetsägaren begär inskrivning av ett visst penningbelopp IM beviljar inskrivningen och utfärdar bevis därom Beviset översänds till fastighetsägaren Fastighetsägaren tar upp ett lån Fastighetsägaren ingår avtal om pant med borgenären Fastighetsägaren överlämnar pantbrevet som pant för fordran till borgenären, och fastigheten blir där med pantsatt sakrättsligt.