UTLÅTANDE EFTER GRANSKNING

Transkript

1 datum diarienummer Dp 5162 UTLÅTANDE EFTER GRANSKNING Detaljplan för del av kvarteret KATTEN i Innerstaden i Malmö Ärendet har bedömts vara av den karaktären att det enligt plan- och bygglagen 5 kap 27 kan antas av stadsbyggnadsnämnden i kommunfullmäktiges ställe. Planförslaget har hållts tillgängligt för granskning under tiden Länsstyrelsen meddelar i skrivelse att de inte har några ytterligare synpunkter på förslaget. Trafikverket meddelar i yttrande att de inte har något att erinra mot förslaget. Lantmäterimyndigheten meddelar att inga ytterligare synpunkter kommer att lämnas. Fritidsförvaltningen meddelar i skrivelse att de tagit del av handlingarna och inte har några synpunkter på förslaget. Miljöförvaltningen meddelar att de inte kommer att yttra sig. 1 (15)

2 VA SYD, avfallsavdelningen meddelar i skrivelse att de inte har något att erinra mot planförslaget. Räddningstjänsten Syd meddelar i yttrande följande: Räddningstjänsten Syd har tagit del av insända handlingar och har följande synpunkter: I byggnader med fler än åtta, men högst sexton våningsplan, skall bostäder ha tillgång till minst ett TR2- trapphus enligt BBR. Observera även att det ställs ytterligare brandtekniska krav då byggnaderna får fler än åtta våningar. - Genomförandebeskrivningen har reviderats i enlighet med framförda synpunkter. Skånetrafiken meddelar i yttrande att de inte har något att erinra mot planförslaget. Detta påpekades redan i samrådsskedet vilket inte framgår av samrådsredogörelsen. E.ON Gas Sverige AB meddelar i skrivelse att de har studerat de inkomna remisshandlingarna och noterar att tidigare anförda synpunkter har blivit tillgodosedda i samrådsredogörelsen. Förutsatt att exploatören följer det tidigare yttrandet så har E.ON Gas inget ytterligare att erinra i ärendet. Gerd Johansson meddelar i skrivelse följande: Mitt namn är Gerd Johnsson, jag bor på Lugna Gatan 46 B, 1502, 6 vån. Flyttade in 1996 och har stortrivts i lägenheten för den är högst upp med öppen solig balkong och ingen insyn i lägenheten från grannarna. Men detta kommer nu att ändras p g a påbyggnad med två våningar på husen Storgatan 6-16, Lugna Gatan 42 och Lugna Gatan 46. Då det kommer att sticka ut stora plexiglaslåd liknande balkonger utanför det befintliga taket. Jag överklagar denna påbyggnation! På grund av att jag kommer att få full insyn in i lägenhet från två håll, Storgatan och Lugna Gatan, samt överbyggt tak genom nybyggnationens terrass/balkong ovanför min balkong som nu är öppen upp till himlen. Solen och ljuset är helt underbart och det gör att lägenheten blir ljus och solig invändigt. Med nybyggnationen kommer jag att få en mörk, bunkerliknande lägenhet med insyn från grannarna. Plexiglas terrasserna/balkongerna kommer att skymma solen på min balkong, både från sidan och ovanpå. Jag kommer aldrig att ha sol mer på balkongen. Ljuset i lägenheten kommer att försvinna dessutom kommer jag att bli tvungen att skaffa persienner (vilket jag aldrig har behövt innan, och inte gillar) som jag får ha neddragna dag som natt för att slippa insyn. Dessutom kan grannarna stå på sina inglasade terrasser / 2 (15)

3 balkonger och titta rakt ner på min balkong, vilket jag tycker kommer att kännas väldigt olustigt. Kommer denna byggnation att bli godkänd så blir jag nödsakad att flytta vilket känns väldigt tråkigt när jag trivs väldigt bra i denna lägenhet. Skulle det vara att jag fel tillvägagångssätt med denna överklagan så är jag tacksam om ni informera mig om till vem och hur jag skall göra för det skall bli rätt. Jag är tacksam att få svar på denna överklagan snarast. Cc gärna svaret även till min hem adress gejohn@bredband2.com - Att komplettera befintlig bebyggelse i innerstaden utan påverkan på befintlig eller omgivande bebyggelse är i det närmaste omöjligt. Stadsbyggnadskontorets uppgift är at väga olika intressen mot varandra och i det här fallet görs bedömningen att ett tillskott med bostäder i ett läge lämpligt för komplettering uppväger inskränkningen av det enskilda intresset. - Information om planprocessen har skickats med direkt till Gerd Johansson. Wihlborgs Fastigheter AB meddelar i skrivelse följande: Wihlborgs Fastigheter AB är genom dotterbolag ägare till två fastigheter i planområdets närhet; Sparven 15 och Elefanten 40. Vi har tagit del utav ovanstående detaljplaneförslaget och ser fram emot en utveckling av kv Katten. Närområdet präglas av en tät, hög bebyggelse samtidigt som det finns stora möjligheter till ytterligare exploatering, både genom påbyggnader av befintliga byggnader samt genom nybyggnad på oexploaterad mark. Att bibehålla den täta och höga bebyggelsen vid nybyggnad känns angeläget då en förtätning främjar en hållbar och resurssnål utveckling. En förtätning ger ett bättre underlag för service och diverse samhällsfunktioner. Byggnadshöjd, volym och arkitektur Att förtäta bebyggelsen i ett så här pass centralt läge och på kv Katten ge möjlighet till fler bostäder och kommersiell bebyggelse känns relevant och riktigt. De påbyggda våningarna som planeras bedöms harmonierar väl med den befintliga bebyggelsen. Idag är bebyggelsen ganska sluten mot Storgatan då bottenvåningen är upphöjd och entréförhållandena anonyma och otydliga. Planförslaget ger möjlighet att accentuera befintliga entréer och det finns även möjlighet att uppföra en entrébyggnad med kommersiell verksamhet i anslutning till entréerna. Att få in kommersiell verksamhet i gatuplan på den här delen av Storgatan bedömer vi som väldigt positivt då upplevelsen av slutenhet och ödslighet är påtaglig idag. Britt Inger Grinde och Ulf Jönsson meddelar i skrivelse följande: Som påpekats tidigare: priset vi betalt för vår gavellägenhet, Lugna gatan 50, vån 6, lgh 1502, maj 2007 betingade ett högt pris pga utsikt och det stora ljusinsläppet i vardagsrummet em-kväll. Kvällssol i vardagsrummet var ett krav. Att efter lång arbetsdag kräva en ljus miljö är för oss en absolut förutsättning för återhämtning och livskvalitet. Att reducera ljusinsläppet flera timmar som konsekvens av den planerade påbyggnaden skulle minska det attraktiva ljusin- 3 (15)

4 släppet och därmed minska vår livskvalitet och även lägenhetens värde med ett par hundra tusen kronor. Vilket gör oss väldigt personligt drabbade. Eftersom kvällsljuset var avgörande för vårt beslut att köpa denna lägenhet, och till ett högt pris, kan det tyvärr bli nödvändigt för oss att sälja lägenheten och då till ett lägre pris än vad den betingade vid köpet (högre värdeminskning än motsvarande lägenheter flera våningar under). Under tiden vi letade lägenhet följde vi noggrant saluförda lägenheters slutpriser och blev varse att lägenheter högt upp i fastigheter med fri sikt och ljusinsläpp betingar ett högre pris. Fastigheten Katten är sex våningar högt och vi bor således i jämnhöjd och har ljus, luft och himmel till vårt förfogande. Relevant skuggstudie har redovisats. Skuggstudien visar att många lägenheter i omgivande fastigheter blir drabbade och därför bör förslaget till detaljplan återkallas eller revideras så att påbyggnad endast omfattas av en våning sk penthouse, som gjorts i en del höga fastigheter tidigare. Området Lugnet är redan tättbefolkat vilket bör tas i beaktande. Vi yrkar på ekonomisk kompensation ang lägenhetens värdeminskning om detaljplan 5162 antas. - Att komplettera innerstaden utan att det påverkar de omkringboende i någon grad är svårt. I det här fallet har stadsbyggnadskontoret bedömt att det allmänna intresset, i form av ett tillskott av hyresrätter på en plats som lämpar sig väl för kompletterande bebyggelse, överväger de olägenheter som drabbar en del av de boende i anslutning till påbyggnaden. Avseende de ekonomiska anspråken hanteras de inte i detaljplaneprocessen utan får begäras efter detaljplanens antagande. Sophie Ahlcrona och Karin Lundgren skriver följande: Som hyresgäster på, motsätter sig både jag och min mormor, Karin Lundgren, planerna på att öka höjden på vår grannfastighet med 50%. Huset som föreslås byggas till på höjden, ligger i rak sydvästlig riktning från vårt hus och skulle därför skugga en stor del av vår framsida. Fastigheten på anpassades, när den byggdes 1989, till befintliga grannhus. Alla stora balkonger vetter åt väster (västsydväst) och även den gemensamma trädgården ligger i detta vädersträck. Stora delar skulle skuggas om grannfastighetens mest nordöstliga del skulle öka med tre våningsplan. När man bygger högre hus än de omkringliggande borde det vara rimligt att ta hänsyn till hur det drabbar de boende i omkringliggande hus. Skuggan från vår fastighet,, faller till stor del över Kungsgatans allé och drabbar därmed inte alltför många boende. En annan hög fastighet i centrala Malmö, Kronprinsen, skuggar till stor del tennisbanor, fotbollsplaner, kontorsbyggnader och park. Där drabbas därmed inte heller så många boende. I fastigheten på bor många nöjda hyresgäster, varav flera bott sedan huset byggdes. En stor del av trivseln beror självklart på de ljusa lägenheterna och luftigheten. Om detta skulle försvinna, kommer sannolikt utflyttningen från fastigheten öka. Med det minskar sammanhållningen och den goda gemenskapen i huset. Eftersom en ökad omsättning av hyresgäster även ger ett ökat slitage på huset, både i lägenheter och trapphus, borde det även ligga i 4 (15)

5 Stenafastigheters (nuvarande ägare) intresse att deras fastighet förblir attraktiv även i framtiden. En alternativ lösning hade kunnat vara att begränsa ökningen på höjden på den huskropp som ligger längst i nordost, närmast fastigheten på. - Se svar ovan! Lars Nordström meddelar i skrivelse följande: Jag hänvisar till tidigare inlämnad skrivelse daterad och vill härmed komma med ytterligare synpunkter betr rubr planförslag. Vi som bor i kv med adress kommer att drabbas oerhört hårt av en ev påbyggnad av rubr fastigheter. Värst drabbade blir vi som har balkong i västerläge mot Gottfridsgången med ökad skuggning och insyn som även skapar ett intrång på privatlivet. Den upphöjda innergården kommer att drabbas av avsevärd ökad skuggning och insyn vilket medför stora konsekvenser för samtliga boende inom fastigheten. I era kommentarer till den utförda solstudien framgår att den upphöjda gården och de nedre våningarna till viss del påverkas av den föreslagna påbyggnaden. Jag saknar solstudie för juli och augusti som är den absolut viktigaste delen av sommaren och anser därför att solstudien måste kompletteras med detta. - Vid kontroll av solbelysning är de tidpunkter som presenteras i solstudien (dvs. sommarsolstånd, vintersolstånd samt vår- och höstdagjämning) de vedertagna. Stadsbyggnadskontoret har även studerat solförhållandena under de månader som efterfrågas i skrivelsen. Bilderna bifogas utlåtandet. Stadsbyggnadskontoret anser att solstudien fungerar tillfredsställande som underlag för att bedöma den påverkan som den tänkta tillbyggnaden har avseende solljuset. Vi bor själva på sjätte våningen med balkong mot väster mot Gottfridsgången och vi kan sommartid konstatera att vi kommer att drabbas oerhört hårt av den föreslagna påbyggnaden med mycket mindre solljus och därmed en försämrad livskvalitet. Som en följd av ovanstående kommer värdet av vår lägenhet att avsevärt försämras. Detsamma gäller också flera andra lägenheter med balkong mot väster. Den föreslagna detaljplanen med påbyggnad av bef bebyggelse kommer att medföra ökad biltrafik, ökat buller och andra negativa miljöeffekter både under byggtiden och längre fram, vilket kommer att vara till stor nackdel för oss boende i kv Mården. Trafiksituationen är redan idag med nuvarande bebyggelse ganska besvärlig. Som framgår av ovanstående kommer rubr förslag till ny detaljplan att innebära en avsevärd försämrad boendekvalitet för flera av oss boende i kv Mården. Jag yrkar därför på att påbyggnaden i den östra delen av fastigheten mot Gottfridsgången slopas helt. Brf Kungsspiran/ Lars Nordström meddelar i skrivelse följande: Styrelsen för Brf Kungsspiran i Kv med adress i Malmö hänvisar till tidigare inlämnade synpunkter av flera boende i kv Mården. 5 (15)

6 Styrelsen anser också att vi boende i kv Mården kommer att drabbas oerhört hårt av en ev påbyggnad av fastigheter i kv Katten. Den föreslagna detaljplanen kommer att medföra ökad trafik och andra negativa miljöeffekter, vilket kommer att vara till stor nackdel för oss boende i kv Mården. Vi i styrelsen yrkar därför på att påbyggnaden i den östra delen av fastigheten mot Gottfridsgången slopas helt. - Se svar ovan! Bengt Seydlitz meddelar i skrivelse följande: Har tagit del av underrättelsen om upprättat förslag till detaljplan för kvarteret Katten och vill med anledning av denna inkomma med följande kommentarer: I er samrådsredogörelse kommenteras de synpunkter som kommit in från olika sakägare och andra. Gemensamt för många av dessa synpunkter är en oro för de skuggeffekter som uppkommer vid den föreslagna förändringen av kvarteret Katten. Uppenbart är att myndigheten tycker att den nya och utökade skuggstudien bör kunna utgöra underlag för en saklig bedömning av denna fråga. Jag tycker inte så! Man har återigen visat att just denna faktor är av betydelse för sakfrågan genom att på nytt selektivt välja observationstidpunkter som inte klarlägger skuggsituationen under de delar av året och tider på dygnet som är av intresse för oss och har därigenom försvårat möjligheten till en saklig och korrekt bedömning. I min kommentar av den 29/ visar jag genom en bild solsituationen från vår balkong den 5 maj 2011 kl (Den finns ju också presenterad i samrådsredogörelsen.) Denna visar att solen är på väg att försvinna från vår balkong vid denna tidpunkt när den sjunker ner bakom husen i kvarteret Katten. Hur situationen ser ut därefter under resten av maj månad och fram till sommarsolståndet den 21/6 får vi aldrig veta. Varför det frågar man sig? Självklart därför att en sådan presentation skulle visat oförmånliga skuggvärden under maj månad och fram till nästa presenterad tidpunkt den 21/6. Sakligheten i presentationen ökar ju inte heller av att man upphör med mätningarna redan kl Till och med 21/6 skulle skuggsituationen framgått i en annan dager om man valt att presentera värden fram till solens nedgång. Det är ju ofta först efter kl som man vill njuta av kvällssolen på sin balkong. Jag måste därför underkänna den presentation av skuggredogörelsen som ofullständig och tendentiös och bör inte utgöra underlag för ett beslut i denna fråga. - Vid kontroll av solbelysning är de tidpunkter som presenteras i solstudien (dvs. sommarsolstånd, vintersolstånd samt vår- och höstdagjämning) de vedertagna. Stadsbyggnadskontoret har även studerat solförhållandena under de månader som efterfrågas i skrivelsen. Bilderna bifogas utlåtandet. Stadsbyggnadskontoret anser att solstudien fungerar som underlag för att bedöma den påverkan som den tänkta tillbyggnaden har avseende solljuset. 6 (15)

7 Många som drabbas av den föreslagna detaljplaneändringen talar om de ekonomiska effekterna av förändringen. Min uppfattning är att kalkylerna hos MKB går ihop därför att man sannolikt inte behöver ta hänsyn till en framtida utbetalning av ekonomisk kompensation till de som drabbas. Rättstillämpningen i skadeståndsmål i vårt land gör att det blir svårt för den enskilde att erhålla en sådan kompensation för åsamkad skada och också med hänsyn till de risker som är förknippade med ett rättsligt skadeståndsförfarande. Det har gjort att MKB kunnat anhängigöra ärendet från rent företagsekonomiska överväganden. Den samhällsekonomiska kalkylen måste göras av myndigheten när man tar ställning till huvudfrågan. Den internationella rättstillämpningen i denna typ av frågor bör därför utredas eftersom vi i dag är en del av ett vidare sammanhang som medlemmar av EG. I kommentaren till Öberg& Rösténius inlägg sägs följande: Att komplettera innerstaden utan att det påverkar de omkringboende i någon grad är omöjligt och stadsbyggnadskontorets uppgift är att väga de allmänna intressena mot de enskilda. Vad är det för allmänna intressen man då tänker på? Är det 48 lägenhetsinnehavare i Kv. Katten eller är det MKB:s vinstintressen som utgör allmänintresset för det är ju inte alla de som negativt drabbas av utbyggnaden man syftar på? Ordvalet är svagt och därmed också argumentet! - Det allmänna intresset handlar i det här fallet om att komplettera innerstaden med välbehövliga hyresrätter på en plats som ur många perspektiv lämpar sig väl för förtätning. Avslutningsvis vill jag framhäva att vad man gör genom föreslagen förändring är att koncentrera befolkningen till innerstaden med tveksamma miljöeffekter, det kommer i varje fall inte att bli bättre, samtidigt som man accepterar skapandet av externa köpcentra i staden utkanter. Utöver de inköpsresor, vilkas omfattning vi inte i skrivande stund kan ha någon uppfattning om, vet vi ju redan via era egna utredningar att vi får en 8,5 procentig ökning av transporterna på Lugna gatan. - Malmö Stads övergripande miljömål är att Malmö ska vara en tät och blandad stad där bostäder, grönområden, service och verksamheter ligger nära varandra. I det avseendet lämpar sig området, med sin närhet till kollektiva trafikmedel och service, mycket väl för kompletterande bebyggelse. Problemen, visserligen av övergående natur, förknippade med den 5-åriga byggnadsperioden kommer också att kraftigt beröra de boende i området. I övrigt kvarstår de synpunkter som jag framfört i min tidigare skrivelse. Därest man inte i väsentliga avseenden är beredd att ändra förslaget till detaljplan kommer jag att överklaga beslutet och vill därför veta om beslutet delges individuellt eller endast anslås. 7 (15)

8 - Efter Stadsbyggnadsnämndens antagande skickas överklagandeanvisning ut till de sakägare som haft synpunkter under planprocessen. Brf Näktergalen 16/ Ronny Andersson meddelar i skrivelse att man har Bengt Seydlitz som adjungerad i ärendet och ger fullt stöd för hans skrivelse gällande kv. Katten (DP5162). Se skrivelse ovan. Beträffande synpunkter som kommit in skriftligen under samrådet och som inte blivit tillgodosedda samt stadsbyggnadskontorets ställningstagande till dessa hänvisas till samrådsredogörelsen. Ingemar Gråhamn Malin Backman Kompletterande solstudie 8 (15)

9 9 (15)

10 10 (15)

11 SÄNDLISTA PROTOKOLLSUTDRAG, UTLÅTANDE OCH ÖVERKLAGANDEANVISNING Lärkan 8 Näktergalen 16 Lowe Kisiel Brf Lugnet Lugna gatan Malmö Ann-Marie Wallenborg Bengt Seydlitz Lugna Gatan Malmö Karin Lundgren Nina Järpestam Eva Major Eva Zaar Gunilla Wifelt Kerstin Camp 11 (15)

12 Kerstin Stenberg Ulla Dahl Torbjörn Melinder Henrietta Rapp Melinder Anders Barnell Daniel Norderö Paul Voigt Maria Ramberg David Bergstrand Krister Westerlund Kristina Westerlund Artur Bulat 12 (15)

13 Thea Sehlstedt Håkan Sehlstedt Bengt Johansson Kerstin Ek Jan Wigerfelt Mattias Albinsson Sofie Wallentin Magnus Persson Per-Håkan Eklöf Johanna Axelsson Stig Bergstrand Ewa Thuné 13 (15)

14 Näktergalen 16 Näktergalen 16 Katten 17 Katten 17 Bert Thuné Kerstin Ekvall Christer Wiking Lars Nordström Eva Lotta Lindgren Fredrik Karlsson Britt Inger Grinde Lugna gatan Malmö Ulf Jönsson Lugna gatan Malmö Jörgen Öberg Åsa Rösténius Paola Nastasi Lugna Gatan Malmö Nunzio Capobianco Lugna Gatan Malmö 14 (15)

15 Näktergalen 16 Näktergalen 16 Katten 17 Jeppe Thomsen Lugna gatan Malmö Brf Näktergalen Lugna gatan Malmö Gerd Johnsson Lugna Gatan 46 B Malmö Sophie Ahlcrona Karin Lundgren Sparven 15 Wihlborgs Fastigheter AB Elefanten 40 Box Malmö Brf Kungsspiran Näktergalen 16 Brf Näktergalen 16 Lugna Gatan Malmö 15 (15)