Redovisning av plansamråd och ställningstagande inför granskning av förslag till detaljplan för Modellen 4 i stadsdelen Vasastaden (19 lägenheter)

Transkript

1 Stadsbyggnadskontoret Tjänsteutlåtande Planavdelningen Sida 1 (11) Handläggare Mattias Olsson Telefon Till Stadsbyggnadsnämnden Redovisning av plansamråd och ställningstagande inför granskning av förslag till detaljplan för Modellen 4 i stadsdelen Vasastaden (19 lägenheter) Förslag till beslut Stadsbyggnadsnämnden godkänner redovisningen av plansamrådet och uppdrar åt kontoret att genomföra granskning av planförslaget. Stadsbyggnadskontoret Fleminggatan 4 Box Stockholm Telefon stadsbyggnadskontoret@stockholm.se stockholm.se Anette Scheibe Lorentzi Martin Schröder Sammanfattning Wallfast AB äger fastigheten Modellen 4 utmed Karlbergsvägen. Ett förslag till ny detaljplan har varit på samråd som omfattar ett nytt gårdshus med 19 lägenheter. Samråd av planförslaget genomfördes Under samrådet har 35 yttranden inkommit varav flera med namnlistor. Länsstyrelsen, liksom stadsmuseet, har endast synpunkter på skydd av kulturhistoriska värden för befintligt gathus. Stadsdelsnämnden är positiv men efterfrågar en strategi för på- och tillbyggnader. Skönhetsrådet anser att gårdshuset bör sänkas med en våning. Samtliga närboende/bostadsrättsföreningar som yttrat sig är emot förslaget, främst med anledning av påverkan på lägenheters värde, dagsljus och insyn. Med anledning av de synpunkter som framförts under samrådet föreslår kontoret att förslaget ändras så att den lägsta delvolymen och den övre gemensamma takterrassen utgår. Likaså föreslås bestämmelser om placering av fönster, vindskupor, balkonger och handikapparkering utgå.

2 Sida 2 (11) Även redaktionella kompletteringar och förtydliganden i planhandlingarna föreslås. Stadsbyggnadskontoret bedömer att ovanstående revideringar innebär en lämplig avvägning mellan olika intressen. Detaljplaneförslaget utgör en del av bostadsmålet och innebär att bostäder kan byggas i ett attraktivt läge där man utnyttjar redan befintlig infrastruktur på ett effektivt sätt. Planområdets ungefärliga läge markerat med gul oval. Utlåtande Bakgrund Wallfast AB är tomträttshavare för fastigheten Modellen 4 utmed Karlbergsvägen och önskar uppföra ett gårdshus med lägenheter. Innergården är idag obebyggd men har fram till 1980-talet varit bebyggd med ett gårdshus. Stadsbyggnadsnämnden beslutade den 23 maj 2013 att ge stadsbyggnadskontoret i uppdrag att påbörja planarbete i syfte att uppföra ett nytt gårdshus med 19 lägenheter. Planområdet omfattas av hela fastigheten då gathuset idag är planstridigt och bär på kulturhistoriska värden. I start-pm lyftes särskilt fram att dagsljus och insynsförhållanden skulle studeras i det fortsatta planarbetet. Samrådsförslaget Bebyggelse Planområdet omfattar förgårdsmark, gathus och innergård. Gathuset bildar tillsammans med övriga gathus ett kringbyggt slutet kvarter.

3 Sida 3 (11) Gathuset rymmer idag elva lägenheter och omfattar sex våningar och inredd vind. Innergården är till övervägande del hårdgjord och asfalterad och nås från Karlbergsvägen via en portgång genom gathuset. Delar av innergården är underbyggd av en källarvåning till det tidigare gårdshuset och används idag till lägenhetsförråd för boende i gathuset. Förgårdsmarken omfattar gräsytor, hårdgjorda ytor och planteringar. Den är tydligt avgränsad med staket och grindar mot Karlbergsvägen och med häckplanteringar mot grannfastigheterna. Gathusets fasad mot Karlbergsvägen. Vy över innergården mot söder med angränsande brandgavlar på Modellen 6, 7 och 9. Innergården har tidigare varit bebyggd med ett gårdshus som revs Huset omfattade fem våningar och var sammanbyggt i väster med gårdshuset på fastigheten Modellen 3.

4 Sida 4 (11) Utbredning av det nya gårdshuset illustrerat i förhållande till tidigare gårdshus vars utbredning visas med tjocka svarta linjer. Det nya gårdshusets tre delvolymer markerade 1, 2 och 3. Samrådsförslaget redovisade att ett gårdshus uppförs i samma läge som tidigare gårdshus men skiljer sig till delar mot tidigare byggnads utbredning och volym. Gårdshuset är indelat i tre volymer i sex, fyra och två våningar som ansluter till brandgavlar till gårdshus inom fastigheterna Modellen 3, 6 och 7. Huset rymmer 19 lägenheter med mellan 1 och 4 RoK som uppförs som hyresrätter. Insynsförhållanden mellan föreslagen byggnad och omgivande byggnader har studerats under planarbetet. För att minimera insyn till intilliggande bostäder respektive till de nya bostäderna är placering av balkonger, vindskupor och fönster reglerade på plankartan. Några balkonglägen är därför även reglerade till att gälla på vissa våningar. Gathuset och förgårdsmarken förses med varsamhetsbestämmelser i syfte att bevara byggnadens respektive förgårdens karaktärsdrag. Befintlig källare under innergården behålls och kommer efter ombyggnad rymma lägenhetsförråd för både befintligt gathus och nytt gårdshus.

5 Sida 5 (11) Vy mot nordost över planförslaget. Gårdshusets tre delvolymer markerade 1 till 3. Konsekvenser Behovsbedömning Stadsbyggnadskontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i PBL (2010) 4 kap 34 eller MB 6 kap 11 att en miljöbedömning behöver göras. Planförslaget överensstämmer med gällande översiktsplan. Planförslaget bedöms inte strida mot några andra kommunala eller nationella riktlinjer, lagar eller förordningar. Planförslaget berör inte område av nationell, gemenskaps- eller internationell skyddsstatus. Den planerade verksamheten bedöms inte medföra väsentlig påverkan på miljö, kulturarv eller människors hälsa. De miljöfrågor som har betydelse för projektet har studerats under planarbetet och redovisas i planbeskrivningen. Dagsljusförhållanden Det föreslagna gårdshuset påverkar dagsljusförhållandena på innergården och i befintliga lägenheter med fönsteröppningar riktade mot innergården. I syfte att utreda och belysa påverkan har dagsljusstudier och beräkningar genomförts för ett antal rum med fönster mot innergården. Dagsljusberäkningarna har genomförts successivt och parallellt med att förslaget till gårdshus utvecklats. För lägenheterna i gårdshuset har miljöförvaltningen bedömt att de kommer att få tillgång till tillräckligt med dagsljus om de utformas

6 Sida 6 (11) enligt BBR. Någon beräkning för rum i föreslaget hus har därför inte genomförts. Dagsljusfaktorn utgör förhållandet mellan dagsljuset inomhus och utomhus. Den används i BBR och i miljöklassningssystemet Miljöbyggnad. Riktvärdet är att dagsljusfaktorn inte bör understiga 1. Vid beräkning av dagsljusfaktorn tas hänsyn till ett antal olika faktorer som kan påverka dagsljuset. Alla beräknade rum utom ett har idag en dagsljusfaktor på över 1,0. Enligt utförda dagsljusstudier försämras dagsljusfaktorn med i snitt 33 % för de rum som studerats, men alla rum utom två kommer fortsatt att klara riktvärdet 1,0. Det ena rummet är det rum som redan idag inte klarar riktvärdet där dagsljuset försämras med endast 0,1 enheter. För det andra rummet sänks dagsljusfaktorn från 1,8 till 0,9. Det föreslagna gårdshuset kommer alltså att skapa förhållanden som gör att ett rum med fönster mot innergården upplevs som mörkare. Dagsljusfaktorn för detta rum ligger nära riktvärdet och är inte lägre än de dagsljusförhållandena som generellt förekommer i jämförbara miljöer. Skuggning Under planarbetet har skuggstudier genomförts för att visa hur bebyggelse och gårdar inom och i anslutning till planområdet påverkas av planförslaget. Skuggstudierna visar att planförslaget ger störst påverkan för innergården på Modellen 4, främst då solen står som högst under olika årstider. Innergårdar och fasader till Modellen 5 och 6 påverkas i olika utsträckning beroende på tidpunkt. Ämnesvisa synpunkter och stadsbyggnadskontorets ställningstagande Nedan redovisas ämnesvis de viktigaste frågorna som framkom under samrådet. Stadsbyggnadskontorets kommentarer och ställningstagande redovisas i kursiv stil efter varje ämne. Allmänt om förslaget Norrmalms stadsdelsnämnd är positiv till förslaget men efterfrågar en strategi för på- och tillbyggnader inom stadsdelen. Samtliga närboende och bostadsrättsföreningar som framfört synpunkter är emot planförslaget i sin nuvarande form. Förslagets inverkan på bostadsbristen ifrågasätts och gårdshuset tros ha en negativ ekonomisk effekt på omkringliggande lägenheters värde.

7 Sida 7 (11) Alla delar heller inte stadsbyggnadskontorets samlade bedömning avseende betydande olägenhet. Det framförs även yrkanden om att planförslaget ska omarbetas så att en gemensam gårdsanläggning för hela kvarteret Modellen kan uppföras i enlighet med gällande stadsplan Pl 7684 istället för ett nytt bostadshus. Behovet av bostäder i hela Stockholms stad är en prioriterad fråga och stadens mål om att nya bostäder ska byggas till år 2020 gör att varje bostadsprojekt är av betydelse. Enligt 14 kap. PBL (2010:900) ska eventuella värdeminskningar ställas i relation till värdet av fastigheten som skadan berör. Även om reglerna tar sikte på värdeminskningen för fastigheten som helhet, går det givetvis inte att helt bortse från eventuella skadeeffekter som uppkommer för enskilda bostadsrättshavare. Mot bakgrund av kompensationsreglerna i 14 kap. PBL innebär inte planförslaget att inskränkningar görs eller att pågående markanvändning försvåras för angränsande fastigheter. Det innebär heller inte någon påtaglig skada för angränsande fastigheter. Stadsbyggnadskontorets samlade bedömning är att de negativa konsekvenserna är i nivå med vad som kan anses vara normalt förekommande vid ett förtätningsprojekt i Stockholms innerstad samt acceptabla och generellt rådande i en tät och växande storstadsregion. Det innebär att den som investerar i centralt belägna fastigheter, tillika bostadsrätter, i Stockholm får räkna med att dessa utsätts för förändringar i omgivningen som påverkar fastighetens värde i olika riktningar. Den olägenhet som kan uppstå för närboende bedöms därmed inte utgöra en betydande olägenhet. Oägenhet för grannar insyn och skuggning Skönhetsrådet och närboende framför att huset bör sänkas en eller flera våningar och att delvolym 3 bör utgå för att minska olägenhet i form av skuggning för grannar. Närboende påpekar att det redan idag är stor insyn mellan lägenheter och att förslaget ytterligare skulle försämra insynsförhållanden mellan lägenheter. Närboende är emot förslaget då planförslaget försämrar ljusinsläpp för närliggande gårdar och lägenheter. De anser att både dagsljusoch skuggstudier har brister. Närboende anser att den övre takterrassen bör utgå då den ligger mycket nära en privat takterrass. Att sänka huset en våning och/eller utföra gavel med valmat takavslut ger marginella positiva effekter för de övre våningsplanen

8 Sida 8 (11) i omkringliggande hus. Kontoret bedömer att den positiva effekten för närliggande bostäder inte är tillräcklig i relation till behovet av att tillskapa bostäder i ett mycket centralt läge. Stadsbyggnadsnämndens antagna riktlinjer som anger minst 5 meter mellan ny balkong och grannes fönster används som stöd i planarbetet för att bedöma acceptabla insynsförhållanden. I samrådsförslaget klaras detta avstånd för alla fönster med ett undantag. Undantaget innebär ett horisontellt avstånd på 3,5 meter mellan fönsteröppning och balkongräcke. Berörda balkonger på fastigheten Modellen 6 är i sin helhet uppförda inom fastigheten Modellen 4. Efter samrådet ser stadsbyggnadskontoret behov av ta bort planbestämmelse som reglerar placering av fönster och balkonger då en detaljplan inte ska reglera mer än nödvändigt. Placering av fönster och balkonger och därmed påverkan på insyn, hanteras i bygglovsskedet. Stadsbyggnadskontoret bedömer att utförda dagsljus- och skuggstudier är tillräckliga och tillförlitliga. Då dagsljuskonsekvenserna bedömts som en mycket betydelsefull fråga sedan planarbetet startade har stadsbyggnadskontoret inför plansamrådet låtit kvalitetsgranska dagsljusstudierna av oberoende expertis (Bengt Sundborg, DT Arkitektur Stadsplanering, dagsljus och trygghet.). Denne godkände inför plansamrådet utförd dagsljusstudie och ansåg att resultaten är tillräckligt noggranna och pålitliga för att användas som underlag för beslut om planändring. Likaså har skuggdiagram för fastigheterna Modellen 3, 4, 5 och 6 gjorts löpande för att studera konsekvenserna av planförslaget. Efter samrådet har gårdshusets volym studerats på nytt. Kontoret bedömer att den positiva effekten av en lägre byggnadshöjd för närliggande bostäder inte är tillräcklig i relation till behovet av att tillskapa bostäder i ett mycket centralt läge. Den lägsta delvolymen, delvolym 3 i två våningar, föreslås däremot tas bort. Kontoret föreslår att den övre takterrassen utgår då den inte är tillgänglig. Utevistelse Stadsdelsnämnden och närboende anser det angeläget att det skapas möjlighet till lek på innergården. Närboende menar att föreslagen handikapparkering kraftigt skulle minska lekytor och även utgöra fara för små barn. Stadsbyggnadskontoret anser det vara av stor vikt för människors hälsa att innergården ges kvalitativa ytor för lek och grönska.

9 Sida 9 (11) Planbestämmelse om handikapparkering (HKP) inom kvartersmark föreslås därför tas bort till förmån för utevistelse och trygg innergård. HKP anordnas vid behov på gatumark i direkt anslutning till planområdet. Kraven på tillgänglighet uppfylls genom att förgårdsmarken är körbar och den portgång som förbinder förgårdsmark med innergård är väderskyddad. Kulturmiljö Stadsmuseet och länsstyrelsen bedömer att gathuset och förgårdsmarken kan betraktas som en särskilt värdefull byggnad respektive miljö enligt 8 kap 13 och bör förses med skyddsbestämmelser. Stadsbyggnadskontoret delar till delar länsstyrelsens och stadsmuseets bedömning av gathusets kulturhistoriska värde. Kontoret bedömer dock att varsamhetsbestämmelser behålls och inte ändras till skyddsbestämmelser. Stadsbyggnadskontoret sammanvägda ställningstagande Stadsbyggnadskontoret är positivt till planförslaget då det bidrar till att uppfylla stadens mål om att bygga bostäder till år Genom plansamrådet har intressekonflikter identifierats mellan det allmänna intresset om att bygga fler centralt belägna bostäder och enskilda intressen såsom dagsljus, insyn och gemensam gårdsanläggning som påverkar befintliga lägenhetsinnehavare/fastighetsägare. Föreslagna förändringar Med anledning av de synpunkter som framförts under samrådet föreslås följande förändringar: - Den lägsta delvolymen, delvolym 3, utgår - Den övre gemensamma takterrassen utgår - Bestämmelse om placering av handikapparkering utgår - Bestämmelse om placering av fönster och balkonger utgår

10 Sida 10 (11) Jämförande perspektiv sett från fastigheten Modellen 5 mot sydväst. Den övre bilden visar samrådsförslaget och nedre förslag på revidering inför granskning där delvolym 3 utgår. Föreslaget gårdshus rymmer fortsatt 19 lägenheter, ett par lägenheter får istället färre rum. I övrigt föreslås kompletteringar i planbeskrivningen om bakgrunden till rivning av tidigare gårdshus, innehåll i gällande detaljplan och illustrationer i syfte att förtydliga planförslaget. Stadsbyggnadskontoret bedömer att ovanstående revideringar innebär en lämplig avvägning mellan olika intressen. Kontorets samlade bedömning är att de negativa konsekvenserna är i nivå med vad som kan anses vara normalt förekommande vid ett förtätningsprojekt i Stockholms innerstad samt acceptabla och generellt rådande i en tät och växande storstadsregion. Den olägenhet som kan uppstå för närboende bedöms därmed inte utgöra en betydande olägenhet.

11 Sida 11 (11) Tidplan fortsatt arbete Nästa steg i processen är att revidera handlingarna och skicka ut detaljplanen för granskning. Kontoret bedömer att detta sker under 3:e kvartalet Ett antagande av planen bedöms kunna ske under 4:e kvartalet Kontoret föreslår att nämnden beslutar att godkänna redovisningen av plansamrådet och uppdrar åt kontoret att genomföra granskning av planförslaget. SLUT