SAMRÅDSREDOGÖRELSE tillhörande detaljplan för fastighet OKET 20 i Innerstaden i Malmö

Transkript

1 Dp 5072 SAMRÅDSREDOGÖRELSE tillhörande detaljplan för fastighet OKET 20 i Innerstaden i Malmö Planförslaget har varit utsänt på remiss och för samråd med länsstyrelsen, berörda nämnder, statliga och kommunala organ, sakägare och andra som kan ha ett väsentligt intresse av förslaget. Följande sammanställning redovisar samråds- och remissynpunkter. Stadsbyggnadskontorets kommentarer redovisas i kursiv stil. MYNDIGHETER Länsstyrelsen meddelar i yttrande att Länsstyrelsen befarar att planförslaget kan komma att innebära sådana risker för medborgarnas hälsa och säkerhet att Länsstyrelsen kan komma att ingripa enligt 12 kap 1 plan- och bygglagen. Allmänt Syftet med planen är att göra det möjligt att i befintlig byggnad uppföra lokaler för studentboende, LSS-boende och gym. Bygganden ligger i ett bullerutsatt läge nära Amiralsgatan och Folkets park. På Amiralsgatan finns även sträckor där miljökvalitetsnormen för kvävedioxid överskrids. I aktuell översiktsplan anges markanvändningen till bostäder och service. Hälsa och säkerhet Planen befaras bli olämplig med hänsyn till de boendes hälsa och säkerhet då rekommendationerna om ljudmiljö i Boverkets allmänna råd 2008:1 inte uppnås i de enkelsidiga bostäder som vätter åt Amiralsgatan då dessa ej kan erbjuda en ljuddämpad eller tyst sida. Boverket anser även att studentbostäder inte räknas som korttidsboende och bör uppfylla samma krav på ljudmiljön som bostäder i övrigt. Sidan 1 av 9

2 Det har förekommit klagomål från boende i närområdet angående buller nattetid från Folkets park. Denna situation bör beskrivas i det fortsatta planarbetet. Krav på ljudklass B införs i planen för enkelsidiga lägenheter. Bullerutredningen utökas med hänsyn till bullret från Folkets Park/Debaser/Cuba Café. Miljökvalitetsnormer Malmö stad har problem med höga kvävedioxidhalter och på flera platser överskrids miljökvalitetsnormen för kvävedioxid, bland annat på Amiralsgatan. Sedan 2007 finns åtgärdsprogram upprättat för att sänka dessa halter och klara miljökvalitetsnormen. I samband med fysisk planering som kan tänkas påverka trafikmängder och luftkvalitet i centrala Malmö ska därför konsekvenser beräknas och redovisas till Länsstyrelsen. En luftkvalitetsutredning bifogas utställningshandlingarna. Övrigt Länsstyrelsen är positiv till att fastighetsägaren stödjer upprättandet av hyresrätter riktade mot studenter och personer med funktionsnedsättning då dessa grupper har en utsatt situation på bostadsmarknaden. När det gäller ambitionen att kombinera studentbostäder och LSSbostäder finns det flera aspekter som Länsstyrelsen anser behöver utvecklas i planen. Enligt den nationella handlingsplanen för handikappolitiken (prop. 1999/2000:79) och socialtjänstlagen (2001:453), ska människor med behov av särskilt stöd och service enligt LSS integreras med andra boenden och människor med funktionshinder ska kunna leva och bo som befolkningen i allmänhet. Den form av integration som LSS-boende erbjuds via samrådshandlingen för Oket 20, sker dock inom ramen för ett kategoriboende för studenter. Länsstyrelsen föreslår att de sociala konsekvenserna för ett sådant boende utreds mer och tydligare redovisas i planen. Samrådshandlingen är otydlig gällande vilken typ av LSS-boende som avses. Om det är en gruppbostad som ska uppföras krävs att verksamheten förses med egen ingång. De boende i LSS-boendet tillhör kategori 3 och klarar sig i stort i samhället. En blandning av boendeformer ökar integrationen i samhället mellan de olika kategorierna. För att göra planen mer flexibel ändras planbestämmelsen från Studentbostäder/LSSboende/Gym till Bostäder/LSS-boende/Gym/Centrumverksamhet. Området i sin helhet erbjuder god tillgänglighet till service, kommunikationer och grönområden, men dess tillgänglighet är inte beskriven ur en funktionshindrad persons perspektiv. Det är viktigt att den omgivande miljön ses över och anpassas ur ett fysiskt tillgänglighetsperspektiv. 2

3 Arbetet med enkelt avhjälpta hinder pågår inom hela kommunen. Lantmäterimyndigheten Malmö stad har enligt yttrande noterat att också Oket 22 omfattas av förslaget till ny detaljplan. Rubriken på planen bör därför ändras till "Detaljplan för Oket 20 m.fl." Alternativt kan Y-området helt utgå ur planområdet, eftersom denna utfartsdel redan är säkerställd genom att det finns en gemensamhetsanläggning. Om Y-området skall vara kvar, så bör Y-området utvidgas till att också omfatta området fram till Helsingborgsgatan i väster Planområdesgränsen har ändrats till att endast gälla Oket 20 och Y- området har därför tagits bort. I planbeskrivningen anges att för planområdet gäller Pl 196. Enligt det skrivna fastighetsregistret och enligt stadsatlasen så finns ytterligare gällande stadsplaner och detaljplan (Pl 77, Pl 96 och Dp 4745). I planbeskrivningen anges exploatören samt Fastighetskontoret samordnar genomförandefrågorna angående markköp. Noteras att kommunal mark och fastighetskontoret inte berörs av detaljplanen. Texten korrigeras. Då plangränsen ändras gäller ej Dp I genomförandebeskrivningen anges att ny gemensamhetsanläggning skall bildas. Samtidigt anges att det redan finns en gemensamhetsanläggning med i stort sett samma innehåll. Behov av att inrätta en ny gemensamhetsanläggning föreligger sålunda inte. Däremot bör man, lämpligen i samband med bygglov baserat på den nya detaljplanen, klara ut om den befintliga gemensamhetsanläggningen behöver omprövas eller ej. Därvid kan också befintliga servitut komma att upphävas eller ändras. Meningen "Inga servitut eller ledningsrätter bör komma att upphävas eller ändras med stöd av planen" bör därför utgå helt. Att "Fastighetsplan saknas för området" är en information om rådande planförhållanden. Denna text bör därför redovisas i planbeskrivningen under rubriken GÄLLANDE DETALJPLANER OCH OMRÅDESBESTÄMMELSER. I genomförandebeskrivningen skall anges hur detaljplanen skall genomforas d.v.s. bl.a. om det behövs fastighetsplan eller inte. KLM bedömer att fastighetsplan ej är nödvändig. Dock bör man inte uttrycka detta alltför kategoriskt, utan ha möjlighet att i framtiden, såväl juridiskt som moraliskt, kunna upprätta och anta en fastighetsplan. En text lämpligen "Fastighetsplan bedöms i dagsläget inte behöva upprättas." är lämplig att använda i denna detaljplan. Texten korrigeras både i Genomförandebeskrivningen samt i Planbeskrivningen. 3

4 STATLIGA OCH KOMMUNALA ORGAN Tekniska nämnden meddelar i skrivelse att formuleringen under rubriken Parkering kan tolkas som att det ligger större frivillighet i att följa p-normen när det gäller cykel än bil. Texten bör ändras till Även p-normen för cykelparkering ska följas... Hänvisning till miljöprogrammet bör ändras, då programmet har gått ut och en trafikbullerpolicy är antagen sedan Texten korrigeras. I planbeskrivningen står att Planförslaget innehåller en bestämmelse om att fasad, inklusive fönster och ventilationsdon, mot Spångatan skall utföras så att ljudklass B uppfylls. Formuleringen återfinns inte på plankartan och i planbeskrivningen är det otydligt vad som gäller, då den refererar både till Malmö Stads trafikbullerpolicy och till Boverkets riktlinjer. Tekniska nämnden efterlyser tydlighet om att ljudklass B ska hållas, i synnerhet i de enkelsidiga lägenheter som ligger mot gata med >60 dba. Riktvärden för befintlig miljö är inte relevant i denna plan. Om de ska stå kvar ska de ändras till: För befintlig bebyggelse är riktvärdet vid fasad 10 db(a) högre och inomhus 5 db(a) högre. Riktvärden för buller redovisas felaktigt och ska ändras enligt nedan: Utomhus 55 dba ekvivalent ljudnivå vid fasad Utomhus 70 dba maximal ljudnivå vid uteplats inkl fasadreflektion Inomhus 30 dba ekvivalent ljudnivå. Inomhus 45 dba maximal ljudnivå nattetid. Texten i planbeskrivningen korrigeras och korrekt formulerade riktvärden för buller förs in på plankartan. I övrigt finns det från tekniska nämndens sida inget att erinra mot planförslaget och ej heller mot att detsamma antages av stadsbyggnadsnämnden i kommunfullmäktiges ställe. Miljönämnden meddelar i skrivelse att efter granskning av rubricerat förslag till detaljplan tillstyrker Miljönämnden förslaget under förutsättning att följande beaktas och arbetas in i dokumentet. Enligt Malmö stads trafikbullerpolicy ska normalt inte mer än 5% av tillkommande lägenheter i ett nytt bostadsprojekt utföras enkelsidiga mot trafikstörd gata. Regeln är tillkommen för att kunna hantera hörnlägenheter. Denna plan innebär att 22% av lägenheterna (16 av 73) kommer att bli enkelsidiga ut mot Amiralsgatan, en av Malmös mest bullrande gator. 4

5 Det innebär att projektet i princip faller inom den undantagsregel som policyn också anger, nämligen att utöver den ovanstående femprocentsregeln kan i ytterst enstaka fall även tillåtas hela projekt med enbart enkelsidiga lägenheter. Policyn föreskriver dock att detta endast kan godtas under förutsättning att ljudnivån inte uppgår till mer än 60 dba vid fasad samt att ljudklass B klaras inomhus. Ljudnivåer uppgår i detta fall till 64 dba vid fasad. Miljöförvaltningen kan i detta fall göra undantag från undantagsregeln, och tillåta att 16 enkelsidiga LLS- och studentlägenheter byggs i ett läge där 60 dba ekvivalentnivå överskrids vid fasad. Däremot kan förvaltningen inte medge att avsteg även görs från kravet på ljudklass B inomhus. I den bullerutredning som följer planen redogörs för två fullt genomförbara åtgärder för att klara ljudklass B inomhus. Den ena är att komplettera befintliga fönster med separat båge 100 mm innanför befintligt fönster. Den andra är att byta ut fönstren helt och hållet. Det finns alltså tekniskt genomförbara lösningar för att klara kravet och åtgärderna är i förhållande till den åtgärd som ändå måste göras för att klara ljudklass C byte av innerglas i befintlig båge inte orimligt fördyrande. Miljöförvaltningen anser att skrivningarna om önskvärda ljudnivåer inomhus bör skärpas i planhandlingarna inför utställningsskedet. Kravet på ljudklass B bör kunna säkerställas i planen och utlovas i planbeskrivningen och i genomförandebeskrivningen. I annat fall kommer förvaltningen förorda Miljönämnden att avstyrka detaljplanen. Riktvärdena för buller förs in på plankartan. Informationen i planbeskrivningen sid. 9 om att Boverket menar att ljudklass C ska innehållas är felaktig. Enligt Boverkets allmänna råd 2008:1 rekommenderar Boverket i själva verket att ljudklass B ska klaras för nya bostäder som etableras i lägen där den ekvivalenta ljudnivån överskrider 60 dba vid fasad. Vad Boverket däremot menar är att kommunerna inte kan ställa det kravet genom en planbestämmelse i plankartan. Texten korrigeras. Skrivningen om att planförslaget innehåller en planbestämmelse om att fasad mot Spångatan ska utföras så att ljudklass B ska uppfyllas stämmer inte med den faktiska plankartan. Enligt trafikbullerpolicyn bör boende i bostäder i lägen där ljudnivån uppgår till mer än 60 dba få tillgång till en uteplats där ljudnivån klarar kraven enligt ljudklass A. Det bör ur planhandlingarna eller bullerutredningen framgå bättre att kravet verkligen kommer att klaras, och plankartan bör kompletteras med en planbestämmelse som anger vilket ljudkrav som gäller för uteplatser. Riktvärdena för ljudnivå för uteplats förs in på plankartan. 5

6 Slutligen behöver planen kompletteras med information om hur man avser hantera de bullerstörningar som genereras från de befintliga verksamheterna i Folkets park, däribland Cuba Café, Debaser, Stora scenen och karusellerna. Miljöförvaltningen har tagit emot klagomål från boende vid bl a Friisgatan, Helsingborgsgatan, Monbijougatan, Amiralsgatan, Mäster Palmsgatan, Mäster Henriksgatan, Falsterbogatan och Sölvesborgsgatan gällande dessa verksamheter. De nya studentbostäderna kommer att ligga ca meter från Cuba Café och Debaser. En utredning bör visa vilka åtgärder som krävs för att kunna klara Socialstyrelsen allmänna råd om buller inomhus (högst 25 dba ekvivalentnivå resp. 45 dba maximalnivå samt riktvärdena för lågfrekvent buller). Utredningen skulle kunna ligga till grund för en planbestämmelse om krav på en viss fasaddämpning ut mot Folkets park. En utökad utredning gällande akustik bifogas utställningshandlingarna. Stadsdelsförvaltningen Södra Innerstaden meddelar i yttrande att behovet av bostäder är stort i Malmö - inte minst av boende med särskild service respektive studentbostäder. Den föreslagna planändringen är därför välkommen. Dock finns det i Möllevången och Södra Innerstaden en alltför stor dominans av smålägenheter. För att fä en allsidig hushållssammansättning behövs det i samband med kommande planändringar ett påtagligt tillskott av större bostäder. Det framgår av remissen att i samband med bygganmälan ska byggherren redovisa mer detaljerade bullerberäkningar för att säkerställa att nödvändiga riktvärden följs. Den befintliga fastigheten utsätts för buller framför allt från trafiken på Amiralsgatan men också från verksamhet i Folkets park. Det går inte att bortse från att ett boende i de centrala delarna av en storstad i viss utsträckning medför belastning av buller. Det är dock angeläget att alla åtgärder som är möjliga för att åstadkomma bästa möjliga ljudmiljö vidtas. Utformningen av uteplatsen för LSS-boendet kommer att ha stor betydelse för trivseln och är viktig med hänsyn till att mänga människor med funktionshinder har svårt att ta sig utomhus för rekreation i en obekant miljö. Annehem Fastigheter meddelar i yttrande att fastigheten Oket 22 av Akelius förvärvats genom bolagsköp. Överlåtelsen fullbordades i januari l samband med detta förvärv har avtalats i köpeavtal mellan bolagen att Oket 22 har rätt att disponera 22 av 32 parkeringsplatser på den gemensamma ytan inom Oket 20. Detta förhållande har även reglerats i bildandet av gemensamhetsanläggningen, Oket GA:1. Inom ytan för gemensamhetsanläggningen har även Oket 22 rätt att uppföra källsorteringshus. Dessa hus ska endast nyttjas av Oket 22. 6

7 l köpeavtalet mellan bolagen har också reglerats att byggnationen av anläggningar inom Oket GA:1 ska utföras av Annehem i enlighet med det beviljade bygglovet för den gemenamma ytan. Annehems avsikt är att bebygga ytan som omfattas av gemensamhetsanläggningen i enlighet med beviljat bygglov, beslutsnr BY Annehems avsikt är även att bebygga Kv Oket 22 i enlighet med beviljat bygglov. Byggstart planeras under andra halvåret l genomförandebeskrivningen s.2 anges att nya gemensamhetsanläggningar ska bildas för bland annat anlägga kör- och gångvägar, lekplatser, grönytor samt avfallshantering. Av samrådshandlingarna framgår inte närmare vilken yta som ska upplåtas för de nya gemensamhetsanläggningarna men vi antar att det är samma yta som Oket GA:1 redan omfattar. Vi anser inte att man ska göra någon förändring av den yta som Oket GA:1 omfattar. Se nedan för närmare motiveringar. Hittills har inga diskussioner om eventuella förändringar förts mellan Akelius och Annehem. Annehems ståndpunkt angående ytan för gemensamhetsanläggningen Oket GA:1 är att den inte ska förändras mot det befintliga bygglovet. De förändringar som föreslås kommer att skapa problem med trafik och buller. På denna yta finns inte plats för att anordna ytterligare sophus/uthus för Oket 20, såsom föreslås i detaljplaneförslaget. Det är redan trångt för COOP:s varuleveranser som ska kunna köra runt. Vid besök på plats kunde ses två lastbilar som samtidigt lossade varor (se bifogad bild). Lastbilarna stannar dessutom en tid innan de kör iväg. Förmodligen arbetar förarna inne i butiken med att plocka fram varorna också innan de kör iväg. Den yta i hörnet där det nya källsorteringshuset föreslås behövs för att lastbilar ska kunna angöra och inte blockera parkeringen. Idag står även en container och ett antal sopkärl uppställda på gården. Dessa sopkärl kommer i framtiden ej att kunna stå på gården som de gör nu. Lösningen med lastbilstrafik, COOP:s sophantering och sophanteringen för boende i Oket 20 måste studeras noga. Utrymmen inne i husen måste rimligen också tas i anspråk. Den passage som finns idag genom huset från Spångatan borde enkelt kunna konverteras till källsorteringsutrymme som kan nås både från gården och Spångatan. Det allra bästa vore om COOPs varuleveranser flyttades bort helt från gården. Det borde kunna anordnas möjlighet för varuleverans från N:a Parkgatan. Detta skulle möjliggöra en helt annan utformning av Oket GA:1 med fler uthus/sophus och kanske även fler parkeringsplatser, en grönare gård och mindre buller för de boende. De nya balkonger på husen som syns på illustrationen kommer att hamna bullerutsatt. Både de som ligger längst ner vid lastbilarnas rundkörsel och de som ligger på husgaveln ovanför garagenedfarten till Oket 22. Enligt bullerutredningen kan man också utläsa att de beräknade bullernivåerna på gården är strax över gränsvärdena. Hur är bullernivån 7

8 på gården räknad? Bullret på gården från lastbilarna bör rimligen bli ett störande moment för balkongerna. l detaljplanebeskrivningen s.6 anges att uteplatser kan anordnas ovanpå parkeringen. Vi tolkar detta som att man i så fall tänker sig att bygga tak ovan parkeringsplatserna där man kan ha uteplatser. Detta motsätter vi oss. Dessa uteplatser kommer att hamna i en miljö som närmast kan liknas vid en rondell vilket måste vara mycket olämpligt ur flera aspekter. Planområdesgränsen ändras för att endast omfatta Oket 20. Texten gällande Gemensamhetsanläggningen korrigeras så ingen ändring gällande Oket GA:1 görs. Möjligheterna till en annan utformning av innergården har studerats. En bullerutredning har gjorts och bifogas utställningshandlingarna. Trafik på innergården sker främst på förmiddagen då leveranser till Coop sker och då de boende på Oket 22 kör till/från sina parkeringsplatser. Uteplatser anordnas på miljöhusets tak och på marken på gårdens nordvästra hörn. Malmö Museer meddelar i yttrande att de har medverkat i förarbetet med detaljplanen och gjort en kulturhistorisk bedömning av byggnaden som redovisas i samrådshandlingen. Vi har i förarbetet hävdat att byggnaden bör förses med rivningsförbud i planen. Vi vidhåller att byggnaden är särskilt kulturhistoriskt värdefull och bör förses med en sådan planbestämmelse. I övrigt har vi inget att erinra mot föreslagen detaljplan. Ersättning till fastighetsägaren utgår inte vid varsamhetsbestämmelse. Dock klargörs i planen vilka karaktärsdrag och värden som måste beaktas. Räddningstjänsten Syd har enligt yttrande tagit del av samrådshandlingarna och har följande synpunkter: Riskhänsyn - Inget att erinra Insatstid - Inom normal insatstid Brandvatten - Finns i kringliggande gator Tillgänglighet - Räddningstjänsten har behov av tillgänglighet till byggnaden beroende på utformning av vinden samt vald lösning för utrymning. Skall räddningstjänstens höjdfordon användas vid utrymning skall kringliggande gator vara utformade för detta. Krav gällande tillgänglighet finns i råd och anvisning på -- Följande har inget att erinra mot förslaget. Bygganmälan enligt skrivelse Skånetrafiken " E.ON Värme "

9 E.ON Gas " E.ON Elnät " Fritidsnämnden " I övrigt har inga anmärkningsskrivelser från kända sakägare och övriga inkommit mot förslaget. BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN Detaljplanens genomförande har inte bedömts medför betydande miljöpåverkan enligt MB 6 kap 11. Ingemar Gråhamn Gesa Hildebrand 9