SAMRÅDSREDOGÖRELSE GRANSKNINGSHANDLING. Detaljplan för Kraften 1 i Innerstaden i Malmö

Transkript

1 datum diarienummer Dp 5215 GRANSKNINGSHANDLING SAMRÅDSREDOGÖRELSE Detaljplan för Kraften 1 i Innerstaden i Malmö Planförslaget har varit utsänt på remiss och för samråd med länsstyrelsen, berörda nämnder, statliga och kommunala organ, sakägare och andra som kan ha ett väsentligt intresse av förslaget. Följande sammanställning redovisar samråds- och remissynpunkter. Stadsbyggnadskontorets kommentarer redovisas i kursiv stil. I förekommande fall motsvarar siffror inom parentes specifika frågor eller synpunkter i yttrandet som kommenteras. MYNDIGHETER SBK/SAMRÅDSREDOGÖRELSE v 2 Länsstyrelsen lämnar i yttrande följande synpunkter Länsstyrelsen konstaterar att planområdet utsätts för trafikbuller. Fasader mot Spånehusgatan och Båstadsgatan förväntas utsättas för ekvivalentnivåer mellan 55 och 58 db(a) och maximala nivåer på db(a). Gällande riktvärden för infrastrukturbuller kommer alltså att överskridas. Boverket anger i sina allmänna råd Buller i planeringen (2008:1) att nya bostäder bör kunna medges där den dygnsekvivalenta ljudnivån vid fasad uppgår till db(a) under förutsättning att det går att åstadkomma en tyst sida. Enligt planbeskrivningen är det möjligt att skapa genomgående lägenheter med tillgång till tyst sida i de lägre byggnadsdelarna, men inte i de högre delarna. Med ledning av plankartan gör Länsstyrelsen bedömningen att en betydande del av lägenheterna alltså kommer att sakna tyst sida. (1) Länsstyrelsen ser detta som särskilt problematiskt med tanke på att fasaderna samtidigt kommer att utsättas för höga maxnivåer. Ekvivalenta och maximala 1 (7)

2 ljudnivåer bör enligt de allmänna råden alltid beaktas samlat vid bedömning av risken för störning. Planförslaget innehåller en bestämmelse om störningsskydd som är så flexibel att det inte går att utläsa av den vilken ljudkvalitet som ska uppnås när området bebyggs, eftersom den innehåller både formuleringar om att klara riktvärdet 55 db(a) vid fasad och formuleringar om avstegsfall. Det förefaller därför svårt att tillämpa bestämmelsen vid efterföljande lovgivning. Länsstyrelsen menar därför att Malmö stad i det fortsatta planarbetet bör klargöra vilka förutsättningar som måste uppfyllas för att bebyggelse ska vara möjlig på platsen.(2) Om det finns planer på att åtgärda gatumiljön så att bullernivån kommer att sänkas bör det framgå av planbeskrivningen. (3) Om ljudnivåerna förväntas ligga kvar över riktvärdena bör planförslaget anpassas så att merparten av lägenheterna kan få tillgång till en tyst sida. (4) Länsstyrelsen menar sammantaget att det inte är möjligt att pröva platsen lämplig för föreslagen bebyggelse utan klargöranden i bullerfrågan och förtydligande av bestämmelsen om störningsskydd. Länsstyrelsen kan därför komma att ingripa vid sin tillsyn enligt 11 kap PBL. 1. Detaljplanen gör det möjligt att bebygga fastigheten, antingen med den sammansättning av lägenheter som har varit utgångspunkten för den redovisade bullerutredningen, eller med någon annan sammansättning. Det föreliggande förslaget till bebyggelse bedöms av Stadsbyggnadskontoret i princip kunna genomföras i enlighet med detaljplanen och dess planbestämmelse om buller, om än med vissa justeringar. Flertalet av lägenheterna i förslaget kommer att ha tillgång till en ljuddämpad gårdssida. Vissa lägenheter i byggnadens hörndel har däremot inte denna möjlighet, varför en viss bearbetning behöver ske av bebyggelseförslaget men inte detaljplanen. 2. Formuleringen av bestämmelsen är en del av den tillämpningsskrift avseende trafikbuller som är resultatet av ett samarbete mellan stadsbyggnadskontoret, miljöförvaltningen, fastighetskontoret och gatukontoret. I kombination med att texten i planbeskrivningen inte är fullt utvecklad kan bestämmelsen framstå som otydlig och alltför generös och flexibel. Avsikten med bestämmelsen är skapa tydliga och förutsebara förutsättningar. Stadsbyggnadskontoret instämmer i att den nuvarande utformningen av bestämmelsen och av texten i beskrivningen inte ger denna tydlighet. Planbeskrivningen kompletteras och utvecklas för att tydligare avspegla vad som gäller beträffande avsteg från riktvärdena. 3. Planer finns på att bygga om Spånehusgatan till cykelfartsgata, vilket kommer att påverka trafikbullersituationen positivt. Dessa planer är dock inte så långt framskridna att det går att räkna med detta som en förutsättning. Planbeskrivningen kompletteras dock med denna uppgift. 4. Merparten av lägenheterna i det föreliggande bebyggelseförslaget har tillgång till ljuddämpad sida. Se vidare kommentar till punkt 1. 2 (7)

3 KOMMUNALA OCH REGIONALA ORGAN Tekniska nämnden lämnar i skrivelse följande yttrande: Planbeskrivningen anger att lägenheterna i planen är att betrakta som studentlägenheter när det gäller parkeringsbehovet. Det finns dock inget i planen i övrigt som talar för att det ska vara studentlägenheter. Med anledning av detta ska ett högre behovstal användas. Dessutom ska även besöksparkering finnas. (1) De redovisade illustrationerna på s. 7 är för små och går ej att tyda. De bör kompletteras med beskrivning av vad de visar, väderstreck mm. (2) Det bör under ekonomiska genomförandefrågor förtydligas att det kan komma att krävas ett exploateringsavtal. Detta avtal, vilket reglerar iordningställande av allmän platsmark och ersättning för marköverföring, ska träffas mellan exploatören och kommunen. Det bör också framgå att exploateringsavtalet ska vara undertecknat innan planen kan antas. (3) Plankartan bör kompletteras med utfartsförbud vid korsningen. Exakt avgränsning ska beslutas i samråd med gatukontoret. 1. Parkeringsbehovet bedöms slutligt i samband med bygglovansökan. I planarbetet och i planbeskrivningen har det utgåtts ifrån projektets nuvarande utformning, med små lägenheter lämpliga som studentboenden. Det är möjligt men inte lämpligt att i förväg låsa lägenhetsstorlekarna i den aktuella detaljplanen. 2. Illustrationsmaterialet ses över och kompletteras inför granskningsskedet. 3. Detaljplanen omfattar enbart mark som är och ska förbli i privat ägo. Frågan om behovet av exploateringsavtal har efter samrådet avklarats i samråd med Gatukontoret. 4. Plankartan kompletteras med utfartsförbud i enlighet med Tekniska nämndens yttrande. Miljönämnden meddelar genom miljöförvaltningen i yttrande att man tillstyrker förslaget under förutsättning att redovisade synpunkter beaktas och arbetas in. Miljöförvaltningen förutsätter att planbestämmelsen om buller kommer att klaras. Dock ser förvaltningen att den kan bli svår att klara för hörnlägenheter om intentionen i planbeskrivningen, med endast små lägenheter, ska följas. Förvaltningen instämmer därför i det som framgår av planbeskrivningen att bullerfrågan måste diskuteras mer i det fortsatta planarbetet. (1) Miljöförvaltningen instämmer även i att markföroreningarnas omfattning bör undersökas vidare, eftersom den befintliga undersökningen endast är gjord på de delar som inte var bebyggda. (2) 3 (7)

4 Infiltration av dagvatten i marken kan vara olämpligt beroende på markens status med avseende på föroreningar, eftersom det finns risk för att föroreningar kan spridas med dagvattnet vid infiltration. Det bör även i planbeskrivningen förtydligas till vilket nät dagvattnet ska ledas. (3) 1. Trafikbullerutredningen bygger på ett av flera möjliga sätt att disponera byggrätten. Hur lägenheterna kan eller behöver utformas i detalj med hänsyn till trafikbullersituationen kommer att behöva studeras i samband med bygglovet, då även förnyade bullerutredningar kan komma att krävas och ligga till grund för lämplighetsbedömningen. 2. Kompletterande markmiljöundersökningar kommer att genomföras i den fortsatta planprocessen. 3. Planbeskrivningen anger att dagvatten ska ledas till det allmänna VAnätet men att det ska fördröjas i så stor utsträckning som möjligt på den egna fastigheten. Beskrivningen kompletteras så att det framgår att det med hänsyn till en eventuell föroreningssituation kan vara olämpligt med infiltration. Södra Innerstadens stadsdelsfullmäktige meddelar i yttrande att man anser att det finns sociala risker med ett stort antal smålägenheter i samma fastighet och att en mer blandad sammansättning av lägenhetsstorlekar hade varit bättre. I övrigt anser stadsdelsfullmäktige att planen stämmer med intentionerna i ÖP 2012 och uppskattar att den avrivna tomten kommer att bebyggas. Detaljplanen innehåller inga bestämmelser om lägenheternas storlek. Dock påverkas parkeringsbehovet av hur projektet är sammansatt. Om man väljer att bygga större lägenheter blir parkeringsbehovet ett annat, vilket förutsätter ytterligare diskussioner om var denna parkering kan ske. Stadsbyggnadskontoret gör bedömningen att det finns ett stort behov och goda förutsättningar att inom fastigheten skapa bra, mindre lägenheter för exempelvis studenter och delar inte stadsdelsfullmäktiges farhågor om sociala risker förknippade med sammansättningen av lägenheter. Räddningstjänsten Syd lämnar i yttrande följande synpunkter: Brandvatten finns i Spånehusgatan. Planbeskrivningens avsnitt gällande brandvatten kan med fördel förtydligas enligt följande: Avståndet mellan brandpost och uppställningsplats för räddningstjänstens släckfordon ska vara maximalt 75 meter. Avståndet mellan uppställningsplats och byggnadernas entréer skall vara maximalt 50 meter. Området är beläget inom normal insatstid. 4 (7)

5 Vid den fortsatta planeringen av området och vid projektering av byggnader skalla räddningstjänstens tillgänglighet för utrymning beaktas. Tillgänglighet och utrymningsförhållanden för såväl befintliga som tillkommande byggnader skall beaktas. Om tillgängligheten inte kan säkerställas krävs att byggnaderna dimensioneras för utrymning utan räddningstjänstens medverkan. Det innebär att trapphusen skall uppfylla lägst klass Tr2, alternativt att ytterligare en oberoende utrymningsväg skall anordnas. För vidare information, se råd och anvisningar Tillgänglighet för räddningstjänsten på ww.rsyd.se. För indragen våning kan stigbrygga eller motsvarande anordning vara nödvändigt. Planbeskrivningens text om tekniska genomförandefrågor kompletteras med räddningstjänstens uppgifter. Följande har inget att erinra mot förslaget: Fritidsförvaltningen enligt skrivelse VA Syd Malmö museer Skånetrafiken Serviceförvaltningen Kommunala Lantmäterimyndigheten SAKÄGARE OCH ÖVRIGA E.ON Värme meddelar i skrivelse att man inte har något att erinra mot detaljplanen. Man ser det som positivt att eventuellt kunna ansluta fastigheten till fjärrvärmenätet. E.ON Gas Sverige AB meddelar i yttrande att man inte har något att erinra i ärendet. Man meddelar även med anledning av närheten till deras natur- och biogasnät att gas kan vara ett intressant energialternativ för den planerade verksamheten. Malmö högskola meddelar i yttrande att man med tillfredsställelse noterar att bebyggelsen är tänkt som boende för studenter. Boende i fastigheten Kraften 2 framför i skrivelse följande synpunkter som här har sammanfattats av stadsbyggnadskontoret. Den nya detaljplanen innebär en stor förändring jämfört med den som gäller idag, att utesluta kommunfullmäktige från insyn verkar inte betryggande. (1) Bebyggelsen som föreslås i hörnet Spånehusvägen/Båstadsgatan är för hög. Ett 20 meters torn på denna plats åsidosätter kvarterets egenart och skapar ett fokus i kvarteret som ignorerar helheten. Platsen behöver inte ett landmärke. (2) 5 (7)

6 Lägenheterna vänder sig till personer med lågt förväntat bilinnehav och därför anses parkeringsbehovet vara mindre. Det finns redan idag brist på parkeringsplatser i området och om man bygger ytterligare 45 lägenheter kommer detta att förvärras. Detaljplanen reglerar inte upplåtelseformen och kan inte garantera att det är just personer med lågt bilinnehav som flyttar in. Det finns små möjligheter att lösa parkeringsbehovet genom parkeringsköp eller avtal inom 500 meter från fastigheten. Möjligheten att anordna handikapparkering i garaget under Arildsplan torde vara obefintlig eftersom det är kö till dessa platser idag.(3) Utrymme verkar saknas för cykelparkering på den egna fastigheten eftersom den gemensamma ytan på innergården är liten. (4) Att bygga smålägenheter för studenter med gemensamma ytor på gården, befaras medföra stora störningar för andra boende i kvarteret i form av bråk, fester och dylikt. (5) Angående beskrivningen av förutsättningar och omgivningar; Superbussar och spårväg ligger långt fram i tiden och betydelsen av denna eventuella framtid för bebyggandet av Kraften 1 är överdriven. (6) Det stämmer inte att det finns en taxistation på Spånehusvägens södra sida och vandrarhemmet är inget renodlat kommersiellt boende. (7) 1. Att detaljplanen skiljer sig åt från den som för närvarande gäller för fastigheten är i sig inte själ att välja en annan ordning för antagandet av detaljplanen. Stadsbyggnadskontoret har gjort bedömningen att detaljplanen är en sådan plan som varken är av större vikt eller har principiell betydelse och kan därför låta stadsbyggnadsnämnden anta planförslaget, i enlighet med 5 kap 27 plan- och bygglagen. 2. Stadsbyggnadskontoret har gjort bedömningen att en högre byggnadsdel kan passa väl in i miljön. Anpassningar har gjorts under det inledande arbetet för att se till att denna inte blir alltför dominerande. Planhandlingarnas illustrationsmaterial kompletteras dock så att det bättre visar på den påverkan den nya byggnaden får på sin omgivning. 3. Utredningen av parkeringsbehovet utgår i detaljplaneskedet ifrån vad som idag är känt om projektets innehåll. För närvarande är inriktningen att det är mindre lägenheter för studenter som avses uppföras och detta gör att den preliminära bedömningen av parkeringsbehovet har gjorts så som den redovisas i detaljplanen. Vid bygglovgivning prövas detta på nytt utifrån de förutsättningar som gäller vid det tillfället. 4. De loftgångar som avses uppföras på gårdssidan utformas så att det också är möjligt att parkera cyklar utanför respektive entrédörr. Kan inte behovet lösas på detta sätt finns det möjlighet att inom fastighetens byggrätt ordna cykelparkering inomhus. 6 (7)

7 5. Malmö stad har ett stort behov av nya bostäder i allmänhet och bostäder för yngre och studenter i synnerhet. Eventuella störningar i boendemiljön hanteras genom anmälan till fastighetsägare eller miljöförvaltningen. Förväntningar eller farhågor om störningar från de personer som kommer att bo inom planområdet kan inte anses vara en begränsande förutsättning i arbetet med detaljplanen. 6. Det stämmer att superbussar och spårväg är projekt som ligger i framtiden. Dock är planområdet fortfarande beläget i närheten av väldigt starka kollektivtrafikstråk, vilka av kapacitetsskäl kommer att uppgraderas på det ena sättet eller det andra. 7. Planbeskrivningen ses över så att uppgifterna om verksamheter i omgivningen stämmer. Följande har inget att erinra mot förslaget. E.ON Elnät enligt skrivelse MKB Fastighets AB Skanova Hyresgästföreningen I övrigt har inga anmärkningsskrivelser från kända sakägare och övriga inkommit mot förslaget. ÖVRIGA JUSTERINGAR EFTER SAMRÅDET Planhandlingarna har justerats i enlighet med de kommentarer som redovisas i anslutning till stadsbyggnadskontorets kommentarer ovan. Som resultat av vidare bearbetning inom stadsbyggnadskontoret har härutöver även följande ändringar gjorts i planhandlingarna: Bestämmelser på plankartan om högsta tillåtna våningsantal på de planerade lägre byggnadsdelarna har tagits bort. Detaljplanen innehåller redan bestämmelser om högsta byggnads- och totalhöjd, vilket bedöms vara tillräckligt för att byggnaden inte ska hamna över den befintliga takfoten i resten av kvarteret. Den tidigare bestämmelsen om lägsta rumshöjd i den del av byggnaden som ska vara möjlig att bygga eller ombilda som lokal, har tagits bort. Bestämmelsen om fasadmaterial och kulör har formulerats om för att ge möjlighet till en något friare diskussion i lovskedet om dessa frågor. Josephine Nellerup Mikael Ström Remin 7 (7)