ÅRSREDOVISNING 2016 NÅGRA ORD OM ÅRET 2016:

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2016 NÅGRA ORD OM ÅRET 2016: Välbeläget fastighetsbestånd, fortsatt tillväxt, bredare kundbas, hållbarhetsarbete i världsklass, gemensamt varumärke, starka finanser, höjd utdelning 1 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2015

2

3 Castellum är en av Sveriges största fastighetsägare. Varje dag går människor till jobbet i våra lokaler. Castellum är en av Sveriges största fastighetsutvecklare. Vår kunskap om den lokala mark naden och moderna arbetsplatser skapar affärsnytta för våra kunder. Castellum är en pålitlig samhäll s aktör. I dag och i framtiden. Årsredovisningens framsida CASTELLUM samt detta ÅRSREDOVISNING uppslag visar fastigheten Sillfabriken, Majorna 163:1, i Göteborg.

4 Det här är Castellum Ett av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag 665 STYCKEN kommersiella fastigheter för näringsliv 17 TILLVÄXTMARKNADER i Sverige och Köpenhamn, 31 MILJARDER KR i ny-, till- och ombyggnation och 9 % under och samhällsservice på SUNDSVALL värderade till 71 miljarder kr. Fastighetsbeståndet utvecklas genom investeringar om förvärv som resulterade i en tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om GÄVLE VÄSTERÅS Allt till lågt risktagande. STOCKHOLM ÖREBRO som verkar som ett av de minsta KUNDER på 17 orter gav sammantaget 79 I NÖJDKUNDINDEX, mycket tack vare våra 400 MEDARBETARE NO RRKÖPING LINKÖPING GÖTEBORG JÖNKÖPING BORÅS VÄXJÖ där hållbar tillväxt är en självklarhet! Castellum är en aktiv fastighetsägare och utvecklar de orter där vi verkar både genom att utveckla fastighetsbeståndet på ett hållbart sätt men också genom att ge ungdomar en möjlighet att pröva på arbetslivet. Castellums fastighetsvärde och förvaltningsresultat sedan börsnoteringen Mdr kr Castellums fastighetsvärde CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 UPPSALA HALMSTAD HELS IN GBORG KÖPEN HAMN LUND MALMÖ

5 I denna årsredovisning Nu syns den samlade effekten av ett stort antal affärer och en process som initierades för tre år sedan. Läs hela VD-ordet på sidan 4. Tillväxt i kassaflödet, tillsammans med låg finansiell risk, ger förutsättning för värdetillväxt. Läs mer om Castellums mål och strategier på sidan 6. Ett tydligt kundfokus och närvaro på lokala orter ger möjlighet att bidra både till stadsutveckling och utveckling av kundernas verksamhet. Läs mer om Castellums marknader på sidan 15. Ökad kvalitet och densitet i fastighetsbeståndet genom såväl förvärv som ny-, till och ombyggnation. Läs mer om projektportföljen på sidan 24. God bolagsstyrning är grunden för en förtroendefull relation till aktieägare och andra viktiga intressenter. Läs mer om Castellums bolagsstyrning på sidan 82. Den legala årsredovisningen, som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter, omfattar sidorna Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. EPRAs nyckeltal (European Public Real Estate Association) finns under avsnittet Castellumaktien. Castellum redovisar i enlighet med GRI G4, nivå Core. Hållbarhetsredovisningen som har översiktligt granskats av revisorerna framgår av sidhänvisningarna i GRI-index på sidan 162. De refererar till denna rapport samt Hållbarhetsdata 2016 på castellum.se ett historiskt år för Castellum 2 VD har ordet 4 VERKSAMHET Affärsmodell, mål och strategier 6 Fastighetsbestånd Marknadskommentarer 13 Castellums fastighetsbestånd och resultat Förvärv av Norrporten 23 Investeringar 24 Ansvarsfulla affärer 34 Kunder 39 Organisation och medarbetare 41 Effektiv resursanvändning 44 Castellums regioner Region Mitt 46 Region Väst 48 Region Öresund 50 Region Stockholm 52 Region Norr 54 Finansiering 56 Castellumaktien 62 Värdering fastigheter 68 Skatt 72 Risker och riskhantering 74 Bolagsstyrningsrapport 82 Styrelse 89 Koncernledning 94 Kvartals- och flerårsöversikt 98 Finansiella nyckeltal 100 FINANSIELLA RAPPORTER Totalresultat för koncernen 103 Balansräkning för koncernen 104 Resultaträkning för moderbolaget 105 Totalresultat för moderbolaget 105 Balansräkning för moderbolaget 106 Förändring av eget kapital 107 Kassaflödesanalys 108 Redovisningsprinciper och noter 109 Förslag till vinstdisposition 124 Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning 125 Årsredovisningens undertecknande 126 Revisionsberättelse 127 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 132 DEFINITIONER 161 GRI 162 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING

6 2016 ett historiskt år för Castellum Under året har fastighetsbeståndet förändrats genom stora köp och försäljningar. Norrporten förvärvades i den största fastighetstransaktionen i Sverige under 2016 och förvärvet av CORHEI i Östergötland fullföljdes. Förvärvet innebär ett fastighetsbestånd med högre densitet i centrala lägen och högre kvalitet. Under hösten såldes ett större bestånd i Norrland samt Malmö. Hela förflyttingen har skett till fortsatt låg finansiell risk. Ökad kvalitet och densitet i fastighetsbeståndet Ett varumärke istället för åtta Samlat organisationen under ett varumärke Syftet är ett ännu starkare lokalt fokus Gemensamma supportfunktioner Ta tillvara kunskaper i Norrporten Belönat hållbarhetsarbete! Castellum ingår i Dow Jones Sustainability Index som inkluderar de bolag inom alla branscher i världen som presterar bäst inom hållbarhetsområdet. GRESB Global Sector Leader innebär att Castellum rankas etta i världen gällande hållbarhetsarbete i fastighetsbranschen i sektorn kontors- och industrilokaler. Förvärv av Norrporten och CORHEI Fastighetsvärde från 42 miljarder kr till 71 miljarder kr Större bestånd i mer centrala lägen EPRA Gold är ett pris för bästa hållbarhetsrapportering i Europa. Ett erkännande att Castellum gör det vi lovar och kommunicerar det tydligt. HYRESINTÄKTERNA 2016 uppgick till Mkr (3 299 Mkr föregående år). FÖRVALTNINGSRESULTATET uppgick till Mkr (1 533), motsvarande 8,80 kronor (8,11) per aktie, en förbättring med 9%. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR PÅ FASTIGHETER uppgick till Mkr (1 837) och på derivat till 82 Mkr (216). ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT uppgick till Mkr (2 881), motsvarande 21,20 kronor (15,24) per aktie. NETTOINVESTERINGARNA uppgick till Mkr (2 413) varav Mkr (2 321) avsåg förvärv, Mkr (1 232) ny-, till- och ombyggnationer och Mkr (1 140) försäljningar. UNDER ÅRET GENOMFÖRDES DELS EN NYEMISSION om 6,2 miljarder kr, dels en apportemission av Castellumaktier motsvarande ett värde om 3,1 miljarder kr, i syfte att finansiera förvärvet av Norrporten. NETTOUTHYRNINGEN under året uppgick till 178 Mkr (18). STYRELSEN FÖRESLÅR EN UTDELNING om 5,00 kronor (4,25) per aktie, motsvarande en ökning om 18%, att utbetalas vid två tillfällen med vardera 2,50 kronor. 2 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016

7 S UND S VA L L G Ä VL E VÄ ST E RÅ S U P P SA L A STO CK H O L M Ö RE B RO tkvm + 29 Mdr kr + 0,4 år Mkr + 11 % 9 % tillväxt uthyrningsbar yta till tkvm fastighetsvärde till 71 miljarder kr återstående kontraktslängd till 3,8 år förvaltningsresultat till Mkr NO R R KÖ P I N G L I N KÖ P I N G GÖTEBORG J Ö N KÖ P I N G B O RÅ S VÄ X J Ö HALM STA D H E LS IN GB O RG KÖ P EN HAM N andel offentliga kunder till 21% av förvaltningsresultatet LU N D MALM Ö Ökad lokal närvaro Ökad utdelning till våra aktieägare i 19 år! Från till kunder (2016 års utdelning föreslagen) Från närvaro på 14 orter till 17 orter 2016 PER KVARTAL janmars 16 apriljuni 16 julisept 16 oktdec 16 jandec 16 Hyresintäkter, Mkr Driftöverskott, Mkr Förvaltningsresultat, Mkr ,99 2,20 2,46 2,10 8,80 + 8% + 10% + 6% + 4% + 9% D:o kr/aktie* D:o tillväxt Resultat efter skatt, Mkr Utdelning, kr/aktie (föreslagen) 5,00 D:o tillväxt 18% Nettoinvestering, Mkr Nettouthyrning, Mkr Belåningsgrad Räntetäckningsgrad Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie % 54% 53% 50% 50% 338% 357% 359% 331% 348% Antal kunder Antal aktieägare Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie *) Omräkning har skett av historiskt antal aktier med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission. För mer detaljerad information om Castellum se CASTELLUM ÅRSREDOVISNING

8 VD HAR ORDET Året då mycket gick i mål! 2016 hände allt i Castellum. Jätteförvärv, stora försäljningar, omorganisation och varumärkespositionering. Jag vill gärna lyfta blicken och genom några väsentliga nyckeltal i ett större perspektiv belysa den stora strategiska positionsförändring, som ägt rum i Castellum: Fastighetsvärde, miljarder kr Fastighetsvärde, kr/aktie Centrala lägen, andel 30% 54% Butiker, andel 12% 10% Offentliga hyresgäster, andel 9% 21% Återstående kontraktslängd 3,3 år 3,8 år Pågående/beslutade egna projekt, mdr kr 3,3 4,5 Byggrätter, miljarder kr 0,9 1,5 Belåningsgrad 51% 50%/47% Här syns den samlade effekten av ett stort antal affärer och en process som initierades för tre år sedan. Ett mer centralt bestånd, lägre andel butiker, längre kontrakt och fler offentliga hyresgäster. Den lägre andelen butiksytor har vi strävat efter eftersom e-handeln kan förutses påverka traditionell detaljhandel. Hela denna omvandling har skett samtidigt som belåningsgraden sänkts. Bilden som framträder är ett nytt Castellum, positionerat för högre tillväxt under ett ännu lägre finansiellt risktagande. Belåningsgraden uppgick per balansdagen till 50%, vilket dock inte innefattar försäljningarna i höstas. När likvid i februari erhållits från dessa affärer sjunker belåningsgraden momentant till 47%. Det gör att vi nu kan utveckla de många befintliga projekten i egen regi med högre direktavkastning än vid förvärv. Lägg därtill att nya projekt kan initieras med våra utökade byggrätter i goda tillväxtlägen samt även, förstås, att vi har kapacitet att göra strategiskt viktiga förvärv. Fastighetsvärdena har ökat markant under året. Totalt uppgår värdestegringarna till 4 miljarder kr (17,42 kr per aktie). Bara förvärvet av Norrporten har inneburit värdeökningar om totalt 1,6 miljarder kr. En bra affär, kort sagt. Vi är särskilt glada över att säljarna nu är med som aktieägare och tar del av Castellums fortsatta tillväxt. Våga förändra även i framgång var rubriken för VD-ordet år Och det tycker jag att vi har gjort. Vid sidan av alla fastighetsaffärer har bolaget nu också omvandlats till en sammanhållen koncern med ett varumärke: Castellum. Över hela landet vajar nu närmare tusen Castellumflaggor från Sundsvall i norr till Öresund i söder. Allt detta gick i mål under 2016, men det har, som sagt, varit en systematisk och välplanerad process sedan ett antal år. Så vad händer framöver? Vi förstärker förstås vårt idoga arbete med att realisera de synergieffekter som förvärven och omorganisationen möjliggör. Effekterna av dessa liksom aviserade sparprogram kommer successivt att materialiseras under 2017 för att nå fullt genomslag under Detta gäller även effekterna av vår rekordhöga nettouthyrning under 2016 och de fortsatta omförhandlingarna som kommer att genomföras under året. Till det skall läggas en ökande projektvolym med hög uthyrningsgrad. Oro för fastigheter? Men alla ser inte en ljus framtid för fastighetsaktierna den närmaste tiden. Fastighetsindex har backat ganska ordentligt sedan oron för höjda räntor börjat ta fart under förhösten. Är oron befogad? Jag tycker inte det. De låga räntorna sedan finanskrisen har tjänat som medicin för en sjuk patient. Om räntenivåerna nu sakta börjar normaliseras bör det snarast vara ett tecken på att patienten, världsekonomin, börjar tillfriskna. Det är inte negativt för näringsliv och handel. Tvärt om. För fastighetsbolagen betyder bättre konjunktur höjda räntor, lägre vakanser 4 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016

9 Under 2018 är jag övertygad om att vi får se de fulla positiva effekterna av Castellums ompositionering. och högre inflation, vilket driver hyresnivåerna uppåt och som i sin tur normalt bidrar till stigande fastighetsvärden. Visst kan det vara ett tidsglapp mellan dessa olika effekter, men generellt gäller att det som är bra för näringslivet också är bra för de kommersiella fastighetsbolagen. Ökade räntekostnader kompenseras på sikt mer än väl av andra positiva effekter. I synnerhet för fastighetsbolag med låg finansiell risk som Castellum. Framtidssäkrat fastighetsbestånd Castellum har flest miljöcertifierade fastigheter i Sverige. Vi har prioriterat hållbarhetsfrågor ända sedan bolaget bildades vilket under 2016 bekräftades när vi fick motta två nya internationella utmärkelser. Dessutom blev Castellum som enda nordiska fastighetsbolag utvalt att ingå i Dow Jones Sustainability Index i konkurrens med drygt bolag i alla branscher världen över som presterar bäst inom hållbarhetsområdet. Det är också angeläget att berätta att vi fortsätter att stödja Global Impact, FN-initiativet som formulerat internationella principer riktade till företag kring mänskliga rättigheter, arbetsmiljö, miljö och korruption. Effekterna börjar komma under kommer de omfattande försäljningarna under 2016 på nästan 7 miljarder kr självfallet att dämpa tillväxten i förvaltningsresultatet. De har å andra sidan skapat finansiella resurser för investeringar i egna projekt som ger ett par procentenheters högre yield än vad de avyttrade fastigheterna gav och även till att dra nytta av förvärv under rätt förutsättningar. Den större delen av Norrportens fastigheter som vi behållit och övriga investeringar kommer bidra till en god tillväxt. Detta i kombination med övriga synergieffekter och besparingsprogram kommer att innebära att förvaltningsresultatet per aktie fortsätter att växa 2017, om än inte i nivå med vårt långsiktiga mål. Under 2018 är jag övertygad om att vi får se de fulla positiva effekterna av Castellums ompositionering. Styrelsens förslag om en utdelning för 2016 på 5,00 kr per aktie, jämfört med 4,25 kr för 2015, visar på en tro på fortsatt långsiktig positiv utveckling för Castellum. Göteborg 19 januari 2017 Henrik Saxborn Verkställande direktör CASTELLUM ÅRSREDOVISNING

10 Castellums strategi TILLVÄXTSTRATEGI Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde, vilket tillsammans med en låg finansiell risk ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. I syfte att nå målet om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie ska årligen nettoinvesteras för cirka 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 3 år och ha en värdepotential om minst 10%. Fastighetsbeståndets utveckling För att skapa förutsättningar för fortsatt tillväxt och effektiv förvaltning ska densiteten och kvalitén i fastighetsbeståndet ständigt öka. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombyggnation, men också genom förvärv av byggnader och byggrätter för framtida nyttjande. Viktiga aspekter vid fastighetsbeståndets utveckling är kvalitet, hållbarhet och tillgång till infrastruktur. Försäljning av fastigheter ska ske när det är affärsmässigt motiverat. PORTFÖLJSTRATEGI Castellums portfölj ska stödja uppsatt mål om tillväxt i förvaltningsresultat och på så sätt skapa aktieägarvärde över tid, vilket kräver en långsiktig portföljstrategi. Castellums portfölj ska vara väl diversifierad vad gäller region, stad, hyresgäster och lokalanvändning. Geografi Castellums fastighetsbestånd ska vara beläget på tillväxtorter i Sverige och Danmark. Detta tillsammans med effektiv förvaltning och hög närvaro i marknaden ger goda affärsmöjligheter. Fastighetskategori Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med hållbara, flexibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager. Fördelningen mellan de olika kategorierna avgörs av affärsmöjligheter, kassaflöde, riskexponering och värdetillväxt. UTHYRNING OCH FÖRVALTNING Kunder Ett starkt och tydligt kundfokus uppnås genom långsiktiga relationer, lokal närvaro och genom att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov. Kunderna består av näringslivet, myndigheter och kommuner. Förvaltning och medarbetare Castellum ska leverera service och förvaltning via en decentraliserad organisation med stark lokal närvaro. Affärsbesluten ska fattas lokalt, där affären finns, med korta beslutsvägar och snabba besked. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare. Castellum arbetar för att attrahera, rekrytera, utveckla och behålla rätt ledare och medarbetare med rätt kompetens för att leverera erbjudanden som gör Castellum konkurrenskraftiga och möjliggör för kunder att vara attraktiva arbetsgivare. MISSION OCH VISION Ett av de största fastighetsbolagen som verkar som ett av de minsta. AFFÄRSIDÉ Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov. AFFÄRSMODELL Investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentraliserad och kundfokuserad organisation. Castellum har fokus på kassaflöde och bedriver all verksamhet till låg finansiell risk. 6 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

11 AFFÄRSMODELL, MÅL OCH STRATEGIER Koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. För att utveckla såväl koncernen som kundrelationerna ska kund - och medarbetarnöjdhet kontinuerligt mätas och vara på en hög nivå. HÅLLBARHETSSTRATEGI Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling och hållbarhetsarbetet ska vara integrerat i verksamheten och ge konkreta resultat. Arbetet ska prägla hela verksamheten, såväl ägande, förvaltning och utveckling av fastighetsportföljen som kundrelationer, medarbetare och finansiering. Att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets korta och långsiktiga framgång och arbetet driver lönsamhet och långsiktigt aktieägarvärde. Aktien Castellum ska verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risk samt hög likviditet. Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt ska delas ut, dock ska hänsyn tas till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknad samt media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras. Långsiktigt ska Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och ska vara ett attraktivt och långsiktigt placeringsalternativ, som skapar avkastning. Agerandet ska präglas av hög kompetens, god affärsmoral och ansvarskännande. FINANSIERINGSSTRATEGI Castellum ska ha låg finansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Castellums strategi för finansiering ska stödja verksamheten och hantera koncernens finansiella risker, samtidigt som den ska verka för ett öppet och transparent klimat. Castellums finansstrategi kan sammanfattas i fem hörnstenar; diversifiering, likviditet, styrka, transparens och flexibilitet. VÄRDEGRUND Castellum ska vara en nära och närvarande partner till kunderna, som bidrar till tillväxten i kundernas verksamhet genom att utveckla lokalernas affärsmässiga värde för dem. Lyckas det skapas tillväxt i Castellums verksamhet. En viktig framgångsfaktor är kunskapen om och känsla för den lokala marknaden, varför affärsbesluten ska fattas där affären finns, med korta beslutsvägar och snabba besked. Samtidigt som tryggheten ges i en stor nationell koncern. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7

12 Castellums värdeskapande arbete Genom att investera och utveckla kommersiella lokaler samt bedriva verksamheten med stark och tydlig närvaro i tillväxtregioner skapar Castellum värde. Det långsiktiga värdeskapandet sker under förutsättning att all verksamhet bedrivs till låg finansiell risk. Omvärlden: Drivkrafter i vår marknad: Urbanisering, resurseffektivisering, konjunktur, förändrade kundbehov Insatser Fastigheter 665 fastigheter Byggrätter och mark Energi, vatten, material, biodiversitet, ekosystemtjänster Verksamhetsstyrning Vision och affärsidé Värderingar och uppförandekod Mål och strategier Bolagsstyrning Riskhantering Principer för hållbarhetsarbete Långsiktiga relationer kunder 408 medarbetare Leverantörer, entreprenörer Starkt varumärke Samverkan på lokala orter UTHYRNING OCH FÖRVALTNING Affärsmodell Investering och utveckling av kommersiella lokaler som förvaltas i en decentra liserad och kundfokuserad organisation. Castellum har fokus på kassaflöde och bedriver all verk samhet till låg finansiell risk. U T V EC K LI N G G E N O M I N V E ST E R IN G A R FINA N SIERIN G M E D L ÅG RIS K Finansiering Finansiering 38 miljarder kr aktieägare 8 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

13 AFFÄRSMODELL, MÅL OCH STRATEGIER Värde som Castellum skapar Utvecklar hållbara samhällen Långsiktig, ansvarstagande ägare med lokala organisationer och kunskap om marknad och kunder Engagerade i utvecklingen av orterna där vi verkar 77 ungdomar har fått arbetslivserfarenhet i Castellum 2016 Totala investeringar 31 miljarder kr 24% av beståndet miljöcertifierat Energiförbrukningen minskat med 26% och CO 2 -utsläpp 71% sedan 2007 Arbetsplatser där kunderna kan utveckla sin verksamhet Aktiv förvaltare medför att kunderna trivs, NKI 79 Egna medarbetare möter kund Nöjda medarbetare skapar nöjda kunder, NMI 85 Värd att lita på våra värderingar Konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risk Tillväxt till låg risk Belåningsgrad 50% Räntetäckningsgrad 348% Geografisk spridning Antal kunder Andel största kund ca 2% 21% offentliga kunder Tillväxt skapas genom investeringar och aktiv förvaltning Hög likviditet i aktien Utdelning med tillväxt i 19 år (föreslagen 2016) CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 9

14 Mål och måluppfyllelse M ÅL FINANSIELLA Övergripande mål 10% årlig tillväxt av förvaltningsresultat i kr/aktie M ÅLU PPF Y LLE L S E % Under 2016 har tillväxten i förvaltningsresultatet/aktie uppgått till 9%. Stark balansräkning och låg finansiell risk FI N A N S I E LL A Belåningsgrad Ej varaktigt över 55% Räntetäckningsgrad Minst 200% 50 % Belåningsgraden per 31 december 2016 uppgår till 50%. 348 % Räntetäckningsgraden 2016 uppgick till 348%. 5,00 kr i föreslagen utdelning för 2016 motsvarande en utdelningsandel om 57%. U T D E LN I N G Utdelning Minst 50% av förvaltningsresultat före skatt i utdelning M A R K N A DS P OS ITI O N Fastighetsvärdet uppgick till 71 miljarder kronor vid utgången av 2016 vilket innebär att att Castellum är ett av de största svenska börsnoterade fastighetsbolagen. Storlek Ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige Delmarknader 1:a3:e största fastighetsbolag på respektive delmarknad delmarknader CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Castellum är det största, näst största eller det tredje största fastighetsbolaget på 14 av 17 delmarknader.

15 AFFÄRSMODELL, MÅL OCH STRATEGIER FINANSIELLA Utveckla kommersiella fastigheter i tillväxtregioner FASTIGHET Nettoinvestering Minst 5% av fastighetsvärdet i nettoinvestering per år, motsvarande ca 3,5 miljarder kr 24,7 mdr kr i nettoinvesteringar varav 29,4 mdr kr avsåg förvärv, 2,1 mdr kr ny-, till- och ombyggnationer och 6,8 mdr kr försäljningar. Utveckla en framtidssäkrad och hållbar fastighetsportfölj 30% av fastighetsbeståndet ska vara miljöcertifierat % miljöcertifierat 24% av fastighetsbeståndet miljöcertifierat och certifiering pågår av ytterligare 11%. Använda resurser ansvarsfullt och effektivt 50% lägre energianvändning än branschen % av energianvändningen ska komma från icke-fossil energi % fossilfri energi 43% lägre energianvändning än branschen 96% av energianvändningen från icke-fossil energi. Kundfokus genom lokala organisationer SOCIALT Kunder Hög nivå på NKI, Nöjd Kund Index 79 NKI i senaste mätningen Medarbetare Hög nivå på NMI; Nöjd MedarbetarIndex 85 NMI i senaste mätningen Ta socialt ansvar med fokus på sysselsättning Minst 4% lärlingar 4 % lärlingar Totalt har 77 ungdomar gjort praktik eller feriearbetat i Castellum st av ungdomarna var lärlingar. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 11

16 FASTIGHETSBESTÅND Marknadsandelen är viktig men valet av marknad ännu viktigare Castellum är ett av Sveriges största fastighetsbolag och en viktig del i affärsmodellen är fokus på fortsatt utveckling i utvalda marknader. Atas fuidiem audacionsum in se priachuis eoris con sunt, quem cendam ciis? Patil vescrit, Catus, in tem in prit inicaet.perferrunte re doluptio et velici ut volup- Koncernen är verksam i starka tillväxtregioner i Sverige och i Köpenhamn. tur sam, quibus pos aut que et alisincil iusaeriamus idisquam eos esteseri iurio beri sit aut eatur, ut quam inis enis doluptam sandia nonsed utas volore cone aut ate moditesed minveriam nobis ea nonsequi 12 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

17 FASTIGHETSBESTÅND Marknadskommentarer Svensk och dansk ekonomi Sverige, med cirka 10 miljoner invånare, är ett land med öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet. Sverige har lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige historiskt uppvisat god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar. Svensk ekonomi fortsätter att utvecklas väl med relativt god tillväxt i BNP även om prognoserna framåt har reviderats ned något. Tillväxten är alltjämt driven av investeringar, främst bygg- och infrastrukturinvesteringar, samt privat konsumtion. Exporten bedöms också utvecklas relativt starkt. Den geopolitiska oron fortsätter dock att dämpa stämningen. Resultatet av såväl brittisk EU-folkomröstning, som utfallet i amerikanska presidentvalet har skapat ytterligare osäkerhet och effekterna på sikt är svåra att överblicka. Arbetsmarknaden påverkas positivt av en god konjunktur. Brist på arbetskraft tenderar att öka för flera grupper inom främst bygg- och offentlig sektor. Arbetslöshetsnivån förväntas dock endast påverkas marginellt mot bakgrund av ökande arbetskraftsutbud. Inflationen har börjat visa tecken till att stiga, men är fortsatt låg till följd av dämpade råvarupriser och låg inflation i omvärlden. Utvecklingen av kronkursen spelar en nyckelroll för inflationen i Sverige, eftersom en svag kronkurs normalt bidrar till högre inflation. Kronan har successivt försvagats under främst andra halvåret 2016 även om en del av nedgången återtogs i slutet av året. Makroindikatorer, Sverige Arbetslöshet 6,5% (december 2016) Inflationstakt 1,7% (december 2016 jämfört med december 2015) BNP-tillväxt 0,5% (kv jämfört med kv ) Dansk BNP-tillväxt förväntas enligt Danmarks Nationalbank öka till ca 1,5% under 2017 jämfört med knappt 1% under Främst är det ökande privat konsumtion mot bakgrund av stigande sysselsättning som väntas bidra positivt, men även gynnsammare exportutsikter och investeringar bidrar. Inflationen i Danmark uttryckt som KPI väntas stiga till ca 1,5% under 2017 jämfört med strax över noll-strecket under Ränte- och kreditmarknad Svenska Riksbanken har under 2016 fortsatt såväl sitt entydiga fokus på KPI-målet om 2%, som sin extremt expansiva penningpolitik. Sedan februari, då repo-räntan sänktes till ny historisk lägstanivå om 0,50%, har reporäntan varit oförändrad även om reporäntebanan successivt justerats ned. Riksbanken har köpt statsobligationer under året och aviserat fortsatta köp under första halvåret Den svenska reporäntebanan indikerar att viss ytterligare sänkning är möjlig i närtid. Först under början av 2018 förväntas reporäntan stiga långsamt. Den för Castellum viktiga Stibor-räntan (3mån) rörde sig nedåt efter Riksbankens sänkning av repo-räntan i februari och har sedan dess handlats inom intervallet 0,4% och 0,6% och avslutade året på en nivå om 0,6%. Ränteskillnaden mellan svensk kort och lång ränta har ökat under året även om långräntorna är fortsatt historiskt låga. Utvecklingen har under senare delen av året främst drivits av något högre långräntor bl a som en konsekvens av aviserad kraftig finanspolitisk stimulans i USA från den tillträdande presidenten. Tillgången till bankfinansiering och finansiering på den svenska kapitalmarknaden bedöms som god. Kreditmarginalerna har allmänt sett varit relativt stabila under året. I Danmark har Cibor-räntan (3mån) handlats inom intervallet 0,05% till 0,25% och avslutade året på en nivå om knappt 0,25%. 18:e Vid årsskiftet var Castellum det 18:e största noterade fastighetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad sett till börsvärde. 6% Transaktionsvolymen på svensk fastighetsmarknad utgjorde ca 6% av den europeiska volymen. SVERIGES UTRIKESHANDEL JA N O K T ( 1 0 M Å N) Export Totalt 971 mdr kr Tyskland 104 Norge 100 USA 72 Danmark 68 Finland 66 Storbritannien 59 Import Totalt 978 mdr kr Tyskland 185 Nederländerna 81 Norge 80 Danmark 75 Storbritannien 51 Kina 47 Källa: SCB Källa: SCB BNP tillväxt per år Makroindikatorer Sverige Källa: Konjunkturinstitutet Makroindikatorer Danmark Källa: Konjunkturinstitutet Källa: Konjunkturinstitutet, Danmarks Nationalbank, Statistics Denmark CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 13

18 Svensk fastighetsmarknad är fortsatt attraktiv med transaktionsvolymer på historiskt höga nivåer. Europeisk fastighetsmarknad Transaktionsvolymen på europeisk fastighetsmarknad uppgick till ca EUR 133 miljarder (138) för segmenten kontor samt lager och industri, vilket motsvarar en minskning om ca 4% jämfört mot föregående år. Svensk transaktionsmarknad växte starkt under 2016 och Sverige utgjorde ca 6% (5%) av den europeiska volymen för segmenten kontor samt lager och industri. Vid årsskiftet var Castellum det 18:e (20:e) största noterade fastighetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad sett till börsvärde. Om fastighetsbolag med inriktning på bostäder och köpcentra exkluderas, är Castellum det 11:e största noterade fastighetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad sett till börsvärde. Svensk och dansk fastighetsmarknad De 200 största fastighetsägarna i Sverige äger sammanlagt en taxerad yta om ca 91 miljoner kvadratmeter med avseende på kontor, butiker samt lager- och industrifastigheter. Castellum är ett av Sveriges största fastighetsbolag och representerar ca 4% av den taxerade ytan bland de 200 största fastighetsägarna. De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighetsoch byggbolag, brukare och privatpersoner innebar ett nytt rekordår på svensk fastighetsmarknad med en total transaktionsvolym om ca 197 miljarder kronor, hela 36% över föregående års notering samt ca 23% över den rekordnoteringen från avslutades starkt och decembers volym var 31 miljarder kr fördelat på 83 stycken transaktioner. Castellums förvärv av Norrporten var den enskilt största affären och Castellums försäljning av Luleå, Umeå, Östersund och delar av Sundsvall var den fjärde största affären under året. Intresset var starkt för såväl kontors- och butiksfastigheter som för lager- och logistikfastigheter och totalt utgjorde kommersiella fastigheter ca 73% (77%) av transaktionsvolymen. De utländska köparna stod för 19% (26%) av förvärvsvolymen. Flertalet utländska aktörer var dock fortfarande synliga i flera större transaktioner inom kontor, handel såväl som logistik, särskilt i slutet av året då december månads transaktioner utgjordes av 27% utländska aktörer. Geografiskt ökade regionstäder relativt kraftigt i attraktivitet under 2016 och stod under året för 28% (22%) av transaktionsvolymen i Sverige. Störst var volymen i Stockholm (32% av totalen). Dansk fastighetsmarknad fortsatte under 2016 att vara attraktiv i hela landet och inom samtliga segment för både inhemska och internationella aktörer. Den starka efterfrågan under året resulterade i lägre avkastningskrav med högre fastighetspriser som följd. Köpenhamnsregionen är tydligt den attraktivaste geografin för utländska investerare i Danmark. Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad Årlig transaktionsvolym Sverige och direktavkastning storstäderna Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag Källa: CBRE Källa: Newsec och Forum Transaktionsvolym avseende affärer > 100 Mkr Källa: Respektive bolags Q3 rapport Avser bolag med ett fastighetsvärde > Mkr. Transaktionsvolym geografisk fördelning Nyproduktion kontor Hyresnivåer och vakansgrad storstäderna Källa: Newsec Källa: Newsec Källa: Newsec 14 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

19 FASTIGHETSBESTÅND Castellums marknader tillväxtorter i fokus Transaktionsvolymen i Danmark uppgick under 2016 till 63 miljarder danska kronor. Köpenhamnsregionen stod för 49 miljarder danska kronor (78% av totala danska transaktionsvolymen). Intresset var starkt för såväl kontors- och butiksfastigheter som för lager- och logistikfastigheter och totalt utgjorde kommersiella fastigheter ca 54% av den danska transaktionsvolymen. Sverige kan delas in i ett antal lokala arbetsmarknader där varje marknad har olika utvecklingskraft. En lokal arbetsmarknad karaktäriseras av att den kan fungera självständigt gällande arbete och pendling. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft, där storleken ger skalfördelar. Sverige är inne i en stark urbaniseringstrend där tillväxten koncentreras till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regioner blir färre. Castelllums fastighetsbestånd är fokuserat kring tillväxtorter med goda framtidsutsikter. Den största utvecklingskraften finns i Köpenhamn och Sveriges tre storstadsregioner vilket förklaras av att de, relaterat till övriga delar av landet har en större befolkning, vilket i sin tur skapar en större arbetsmarknad, en diversifierad näringslivsstruktur, möjligheter till forskning samt större utbud av handel, nöjen och kultur. Framgångsrika regioner präglas också av tolerans. Städer som erbjuder möjligheter till god utbildning på universitet och högskolor och som dessutom bejakar mångfald och öppenhet tillhör de mest attraktiva. Svensk och dansk hyresmarknad Generellt har hyresmarknaden varit stark, med hög efterfrågan på de flesta av Castellums delmarknader. På ett fåtal marknader börjar kontorsytor bli en bristvara till följd av för låg nyproduktion, stark tillväxt och därmed fortsatt stark arbetsmarknad. Logistikmarknaden präglas av förändringen inom handel där e-handelns volymökning medför högre efterfrågan på centrumnära logistikanläggningar såväl som stora effektiva anläggningar i rätt läge. I Köpenhamnsregionen har hyrorna i CBD varit relativt stabila till svagt positiva under året, trots stark efterfrågan på moderna fastigheter. Detta beror framförallt på att det finns åtskilliga byggrätter tillgängliga, vilket har bidragit till balans i utbudet och begränsat de efterfrågedrivna hyreshöjningarna. Kontorshyresmarknaden i Köpenhamn präglas i regel av låg volatilitet, vilket innebär att små förändringar i marknadshyrorna får en relativt marginell effekt även vid ökad ekonomisk osäkerhet. DATA PER REGION Riket S U N D S V A LL G Ä V LE VÄ ST ERÅ S U PP SA LA Ö R E BRO STORSTO C K H O LM N O R R KÖ PI NG STORGÖT EBO RG L IN KÖ PI N G J Ö N KÖ PI N G BO RÅ S VÄXJÖ H A LM STA D H ELS ING BO RG KÖ P ENH A M N LU ND M A LM Ö Kartan visar södra Sveriges lokala arbetsmarknader med markering av de orter där Castellum bedriver verksamhet. Den mörkaste blå färgen visar de lokala arbetsmarknader som i absoluta tal stått för den högsta ökningen av total lönesumma Ljusare blå visar lägre ökning av lönesumman. Befolkning Befolkningsutveckling /år Befolkningsutveckling snitt personer/år Befolkningsutveckling 2016 Studerande vid universitet/högskola Tillväxt sysselsättning /år Arbetslöshet 2016 Tillväxt total lönesumma /år ,9% ,9% ,4% 7,6% 3,3% 4,8% 2,7% 2,5% Tillväxt total Tillväxt total lönesumma prognos lönesumma /år REGION VÄST ,1% ,1% ,2% 7,6% 3,2% 4,7% Borås Storgöteborg ,7% ,8% ,7% 7,9% 2,6% 4,1% 1,9% Halmstad ,9% ,1% ,8% 9,0% 2,8% 4,4% 2,2% 2,5% REGION ÖRESUND Malmö ,1% ,0% ,1% 12,1% 3,0% 4,6% varav Lund ,3% ,4% ,8% 5,9% 2,6% 4,4% 2,2% varav Helsingborg ,2% ,3% * 1,0% 10,6% 3,0% 4,6% 2,5% ,0% ,0% ,4% i.u 0,9% 2,8% i.u ,7% ,5% ,9% 6,0% 3,7% 5,2% 3,0% Örebro ,9% ,9% ,8% 8,1% 2,8% 4,3% 2,2% Uppsala ,2% ,1% ,3% 5,8% 3,3% 4,7% 2,5% Västerås ,8% ,8% ,7% 8,9% 2,7% 4,1% 2,0% Köpenhamn REGION STOCKHOLM Storstockholm REGION MITT Jönköping ,7% ,7% ,7% 6,6% 2,5% 4,1% 1,9% Linköping ,7% ,7% ,9% 6,1% 2,9% 4,4% 2,2% Norrköping ,8% ,8% ** 0,8% 12,3% 2,9% 4,4% 2,2% Växjö ,9% ,9% ,4% 8,1% 2,1% 3,7% 1,5% REGION NORR Sundsvall ,2% 300 0,2% ,2% 7,8% 1,9% 3,4% 1,2% Gävle ,6% 900 0,6% ,3% 11,1% 2,2% 3,7% 1,6% Källa: Evidens och SCB * Campus Helsingborg ingår i Lunds Universitet. ** Campus Norrköping ingår i Linköpings Universitet. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 15

20 16 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Havneholmen 25 i Köpenhamn, Danmark

21 FASTIGHETSBESTÅND Castellums fastighetsbestånd och resultat 2016 Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges drygt 9,9 miljoner invånare bor ca 75% inom Castellums regionala marknadsområden. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda delmarknader där regionerna har en stark ställning. Målsättningen är att Castellum ska vara ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive affärsområde. Castellums geografiska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet finns på 17 orter i fem tillväxtregioner: Mitt, Väst, Öresund, Storstockholm och Norr. Tyngdpunkten med 65% av beståndet finns i de tre storstadsregionerna. Det kommersiella beståndet består av 78% kontors- och butiksfastigheter samt 18% lager- och logistikfastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 920 tkvm. Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2016 omfattade 665 fastigheter (597) med ett sammanlagt hyresvärde om Mkr (3 690) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om tkvm (3 392). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet efter fastighetsadministration på årsbasis till Mkr (2 240). Investeringar Under året har investerats för totalt Mkr (3 553) varav Mkr (2 321) avsåg förvärv och Mkr (1 232) ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar om Mkr (1 140) uppgick nettoinvesteringen till Mkr (2 413). Marknadens direktavkastning Kontor Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1,5 miljarder kr. Under första kvartalet 2016 förvärvade Castellum resterande 50% av aktierna i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) motsvarande ett fastighetsvärde om Mkr. Under andra kvartalet förvärvade Castellum Norrporten med ett underliggande fastighetsvärde om Mkr. Under sista kvartalet 2015 ingicks avtal om förvärv av en nyproducerad kontorsfastighet i Hagastaden i Stockholm för 1,6 miljarder kr med beräknat tillträde februari Fastigheten redovisas först vid tillträdet eftersom avtalet är villkorat av bland annat färdigställande. Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedan. Förändring av fastighetsbeståndet Verkligt värde, Mkr Hållbart fastighetsbestånd Miljöinventering ska genomföras i samtliga fastigheter för att identifiera och åtgärda miljö- och hälsorisker, och är idag utfört i 89%. Inventering är planerad för resterande 11%. Vid förvärv analyseras fastigheterna med tanke på såväl energianvändning som miljörisker och alla nybyggnationer och större ombyggnationer miljöcertifieras. Marknadens direktavkastning Lager/logistik Antal Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Ny-, till- och ombyggnation Försäljningar / Orealiserade värdeförändringar / Valutakursomräkning 117 Fastighetsbestånd 31 december % Av Sveriges ca 10 miljoner invånare bor ca 75% inom Castellums regionala marknadsområden. Castellums fastigheter är belägna från citylägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. 71 mdr Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2016 omfattade 665 fastigheter med ett sammanlagt värde om 71 miljarder kronor. 31,5 mdr Under 2016 har Castellum investerat för Mkr varav Mkr avsåg förvärv och Mkr ny-, till- och ombyggnation. Direktavkastning 2016 (staplar) respektive nuläge (punkt) enligt Newsec (svenska orter) och DTZ (Köpenhamn) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd. Källa: Newsec, DTZ CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 17

22 MILJÖCERTIFIERINGSSYSTEM Miljöbyggnad Miljöbyggnad är ett svenskt system för att certifiera byggnader inom energi, inomhusmiljö och byggmaterial. I Miljöbyggnad ingår även hälso- och säkerhetsaspekter. Systemet ger utmärkelserna guld, silver eller brons och används både för bostäder och lokaler. Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små och inga betydande böter till följd av miljöbrott har betalats ut. Ett sätt att framtidssäkra fastighetsbeståndet är att miljöcertifiera fastigheterna. Totalt är 24% av Castellums fastighetsbestånd miljöcertifierat enligt Green Building, Miljöbyggnad, BREEAM eller LEED. Dessutom pågår certifiering av ytterligare 479 tkvm motsvarande 11%. Syftet med certifieringen är att minska klimatpåverkan och riskerna i fastighetsbeståndet, sänka kostnaderna, skapa lokaler som är attraktiva för kunderna och deras verksamhet samt förbättra säkerheten och arbetsmiljön för kunderna. Castellums miljöcertifierade fastigheter Färdigställda fastigheter EU GreenBuilding EU GreenBuilding fokuserar på att effektivisera energianvändningen. Kravet är att effektivisera energianvändningen 25% alternativt använda 25% mindre energi jämfört med nybyggnadskraven i Boverkets byggregler. BREEAM BREEAM från Storbritannien är tillsammans med LEED det mest använda miljöcertifieringssystemet i världen. Systemet uvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. LEED LEED från USA är tillsammans med BREEAM det mest använda miljöcertifieringssystemet i världen. Systemet uvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. Antal tkvm Pågående projekt Antal tkvm EU Green Building Miljöbyggnad BREEAM LEED Totalt Fastighetsvärde och värdeförändringar Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till Mkr (41 818), motsvarande kr/kvm (12 282). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 5,8% (6,5%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 95% fastigheter med äganderätt och 5% tomträtter. Fastighetsmarknaden under 2016 kännetecknades av hög aktivitet, stor efterfrågan och begränsat utbud med stigande priser som följd. Prisökningen var främst hänförlig till centralt belägna kontorsfastigheter i tillväxtorter, fastigheter med långa avtal och välbelägna lager- och logistikfastigheter. Genomsnittlig värderingsyield, Mkr (exkl. projekt/mark och byggrätter) Driftsöverskott fastigheter + Indexjustering 2016, 1,2% (1%) + Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% Fastighetsadministration, 30 kr/kvm Normaliserat driftsöverskott Värdering (exkl. byggrätter om 388 Mkr) Genomsnittlig värderingsyield ,8% 6,5% Castellum har avspeglat denna prisuppgång i sin interna värdering genom sänkt avkastningskrav, 18 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE vilket på portföljnivå motsvarar ca 27 punkter. Detta har tillsammans med främst projektvinster och ändrat kassaflöde medfört en värdeförändring under året om Mkr, motsvarande 6%. Avseende första halvårets värdeförändring i Norrporten om 638 Mkr, motsvarande 3%, ingår denna i förvärvsanalysen och påverkar därmed inte Castellums resultat. Vidare har 80 fastigheter sålts för Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 233 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till Mkr, översteg senaste värdering om Mkr med 525 Mkr. Försäljningen i region Norr har medfört att den goodwill som uppstod i samband med förvärvet av Norrporten förändras med 373 Mkr. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden. Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till Mkr (3 299). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till kr/kvm, medan den för lager- och logistikfastigheter uppgick till 818 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med ca 2% mot föregående år, vilket bland annat är en effekt av index-uppräkningar (och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen oktober till oktober som uppgick till 0,1% för 2016) samt genomförda omförhandlingar. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger skydd mot låg inflation respektive deflation. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 91,3% (90,3%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 550 Mkr (392). I årets hyresintäkter ingår engångsersättning om 20 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 489 Mkr (316), varav 152 Mkr (55) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 311 Mkr (298), varav 17 Mkr (11) avsåg konkurser och 5 Mkr (18) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 178 Mkr (18), medan den för fjärde kvartalet isolerat gick upp till 84 Mkr (11). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader.

23 FASTIGHETSBESTÅND Castellums delmarknader REGION NORR Antal fastigheter Hyresvärde, Mkr 389 Driftsöverskott, Mkr Yta, tkvm Fastigheternas värde, Mkr 7% 2016 Nettoinvesteringar, Mkr Nettouthyrning, Mkr Medarbetare 22% Andel av fastighetsvärdet REGION STOCKHOLM 2016 Antal fastigheter Andel av fastighetsvärdet Yta, tkvm Fastigheternas värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Driftsöverskott, Mkr Nettoinvesteringar, Mkr 22% Driftsöverskott, Mkr Nettoinvesteringar, Mkr Fastigheternas värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Medarbetare Antal fastigheter REGION VÄST Yta, tkvm Nettouthyrning, Mkr Yta, tkvm Antal fastigheter REGION MITT Andel av fastighetsvärdet Nettouthyrning, Mkr 57 2 Medarbetare % Andel av fastighetsvärdet Fastigheternas värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Driftsöverskott, Mkr Nettoinvesteringar, Mkr Nettouthyrning, Mkr Medarbetare REGION ÖRESUND % Andel av fastighetsvärdet 2015 Antal fastigheter Yta, tkvm Fastigheternas värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Driftsöverskott, Mkr Nettouthyrning, Mkr Nettoinvesteringar, Mkr Medarbetare CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 19

24 Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt och mark, är 5,8%. Den sjunkande värderingsyielden förklaras delvis av större förändringar i fastighetsportföljen. Nettouthyrningen har varit olika för Castellums regioner, vilket framgår av tabellen nedan. Centrala administrationskostnader Nettouthyrning Mkr Mitt Väst Öresund Stockholm Norr Totalt Nytecknat Befintligt Investeringar Totalt Uppsagt Uppsagt Konkurser Totalt Nettouthyrning Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till Mkr (1 074) motsvarande 376 kr/kvm (316). Ökningen kr/kvm är hänförligt till förvärvet av Norrporten, vars fastighetsportfölj utgörs av kontor med generellt sett högre kostnadsnivåer men även högre hyresnivåer. Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 92% (88%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. Fastighetskostnader kr/kvm Driftskostnader 2016 Totalt 2015 Totalt Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Underhåll Direkta fastighetskostnader Totalt Föregående år Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad 20 Kontor/ Lager/ butik logistik CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE De centrala administrationskostnaderna uppgick till 143 Mkr (113) och har belastats med 11 Mkr i kostnader av engångskaraktär för pågående arbete med att samla koncernen under ett gemensamt varumärke samt samordning av stödfunktioner. I denna post ingår även kostnader för ett resultatoch aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 20 Mkr (11). Förvärvs- och omstruktureringskostnader Under 2016 har Castellum förvärvat Norrporten, vilket medfört förvärvskostnader om 126 Mkr. Därtill har omstrukturering av verksamheten påbörjats, vilket förväntas generera samordningsvinster om 150 Mkr. Kostnaden för omstrukturering bedöms uppgå till totalt ca 40 Mkr varav 37 Mkr belastat periodens resultat. Resultat från joint venture Under andra kvartalet 2015 genomförde Castellum AB (publ) en affär med Heimstaden AB (publ) som innebar att Castellum förvärvade 50% i det fastighetsförvaltande bolaget CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) för 505 Mkr. Tillträde skedde i maj/juni Avtalet innebar en möjlighet att via option förvärva resterande 50% för marknadsvärde tidigast hösten Denna option nyttjades dock redan under första kvartalet 2016, varmed Castellum sedan i början av mars i år äger CORHEI Fastighets AB till 100%. Förvärvspriset för resterande 50% uppgick till 555 Mkr. Förvärvet utgör ett stegvis rörelseförvärv vilket medför en omvärdering om 27 Mkr av det sedan Genomsnittlig värderingsyield över tid

25 FASTIGHETSBESTÅND tidigare ägda 50%-iga innehavet. Omvärderingen motsvarar skillnaden mellan erlagt förvärvspris om 555 Mkr och det tidigare bokförda andelsvärdet om 528 Mkr per tillträdet i mars. Till följd av det stegvisa rörelseförvärvet uppstår en goodwillpost om 141 Mkr, vilket motsvaras av uppskjuten skatteskuld netto. Resultat från joint venture uppgick till 3 Mkr (21) och avser Castellums 50%-iga andel av resultatet i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls). Av resultatet avser 4 Mkr (23) förvaltningsresultat och 1 Mkr (5) skatt. Räntenetto för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s Mkr (4 299). Castellum har inga pågående skattetvister. Resultat över tid Castellums förvaltningsresultat har den senaste 10-årsperioden vuxit med i genomsnitt 7% per år. Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,3% per år, vilket är i nivå med inflationen. Räntenettot uppgick till 832 Mkr (602). Den genomsnittliga räntenivån har varit 2,7% (3,0%). Räntenettot har påverkats positivt med ca 150 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter. Skatt Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter. Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till Mkr (809). Vidare finns derivat med ett undervärde om 385 Mkr som inte är skattemässigt avdragsgillt samt obeskattade reserver om 31 Mkr. Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med Mkr (22 239), varav Mkr (1 893) är hänförligt till förvärvstillfället Nettouthyrning per kvartal Resultat över tid CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 21

26 Castellums fastighetsbestånd Kontor/butik Antal fastigheter januari december 2016 Yta tkvm Fastighetsvärde Mkr Fastighetsvärde kr/kvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Ekon. uthyrningsgrad Driftsöverskott Mkr Mitt ,5% Väst ,7% Stockholm ,6% Öresund ,2% Norr ,2% Summa kontor/butik ,8% Lager/logistik Mitt ,3% Väst ,5% Stockholm ,2% Öresund ,4% Summa lager/logistik ,5% Summa ,3% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark Totalt Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 220 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 560 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden. Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 91,3% 90,3% 88,7% 88,4% 88,6% 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% 87,9% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Fastighetsvärde, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Värderingsyield, genomsnittlig 5,8% 6,5% 6,9% 7,2% 7,3% 7,2% 7,2% 7,3% 7,4% 7,0% Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region 22 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

27 FASTIGHETSBESTÅND Förvärv av Norrporten stärker Castellums marknadsposition Castellum tecknade den 13 april 2016 ett avtal med Andra AP-fonden och Sjätte AP-fonden om att förvärva samtliga aktier i Norrporten AB (publ). Tillträde till aktierna skedde 15 juni 2016 för ett anskaffningsvärde om Mkr fördelat på Mkr i kontanter och 27,2 miljoner aktier motsvarande ett värde om Mkr, fördelat mellan nyemitterade aktier och befintliga aktier i eget förvar. Värdering av dessa aktier har skett till marknadsvärde på transaktionsdagen uppgående till 113 kr/aktie (noterad kurs på Nasdaq). Förvärvskostnaderna uppgick till 126 Mkr och har redovisats i resultaträkningen. Förvärvet redovisas som ett rörelseförvärv, varför en goodwillpost om Mkr uppstår, motsvarande uppskjuten skatteskuld netto vid förvärvstillfället. Norrporten har varit ett av Sveriges större fastighetsbolag med fokus på förvaltning och utveckling av moderna, högkvalitativa kontorslokaler centralt belägna i tillväxtorter i Sverige och Köpenhamn. Förvärvet har kompletterat och stärkt Castellums marknadsposition utbudet av fastighets- och lokaltyper utökades samtidigt som den geografiska närvaron har breddats. Förvärvet stärkte Castellums närvaro och marknadsposition på fem orter där Castellum redan var etablerade Stockholm, Köpenhamn, Helsingborg, Örebro och Jönköping. Samtidigt medförde förvärvet att Castellum etablerade sig med storlek och attraktivt belägna fastigheter i Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå, Luleå och Växjö. Vidare tillförde Norrportens hyresgäststruktur en längre duration i kontraktsportföljen och ett ökat inslag av statliga myndigheter och verk. Under fjärde kvartalet 2016 såldes hela beståndet i Luleå, Östersund, Umeå samt delar av beståndet i Sundsvall. Förvärvet av Norrporten beräknas medföra samordningsvinster om ca 150 Mkr, varav ca 120 Mkr bedöms realiseras successivt t o m utgången av 2017, medan resterande 30 Mkr som främst är hänförliga till driftskostnader realiseras under en 3-årsperiod från och med örvärvstidpunkten. SUNDSVALL (Delar av beståndet sålt Q4 2016) GÄVLE VÄSTERÅS Övriga anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa tillgångar NORRKÖPING Uppskjuten skatteskuld Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder LINKÖPING GÖTEBORG JÖNKÖPING BORÅS VÄXJÖ HALMSTAD Castellum Norrporten Överlappande HELS IN G BORG KÖPEN HAMN LUND MALMÖ Resultaträkning för Norrporten 31 december juni Eget kapital och skulder Eget kapital UPPSALA STOCKHOLM ÖREBRO Tillgångar Förvaltningsfastigheter UMEÅ (Hela beståndet sålt Q4 2016) ÖSTERSUND (Hela beståndet sålt Q ) Balansräkning för Norrporten Mkr LULEÅ (Hela beståndet sålt Q4 2016) Mkr 15 juni 31 dec 2016 jan dec 2016 Hyresintäkter Fastighetskostnader Centraladministration Räntenetto Förvaltningsresultat Värdeförändring fastighet Värdeförändring derivat Aktuell skatt Uppskjuten skatt Redovisat resultat Omräkning, valuta Periodens totalresultat CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 23

28 INVESTERINGAR Aktiv fastighetsutveckling kräver investeringar Långsiktig och hållbar tillväxt innebär att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna ska möta kundernas behov av ändamålsenliga lokaler och arbetsplatser samt samhällets behov av stadsmiljöer som säkerställer tillväxt över tid. Nya projekt tillförs successivt genom nya idéer och förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Waleed, Christian och Robert

29 INVESTERINGAR Castellum är en av Sveriges största projektutvecklare För att nå Castellums övergripande tillväxtmål om 10% krävs årliga investeringar. Investering genom ny-, till- och ombyggnation i det egna beståndet ger oftast högre avkastning än investering via förvärv. Under de senaste 10 åren har Castellum investerat för totalt 52 miljarder kr, vilket innebär 5,2 miljarder kr i genomsnitt per år. Under 2016 uppvisade Castellum hög aktivitet i portföljen och investeringarna uppgick totalt till Mkr (3 553), varav Mkr (2 321) avsåg förvärv och Mkr (1 232) avsåg ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar om Mkr (1 140) uppgick nettoinvesteringen till Mkr (2 413). Under första kvartalet 2016 förvärvade Castellum resterande 50% av aktierna i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) motsvarande ett fastighetsvärde om Mkr. Under andra kvartalet förvärvade Castellum Norrporten med ett underliggande fastighetsvärde om Mkr. Under sista kvartalet 2015 ingicks avtal om förvärv av en nyproducerad kontorsfastighet i Hagastaden i Stockholm för 1,6 miljarder kr med beräknat tillträde februari Fastigheten redovisas först vid tillträdet eftersom avtalet är villkorat av bland annat färdigställande. Krav på hållbara investeringar Castellum miljöcertifierar alla nybyggnationer och större ombyggnationer enligt minst Miljöbyggnad Silver. Castellum äger idag 89 av Sveriges 319 Green Building-certifierade byggnader. Syftet med certifieringen är att minska klimatpåverkan och riskerna i fastighetsbeståndet, sänka kostnaderna samt skapa lokaler som är attraktiva för kunderna och deras verksamhet. Totalt är 24% av Castellums fastighetsbestånd miljöcertifierat enligt Green Building, Miljöbyggnad eller BREEAM. Dessutom pågår certifiering av ytterligare 479 tkvm motsvarande 11%. Utveckling av våra tillväxtorter Som långsiktig aktör och samhällsbyggare är en viktig del av Castellums verksamhet att bidra på olika sätt till hållbar stadsutveckling, vilket sker genom utveckling av nya och befintliga områden. Samverkan sker även i ca 100 citynätverk och företagarföreningar för att utveckla de orter där verksamhet bedrivs. Samarbete pågår även med olika parter för att driva utveckling, ta del av kunskap om ny teknik och utbyta erfarenheter. Exempel är EPRA Sustainability Committee, Energimyndighetens Beställargrupp för lokaler (BELOK), Sweden Green Building Council, energibolag, lokala renhållningsbolag och universitet/högskola. ERIKA OLSÉN CHIEF INVESTMENT OFFICER, CASTELLUM AB Dagens växande städer präglas av dynamiska strukturer med blandad bebyggelse där vi gärna bidrar till att bygga blandstad. Castellum har, som en stor samhällsaktör i Sveriges större städer, ett ansvar att bedriva hållbar och långsiktig stadsutveckling. Vi bidrar som långsiktig ägare och med stor investeringsvilja till stadsutvecklingen på många olika sätt. Ett av våra bästa exempel där vi bygger stad är i Örebro, precis vid centralstationen. Där utvecklar Castellum för närvarande ca kvadratmeter hållbara kontor med delar av fasaden beklädda med solpaneler. Projektet bidrar till staden med långsiktigt hållbara kontor i ett utmärkt läge i direkt anslutning till allmänna kommunikationer. Investeringar och försäljningar per år Investeringar och försäljningar per region 2016 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 25

30 Större pågående projekt Olaus Petri 3:244 i Örebro LÄGE: Vid Resecentrum i Örebro YTA: kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 2, 2019 INVESTERING: 420 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver I Örebro påbörjades under 2016 nyproduktion av kontorsfastigheten Citypassagen, belägen vid norra infartsleden till Örebro i direkt anslutning till Resecentrum. Efterfrågan på centrala kontorslokaler i det expanderande Örebro är stor och den centrala sjuvåningsbyggnaden ökar utbudet av moderna och flexibla kontorsytor. Investeringen, en av de största nybyggnationerna i Castellums historia, beräknas uppgå till 420 Mkr, varav 45 Mkr avser värdet av egen mark. Byggnaden beräknas vara färdigställd under andra kvartalet 2019 och är uthyrd till 48%. Lindholmen 30:5 i Göteborg LÄGE: Lindholmen Science Park i Göteborg YTA: kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 1, 2017 INVESTERING: 265 Mkr CERTIFIERING: BREEAM nivå excellent I december 2014 förvärvade Castellum mark på Lindholmspiren i Göteborg. På marken, som ligger mitt i det internationella ingenjörsklustret Lindholmen Science Park, påbörjade Castellum i maj 2015 uppförandet av den högkvalitativ kontorsfastigheten Blenda om kvm. Blenda uppförs enligt miljöcertifieringssystemet BREEAM med ambition att nå nivå excellent. Investeringen beräknas uppgå till 265 Mkr, inklusive värdet av egen mark om 53 Mkr. Den nya byggnaden beräknas vara färdigställd under första kvartalet 2017 och uthyrningsgraden uppgår till 96%. Balltorp 1:124 i Mölndal LÄGE: Vid Söderleden i Mölndal YTA: kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 4, 2017 INVESTERING: 180 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver I Mölndal, på den sista större exploaterbara tomten vid Söderleden, startade Castellum under 2016 en fullt uthyrd nybyggnation om kvm. Projektet bidrar till att stärka portföljen med en modern och hållbar logistikanläggning i en expansiv del av Storgöteborg. Investeringen beräknas uppgå till 180 Mkr, varav 38 Mkr avser förvärv av mark. Anläggningen beräknas vara färdigställd fjärde kvartalet Byggnaden uppförs enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambition att nå nivå silver. 26 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

31 INVESTERINGAR Varpen 11 i Huddinge LÄGE: Smista-området i Huddinge YTA: kvm bilhandel TIDPLAN: Färdigställt kvartal 4, 2017 INVESTERING: 162 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver Sedan millenieskiftet har Castellum utvecklat Smista-området till ett av Stockholms främsta kluster för bilförsäljning. Under hösten 2016 påbörjades ytterligare en investering om 162 Mkr, inklusive värdet av egen mark om 14 Mkr. Nybyggnationen beräknas vara färdigställd under sista kvartalet 2017 och uppförs enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå silver. Den nya byggnaden är fullt uthyrd. Nordstaden 2:16 i Göteborg LÄGE: Centrala Göteborg YTA: kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 1, 2017 INVESTERING: 135 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver I centrala Göteborg, med utsikt mot Göteborgsoperan och hamnen, har en ombyggnation av kontors- och handelslokaler påbörjats om kvm. Projektet bidrar till att portföljen utvecklas i ett av Göteborgs bästa kontorslägen. Här är det nära till samtliga kollektivtrafiklinjer och inom några år kommer området ytterligare att förädlas med en ny tågstation för Västlänken. Investeringen beräknas uppgå till 135 Mkr och ombyggnationen beräknas vara färdigställd under första kvartalet Den nya byggnaden uppförs enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå silver. W e rk e t a rk ite k te r Söderhällby 1:2 (del av) i Uppsala LÄGE: Östra Fyrislund i Uppsala YTA: kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 1, 2018 INVESTERING: 101 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå silver och Green Building I Uppsala påbörjade Castellum under 2016 nybyggnation av en distributionsanläggning om kvm. Fastigheten är välbelägen med access till E4:ans av- och påfarter både norrut och söderut. Investeringen beräknas uppgå till 101 Mkr, varav 20 Mkr utgör värdet av förvärvad mark. Den nya byggnaden är fullt uthyrd. Spejaren 5 i Huddinge LÄGE: Smista-området i Huddinge YTA: kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 3, 2017 INVESTERING: 98 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå silver I Smista, har Castellum påbörjat en fullt uthyrd nybyggnation av kvm för bilhandel. Investeringen beräknas uppgå till 98 Mkr och vara färdigställd tredje kvartalet Den nya byggnaden uppförs enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå silver. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 27

32 Inom Vallgraven 4:1 i Göteborg LÄGE: Centrala Göteborg YTA: kvm FÄRDIGSTÄLLT: Kvartal 2, 2017 INVESTERING: 92 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå silver Castellum har under 2016 påbörjat en fullt uthyrd om- och tillbyggnation, Kungsportshuset, med ett unikt läge i centrala Göteborg. Fastigheten byggs om till kultur- och nöjesarena med nyproduktionsstandard samtidigt som ett genuint, äldre intryck bevaras. Investeringen beräknas uppgå till 92 Mkr och vara färdigställd andra kvartalet Om- och tillbyggnationen genomförs enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå silver. Majorna 163:1 i Göteborg LÄGE: Södra älvstranden i Göteborg YTA: kvm FÄRDIGSTÄLLT: Kvartal 1, 2017 INVESTERING: 88 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå silver I Klippanområdet på Södra älvstranden i Göteborg pågår en ombyggnation av kontors- och lagerlokaler om kvm. Närmiljön har utvecklats med både bostäder och kommersiella lokaler och är i dag ett område där kreativa företag tar plats i gamla industrilokaler med ny, spännande arkitektur. Investeringen beräknas uppgå till 88 Mkr och fastigheten uppförs enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad med ambitionen att nå nivå silver. Byggnaden är uthyrd till 75%. STÖRRE PÅGÅENDE PROJEKT 2016 Hyresvärde Fastighet Yta, kvm Mkr kr/kvm Uthyrningsgrad jan 2017 Total inv. ink. mark, Mkr Varav kvar att inv., Mkr Klart Kommentar Olaus Petri 3:244, Örebro % Kv Nybyggnation kontor Lindholmen 30:5, Göteborg % Kv Nybyggnation kontor Balltorp 1:124, Mölndal % Kv Nybyggnation logistik Varpen 11, Huddinge % Kv Nybyggnation bilhandel Nordstaden 2:16, Göteborg % Kv Ombyggnation kontor/handel Söderhällby 1:2 (del av), Uppsala % Kv Nybyggnation logistik Spejaren 5, Huddinge % Kv Nybyggnation bilhandel Kranbilen 2, Huddinge % 97 9 Kv Nybyggnation lager/logistik Inom Vallgraven 4:1, Göteborg % Kv Om- och tillbyggnation kulturoch nöjesarena Majorna 163:1, Göteborg % 88 1 Kv Ombyggnation kontor och lager Tjurhornet 15, Stockholm Kv Parkeringsdäck Visiret 3, Huddinge % Kv Nybyggnation bilhandel Boländerna 12:1, Uppsala % Kv Nybyggnation lager/logistik Sändaren 1, Malmö % Kv Ombyggnation kontor Gamla Rådstugan 1, Norrköping % Kv Ombyggnation kontor Verkstaden 14, Västerås % Kv Nybyggnation kontor Bangården 4, Solna % 42 7 Kv Ombyggnation lägenhetshotell BREEAM utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial. Green Building innebär att energianvändningen är 25% lägre än energikraven i Boverkets byggregler. 28 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

33 INVESTERINGAR Större färdigställda projekt Drottningparken i Örebro LÄGE: Södra infarten till Örebro YTA: kvm FÄRDIGSTÄLLT: Kvartal 3, 2016 INVESTERING: 103 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå Silver I Örebro har Castellum under 2016 färdigställt en nybyggnation om kvm, Drottningparken. Den flexibla kontorsbyggnaden med närhet till både City och Södra station har blivit ett landmärke vid södra infarten till Örebro. Investeringen uppgick till 103 Mkr och fastigheten har certifierats som Miljöbyggnad silver. Den färdigställda byggnaden är fullt uthyrd. Verkstaden 14 i Västerås LÄGE: Kopparlunden i centrala Västerås YTA: kvm FÄRDIGSTÄLLT: Kvartal 1, 2016 INVESTERING: 84 Mkr CERTIFIERING: Kopparlunden i centrala Västerås är ett område där modern teknik och 100-årig industritradition möts. Castellum äger ca kvm byggrätter i området och under 2016 har en tillbyggnation av kvm och ombyggnation av kvm färdigställts. Investeringen uppgick till 84 Mkr och är fullt uthyrd till skolverksamhet. Varpen 10 i Huddinge LÄGE: Smista området i Huddinge YTA: kvm TIDPLAN: Färdigställt kvartal 4, 2016 INVESTERING: 72 Mkr CERTIFIERING: Miljöbyggnad nivå silver I Smista, Stockholmsområdets främsta kluster för bilförsäljning, har Castellum färdigställt en fullt uthyrd nybyggnation av kvm för bilförsäljning. Investeringen uppgick till 72 Mkr och den nya byggnaden är uppförd enligt Miljöbyggnad, nivå silver. STÖRRE FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT 2016 Hyresvärde Uthyrnings- Total inv. Varav kvar Fastighet Yta, kvm Mkr kr/kvm grad jan 2017 ink. mark, Mkr att inv., Mkr Klart Kommentar Drottningparken, Örebro % Kv Nybyggnation kontor Verkstaden 14, Västerås % 84 3 Kv Om- och tillbyggnation skola Varpen 10, Huddinge % 72 9 Kv Nybyggnation bilhandel Ringspännet 5, Malmö % 46 1 Kv Nybyggnation bilhandel/verkstad BREEAM utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial. Green Building innebär att energianvändningen är 25% lägre än energikraven i Boverkets byggregler. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 29

34 Större förvärv under 2016 Förvärv av Norrporten AB I juni 2016 förvärvade Castellum Norrporten AB, ett av Sveriges större fastighetsbolag. Norrportens fastighetsbestånd bestod av 119 fastigheter om 1,1 miljoner kvm fördelade på 11 städer. Förvärvet har kompletterat och stärkt Castellums marknadsposition genom att utbudet av fastighets- och lokaltyper utökats samtidigt som den geografiska närvaron breddats. Förvärvet stärker Castellums närvaro och marknadsposition på fem orter där Castellum redan är etablerade Stockholm, Köpenhamn, Helsingborg, Örebro och Jönköping. Dessutom innebar förvärvet att Castellum etblerade sig i Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå, Luleå och Växjö. Under fjärde kvartalet såldes hela beståndet i Östersund, Umeå, Luleå samt delar av beståndet i Sundsvall. LÄGE: Stockholm, Luleå, Umeå, Östersund, Sundsvall, Gävle, Örebro, Jönköping, Växjö, Helsingborg och Köpenhamn YTA: 1,1 miljoner kvm TILLTRÄDE: 15 juni 2016 INVESTERING: Mkr Klassföreståndaren 3, Stockholm Havneholmen, Köpenhamn 30 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

35 INVESTERINGAR Nyttan 3, Sundsvall Högkvarteret 1, Helsingborg Kvarnen 5, Norrköping Mässhallen 2 i Malmö LÄGE: Hyllie, Malmö YTA: kvm TILLTRÄDE: April 2016 INVESTERING: 328 Mkr I november 2015 förvärvade Castellum en fastighet under uppförande i Hyllie, Malmö. Tillträde skedde i samband med att fastigheten färdigställts i april Fastigheten består av kvm högkvalitativa kontorsytor uppförda enligt miljöcertifieringssystemet Breeam, nivå excellent. Investeringen uppgick till 328 Mkr och fastigheten är fullt uthyrd. CORHEIs bestånd i Linköping och Norrköping LÄGE: 13 fastigheter i Norrköping och 9 fastigheter i Linköping YTA: kvm TILLTRÄDE: Mars 2016 INVESTERING: Mkr I mars 2016 fullföljde Castellum förvärvet av 50% av aktierna i CORHEI Fastighets AB. Affären omfattade förvärv av 12 centralt belägna kontorsfastigheter och en logistikfastighet i Norrköping om kvm och 9 kontorsfastigheter i Linköping om kvm. Investeringen uppgick till Mkr. Uthyrningsgraden i beståndet uppgår till 79%. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 31

36 Örnäs 1:17 i Upplands-Bro LÄGE: Brunna i Upplands-Bro YTA: kvm planlagd mark TILLTRÄDE: December 2016 INVESTERING: 205 Mkr Under 2016 genomfördes ett markförvärv i Brunna, Upplands- Pilgrimen 5 i Växjö Bro i norra delen av Storstockholm. Förvärvet skapar möjligheter till lager- och logistikinvesteringar i ett välbeläget område vid E18 och med närhet till E4, Mälarbanan och Arlanda flygplats, där en kraftig expansion nu sker. Den obebyggda fastigheten har en möjlig uthyrningsbar yta om ca kvm. LÄGE: nära Växjö station YTA: kvm TILLTRÄDE: November 2016 INVESTERING: 196 Mkr I Växjö tillträdde Castellum under hösten 2016 det nybyggda World Trade Center. Det är en kontorsbyggnad om kvm som är en del i ett intressant stadsutvecklingsprojekt som binder samman södra och norra delen av området vid Växjö station. Investeringen uppgick till 196 Mkr. Fastigheten har miljöcertifierats enligt LEED nivå platinium och är uthyrd till 90%. STÖ R R E FA STI G H E T S FÖ RVÄ RV U N D E R 2016 Hyresvärde Fastighet Yta, kvm Mkr kr/kvm Norrportens bestånd i Stockholm, Luleå, Umeå, Östersund, Sundsvall, Gävle, Örebro, Jönköping, Växjö, Helsingborg och Köpenhamn CORHEIs bestånd i Linköping och Norrköping Uthyrnings- Anskaffningsgrad jan 2017 värde, Mkr Tillträde Kategori % Juni 2016 Kontor och handel Mars 2016 Kontor och logistik % % 328 April 2016 Kontor 205 Dec 2016 Mark Pilgrimen 5, Växjö % 196 Nov 2016 Kontor Lerstenen 1 och 2, Lund % 26 Feb 2016 Lager Hamnen 22:28 och 22:31, Malmö % 25 Maj 2016 Lager Mässhallen 2, Malmö Örnäs 1:17, Upplands-Bro STÖ R R E FA STI G H E T S FÖ R SÄ L J N I N GA R U N D E R 2016 Hyresvärde Fastighet Yta, kvm Underliggande Uppskjuten skatt/ Försäljn. pris Mkr kr/kvm fastighetspris, Mkr omkostn., Mkr netto, Mkr Frånträde Kategori Portfölj i Sundsvall, Umeå och Luleå Feb 2017 Kontor och butik Portfölj i Malmö och Lund Dec 2016 Kontor och lager Lejonet 11, Luleå Dec 2016 Kontor Portfölj i Sundsvall och Östersund Mars 2017 Kontor och lager Portfölj i Östersund Dec 2016 Kontor Smörkärnan 1, Lund Nov 2016 Kontor Tågarp 16:22, Malmö Nov 2016 Logistik och lager Sadelknappen 1 & 4, Stångbettet, Malmö Juli 2016 Lager och kontor BREEAM utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. LEED utvärderar och betygsätter byggnaders totala miljöpåverkan. Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial. Green Building innebär att energianvändningen är 25% lägre än energikraven i Boverkets byggregler. 32 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

37 INVESTERINGAR Byggrätter och potentiella projekt bygger framtidens Castellum I Castellums strategi ingår att nyproducera lokaler. För att kunna erbjuda kunden nyproducerade lokaler med kortast möjliga tid till inflyttning är det en konkurrensfördel att äga byggrätter i attraktiva lägen med antagna detaljplaner. Castellum har ca 920 tkvm outnyttjade byggrätter (uthyrningsbar yta) och för ett antal av dessa finns konkreta projekt som kan påbörjas relativt omgående. Outnyttjade byggrätter är värderade till Mkr (1 352) motsvarande i genomsnitt ca kr/kvm (1 700). Av byggrätterna finns 431 tkvm motsvarande Mkr (883) redovisade som projekt och obebyggd mark. Resterande finns redovisade bland kontor/butik respektive lager/industri då dessa finns på redan bebyggda fastigheter. Byggrätter andel yta / region Eminent i Hyllie, Malmö I det expansiva området Hyllie i Malmö planerar Castellum för uppförande av moderna kontor på närmare kvm i hög hållbarhetsklass. Projektet, kallat Eminent, planeras bli den första kontorsbyggnaden i Norden som kommer certifieras enligt Well, en internationell byggstandard som väger in människors välbefinnande i arbetslivet. Well-standarden utgår från sju koncept som påverkar hälsan: luft vatten, ljus, ljud, kost, motion och välbefinnande, vilket betyder att kraven på ventilation, värme, ljus och ljud är extra höga. Utöver Well är avsikten att miljöcertifiera byggnaden enligt Miljöbyggnad Guld. Kungspassagen i Uppsala I ett av Uppsalas bästa lägen, med inte bara närhet till Resecentrum, utan hela citys utbud av restauranger, service och shopping, planerar Castellum låta uppföra kontorshuset Kungspassagen. Det nya kontorshuset planeras att byggas enligt Miljöbyggnad, som lägst silvernivå, ha solceller, grön el, samt koldioxidneutral fjärrvärme. Logistikpark i Göteborg Castellum och fyra andra aktörer planerar att tillsammans skapa en ny logistikpark i direkt anslutning till Göteborgs hamn, Port of Gothenburg Logistics Park. Satsningen är en av de största i sitt slag i Sverige. Läget nära Nordens största hamn, viktiga industrier och med tillgång till god infrastruktur lämpar sig väl för effektiv lager- och logistikverksamhet. Den tilldelade marken möjliggör nyproduktion upp till kvm. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 33

38 ANSVARSFULLA AFFÄRER Hållbarhet är en förutsättning för ekonomisk tillväxt Castellum är en av fastighetsbranschens största aktörer och tillväxtförmågan och lönsamheten bygger på att företaget kontinuerligt utvecklas. Hållbarhetsarbetet handlar om att bedriva verksamheten på ett ansvarsfullt sätt och skapa långsiktiga lösningar ur såväl ekonomiska, ekologiska som sociala perspektiv. 34 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

39 ANSVARSFULLA AFFÄRER Hållbara höjdpunkter 2016 Vi kan se tillbaka på ett år av fortsatt hög aktivitet inom hållbarhetsområdet. Vi har ökat transparensen i redovisningen, vilket belönat oss med flera utmärkelser. Internt fortsätter vi att utmana oss med högre målsättningar och vi vet att det som vi mäter det blir gjort! säger Filip Elland, hållbarhetschef. Minskad energianvändning och lägre CO 2 -utsläpp Energianvändningen i koncernen har minskat 26% sedan 2007 och koldioxidutsläppen har minskat med 71% sedan Målsättningen är att 90% av energianvändningen ska komma från icke-fossil energi före % uppnåddes Grön finansiering Under hösten 2016 gav Castellum ut gröna obligationer om totalt Mkr. Likvidbeloppet används för finansiering av vissa fastighetsinvesteringar vars miljöprofil uppfyller de krav som Castellum satt upp i sitt så kallade Gröna Ramverk. Brett samhällsengagemang Castellum satsar på ungdomar Castellum har en hög ambition att ge ungdomar en möjlighet att prova på arbetslivet. Under 2016 har 77 ungdomar gjort praktik eller feriearbetat i koncernen. 14 av ungdomarna har varit lärlingar, vilket innebär att de arbetat i organisationen under ett år. Lärlingarna motsvarar 4% av koncernens medarbetare. Lärlingsplatsen ger erfarenhet som kan lyftas i CV:t och många kontakter som kan ge ökade möjligheter att utvecklas vidare på andra arbetsplatser. Bilden visar Sofyan och Ramazan som haft lärlingsplats på Castellum i Stockholm under Belönat hållbarhetsarbete! Castellum ingår i Dow Jones Sustainability Index som inkluderar de bolag inom alla branscher i världen som presterar bäst inom hållbarhetsområdet. GRESB Global Sector Leader innebär att Castellum rankas etta i världen gällande hållbarhetsarbete i fastighetsbranschen i sektorn kontors- och industrilokaler. EPRA Gold är ett pris för bästa hållbarhetsrapportering i Europa. Ett erkännande att Castellum gör det vi lovar och kommunicerar det tydligt. I CDP:s hållbarhetsindex har Castellum uppnått högst betyg av fastighetsbolagen i Sverige. Detta gör att Castellum rankas högst bland fastighetsbolagen i CDP:s internationella undersökning. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 35

40 Ansvarsfulla affärer STYRDOKUMENT FÖR HÅLLBARHETSARBETET Regelverk som styr Castellums hållbarhetsarbete: Externa regelverk FN:s globala hållbarhetsmål Global Compact Svenska Aktiebolagslagen Miljöbalken Arbetsmiljölagen Miljöcertifiering Green Building, Miljöbyggnad, BREEAM, LEED Miljödiplomering ISO BBR-krav Övriga tillämpliga lagar och regler Viktiga interna regelverk Hållbarhetspolicy Uppförandekod Uppförandekod för leverantörer och samarbetspartner Internt miljöledningssystem Processer för intern kontroll Övriga instruktioner Hållbarhet innefattar att skapa långsiktiga lösningar ur såväl ekonomiska, ekologiska som sociala perspektiv och förädla dessa värden genom verksamhetsprocesserna. Förutom att ta ansvar och skapa värde för vårt samhälle, vår planet och framtida generationer skapar hållbarhetsarbetet ökade konkurrensfördelar för Castellum. Ett väl integrerat hållbarhetsarbete bidrar också till en bättre förvaltning och god kontroll av fastigheterna. Detta ger nöjdare kunder, engagerade medarbetare och ökad lönsamhet. Med andra ord handlar hållbarhet om att agera rätt idag så att de intressenter Castellums verksamhet är beroende av väljer Castellum i framtiden. Castellum arbetar för att använda resurser som energi och vatten så klokt och effektivt som möjligt samt att framtidssäkra fastighetsbeståndet, d v s att både ny-, till- och ombyggnationer genomförs med hög miljöstandard. Castellum har också ett lokalt engagemang på de orter och i de regioner där verksamheten bedrivs och samverkar med kunder, kommuner och andra samarbetspartners för att utveckla orterna. Det betyder också att Castellum samarbetar med skolor och universitet samt erbjuder ungdomar lärlingsplatser och sommarjobb. Och naturligtvis värnas det om de egna medarbetarna. Organisation och styrning av hållbarhetsarbetet Hållbarhetsarbetet omfattar hela verksamheten och styrs via ett ledningssystem som består av gemensam policy, riktlinjer, övergripande mätbara mål samt detaljerade handlingsplaner. Utgångspunkten i arbetet är att följa upp, dokumentera, utvärdera och förbättra. Arbetet följs upp varje år och avrapporteras regelbundet till koncernledningen. Castellum har en hållbarhetschef med uppgift att driva och utveckla arbetet för hela koncernen. På respektive region finns en hållbarhetsansvarig och arbetet bedrivs integrerat i verksamheten. Castellums styrelse antar årligen hållbarhetspolicy och uppförandekoder samt diskuterar och följer upp arbetet löpande. Castellums VD är ytterst ansvarig för hållbarhetsarbetet. Castellums hållbarhetsredovisning är upprättad enligt GRI och översiktligt granskad av Deloitte. För att upprätthålla ett strukturerat miljöarbete är Castellum certifierat enligt miljöledningssystemet Miljödiplomering. Dessutom är delar av verksamheten ISO certifierad. En gemensam, operativ hållbarhetsgrupp finns i koncernen för att utveckla arbetet, utbyta erfarenheter och bevaka förändringar i omvärlden. Utöver det finns det ett hållbarhetsforum med syfte att involvera utvecklingsarbetet i verksamheten. FN:s globala hållbarhetsmål Vid FN:s toppmöte i september 2015 antog världens stats- och regeringschefer 17 globala mål. Världens länder har åtagit sig att från och med den 1 januari 2016 fram till år 2030 leda världen mot en hållbar och rättvis framtid. En första mappning har genomförts mot FNs globala hål l- barhetsmål för att analysera relevanta områden för Castellums verksamhet. Dessa mål är färgmarkerade i bilden och kommer att börja implementeras i strategi och policy under CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

41 ANSVARSFULLA AFFÄRER Hållbarhetsforumet består av ansvariga chefer från kärnverksamheten; HR, projektutveckling, förvaltning, region VD, finans och inköp. Castellums hållbarhetsarbete bygger på engagerade och kunniga medarbetare och utbildning i hållbarhetsfrågor sker kontinuerligt. Castellums medarbetare utbildas kontinuerligt i hållbarhetsfrågor, och ambitionen är att alla nya medarbetare ska genomgå en introduktionsutbildning i hållbarhet. Intressentdialog För att utveckla och förbättra verksamheten har Castellum kartlagt och analyserat intressenternas förväntningar på bolagets verksamhet. Intressentdialogen som genomfördes 2016 med kunder, leverantörer, medarbetare, koncernledning och styrelse visar vilka hållbarhetsfrågor som intressenterna anser vara viktigast för Castellum. Resultatet av intressentdialogen framgår i matrisen nedan. Värderingar Castellum agerar långsiktigt och strävar efter att arbeta nära kunderna och deras verksamhet samt att bygga långsiktiga relationer med såväl kunder som andra samarbetspartners. Castellums medarbetare är ambassadörer för företagskulturen och hur medarbetarna agerar är därför avgörande för hur bolaget uppfattas. En viktig framgångsfaktor är kunskapen om och känsla för den lokala marknaden, varför affärsbesluten fattas där affären finns, med korta beslutsvägar och snabba besked. Samtidigt som tryggheten ges i en stor nationell koncern. Förtroende är Castellums viktigaste kapital och de gemensamma värderingarna kan sammanfattas som värd att lita på oavsett om samverkan sker med kunder, aktörer på kapitalmarknaden eller andra intressenter. Värd att lita på bygger på; att skapa ansvarsfull tillväxt, god kunskap om den lokala marknaden, att agera långsiktigt, att ständigt förbättra och utveckla. Att Castellums företagskultur är stark framgår bl a av NMI-mätningen. Uppförandekod Uppförandekoden utgör en bas för hur Castellums medarbetare ska uppträda mot såväl varandra som mot kunder och andra externa aktörer. Den baseras på Castellums värderingar och FN Global Compacts principer och tydliggör Castellums ställningstagande gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, affärsetik och information. Castellum ska ge god service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt skapa god arbetsmiljö och säkerhet. Dessutom finns ett fokus på jämställdhetsfrågor. Verksamheten i Castellum, som bedrivs i Sverige och Danmark, lyder under respektive lands lagstiftning och regelverk gällande t ex arbetsvillkor, arbetsmiljö och organisationsfrihet. Castellums personalhandbok behandlar frågor som arbetsmiljö, jämställdhet, löner, pensioner och tjänstebilar. I hela koncernen pågår ett förebyggande arbete avseende etik och korruptionsfrågor där agerandet i olika situationer som kan uppkomma i vardagen diskuteras. Viktigt i arbetet är att alla medarbetare förstår och följer uppförandekoden. Castellum har en whistleblowerfunktion som nås via koncernens hemsida och intranät. Funktionen syftar till att hjälpa såväl medarbetare som externa parter att agera rätt. Global Compact Castellum har signerat FNs Global Compact, vilket är ett initiativ för att samordna frågor gällande mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, försiktighetsprincipen och ansvarstagande gällande miljöfrågor och antikorruption. Global Compact omfattar 10 principer. Skapat och distribuerat värde Värde skapat i enlighet med GRI-indikatorn G4-EC1 Direkt skapat ekonomiskt värde Fokus för hållbarhetsarbetet Resultatet av den genomförda intressentdialogen i kombination med bolagets väsentlighetsanalys innebär att Castellum fokuserar på; PLANETEN Hur vi ansvarsfullt och effektivt ska minska resursanvändningen och koldioxidutsläppen som ger upphov till den globala uppvärmningen. FRAMTIDSSÄKRING Hur vi ska skapa en hållbar fastighetsportfölj i en värld under förändring. VÄLBEFINNANDE Hur vi ska främja hälsa, välbefinnande och produktivitetsökning. SAMHÄLLET Hur vi ska skapa bättre samhällen med ökad sysselsättning och engagemang. Extern prioritering Högre Hög Anpassa fastigheterna till klimatförändringarna Hållbar finansiering, t ex gröna obligationer Granska leverantörer avseende arbetsvillkor, mänskliga rättigheter och miljö Skapa förutsättningar för källsortering Betala adekvat skatt Anti-korruption Öka mängden grönytor och ekosystemtjänster Effektiv resursanvändning (energi, vatten och material) Miljömässigt och socialt hållbara byggnadsmaterial och installationer Investera mer i förnyelsebar energi Samarbeta med kunder för att uppnå bättre hållbarhetsprestanda Hälsosamma lokaler som ökar hyresgästernas välbefinnande Miljöcertifiering av byggnader Arbeta för mer mångfald och jämställdhet Erbjuda en attraktiv arbetsplats Skapa smartare arbetsplatser genom modern teknik, t ex tjänster för att dela på kontorsplatser och smart teknik Skapa attraktiva lokalsamhällen, t ex erbjuda lärlingsplatser Hög Intern prioritering Matrisen visar resultatet av den intressentdialog som genomfördes genom enkäter under hösten Högre CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 37

42 Utbyggnad av solel i Uppsala Castellum tog sommaren 2016 i bruk bolagets hittills största solcellsanläggning i Uppsala. Här berättar affärsområdeschef Björn Johansson: Det innebär att vi nu både kan driva hela kylanlägg ningen på en stor byggnad i Boland City under det ljusa halvåret, mars till oktober med solel och dess utom en del av byggnadens ventilation s- anläggning. Vi får god avkastning och beräknar att spara 255 MWh per år bara på en sådan här anläggning. Det positiva med solel är att behovet och effekten är som störst samtidigt, under det varma halvåret. Men solceller ger också en hel del energi också under vintern, även om soldagarna är färre och solens vinkel mindre gynnsam. Då bidrar solelen bland annat till att driva bergvärmepumpar. Solceller har blivit en del i var dagen; vi tittar på detta i varje nytt projekt. Castellum hade vid utgången av 2016 tio solcells anläggningar. I Uppsala tog Castellum under 2016 i bruk sin hittills största anläggning med en kapacitet på ca 255 kw. Alla whistleblowerärenden hanteras enligt fastställda rutiner. Den som anmäler ett whistleblower-ärende får snabb återkoppling och därefter är ambitionen att upprätthålla en dialog med anmälaren. Han eller hon uppmanas också att ta kontakt med compliance-avdelningen. Alla ärenden hanteras konfidentiellt. Arbetsmiljö Castellum värnar om både anställda och leverantörer och har ett ansvar för att ingen blir fysiskt eller psykiskt sjuk eller skadas på grund av sitt arbete. Castellum arbetar fortlöpande med att utveckla och förbättra arbetsmiljön i hela koncernen. Under 2016 genomfördes en utbildning i arbetsmiljöfrågor för samtliga anställda i koncernen. Samhällsengagemang Castellum arbetar för att ge ungdomar en introduktion i arbetslivet. Under 2016 har totalt 77 ungdomar arbetat inom Castellum som feriearbetare, praktikanter, lärlingar, genom mentorskap, examensarbeten eller trainee. Av ungdomarna var 14 lärlingar, vilket motsvarar 4% av Castellums medarbetare (exklusive tillskottet av fd Norrportens medarbetare). Samverkan med universitet, högskolor och grundskolor pågår på flera orter genom både uppsatser, samarbeten och mentorskap. Exempelvis har Castellum under året samverkat med Linköpings universitet, Mälardalens högskola, Mittuniversitet, KTH, LTH och Chalmers. Under 2016 har aktiviteter och stöd lämnats för att underlätta i flyktingkrisen. Lokaler har också upplåtits som träffpunkt, arbetsplats eller förråd för nyanlända. Där sponsring och stöd sker fokuserar det på att främja utbildning och hälsa hos ungdomar. Exempelvis lämnas stöd till Vetenskapsfestivalen, Ung Företagssamhet och lokala idrottsföreningar. Direkt stöd lämnas till exempelvis Stadsmissionen och Barncancerfonden. Våra leverantörer Vid nybyggnation, ombyggnation och inköp av varor och tjänster har Castellum ambitionen att ställa tydliga hållbarhetskrav. I förvaltningen anlitar Castellum till största delen lokala leverantörer där värme-, kyl-, vatten- och elleverantörer står för en stor andel. Vid större inköp och upphandlingar har Castellum ambitionen att granska leverantörer och entreprenörer enligt koncernemensamma riktlinjer gällande bl a materialkrav, kvalitet och arbetsmiljö. Generellt ställs krav på miljöledningssystem, miljöansvarig, val av hållbara byggmaterial ur såväl miljö som hälsoperspektiv, miljöplan och avfallsplan även om kraven inte är identiska i samtliga upphandlingar. Vid nybyggnation och större ombyggnation av kontors- eller butikslokaler ställs krav i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad, lägst nivå Silver, men certifiering sker även med systemen EU Green Building, BREEAM eller LEED. Till varje större upphandling finns specifika administrativa föreskrifter där även arbetsmiljökrav ställs. Castellum har en uppförandekod för leverantörer och samarbetspartners. 38 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

43 ANSVARSFULLA AFFÄRER Kunder En viktig framgångsfaktor är organisationens kunskap om och känsla för den lokala marknaden. Genom lokala organisationer nära kund tar Castellum affärsbesluten där affärerna finns och kan därmed erbjuda kunderna korta beslutsvägar och snabba besked helt enkelt en enklare vardag. Samtidigt ges kunderna tryggheten att arbeta tillsammans med en stor, resursstark nationell koncern. Castellums kunder speglar svenskt och danskt näringsliv Castellums stora kontraktsportfölj, med ca kommersiella kontrakt, är en spegling av svenskt och danskt näringsliv och därmed inhemsk ekonomi. Riskspridning i kontraktsportföljen är god avseende geografi, lokaltyp, kontraktsstorlek, löptider och branscher i vilka kunderna är verksamma. Under 2016 har kontraktsportföljen förändrats i och med förvärvet av Norrporten, vilket bl a inneburit att återstående kontraktslängd förlängts från 3,4 år till 3,8 år och andelen offentliga kunder ökat från 10% till 21%. Det enskilt största kontraktet svarar för ca 2% av Castellums totala hyresintäkter. Närhet till kunden Castellums organisation med lokal närvaro genom 20 affärsområden ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Medarbetarna inom Castellum arbetar nära marknaden vilket ger en naturlig möjlighet att känna till kundens nuvarande och framtida behov. Kunderna kan därmed erbjudas lokaler anpassade efter behov, god personlig service samt snabba besked. Castellums medarbetare har en kontinuerlig dialog med kunderna, dels genom personliga möten men även kundtidningar och hemsida. Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk, som t ex företagarföreningar, för att som en aktiv samhällsbyggare skapa attraktiva arbetsmiljöer för kunderna. Nöjda kunder Goda och långsiktiga kundrelationer är en förutsättning för att skapa tillväxt och kundmätningar genomförs regelbundet. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Mätningen visar såväl kundernas generella uppfatt- FÖRÄNDRAD KUNDPORTFÖLJ Varje dag går ca människor till sina arbetsplatser hos någon av Castellum kunder. Under 2016 har Castellums kundstock förändrats, framförallt beroende på förvärvet av Norrporten. Andelen offentliga kunder har ökat med 11% och den återstående kontraktstiden har ökat med 0,4 år till 3,8 år kunder Största kunden står för 2% CECILIA S ALDÉN AFFÄRSOMRÅDESCHEF I NORRKÖPING Castellums affärsidé bygger på att ha stor kännedom om sina lokala marknader. Vad betyder det att vara lokal och nära? Vi sätter alltid människan i centrum och fastigheten runt om. Samspelet med, och därmed närheten till, våra kunder är A och O. Hur påverkas vardagsarbetet av arbetssättet? Det handlar om att vara lyhörd och ödmjuk, att fånga behov och hitta flexibla lösningar. Hur åstadkommer man det? Genom att organisera oss på det sätt vi gör. Vi arbetar med korta och snabba beslutsvägar vilket innebär att våra kunder får snabb återkoppling. Hur har den organisationsförändring som Castellum genomfört under 2016 påverkat arbetet? Nu arbetar hela koncernen under samma varumärke vilket gjort kommunikationen med våra kunder mycket enklare. Det ger oss ännu mer kraft i det dagliga arbetet samtidigt som vi synliggör den stora koncernens breda kompetens och styrka. Arbetsplats för människor Återstånde kontraktslängd har ökat från 3,4 år till 3,8 år 21% Andel offentliga kunder har ökat med 11% till 21%. När det gäller ditt eget ansvarsområde, hur ser du på Norrköpings framtid? Vi kommer tillsammans med våra kunder att ta ännu större ansvar för att leda utvecklingen av funktionella miljöer i en stad som kanske aldrig mått så bra som den gör nu. Ambitionen är att fortsätta utveckla fastighetsportföljen framför allt genom projektutveckling. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 39

44 MINIMIKR AV I GRÖNT HYRESAV TAL Informationsutbyte om miljöambitioner och miljöarbete Årligt samråds- och uppföljningsmöte Utveckling och uppföljning handlingsplan Skriftlig miljöinformation till kundens medarbetare Genomgång av energideklaration Informationsutbyte om resursanvändning Optimering av driftstider Köp av förnybar el Information om optimal placering av arbetsplatserna Möblering och information om ändrad lokalanvändning Miljöhänsyn vid materialval Vitvaror med låg energianvändning Redovisning av demonterat och bortfört byggmaterial samt inredning Miljöhänsyn vid underhåll, skötsel och drift ning om Castellum som hur väl Castellum lever upp till de olika delområdena servicevilja, affärsrelation, lokalen, fastigheten, fastighetsservice, miljö och information. Undersökningen som genomfördes 2016 och som innefattade kontor, butik, lager och industri omfattade en majoritet av Castellums större kunder. Undersökningen visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett totalt index om 79 på en skala om 100, vilket är högre än jämförelseindex i branschen för kontor om 73. Mätningen från 2016 genomfördes på det nya Castellum, d v s på såväl Castellums som f d Norrportens kunder. Castellum och Norrporten tangerar varandra på ett tydligt sätt och skillnaden mellan regionerna är marginell. Av de undersökta delområdena uppvisar Castellum högst index inom servicevilja. Där ingår parametrar som personligt bemötande, service och tillgänglighet. En hög andel av de tillfrågade kunderna, 89%, svarar att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra. Aktivt uthyrningsarbete Castellum har hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2016 har 757 nya kontrakt tecknats med ett totalt årsvärde om 489 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten. Kontraktsförfallostruktur Nöjd Kund Index 40 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Det framgångsrika uthyrningsarbetet visar på vikten av att långsiktigt vårda kunderna och kontaktnäten. Hyresavtal formell överenskommelse med kund Hyresavtal tecknas vanligtvis på 35 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Hyresnivån kan förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, d v s överenskommen hyra vid avtalets tecknande, samt en indexklausul som innebär en årlig förändring av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en procentuell minimiuppräkning. Vanligtvis innehåller hyresavtalen ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt. Gröna hyresavtal Hållbarhet och långsiktig tillväxt går hand i hand och Castellum erbjuder befintliga såväl som nya kunder att teckna ett grönt hyresavtal, vilket är ett samverkansavtal kring bl a energi och inomhusmiljö, materialval och avfallshantering som syftar till att minska lokalernas miljöbelastning. Under 2016 tecknades 31 nya gröna hyresavtal om 82 tkvm och totalt har Castellum 90 gröna hyresavtal om totalt 302 tkvm. Fördelning kontraktsstorlek Kontraktsfördelning per bransch

45 ANSVARSFULLA AFFÄRER Organisation och medarbetare Castellum förvaltar koncernens fastigheter via lokala organisationer för att skapa närhet till kunder, korta beslutsvägar och lokal beslutskraft. Under 2016 har Castellum genomfört en förändring av organisationen i syfte att ytterligare förbättra förutsättningarna för fortsatt tillväxt och stärka den lokala beslutskraften. Castellum är ett av de största fastighetsbolagen som verkar som ett av de minsta Castellums organisation med lokal närvaro skapar affärsnytta genom kunskap om kundernas verksamhet och behov, samt god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden med dess förändringar och affärsmöjligheter. Detta ger korta beslutsvägar som skapar handlingskraft. Medarbetarna erbjuds dessutom utvecklande arbetsuppgifter via den platta organisationen där kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte är viktiga faktorer. Sambandet mellan nöjda medarbetare, nöjda kunder och tillväxt i bolaget är tydlig. Castellum till nästa nivå Den förändring som genomförts under 2016 innebär att hela verksamheten samlats under det gemensamma varumärket Castellum. Verksamhetens lokala bolag har organiserats i fem regioner; Mitt, Väst, Öresund, Stockholm och Norr, vilka tillsammans täcker in 20 affärsområden. Syftet med förändringen är att skapa en mer enhetlig organisation samt att ge bättre förutsättningar för affärsområdena att fokusera på den lokala affären. Förändringen innebär utökat lokalt mandat och ökat stöd med gemensamma supportfunktioner samt kvalitativa och effektiva stödprocesser inom exempelvis IT, ekonomi, HR och kommunikation. Castellum har också startat ett antal strategiska initiativ för att utveckla nästa generations städer, bl a inom digitalisering. I juni 2016 förvärvade Castellum ett av Sveriges större fastighetsbolag Norrporten AB. Förvärvet stärker Castellums fastighetsbestånd i Stockholm, Köpenhamn, Helsingborg, Örebro och Jönköping. Dessutom etablerade sig Castellum med fastigheter i Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå, Luleå och Växjö. Under sista kvartalet 2016 såldes hela beståndet i Östersund, Umeå, Luleå samt delar av fastighetsbeståndet i Sundsvall. Integration av de båda bolagen pågår genom affärsstöd och specialistfunktioner från f d Norrporten samt integrering av gemensamma system, arbetssätt och inte minst värderingar. En annan viktig del i integrationen är arbetssätt mot kund, där Castellum och Norrporten tangerar varandra på ett tydligt sätt. Castellum har under början av 2017 inlett en process för att reducera antalet regioner, från fem till fyra. Avsikten är att Region Norr ska slås samman med Region Stockholm. Verksamhetsuppföljning Moderbolaget Castellum AB ansvarar för kapitalallokering samt följer upp regionernas effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Implementering av gemensamma system såsom affärssystem och lönesystem har skett under året. Arbete har inletts avseende gemensamt energiuppföljnings- och CRM-system. Castellum har beslutat att ersätta vissa styrelsemöten i regionerna med Business Review där affärsmässiga frågor diskuteras per region. Castellum AB är därmed aktivt delaktiga i regionernas verk- Under 2016 har Castellum samlat hela organisationen under det koncerngemensamma varumärket Castellum. 408 Castellum hade vid årets utgång 408 anställda varav 38% var kvinnor. Andelen kollektivanställda var 25%. Utbildning, antal Högskola Gymnasium Grundskola 1 14 Total Arbetsfördelning, antal Kundvård/förvaltning Ekonomi/administration/IT Marknad/uthyrning Affärs- och projektutveckling Total varav koncernledning 4 5 Anställningstyp, antal Heltidsanställda Deltidsanställda 7 2 Total Åldersfördelning antal anställda Nöjd Medarbetar Index Anställningsform, antal Tillsvidareanställda Projektanställda Visstidsanställda 2 6 Total Sjukfrånvaro Kvinnor 4% 3% Män 3% 2% Total 3% 3% CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 41

46 ANNE THELIN-EHRLING HR-CHEF CASTELLUM AB 2016 var både händelserikt och utmanande. Vi startade en spännande resa när sex självständiga dotterbolag blev fyra samtidigt som förvärvet av Norrporten genomfördes. Som ny HRchef imponeras jag av det engagemang, den styrka och framåtanda som ledare och medarbetare visat under året. Nu har vi samlat Castellum under ett varumärke vi är en koncern vilket ger oss många fördelar och möjligheter. Vi kan verka tillsammans, dela erfarenheter och inte minst visa att vi är det stora bolaget med kompetens och kraft. Det har en stor betydelse både för våra medarbetare och våra kunder och i vår strävan att attrahera nya medarbetare. Den nya koncernstrukturen innebär förändrade arbetssätt och uppbyggnad av gemensamma arbetsprocesser. Vi skall fortsatt vara ett av de största fastighetsbolagen som verkar som ett av de minsta med ett långsiktigt förhållningssätt. Vår självklara uppgift blir att aktivt arbeta för att säkerställa en gemensam riktning mot att vara en attraktiv och ledande arbetsgivare: att ytterligare stärka kompetens och jobba vidare med Castellumandan, känslan av tillhörighet och stolthet. samhet och detta resulterar i en helhetssyn för koncernen. En gång per år sker styrelsemöten i regionerna samt två Business Reviews per region. Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy finns för bl a finans- och ekonomiarbetet, kommunikation, insider, hållbarhet, uppförandekod för bolagets medarbetare och för leverantörer och samarbetspartners samt krishantering. Moderbolag Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden, t ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation, och mot kreditmarknaden, t ex upplåning och finansiell riskhantering, samt övergripande IT/IS-strategier, personalfrågor och hållbarhetsarbete. Under 2016 har även ekonomifunktionen samordnats till moderbolaget och ett affärssystem implementerats för hela organisationen. Castellum AB har 43 medarbetare (24). Att samarbeta och utbyta erfarenheter Att stärka koncernen genom utökad samverkan är en kontinuerlig process. Inom koncernen sker gemensamt utvecklingsarbete samt erfarenhetsutbyte mellan regionerna för att göra kompetens tillgänglig i hela organisationen. De gemensamma utvecklingsgrupperna ger förutsättningar för fortsatt förbättring och i grupperna ingår deltagare som representerar samtliga regioner. Grupperna diskuterar regelbundet frågor inom specifika områden såsom uthyrning, IT, drift, projektutveckling, hållbarhet, kommunikation, inköp och personal. Förutom de permanenta utvecklingsgrupperna finns projektgrupper som hanterar aktuella frågor. Koncernen har ett intranät där erfarenheter och kunskap enkelt kan delas mellan medarbetare i alla regioner. Personalomsättning Antal anställda 2016 Andel kvinnor, 2016 Antal anställda 2015 Andel kvinnor 2015 Nyanställda under året under 30 år 16 20% 10 40% år 32 69% 28 39% över 50 år 14 79% 7 43% Totalt antal nyanställda 62 58% 45 40% Andel nyanställda 18% 11% 15% 16% Attraktiv arbetsgivare Castellum arbetar med såväl kompetensutveckling som en motiverande arbetssituation för att skapa engagemang och trivsel. Den decentraliserade organisationen gör att varje medarbetare har tydliga ansvarsområden med frihet inom respektive område, vilket är stimulerande och innebär goda utvecklingsmöjligheter. Medarbetarsamtal genomförs årligen med medarbetarna för att sätta och följa upp mål samt fastställa behov av kompetensutveckling. Under 2016 har 90% (95%) av alla medarbetare haft medarbetarsamtal, varav 35% kvinnor och 65% män. Castellum värnar om medarbetarna och arbetar med friskvård genom både aktiviteter och friskvårdsbidrag samt erbjuder regelbunden företagshälsovård och en förmånlig sjukvårdsförsäkring för både medarbetare och medarbetarens närmsta familj. Friskvård sker både förebyggande och habiliterande i syfte att främja fortsatt välmående hos medarbetarna. Ett bonusprogram tillämpas där varje medarbetare har möjlighet att få del i respektive regions uppnådda resultatförbättringar. En dag om året Castellumdagen träffas alla medarbetare i koncernen för att höja kunskaperna, utbyta erfarenheter och öka gemenskapen. Kompetensutveckling I Castellum bedrivs kompetensutveckling i intern såväl som extern regi. Löpande går medarbetare på utbildning anpassade till respektive persons arbetsuppgifter. Nyanställda genomgår löpande utbildning i hållbarhetsfrågor. Under 2016 har en Ledardag genomförts för samtliga ledare och nyckelpersoner för att lyfta framtidsfrågor och ge möjlighet till att nätverka över regionerna. En arbetsmiljöutbildning har genomförts för samtliga anställda i koncernen under 2016 med syfte att belysa arbetsmiljön i hela koncernen. Personalomsättning Antal anställda 2016 Personer som slutat under året Andel kvinnor, 2016 Antal anställda 2015 Andel kvinnor 2015 under 30 år 13 54% 7 43% år 47 60% 27 56% över 50 år 21 29% 7 43% Total antal personer som slutat 81 51% 41 51% Andel personer som slutat 23% 12% 14% 19% 42 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

47 ANSVARSFULLA AFFÄRER Anders och Paula Engagerade medarbetare Medarbetarnas syn på den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning mäts regelbundet i Medarbetarindex. Den senaste undersökningen resulterade i ett index om 85 på en 100-gradig skala, vilket kan ställas mot ett jämförelseindex om 72. Höga resultat visas bl a inom områdena ledarskap, kompetensutveckling och lojalitet. Svarsfrekvensen var 97% vilket visar på stort engagemang. Resultatet i medarbetarundersökningen är ett viktigt verktyg som används för vidareutveckling av bolaget och medarbetarna. Under november 2016 genomfördes en medarbetarundersökning med fokus på förändringsprocessen som pågått under året. Syftet med undersökningen var att utvärdera hur förändringsprocessen mottagits men också utifrån en lärande organisations perspektiv. Undersökningen visar att en hög andel av medarbetarna är engagerade och postiva till förändringen och att det finns en hög förståelse för varför förändringen genomförs och att den kommer medföra ett starkare bolag med förbättrade strukturer för samarbete och erfarenhetsutbyte. Under 2017 kommer en sedvanlig medarbetarundersökning genomföras. Christian Stefan och Helen Simon och Karin Victoria CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 43

48 Effektiv resursanvändning För att minska Castellums klimatpåverkan ska resurser användas effektivt och fastighetsbeståndet utvecklas på ett hållbart sätt ett arbete som pågått i koncernen sedan mitten av 90-talet med gott resultat. FILIP ELLAND HÅLLBARHETSCHEF Mänsklig påverkan pressar de planetära gränserna som aldrig förr, det är dåliga nyheter. Samtidigt är vi den första generationen på jorden som tack vare vetenskapen fått kunskap om vår påverkan och vilken omställning som krävs för att vi ska lyckas. Världens ledare enats om en tuff dagordning för världen i form av ett globalt klimatavtal och FN:s globala mål för en hållbar utveckling. Förutsättningar för att ställa om till en hållbar värld. I detta har Castellum som utvecklar städer ett stort ansvar. Vi vet att det tar tid att bygga städer och de beslut vi tar idag påverkar framtiden i högsta grad. Det är därför Castellum måste tänka en generation i förväg när vi utvecklar våra fastigheter. Vi måste förstå hur människor vill arbeta och leva i framtiden för att effektivt skapa smarta byggnader. I samhället står byggnader för en mycket stor del av materialanvändningen och ca 40% av energianvändningen i samhället. Att ansvarsfullt använda resurser effektivt är därför något vi alltid har i fokus. Castellum har idag kommit en bra bit på denna resa men det finns fortfarande stor potential framåt när vi nu målar upp vår riktning för kommande 10-årsperiod. För att framtidssäkra Castellums fastighetsportfölj och nå de av Castellum prioriterade globala målen ska byggnader energieffektiviseras, ansvar tas för naturresurser och biologisk mångfald, andelen förnybar energi öka och hänsyn tas till ändrade väderförhållanden. Castellum är engagerade i kundernas och myndigheternas klimatplaner och policys, står bakom internationella överenskommelser såsom Paris-avtalet, visar ledarskap och i möjligaste mån influerar branschen till att bli mer klimatanpassad. Castellum gick exempelvis med som första svenska fastighetsbolag i regeringens initiativ Fossilfritt Sverige och arbetar aktivt tillsammans med Sweden Green Building Council för att utveckla miljöcertifieringssystem av byggnader. Effektivisera energianvändningen Castellum arbetar kontinuerligt med att minska energianvändningen genom såväl driftsoptimering som investeringar i energieffektiv teknik. Under 2016 har drygt 92 större energieffektiviseringsprojekt bedrivits. All energianvändning följs systematiskt upp och analyseras i uppföljningssystem. Uppföljningen gör att åtgärder kan sättas in där störst effektiviseringspotential finns. Utbyggnad pågår av en egen portal för webbaserad fastighetsövervakning, där mätvärden avseende drift, larm, hissar och inpassering kan övervakas. Arbetet innebär besparing av energi Mål och utfall energianvändning per kvm Absolut förbrukning per kvm på de fastigheter Castellum förvaltar. och tid samt ger kundnytta i form av bättre service genom förebyggande arbete. Idag är 266 fastigheter motsvarande tkvm uppkopplade mot portalen. Under 2016 har den normaliserade energianvändningen i det jämförbara beståndet (likefor-like) ökat med 2% vilket bland annat beror på ökade komfortkrav från ett antal hyresgäster samt graddagskorrigering som påverkar värmeanvändningen mycket negativt. Värmeanvändningen ökade under 2016 med 2,7% medan elanvändningen minskade med 2,3%. Sedan 2007 har energianvändningen minskat med totalt 26% per kvm. Castellums förbrukning för värme om 74,9 kwh per kvm kan jämföras med branschgenomsnittet enligt Energimyndighetens referensvärde för uppvärmning av lokaler om 122 kwh per kvm. Ökad andel av förnyelsebara bränslen Av Castellums koldioxidutsläpp är 7% direkt påverkbara via olja, gas samt service-, förmåns- och poolbilar (Scope 1) medan resterande del är indirekt påverkbara, d v s köpt energi som fjärrvärme och el 90% (Scope 2) samt resor via flyg, tåg, taxi och privata fordon i tjänst 3% (Scope 3). För att minska utsläppen pågår ett arbete med att fasa ut fossila bränslen, i dagsläget finns 6 oljepannor kvar. Bergvärme/kyla finns installerat i 29 fastigheter om 145 tkvm. Av Castellums kunder står ca 17% själva för värme och 22% för fastighets- Koldioxidutsläpp 2016 års energianvändning påverkas av köpet av Norrportens portfölj och de stora försäljningar som genomförts under året. Därav ökar förbrukningen per kvadratmeter under Den faktiska förändringen i den jämförbara portföljningen är +2%. 44 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

49 HÅLLBART FÖRETAGANDE elen. Totalt är 454 kw solceller installerat på Castellums fastigheter motsvarande solceller ca kvm totalt. Dessutom finns två vindturbiner på tak om totalt 3 kw. Uppvärmning med fjärrvärme medför att Castellums koldioxidutsläpp blir beroende av fjärrvärmeverkens bränslemix. Idag anlitas 28 fjärrvärmeverk, vilka står för 90% av koncernens utsläpp. Castellum har en dialog med de fjärrvärmeverk som har högst utsläpp av koldioxid per kwh för att påverka dem att minska utsläppen. Övergång till grön fjärrvärme med förnybara bränslen pågår och motsvarar idag 43% av fjärrvärmeleverantörerna. Under 2016 har koldioxidutsläppen minskat med 49% per kvm och sedan 2007 har de minskat 71% per kvm. Den stora minskningen under 2016 beror på möjligheten att öka andelen icke-fossil fjärrvärme framförallt i region Mitt. Av Castellums totala energianvändning är 96% förnybar. Sedan år 2001 används enbart miljömärkt el i koncernen. Av Castellums servrar är i princip alla virtuella. En virtuell server innebär att en fysisk server har omvandlats till en programvara, vilket minskar energianvändningen. Minskad avfallsmängd Att minska avfallsmängden som går till deponi genom att erbjuda källsortering är ett område som Castellum arbetat med länge. Uppföljningen av arbetet försvåras av att flera renhållningsbolag anlitas och att ett fåtal kan redovisa uppföljning i vikt. Dessutom skiljer sig kundernas verksamhet åt och därmed deras behov av avfallshantering. Statistik erhålls idag från 22% (15%) av renhållningsbolagen. Statistiken innefattar avfall från byggnader som förvaltas av Castellum och inte avfall från projekt/ entreprenader. Vattenförbrukning Vattenförbrukning är en viktig fråga ur ett globalt perspektiv, medan frågan har mindre betydelse i Sverige. Castellum använder vatten ur det kommunala systemet och arbetar med uppföljning och åtgärder för att minska förbrukningen. Castellum antog under 2014 en målsättning om att vattenanvändningen per kvm ska minska 5% från 2013 fram till I den jämförbara portföljen är besparingen 2% jämfört med Målsättningar Utfall 2016 Energianvändningen per kvadratmeter ska vara minst 50% lägre än branschgenomsnittet* år % År 2017 ska energianvändningen minskat med 30% i förhållande till 2007, innebärande en energieffektivisering om minst 3% per år 26% År 2017 ska koldioxidutsläppen minskat med 70% i förhållande till år 2007, innebärande en minskning om minst 6% per år 71% 90% av energianvändningen ska komma från icke fossil energi före år % Alla fordon ska vara fossilfria år % 30% av fastighetsbeståndet ska vara miljöcertifierat % * Enligt Energimyndighetens publikation Energistatistik för småhus, flerbostadshus och lokaler Fördelning koldioxidutsläpp Fördelning av total energianvändning Energi, koldioxidutsläpp och vatten Förändring Förändring Totalt Intensitet 2015 till till Normalårskorrigerat Absoluta tal MWh Normaliserat MWh Absoluta tal MWh Normaliserat MWh Absoluta tal kwh/kvm Normaliserat kwh/kvm Absoluta tal kwh/kvm Normaliserat kwh/kvm Total energianvändning 5,0% 1,7% varav uppvärmning 8,3% 3,3% varav el och kyla 2,3% 2,3% Abosluta tal ton CO 2 Absoluta tal ton CO 2 (kg CO 2 /kvm) (kg CO 2 /kvm) Totala CO 2 -utsläpp 49% ,0 4,7 Abosluta tal, m 3 Abosluta tal, m 3 Abosluta tal, m 3 Abosluta tal, m 3 Total vattenanvändning 1% ,24 0,25 För mer information se bilagan Hållbarhetsdata 2016 på CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 45

50 REGION MITT Gatuvy i Örebro Fem största fastighets ägarna ÖREBRO Taxerad yta tkvm UPPSALA Taxerad yta tkvm VÄSTERÅS Taxerad yta tkvm Castellum 399 AB Lokalhusman 140 Catena 87 Behrn Fastigheter 87 Klövern 83 Vasakronan 204 Castellum 152 Klövern 97 Uppsala Akademiförvaltning 72 Atrium Ljungberg 62 Kungsleden 487 Klövern 226 Castellum 155 Hemfosa 101 Saltängen Property Invest 74 JÖNKÖPING Taxerad yta tkvm LINKÖPING Taxerad yta tkvm NORRKÖPING Taxerad yta tkvm VÄXJÖ Taxerad yta tkvm Castellum 273 Catena 98 Savills Investment Management 95 Prologis 82 Alecta Pensionsförsäkring 68 Klövern 290 Castellum 82 The Blackstone Group 69 Lilium 67 Botrygg Bygg 59 Lundbergs 373 Klövern 167 Castellum 83 Olav Thon 70 FastPartner 59 Hemfosa 156 Castellum 80 Corem 76 Catena 68 Kungsleden 58 Uppgifter avseende kontor-, butik- och industrifastigheter (ej bostäder, vård- och skolfastigheter) ägda per Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Datscha och Castellum Hyresnivåer och direktavkastning ÖREBRO UPPSALA VÄSTERÅS KONTOR BUTIK LAGER/ INDUSTRI Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Bästa läge ,50% - 6,75% ,00-5,70% ,50% - 6,75% Sekundärt läge ,75% - 8,00% ,90% - 6,40% ,75% - 7,75% Bästa läge ,50% - 6,50% ,00% - 6,20% ,50% - 6,75% Sekundärt läge ,75% - 7,75% ,75% - 6,25% ,50% - 7,50% Bästa läge ,50% - 7,50% ,20% - 6,75% ,50% - 7,25% Sekundärt läge ,75% - 7,75% ,30% - 7,00% ,75% - 7,75% JÖNKÖPING LINKÖPING NORRKÖPING VÄXJÖ KONTOR BUTIK LAGER/ INDUSTRI Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Bästa läge ,45% - 6,25% ,25% - 6,50% ,65% - 6,50% ,60% - 6,25% Sekundärt läge ,45% - 7,25% ,75% - 7,00% ,75% - 6,75% ,35% - 7,25% Bästa läge ,00% - 6,50% ,25% - 6,25% ,50% - 6,25% ,35% - 6,10% Sekundärt läge ,50% - 7,50% ,50% - 7,00% ,50% - 7,25% ,60% - 7,10% Bästa läge ,25% - 7,25% ,35% - 7,50% ,50% - 7,25% i.u 5,60% - 6,25% Sekundärt läge ,00% - 7,75% ,75% - 7,75% ,75% - 7,75% i.u 6,35% - 7,25% Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Nettouthyrning Nytecknat investeringar Nytecknat befintligt Konkurser Uppsagt <18 mån Uppsagt >18 mån Nettouthyrning årsvärde 46 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

51 REGION MITT REGION MITT Välbelägna områden där Sverige växer Region Mitt består av Örebro, Västerås, Uppsala, Växjö, Jönköping, Norrköping och Linköping. Det är välbelägna områden med goda kommunikationer och ett växande näringsliv; i Mälardalen, i det som kallats den fjärde storstadsregionen i Östergötland och i två universitetsstäder i Småland. Hyresmarknad Hyresmarknaden i region Mitts sju städer har under året generellt sett en stabil till positiv utveckling, dock med viss variation mellan och inom städerna. Efterfrågan på lokaler i Örebro, Västerås och Uppsala har under 2016 varit stabil till god med undantag för butiker. Moderna kontor i bra lägen har haft den starkaste efterfrågan och här kan också noteras stigande marknadshyror och sjunkande vakanser. Bilden är densamma i de tre städerna men starkast i Uppsala. Uppsala har störst nyproduktion av städerna i Mälardalen och det är också där som vakansen är lägst. För lager- och logistikmarknaden har Örebro fortsatt befästa sin position som ett ledande logistikcenter med flera pågående större projekt. Hyresnivån för lager/logistik är stabil i hela Mälardalen och det samma gäller vakanser. Marknadsläget i Jönköping, Linköping och Norrköping har under 2016 varit positivt. I Jönköping pågår nyproduktion av flera kontorsbyggnader och det planeras för fler nya kontorsytor i centrala lägen. Vad gäller Linköping och Norrköping är den stora stadsutvecklingen för respektive ort kopplad till den nya infrastrukturen kring Ostlänken som ännu ej är helt fastlagd. Det medför ett visst avvaktande av nya projekt i centrala lägen. Linköpings kontorsmarknad är stabil med god efterfrågan av kontorsytor och begränsad nyproduktion. Norrköping har god efterfrågan på moderna kontor i centrala lägen. Det centrala beståndet är generellt äldre och kräver till viss del ombyggnation för att attrahera hyresgästerna. Lager- och logistikmarknaden är fortsatt god med låga vakanser och stabil hyresnivå i Jönköping, Linköping, Norrköping och Växjö. Fastighetsmarknad Totalt uppgick transaktionsvolymen 2016 i region Mitt till ca 12 miljarder kr (8). Omsättningen i regionen motsvarar ca 6% av den totala transaktionsvolymen i Sverige. I regionen har det skett en del försäljningar av fastigheter som ingått i större portföljer som dock även inkluderat städer utanför regionen. Största enskilda försäljningarna i regionen har utgjorts av två handelsfastigheter i Västerås om 850 Mkr, två handelsfastigheter i Norrköping om ca 526 Mkr, samt en kontorsfastighet i Dragarbrunn, Uppsala, om ca 436 Mkr. Köparsidan utgörs främst av svenska fastighetsbolag, fonder men även utländska köpare. Under året har en värdeuppgång noterats i regionen, dock med viss variation hänförlig till läge, fastighetsprodukt och kvalité. Tydligast har värdeuppgången varit avseende centrala kontorsfastigheter. I region Mitts städer ligger yielden för kontor på bästa läge generellt kring ca 5,5%, med undantag av Uppsala där yielden är runt 5%. MITT I KORTHET ANTAL MEDARBETARE: 109 Örebro, Uppsala, Västerås, Norrköping, Linköping, Jönköping och Växjö FASTIGHETSBESTÅND I: YTA: tkvm VÄRDE: 19,9 miljarder kr FÖRDELNING: FASTIGHETSMARKNAD TRANSAKTIONSVOLYM 2016: 12 miljarder kr (8) STÖRRE ENSKILD AFFÄR: 850 Mkr för två handelsfastigheter i Västerås DIREKTAVKASTNING KONTOR BÄSTA LÄGE: 5% (avser centrala Uppsala) NÅGR A FR ÅGOR TILL: CLAES LARSSON VD REGION MIT T I CASTELLUM Vad har varit viktigt för Region Mitt under 2016? Trots hög intern förändringstakt i koncernen har vi lyckats upprätthålla ett högt tempo. Vi har startat flera större ny-, till- och ombyggnadsprojekt och tagit beslut på många fler som vi hoppas sätta igång under Våra kunder är överlag nöjda, visar vår kundundersökning, och nettouthyrningen hamnar på ett rejält plus. Sammantaget: vi har fokus framåt och jag är stolt över medarbetarnas insatser. Vad ser du fram emot 2017? Vår vision är att vara ett av de största fastighetsbolagen som verkar som ett av de minsta. Det innebär bland annat att kunderna ska ha nära till oss och våra beslut, att vi investerar lokalt och är med och bygger staden samt att medarbetarna har de mandat som krävs för att hålla fullt fokus framåt blir också ett år med hög förändringstakt men vi lovar tryck i lådan även fortsättningsvis. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 47

52 REGION VÄST Göteborg Fem största fastighets ägarna STORGÖTEBORG* Taxerad yta tkvm Castellum 951 Wallenstam 429 Platzer 421 Balder 416 Vasakronan 389 * Följande kommuner ingår i Storgöteborg: Göteborg, Mölndal, Härryda, Partille, Lerum, Alingsås BORÅS Taxerad yta tkvm Starwood Capital Group 106 Castellum 101 Klövern 81 Nordic Real Estate Partners 75 Savills Investment Management 55 HALMSTAD Taxerad yta tkvm Castellum 78 Corem 72 Klövern 59 Fem Hjärtan 42 Skandrenting 34 Uppgifter avseende kontor-, butik- och industrifastigheter (ej bostäder, vård- och skolfastigheter) ägda per Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Datscha och Castellum Hyresnivåer och direktavkastning GÖTEBORG BORÅS HALMSTAD KONTOR BUTIK LAGER/ INDUSTRI Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Bästa läge ,25% - 4,75% ,50% - 6,50% ,50% - 6,25% Sekundärt läge ,00% - 6,00% ,50% - 7,50% ,25% - 8,50% Bästa läge ,25% - 5,25% ,25% - 6,50% ,25% - 6,25% Sekundärt läge ,25% - 6,25% i.u i.u ,25% - 8,50% Bästa läge ,25% - 7,25% ,00% - 8,00% ,00% - 8,25% Sekundärt läge ,75% - 7,75% ,25% - 8,25% i.u i.u Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Nettouthyrning CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

53 REGION VÄST REGION VÄST Hög tillväxt och stora infrastruktursatsningar Göteborgsregionen, välbelägen mellan tre huvudstäder och med Nordens största hamn, är mitt i ett utvecklingsskede drivet av stora investeringar inom forskning och produktutveckling. Samtidigt planeras för bygg- och infrastrukturinvesteringar om miljarder kronor fram till år Under samma tid väntas befolkningen öka med ca invånare. Hyresmarknad Centrala Göteborg har sett en stark tillväxt på hyresmarknaden under 2016 drivet av begränsat utbud och fortsatt stark efterfrågan till följd av bland annat relativt låg arbetslöshet. Hyresnivåerna för kontor i de mest centrala lägena har under året rört sig väl över kr/kvm. I övriga Storgöteborg har kontorshyrorna generellt också stigit. Hyresökningar för lager- och industrifastigheter i Storgöteborg har dock varit mer begränsade med generellt stabila nivåer. Vakanserna för nyproducerade lokaler i centrala delarna av Göteborg är väldigt låga. Den rådande utbudsbegränsningen i centrala lägen har i sin tur haft positiv påverkan på de områdena som ligger strax utanför centrumkärnan med stigande hyror och minskade vakanser som följd även här. Lindholmen fortsätter att stärka sin roll som ett av Göteborgs mest attraktiva kontorsområden med en väl utbyggd infrastruktur. Hyresnivån i Borås och Halmstad har varit positiv under året, dock med en något lägre ökningstakt än Storgöteborg. Göteborg fortsätter, tillsammans med Borås, att befästa sin position som ett av Sveriges främsta logistiknav och i båda orterna planeras omfattande nyproduktion av lager- och logistiklokaler. Detta kommer att göras på mark som har klara detaljplaner. Hyresmarknaden för butiker har generellt varit stabil under året, dock kan en viss försiktighet skönjas då marknaden påverkas alltmer av den ökade e-handeln. Fastighetsmarknad Transaktionsvolymen i Storgöteborg uppgick 2016 till ca 18 (9) miljarder kr. Omsättningen utgör ca 9% av den totala transaktionsvolymen i Sverige. Den enskilt största kommersiella transaktionen utgjordes av en portfölj av lager/industrifastigheter i Göteborg som såldes av Volvo för Mkr. Den största kontorsaffären var en försäljning av två fastigheter i Gårda för Mkr. I Borås avsåg den största enskilda affären en kontorsfastighet om ca 200 Mkr och i Halmstad ca 475 Mkr, där affären avsåg fyra fastigheter. Köpare utgörs som tidigare främst av fonder och svenska fastighetsbolag, såväl noterade som onoterade. Under året har yielderna i regionen generellt fortsatt ner med värdeuppgång som följd, speciellt tydligt har detta varit i de centrala delarna av Göteborg där yielden för kontor på bästa läge rört sig ner mot 4,0%. STORGÖTEBORG I KORTHET ANTAL MEDARBETARE: 80 Göteborg, Mölndal, Borås, Kungsbacka, Alingsås och Halmstad FASTIGHETSBESTÅND I: YTA: tkvm VÄRDE: 15,8 miljarder kr FÖRDELNING: FASTIGHETSMARKNAD TRANSAKTIONSVOLYM 2016: 18 miljarder kr (9) STÖRRE ENSKILD AFFÄR: Mkr lager/industrifastighet i Göteborg DIREKTAVKASTNING KONTOR BÄSTA LÄGE: 4,25% (avser centrala Göteborg) CECILIA FASTH VD REGION VÄST I CASTELLUM Vad har varit viktigt för Region Väst under 2016? Vi har vuxit rejält när vi slagit samman våra tidigare två bolag och bildat Region Väst. Det har varit en roligt och spännande att samla all medarbetare på ett kontor med gemensamma målsättningar. Vi har aktivt arbetat med att öka vår projektvolym och är stolta över att ha startat flera nya projekt och överlämnat några färdigställda hållbara projekt till befintliga och nya kunder som expanderar. Vi har ett härligt engagemang för social hållbarhet bland personalen och vi startade under hösten vårt samarbete med en ny sjundeklass från Brunnsboskolan. Vad ser du fram emot 2017? Vi jobbar för att starta flera nyproduktionsprojekt och större renoveringar och det ser ljust ut. Vi samarbetar med flera kunder för att hjälpa dem att expandera. Att få se vår fastighet på Östra Hamngatan i Göteborg färdigställas med en helt ny fasad är startskottet på ett stort förändringsarbete i Nordstan som vi påbörjat med kommunen och andra fastighetsägare. I Borås förändrar vi delar av citykärnan då flera hyresgäster flyttar in och ger nytt liv till centrumkärnan. Parallellt drivs flera detaljplaner där utvecklingen kring Högskolan i Halmstad är extra spännande. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 49

54 REGION ÖRESUND Gatuvy i Malmö Fem största fastighets ägarna MALMÖ Taxerad yta tkvm Wihlborgs 574 Vasakronan 319 Klövern 234 Castellum 185 Kungsleden 134 LUND Taxerad yta tkvm Wihlborgs 199 Castellum 106 Vasakronan 96 Estancia 69 Kungsleden 35 HELSINGBORG Taxerad yta tkvm Wihlborgs 481 Castellum 259 Catena 86 Livförsäkringsbolaget Skandia 64 Kungsleden 59 Uppgifter avseende kontor-, butik- och industrifastigheter (ej bostäder, vård- och skolfastigheter) ägda per Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Datscha och Castellum KÖPENHAMN Taxerad yta tkvm Nordea Ejendomme Danica Ejendomme Jeudan 830 Dades 650 ATP Ejendomme 646 Castellum 207 Hyresnivåer och direktavkastning MALMÖ LUND HELSINGBORG KÖPENHAMN KONTOR BUTIK LAGER/ INDUSTRI Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Bästa läge ,25% - 5,50% ,75% - 5,75% ,00% - 5,75% ,00% - 4,75% Sekundärt läge ,75% - 7,00% ,75% - 6,50% ,75% - 7,00% ,25% - 6,00% Bästa läge ,25% - 5,50% ,75% - 5,75% ,00% - 5,75% ,20% - 4,00% Sekundärt läge ,75% - 7,25% ,25% - 7,25% ,00% - 8,50% ,75-6,50% Bästa läge ,50% - 7,50% ,50% - 7,50% ,50% - 7,50% ,75% - 6,50% Sekundärt läge ,75% - 7,75% ,75% - 7,75% ,50% - 7,50% ,00% - 9,00% Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi, DTZ och Castellum. Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Nettouthyrning 50 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

55 REGION ÖRESUND REGION ÖRESUND Nordens största region över nationsgränserna I Öresundsregionen, Nordens största arbetsmarknad, produceras drygt en fjärdedel av Sveriges och Danmarks samlade BNP. Infrastruktursatsningar präglar regionen och varje dag färdas människor över Öresundsbron. Här finns 17 danska och svenska universitet och högskolor och den största koncentrationen av högutbildade i norra Europa. Hyresmarknad I Malmö har en relativt stor andel nybyggda kontorsytor tillförts marknaden under senare år, även om nybyggnadstakten sjunkit under den senaste tiden. Malmö präglas av såväl stor omflyttning som av kundernas krav på moderna kontorslokaler. Vakanserna är ännu stabila i CBD, medan det äldre fastighetsbeståndet påverkats mer negativt. För lager-/ industrifastigheter har efterfrågan på moderna och effektiva anläggningar varit tämligen stabil där Fosie tillhör det starkaste läget, medan Bulltofta har sett ökade vakanser. Under 2016 har marknaden i Lund, som är en av Sveriges ledande forsknings- och utvecklingsstäder, varit stabil till svagt positiv i många områden avseende kontor. Den relativt höga vakansgraden i kombination med eventuella neddragningar hos Sony Mobile skulle dock kunna försämra situationen. För lager/industrifastigheter i Lund är hyresmarknaden relativt välmående i vissa områden, medan exempelvis de södra industriområdena har relativt hög vakansgrad. I Helsingborg har nybyggda kontorslokaler kommit ut på marknaden för första gången på många år, vilket medför ett tillskott på en äldre kontorsstock. Dock har hyresnivån i de bästa lägena stigit under året. Köpenhamn upplever stark efterfrågan på primefastigheter och då priserna i centrala lägen sakta har förbättrats så har efterfrågan även i sekundära områden stärkts. Tillgången till åtskilliga bygg- rätter dämpar dock efterfrågedrivna hyreshöjningar. Det finns även en fortsatt relativt hög vakans i Köpenhamnsregionen, speciellt i de äldre fastigheterna i vilka det ofta görs stora investeringar i konverterings- och renoveringsåtgärder. Fastighetsmarknad Transaktionsvolymen i Öresundsregionen uppgick under 2016 till ca 18 (13) miljarder kr. Omsättningen utgör ca 9% av total transaktionsvolym i Sverige. I Köpenhamnsregionen uppgick transaktionsvolymen till ca 49 miljarder danska kr under Största enskilda affär var på den svenska sidan Malmö Live på ca 1 miljard kr följt av Castellums försäljning i Malmö och Lund av kontors- och lagerfastigheter till ett värde om ca 900 Mkr. På den danska sidan utgjordes den största affären av Castellums köp av Norrportens fastigheter. Den näst största affären i Köpenhamn utgjordes av en kontorsförsäljning om cirka 1,5 miljarder danska kr. Köparna på såväl svensk som dansk sida utgörs av framförallt nationella fastighetsbolag, institutioner och en mindre del utländska köpare. Under året har en värdeuppgång noterats i regionen, dock med viss variation hänförlig till läge, fastighetsprodukt och kvalité. Tydligast har värdeuppgången varit avseende centrala kontorsfastigheter med kommunikationsnära läge. I Malmö är yielden för kontor på bästa läge ca 4,25% medan den i Lund och Helsingborg är ca 5,00% eller strax därunder och i Köpenhamn ca 4% eller strax däröver. REGION ÖRESUND I KORTHET ANTAL MEDARBETARE: 67 Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn FASTIGHETSBESTÅND I: YTA: 803 tkvm VÄRDE: 15,1 miljarder kr FÖRDELNING: FASTIGHETSMARKNAD TRANSAKTIONSVOLYM 2016: 18 miljarder kr (13) i Sverige och 49 miljarder danska kr i Danmark STÖRRE ENSKILD AFFÄR: Danmark: Castellums förvärv av Norrporten Sverige: 1 miljard kr avseende Malmö Live DIREKTAVKASTNING KONTOR BÄSTA LÄGE: 4,0% (avser centrala Köpenhamn) NÅGR A FR ÅGOR TILL: OLA ORSMARK VD REGION ÖRESUND I CASTELLUM Vad har varit viktigt för Region Öresund under året? 2016 har varit ett otroligt hektiskt år. Vi har genomfört en stor portföljförflyttning och har genom Norrporten-förvärvet dubblat vårt värde. Detta har vi gjort samtidigt som vi jobbat vidare med att vara en bra affärspartner till våra befintliga kunder och genom att skapa relationer med alla nya kunder. Inget av detta hade vi klarat utan medarbetarnas stora engagemang och insatser. Är det något annat du vill framhålla? 2017 är fortsättningen på den resan vi startade under Vi är redan igång med ett antal egna utvecklingsprojekt som t ex fastigheten Eminent i Hyllie, som planeras för att bli Nordens första hälsocertifierade byggnad. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 51

56 REGION STOCKHOLM Vy över Stockholm Fem största fastighets ägarna STOCKHOLM (Kommuner: Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Solna, Stockholm, Upplands-Väsby) Taxerad yta tkvm Vasakronan Fabege 930 Sagax 822 AMF Pensionsförsäkring 749 Klövern 740 Castellum 665 Uppgifter avseende kontor-, butik- och industrifastigheter (ej bostäder, vård- och skolfastigheter) ägda per Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Datscha och Castellum Hyresnivåer och direktavkastning KONTOR BUTIK LAGER/ INDUSTRI STORSTOCKHOLM Hyra, kr/kvm Direktavkastning Bästa läge ,50% - 4,50% Sekundärt läge ,60% - 5,25% Bästa läge ,50% - 4,50% Sekundärt läge ,60% - 5,25% Bästa läge ,60% - 6,50% Sekundärt läge ,35% - 7,75% Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi och Castellum Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Nettouthyrning 52 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2015 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

57 REGON STOCKHOLM REGION STOCKHOLM En av de snabbast växande städerna i Europa Stockholm är en av Europas snabbast växande städer. Den svenska huvudstadsregionen är navet i svensk ekonomisk utveckling och inflyttningen till Stockholm är stor de närmaste 50 åren beräknas antalet invånare öka med en miljon. Det medför bl a att arbetsplatsområden utvecklas till bostadsområden samt en god sysselsättningstillväxt som driver på fastighetsmarknaden. Hyresmarknad Med en stark efterfrågan och lågt utbud, innebar 2016 ett ur historiskt perspektiv rekordstarkt år för hyresmarknaden i Stockholm där snitthyran för kontor i Stockholm CBD ligger på ca kr/kvm, snittet för topphyror på ca kr/kvm och där enstaka kontrakt registreras på över kr/kvm. En ökad aktivitet har även kunnat noteras kring samhällsfastigheter som blivit ett alltmer eftertraktat tillgångsslag i brist på andra investeringsobjekt, hårdnad konkurrens och en osäkerhet kring marknadens framtid. Regionen präglas alltjämt av ett tydligt fokus på moderna och kostnadseffektiva kontorsytor, vilket medfört att flera företag effektiviserar sina befintliga lokaler eller flyttar från innerstaden till nyproducerade kontorslokaler utanför innerstaden. Sekundära lägen har därför också sett en tämligen god utveckling av hyresnivåerna. Processen bedöms komma att fortsätta under kommande år. Effekter som kan noteras är att tomställda lokaler i innerstaden konverteras till hotell och handel samt att externa lägen, dit företag flyttar, förstärks. De senaste årens tillskott av kontorsyta i regionen bedöms inte påverka hyres- och vakansnivåerna. Avseende lager- och logistiklokaler är efterfrågan alltjämt god och inga större förändringar har skett avseende hyresnivåer och vakansgrader. Nyproduk- tionen är relativt begränsad, framförallt i CBD och övriga innerstaden. Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas av omdaning till följd av nyproduktion (exempelvis Mall of Scandinavia) såväl som ombyggnation av flera köpcentrum. Fastighetsmarknad Den totala transaktionsvolymen i Storstockholm uppgick 2016 till ca 61 miljarder kr (52). Omsättningen utgör ca 31% av total transaktionsvolym i Sverige. Enskilt största affären var förvärvet av tomträttsfastigheten Snäckan 8 i centrala Stockholm för en köpeskilling om ca 2-2,2 miljarder kr. En annan affär som utmärker sig är förvärvet av kontorsbyggnaden Uarda 7 i Solna på ca 1,2 miljarder kr till en bedömd yield om ca 3,75%. Detta visar att bristen på investeringsobjekt i Stockholm CBD, där yielden rört sig ner mot 3,5%, medför att de positiva värdeförändringarna i ytterstadsområdena varit stora. Köparsidan utgörs av noterade svenska fastighetsbolag, institutioner och svenska och utländska fonder. Likt tidigare sker en del försäljningar av kommersiella fastigheter till förmån för kommande konvertering till bostäder. STOCKHOLM I KORTHET ANTAL MEDARBETARE: 44 Botkyrka, Haninge, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Stockholm, Solna, Sundbyberg och Upplands-Väsby FASTIGHETSBESTÅND I: YTA: 692 tkvm VÄRDE: 15,2 miljarder kr FÖRDELNING: FASTIGHETSMARKNAD TRANSAKTIONSVOLYM 2016: 61 miljarder kr (52) STÖRRE ENSKILD AFFÄR: 2,2 miljarde r kr för en transaktion av tomträtten Snäckan 8 i centrala Stockholm DIREKTAVKASTNING KONTOR BÄSTA LÄGE: 3,50% (avser centrala Stockholm) NÅGR A FR ÅGOR TILL: ANDERS NILSSON VD REGION STOCKHOLM I CASTELLUM Vad har varit viktigast för Region Stockholm under året? En viktig del under 2016 är att vi fortsatt lyfta fram våra positioner som en stadsutvecklare i centrala Stockholm. För närvarande är vi med i utvecklingen i flera av Stockholms mest intressanta utvecklingsområden. Dessutom gjorde vi i slutet av 2016 ett markförvärv i Brunna som skapar ytterligare möjligheter till lager- och logistikinvesteringar inom Arlandaregionen. Vad ser du fram emot 2017? En fortsatt bra konjunktur med ytterligare ett bra uthyrningsår, både uthyrning i nya projekt och i befintliga fastigheter. Jag ser även fram emot att fortsätta vårt arbete att fördjupa och skapa långsiktiga affärsrelationer med våra kunder. Vi ska även fortsätta att aktivt bidra till Stockholms stadsutveckling. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2015 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 53

58 REGION NORR Vy över Sundsvall Fem största fastighets ägarna SUNDSVALL Taxerad yta tkvm Diös 228 Castellum 156 NP3 Fastigheter 91 Hemfosa 64 Hedern Fastigheter 47 GÄVLE Taxerad yta tkvm Diös 219 FastPartner 112 Castellum 93 NP3 Fastigheter 54 Gästrike Fastigheter 36 Uppgifter avseende kontor-, butik- och industrifastigheter (ej bostäder, vård och skolfastigheter) ägda per Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Datscha och Castellum Hyresnivåer och direktavkastning KONTOR BUTIK LAGER/ INDUSTRI SUNDSVALL Kontor och butik avser hyra inklusive media exklusive tillägg för fastighetsskatt. Källa: Forum Fastighetsekonomi GÄVLE Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Bästa läge ,10% - 7,00% ,10% - 6,80% Sekundärt läge ,35% - 7,50% ,35% - 8,60% Bästa läge ,95% - 6,85% ,60% - 6,60% Sekundärt läge ,10% - 7,35% ,10% - 8,35% Bästa läge ,65% - 7,40% ,80% - 7,80% Sekundärt läge ,10% - 8,40% ,80% - 8,55% Investeringar och försäljningar 2016 Nettouthyrning 2016 Mkr Mkr Förvärv Nytecknat investeringar 0 Fastighetsförsäljningar Nytecknat befintligt 6 Ny, till och ombyggnation 199 Konkurser 0 Nettoinvestering Uppsagt <18 mån 3 Uppsagt >18 mån 0 Förvaltningsresultat i region Norr 2016: Nettouthyrning årsvärde Mkr 54 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

59 REGION NORR REGION NORR Största arbetsmarknaden i norra Sverige Sundsvall är navet i en region som med invånare utgör norra Sveriges största arbetsmarknad med goda kommunikationsmöjligheter och utbyggd infrastruktur. Gävle är en av Sveriges snabbast växande städer med ett invånarantal som beräknas passera under Närheten till Stockholmsregionen och Arlanda flygplats har en positiv inverkan på Gävles näringsliv. Hyresmarknad Kontorsmarknaden i Sundsvall präglas av uppförandet av Sundsvallsbron som färdigställdes 2014, vilket har lett till att nya områden med väganslutning växer fram och där innerstaden får rum att växa ut mot havet. Sundsvall är navet i en region som med invånare utgör norra Sveriges största arbetsmarknad. Kontorsvakanserna har minskat i centrala Sundsvall i huvudsak till följd av ökad efterfrågan, men också på att det sker en del konverteringar av kontor till bostäder i de äldre husen. I Sundsvall är marknaden för mindre kontor relativt stark, medan de större lokalerna tar längre tid att fylla. Vakansgraden ligger på runt 5% och bedöms förbli oförändrad. Den relativt oförändrade nivån för kontorshyror de senaste tre åren i de mest centrala lägena väntas bestå. Handeln i Sundsvall kännetecknas av en stark externhandel och något svagare centrumhandel, då det efter Sundsvallbrons färdigställande 2014 blivit enklare för konsumenten att ta sig till Birsta City. I Gävle har hyresnivåerna varit relativt stabila under året. Konjunkturen betraktas vara i ett normalläge i Gävleborgs län, dock med stor variation mellan olika branscher där verkstadsindustrin gått sämst medan byggindustrin befunnit sig i högkonjunktur. Fastighetsmarknad Totalt uppgick transaktionsvolymen 2016 i Sundsvall och Gävle till ca 13 miljarder kr (9). Omsättningen i regionen motsvarar ca 7% av den totala transaktionsvolymen i Sverige. Den enskilt största affären i regionen var Castellums försäljning i Sundsvall till Diös, där fastigheterna i Sundsvall hade ett värde om ca 1 miljard kr. I Gävle utgjorde förvärv av tre handelsfastigheter i Valbo Köpstad om ca 275 Mkr det största förvärvet. Under året har en viss värdeuppgång noterats i regionen, dock med variation hänförlig till läge, fastighetsprodukt och kvalité. Tydligast har värdeuppgången varit avseende centrala kontorsfastigheter. För kontor på bästa läge i Sundsvall ligger yielden på 6% eller strax därunder medan den i Gävle ligger på ca 6% eller strax däröver. NORR I KORTHET ANTAL MEDARBETARE: 34 FASTIGHETSBESTÅND I: och Gävle Sundsvall YTA: 259 tkvm VÄRDE: 4,8 miljarder kr FÖRDELNING: FASTIGHETSMARKNAD TRANSAKTIONSVOLYM 2016: Förändring av Castellums organisation Castellum har under början av 2017 inlett en process för att reducera antalet regioner, från fem till fyra. Avsikten är att Region Norr ska slås samman med Region Stockholm. 13 miljarder kr (9) STÖRRE ENSKILD AFFÄR: Transaktion om 1 miljard kr i Sundsvall DIREKTAVKASTNING KONTOR BÄSTA LÄGE: 6,10% (centrala Sundsvall) KOMMENTAR FR ÅN: JÖRGEN LUNDGREN VD REGION NORR I CASTELLUM Vad har varit viktigt för Region Norr under 2016? Och hur ser framtiden ut? 2016 har, efter att Norrporten blev en del av Castellum, präglats av ett integrationsarbete som vi genomfört enligt plan. Vi har, precis som sades vid köpet, avyttrat en stor del av beståndet. Samtidigt har det operativa arbetet pågått med full kraft i organisationen bland annat genom att vi genomfört ett lyckosamt uthyrningsarbete i regionen. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 55

60 FINANSIERING Finansiering till låg risk, en hörnsten i Castellums strategi Att äga och förvalta fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet, varför god tillgång till finansiering är en förutsättning. Finansiering kan ske med såväl eget som lånat kapital och hur respektive bolags kapitalstruktur ser ut påverkas av vilken finansiell risk som bolaget och dess ägare är beredda att ta. 56 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Paula och Jens

61 FINANSIERING Finansiering Vald kapitalstruktur har betydelse för ägarnas förväntade avkastning och exponering för risk. Några faktorer som påverkar valet är affärsrisk, skattesköld samt risk och kostnader förknippade med ökad belåning. Castellum fastställde redan vid börsnoteringen att bolaget skulle ha låg finansiell risk, vilket idag uttrycks som att belåningsgraden varaktigt ej skall överstiga 55% och att räntetäckningsgraden ska vara minst 200%. Per 31 december 2016 uppgick Castellums tillgångar till 71 miljarder kr samtidigt som belåningsgraden var 50%, medan räntetäckningsgraden under året uppgick till 348%. Finanspolicy och uppföljning Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn och ska bedrivas på sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering och likviditet säkerställs. Vidare ska ett lågt och stabilt räntenetto eftersträvas med hänsyn tagen till fastställda riskmandat. Castellum påverkas i hög grad av utvecklingen på de finansiella marknaderna. För finansverksamheten är det därför av vikt att spegla och stödja affärsverksamhetens mål och förutsättningar. Med stöd av finanspolicyn kan koncernen styra och hantera sina finansiella risker samt säkerställa riskhantering genom god kontroll och uppföljning. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till såväl revisions- och finansutskottet som styrelsen. Styrelsen genomför årligen en översyn av finanspolicyn. Castellum följer regelbundet upp och övervakar framtida finansieringsbehov, baserat på antaganden om intjäning, nettoinvesteringsvolym, fastigheternas värdeutveckling samt befintlig skuldportföljs förfallostruktur, utrymme till covenanter i kreditavtal och ränteriskexponering. Koncernen genomför även känslighetsanalyser för att förstå hur förändringar i fastighetsportföljen, liksom rörelser i marknadsräntan och fastighetsvärdena, påverkar balansräkning och intjäning. Finansiell strategi Castellums strategi för finansiering ska stödja verksamheten och hantera koncernens finansiella risker, samtidigt som den ska verka för ett öppet och transparent klimat. Strategin ska återspeglas i den av styrelsen fastställda finanspolicyn allt för att säkerställa riskhantering genom god kontroll. Castellums finansstrategi kan sammanfattas i fem hörnstenar; diversifiering, likviditet, styrka, transparens och flexibilitet. KAPITALFÖRSÖRJNING FÖRDELNING AV FINANSIERING CASTELLUMS FEM HÖRNSTENAR AVSEENDE FINANSIERING DIVERSIFIERING Castellum ska ha en diversifierad låneportfölj och undvika beroende av såväl enskild finansieringskälla som motpart. Vidare ska förfall av olika typer av finansieringskällor och enskilda krediter fördelas över tid. Castellum ska bevaka och följa utvecklingen på de finansiella marknaderna. Allt i syfte att snabbt kunna agera och matcha verksamhetens behov. Castellums räntebärande finansiering netto uppgick vid årsskiftet till 38,2 miljarder kr, varav 17,0 miljarder kr utgjorde kapitalmarknadsfinansiering (MTN-program om 9,3 samt certifikatsprogram om 7,7) motsvarande 44% och resterande del utgjordes av lån i större nordiska banker och kreditinstitut. Vad avser kapitalbindningen uppgick den vid årsskiftet till 3,0 år i genomsnitt och intervallet var från 1 månad till 13,5 år. LIKVIDITET Castellum ska ha tillgängliga outnyttjade kreditfaciliteter för att snabbt kunna möta verksamhetens behov och de möjligheter som ges. Vidare ska revolverande kreditfaciliteter finnas i syfte att minska behovet av att överskott måste placeras. Vid årsskiftet hade Castellum 53,3 miljarder kr i kreditavtal, varav 15,0 miljarder kr var outnyttjat. STYRKA Koncernens finansiella nyckeltal ska vara starka med en belåningsgrad om max 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Styrkan i vår fastighetsportfölj förstärks av kvaliteten i vårt kassaflöde samt skuld- och ränteportföljens sammansättning. Castellum ska reducera risken för plötslig negativ påverkan på finansnettot, som en följd av förändringar i det allmänna ränteläget och/eller bedömningen av Castellum som låntagare och som inte kan pareras av motverkande resultateffekter i den rörelsedrivande verksamheten. Belåningsgraden var vid årsskiftet 50% medan räntetäckningsgraden under 2016 uppgick till 348%. TRANSPARENS Castellum ska uppmuntra långsiktiga relationer med såväl banker som andra kreditgivare/investerare och har som målsättning att vara transparent i syfte att öka berörda parters förståelse för koncernens verksamhet och därmed sin kreditexponering. FLEXIBILITET Castellum ska ha en flexibel finansiering i syfte att stödja verksamhetens utveckling avseende förvärv, försäljningar och projektutveckling. Våra kreditfaciliteter ska ge oss god flexibilitet att dra och återbetala med kort framförhållning utan extra kostnad. Vidare ska Castellum ha tillgång till flexibilitet avseende såväl priskonstruktion (fast respektive rörligt) som löptider. Vid årsskiftet hade Castellum 36,3 miljarder kr i bankavtal varav 23,0 miljarder kr utgjordes av revolverade kreditfaciliteter. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 57

62 Castellum ska ha tillräcklig och konkurrenskraftig finansiering så att koncernens verksamhet kan bedrivas på ett ändamålsenligt och kostnadseffektivt sätt. * Castellum har samarbetat med Handelsbanken vid utformningen av det gröna ramverket. Finansieringsrisk Med finansieringsrisk avses risken att finansiering saknas eller är mycket oförmånlig vid en viss tidpunkt. Finansieringsrisken är koncernens i särklass största finansiella risk. Koncernens tillgångar, som främst utgörs av kommersiella fastigheter, ska ses som en långsiktig investering och därmed följa krav på en långsiktig syn på fastighetsportföljens finansiering. Samtidigt ska dock hänsyn tas till prissättningen i kreditmarknaden. Castellum ska ha tillräcklig och konkurrenskraftig finansiering så att koncernens verksamhet kan bedrivas på ett ändamålsenligt och kostnadseffektivt sätt. Finansieringsrisken hanteras genom god framförhållning, ändamålsenlig kapitalbindningstid, väl avvägd kreditprissättning, diversifiering av finansieringskällor och löptider respektive rimlig likviditetsbuffert. Castellum hade vid årets utgång kreditavtal om Mkr (30 325), varav långfristigt upp - gick till Mkr (25 141) och kortfristigt till Mkr (5 184). Förvärvet av Norrporten innebar övertagande av Mkr i kreditavtal. Av dessa har Mkr avslutats eller förfallit. Av kvarvarande volym har Mkr omförhandlats och borgensförbindelse har ingåtts för Mkr av avtalen. I Castellum har därutöver nya avtal om Mkr tillförts, befintliga avtal utökats med Mkr och kreditavtal om Mkr omförhandlats och förlängts. Även finansiering om Mkr från det tidigare joint venture bolaget CORHEI har under året inkluderats i Castellums räntebärande finansiering, av dessa har dock 447 Mkr förfallit. Under året har obligationer om 500 Mkr förfallit och Mkr har emitterats, varav Mkr är gröna obligationer emitterade enligt Castellums under året utarbetade Green Bond Framework.* Kreditförfallostruktur Utnyttjat i Mkr Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt 0-1 år år år år år > 5 år Totalt Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 257 Mkr (39) uppgick till Mkr (20 357), varav Mkr (6 499) avser utestående obligationer och Mkr (3 157) utestående företagscertifikat. (Nominellt Mkr respektive Mkr.) Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 175% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 50% respektive 348%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums krediter uppgick till 3,0 år (3,1). Ränterisk Ränterisk är per definition risken för negativ påverkan i resultat- och balansräkningen utifrån ett förändrat ränteläge i marknaden. För att begränsa svängningar i räntenettot ska Castellum ha en mix av räntebindningstider i lån och räntederivat. Så länge Stibor-räntan (3mån) är negativ gäller dock för Castellums del att derivat i form av ränteswappar inte ger en stabil kostnadsbild när dessa kombineras med banklån som har noll som golv för Stibor-räntan. Vid val av ränteprofil ska hänsyn tas till koncernens affärsplan samt förväntade in- och utflöden. Börsnoterade fastighetsbolag Kreditförfallostruktur Källa: Rullande helårsvärden baserade på respektive bolags Q3 rapport Bank-TL: Bank Term Loan RCF-Rambelopp: Revolving Credit Facility Rambelopp 58 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

63 FINANSIERING Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten och har stor påverkan på tillväxten i förvaltningsresultatet. Räntekostnaden påverkas dels av förändring i marknadsräntan, dels av den marginal som kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. Den korta marknadsräntan styrs av Riksbanken medan den långa marknadsräntan främst påverkas av andra faktorer såsom förväntningar om framtida tillväxt och inflation. Kreditmarginalen styrs dels av tillgång och efterfrågan på krediter, dels av regelverk på kredit- och kapitalmarknaden. Både ränte- och kreditmarknaden kan förändras snabbt men kan inte påverkas av Castellum. Stigande marknadsräntor anses normalt bero på ökad ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket även antas leda till ökad efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed stigande hyror och/eller minskade vakanser. Sjunkande marknads-räntor anses normalt ha motsatta orsaker och effekter. Givet detta resonemang möts alltså stigande respektive sjunkande marknadsräntor av stigande eller sjunkande hyresintäkter över tid. Förändring av kreditmarginaler kan ske oberoende av konjunktur och har under senare tid påverkats av förändrat regelverk på främst bankkreditmarknaden. Förändringar av marknadsränta och kreditmarginaler påverkar finansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror dels på vald räntebindningstid, dels på kreditmarginalernas bindningstid. För att säkerställa ett lågt och stabilt kassaflödesmässigt räntenetto har Castellum valt att begränsa andelen ränteförfall inom 6 månader till intervallet 20%55% av nettolåneskulden och att den genomsnittliga räntebindningen ska ligga i intervallet 13,5 år. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. Ränteförfallostruktur Krediter, Mkr Räntederivat, Mkr Utgående Genomsnittlig Netto, Mkr ränta räntebindning 0-1 år ,0% 0,2 år 1-2 år ,0% 1,3 år 2-3 år ,7% 2,5 år 3-4 år ,0% 3,5 år 4-5 år ,3% 4,4 år 5-10 år ,7% 6,5 år Totalt ,6% 2,4 år Castellums strategi inkluderar att ha en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2016 uppgick räntetäckningsgraden till 348% (351%). Per den 31 december 2016 uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,4 år (2,5) medan andelen ränteförfall inom 6 månader var 40%. Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,4 år (3,1). Finansnettot 2016 uppgick till 832 Mkr (602) med en genomsnittlig ränta om 2,7% (3,0%) och består av marknadsränta vid lånetillfället samt marginal till kreditgivarna. Genomsnittlig effektiv ränta per 31 december var 2,6% (2,9%). Kreditmarginaler och avgifter fördelas i tabellen vid de rapporterade kreditvolymernas förfallosegment. Kredit- och motpartsrisk Med kredit- och motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans eller betalning. Kredit- och motpartsrisk i den finansiella verksamheten uppstår främst i samband med långfristiga kreditavtal, derivatavtal samt vid placering av likvida medel. Castellum begränsar denna risk genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna, vilka i nuläget utgörs av större nordiska banker. 50% Belåningsgrad % Räntetäckningsgrad 2016 Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal Policy Åtaganden Utfall Belåningsgrad Varaktigt ej överstiga 55% Ej över 65% 50% Räntetäckningsgrad Minst 200% Minst 175% 348% Finansieringsrisk genomsnittlig kapitalbindning Minst 2 år 3,0 år förfall inom 1 år Högst 30% av utestående lån och outnyttjade kreditavtal 10% genomsnittlig kreditprislöptid Minst 1,5 år 2,4 år andel kapitalmarknadsfinansiering Högst 75% av utestående räntebärande skulder 44% likviditetsbuffert Säkerställt kreditutrymme motsvarande 750 Mkr samt Uppfyllt 4,5 månaders kommande låneförfall Ränterisk genomsnittlig räntebindning 1,0 3,5 år 2,4 år förfall inom 6 månader Minst 20%, högst 55% 40% Kredit- och motpartsrisk ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ Uppfyllt Valutarisk omräkningsexponering Eget kapital säkras ej Ingen säkring transaktionsexponering Hanteras om överstigande 25 Mkr Mindre än 25 Mkr CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 59

64 Valutarisk Med valutarisk avses risk för negativ påverkan på resultat- och balansräkning samt kassaflöde på grund av förändringar i valutakurser. Valutarisk kan delas upp i omräkningsexponering och transaktionsexponering. Castellum ägde vid årets utgång fastigheter i Danmark till ett värde om Mkr (954), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. Vad avser omräkningsexponering ska som grundregel eget kapital inte säkras medan transaktionsexponeringen ska hanteras om exponeringen i någon valuta överstiger ett motvärde om 25 Mkr. Säkerställning av räntebärande skulder Långfristiga låneavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerhet i bolagets fastigheter och åtagandena inkluderar även vissa s k covenants. Utfärdade obligationer, företagscertifikat och vissa kortfristiga låneavtal i bank såsom koncernkontokrediter säkerställs ej. Av netto räntebärande skulder om Mkr (20 357) var Mkr (10 460) säkerställda med pantbrev och Mkr (9 897) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till ca 28% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 175%. Dessutom finns allmänna åtaganden om att Castellum ska förse sina kreditgivare med bl a finansiell information såsom årsredovisningar, delårsrapporter och fastighetsvärderingar. I vissa fall har bankerna rätt till omförhandling av kreditavtalen vid förändrad verksamhetsinriktning eller avnotering. Derivat Räntederivat I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska derivat marknadsvärderas. Avseende räntederivat innebär det att ett över- eller undervärde uppstår om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall redovisas i resultaträkningen. Genom att binda räntor på längre tid begränsas således den kassaflödesmässiga ränterisken, medan risken för redovisningsmässiga värdeförändringar ökar. Noterbart är att lån med lång räntebindning som är mindre flexibla, men ur ränteriskhänseende i huvudsak kan jämställas med förlängning via räntederivat, enligt gällande redovisningsregler normalt ej marknadsvärderas. Valutaderivat Castellums behov av finansiering i danska kronor kan uppnås dels genom upplåning i danska kronor, dels genom valutaderivat. Exponeringen är densamma men i enlighet med redovisningsreglerna i IAS 39 ska derivat marknadsvärderas vilket innebär att det uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs. Castellum tillämpar säkringsredovisning enligt IAS 39 vilket innebär att den effektiva delen av värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Organisation Koncernens finansiella riskhantering är centraliserad till moderbolaget. Internbanken ansvarar bland annat för koncernens kreditförsörjning, ränteriskhantering, dotterbolagens finansiering samt koncernmässig cash management. Inom moderbolaget finns även redovisning och självständig kontroll av den finansiella verksamheten, en s k back-office och compliance funktion. Utestående MTN-obligationer MTN-nr Emissions tidpunkt Ursprunglig löptid Marginal/Kupong Volym, Mkr Ack. utestående volym, Mkr mars 4,0 år Stibor 3m +2,00% september 5,0 år Stibor 3m +1,75% mars 5,25 år Stibor 3m +1,40% september 3,5 år Stibor 3m +1,10% mars & 2016 oktober 5,0 år Stibor 3m +1,20% april 2,0 år Fast kupongränta 0,625% april & 2016 december 7,0 år Stibor 3m +1,45% april 5,2 år Fast kupongränta 1,58% april 4,5 år Fast kupongränta 1,29% juni 3,0 år Stibor 3m +0,82% augusti 2,0 år Stibor 3m +0,75% sept/nov & 2016 Jan 5,0 år Fast kupongränta 1,75% Sep & 2016 Oct 4,0 år Stibor 3m +1,13% Grön 2016 September 5,0 år Stibor 3m+1,95% Grön 2016 September 5,0 år Fast kupongränta + 1,875% Oktober 2,0 år Stibor 3m + 1,20% November 5,2 år Fast kupongränta 2,125% Programstorlek CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

65 FINANSIERING CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 61

66 CASTELLUMAKTIEN Utdelningstillväxt 2016 om 18% Castellum ska verka för att bolagets aktie ger en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risk samt hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapitaloch kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras. Långsiktigt ska Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

67 Castellumaktien Castellumaktien är registrerad på Nasdaq Stockholm Large Cap. Castellums börsvärde, d v s värdet av samtliga utestående aktier i Castellum, uppgick per den 31 december 2016 till 34,1 miljarder kr (19,8), vilket motsvarar ca 13% av det totala börsvärdet för renodlade svenska fastighetsbolag om drygt 256 miljarder kr och knappt 0,6% av det samlade börsvärdet för svenska noterade bolag om ca miljarder kr. Castellum har som ett led i förvärvet av Norrporten genomfört dels en företrädesemission, dels en apportemission. Företrädesemissionen om nya aktier, som avslutades i juni, innebar att Castellum tillfördes ca 6,3 miljarder kr före avdrag för emissionskostnader om ca 123 Mkr (95 Mkr netto efter avdrag för uppskjuten skatt). Vidare utgjorde Castellumaktier om totalt en del av vederlaget för aktierna i Norrporten motsvarande ett värde om Mkr vid tillträdet. Med stöd av emissionsbemyndigandet från den extra bolagsstämman 20 maj 2016 beslutade Castellums styrelse om en apportemission till Andra och Sjätte AP-fonderna om vederlagsaktier samt, med stöd av bemyndigandet från årsstämman den 17 mars 2016, att överlåta samtliga sedan tidigare återköpta aktier, motsvarande aktier. Castellums återköpta aktier förvärvades under år 2000 för en sammanlagd köpeskilling om 194 Mkr. Efter företrädes- och apportemissionen uppgår antal utestående Castellum aktier till Under 2016 har totalt 285 miljoner (188) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt aktier per handelsdag ( ), vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 103% (114%). Aktieomsättningen baseras på statistik från Nasdaq Stockholm, Chi-X, Turquoise och BATS Europe. Föreslagen utdelning Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 5,00 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 18% mot föregående år. Utbetalningen föreslås delas upp på två utbetalningstillfällen. Utdelningsandelen uppgår till 57% utifrån förvaltningsresultat före skatt. Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag är avstämningsdag för den första utbetalningen måndagen den 27 mars 2017, vilket innebär att sista dag för handel med aktier inklusive utdelning är torsdagen den 23 mars Avstämningsdag för den andra utbetalningen är måndagen den 25 september 2017, vilket innebär att sista dag för handel med aktier inklusive utdelning är torsdagen den 21 september Den första utbetalningen beräknas ske torsdagen den 30 mars 2017 och den andra utbetalningen beräknas till torsdagen den 28 september Utdelningen ryms inom Castellums målsättning att dela ut minst 50% av förvaltningsresultat, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Orealiserade värdeförändringar, positiva eller negativa, ingår således ej i det utdelningsgrundande resultatet. Substansvärde Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa stabil avkastning och tillväxt under lågt finansiellt risktagande. Då tillgångar IR-KONTAKT Henrik Saxborn, VD Ulrika Danielsson, CFO VARFÖR CASTELLUM ÄR INTRESSANT FÖR INVESTERAREN Castellum är ett av Sveriges största fastighetsbolag som har en långsiktighet i strategi, fastighetsvärdetillväxt, förvaltningsresultat och utdelning. STABIL TILLVÄXT SEDAN BÖRSINTRODUKTIONEN 1997 Castellum har sedan 1997 påvisat en tillväxt i förvaltningsresultat kronor/aktie om 10% per år och en utdelning varje år som i snitt utgjort 52% av förvaltningsresultatet. STARK BALANSRÄKNING OCH LÅG FINANSIELL RISK Castellums mål för belåningsgraden är att den ej varaktigt ska överstiga 55%. Vid utgången av 2016 uppgick den till 50%. Målet för räntetäckningsgraden är minst 200%. Vid utgången av 2016 uppgick den till 348%. VÄL DIVERSIFIERAD PORTFÖLJ Fokus är på kommersiella lokaler med en kontraktsportfölj om ca kunder i ett flertal olika branscher som speglar svenskt och danskt näringsliv. Riskspridningen är därmed stor och det enskilt största kontraktet motsvarar ca 2%. LOKALA AFFÄRER MED HÅLLBARHETSFOKUS Castellum är närvarande på 17 tillväxtorter i Sverige och i Köpenhamn med lokala egna organisationer för uthyrning, service och förvaltning. Bolaget driver ett aktivt hållbarhetsarbete som kvitterats med flera utmärkelser och bedömningar. TROVÄRDIGHET GENOM TRANSPARENS Castellums ambition är att ge en aktuell och korrekt information om bolagets utveckling som ska vara fullvärdig för investeringsbeslut i bolagets aktie. Bolagets årsredovisning för 2015 fick utmärkelsen Bästa redovisningen bland svenska aktiebolag noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 63

68 5,00 Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 5,00 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 18% mot föregående år. Castellums aktie är sedan 1997 noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och handlas under kortnamnet CAST. 23,8% Under 2016 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 4,25 kr, varit 23,8%. och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än den redovisade nominella skatten på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 133 kr/aktie (112). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 94% (94%) av långsiktigt substansvärde. Substansvärde Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning Återläggning Derivat enligt balansräkning Goodwill enligt balansräkningen Uppskjuten skatt enligt balansräkning Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Avdrag Derivat enligt ovan Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%* Kortsiktigt substansvärde (EPRA NNNAV) * Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4%. Vidare har uppskjuten skattefordran hänförlig till ej skattemässigt avdragsgilla förluster i derivatportföljen värderats till nominell skatt om 22%. Intjäning Förvaltningsresultat per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till skattepliktigt förvaltningsresultat (EPRA EPS) uppgick 2016 till 8,26 kr (7,84), vilket utifrån aktiekursen vid årsskiftet ger en avkastning om 6,6% (7,5%), motsvarande en multipel om 15 (13). Det synliga förvaltningsresultatet bör justeras för värdetillväxt i det långsiktiga fastighetsinnehavet samt effektiv betald skatt. Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2016 till 21,20 kr (15,24), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 17,0% (14,6%) motsvarande ett P/E om 6 (7). Totalavkastning Totalavkastningen speglar aktiekursens utveckling med tillägg för lämnade utdelningar under perioden. Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 124,90 kr (104,73) motsvarande ett börsvärde om 34,1 miljarder kr (19,8), beräknat på antalet utestående aktier. Under 2016 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 4,25 kr, varit 23,8% (2,3%). Tillväxt, avkastning och finansiell risk år snitt/år 10 år snitt/år Tillväxt Hyresintäkt kr/aktie 11% 4% 6% Förvaltningsresultat kr/aktie 9% 7% 7% Årets resultat efter skatt kr/aktie 39% 33% 9% Utdelning kr/aktie 18% 11% 7% Långsiktigt substansvärde kr/aktie 19% 13% 7% Aktuellt substansvärde kr/aktie 21% 13% 6% Fastighetsbestånd kr/aktie 17% 9% 7% Värdeförändring fastigheter 6,3% 3,9% 1,3% Avkastning Avkastning långsiktigt substansvärde 25,3% 15,9% 11,6% Avkastning aktuellt substansvärde 20,9% 14,7% 11,2% Avkastning totalt kapital 11,9% 8,0% 6,5% Aktiens totalavkastning (inkl utdelning) Castellum 23,8% 17,0% 8,5% Nasdaq Stockholm (SIX Return) 9,6% 11,9% 7,6% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 7,2% 22,6% 10,2% Fastighetsindex Europa (EPRA) 4,5% 12,6% 0,3% Fastighetsindex Eurozone (EPRA) 4,7% 14,8% 2,4% Fastighetsindex Storbritannien (EPRA) 8,5% 7,5% 2,7% Finansiell risk Belåningsgrad 50% 51% 50% Räntetäckningsgrad 348% 341% 303% Direktavkastning Direktavkastning är företagets utdelning dividerat med aktuell aktiekurs och utgör den avkastning man som aktieägare får kontant varje år efter årsstämmans beslut. Nyckeltalet uttrycker således en relation mellan två olika sfärer dels Castellums prestation i form av utdelning, dels aktiemarknadens prissättning av företaget. Värderingen speglar sålunda marknadens åsikt om vilken Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 31 december 2016 Börsnoterade fastighetsbolag 64 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

69 CASTELLUMAKTIEN direktavkastning som krävs för att ge en totalavkastning som möter marknadens avkastningskrav på Castellumaktien. Den föreslagna utdelningen om 5,00 kronor (4,25) motsvarar en direktavkastning om 4,0% (4,1%) beräknat på kursen vid årets utgång. Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring I bolag som förvaltar s k realtillgångar, t ex fastigheter, avspeglar förvaltningsresultatet endast en om än större del av det totala resultatet. I definitionen på realtillgångar framgår att dessa är värdeskyddade, d v s över tid och med gott underhåll har de en värdeutveckling som kompenserar för inflationen. Substansvärdet, d v s nämnaren i avkastningskvoten resultat/kapital, justeras årligen genom IFRS-reglerna med avseende på värdeförändringar. För att ge en korrekt avkastning måste även täljaren, d v s resultatet, justeras på samma sätt. Det redovisade förvaltningsresultatet måste sålunda kompletteras med en värdeförändringskomponent samt effektiv skatt för att ge en korrekt bild av resultat och avkastning. Ett problem är att värdeförändringar kan variera kraftigt mellan år och kvartal och medföra volatila resultat. För en långsiktig aktör med stabilt kassaflöde och en väl sammansatt fastighetsportfölj kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas för att justera täljaren i ekvationen. Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring Känslighetsanalys 1%-enhet +1%-enhet Förvaltningsresultat Värdeförändring fastighet (snitt 10 år) D:o % 1,3% 0,3% 2,3% Aktuell skatt, 5% Resultat efter skatt Resultat kr/aktie 13,27 10,14 16,39 Avkastning långsiktig substans 12,7% 10,2% 15,4% Resultat / aktiekurs 10,6% 8,1% 13,1% P/E Skapat aktieägarvärde Vid börsintroduktionen i maj 1997 uppgick Castellums fastighetsportfölj till ca 10 miljarder kr, förvaltningsresultatet till ca 300 Mkr och ägarnas kapital till ca 4 miljarder kr. Sedan dess har Castellum skapat aktieägarvärde genom att öka ägarnas kapital till 36 miljarder kr per 31 december Fastighetsportföljen har växt under samma period och uppgick vid utgången av 2016 till ca 71 miljarder kr medan förvaltningsresultatet ökat till Mkr. Värdering Placerarens avkastningskrav för en viss aktie är utgångspunkten för en värdering på lång sikt. Avkastningskravet varierar såväl från aktie till aktie som över tid, vilket bland annat beror på den risk placeraren upplever finns för det aktuella företaget och som denne vill kompenseras för ju högre risk desto högre avkastningskrav. Beroende på placerarens eller snarare kollektivet av placerares bedömning av aktiens framtida totalavkastning (direktavkastning plus kurstillväxt) och risknivå framkommer en motiverad kurs. På kort sikt är det dock i hög grad utbud och efterfrågan på aktien i fråga som styr kursrörelserna och sätter dagskursen. Faktorer som påverkar på kort sikt (förutom placerarens bedömning av aktiens långsiktiga avkastning) är t ex branschutsikter, makrobedömningar, omvärldshändelser, allokeringsaspekter, avkastning på alternativa placeringar och regelverk. På lång sikt blir dock bolagets faktiska prestation i form av totalavkastning och tillväxt avgörande för kursutvecklingen. Som framgår av tabellen till vänster har Castellum de senaste 10 åren presterat en totalavkastning på i genomsnitt 8,5% per år, varav direktavkastningen står för ca 4% och kursutvecklingen ca 4,5%, med för den svenska fastighetsbranschen måttligt risktagande. Den genomsnittliga utdelningstillväxten har under samma period uppgått till 7% per år. Ett 20-tal svenska och utländska aktieanalytiker följer utvecklingen i såväl Castellum som svensk fastighetssektor. 7% Den genomsnittliga utdelningstillväxten för Castellums aktie under de senaste 10 åren har uppgått till i genomsnitt 7% per år. Skapat aktieägarvärde Aktieägare fördelat per land CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 65

70 Aktieägare Vid årsskiftet hade Castellum ca aktieägare. Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 51%. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskil jas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom i de fall aktieägaren är skyldig att flagga. Två utländska ägare har flaggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och Blackrock. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%. Aktiemarknadskontakter Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Castellum. Presentationer sker dels i samband med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är omfattande. Därutöver lämnas kompletterande marknads- och finansiell information på koncernens hemsida Återköp av egna aktier Castellum återköpte år 2000 totalt egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. De återköpta aktierna nyttjades som vederlag för förvärvet av Norrporten AB den 15 juni Aktieägare per Aktiens kurs/substansvärde Aktieägare Antal aktier Andel röster/ kapital Andra AP-Fonden ,6% Sjätte AP-fonden ,0% Lannebo Fonder ,0% SEB Fonder ,9% AMF Försäkring & Fonder ,9% AFA Försäkring ,5% Stiftelsen Global Challenges ,4% Länsförsäkringar Fonder ,0% Handelsbanken Fonder ,0% Magdalena Szombatfalvy ,0% Folksam ,9% Tredje AP-Fonden ,8% Danske Invest Fonder ,8% Susanna Lööw ,7% XACT Fonder ,7% Swedbank Robur Fonder ,6% Avanza Pension ,6% SPP Fonder ,4% Kåpan Pensioner ,4% Fjärde AP-Fonden ,4% Jennie Lööw ,3% Livförsäkringsbolaget Skandia ,3% Andrea Carpelan ,3% Nordea Fonder ,3% SEB Trygg Liv ,3% Henric Wiman ,2% Virtuosen AB ,2% Marjan Dragicevic ,2% Carl Tryggers Stiftelse För Vetenskaplig Forskning ,2% Larona Aktiebolag ,2% Öhman Fonder ,2% Tore Forssén ,2% Styrelse och ledning Castellum ,1% övriga svenska aktieägare ,6% aktieägare registrerade i utlandet ,8% Avkastning vinst per aktie Aktiens direktavkastning Totalt utestående aktier ,0% Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte. Källa: Modular Finance AB enligt uppgifter från Euroclear Sweden AB 66 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

71 CASTELLUMAKTIEN Tioårsöversikt Nyckeltal, kr/aktie Hyresintäkt 19,33 20,12 20,23 19,81 18,74 17,80 16,82 16,43 15,25 13,77 Förvaltningsresultat 8,80 8,11 7,67 7,12 6,64 6,21 6,04 5,98 5,15 4,89 Årets resultat 21,20 15,24 6,41 9,03 7,79 3,76 10,39 0,85 3,51 7,87 Utdelning (för 2016 föreslagen) 5,00 4,25 3,99 3,69 3,43 3,21 3,12 3,04 2,73 2,60 Fastighetsvärde Värdering Förvaltningsresultat per aktie/kurs 7,0% 7,7% 7,2% 8,2% 8,3% 8,4% 7,6% 9,5% 9,8% 8,4% Kurs/Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat efter skatt per aktie (EPRA EPS)/Kurs 6,6% 7,5% 6,8% 8,0% 7,9% 8,2% 7,2% 9,6% 9,6% 8,2% Utdelning/Kurs (direktavkastning) 4,0% 4,1% 3,8% 4,2% 4,3% 4,3% 3,9% 4,8% 5,2% 4,5% Kurs/Långsiktigt substansvärde per aktie 94% 94% 107% 94% 92% 88% 100% 88% 72% 76% Kurs/Aktuellt substansvärde per aktie 103% 105% 122% 103% 103% 98% 108% 99% 81% 79% Aktien Börsvärde, Mkr Totalavkastning, Castellumaktien 23,8% 2,3% 26,9% 13,1% 13,0% 3,1% 32,6% 27,4% 5,9% 24,2% Nasdaq Stockholm (SIX Return) 9,6% 10,4% 15,8% 28,0% 16,5% 13,5% 26,7% 52,5% 39,0% 2,6% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 7,2% 25,4% 37,1% 20,6% 16,2% 13,0% 48,5% 24,0% 21,4% 18,5% Fastighetsindex Europa (EPRA) 4,5% 18,8% 26,5% 10,1% 28,7% 9,2% 19,8% 33,7% 48,8% 32,2% Fastighetsindex Eurozone (EPRA) 4,7% 17,4% 24,1% 5,6% 29,2% 14,2% 15,5% 43,1% 43,4% 24,2% Fastighetsindex Storbritannien (EPRA) 8,5% 12,1% 22,5% 22,6% 29,9% 8,1% 7,9% 11,8% 45,6% 36,8% Utdelningsandel förvaltningsresultat 57% 52% 52% 52% 52% 52% 52% 51% 53% 53% Utdelningsandel långsiktigt substansvärde 3,8% 3,8% 4,0% 4,0% 4,0% 3,8% 3,9% 4,3% 3,8% 3,4% Aktiekurs, kr stängningskurs årets sista handelsdag 124,90 104,73 105,94 86,85 80,08 74,01 79,43 62,91 52,71 58,35 högsta kurs under året 133,50 125,38 108,02 93,27 81,99 84,60 79,61 63,99 69,41 92,84 lägsta kurs under året 97,87 97,96 85,94 76,14 66,20 56,61 50,76 37,14 35,92 53,79 genomsnitt (högst/lägst per dag) 117,62 109,18 97,49 82,82 75,73 76,95 65,68 50,83 55,03 75,96 Antal aktier, tusental genomsnitt och utestående registrerade Antal aktieägare Utländsk ägarandel 51% 50% 52% 62% 60% 51% 46% 46% 47% 49% Antal omsatta aktier per år, tusental Omsättningshastighet per år 103% 114% 81% 65% 79% 92% 93% 117% 133% 126% EPRA nyckeltal EPRA Earnings (Förv. res. efter betald skatt), Mkr EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 8,26 7,84 7,17 6,97 6,31 6,08 5,75 6,02 5,08 4,77 EPRA NAV (Långsiktigt substansvärde), Mkr EPRA NAV, kr/aktie EPRA NNNAV (Aktuellt substansvärde), Mkr EPRA NNNAV, kr/aktie EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 9% 10% 11% 12% 11% 11% 11% 10% 10% 12% EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value), EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value) och EPRA vacancy. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 67

72 VÄRDERING FASTIGHETER Ett fastighetsbestånd värt Mkr Castellums fastighetsbestånd var vid årsskiftet värderat till Mkr, motsvarande kr/kvm. Genomsnittlig värderingsyield för Castellums bestånd, exklusive projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 5,8%. Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar som baseras på en 10-årig kassaflödesmodell med en individuell bedömning av varje fastighet; dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. För att säkerställa värderingen har 180 fastigheter motsvarande värdemässigt 57% av beståndet externvärderats CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

73 VÄRDERING FASTIGHETER Värdering fastigheter Intern värdering Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2016 värderat samtliga fastigheter internt. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt baserat på en 10-årig kassaflödesmodell, som beskrivs nedan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca kr/kvm (1 700). Ytterligare information om värderingen framgår av not 11. Antaganden i Castellums interna värdering Kontor/butik Lager/industri Kassaflöde år 1 Hyresvärde, kr/kvm Vakans, % 9% 9% Direkta fastighetskostnader, kr/kvm Fastighetsadministration, kr/kvm Avkastningskrav Realränta 1,5% 1,5% Inflation 1,5% 1,5% Risk 3,7% - 12,3% 7,9% - 12,5% Avkastning eget kapital 6,7% - 15,3% 10,9% - 15,5% Ränta 5,0% 5,0% Belåningsgrad 65% 55% Avkastning totalt kapital 5,6% - 8,6% 7,7% - 9,7% Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9 7,0% 8,5% Vägd diskonteringsfaktor restvärde* 5,5% 7,0% * (avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation) Räkneexempel för den interna värderingen För att åskådliggöra den 10-åriga kassaflödesmodellen har nedan exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassaflödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifiera modellen. Även om relevanta siffror använts ska exemplet inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling. Antaganden i exemplet: Ekonomisk uthyrningsgrad bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 96% år Driftsöverskott år 2016 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheter, med antagen kostnad om 30 kr/kvm för renodlad fastighetsadministration. Tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1,5% per år under kalkylperioden. Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år. Värdet av projekt, mark och byggrätter har antagits till Mkr. Avkastningskravet, d v s diskonteringsfaktorn, beräknas enligt följande: Fastighetsbeståndets värde vid olika avkastningskrav och tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader Avkastningskrav Andel av kapital Vägt avkastningskrav Eget kapital 7,5% - 15,3% 40% 3,0% - 6,1% Lånat kapital 5,0% 60% 3,0% Vägt avkastningskrav 100% 6,0% - 9,1% Mkr Hyresvärde Hyresintäkter Ekonomisk uthyrningsgrad 91% 92% 93% 94% 95% 96% 96% 96% 96% 96% 96% Fastighetskostnader Driftsöverskott = kassaflöde Diskonterat kassaflöde år Diskontering restvärde år Antaget värde projekt, mark, byggrätter Summa fastighetsvärde Diskontering kassaflöde Diskontering restvärde CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 69

74 För att spegla den prisuppgång som noterats på svensk fastighetsmarknad har Castellum sänkt avkastningskravet i värderingen med i genomsnitt ca 27 punkter. Värdeförändringen under året uppgick till Mkr motsvarande 6%. Genomsnittlig värderingsyield, Mkr (exkl. projekt/mark och byggrätter) Driftsöverskott fastigheter Indexjustering 2017, 1% (1%) Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% Fastighetsadministration, 30 kr/kvm Normaliserat driftsöverskott Värdering (exkl. byggrätter om 388 Mkr) Genomsnittlig värderingsyield 5,8% 6,5% Osäkerhetsintervall Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10% ska ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall på fastighetsportföljen om Mkr motsvarande +/ Mkr. Värdeförändringar Fastighetsmarknaden under 2016 kännetecknades av hög aktivitet, stor efterfrågan och begränsat utbud med stigande priser som följd. Prisökningen var främst hänförlig till centralt belägna kontorsfastigheter i tillväxtorter, fastigheter med långa avtal och välbelägna lager- och logistikfastigheter. Castellum har avspeglat denna prisuppgång i sin interna värdering genom sänkt avkastningskrav, vilket på portföljnivå motsvarar ca 27 punkter. Detta har tillsammans med främst projektvinster och ändrat kassaflöde medfört en värdeförändring under året om Mkr, motsvarande 6%. Avseende första halvårets värdeförändring i Norrporten om 638 Mkr, motsvarande 3%, ingår denna i förvärvsanalysen och påverkar därmed inte Castellums resultat. Vidare har 80 fastigheter sålts för Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 233 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till Mkr, översteg senaste värdering om Mkr med 525 Mkr. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden. Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-års-perioden har varit 1,3% per år, vilket är något över inflation under motsvarande period. Totalavkastning Vad avser fastigheternas totalavkastning, d v s summan av direktavkastning och värdeförändringar, kan konstateras att hur väl Castellum faller ut beror på när mätningen påbörjas. Vad avser lager/industri har Castellum haft en totalavkastning i snitt de senaste 10 åren om 7,4% (6,8% direktavkastning + 0,6% värdeförändring), vilket överstiger kontor/butik som haft 6,8% (5,8% direktavkastning + 1,0% värdeförändring). Under 2016 har dock kontor/butik haft en bättre totalavkastning, motsvarande 11,5%, jämfört med 8,7% för lager/industri. I beräkningen ingår inte projektvinster eller förvärv det år förvärvet genomfördes. Genomsnittlig värderingsyield över tid Värdeförändring 70 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

75 VÄRDERING FASTIGHETER 1 år 3 år 10 år snitt/år snitt/år Totalavkastning Fastigheter 10,6% 9,5% 7,0% Castellumaktien 23,8% 17,0% 8,5% Nasdaq Stockholm (SIX Return) 9,6% 11,9% 7,6% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 7,2% 22,6% 10,2% Fastighetsindex Europa (EPRA) 4,5% 12,6% 0,3% 4,7% 14,8% 2,4% 8,5% 7,5% 2,7% 6,3% 3,9% 1,3% 1,7% 0,5% 1,1% Fastighetsindex Eurozone (EPRA) Fastighetsindex Storbritannien (EPRA) Värdeförändring Värdeförändring fastigheter ovägt Inflation skrivbordsvärdering av 54 fastigheter motsvarande värdemässigt 27% av beståndet. Cushman & Wakefields värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse om 859 Mkr motsvarande 5%. De övriga externa värderingarna av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om +294 Mkr motsvarande 2%. Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 510%. Intern v s extern värdering, Mkr Extern värdering För att säkerställa värderingen har 180 fastigheter motsvarande värdemässigt 57% av beståndet externt värderats av Forum Fastighetsekonomi AB i Sverige samt CBRE och Cushman & Wakefield i Danmark. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syfte att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. De externa värderingarna av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 510%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse om 538 Mkr motsvarande 1%. Bruttoavvikelserna var Mkr respektive Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 6%. Därtill har Cushman & Wakefield utfört en Totalavkastning snitt per år i olika cykler t o m Andel extern av intern 57% Avvikelse netto extern vs intern % 42 57% % 148 D:o i % 0,8% Extern värderare 1* + 1,3% 0,2% 1,3% Bruttoavvikelse positiva Bruttoavvikelse negativa Genomsnittlig avvikelse ,4% 654 5,7% 894 7,1% 575 5,1% % 23% 25% 21% Avvikelse netto extern vs intern ,5% 2,7% 0,6% Extern värderare 2* Andel extern av intern D:o i % 4,7% Bruttoavvikelse positiva Bruttoavvikelse negativa ,6% 6,0% 5,1% 6,8% Genomsnittlig avvikelse * Olika värderare mellan åren. Castellums värdering v s Forum och C & W 54 fastigheter, 19 miljarder kr motsvarande 27% av portföljen CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 71

76 Skatt Castellums redovisning ska genomsyras av öppenhet och transparens. Detta gäller även hantering och redovisning av skatt, som är en viktig fråga för fastighetsbranschen. Koncernens huvudtes är att rätt skatt ska betalas under gällande regelverk. I Castellum finns ett antal områden som beskattas inkomstskatt på löpande intjäning, fastighetsskatt, mervärdesskatt, stämpelskatter och energiskatter. Politiska beslut såsom förändringar i företagsbeskattning, skattelagstiftning eller dess tolkningar kan leda till att Castellums skattesituation förändras såväl positivt som negativt. Inkomstskatt Castellums redovisade förvaltningsresultat för 2016 uppgick till Mkr (1 533) medan skattepliktigt förvaltningsresultat uppgick 580 Mkr (236). I avsaknad av underskottsavdrag skulle en betald skatt om 128 Mkr (52) uppstå hänförlig till förvaltningsresultatet, motsvarande 6% effektiv betald skatt. Skattemässiga avskrivningar Investeringar i fastighet kan fördelas på olika delar där Skatteverket anvisar procentsatser för avskrivningar: Byggnad (25% beroende på typ av fastighet), markanläggning 5% och inventarier 20 alternativt 30%. Mark skrivs inte av. Avdragsgilla ombyggnationer Utgifter för reparation och underhåll av byggnad får dras av omedelbart. Det s k utvidgade reparationsbegreppet medger skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer, även om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redovisningen. mässigt utgör anläggningstillgång är skattepliktig, medan förlust hamnar i en fålla och kan enbart nyttjas mot skattepliktiga vinster från försäljning av fastighet som utgör anläggningstillgång. Vinst vid försäljning av aktie som skattemässigt utgör anläggningstillgång är inte skattepliktig, medan förlust inte är avdragsgill. För fastighet eller aktie som skattemässigt utgör omsättningstillgång blir vinsten alltid skattepliktig och förlusten avdragsgill. Värdeförändringar fastigheter och derivat Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte att fastigheter redovisas till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändringar inte påverkar beskattningen. Vissa typer av finansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör värdeförändringar som medför ett negativt värde på instrumentet en skattemässigt avdragsgill kostnad medan värdeförändringar upp till anskaffningsvärdet utgör en skattepliktig intäkt. Castellum har inga pågående skattetvister. Försäljning fastigheter Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt via bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser. Vinst vid försäljning av fastighet som skatte- Uppskjuten skatt i balansräkningen I Castellum finns två poster som utgör underlag till uppskjuten skatt fastigheter och underskottsavdrag. Alla underskottsavdrag redovisas eftersom Skatteberäkning 2016 Mkr Förvaltningsresultat D:o hänförligt till joint venture 4 Underlag Underlag aktuell skatt uppskjuten skatt Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar ombyggnationer Övriga skattemässiga justeringar Skattepliktigt förvaltningsresultat aktuell inkomstskatt 22% om underskottsavdrag ej nyttjas 128 Försäljning fastigheter Värdeförändring fastigheter Värdeförändring derivat Emissionskostnader Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag Underskottsavdrag, ingående balans Förvärvat underskott CORHEI och Norrporten Underskottsavdrag, utgående balans Skattepliktigt resultat Årets skatt enligt resultaträkningen Uppskjuten skatteskuld netto Mkr Underlag Nominell skatteskuld Verklig skatteskuld Underskottsavdrag % 503 Derivat % 85 Obeskattade reserver % 7 Fastigheter % Summa % Fastigheter, tillgångsförvärv Enligt balansräkningen Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorteringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras. Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22% vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 6%. 72 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

77 SKATT det förväntas finnas framtida överskott som underskotten kan nyttjas mot. Uppskjuten skatt hänförlig till fastigheter uppstår främst på grund av värdeförändringar, skattemässiga avdrag såsom avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiverats redovisningsmässigt. Fastighetsskatt Fastighetsskatt betalas för nästan alla koncernens fastigheter. Skattefrihet råder dock för specialbyggnader såsom kommunikationsbyggnad, utbildnings- och vårdbyggnader. För övriga fastigheter beror skattesatsen, som fastställs av skatteverket, på typ av byggnad och mark. För kontor är skatten 1% av taxeringsvärdet och för industri och lager 0,5%. I Danmark varierar skattesatserna beroende på vilken kommun fastigheterna är belägna i. För 2016 uppgick fastighetsskatten till 262 Mkr (172) baserat på ett taxeringsvärde om 33 miljarder kr. Mervärdesskatt (moms) Fastigheter är undantagna från obligatorisk momsplikt. Sker uthyrning av lokal till kund som stadigvarande bedriver momspliktig verksamhet kan fastighetsägare frivilligt registrera sig för mervärdesskatt och på så sätt få avdrag för ingående moms på såväl driftskostnader som investering. Inget avdrag kan därmed ske av ingående moms avseende driftskostnader och investering i lokaler som inte registrerats för frivillig skattskyldighet. Ej avdragsgill moms på driftskostnader uppgick för 2016 till 18 Mkr och redovisas som en driftskostnad. Ej avdragsgill ingående moms på investeringar uppgick 2016 till 13 Mkr och redovisas som investering i fastighet. Stämpelskatter Vid förvärv av fastighet i Sverige utgår en stämpelskatt (lagfart) på 4,25% beräknat på det högsta av köpeskilling och taxeringsvärde. I Danmark är motsvarande 0,6%. Under 2016 erlades 72 Mkr i stämpelskatt på förvärv, vilket utgör del av anskaffningsvärdet. Därutöver utgår stämpelskatt om 2% (1,5% i Danmark) vid uttag av pantbrev i fastigheter. För 2016 uppgick denna skatt till 67 Mkr och aktiveras i balansräkningen. Energiskatter Castellum köper energi att användas i fastigheterna för uppvärmning, kyla, ventilation och belysning. Av detta belopp avser 28 Mkr energiskatter. Medarbetare Som arbetsgivare i Sverige betalas 31,42% i sociala avgifter baserat på lön samt en löneskatt om 24,26% på pensionspremier. Castellum har 408 antal anställda för vilka 86 Mkr erlades i sociala avgifter och löneskatt. Sammanfattning skatt Castellums verksamhet genererade 2016 sammanlagt 569 Mkr i olika slag av skatter. Sammanfattning av skatt som betalas Mkr 2016 Inkomstskatt 23 Fastighetsskatt 262 Mervärdeskatt, ej avdragsgill 31 Stämpelskatt 139 Energiskatt 28 Sociala avgifter och löneskatt 86 Summa betald skatt 569 Malin, Lisa och Anders CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 73

78 RISKER OCH RISKHANTERING Att äga och förvalta fastigheter innebär att verksamheten utsätts för en mängd risker, såväl interna som externa, eller osäkerhetsfaktorer som kan påverka koncernens förmåga att uppnå målet. Castellum arbetar därför på ett regelbundet och strukturerat sätt med att identifiera och aktivt övervaka den fulla skalan av finansiella och icke finansiella risker som verksamheten möter eller står inför. Koncernens riskhantering sker i en strukturerad beslutsprocess med syfte att skapa en balansgång mellan önskan om att begränsa osäkerhet eller risk och uppdraget att skapa tillväxt och aktieägarvärde. 74 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Mikael och Karin

79 RISKER OCH RISKHANTERING Risker och riskhantering Risker, exponering och riskhantering Castellum definierar risk som en osäkerhetsfaktor vilken kan påverka företagets förmåga att uppnå sitt mål, medan riskhantering syftar till att skapa balansgång mellan önskan om att begränsa risk och uppnå målsättning. För att kunna uppskatta effekten av identifierade risker sker en intern riskgradering där varje enskild risk bedöms, både ur perspektivet påverkan och sannolikhet. Denna process avgör om risken bör bevakas extra (Bevaka), åtgärder vidtas (Fokus) eller om den kan hanteras via sedvanlig översyn och förvaltning (Översyn). För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassificera riskerna i följande kategorier: Omvärld risker till följd av påverkan av externa faktorer och händelser Fastighetsportföljen risker förknippade med ägandet av Castellums fastighetsportfölj Medarbetare risker förknippade med att rekrytera, utveckla och behålla rätt medarbetare Förvaltning risker förknippade med den löpande förvaltningen av Castellums fastighetsinnehav Finansiering risker i Castellums finansiering RISKKATEGORI RISK PÅVERKAN SANNOLIKHET PRIORITET UTVECKLING OMVÄRLD Makroekonomiska risker 1. Makro kris ALLVARLIG LÅG FOKUS Kriser 2. Kriser MELLAN MÖJLIG BEVAKA Förändrade regelverk 3. Förändrat regelverk STOR SÄKER FOKUS 4. Regelefterlevnad ALLVARLIG OVANLIG FOKUS FASTIGHETSPORTFÖLJEN Fastighetsportföljens sammansättning 5. Fastighetsportföljens sammansättning STOR LÅG BEVAKA 6. Obsolet produkt/fastighet MELLAN TROLIG BEVAKA 7. Storlek för stor på en delmarknad/ort MINDRE OVANLIG ÖVERSYN Investeringar 8. Investeringar STOR OVANLIG BEVAKA 9. Strategiskt företagsförvärv ALLVARLIG MÖJLIG FOKUS Värdeförändringar 10. Värdeförändringar fastighet ALLVARLIG SÄKER FOKUS FÖRVALTNING Hyresintäkter 11. Hyresintäkter MELLAN OVANLIG BEVAKA 12. Missnöjda kunder/hyresgäster ALLVARLIG LÅG FOKUS Fastighetskostnader 13. Fastighetskostnader OVÄSENTLIG MÖJLIG ÖVERSYN Skatt 14. Skatt OVÄSENTLIG MÖJLIG ÖVERSYN Hållbarhet 15. Hållbarhet ALLVARLIG OVANLIG FOKUS Ansvarsrisk 16. Ansvarsrisk STOR MÖJLIG BEVAKA Rapportering 17. Rapportering ALLVARLIG OVANLIG FOKUS MEDARBETARE Medarbetare 18. Medarbetare ALLVARLIG TROLIG FOKUS FINANSIERING Finansiering 19. Finansiering ALLVARLIG MÖJLIG FOKUS Värdeförändringar 20. Värdeförändringar derivat MELLAN TROLIG BEVAKA Minskad fokusering på riskområdet sedan föregående år Oförändrad fokusering på riskområdet sedan föregående år Ökad fokusering på riskområdet sedan föregående år CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 75

80 OMVÄRLD Omvärldsrisker avser risker till följd av påverkan av externa faktorer, i huvudsak utom Castellums kontroll och till vilka Castellum har att förhålla sig. Dessa kan delas in i makroekonomiska risker, kriser och förändrade regelverk. RISK HANTERING EXPONERING MAKROEKONOMISKA RISKER PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 1. Makro kris Makroekonomiska risker avser risker kopplade till generellt minskad efterfrågan i ekonomin, låg inflation alternativt deflation eller generella svårigheter att erhålla finansiering, alternativt finansiering till högre kreditmarginaler. Omvärldsbevakning Stark balansräkning och låg belåningsgrad Väl sammansatt kontraktsportfölj med spridning i uppsägningstid, bransch, lokaltyp, kontraktsstorlek och geografi Deflationsskydd alternativt minimiuppräkning i hyresavtalen Flera finansieringskällor Kontinuerlig omförhandling och tillförsel av nya kreditavtal Fastighetsportfölj koncentrerad till tillväxt orter Naturlig makroekonomisk säkringsmekanism mellan högre/lägre räntekostnader och hyresintäkter, dock med viss tidsförskjutning En svag ekonomi påverkar efterfrågan på lokaler negativt vilket ger ökade vakanser, sjunkande marknadshyror samt utebliven indexuppräkning i befintliga avtal. Dessutom ökar risken för betalningsproblem hos hyresgästerna eller t o m konkurser vilket ger en omedelbart negativ effekt i kassaflödet. Begränsad tillgång till kapital hämmar Castellums möjlighet att bedriva verksamheten. Ytterst medför en minskad efterfrågan i ekonomin sjunkande fastighetsvärden. KRISER PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING: 2. Kriser Kriser omfattar dels händelser såsom terroristattacker, cyberattacker, extrema väderhändelser och miljökatastrofer samt informationsläckage. Krisplan Successionsordning för ledande befattningshavare Fullvärdeförsäkring fastigheter Riktlinjer för informationssäkerhet samt skapa förståelse och insikt hos användare att information är en tillgång och skall hanteras varsamt Kontinuitetsplan IT Risken är generellt sett låg men Castellum kan påverkas indirekt av omvärldshändelser. FÖRÄNDRADE REGELVERK PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 3. Förändrat regelverk Förändring i regelverk eller förordningar, såväl nationella som internationella, kan påverka Castellum. T ex förändrad skattelagstiftning, nytt regelverk för banker, hantering av planprocesser m m. Följa utvecklingen avseende lagar, regler, praxis m m inom de områden som är mest väsentliga för Castellum. Aktivt delta i debatten i möjligaste mån Förbereda Castellum för nytt eller förändrat regelverk Omförhandla kreditavtal kontinuerligt Bredda finansieringsbasen via fler finansieringskällor och finansiärer Förändringar i regelverk kan påverka framtida möjligheter att genomföra investeringar, alternativt medföra fördyringar, vilket leder till sämre framtida avkastning. Ny banklagstiftning kan påverka tillgången till finansiering, priset på lånat kapital och utlösa kreditklausuler som innebär ökade finansieringskostnader. Ändrade skattenivåer och skattelagstiftning, t ex förslag om ränteavdragsbegränsningar, nya regler avseende värdeminskningsavdrag och förbud för paketering av fastigheter, kan påverka Castellums framtida skattekostnad. PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 4. Regelefterlevnad Bristande regelefterlevnad kan leda till ekonomiska förluster, tillsynssanktioner, ryktesförluster och i värsta fall en avnotering. Visst regelverk är öppet för tolkning (IFRS), innebärande att Castellum och eventuell regelövervakare kan ha olika uppfattning. Företagskultur som bygger på höga etiska ideal God intern kontroll med kvalitetssäkring i flera led Uppförandekod Kompetenta och ansvarstagande medarbetare Följa utvecklingen av lagar, praxis, domstolsbeslut m m Compliance-funktion som rapporterar direkt till Revisions- och Finansutskottet Whistleblowerfunktion Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för koncernens långsiktiga framgång. Vår verksamhet och vår möjlighet att fortsätta att skapa värde bygger på relationer mellan medarbetare, kunder, samarbetspartners, investerare, myndigheter m m. En god relation bygger på förtroende och Castellum ska vara värd att lita på. Alla medarbetare skapar gemensamt bilden av Castellum genom vårt uppträdande och vad vi förmedlar till vår omgivning. 76 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

81 RISKER OCH RISKHANTERING FASTIGHETSPORTFÖLJEN Risker i fastighetsportföljen avser risker förknippade med ägandet av Castellums fastighetsportfölj, vilka i sin tur kan delas upp i risker avseende fastighetsportföljens sammansättning, investeringar samt värdeförändringar fastigheter. RISK HANTERING EXPONERING FASTIGHETSPORTFÖLJENS SAMMANSÄTTNING PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING: 5. Fastighetsportföljens sammansättning Fastighetsportföljens sammansättning kan påverkas på två nivåer genom fel geografisk fördelning, vilket innebär att Castellum äger fastigheter på fel delmarknad, ort eller läge med hänsyn till bl a framtida tillväxt och pågående stark urbaniseringstrend eller att Castellum äger obsoleta fastigheter, d v s ett fastighetsbestånd som inte är framtidssäkrat utifrån kundpreferenser, teknikkrav, mikroläge eller flexibilitet i användning och avtalsvillkor. Makroanalys regelbunden genomgång av delmarknadernas förutsättningar avseende ekonomisk tillväxt, hyresmarknad, samarbetsklimat och infrastruktursatsningar m m Årlig översyn av fastighetsportföljen avseende såväl såväl geografisk exponering som produktslag Strategidokument fastställs årligen av styrelsen Castellums portfölj finns i fem tillväxtregioner och 17 orter. Samtliga orter bedöms i dagsläget ha rätt förutsättningar för fortsatt innehav eller investering. Under har dessutom större transaktioner skett med syfte att skapa bättre tillväxtförutsättningar i kassaflödet framöver. Vidare finns koncernens fastighetsportfölj i det kommersiella fastighetssegmentet fördelat på kontor/butik (dock ej gallerior)/lager/lätt industri/logistik samtliga segment är kopplade till tillväxtmöjligheter. PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 6. Obsolet produkt/fastighet Ett icke framtidssäkrat fastighetsbestånd kan bli obsolet utifrån kundpreferenser, teknikkrav, mikroläge eller flexibilitet i användningsområde och villkor. Det medför risk för ökade vakanser och värdenedgång som följd alternativt stora investeringsåtaganden. Följa hyresmarknaden och dess utveckling/utbud Trendspana Vara nära kund för att förstå inte bara dagens behov utan även morgondagens. Följa infrastruktursatsningar Delta aktivt i orters/delmarknaders utveckling Följa teknikutvecklingen Löpande investera i befintlig portfölj för att uppgradera samt sälja fastigheter som inte bedöms vara rätt framöver. Castellum investerar ca 3,5 miljarder kr årligen jämt fördelat ett normalår mellan förvärv och ny-, till- och ombyggnation. Därtill säljer koncernen fastigheter för ca 0,5 miljarder kr årligen när det är affärsmässigt motiverat. PRIORITET: ÖVERSYN UTVECKLING: 7. Storlek för stor på en delmarknad/ort Att bli för stor på en delmarknad eller ort kan medföra att kommunen eller omvärlden ställer högre krav på Castellum t ex måste bolaget ta ett ekonomiskt helhetsansvar för ett område i form av infrastruktur m m. Ska vara en av de tre största fastighetsägarna inom respektive delmarknad Följer marknadsandel, vilken beaktas i fastställd investeringsstrategi Årlig genomgång av kommande treårsperiod för att se vilka tillväxtförutsättningar som finns Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda delmarknader som alla betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. Känslighetsanalys kassaflöde Resultateffekt nästkommande 12 månader Resultateffekt, Mkr Sannolikt scenario Värdeintervall förenklat exempel Värdeintervall - förenklat exempel +/ 1% (enheter) Högkonjunk. Lågkonjunk. Hyresnivå / Index + 49/ 49 + Vakans + 55/ 55 + Fastighetskostnader 16/ Räntekostnader 26/ 118* 0 * På grund av bl a räntegolv i kreditavtal har Castellum inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan med 1%-enhet. Känslighetsanalys värdeförändring Fastigheter 20% 10% 0 +10% +20% Värdeförändring, Mkr Belåningsgrad 62% 56% 50% 46% 42% +0,5% Avkastningskrav 0,5% 95 7,5% Driftsöverskott 5% +5% 95 6,5% =1 267 Blåmarkerade siffror avser värdeförändring 105 7,5% 11% Driftsöverskott 2% 100 =1 429 Värde +2% 7,0% +13% Avkastningskrav = ,5% =1 400 =1 615 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 77

82 RISK HANTERING EXPONERING INVESTERINGAR PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING: 8. Investeringar Felaktig investeringsstrategi alternativt oförmåga att verkställa vald investeringsstrategi eller att finna lönsamma investeringsobjekt. Investeringar kan ske antingen i form av ny-, tilloch ombyggnation eller genom förvärv. Förvärv av enskilda fastigheter kan ske antingen direkt som fastighetsförvärv eller indirekt i bolagsform. Förvärv kan även ske i större skala, antingen i form av portföljer avseende region eller kategori av fastigheter eller i form av strategiska bolagsförvärv, d v s uppköp av befintlig organisation. Årlig genomgång och uppföljning av vald investeringsstrategi Investeringsbeslut kopplade till vald investeringsstrategi för att säkerställa rätt beslut Flera parallella investeringsdiskussioner Treårsuppföljning av gjorda investeringar Riskbaserad modell för att avgöra hur stor andel projekt som får påbörjas utan kund Strukturerad beslutsprocess vilken beaktar marknadsförutsättningar och risk Entreprenadform som begränsar risk Vid uthyrning före produktionsstart, hyresavtal utformade för att begränsa negativ påverkan av oförutsedda produktionsförseningar, tillkommande krav, etc. Kvalitetssäkring och uppföljning av genomförda projekt Kvalitetssäkrad DD-process avseende juridik, ekonomi och skatt Introduktionsprogram för nyanställda Investeringar med låg avkastning och/eller avsaknad av tillväxtpotential medför att tillväxtmålet om 10% i förvaltningsresultatet inte nås. Vidare kräver tillväxtmålet att årliga investeringar genomförs, vilket i en kraftigt konkurrensutsatt fastighetsmarknad innebär ökad risk för att vald investeringsstrategi inte kan genomföras. Risker i samband med ny-, till- och ombyggnation avser dels tekniksidan i form av produktionsrisker såsom val av leverantör, entreprenadform, tekniskt utförande m m, dels marknadssidan i form av uthyrnings- och vakansrisk samt felbedömningar avseende potentiell hyresnivå och kundönskemål. Utöver detta finns risker i form av negativ miljöpåverkan. Vid förvärv via bolag tillkommer bolagsspecifika risker i förvärvade bolag, exempelvis skatt, tvister och miljö. Vid övertag av personal tillkommer dessutom integration av medarbetare. PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 9. Strategiskt företagsförvärv Strategiska förvärv kan genomföras för att uppnå olika fördelar, men kan också medföra risker såsom svårighet att integrera verksamhet och medarbetare, risk för att ledningens uppmärksamhet flyttas från andra viktiga affärsfrågor, risk med eventuell en ny marknad där förvärvaren har begränsad eller ingen erfarenhet, utgifter för eventuella okända eller potentiella juridiska åtaganden inom det förvärvade företaget samt ett för dyrt förvärv. Due Diligence God planering och strukturerade processer för att införliva nytt företag Identifiera i god tid vilken kompetens och marknadskännedom som behövs Identifiera nyckelpersoner i god tid Tillgång till marknadens bästa rådgivare Castellum har väl fungerande processer och kompetens (direkt eller indirekt via rådgivare) för större strategiska förvärv. Under 2016 förvärvades Norrporten, vilket medför att ett stort integrationsarbete pågår mellan två företagskulturer. VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 10. Värdeförändringar fastighet Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makroekonomiska orsaker (se makroekonomiska risker ovan), mikroekonomiska orsaker (typiskt sett fel delmarknad, ort eller läge) eller fastighetsspecifika orsaker (oftast kassaflödesrelaterad). Utöver detta finns risken att enstaka fastigheter är felaktigt värderade. Oavsett orsak påverkar värdeförändringar såväl resultaträkningen som finansiell ställning samt belåningsgrad. Stark balansräkning Stort antal fastigheter, geografiskt spridd fastighetsportfölj och stor variation i kontraktssammansättning medför lägre volatilitet i fastighetsportföljens värde Löpande analys av transaktionsmarknaden och kvartalsvis översyn av fastighetsportföljens värdering ger tidiga varningssignaler Intern kvalitetssäkring och intern kontroll av interna värderingar Externvärdering årligen av minst 50% av beståndet Stora negativa värdeförändringar kan ytterst medföra att avtalade villkor och åtaganden i kreditavtal bryts vilket leder till dyrare upplåning, eller i värsta fall, att krediterna förfaller till betalning. 78 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

83 RISKER OCH RISKHANTERING FÖRVALTNING Förvaltningsrisker avser risker förknippade med löpande förvaltning av Castellums fastighetsinnehav, vilket har en direkt påverkan på förvaltningsresultatet. Dessa kan delas in i hyresintäkter, fastighetskostnader, skatt, hållbarhet, ansvarsrisk och rapportering. RISK HANTERING EXPONERING HYRESINTÄKTER PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING: 11. Hyresintäkter Hyresintäkterna påverkas av en mängd faktorer, såväl externa som interna. Externa faktorer kan vara sjunkande marknadshyror, uteblivna indexuppräkningar och konkurser (se makroekonomiska risker ovan) medan dålig förvaltning kan leda till missnöjda hyresgäster, onödiga vakanser och kundbortfall p g a dåligt anpassade kunderbjudanden. Fastigheter i tillväxtorter och en kontraktsportfölj med ett stort antal avtal ej beroende av enskild hyresgäst eller bransch samt förfallostruktur spridd över tid Närhet till och närvarande mot kund Erfaren och kompetent förvaltnings- och uthyrningspersonal som förebygger uppsägningar genom aktiv omförhandling före avtalsutgång Konkurrentanalys, mätning av kundnöjdhet och uppföljning av nettouthyrning Strävan efter hyresavtal innehållande indexklausul med minimiuppräkning och deflationsskydd Minskade intäkter kan för Castellums del härledas från lägre hyresvärde, vilket är den potentiella hyra som kan erhållas för vakanta lokaler, alternativt lägre hyresintäkt, vilket är den faktiska hyra som erhålls. Hyresintäkten är således beroende dels av fastighetens marknadshyra och dels av hur Castellum hanterar vakanserna. Ytterst leder minskade hyresintäkter till sämre kassaflöde och därmed till en nedgång i fastighetsportföljens värde. Förvärvet av Norrporten medförde en lägre riskspridning i kontraktsportföljen till följd av stor andel hyresgäster blan stat, myndigheter och verk samt i genomsnitt längre löptider på avtalen. PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 12. Missnöjda kunder / hyresgäster Flera hyresgäster eller kunder är missnöjda och lämnar koncernen. Möjligheten att attrahera nya kunder/ hyresgäster uteblir med stora vakanser och värdenedgång som följd. Vara nära och närvarande mot kund Erfaren och kompetent förvaltnings- och uthyrningspersonal Årlig mätning, Nöjd Kund Index Castellum har ett starkt och tydligt kundfokus och det är viktigt att koncernen lever upp till kundernas förväntningar. Därför genomförs årligen en Nöjd Kund Index-mätning. FASTIGHETSKOSTNADER PRIORITET: ÖVERSYN UTVECKLING: 13. Fastighetskostnader Risker på kostnadssidan hänför sig främst till kostnadsökningar utöver vad Castellum kan kompensera sig för genom avtalade hyror, index och vidaredebiteringstillägg. Riskerna omfattar även oförutsedda kostnader och omfattande renoveringsbehov. Hög andel vidarefakturering av kostnader Kompensation via minimiuppräkningar Kontinuerlig driftsoptimering och energieffektivisering Prissäkring av el Gränsdragningslista hyresvärd/kund Förebyggande av kundförluster via kontroll av kunder och egen inkassoverksamhet Långsiktig underhållsplanering i syfte att optimera underhållskostnaderna över tid Elpriset styrs av utbud och efterfrågan på en öppen, avreglerad och delvis internationell marknad och övriga mediakostnader styrs delvis av lokala monopol, vilket skapar osäkerhet i framtida kostnader. Beräkningsgrunden för tomträttsavgäld kan komma att ändras vid framtida omförhandlingar och såväl skattesats som taxeringsvärde för beräkning av fastighetsskatt kan ändras genom politiska beslut. Även indirekta kostnader för anställd personal, exempelvis arbetsgivaravgifter och övriga åtaganden, kan påverkas av politiska beslut. SKATT PRIORITET: ÖVERSYN UTVECKLING: 14. Skatt Att Castellum inte följer gällande regelverk eller anpassar sig till förändrade regelverk avseende inkomstskatt och moms. Skatt är dessutom en viktig parameter i kalkylsammanhang. God intern kontroll och extern kvalitetssäkring av exempelvis inkomstdeklarationer Öppna yrkanden avseende osäkra poster Löpande utbildning av personal Följer utvecklingen av lagar, praxis och domstolsbeslut Felaktig skattehantering kan leda till att fel skatt betalas, till skattetillägg och i vissa fall anmärkning i revisionsberättelsen. Felaktig skattemässig hantering i kalkylsammanhang kan leda till att avkastningen överskattas, vilket innebär otillräcklig faktisk avkastning, eller att avkastningen underskattas med risken att en lönsam investering inte genomförs. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 79

84 RISK HANTERING EXPONERING HÅLLBARHET PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 15. Hållbarhet Fel investeringsstrategi eller portföljhantering kan medföra att koncernen inte har rätt plattform för en bibehållen hållbar intjäning. Exempelvis kan sämre kostnadseffektivitet uppstå om åtgärder inte vidtas för att spara energi och minimera avfall. Vid ny-, till- och ombyggnation finns risken att material och metoder används som senare kan visa sig orsaka skador. Därtill kan miljöpolitiska beslut samt miljöopinion påverka Castellum, inte minst i form av ökade skatter eller nödvändiga investeringar. Som en långsiktig lokal aktör kan incidenter uppstå som innebär att Castellum inte anses ta sitt sociala ansvar, vilket skadar ryktet eller varumärket. Följer utvecklingen inom lagar och förordningar Prioriterar miljöaspekten i samtliga delar av verksamheten All nyproduktion miljöklassas Hållbarhetspolicy där koncerngemensamma mätbara mål har tagits fram inom rubrikerna: - Effektiviserad resursförbrukning - Utveckla hållbart fastighetsbestånd - Utveckla gröna relationer med kund - Socialt engagemang och ansvarstagande Uppförandekod för Castellums medarbetare samt leverantörer och samarbetspartner finns Följa standard och dokumentationskrav Castellum arbetar med miljöcertifiering och miljöinventering för att minska miljö-, klimat- och hälsorisker. 24% av fastighetsbeståndet är miljöcertifierat och 89% miljöinventerat. En effektiv förvaltning med fokus på minskad resursanvändning minskar risken för höga kostnader, miljöoch hälsopåverkan samt ger kunderna en god arbetsmiljö. Sedan 2007 har energianvändningen minskar med 26% och koldioxidutsläppen minskat med 71%. Risk finns för brister i arbetet hos de leverantörer som anlitas, vilket kan påverka även Castellum. Genom Uppförandekod och hållbarhetskrav i upphandlingar anses risken vara låg. Genom lokalt enagagemang på samtliga orter där verksamheten bedrivs bidrar Castellum till ortens attraktivitet och minskar de sociala utmaningarna. ANSVARSRISKER PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING: 16. Ansvarsrisk Allt ägande medför ansvar. För Castellums del kan fastigheterna komma att förstöras av brand, vattenskada, stöld eller annan åverkan. Castellum kan därutöver, genom oaktsamhet, orsaka skada på person eller annans egendom samt orsaka miljöskador för vilka bolaget blir ansvarigt. Förebyggande arbete för att minimera risken att skador uppstår på egendom, person eller miljö Fullvärdesförsäkring av samtliga fastigheter Försäkringsskydd för ansvars- och förmögenhetsskador Miljöinventering i befintligt bestånd och i samband med förvärv av fastigheter för att identifiera och åtgärda miljö- och hälsorisker Ett bristfälligt försäkringsskydd kan medföra oförutsedda kostnader för Castellum. Ersättningsskyldighet och skadestånd för uppkomna skador kan även uppstå för personskador och skador på annans egendom samt för sanering av miljöskador. RAPPORTERING PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 17. Rapportering Risken att en officiell rapport i form av delårsrapport eller årsredovisningen inte ger en sann och rättvisande bild av Castellums verksamhet, resultat och finansiella ställning. En företagskultur som bygger på höga etiska ideal samt ordning och reda God intern kontroll med kvalitetssäkring i flera led Kompetent och erfaren personal Följa utveckling i regelverk för att hinna implementera nyheter i god tid Compliance-funktion som rapporterar direkt till styrelsens revisions- och finansutskott Extern revision helår och halvår En missvisande rapportering skulle ge Castellum badwill och dåligt rykte på marknaden. Detta kan leda till osäkerhet hos investerarna, ökad riskpremie och i förlängningen negativ kurspåverkan vilket skapar ekonomiska förluster för Castellums nuvarande ägare. Andra effekter är att investerare kan gör felaktiga investeringsbeslut, att tillsynsmyndigheter utövar sanktioner samt ytterst att Castellumaktien avnoteras. Under 2016 har såväl systembyte av administrativa system skett som en omorganisation, vilket innebär nya rutiner och processer. MEDARBETARE Att rekrytera, utveckla och behålla motiverade och engagerade medarbetare är avgörande för Castellums långsiktiga framgång. RISK HANTERING EXPONERING MEDARBETARE PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 18. Medarbetare Medarbetare är en av våra viktigaste tillgångar deras beslut och agerande driver verksamheten. Den stora risken är att misslyckas med att rekrytera, utveckla och behålla medarbetare och ledande befattningshavare med rätt kompetens, vilket kan leda till att Castellum underpresterar. Koncerngemensam värdegrund Öppet och transparent arbetsklimat Kompetens- och ledarskapsutveckling Nöjd-medarbetarundersökning NMI Successionsplan för nyckelpersoner/ledande befattningar Marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningar Analys av personalomsättning Fel medarbetare på fel plats, missnöjd personal, dåligt ledarskap och en organisation som inte uppmuntrar öppen dialog och stimulerar till utveckling kan leda till att medarbetare inte trivs, underpresterar eller slutar. Missnöjd personal och hög personalomsättning leder till ökade kostnader, sämre kundrelation, minskad intern effektivitet vilket resulterar i sämre lönsamhet Castellum är i en förändringsprocess där såväl omorganisation som integrering av Norrporten pågår. 80 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

85 RISKER OCH RISKHANTERING FINANSIERING Att inte ha tillgång till finansiering är Castellums enskilt största risk. Förutsättningarna och spelreglerna på kreditmarknaden kan ändras snabbt vilket påverkar såväl ränterisk, finansieringskostnad som möjlighet att erhålla och förlänga krediter. RISK HANTERING EXPONERING FINANSIERING PRIORITET: FOKUS UTVECKLING: 19. Finansiering Likviditets- och finansieringsrisk: Att finansie ring saknas eller är mycket oförmånlig vid viss tidpunkt. Vald kapitalstruktur: att Castellum bryter mot 55% belåningsgrad eller covenant om 65% kan påverka marknadens förtroende för Castellum samt att; - brytning 55% belåningsgrad medför i vissa avtal dyrare finansieringskostnad - brytning 65% belåningsgrad medför i vissa avtal att de förfaller Ränterisk: risken för en resultat- och kassaflödesmässig påverkan till följd av förändrad marknadsränta. Castellum kan bryta mot fastställt mandat om en räntetäckningsgrad om lägst 200% eller motsvarande covenants om lägst 175%. Finanspolicy som fastställer riskmandat Likviditetsreserver/outnyttjat kreditutrymme Flera finansieringskällor (bank, MTN, certifikat) Flera långivare, dessutom enbart motparter med hög rating Kontinuerlig omförhandling av kreditavtal Säkerställande via fastighetsinteckningar Stark balansräkning Ränteförfallostruktur fördelad över olika löptider Långfristiga krediter med fastställda marginaler Revolverande krediter för att uppnå maximal flexibilitet Enbart omsättningsbara instrument på marknaden används, varför noterade priser kan inhämtas Vedertagna beräkningsformler Avstämning mellan intern och extern värdering Compliance-funktion för att säkerställa oberoende Fastighetsägande är en kapitalintensiv verksamhet som förutsätter en väl fungerande kreditmarknad. Tillgång till finansiering är en fundamental förutsättning för Castellum och för fortsatt tillväxt. Otillräckliga likviditetsreserver kan medföra att Castellum går miste om affärsmöjligheter. Alla långivare är dock inte lika finansiellt starka vilket innebär att det finns motpartsrisker i systemet. Förändringar i kapitalstukturen kan medföra att Castellum bryter mot avtalade finansiella nyckeltal i lånevillkoren vilket leder till dyrare krediter alternativt förfallna kreditavtal. Att inte säkerställa en ändamålsenlig kapitalstruktur kan påverka Castellums förtroende på kapitalmarknaden negativt. Marknadsräntan påverkas av Riksbankens penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling, såväl nationellt som internationellt, samt oväntade händelser. Förvärvet av Norrporten har medför en betydligt större kreditportfölj, vilket i sin tur ökar refinansieringsrisken. PRIORITET: BEVAKA UTVECKLING: 20. Värdeförändringar derivat Värdeförändringar i Castellums räntederivat eller valutaderivat uppstår vid förändringar av marknadsräntan eller växelkursrelationen SEK/DKK. Finanspolicy som fastställer vilka derivatinstrument som får nyttjas, räntebindning och valutarisk Enbart omsättningsbara instrument på marknaden används, varför noterade priser kan inhämtas Vedertagna beräkningsformler Avstämning mellan intern och extern värdering Compliance-funktion för att säkerställa oberoende Förändringar i marknadsränta och valutakurser påverkar derivatportföljens marknadsvärde. Felaktig värdering av derivat kan ge en felaktig bild av koncernens finansiella ställning. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 81

86 BOLAGSTYRNINGSRAPPORT God bolagsstyrning är grunden för en förtroendefull relation till aktieägare och andra viktiga intressenter. Bolagsstyrningen utgör ett system så att bolaget sköts hållbart, ansvarsfullt och så effektivt som möjligt allt i enlighet med lagar, regler och god sed men också skräddarsydd utifrån Castellums verksamhet. 82 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

87 Castellum ABs styrelseordförande Charlotte Strömberg: Sveriges främsta fastighetsutvecklare uthålligt värdeskapande genom ansvarsfulla affärer Vi i Castellum har och tar ett ansvar som sträcker sig långt utanför koncernens formella ansvarsyta, så som den definieras av lagar och regler. Detta är inget nytt för oss. Långt innan begreppet Hållbarhet ens var påtänkt tog Castellum ambitiösa initiativ och satte tuffa mål för koncernens resursanvändning. Fastigheter är en av de stora miljöbelastarna. Som illustration kan nämnas att fastigheter står för cirka 40 procent av världens koldioxidutsläpp. Med utgångspunkt att prioritera områden där Castellum kan ta ett tydligt ledarskap och realisera betydande miljövinster sattes de första målen redan 1995 för att successivt förfinas och breddas. Det som kan mätas blir gjort. Positionen som en av Sveriges största fastighetsägare och därtill en av de främsta fastighetsutvecklarna, mätt som investering i ny-, till- och ombyggnad, ger oss en unik möjlighet att skapa samhällsnytta. Frågor om en effektiv resursanvändning och att minska Castellums ekologiska avtryck är levande områden i Castellums styrelserum. Vi följer regelbundet upp leverans i förhållande till uppställda mål. Den nu löpande målperioden sträcker sig till och med Flertalet målsättningar har redan uppnåtts. Till exempel var Castellums energianvändning 2016 per kvm 43 procent lägre än branschsnittet (mål minst 50% lägre 2017) och koldioxidutsläppen har minskat med 71 procent sedan 2007 (mål 70% till 2017). Läs gärna mer på sidorna Vi får dock aldrig slå oss till ro utan skissar redan nu på hur vi kan höja ribban ytterligare under nästa målperiod. Detta är ett av de områden som Castellums ledning och styrelse kommer att ägna särskild uppmärksamhet under innevarande år. Genom att även engagera våra hyresgäster och deras medarbetare, bland annat genom gröna hyresavtal, och att vara en aktiv påtryckare mot fjärrvärmeproducenter samt kommuner och andra offentliga organ accelererar vi takten mot ett ekologiskt hållbart samhälle. Smarta lösningar finns i stort som smått. Genom att bjuda in brett och inspirera till innovationer med hjälp av ny teknik, inte minst digital, samt att ändra invanda beteenden kan vi använda vår storlek som hävstång och snabbt implementera smarta lösningar över 4,3 miljoner kvm verksamhetsyta motsvarande 860 fotbollsplaner fördelade över Sveriges och Danmarks främsta tillväxtorter. Positionen som en av Sveriges största fastighetsägare och därtill en av de främsta fastighetsutvecklarna, mätt som investering i ny-, till- och ombyggnad, ger oss en unik möjlighet att skapa samhällsnytta. De aspekter som idag ryms inom begreppet Hållbarhet att bedriva verksamhet på ett ansvarsfullt sätt och skapa långsiktiga lösningar ur såväl ekonomiska, ekologiska som socialt perspektiv ligger djupt förankrade i Castellums DNA. För varje år vidgar vi räckvidden genom medvetna val. Hållbarhet har med tiden kommit att bli en helt integrerad del av Castellums verksamhet, vilket också speglas som en röd tråd genom den komplexa väv av aktiviteter och relationer som utgör Castellums universum i samröret med omvärlden och i vårt inre liv. Vi vill vara med i framkant och dra så många strån som möjligt till stacken på väg mot FNs globala hållbarhetsmål Vi är fullständigt övertygade om att detta förhållningssätt är grunden för uthålligt värdeskapande för våra aktieägare och en genväg till våra finansiella mål och därmed en god och pålitlig totalavkastning över tid. Detta är vårt motiv och det räcker gott för oss. Att vinna priser har aldrig legat i vår målbild. Ävenså är vi förstås glada och stolta över det stjärnfall av åtråvärda utmärkelser för hållbarhetsarbete som Castellum förärats under En ketchupeffekt efter decennier av träget vardagsarbete och ett erkännande av envetna och målmedvetna strategiska beslut. I ett kapitalmarknadsperspektiv är Castellumaktiens inkludering i Dow Jones Sustainability Index av särskild betydelse och innebär att vi når ett ännu större och krävande investeraruniversum. Detta som enda svenska bolag i bygg- och fastighetsbranschen och i gott sällskap av sex svenska andra välrenommerade Large Caps. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 83

88 En ödesfråga för Castellums styrelse och ledning är därför att inspirera till ett högt affärstempo där vi ser förändring som en möjlighet. Styrelsen roll är att vara kravställare men också stödja ledningen i transformationen. Mod och tålamod Jag har flera gånger på denna plats uppehållit mig vid att fastighetsbranschen kännetecknas av trögheter på gott och ont. Hyresavtalen är ofta långa, vilket bidrar till en begränsad risknivå i en väl komponerad portfölj. Den långa inlåsningen kräver då lång framförhållning och ett visionärt tänkande för att åstadkomma större förändringar. Våra kunders och deras medarbetares och kunders preferenser förändras i allt snabbare takt. Omställningen i samhället med nya beteendemönster skapar möjligheter att tänka nytt och stärka Castellums konkurrenskraft jämfört med andra aktörer. Castellums storlek och kontaktyta mot alla grupper i de samhällen vi verkar skapar en unik möjlighet att försörja våra partners med intressanta och relevanta mötesplatser, en förutsättning för kreativitet och tillväxt. En ödesfråga för Castellums styrelse och ledning är därför att inspirera till ett högt affärstempo där vi ser förändring som en möjlighet. Styrelsen roll är att vara kravställare men också stödja ledningen i transformationen. Målet är att flytta ut än mer beslutskraft nära kund och samtidigt realisera stordriftsfördelar och bygga specialistkompetens. Parallellt med koncentration till ett fåtal regioner, höjde vi under året beslutsmandaten för de 20-talet affärsområden. Där, närmast kunderna vill vi ladda på med affärskraft. Genom att samla vissa koncernfunktioner kommer vi att utveckla en vass upphandlar- och specialistkompetens. Ur ägar- och styrelseperspektiv är detta centralt. Vi har att hushålla med aktieägarnas kapital bland annat genom att använda vår samlade köpkraft optimalt men vi har också att leverera önskad avkastning som matchar en medveten risknivå. Då Castellum allt mer blir ett utvecklande bolag över en treårsperiod planerar vi investeringar om i storleksordningen 10 miljarder kr krävs en högspecialiserad projektorganisation. Trögheterna i hyresmarknaden matchas av trögheter i transaktionsmarknaden. För att åstadkomma en påtaglig förändring av den fastighetsportfölj som mättes till 38 miljarder kr för tre år sedan fordrades större grepp än ett större antal småaffärer enligt tidigare modell. Vi hade redan då konstaterat att vi för att framtidssäkra portföljen och leverera utlovad tillväxt behövde lämna i storleksordningen 5 miljarder kr till andra ägare. Parallellt var en förflyttning genom projektutveckling och förvärv avgörande för att säkra uthållig tillväxt och undvika förhöjd risk i form av obsoleta lägen och produkter. Redan då Henrik Saxborn tillträdde som koncernchef enades vi om att speja och spana efter affärsmöjligheter utöver det vanliga. Vi kallade det språngaffär för att spräcka tankens begränsning och enas om att vi var villiga och beredda att göra en påtaglig förflyttning i ett svep. Och att vi skulle ha modet om tillfälle gavs. För att ge begreppet tålamod ett ansikte kan berättas att Castellum tog ett första initiativ nära nog på dagen tre år före det att förvärvet av Norrporten slutligen genomfördes. Inte vid någon tidpunkt kände vi oss säkra på att någonsin nå ett avslut. Under dessa år stod vi inte heller still utan förflyttade fastighetsbeståndet genom transaktioner och projekt om brutto 9 miljarder samtidigt som vi etablerade en finansiell beredskap. Affärsbeslut av detta slag såväl stora som en mängd mindre har kommit att utgöra en allt större del av styrelsens agenda och ställer stora krav på ledamöterna. Särskilt glädjande är att en allt större andel av nettoinvesteringarna utgörs av affärer som är egenutvecklade. Vår övertygelse är att förmågan att leverera avkastning och tillväxt till rimlig risk bygger på ett stark entreprenöriell kultur där affärsnäsor kreerar projekt och nya kombinationer i tillägg till den starka mer förvaltande profil Castellum bär med sedan tidigare. Tillsammans med mina kollegor i styrelsen vill jag här ta tillfället att tacka för ägarnas förtroende och vilja att bidra med en betydande nyemission i förhållande till Castellums egna kapital för att genomföra förvärvet av Norrporten. Som aktieägare kan vi konstatera att Castellumaktien levererade en totalavkastning om 23,8 procent att jämföra med 9,6 procent 2016 för motsvarande index på Stockholm Nasdaq, respektive 7,2 procent för svenskt fastighetsindex. Styrelsen och ledningen ser fram emot att fortsätta på inslagen väg och bygga aktieägarvärde över tid. Stockholm januari 2017 Charlotte Strömberg Styrelsens ordförande 84 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

89 BOLAGSTYRNINGSRAPPORT Övergripande struktur för bolagsstyrning i Castellum EXTERNA REGELVERK Det externa ramverket för bolagsstyrning omfattar bland annat: Den svenska Aktiebolagslagen Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) IFRS standard EU:s revisionsförordning Global Compact VALBEREDNING AKTIEÄGARE OCH BOLAGSSTÄMMA EXTERNA REVISORER ERSÄTTNINGS- UTSKOTT STYRELSE REVISIONS- OCH FINANSUTSKOTT KONCERNFUNKTIONER Svensk kod för bolagsstyrning Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Bolagsstyrningen har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer och uttalanden, den s k Koden och genom självreglering. Koden bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att samtliga regler inte måste följas om motiv för avvikelser finns och förklaras. Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på där även den svenska modellen för bolagsstyrning beskrivs. I modellen ovan beskrivs den övergripande strukturen för bolagsstyrning i Castellum AB (publ). Efterlevnad av Koden Castellum tillämpar Koden, vars syfte är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarsfull ägarroll. Att bolaget agerar ansvarsfullt är avgörande för att uppfylla strategier och skapa värde på lång sikt. Enligt styrelsens uppfattning har Castellum i alla avseenden följt Koden under 2016 och har ingen avvikelse att rapportera. Aktieägare och bolagsstämma Castellum AB (publ) är ett svenskt publikt bolag som lyder under aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter, Koden och företagets bolagsordning. Castellumaktien är registrerad på Nasdaq Stockholm Large Cap. Den 31 december 2016 hade Castellum ca aktieägare. Av totala VD CFO COMPLIANCE OCH INTERN KONTROLL REGION-VD aktiekapitalet ägdes 49% huvudsakligen av svenska institutioner, fonder och privatpersoner och 51% av utländska investerare. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10% av aktierna i bolaget. Castellum har som ett led i förvärvet av Norrporten genomfört dels en företrädesemission, dels en apportemission under Företrädesemissionen om nya aktier, som avslutades i juni 2016, innebar att Castellum tillfördes ca 6,3 miljarder kr före avdrag för emissionskostnader om ca 123 Mkr (95 Mkr netto efter avdrag för uppskjuten skatt). Vidare utgjorde Castellumaktier om totalt en del av vederlaget för aktierna i Norrporten motsvarande ett värde om Mkr vid tillträdet. Med stöd av emissionsbemyndigandet från den extra bolagsstämman 20 maj 2016 beslutade Castellums styrelse om en apportemission till Andra och Sjätte AP-fonderna om vederlagsaktier samt, med stöd av bemyndigandet från årsstämman den 17 mars 2016, att överlåta samtliga sedan tidigare återköpta aktier, motsvarande aktier. Castellums återköpta aktier förvärvades under år 2000 för en sammanlagd köpeskilling om 194 Mkr. Efter företrädes- och apportemissionen uppgår antal utestående Castellumaktier till Aktiekapitalet uppgår till kronor, fördelat på registrerade aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Det förekommer inga teckningsoptioner, konvertibler eller motsvarande värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i bolaget. VIKTIGA INTERNA REGELVERK Bolagsordning Styrelsens arbetsordning Beslutsordning Policy avseende styrelsesammansättning, firmateckning, fullmakt och attest Arbetsordning för styrelser i andra koncernbolag Kommunikationspolicy, Finanspolicy, Insiderpolicy, Uppförandekod, Uppförandekod för leverantörer och samarbetspartner, Hållbarhetspolicy och Krishanteringspolicy. Handböcker och riktlinjer för väsentliga delar i verksamheten Processer för intern kontroll och riskhantering BOLAGSORDNING Bolagets firma är Castellum Aktiebolag och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse ska ha sitt säte i Göteborg. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att direkt eller indirekt genom hel- eller delägda bolag förvärva, förvalta, utveckla och försälja fast egendom och värdepapper samt att bedriva annan därmed förenlig verksamhet. Ändringar i Castellums bolagsordning sker enligt föreskrifterna i Aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bl a aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på bolagets hemsida CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 85

90 INFÖR ÅRSSTÄMMAN 2017 Inför årsstämman den 23 mars 2017 föreslår styrelsen; en utdelning om 5,00 kr per aktie, uppdelat på två utbetalningstillfällen om vardera 2,50 kr per aktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna föreslås till 27 mars 2017 respektive 25 september Inför årsstämman föreslår valberedningen; omval av nuvarande styrelseledamöter Charlotte Strömberg, Per Berggren, Anna-Karin Hatt, Christer Jacobson, Christina Karlsson Kazeem, Nina Linander och Johan Skoglund. Till styrelsens ordförande föreslås omval av Charlotte Strömberg, att arvode till styrelseledamöterna utgår enligt följande. - Styrelsens ordförande: kr, - envar av övriga styrelseledamöter: kr, - ledamot i ersättningsutskottet, inkl ordföranden: kr, - ordföranden i revisionsoch finansutskottet: kr, - envar av övriga ledamöter i revisions- och finansutskottet: kr. Föreslagen total ersättning till styrelseledamöterna, inkl ersättning för utskottsarbete, uppgår således till kr, förutsatt att antalet utskottsledamöter är oförändrat. nyval av Deloitte som revisor. Deloitte har meddelat att nuvarande auktoriserade revisorn Hans Warén kommer att vara huvudansvarig revisor. att stämman beslutar att en ny valberedning inför 2018 års årsstämma ska utses och att styrelsens ordförande ges i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna per sista dagen för aktiehandel i augusti 2017 och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen, samt att de tre sålunda utsedda ledamöterna tillsammans med styrelsens ordförande ska utgöra valberedningen. Valberedningen ska utse ordförande inom sig. Namnen på valberedningens ledamöter tillkännages senast sex månader före nästkommande årsstämma. Bolagsstämma Bolagsstämman är bolagets högsta beslutande organ och där har aktieägare rätt att fatta beslut om Castellums angelägenheter, bland annat att utse styrelse och revisorer. Årsstämma hålls i Göteborg under första halvåret efter utgången av räkenskapsåret. På årsstämman utses styrelse och revisorer samt fattas bl a beslut om vinstutdelning och ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör. För att kunna delta i beslut erfordras att aktieägaren är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning. Enskilda aktieägare som önskar få ett särskilt ärende behandlat på årsstämman kan normalt begära detta i god tid före stämman hos Castellums styrelse under särskild adress som publiceras på bolagets hemsida. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna rösterna. Årsstämma 2016 Senaste årsstämma ägde rum den 17 mars 2016 i RunAn, Chalmers Kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg. Vid stämman representerades 523 aktieägare, vilka företrädde 43,6% av antalet aktier och 45,7% av rösterna. Samtliga styrelseledamöter, valberedningen, företagsledningen samt bolagets revisorer var närvarande vid stämman. Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2015 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för 2015 års förvaltning. Följande beslut fattades på årsstämman den 17 mars 2016; utdelning om 4,25* kr per aktie för räkenskapsåret 2015, att arvode till styrelsen ska utgå med tkr, varav 720 tkr till styrelsens ordförande och 315 tkr till envar av övriga styrelseledamöter. Arvode till ledamöter, inklusive ordföranden, i ersättningsutskottet ska utgå med 30 tkr per person. Arvode till ordföranden i revisions- och finansutskottet ska utgå med 50 tkr och 35 tkr till övriga ledamöter, omval av styrelseledamöterna Charlotte Strömberg, Per Berggren, Anna-Karin Hatt, Christer Jacobson, Nina Linander och Johan Skoglund. Nyval av styrelseledamoten Christina Karlsson Kazeem. Charlotte Strömberg omvaldes till styrelsens ordförande, godkännande av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, godkännande av ett förnyat incitamentsprogram för ledande befattningshavare, mandat för styrelsen att i syfte att justera bolagets kapitalstruktur samt för att kunna överlåta egna akter som likvid eller för finansiering av fastighetsinvesteringar besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier. Protokoll från årsstämman den 17 mars 2016 finns på Castellums hemsida. Extra bolagsstämma 2016 En extra bolagsstämma ägde rum den 20 maj 2016 i RunAn, Chalmers Kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg, med anledning av beslut om genomförande av nyemissioner. Vid den extra bolagsstämman representerades 390 aktieägare, vilka företrädde 47,6% av antalet aktier och 50,0% av rösterna. Följande beslut fattades på den extra bolagsstämman den 20 maj 2016; godkännande av styrelsens beslut om nyemission av aktier, bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier med bestämmelse om betalning med apportegendom. Protokoll från den extra bolagsstämman den 20 maj 2016 finns på Castellums hemsida. Valberedning Årsstämman 2016 beslutade att en valberedning skulle inrättas inför 2017 års årsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelseordförande, förslag till val av revisorer, ersättning till styrelseledamöter och revisorer samt modell för utseende av ny valberedning inför årsstämman Valberedningens förslag offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman. Aktieägare ges möjlighet att vända sig till valberedningen med nomineringsförslag. Valberedningen tillsätts enligt årsstämmans beslut genom att styrelsens ordförande får i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna sista dagen för aktiehandel i augusti och ber dem utse en ledamot vardera till valberedningen. De utsedda ledamöterna, tillsammans med styrelsens ordförande som sammankallande, utgör valberedningen. Valberedningen utser inom sig ordförande. *) Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla nyckeltalsberäkningar för kr/aktie. 86 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

91 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Valberedningen inför årsstämman 2017 utgörs av: Martin Jonasson representerade Andra APfonden, Johan Strandberg representerande SEB Fonder, Rutger van der Lubbe representerande Stichting Pensioenfonds ABP samt styrelsens ordförande Charlotte Strömberg. Johan Strandberg är valberedningens ordförande. Valberedning inför årsstämman 2017 Representant Utsedd av Röstandel per 31 aug 2016 Martin Jonasson Andra AP-fonden ca 5,6% Johan Strandberg SEB Fonder ca 5,4% Rutger van der Lubbe Charlotte Strömberg Stichting Pensioensfonds ABP ca 5,1% Styrelseordförande Castellum AB Samtliga valberedningsledamöter har noga övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot av valberedningen i Castellum. Valberedningen har hållit fyra protokollförda sammanträden och därutöver haft kontakt via telefon och . Valberedningen har genom styrelseordföranden tagit del av resultatet av genomförd styrelseutvärdering och har därtill genomfört intervjuer med samtliga styrelseledamöter. Vidare har valberedningen tagit del av revisions- och finansutskottets rekommendation till styrelsen beträffande revisorsval. Valberedningen har behandlat samtliga de frågor som det åligger valberedningen att behandla enligt Svensk kod för bolagsstyrning. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt; i vilken grad den nuvarande styrelsen uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen till följd av Castellums verksamhet och utvecklingsskede, styrelsens storlek, vilka kompetensområden som är samt bör vara företrädda inom styrelsen, styrelsens sammansättning avseende erfarenhet, kön och bakgrund, arvodering av styrelseledamöter, frågor rörande revisorsval och arvode till revisorn, vilken modell för utseende av ny valberedning inför årsstämman 2018 som skall tillämpas. Valberedningen har i sitt arbete beaktat att en jämn könsfördelning skall eftersträvas i styrelsen samt att styrelsen i övrigt skall präglas av mångsidighet och bredd avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund. Valberedningen har som mångfaldspolicy tillämpat regel 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning vid framtagande av sitt förslag till val av styrelseledamöter. Slutligen har valberedningen, i syfte att bolaget skall kunna fullgöra sina informationsskyldigheter gentemot aktieägarna, informerat bolaget om hur valberedningens arbete har bedrivits och om de förslag valberedningen lämnar. Valberedningen anser att styrelseledamöterna i Castellum har god kompetens och omfattande erfarenhet beträffande fastighetsfrågor i vid bemärkelse, hållbarhetsfrågor, infrastrukturfrågor och samhällsplanering, kapitalmarknadsfrågor och finansieringsfrågor, kundservice och förändrade kundbeteenden, trendanalys, digital omvandling, insikt om transformationstrender hos såväl privata som offentliga samarbetspartners, kommunikation och marknadsföring samt styrelsearbete i allmänhet. Således anser valberedningen att nuvarande styrelseledamöter formar en styrelse som tillsammans har den mångsidighet och bredd av kompetens, erfarenhet och bakgrund som erfordras med hänsyn till Castellums verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt. Valberedningens förslag innebär att fyra av sju styrelseledamöter i bolaget är kvinnor. Mot ovanstående bakgrund föreslår valberedningen omval av samtliga nuvarande styrelseledamöter. Externa revisorer De externa revisorerna utses av årsstämman och är ansvariga inför aktieägarna på stämman. De är oberoende granskare av Castellums räkenskaper, bolagsstyrningsrapport, hållbarhetsredovisningen samt rapport om gröna obligationer och granskar även styrelsens och VDs förvaltning. Castellums revisorer har valts av årsstämman för en period om tre år. Innevarande period inleddes 2014 och nästa val av revisorer sker i samband med årsstämman Bolagets revisorer är Hans Warén, verksam inom Deloitte, Magnus Fredmer, verksam inom EY samt revisorssuppleant Fredrik Walméus, verksam inom Deloitte. Samtliga är auktoriserade revisorer. Revisionsarvoden tkr Revisionsuppdrag Revision utöver revisionsuppdrag Skatterådgivning 76 Övriga tjänster Totala revisionsarvoden varav Deloitte varav KPMG varav EY CASTELLUMS REVISORER HANS WARÉN Född 1964 Revisor i bolaget sedan 2014 MAGNUS FREDMER Född 1964 Revisor i bolaget sedan 2011 FREDRIK WALMÉUS Född 1971 Revisorssuppleant i bolaget sedan 2014 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 87

92 STYRELSEN Styrelsen består av sju ledamöter ERSÄTTNINGSUTSKOTT Ersättningsutskottet består av tre ledamöter. Ordföranden Charlotte Strömberg, Per Berggren och Anna-Karin Hatt. Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgifter är: Riktlinjer för ersättningsprinciper Ersättning till ledande befattningshavare Beredning av incitamentsprogram Utvärdering av VD REVISIONS- OCH FINANS- UTSKOTT Revisions- och finansutskottet består av tre ledamöter. Ordförande Nina Linander samt ledamöterna Charlotte Strömberg och Johan Skoglund. Revisions- och finansutskottets huvudsakliga uppgifter är: Finansiell rapportering Finansiering och kapitalstruktur Riskhantering Regelefterlevnad Revision Policies Verksamhetsrelaterade fördjupningsområden Intern kontroll Styrelse Aktieägarna utser styrelse vid varje årsstämma. Styrelsen har det övergripande ansvaret för Castellums strategi och organisation och förvaltar Castellums angelägenheter för aktieägarnas räkning. Castellums styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Styrelseledamöter väljs på bolagsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs. Styrelsen har under 2016 bestått av sju ordinarie ledamöter. Styrelsen arbetar enligt en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av uppdraget. Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbildning för styrelseledamöter i börsbolag. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bl a regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat bolag. För beslut i styrelsen gäller aktiebolagslagens regler innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter och mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst. Styrelsens arbete regleras bland annat av aktiebolagslag, bolagsordning, Koden och den arbetsordning som styrelsen fastställt för sitt arbete. Styrelsens ansvar Enligt aktiebolagslagen och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för: upprättande av övergripande, långsiktiga strategier och mål, budget samt affärsplaner, fastställandet av riktlinjer för att bolagets verksamhet är långsiktigt värdeskapande, granskning och godkännande av bokslut, genomgång av revisorernas slutsatser från revisionen och revisionsberättelsen samt på vilket sätt revisionen bidrog till den finansiella rapporteringens tillförlitlighet samt genomgång av revisorernas översiktliga granskning av halvårsrapporten, att fatta beslut i frågor rörande investeringar och försäljningar, kapitalstruktur och utdelningspolicy, utveckling av koncernens policies, tillse att kontrollsystem finns för uppföljning av att policies och riktlinjer efterlevs, tillse att system finns för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet och risker, betydande förändringar i Castellums organisation och verksamhet, att utse bolagets verkställande direktör och fastställa lön och annan ersättning till denne. Varje ledamot ska agera självständigt och med integritet och se till bolagets och samtliga aktieägares intresse. Nedan finns en beskrivning av styrelsens arbetsår. STYRELSENS ARBETSÅR utöver stående punkter såsom affärsläge, framtidsutsikter, investeringar, försäljningar, finansiering, rapportering av respektive utskotts ordförande avseende utskottets arbete samt arbetsmiljöfrågor, kundrelaterade frågeställningar och incidentrapportering. Styrelsemöte Resultat för helåret Årsredovisning inkl hållbarhetsredovisning Handlingar inför årsstämman Förslag till vinstdisposition Genomgång revisorernas slutsatser från revisionen Enskilt möte revisorer Jan Styrelsemöte Förberedelse inför årsstämman Konstituerande möte Firmatecknare utses Utskottens sammansättning beslutas Styrelsemöte Första kvartalsrapporten Beslutslogg Uppföljning investeringar och uthyrningsplaner Arbetsordning och policydokument antas Styrelsemöte Strategigenomgång Genomgång av risker i verksamheten samt finansiella risker Styrelsemöte Andra kvartalsrapporten Genomgång revisorernas granskning av halvårsrapporten Styrelsemöte Tredje kvartalsrapporten Beslutslogg Genomgång av försäkringar Uppföljning investeringar och uthyrningsplaner Styrelsemöte Budget Utvärdering styrelse och VD Besök dotterbolag Feb Mars April Maj Juni Juli Aug Sept Okt Nov Dec Revisions- och finansutskott Finansiell position Genomgång med revisorerna om bokslutsgranskning Revisionsplan Incidentrapportering Whistle-blower Genomgång tvister Utvärdering av utskottets arbete Årsstämma Revisions- och finansutskott Finansiell position Riskhantering Intern kontroll Incidentrapportering Whistle-blower Utvärdering revisionsinsats Genomgång och utvärdering av strategiska mål Upphandling av revision (om aktuellt) Ersättningsutskott Genomgång av incitamentsprogram Genomgång av ersättningsprinciper för ledande befattningshavare Revisions- och finansutskott Finansiell position Genomgång finansiell rapporteringsprocess Genomgång efterlevnad av policys Incidentrapportering Whistle-blower Ersättningsutskott Riktlinjer ersättningsprinciper Beredning utfall incitament Beredning utvärdering av VD Revisions- och finansutskott Finansiell position Genomgång finansiell rapportering Incidentrapportering Whistle-blower Genomgång förändrat regelverk Diskussion med revisorerna om granskning av kvartalsbokslut och intern kontroll Rekommendation till val av revisor till valberedningen (om aktuellt) 88 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

93 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Styrelse CHARLOTTE STRÖMBERG STYRELSEORDFÖRANDE SEDAN 2012 PER BERGGREN STYRELSELEDAMOT SEDAN 2007 ANNA-KARIN HATT STYRELSELEDAMOT SEDAN 2015 CHRISTER JACOBSON STYRELSELEDAMOT SEDAN 2006 Född 1959, civilekonom Handelshögskolan, Stockholm. Ordförande i Castellums styrelse, ordförande i Ersättningsutskottet samt ledamot i Revisions- och finansutskottet. Tidigare befattningar: VD nordiska verksamheten hos Jones Lang LaSalle, ledande befattningar inom investment banking hos Carnegie Investment Bank samt Alfred Berg (ABN AMRO). Styrelseuppdrag: Ledamot i Aktiemarknadsnämnden samt styrelseledamot i Bonnier Holding AB, Ratos AB (publ), Rezidor Hotel Group AB (publ) och Skanska AB (publ). Aktieinnehav: Född 1959, civilingenjör KTH och ekonomisk utbildning från Stockholms universitet. Styrelseledamot i Castellums styrelse, ledamot i Ersättningsutskottet. Tidigare befattningar: VD i Hemsö Fastighets AB, VD i Jernhusen AB, affärsområdeschef i Fabege AB (publ), VD i Drott Kontor AB samt fastighetschef i Skanska Fastigheter Stockholm AB. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i BRIS, Slättö Förvaltning AB och SSM Holding AB. Aktieinnehav: Född 1972, statsvetare Göteborg Universitet. VD i Almega AB. Styrelseledamot i Castellums styrelse, ledamot i Ersättningsutskottet. Tidigare befattningar: It- och energiminister i svenska regeringen, statssekreterare vid Statsrådsberedningen, andra vice ordförande för Centerpartiet, stabschef för Centerpartiets partiledarstab, VD Didaktus Skolor AB och vvd Kind & Partners AB. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Almega AB, TRR Trygghetsrådet, Trygghetsfonden TSL och forskningsinstitutet Ratio samt ledamot i insynsrådet för Universitetskanslersämbetet. Aktieinnehav: Född 1946, civilekonom DHS. Egen verksamhet i Bergsrådet Kapital AB. Styrelseledamot i Castellums styrelse. Tidigare befattningar: Börskommentator och marknadschef för Affärsvärlden samt analyschef och verkställande direktör i Alfred Berg-koncernen. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Global Challenges Foundation och Viscogel AB. Aktieinnehav: CHRISTINA KARLSSON KAZEEM STYRELSELEDAMOT SEDAN 2016 NINA LINANDER STYRELSELEDAMOT SEDAN 2014 JOHAN SKOGLUND STYRELSELEDAMOT SEDAN 2010 Född 1965, civilingenjör från KTH. VD i Hilanders AB som ingår i kommunikationskoncernen Intellecta AB (publ). Styrelseledamot i Castellums styrelse. Tidigare befattningar: Kommunikationschef på Niscayah Group samt ledarpositioner inom Razorfish AB och Creuna AB. Arbete med stadsutveckling och exploatering på Stockholms Gatu- och Fastighetskontor. Styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Tomorrow China som är en del av kommunikationskoncernen Intellecta AB (publ). Aktieinnehav: 200 Född 1959, civilekonom Handelshögskolan Stockholm samt MBA från IMD, Lausanne, Schweiz. Styrelseledamot i Castellums styrelse, ordförande i Revisions- och finansutskottet. Tidigare befattningar Grundare och partner i Stanton Chase International AB, chef koncernstab Finans på AB Electrolux (publ), ledarpositioner inom Vattenfall AB samt arbete inom corporate finance på olika investmentbanker i London. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Awa Holding AB, Industrivärden AB (publ), Skanska AB (publ), Telia Company AB (publ) och OneMed AB. Aktieinnehav: Född 1962, civilingenjör KTH och civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan. VD och koncernchef JM AB (publ). Styrelseledamot i Castellums styrelse, leda mot i Revisions- och finansutskottet. Tidigare befattningar: Har arbetat sedan 1986 inom JM AB (publ) i olika befattningar. Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Mentor Sverige och Infranord AB. Aktieinnehav: Johan Ljungberg, advokat Mannheimer och Swartling Advokatbyrå, är styrelsens sekreterare. Uppgifterna avser förhållandet i slutet av januari Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyn diga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring. Deltagande av totalt antal möten Styrelseledamöter Arvode, tkr Styrelse Ersättningsutskott Revisions- och finansutskott Oberoende Charlotte Strömberg av 19 3 av 3 4 av 4 Ja Per Berggren av 19 3 av 3 Ja Anna-Karin Hatt av 19 3 av 3 Ja Christer Jacobson av 19 Ja Jan Åke Jonsson (avgick mars 2016) 3 av 3 Ja Christina Karlsson Kazeem (invald mars 2016) av 16 Ja Nina Linander av 19 4 av 4 Ja Johan Skoglund av 19 4 av 4 Ja CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 89

94 NINA LINANDER STYRELSELEDAMOT Ett händelserikt och intensivt år Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde, vilket tillsammans med låg finansiell risk ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Utifrån detta har 2016 varit ett händelserikt och intensivt år. Vi har förvärvat Norrporten och resterande 50% av CORHEI. Vi har samtidig sålt av fastigheter till ett totalt värde om ca 7 miljarder kr för att renodla portföljen. Som ett resultat har värdet på vår fastighetsportfölj ökat från 40 till 71 miljarder kr. Ompositioneringen innebär samtidigt att vår fastighetsportfölj fått en bättre riskspridning genom bl a en högre kvalitet i mer centrala lägen, en breddad kundstock och en förlängd kontraktsportfölj. Detta har gjorts parallellt med att Castellum har samlat organisationen under ett varumärke, centraliserat supportfunktioner och bytt ut administrativa system. Vi har även arbetat hårt med vår kapitalstruktur och genomfört en företrädesemission och en apportemission samtidigt som vi omstrukturerat vår låneportfölj allt för att möjliggöra och hantera den stora portföljförflyttningen. Sammantaget: Ett händelserikt och intensivt år för Castellum. Styrelsens arbetsordning Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som ska hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen ska ha ett revisions- och finansutskott och ett ersättningsutskott. Utskotten bereder och tar fram rekommendationer i olika ärenden till styrelsen. Ledamöter i utskotten utses årligen. Ordförande i ersättningsutskottet ska vara styrelsens ordförande medan ordförande i revisions- och finansutskottet utses av styrelsen. Styrelsens ordförande Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete. Styrelsens arbete under 2016 Castellums styrelse har under 2016 haft 18 sammanträden varav ett konstituerande sammanträde och därutöver fattat ett beslut per capsulam. Enligt gällande arbetsordning ska styrelsen hålla minst sju ordinarie styrelsemöten per kalenderår varav ett är konstituerande. Styrelsemöten hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med årsstämman behandlas i januari, delårsbokslut i april, juli och oktober, strategi i juni samt budget för nästkommande år vid december månads möte. Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investeringar och försäljningar av fastigheter samt finansiering. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget på såväl hyres- och fastighetsmarknad som kredit- och aktiemarknad. Frågor om arbetsmiljö, incidentrapportering samt kundrelaterade frågeställningar hanteras regelbundet av styrelsen och på varje styrelsemöte genomförs en executive session utan företagsledningens närvaro. Styrelsen har även möten med revisorerna utan företagsledningens närvaro. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2016 kan vidare nämnas företagsgemensamma policies, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapital- struktur och finansieringsbehov, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och organisationsfrågor samt bolagets försäkringssituation. Därutöver ägnade styrelsen flera möten till att fördjupa kunskapen om verksamheten via temamöten samt besök i verksamheten. Under 2016 har styrelsearbetet, förutom ovanstående ordinarie ärenden, fokuserats på förvärvet av Norrporten och genomförandet av den förändrade koncernstrukturen. Med utgångspunkt i den omfattande styrelseutvärderingen som genomfördes hösten 2015 med hjälp av en extern konsult har styrelsen under 2016 utvärderat sitt arbete. Utvärderingen har visat på ett öppet och konstruktivt styrelseklimat och en väl fungerande beslutsprocess. Utvärderingen har presenterats för och lämnats till valberedningen och diskuterats i styrelsen. I utvärderingen granskades bl a arbetsklimat, arbetsformer gällande affärsprocess, krishantering, strategiska frågor, uppföljning- och kontrollsystem, moral, etik samt kommunikation. Utvärderingen och efterföljande styrelsediskussion tjänar som underlag för en fortlöpande utveckling av styrelsens arbetssätt och säkerställer att styrelsen kan fatta så välgrundade beslut som möjligt. Någon ersättning utöver styrelsearvode samt arvoden för utskottsarbete har ej utgått. Ersättningsutskott Styrelsens ersättningsutskott utvärderar löpande ledande befattningshavares ersättningsvillkor mot bakgrund av gällande marknadsvillkor. Utskottet bereder ärenden inom dessa områden för beslut i styrelsen. Utskottets ledamöter utses av styrelsen en gång per år. Ersättningsutskottet består av tre styrelseledamöter inklusive styrelsens ordförande som även är ordförande i utskottet. Utskottets arbetsordning ingår i styrelsens arbetsordning och fastställs varje år. Ersättningsutskottet har till uppgift att; bereda ärenden och föreslå styrelsen riktlinjer för ersättningsprinciper, ersättningar och anställningsvillkor för verkställande direktör och andra ledande befattningshavare. Riktlinjerna för ersättning ska tillställas styrelsen som i sin tur ska lämna förslag på sådan ersättning till årsstämman för godkännande, följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen. På bolagets hemsida presenteras resultatet av ersättningsutskottets utvärdering av ersättning till ledande befattningshavare, årligen utvärdera verkställande direktörens insatser. 90 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

95 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Ersättningsutskottet ska sammanträffa minst två gånger om året. Under 2016 har utskottet sammanträtt tre gånger. Frågor som hanterades på mötena var utvärdering av ersättning till verkställande direktör och andra ledande befattningshavare, förslag om förändring av ersättning till medlemmar i koncernledningen, uppföljning och utvärdering av nu gällande incitamentsprogram samt HR- och successionsfrågor. Ersättningsutskottet har under 2016 även tagit del av en utvärdering av VD och övriga medlemmar i koncernledningen, vilken genomförts av en extern konsult samt utarbetat förslag till parametrar för de individuellt målsatta faktorerna under det årliga resultatbaserade incitamentsprogrammet. Revisions- och finansutskott Styrelsens revisions- och finansutskott övervakar bl a finansiering- och revisionsfrågor och bereder ärenden inom dessa områden för beslut i styrelsen. Utskottets ledamöter samt dess ordförande utses av styrelsen en gång per år. Revisions- och finansutskottet består av tre styrelseledamöter som inte är anställda av bolaget. Utskottets arbetsordning ingår i styrelsens arbetsordning, vilken fastställs varje år. Revisions- och finansutskottet har till uppgift att: övervaka finansiell rapportering samt lämna rekommendationer och förslag för att säkerställa den finansiella rapporteringens tillförlitlighet, med avseende på den finansiella rapporteringen övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll, eventuell internrevision samt riskhantering, övervaka arbetet med kapitalstruktur och andra finansieringsfrågor samt bereda finansieringsfrågor inför beslut i styrelsen, övervaka arbetet med verksamhetsrisker och regelefterlevnad samt se till att det finns ändamålsenliga system för kontroll och uppföljning, årligen avge en rapport om den interna kontrollen samt tillse att bolagsstyrningsrapporten beskriver styrelsens åtgärder för att tillse att den interna kontrollen fungerar, hålla sig informerad om årsredovisning och koncernredovisning, informera styrelsen om resultatet av revisionen och hur den bidragit till den finansiella rapporteringens tillförlitlighet, hålla sig informerat om slutsatserna av Revisorsnämndens kontroll av revisorerna, granska och övervaka revisorernas opartiskhet och självständighet och då särskilt uppmärksamma om revisorerna tillhandahåller andra tjänster än revision samt utvärdera revisionsinsatsen och informera bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen, Aktivt styrelsearbete under 2016 Styrelsens huvuduppgifter är att både vara ett kontrollorgan och ett stöd till företagsledningen. Den kontrollerande uppgiften innebär att till se att Castellum agerar ansvarsfullt och på ett lång siktigt hållbart sätt samt att verksamheten drivs effektivt i enlighet med lagar, regler och god sed. I det stödjande arbetet tar styrelsen en affärsnära roll som utmanande motor och stöd och har under det händelserika 2016 i den delen varit mer aktiv än vanligt. De tydligaste exemplen är; Förvärvet av Norrporten i april. I denna Sveriges näst största fastighetsaffär hittills tog styrelsen aktiv del i arbetet med själva förvärvet och naturligtvis den extra bolagsstämman som varit en förutsättning för affären. Integrationen av de båda organisationerna har också varit ett viktigt område för styrelsen. Styrelsemötet i oktober hölls i Köpenhamn och styrelsen fick då möjlighet att besöka delar av Castellums nya fastighetsbestånd i Örestad, det välbelägna och snabbväxande området mellan city och Kastrup, Nordens största flygplats. Den långsiktiga omstruktureringen av fastighetsportföljen. Castellum startade hösten 2014 arbetet med att omdisponera fastighetsportföljen, ett strategiskt arbete där styrelsen varit mycket aktiv. Under våren tog Castellum snabbare än aviserat över hela CORHEI, det sedan 2015 hälftenägda bolaget med verksamhet i Norrköping och Linköping. I oktober såldes fastigheter i Malmö och Lund för ca 900 Mkr. Under hösten 2016 såldes även delar av fastighetsbeståndet i Norrland. Den förändrade koncernstrukturen. Castellum är från och med 2016 organiserat i regioner och drivs under ett gemensamt varumärke. Styrelsen har varit aktiv i det arbetet som syftar till att tydliggöra bolagets samlade resurser och bli mer effektivt utan att de nära kundrelationerna på de lokala marknaderna äventyras. Hållbarhet. Styrelsen har varit pådrivare i ansträngningarna att utveckla Castellums hållbarbetsarbete och under hösten lanserade bolaget gröna obligationer, en finansieringsform som utgår från hållbarhet ur flera perspektiv. Ett resultat av Castellums samlade hållbarhetsarbete är att bolaget i hård global konkurrens under 2016 valdes ut att ingå i det prestigefyllda hållbarhetsindexet DJSI, Dow Jones Sustainability Index. Castellums styrelse på Lindholmen i Göteborg. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 91

96 CHRISTER JACOBSON STYRELSELEDAMOT Något av en ketchupeffekt 2016 har varit ett intensivt år för styrelsearbetet i Castellum. Men faktum är att arbetet med ompositionering av portföljen liksom med varumärket och med organisationen påbörjades redan för ett par år sedan. Sedan innebar 2016 något av en ketchupeffekt med sjösättning av flera stora affärer och projekt nästan samtidigt. Jag upplever att ledning och styrelse har arbetat nära samman på ett mycket positivt sätt i hela denna process. Många styrelsemöten har det varit, men alla har präglats av stort engagemang och gott humör. Extra roligt är förstås att utfallet blev precis som vi hoppats och förespeglat marknaden trots många osäkra och svårprognosticerbara komponenter. Jag tycker att företagsledningen i Castellum har gjort en fantastisk insats! Och själv är jag glad för att jag fått vara med på denna spännande resa, både som styrelsemedlem och aktieägare. ta del av revisorernas rapport enligt artikel 11 i Revisionsförordningen samt vidta eventuella erforderliga åtgärder med anledning av denna, utfärda riktlinjer för tjänster förutom revision som tillhandahålls av revisorerna och i tillämpliga fall godkänna sådana tjänster i enlighet med dessa riktlinjer, bereda frågor om upphandling av revision och andra tjänster från revisorerna, biträda valberedningen vid framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem, varvid utskottet ska övervaka att revisorernas mandattid inte överskrider tillämpliga regler, upphandla revision och lämna en motiverad rekommendation i enlighet med vad som anges i artikel 16 i Revisionsförordningen. Revisions- och finansutskottet ska sammanträffa minst fyra gånger om året, varav bolagets revisorer minst ska närvara två gånger. Vid ett av de tillfällen då revisions- och finansutskottet sammanträffar med revisorerna ska ingen från företagsledningen närvara. Under 2016 har utskottet sammanträtt fyra gånger. Frågor som hanterades på mötena var bl a kapitalstruktur och finansieringsfrågor, finansiell rapportering inkl översyn av framtida regelverk och dess eventuella påverkan på Castellum, genomgång av beslutsprocessen avseende investeringar, intern kontroll och riskhantering, revisorernas insats, opartiskhet och självständighet, utveckling av policies samt återrapportering från Whistleblower-tjänsten. Fördjupning har även skett i verksamhetsrelaterade frågor. Därtill har revisions- och finansutskottet under året haft enskilt möte med compliance, utan övrig lednings närvaro. VD och koncernledning Verkställande direktören ansvarar för bolagets löpande förvaltning och för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar samt för att styrelsen erhåller information och nödvändigt beslutsunderlag. VD leder arbetet i koncernledningen samt fattar beslut efter samråd med dess ledamöter. Verkställande direktören Verkställande direktören är föredragande vid styrelsemöten och ska tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs den information som behövs för att följa bolagets och koncernens ställning, resultat, likviditet och utveckling. Koncernledning I koncernledningen ingår verkställande direktören, ekonomi- och finansdirektören, Chief Investment Officer, HR-chef samt verkställande direktörerna i de fem regionerna. Varje person i koncernledningen har sitt egna ansvarsområde och på de möten som äger rum diskuteras och fattas beslut om övergripande verksamhetsfrågor. Koncernledningen har haft 13 möten under Under 2016 har koncernledningens arbete fokuserats på förvärvet av Norrporten och integreringen av de två koncernerna. Koncernledningen har även arbetat med den nya koncernstrukturen som arbetats in under 2016 och som innebär att de sex dotterbolagen och Norrporten bildar fem regioner och samlas under ett gemensamt varumärke. Förändringen innebär även att ekonomifunktionen flyttats in till huvudkontoret och ett koncerngemensamt ekonomisystem implementerats. Verkställande direktören och ekonomi- och finansdirektören tillsammans med verkställande direktören för respektive region utgör styrelsen i respektive regionbolag. Ersättning till ledande befattningshavare Årsstämman 2016 beslutade följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare: Castellum ska ha marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla en ledning med god kompetens och kapacitet att nå uppställda mål. Styrelsen betraktar och utvärderar ersättningen som en helhet bestående av komponenterna fast lön, pensionsförmåner, rörlig ersättning samt icke-monetära förmåner. Fast lön betalas för ett fullgott arbete. Därutöver kan rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram erbjudas. Sådan rörlig ersättning ska syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom koncernen. Utformningen ska ta sin utgångspunkt i målsättningen att sammanlänka koncernledningens intressen med aktieägarnas intressen genom att de ledande befattningshavarna också är aktieägare i Castellum, samt öka andelen av den totala ersättningen som är kopplad till koncernens utveckling. Rörlig ersättning, som inte får överstiga den fasta lönen, ska bestämmas av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål avseende tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och aktiekursutveckling uppnåtts samt hur individuellt målsatta faktorer utvecklats. Utfallande ersättning enligt incitamentsprogram inkluderar 92 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

97 semesterersättning och skall inte vara pensionsgrundande. Utbetalning av ersättning enligt incitamentsprogram sker i form av lön. Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Bolagsledningens pensionsvillkor ska vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida inte överstiga sex månader för verkställande direktören respektive tolv månader för övriga befattningshavare. Under uppsägningstiden utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet under uppsägningstiden. Sådan avräkning sker inte beträffande den verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om tolv fasta månadslöner, som inte ska reduceras till följd av andra inkomster den verkställande direktören erhåller. Castellum har följt de av årsstämman 2016 beslutade riktlinjerna. Det förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som kommer att framläggas vid årsstämman den 23 mars 2017 är i huvudsak desamma som de som framlades vid årsstämman Löpande incitamentsprogram för ledande befattningshavare gäller, för den årliga resultatbaserade delen, för åren , och för den treåriga aktiekursrelaterade delen från 1 juni maj För ytterligare information angående ersättning till koncernledningen, se not 11. Compliance (regelefterlevnad) och intern kontroll En Compliance officer finns på Castellum för att övervaka regelefterlevnad, d v s se till att lagar, förordningar samt interna riktlinjer efterlevs. Koncernens bolagsjurist är Compliance officer. Den interna kontrollen inom Castellum utgår från det etablerade ramverket COSO som består av följande komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information, kommunikation samt uppföljning. Den interna kontrollen beskrivs närmre på sidorna Castellum har en whistleblower-funktion som nås via koncernens hemsida samt via koncernens Intranät. Tjänsten utgör ett tidigt varningssystem för rapportering av avvikelser från Castellums värderingar och affärsetiska riktlinjer. Compliance officer-funktionen är ett stöd till den affärsdrivande verksamheten som identifierar och följer upp verksamhetsrisker. Compliance officer rapporterar regelbundet till verkställande direktören och revisions- och finansutskottet gällande risker och regelefterlevnad. I Castellums koncernledning ingår verkställande direktören, ekonomioch finansdirektören, Chief Investment Officer, HR-chefen samt de fem verkställande direktörerna i regionerna. Sarah på Castellum i Sundsvall. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 93

98 Koncernledning HENRIK SAXBORN VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR CASTELLUM AB ULRIKA DANIELSSON EKONOMI OCH FINANSDIREKTÖR CASTELLUM AB CECILIA FASTH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION VÄST I CASTELLUM CLAES LARSSON VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION MITT I CASTELLUM JÖRGEN LUNDGREN VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION NORR I CASTELLUM Född 1964, civilingenjör Född 1972, civilekonom Född 1973, civilingenjör Född 1957, civilingenjör Född 1967, civilekonom Lång erfarenhet från både byggverksamhet, förvaltning och förvärv av fastigheter, bl a som VD för ett förvaltningsbolag. Övriga uppdrag: Medlem i EPRA Board of Directors. Anställd i Castellum sedan Aktieinnehav: Erfarenhet inom ekonomi- och controllerfunktion. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Alligator Bioscience AB (publ). Anställd sedan 1998, ekonomidirektör sedan 2006 och ekonomioch finansdirektör Aktieinnehav: Nationell och internationell erfarenhet från bygg- och fastighetsbranschen sedan Övriga uppdrag: Styrelseledamot i AB Fagerhult, Hultafors Group AB och CMB på Chalmers. Anställd och verkställande direktör i Castellum sedan Aktieinnehav: Lång erfarenhet från byggentreprenadföretag som avdelningschef/regionchef. Anställd och verkställande direktör i Castellum sedan Aktieinnehav: Verkställande direktör i Norrporten sedan Vice verkställande direktör i Norrporten Lång erfarenhet inom bank och finans, ledande befattningar inom Nordea och Danske Bank. Övriga uppdrag: Ordförande styrgrupp för Centrum för forskning om ekonomiska relationer (CER) vid Mittuniversitetet. Styrelseledamot för Ekonomiforskningsstiftelsen i Sundsvall. Anställd som verkställande direktör i Castellum sedan Aktieinnehav: 0 Jörgen Lundgren kommer, på egen begäran, sluta sin tjänst i Castellum under ANDERS NILSSON VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION STOCKHOLM I CASTELLUM ERIKA OLSÉN CHIEF INVESTMENT OFFICER (CIO) CASTELLUM AB OLA ORSMARK VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR REGION ÖRESUND I CASTELLUM ANNE THELIN-EHRLING HR-CHEF CASTELLUM AB INGALILL ÖSTMAN KOMMUNIKATIONSDIREKTÖR CASTELLUM AB Född 1967, civilingenjör Mer än 20 års erfarenhet från fastighetsbranschen. Anställd sedan 1993 och verkställande direktör i Castellum sedan Aktieinnehav: Född 1976, civilingenjör KTH Lång nationell och internationell erfarenhet inom transaktionsmarknaden. Partner i Tenzing och associate director hos JLL i London. Anställd som CIO i Castellum sedan Aktieinnehav: Född 1971, civilingenjör Lång erfarenhet från fastighetsbranschen, senast som affärsområdeschef på Jernhusen. Anställd och verkställande direktör i Castellum sedan Aktieinnehav: Född 1961, Fil kand i beteendevetenskap Bred erfarenhet inom strategisk och operativ HR, i kund-, sälj- och serviceindustri samt fastighetssektorn. Har bland annat arbetat i SAS och Stronghold Invest AB. Anställd som HR-chef i Castellum sedan Aktieinnehav: 0 Född 1956, civilingenjör maskin Erfarenhet från en rad chefsbefattningar inom globala industriföretag samt en gedigen bakgrund inom intern och extern kommunikation, marknadskommunikation och IR. Bland annat som SVP Communications & Government Relations på SKF samt SVP Head of Corporate Communications ABB Sverige. Uppgifterna avser förhållandet i slutet av januari Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyn diga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring. Vad avser verkställande direktören innehas inga väsentliga aktier eller delägarskap i företag som Castellum har betydande affärsförbindelser med. Övriga uppdrag: Ordförande i styrelsen för Alfons Åbergs Kulturhus AB, styrelseledamot i Allgon AB, styrelseledamot samt medlem av revisionsutskottet i Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän. Aktieinnehav: 0 Ingalill Östman tillträder sin tjänst som Kommunikationsdirektör i Castellum AB i januari 2017 och kommer att ingå i koncernledningen. 94 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

99 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Intern kontroll Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Koden och avser därmed intern kontroll avseende finansiell rapportering samt övriga processer som är relevanta för verksamheten. Den interna kontrollen i Castellum följer ett etablerat ramverk, Internal Control Integrated Framework, COSO, som består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. En schematisk beskrivning av den interna kontrollen visas nedan. Kontrollmiljö Basen för intern kontroll avseende finansiell rapportering utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar som tillsammans formar den kultur och de värderingar som Castellum styrs utifrån. Grundläggande för Castellums interna kontroll är dess decentraliserade småskaliga organisation med drygt 700 fastigheter, tillika kostnadsställen, vilka förvaltas av fem regionbolag. Beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, beslutsordning, instruktioner för firmateckning, fullmakt och attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner, interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Aktuella dokument uppdateras regelbundet vid ändring av t ex lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav. Riskbedömning I Castellum finns riskhantering inbyggd i berörda processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Castellum är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, tilllika revisions- och finansutskottet, en gång om året en genomgång av intern kontroll tillika risk och riskhantering. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker Castellum har identifierat är felaktigheter i redovisning och värdering av fastigheter, att finansiering saknas, räntebärande skulder, skatt och moms, arbetsmiljöskador samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar. Kontrollaktiviteter De risker som identifierats avseende finansiell rapportering hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka samt korrigera fel och avvikelser och omfattar t ex analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, firmatecknare, compliance officer-funktion, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper. Styrelsen granskar delårsrapporter och årsredovisning innan publicering. CASTELLUMS INTERNA KONTROLLMILJÖ FÖRBÄTTRING RISKBEDÖMNING Information Kommunikation Tydliga ansvarsområden Gemensamma värderingar KONTROLLAKTIVITETER DEN INTERNA KONTROLLEN STYRS AV: Styrelsens arbetsordning Revisions- och finansutskottets arbetsordning Beslutsordning Instruktioner för firmateckning, fullmakt och attesträtt Redovisningsstruktur Rapportstruktur Finanspolicy, kommunikationspolicy, insiderpolicy, hållbarhetspolicy, uppförandekod, uppförandekod för leverantörer och samarbetspartners och krishanteringspolicy. Riktlinjer för informationssäkerhet, försäkringar, elhandel Ekonomihandbok, personalhandbok, chefshandbok Finansiella instruktioner Kontinuitetsplan U P P F Ö L J N I N G CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 95

100 Information och kommunikation Castellum har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att säkerställa en effektiv och korrekt informationsgivning avseende finansiell rapportering. Det kräver att alla delar inom verksamheten kommunicerar och utbyter relevant och väsentlig information. Policies och riktlinjer avseende finansiell rapportering samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal. Koncernledningen och styrelsen erhåller regelbundet finansiell information från regionerna med kommentarer till finansiella resultat och risker. Vidare får styrelsen ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna via revisionsoch finansutskottet. För att säkerställa att den externa informationsgivningen blir korrekt och fullständig finns en kommunikationspolicy och riktlinjer för informationssäkerhet. Företagskultur Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång. Castellums uppförandekod styr det dagliga arbetet och Castellum stödjer och har undertecknat FN Global Compacts principer om mänskliga rättigheter, arbetsrättsliga frågor, miljö och korruption. Målsättningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden där agerandet präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral, god affärssed, ansvarskännande och opartiskhet. Castellums uppförandekod bygger bl a på att ge god kvalitet och service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt att skapa god arbetsmiljö och säkerhet. En hörnsten för Castellums företagskultur har varit den decentraliserade organisationen, vilken skapar ansvarstagande och engagerade medarbetare, där varje medarbetare känner delaktighet i verksamheten. Långsiktigt värdeskapande För att skapa värde på lång sikt är en förutsättning att verksamheten drivs utifrån ett hållbarhetsfokus. Hållbarhetsarbetet innebär dels miljömässig hänsyn såsom ansvarsfull och effektiv användning av resurser och utveckling av en framtidssäkrad och hållbar fastighetsportfölj, dels ett samhällsansvar genom att bidra till utvecklingen av de orter där Castellum verkar. Arbetet innebär också att säkerställa en god arbetsmiljö för de anställda. Hållbarhetsarbetet genomförs i samverkan med kunder och andra intressenter, vilket är en förutsättning för att lyckas. Riktlinjer för hur det värdeskapande hållbarhetsarbetet bedrivs finns i Hållbarhetspolicyn, Uppförandekoden, Uppförandekoden för leverantörer och samarbetspartner. Castellum rapporterar arbetet i enlighet med GRI G4. Återrapportering av arbetet sker regelbundet till Castellums styrelse. KONCERNÖVERGRIPANDE POLICIES UTFÄRDADE AV STYRELSEN Syfte Finanspolicy Kommunikationspolicy Insiderpolicy Hållbarhetspolicy Uppförandekod Uppförandekod för leverantörer och samarbetspartner Krishanteringspolicy Fastställer övergripande mål och riktlinjer för finansiell risk och för hur den finansiella verksamheten ska bedrivas. Finanspolicyn anger vidare hur ansvaret för den finansiella verksamheten fördelas samt hur riskerna ska hanteras och rapporteras. Till finanspolicyn finns instruktioner för hur den operativa verksamheten ska bedrivas. Säkerställer att all kommunikation från koncernen är korrekt och att den ges på ett proffessionellt sätt vid rätt tidpunkt. Policyn omfattar såväl intern som extern kommunikation. Säkerställer en god etisk hantering gentemot kapitalmarknaden genom att beskriva handels- och rapporteringskrav. Ger riktlinjer för hur hållbarhetsarbetet i koncernen ska bedrivas. Arbetet ska bidra till en hållbar utveckling och vara en integrerad och naturlig del i verksamheten som bygger på delaktighet och engagemang. Ger riktlinjer för att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt med målsättningen om att alla affärer ska präglas av hög affärsmoral och ansvarskännande. Styr koncernen i förhållande till medarbetare, uppdragstagare, kunder, leverantörer och andra intressenter. Ger motsvarande riktlinjer för leveratörer och andra samarbetspartners som för koncernens medarbetare gällande att bedriva verksamheten på ett ansvarsfullt sätt med målsättningen om att alla affärer ska präglas av hög affärsmoral och ansvarskännande. Ger riktlinjer för hur koncernen ska agera och kommunicera vid en eventuell kris. 96 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

101 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Uppföljning Löpande uppföljning sker på flera nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på regionnivå samt på koncernnivå. Styrelsen, genom revisions- och finansutskottet, utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets revisorer personligen direkt till revisions- och finansutskottet minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Därutöver har revisions- och finansutskottet en årlig uppföljning av gjord riskbedömning och beslutade åtgärder. Av särskild betydelse är revisions- och finansutskottets och styrelsens övervakning för utveckling av den interna kontrollen och för att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som framkommer. Behov av internrevision Castellum har en decentraliserad och transparent organisation. Ekonomi och finansfunktionen sköts från huvudkontoret, innebärande att rutiner och processer blir enhetliga, men ger även förutsättningar för att olika delar av funktionerna kan granska varandras processer en form av självutvärdering. Allt för att öka och förbättra den interna kontrollen. Uppföljning av resultat- och balansräkning görs kvartalsvis av affärsenheterna och bolaget. Tydlig dokumentation via policyer och instruktioner tillsammans med återkommande uppföljning och regelbundna diskussioner med revisorerna, säkerställer kontinuerligt arbetet med att förbättra processerna. Hantering och rapportering granskas av bolagets revisorer två gånger om året och rapporteras till såväl revisionsoch finansutskott som styrelse. Därtill finns en whistle-blower funktion på koncernens hemsida. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision. Whistleblower Castellums whistleblowingtjänst, Hjälp oss göra rätt, nås via koncernens hemsida samt koncernens Intranät. Whistleblowingtjänsten är ett tidigt varningssystem som ger både medarbetare och externa intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från Castellums värderingar och affärsetiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern part för att säkerställa anonymitet och professionalism. xx CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 97

102 Kvartalsöversikt janmars aprjuni julisept oktdec 2016 janmars aprjuni julisept oktdec 2015 Resultaträkning, Mkr Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Joint venture (förvaltningsresultat) Räntenetto Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture Förvärvs- och omstruktureringskostnader Nedskrivning goodwill Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar derivat Omvärdering resultat stegvis förvärv Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets / periodens resultat Övrigt totalresultat Årets / periodens totalresultat Balansräkning, Mkr Förvaltningsfastigheter Joint venture Goodwill Övriga tillgångar Likvida medel S:a tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Övriga avsättningar Derivat Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder S:a eget kapital och skulder Finansiella nyckeltal Överskottsgrad 65% 69% 71% 63% 67% 65% 69% 72% 65% 67% Räntenivå, genomsnitt 2,9% 2,7% 2,6% 2,7% 2,7% 3,2% 3,0% 3,0% 2,9% 3,0% Räntetäckningsgrad 338% 357% 359% 331% 348% 324% 349% 379% 353% 351% Avkastning aktuellt substansvärde 15,6% 2,3% 27,8% 37,4% 20,9% 13,1% 26,0% 5,5% 33,2% 20,4% Avkastning totalt kapital 9,2% 4,9% 12,6% 14,8% 11,9% 8,5% 10,8% 5,0% 14,6% 10,0% Avkastning eget kapital 15,0% 5,3% 26,3% 37,1% 20,1% 13,6% 28,4% 6,2% 34,7% 21,7% Investeringar i fastigheter, Mkr Försäljningar, Mkr Belåningsgrad 50% 54% 53% 50% 50% 50% 51% 50% 49% 49% Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental Förvaltningsresultat, kr 1,99 2,20 2,46 2,10 8,80 1,79 2,00 2,31 2,02 8,11 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr 1,83 2,03 2,29 2,03 8,26 1,69 1,95 2,08 2,11 7,84 Resultat efter skatt, kr 3,05 1,32 6,03 9,08 21,20 2,39 5,02 1,17 6,67 15,24 Utestående antal aktier, tusental Fastighetsvärde, kr Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr Utdelning, kr (2016 föreslagen) 5,00 4,25 Utdelningsandel 57% 52% Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 90,3% 90,6% 89,9% 91,9% 91,3% 88,7% 88,7% 89,6% 91,5% 90,3% Fastighetskostnader, kr/kvm Fastighetsvärde, kr/kvm CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

103 KVARTALS- OCH FLERÅRSÖVERSIKT Flerårsöversikt Resultaträkning, Mkr Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Joint venture (förvaltningsresultat) 3 23 Räntenetto Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture Förvärvs- och omstruktureringskostnader 163 Nedskrivning goodwill 373 Värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar derivat Omvärdering resultat stegvis förvärv 27 2 Aktuell skatt Uppskjuten skatt Årets / periodens resultat Övrigt totalresultat Årets / periodens totalresultat Balansräkning, Mkr Förvaltningsfastigheter Joint venture 526 Goodwill Övriga tillgångar Likvida medel S:a tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Övriga avsättningar Derivat Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder S:a eget kapital och skulder Finansiella nyckeltal Överskottsgrad 67% 67% 67% 66% 66% 66% 65% 65% 67% 66% Räntenivå, genomsnitt 2,7% 3,0% 3,3% 3,7% 3,9% 4,1% 3,7% 3,7% 4,7% 4,2% Räntetäckningsgrad 348% 351% 318% 292% 284% 278% 299% 309% 255% 287% Avkastning aktuellt substansvärde 20,9% 20,4% 7,6% 13,2% 7,9% 6,4% 21,5% 1,6% 8,3% 16,20% Avkastning totalt kapital 11,9% 10,0% 6,5% 6,4% 5,3% 6,2% 9,8% 2,1% 1,2% 9,1% Avkastning eget kapital 20,1% 21,7% 9,5% 14,6% 13,5% 6,6% 20,9% 1,6% 6,1% 14,9% Investeringar i fastigheter, Mkr Försäljningar, Mkr Belåningsgrad 50% 49% 49% 51% 52% 50% 50% 52% 50% 46% Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental Förvaltningsresultat, kr 8,80 8,11 7,67 7,12 6,64 6,21 6,04 5,98 5,15 4,89 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr 8,26 7,84 7,17 6,97 6,31 6,08 5,75 6,02 5,08 4,77 Resultat efter skatt, kr 21,20 15,24 6,41 9,03 7,79 3,76 10,39 0,85 3,51 7,87 Utestående antal aktier, tusental Fastighetsvärde, kr Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr Utdelning, kr (2016 föreslagen) 5,00 4,25 3,99 3,69 3,43 3,21 3,12 3,04 2,73 2,60 Utdelningsandel 57% 52% 52% 52% 52% 52% 52% 51% 53% 53% Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 91,3% 90,3% 88,7% 88,4% 88,6% 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% 87,9% Fastighetskostnader, kr/kvm Fastighetsvärde, kr/kvm CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

104 Finansiella nyckeltal Bolaget presenterar vissa finansiella mått som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av måtten. Vidare återfinns även definitionerna av dessa mått på sidan 161. jan dec 2016 jan dec 2015 Genomsnittligt antal aktier, tusen (resultaträkningsrelaterade nyckeltal) * Antal utestående aktier, tusen (balansräkningsrelaterade nyckeltal) * *) Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla nyckeltalsberäkningar för kr/aktie. Omräkningsfaktorn är 1,15. FÖRVALTNINGSRESULTAT Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet, och målet är att förvaltningsresultatet årligen ska öka med minst 10%. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen ska delas ut till aktieägarna minst 50% av förvaltningsresultatet. Förvaltningsresultatet beräknas såväl före betald skatt som efter den teoretiska betalda skatt Castellum skulle betalat på förvaltningsresultatet såvida inga förlustavdrag förelåg. jan dec 2016 jan dec 2015 Förvaltningsresultat Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Resultat före skatt , ,96 Återläggning Förvärvs- och omstruktureringskostnader 163 0,69 Omvärdering resultat stegvis förvärv 27 0,12 Nedskrivning goodwill 373 1,59 Värdeförändring fastighet , ,72 Värdeförändring derivat 82 0, ,14 Värdeförändring fastighet i joint venture 3 0,02 Skatt i joint venture 1 0,00 5 0,03 = Förvaltningsresultat , ,11 EPRA Earnings (Förvaltningsresultat efter skatt) Förvaltningsresultat , ,11 Återläggning; Aktuell skatt förvaltningsresultat 128 0, ,28 EPRA Earnings / EPRA EPS , ,84 SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall goodwill, derivat och uppskjuten skatteskuld. Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskulds marknadsvärde. jan dec 2016 jan dec 2015 Substansvärde Mkr kr/aktie Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning Återläggning: Derivat enligt balansräkning Goodwill enligt balansräkning Uppskjuten skatt enligt balansräkning Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Avdrag Derivat enligt ovan Bedömd verklig uppskjuten skatt 5%* Kortsiktigt substansvärde (EPRA NNNAV) * Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 4%. Vidare har uppskjuten skattefordran hänförlig till ej skattemässigt avdragsgilla förluster i derivatportföljen värderats till nominell skatt om 22%. 100 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

105 FINANSIELLA NYCKELTAL FINANSIELL RISK Castellums strategi är att äga, utveckla och förvalta fastigheter under lågt finansiellt risktagande. Detta uttrycks i en belåningsgrad som varaktigt inte ska överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Räntetäckningsgrad jan dec 2016 jan dec 2015 Förvaltningsresultat Återläggning; Räntenetto Förvaltningsresultat i joint venture 4 23 Förvaltningsresultat exkl. räntenetto och JV Räntetäckningsgrad 348% 351% Belåningsgrad Räntebärande skulder Likvida medel Räntebärande skulder netto Förvaltningsfastigheter Förvärvade ej tillträdda fastigheter Sålda ej frånträdda fastigheter Förvaltningsfastigheter netto Belåningsgrad 50% 49% INVESTERING För att nå det övergripande målet om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet kr/aktie, ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet. Nettoinvestering jan dec 2016 jan dec 2015 Förvärv Ny-, till- och ombyggnation Summa investering Försäljningspris Nettoinvestering Andel av fastighetsvärdet, % 59% 6% Övriga nyckeltal jan dec 2016 jan dec 2015 Överskottsgrad 67% 67% Räntenivå, genomsnitt 2,7% 3,0% Avkastning långsiktigt substansvärde 25,3% 18,2% Avkastning aktuellt substansvärde 20,9% 20,4% Avkastning totalt kapital 11,9% 10,0% Avkastning eget kapital 20,1% 21,7% Fastighetsvärde kr/aktie Bruttouthyrning Nettouthyrning CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

106 Finansiella rapporter 2016 Totalresultat för koncernen 103 Balansräkning för koncernen 104 Resultaträkning och totalresultat för moderbolaget 105 Balansräkning för moderbolaget 106 Förändring av eget kapital 107 Kassaflödesanalys 108 Redovisningsprinciper och noter 1. Redovisningsprinciper Rörelsesegment Hyresintäkter Fastighetskostnader Centrala administrationskostnader Förvärvs- och omstruktureringskostnader Ränte- och finansiella intäkter Ränte- och finansiella kostnader Värdeförändringar Inkomstskatter Personal och styrelse Förvaltningsfastigheter Inventarier Rörelseförvärv och Joint Venture Goodwill Eget kapital och substansvärde Skulder Uppskjuten skatteskuld/fordran Övriga avsättningar Derivat Finansiell riskhantering Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Ställda säkerheter Eventualförpliktelser Andelar i koncernföretag Långfristiga fordringar, koncernföretag Finansiella instrument Händelser efter balansdagen CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

107 FINANSIELLA RAPPORTER Totalresultat för koncernen MKR Hyresintäkter Not Driftskostnader Not Underhåll Not Tomträttsavgäld Not Fastighetsskatt Not Uthyrning och fastighetsadministration Not Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Not Förvärvs- och omstruktureringskostnader Not Resultat från joint venture varav förvaltningsresultat varav värdeförändring fastigheter 3 - varav uppskjuten skatt 1 5 Räntenetto Ränteintäkter Not Räntekostnader Not Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture varav förvaltningsresultat Omvärdering resultat stegvisa förvärv 27 Nedskrivning goodwill Not Värdeförändringar Not 9 Fastigheter Derivat Resultat före skatt Aktuell skatt Not Uppskjuten skatt Not Årets resultat Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet Uppskjuten skatt hänförligt till ovan 6 Årets totalresultat Årets resultat hänförligt till: Moderföretagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental Årets resultat efter skatt, kr 21,20 15,24 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

108 Balansräkning för koncernen MKR 31 DEC DEC 2015 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 12, Materiella anläggningstillgångar Not Andelar i joint venture Not Goodwill Not Övriga långfristiga tillgångar 37 3 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Hyresfordringar Not Fordran fastighetsförsäljning Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Not 16 Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver 5 1 Innehav utan bestämmande inflytande 2 Balanserad vinst Summa eget kapital Skulder Not 17 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Not Övriga avsättningar Not Derivat Not Långfristiga räntebärande skulder Not Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

109 FINANSIELLA RAPPORTER Resultaträkning för moderbolaget MKR Intäkter Not Centrala administrationskostnader Not Finansiella poster Försäljning andelar i koncernföretag Nedskrivning andelar i koncernföretag Finansiella intäkter Not Finansiella kostnader Not Resultat före värdeförändringar och skatt Värdeförändringar Not 9 Derivat Resultat före skatt Aktuell skatt Not 10 Uppskjuten skatt Not Årets resultat Totalresultat för moderbolaget MKR Årets resultat enligt resultaträkningen Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet Årets totalresultat CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

110 Balansräkning för moderbolaget MKR 31 DEC DEC 2015 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Not Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Not 24, Uppskjuten skattefordran Not Långfristiga fordringar, koncernföretag Not Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar, koncernföretag Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Övrig fordran 2 Likvida medel 0 0 Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not 16 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Fond för verkligt värde 2 2 Överkursfond Balanserad vinst Årets resultat Summa eget kapital Skulder Not 17 Långfristiga skulder Derivat Not Långfristiga räntebärande skulder Not Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder, koncernföretag 800 Leverantörsskulder 2 3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

111 FINANSIELLA RAPPORTER Förändring av eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Koncernen, Mkr (not 13) Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Valutaomäkningsreserv Innehav utan bestämmande inflytande Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning mars 2015 (3,99* kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Utdelning mars 2016 (4,25* kr/aktie) Nyemission Apportemission/Förs. egna aktier Emissionskostnader D:o skatteeffekt Förvärvat minoritetsintresse 2 2 Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Moderbolaget, Mkr (not 13) Antal utestående aktier, tusental Valutasäkringsreserv Aktiekapital Reservfond Fond för verkligt värde Valutaomäkningsreserv Valutasäkringsreserv Överkursfond Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning mars 2015 (3,99* kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Utdelning mars 2016 (4,25* kr/aktie) Nyemission Apportemission/Förs. egna aktier Emissionskostnader D:o skatteeffekt Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital *) Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla nyckeltalsberäkningar för kr/aktie. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

112 Kassaflödesanalys KONCERN MODERBOLAG MKR Löpande verksamhet Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Återläggning av avskrivningar Betalt finansnetto Betald skatt 9 8 Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 6 7 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar Förändring kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer Förvärv av fastigheter Förändring skuld vid förvärv av fastigheter 4 17 Försäljning av fastigheter Förändring fordran vid försäljning av fastigheter Rörelseförvärv Kapitaltillskott dotterföretag, netto 815 Investering Joint Venture 505 Investeringar i övrigt, netto Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamheten Nyupplåning räntebärande skulder Förändring långfristiga fordringar Nyemission Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamhet Årets kassaflöde Likvida medel ingående balans Likvida medel utgående balans CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

113 FINANSIELLA RAPPORTER Redovisningsprinciper och noter (Alla belopp i Mkr om inget annat anges.) Not 1 Redovisningsprinciper Allmän information De finansiella rapporterna för Castellum AB (Moderbolaget) för räkenskapsåret som slutar den 31 december 2016 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 1 februari 2017 och kommer att föreläggas årsstämman 2017 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Göteborg, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberät t- elsen. Grunder för redovisningen Castellums räkenskaper har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Räkenskaperna är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter samt derivat, nominellt värde för uppskjuten skatt samt anskaffningsvärde för resterande poster. Kritiska bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/- 5 10%. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 12. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering. Uppskjuten skatteskuld Enligt redovisningsreglerna ska uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad efter av Riksdagen beslutad skattesats om 22%. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn. Förvaltningsresultat Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet, och målet är att förvaltningsresultatet årligen ska öka med minst 10%. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen ska delas ut till aktieägarna minst 50% av förvaltningsresultatet. Således har storleken på värdeförändringarna inte målsatts, de ingår inte i basen för utdelning och de ingår inte heller i någon annan bas, exempelvis företagsledningens incitamentsprogram. För att ge en rättvisande bild av Castellums syn på sin verksamhet har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta d v s redovisning av värdeförändringar (ej kassaflödespåverkande) sker efter kassaflödespåverkande poster och en resultatrad har infogats som verksamheten styrs och målsätts på, d v s förvaltningsresultatet. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. Koncernredovisning Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande, vilket erhålls då Castellum uppnår rösträttsmajoritet. Alla bolag i koncernen är helägda. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 25 angivna dotterföretagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast avseende Castellums innehavstid. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncern redovisningen. Omräkning av räkenskaperna till svenska kronor för den utländska verksam heten sker genom att balansräkningen omräknas till balansdagens kurs, förutom eget kapital som omräknas till historisk anskaffningskurs, medan resultaträkningen omräknas till periodens genomsnittskurs. Uppkomna omräkningsdifferenser redovisas i övrigt totalresultat. Intäkter Hyresintäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna underrespektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljningar Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas avseende underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljnings-pris efter avdrag för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport. Finansiella intäkter Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. I finansiella intäkter redovisas även erhållna koncernbidrag samt erhållen och anteciperad utdelning. Vid beräkning av finansiella intäkter tillämpas effektivräntemetoden. Finansiella kostnader Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultat förs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar från räntederivatavtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilket är kontantreglerat och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redovisas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid. Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellum-koncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad när de uppstår. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Inkomstskatter Inkomstskatt fördelas i resultaträkningen på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultat räkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner vilka redovisats direkt mot eget kapital då även skatteeffekten CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

114 redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 22% i Sverige och Danmark. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde redovisas i Castellum enligt balansräkningsmetoden. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I Castellum finns fyra poster där det föreligger temporära skillnader fastigheter, underskottsavdrag, derivat och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas eftersom det är troligt att underskottsavdragen kommer att kunna kvittas mot framtida skattemässiga överskott. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde likaså på derivat och obeskattade reserver. Vid förändring av ovan nämnda poster förändras således även den uppskjutna skatteskulden/ -fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Castellum har redovisat årets förvärv av Norrporten och CORHEI som rörelseförvärv varför full uppskjuten skatt är redovisad i balansräkningen. Resterande förvärv under året har redovisats som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen. Aktuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 3. Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasing perioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasing perioden. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Värdering Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Verkligt värde har fastställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 11. I noten finns även bland annat angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Värdeförändring Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter från fastighetsförsäljningar. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnad under produktionstiden. Förvärv och försäljning Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen på kontraktsdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivningar på inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefintligt. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år förutom för datorer som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år. Goodwill Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncernredovisning utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens andel av verkligt värde på förvärvade dotterföretags identifierbara nettotillgångar vid förvärvstidpunkten. I koncernen är redovisad goodwill hänförlig till uppskjuten skatt. Vid förvärvstidpunkten värderas goodwill till anskaffningsvärde medan den därefter värderas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller när det finns en indikation på att redovisat värde inte är återvinningsbart. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna ränte- och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin finansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Likvida medel Likvida medel kan utgöras av koncernens disponibla tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut, samt bankdepositioner med restlöptid om maximalt tio (10) bankdagar, och kortfristiga placeringar i statsskuldväxlar och bank- respektive kommuncertifikat med restlöptid om maximalt tre (3) månader. Per 31 december utgjordes likvida medel enbart av disponibla tillgodohavanden i bank. Fordringar Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordringar. I koncernen finns främst hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det finns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Fordringar i moderbolag består enbart av fordringar på dotterbolag, vilka redovisas till anskaffningsvärde. Skulder Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Merparten av Castellums kreditavtal är långfristiga. I de fall kortfristiga krediter upptas som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. 110 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

115 FINANSIELLA RAPPORTER Utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för transaktionstillfället aktuella valutakursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas till balansdagens kurs. Derivat Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat uppstår värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Castellum hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser. Finansiering av investering i utlandet kan åstadkommas dels genom upptagande av krediter i utländska bolagets funktionella valuta, dels genom att ingå valutaderivat. Castellum tillämpar säkringsredovisning för nettoinvesteringar i utlandsverksamhet i de fall där valutaderivat används. Dessa redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdagen och därefter till verkligt värde där den effektiva delen av valutakursförändringen avseende säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat medan den ineffektiva delen redovisas som värdeförändring i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används balansdagens kurs. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk, s k CVA och DVA. Eget kapital Återköp av egna aktier Vid återköp av egna aktier reduceras eget kapital med betald köpeskilling inklusive eventuella transaktionskostnader. Utdelningar Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Anteciperad utdelning redovisas hos mottagaren som finansiell intäkt. Resultat per aktie Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året. Avsättningar Avsättningar avser skulder som är ovissa avseende betalningstidpunkt eller belopp. En avsättning redovisas då det föreligger avtalsmässiga förpliktelser, domstolsutslag eller annan legal grund som medför att det sannolikt kommer att innebära framtida utbetalningar. Bedömning av avsatt belopp sker löpande. Värdering av förpliktelser som förfaller om mer än ett år sker genom diskontering. koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Eventualförpliktelser Eventualförpliktelser till förmån för dotterbolag, är finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer, d v s de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning. Nya redovisningsprinciper Nya och omarbetade befintliga standarder, vilka godkänts av EU Nya standarder vilka trätt i kraft 2016 Nya standarder som trätt ikraft 2016 har inte medfört någon väsentlig påverkan på Castellums finansiella rapportering. Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2017 och framåt IFRS 9 Finansiella instrument antogs under hösten 2016 av EU med ikraftträdande 1 januari Rekommendationen innebär ny klassificering av finansiella tillgångar och skulder och en ny modell för kreditreserveringar som tar hänsyn till bolagets förväntade kreditförluster. Dessa får i praktiken inte någon stor praktisk påverkan på Castellum men kan behöva dokumenteras. Störst förändring i regelverket för Castellum rör dock säkringsredovisningen, vilket Castellum enbart använder för att säkra sin investering i Danmark via valutaderivat. Även här påverkas Castellum främst vad avser dokumentation och en översyn ska göras i god tid inför övergången till det nya regelverket. IFRS 15 Intäktsredovisning antogs även den under hösten med ikraftträdande 1 januari Vidare utkom förtydliganden till rekommendationen under 2016 vilka förväntas antas av EU under första halvåret Castellums intäkter består av hyresintäkter och försäljningsintäkter från fastigheter. Vad avser sistnämnda redovisar Castellum idag, givet sedvanliga avtalsvillkor, såväl direkta som indirekta fastighetstransaktioner på avtalsdagen. IFRS 15 kan medföra att transaktionen och därmed försäljningsintäkten istället ska redovisas vid tillträdet. Vidare medför rekommendationen utökat upplysningskrav kring försäljningen, t ex finns det någon form av rörlig eller villkorad köpeskilling och/eller inslag av finansiering. Vad avser de förtydliganden som utkom under 2016 och som ännu inte antagits av EU, innebär de bland annat i korta drag att identifiera prestationsåtaganden för huvudman vs agent. Distinktionen mellan huvudman och agent kan påverka intäktsredovisningen vid vidarefakturering till hyresgäst, vilket i sin tur avgörs om Castellum agerar som huvudman eller agent i sådana situationer. Under 2017 kommer en genomlysning ske av Castellums hyresavtal för att klargöra huvudman vs agentförhållandet samt för att undersöka eventuell gränsdragning mellan hyres- och tjänsteintäkter. Förändringar i svenska regelverk Förändringar under 2016 har inte haft någon väsentlig påverkan på Castellums redovisning utan främst medfört något utökat upplysningskrav. Definition av rörelsesegment Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geografiskt område. Rörelsesegment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive rörelsesegment är faktiska kostnader. Således har någon fördelning av gemensamma kostnader ej gjorts. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att netto resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksam hetens kassaflöden. Skillnad mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person ska tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

116 Not 2 Rörelsesegment Koncernens rörelsesegment utgörs av följande områden; Mitt (Örebro, Västerås, Linköping, Norrköping, Jönköping och Växjö), Väst (Storgöteborg inkl. Borås och Halmstad), Stockholm, Öresund (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn) samt Norr (Gävle och Sundsvall). Rörelsesegmenten är identifierade efter geografiska verksamhetsområden vilket är i enlighet med hur de följs upp och analyseras av den högste verkställande beslutsfattaren inom koncernen. Koncernen förvaltar enbart kommersiella fastigheter. Rörelsesegment Mitt Väst Stockholm Öresund Norr Ofördelade poster Summa segment Hyresintäkter, externt Fastighetskostnader Driftsöverskott Centraladministration Förv.res från joint venture Ränteintäkter Räntekostnader Förvaltningsresultat inkl JV Omvärdering res. stegvis förvärv Förvärvs- och omstr.kostnader Nedskrivning goodwill Värdeförändring fastigheter Värdeförändring fastighet/skatt i JV 1 1 Värdeförändring derivat Resultat före skatt Förvaltningsfastigheter varav årets investeringar Av koncernens externa hyresintäkter resp. förvaltningsfastigheter avser 255 Mkr (83) hyresintäkter från hyresgäster i Danmark och Mkr (954) förvaltningsfastigheter belägna i Danmark. Not 3 Hyresintäkter Hyresvärde De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till Mkr (3 299). Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyres värdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt område. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 2% (1%) mot föregående år. Kontor/butik Lager/industri Totalt Hyresvärde, kr/kvm Mitt Öresund Stockholm Väst Norr Totalt Omförhandling De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Castellums hyror bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer. I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning. Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av efterföljande tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den relativt låga andelen förfall under 2017 beror på att merparten, på grund av uppsägningstider, redan omförhandlats under Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 35 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 3,8 år (3,4). Kontraktsförfallostruktur Antal kontrakt Kontraktsvärde, Mkr Andel av värdet Kommersiellt, löptid % % % % % % Summa % Bostäder P-platser och övrigt Totalt Ekonomisk uthyrningsgrad Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2016 var 91,3% (90,3%). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den till 91,8% (90,2%) och för lager- och industrifastigheter till 89,5% (90,5%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgår på årsbasis till 550 Mkr (392). I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 20 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Bruttouthyrningen, d v s årshyra för total uthyrning, under året uppgick till 489 Mkr (316), varav 152 Mkr (55) avsåg uthyrning i samband med ny-, tilloch ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 311 Mkr (298), varav 17 Mkr (11) avsåg konkurser och 5 Mkr (18) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående uppsägningstid. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 178 Mkr (18). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 918 månader. Ekonomisk Kontor/butik Lager/industri Totalt uthyrningsgrad Mitt 92,5% 92,1% 89,3% 88,2% 92,2% 91,4% Öresund 88,2% 84,3% 83,4% 88,3% 87,5% 85,4% Stockholm 93,6% 89,7% 90,5% 91,7% 92,9% 90,5% Väst 93,7% 93,1% 90,5% 91,5% 92,3% 92,4% Norr 93,2% 93,2% Totalt 91,8% 90,2% 89,5% 90,5% 91,3% 90,3% 112 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

117 FINANSIELLA RAPPORTER Riskspridning, kreditrisk Castellum har stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca kommersiella kontrakt och 500 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för ca 2% av koncernens totala hyresintäkter, vilket innebär att Castellums exponering mot enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg. Kontraktsstorlek, Mkr Antal kontrakt Andel Kontraktsvärde, Mkr Andel Kommersiellt < 0, % 254 5% 0,25-0, % 371 8% 0,5-1, % % 1,0-3, % % > 3, % % Summa % % Bostäder 478 4% 41 1% P-platser och övrigt % 52 1% Totalt % % De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher framgår av tabellen nedan. Branschfördelning kommersiella kontrakt (GICSkod) Antal kontrakt Kontraktsvärde, Mkr Andel Energi (10) % Material (15) % Industrivaror (2010) % Leverantör av kommersiella tjänster (2020) % Transport (2030) % Detaljhandel (2550) % Övriga sällanköpsvaror/tjänster ( ) % Dagligvaror (30) % Hälsovård (35) % Finans och fastighet (40) % Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510) % Teknisk hårdvara (4520) % Telekomoperatörer (50) % Kraftförsörjning (55) % Ideella föreningar och stiftelser % Kommunal och statlig verksamhet m m % Totalt % Tabellen nedan visar avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt. Koncern Moderbolag Avtalade framtida hyresintäkter Avtalade hyresintäkter år 1 Kommersiella kontrakt Bostäder 13 5 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och Avtalade hyresintäkter senare än 5 år Summa Hyresfordringar Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar om 118 Mkr (7) är förfallna. Moderbolaget Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i princip uteslutande av koncerninterna tjänster. Not 4 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick 2016 till Mkr (1 074), motsvarande 376 kr/kvm (316). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Driftskostnader I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. Merparten av drifts kostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- och industrifastigheter står, i flertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av driftskostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2016 till 671 Mkr (507), vilket innebär 168 kr/kvm (149). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar mellan såväl olika år som årstider. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 92% (88%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. I driftskostnaderna ingår hyresförluster med 14 Mkr (6), motsvarande 0,3% av hyresintäkterna. Underhållskostnader Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Underhållet uppgick till 189 Mkr (133), vilket innebär 47 kr/kvm (39). Tomträttsavgäld Tomträttsavgäld inklusive arrendeavgifter för 2016 var 24 Mkr (27) varav knappt hälften avser Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2016 års utgång hade Castellum 74 fastigheter upplåtna med tomträtt. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 60 år. Vid uppsägning av tomträttsavtalen ska i merparten fastighetsägaren (kommunen) ersätta Castellum för byggnader m m. Dock finns ett fåtal avtal där kommunen kan begära att tomten återställs. Koncern Moderbolag Avtalade framtida tomträttsavgälder Avtalade tomträttsavgälder år Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år Summa Fastighetsskatt Koncernens fastighetsskatt uppgick till 262 Mkr (172) motsvarande 70 kr/kvm (50). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Skattesatsen för 2016 var 1,0% på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5% för lager/industri. Uthyrning och fastighetsadministration Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2016 till 351 Mkr (235), vilket innebär 86 kr/kvm (72). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnader för löpande fastighetsförvaltning innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterbolag. Av kostnaderna utgör 209 Mkr (134) ersättningar till anställda och 12 Mkr (10) avskrivningar på inventarier. Sammanfattning fastighetskostnader Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag. Fastighetskostnader Kontor/butik Lager/industri Totalt Kr/kvm Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Direkta fastighetskostnader Uthyrning/fastighetsadministration Totalt CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

118 Not 5 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader består av kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta inkluderar samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, finansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden, avskrivning på inventarier och installationer m m. Vidare ingår kostnader på dotterbolagsnivå för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. Av kostnaderna, exkl. nedan nämnda incitamentsprogram, utgör 66 Mkr (66) ersättningar till anställda och 2 Mkr (2) avskrivning på inventarier. I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för koncernledningen om 20 Mkr (11). Ersättning till revisorer Koncern Moderbolag Ersättning till revisionsbyråer Revisionsuppdrag Revision utöver revisionsuppdraget Skatterådgivning Övriga tjänster Summa Av koncernens totala ersättningar om tkr (2 474) avser tkr (2 324) ersättning till Deloitte och 150 tkr (150) ersättning till EY. Not 6 Förvärvs- och omstruktureringskostnader Under 2016 har Castellum förvärvat Norrporten, vilket medfört förvärvskostnader om 126 Mkr. Därtill har omstrukturering av verksamheten påbörjats, vilket förväntas generera samordningsvinster om 150 Mkr. Kostnaden för omstrukturering bedöms uppgå till totalt ca 40 Mkr varav 37 Mkr belastat periodens resultat. Not 7 Ränte- och finansiella intäkter Koncern Moderbolag Ränteintäkter Erhållna koncernbidrag, dotterbolag Anteciperad utdelning, dotterbolag Ränteintäkter, dotterbolag Övriga finansiella intäkter Summa Ränteintäkter, såväl i koncernen som moderbolaget, är hänförligt till fordringar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Not 8 Ränte- och finansiella kostnader Koncern Moderbolag Räntekostnader Räntekostnader, dotterbolag Övriga finansiella kostnader Summa Årets finansnetto uppgick till 832 Mkr (602). Under året har 15 Mkr (8) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen där koncernens genomsnittliga räntenivå om 2,7% (3,0%) använts. Av koncernens räntekostnader avser 360 Mkr räntor hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 364 Mkr. Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt till Castellums räntederivat. Not 9 Värdeförändringar Fastigheter Svensk fastighetsmarknad 2016 präglades av hög aktivitet, stor efterfrågan och begränsat utbud med stigande fastighetspriser som följd. Castellum har avspeglat denna prisuppgång i sin interna värdering genom sänkt avkastningskrav, vilket på portföljnivå motsvarar ca 27 punkter. Detta har tillsammans med främst projektvinster och ändrat kassaflöde medfört en värdeförändring under året om Mkr motsvarande 6%. Avseende första halvårets värdeförändring i Norrporten om 638 Mkr, motsvarande 3% ingår denna i förvärvsanalysen och påverkar därmed inte Castellums resultat. Vidare har 80 fastigheter sålts för Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 233 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till Mkr, översteg senaste värdering om Mkr med 525 Mkr. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden. Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-årsperioden har varit 1,3% per år, vilket är något högre än inflationen under motsvarande period. Derivat Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även derivat i syfte att finansiera investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 82 Mkr (220). Värdet på Castellums valutaderivat, har under året ändrats med 19 Mkr (20) där den effektiva delen i värdeförändringen om 19 Mkr (24) redovisas i övrigt totalresultat. Därtill finns realiserade valutaderivatförändringar om 76 Mkr i övrigt totalresultat. Not 10 Inkomstskatter Inkomstskatten för svenska aktiebolag är 22%. I resultat räkningen fördelas skatten på aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skatte pliktiga resultat vilket är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja skattemässiga avskrivningar på fastigheter, skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter vilka aktiverats redovisningsmässigt, skattefria försäljningar av fastigheter samt befintliga underskottsavdrag. Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent ska betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs. Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändring på fastigheter enbart sker på koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen. Vissa typer av finansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör negativa värdeförändringar på sådana instrument en avdragsgill post medan värdeförändringar upp till instrumentets anskaffningsvärde utgör en skattepliktig intäkt. Som framgår av tabellen nedan är det skattepliktiga resultatet för 2016 lågt vilket beror på att Castellum kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga avskrivningar och skattemässigt avdragsgilla investeringar samtidigt som genomförda försäljningar huvudsakligen skett i form av skattefria andelsöverlåtelser. Betald skatt uppstår då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter. Skatteberäkning i koncernen Underlag 2016 Underlag 2015 Aktuell skatt Uppskj. skatt Aktuell skatt Uppskj. skatt Förvaltningsresultat D:o hänförligt till joint venture 4 23 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar ombyggnationer Övriga skattemässiga justeringar Skattepliktigt förvaltningsresultat Försäljning fastigheter Värdeförändring fastigheter Värdeförändring derivat Emissionskostnader Skattepl. resultat före underskottsavdrag Underskottsavdrag, ingående balans Förvärvade underskottsavdrag Underskottsavdrag, utgående balans Skattepliktigt resultat Årets skatt enligt resultaträkningen Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. Kvarvarande underskottsavdrag är beräknade till Mkr. Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i de fall det finns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Castellums redovisade skatt är lägre än nominell skatt. Den effektiva skatten på årets förvaltningsresultat, oaktat nyttjande av underskottsavdrag, uppgår till 6%. 114 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

119 FINANSIELLA RAPPORTER Koncern Moderbolag Skattekostnad/intäkt Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats Skatteeffekt på grund av: ej skattepliktig utdelning ej avdragsgill nedsk. aktier dotterbolag 858 beskattat resultat i joint ventures 1 6 ej skattepl förs fast / dotterbolag förvärvskostnad 28 goodwill 82 derivat 10 övriga skattemässiga justeringar Redovisad skattekostnad/intäkt Not 11 Personal och styrelse Antal anställda Koncern Moderbolag Medelantal anställda varav kvinnor varav Danmark (varav kvinnor) 6(3) 4(1) Löner, arvoden och förmåner Under 2016 hade moderbolaget 7 (7) styrelseledamöter, varav 4 (3) kvinnor, medan antalet styrelseleda möter i koncernens samtliga bolag uppgick till 19 (21), varav 9 (8) kvinnor. Koncernen hade vid årsskiftet 9 (10) ledande befattningshavare, varav 4 (3) kvinnor. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 45 (38) personer, varav 15 (12) kvinnor. Koncern Moderbolaget Löner, arvoden och förmåner Styrelseordförande 0,8 0,7 0,8 0,7 Övriga styrelseledamöter 2,0 1,9 2,0 1,9 Verkställande direktören Grundlön 4,1 3,6 4,1 3,6 Rörlig ersättning 3,8 1,6 3,7 1,6 Förmåner 0,1 0,1 0,1 0,1 Övriga ledande befattningshavare koncern: 11 (9), moderbolaget: 4 (3) Grundlön 15,2 12,2 5,7 3,5 Rörlig ersättning 11,1 6,5 4,7 1,7 Förmåner 0,6 0,6 0,2 0,2 Övriga anställda* 201,7 144,0 15,9 12,4 Summa 239,4 171,2 37,2 25,7 Avtalsenliga pensionskostnader Verkställande direktör 1,2 1,1 1,2 1,1 Övriga ledande befattningshavare (11 resp. 4) 4,2 3,7 1,8 1,1 Övriga anställda 35,3 18,2 3,5 2,2 Summa 40,7 23,0 6,5 4,3 Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt Styrelsens ordförande 0,2 0,2 0,2 0,2 Övriga styrelseledamöter 0,4 0,3 0,4 0,3 Verkställande direktör 2,8 1,9 2,8 1,9 Övriga ledande befattningshavare (11 resp. 4) 9,3 7,1 3,8 2,0 Övriga anställda 73,7 49,7 5,8 4,4 Summa 86,4 59,2 13,0 8,8 Totalt 366,5 253,4 56,7 38,9 *Årets förvärv av Norrporten medförde att tidigare VD:n för Norrporten, Jörgen Lundgren, lösts från sitt anställningsavtal till en kostnad om 5 Mkr exklusive sociala kostnader. Denna kostnad redovisas bland övriga anställda. Ersättning styrelse Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2016 att utgå med tkr, varav 720 tkr till styrelsens ordförande och 315 tkr till envar av övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskottsarbete tillkommer med totalt 210 tkr. Beloppen sträcker sig från årsstämman till och med årsstämman Koncernledning Under året har förändring skett av koncernledningen och vid årsskiftet ingick verkställande direktören, ekonomi- och finansdirektören, chief investment officer och HR chefen i Castellum AB samt de fem verkställande direktörerna i regionerna. Efter årsskiftet har en Kommunikationsdirektör utsetts som ingår i ledningsgruppen från januari 2017 och dessutom har VD för region Norr på egen begäran lämnat sin tjänst. Ersättning och förmåner Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels av en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Den rörliga ersättningen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner. Koncernledningen har ett incitamentsprogram som består av två delar: En resultatrelaterad del som baseras på utfallet av förvaltningsresultatet jämfört med föregående år samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa individuella faktorer. För fullt utfall krävs en 10-procentig årlig tillväxt av förvaltningsresultatet per aktie. Vid tillväxt i spannet 010% sker en linjär beräkning av incitamentet. Den resultatbaserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv årslön per år. Utfallet för 2016 blev 84% motsvarande en kostnad om 9,7 Mkr inkl sociala avgifter. Programmet löpte ut vid utgången av En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med index för fastighetsaktier i Sverige, Eurozone och Storbritannien. För fullt utfall krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50% under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5 procentenheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 050% respektive 05%-enheter sker en linjär beräkning av incitamentet. Eventuell rörlig ersättning utbetalas som lön efter mätperioden juni 2014 maj Den aktiekursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 31 Mkr inklusive sociala kostnader. Per december 2016 var utfallet 57% motsvarande en kostnad om 14,5 Mkr inkl sociala avgifter. Slutlig avläsning och avräkning sker i maj Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Utfallande rörlig ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön. Årsstämman 2016 fattade beslut om ett nytt incitamentsprogram som i princip är en förlängning av ovan nämnda program och består av en årlig resultatbaserad ersättning för åren 2017, 2018 och 2019 samt en treårig aktiekursbaserad ersättning som avser perioden juni 2017 maj Pensioner Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år. Uppsägning Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga 6 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare. Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet. Sådan avräkning sker inte beträffande verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om 12 fasta månadslöner som inte ska reduceras till följd av andra inkomster som den verkställande direktören erhåller. Pensioner övriga anställda Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Undantag finns dock för ett 40-tal anställda som istället har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 4 Mkr (1). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december, har vid årsredovisningens undertecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste officiella konsolideringsnivå uppgick per september 2016 till 148% (december 2015: 148%). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Sjukfrånvaro Sjukfrånvaron för året uppgick till 3% (3%), varav andelen långtidssjukskrivna var 2% procentenheter (1%). Sjukfrånvaron för män och kvinnor var 3% (2%) respektive 4% (3%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 4% (2%), i åldersgruppen 3049 år 3% (2%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 3% (3%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 4% (2%), varav andelen långtidssjukskrivna var 3% (1%). CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

120 Not 12 Förvaltningsfastigheter Koncern Specifikation årets förändring Ingående balans Ny-, till- och ombyggnation varav aktiverade räntekostnader 15 8 Förvärv varav rörelseförvärv Försäljningar Värdeförändring Valutakursomräkning Utgående balans Specifikation taxeringsvärde Byggnader Mark Summa taxeringsvärde Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter Årets förändring per kategori framgår av tabellen nedan. Årets förändring per kategori Kontor/butik Lager/industri Projekt/mark Ingående balans Kategoriförskjutningar Ny-, till- och ombyggnation Förvärv Försäljningar Värdeförändring Valutakursomräkning Utgående balans Moderbolaget äger inga fastigheter. Årets investeringar Castellum har under 2016 investerat för totalt Mkr (3 553), varav Mkr (2 321) avsåg förvärv och Mkr (1 232) avsåg ny-, till- och ombyggnation och. Av de totala investeringarna avsåg Mkr region Norr, Mkr region Öresund, Mkr region Mitt, Mkr region Stockholm och 650 Mkr region Väst. Väsentliga åtaganden Castellum ingick 2015 avtal om förvärv av en nyproducerade kontorsfastigheter i Hagastaden i Stockholm för 1,6 miljarder kr med beräknat tillträde februari Fastigheten redovisas först vid tillträdet eftersom avtalet är villkorat av bl a färdigställande. Därutöver har Castellum åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca Mkr utöver vad som redovisas i balansräkningen. Påbörjade större investeringar Fastighet Investering, Mkr Varav kvar, Mkr Färdigställd Olaus Petri 3:244, Örebro Kv Lindholmen 30:5, Göteborg Kv Balltorp 1:124, Mölndal Kv Varpen 11, Huddinge Kv Nordstaden 2:16, Göteborg Kv Värderingsmodell En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassa flöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig hetsbeståndets värde beräknas som nuvärdet av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av nuvärdet av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på krediter. Kostnaden för eget kapital utgår från den riskfria räntan mot svarande lång statsobligationsränta med tillägg för riskpremie. Riskpremien är individuell för varje invest ering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential. Intern värdering Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2016 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Värderingarna görs lokalt i respektive dotterbolag och kvalitetssäkras av Castellum AB som dessutom har ett övergripande ansvar för såväl process, system som för fastställande av makroekonomiska antaganden. Antaganden kassaflöde Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. Antaganden per fastighetskategori, år 1 Kontor/butik Lager/industri Hyresvärde kr/kvm, Vakans 9% 9% 9% 8% Direkta fastighetskostnader kr/kvm Fastighetsadministration kr/kvm Antaganden avkastningskrav Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal. Fastigheter ägda via tomträtt där Castellum enligt avtal har återställningsskyldighet har i värderingen åsatts en extra individuell riskpremie motsvarande 1,0%. För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,0%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av en långsiktig syn på realränta, kreditmarginal och inflation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 5565% gjorts beroende på fastighetskategori. Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kredit kostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassaflödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt. Antagande per fastighetskategori Kontor/butik Lager/industri Realränta 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% Inflation 1,5% 1,5% 1,5% 1,5% Risk 3,7%-12,3% 5,8%-12,9% 7,9%-12,5% 8,4%-13,2% Avkastning eget kapital 6,7%-15,3% 8,8%-15,9% 10,9%-15,5% 11,4%-16,2% Ränta 5,0% 5,0% 5,0% 5,0% Belåningsgrad 65% 65% 55% 55% Avkastning totalt kapital 5,6%-8,6% 6,3%-8,8% 7,7%-9,7% 7,9%-10,0% Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9 7,0% 7,4% 8,5% 8,6% Vägd diskonteringsfaktor restvärde* 5,5% 5,9% 7,0% 7,1% * avkastningskrav totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation Det framräknade avkastningskravet kalibreras därefter mot marknadens avkastningskrav. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer. Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exklusive projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 5,8% (6,5%). Kontrakterade hyror bedöms vara på marknadsmässiga nivåer. 116 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

121 FINANSIELLA RAPPORTE Genomsnittlig värderingsyield, Mkr Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkning Återläggning uthyrning och fastighetsadministration Driftsöverskott ej färdigställda projekt Förvärvade/färdigställda fastigheter som om de ägts hela året Sålda fastigheter Driftsöverskott exkl uthyrning och fastighetsadministration för fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark Justerat för: Indexjustering 2017, 1% (1%) Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% Fastighetsadministration 30 kr/kvm Normaliserat driftsöverskott Värdering exkl. byggrätter om 388 Mkr (469) Genomsnittlig värderingsyield 5,8% 6,5% Projekt och byggrätter Igångsatta projekt har värderats enligt ovanstående princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca kr/kvm (1 700). Fastighetsbeståndets värde Den interna värderingen visar ett verkligt värde om Mkr (41 818), vilket motsvarar en värdeförändring om 5,6% (4,5%). Av värdet avser Mkr fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 286 Mkr. Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region. Fastighetsvärde, Mkr Kontor/ butik Lager/ industri Projekt/ mark Summa Mitt Öresundsregionen Väst Stockholm Norr Summa Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/ 510% ska ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/ 5% ett värdeintervall om Mkr motsvarande +/ Mkr. Känslighetsanalys +/1% (enhet) Påverkan på värde, Mkr Kontor/butik Lager/industri Hyresvärde + 778/ / 175 Ekonomisk uthyrningsgrad + 778/ / 175 Fastighetskostnader 184/ /+ 41 Avkastningskrav (diskonteringsränta) 7 819/ / Vidstående känslighetsanalys visar hur +/ 1%-enhets förändring i kassaflöde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassaflöde och avkastningskrav. Extern värdering För att säkerställa värderingen har 180 fastigheter motsvarande värdemässigt 57% av beståndet värderats externt av Forum Fastighetsekonomi AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 510%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse om 538 Mkr motsvarande 1%. Bruttoavvikelserna var Mkr respektive Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 6%. Därtill har Cushman & Wakefield utfört en skrivbordsvärdering av 54 fastigheter motsvarande värdemässigt 27% av beståndet. Cushman & Wakefields värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse om 859 Mkr motsvarande 5%. Forums värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om +294 Mkr motsvarande 2%. Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 510%. Not 13 Inventarier Koncern Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljning/utrangering Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Försäljning/utrangering Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde Not 14 Rörelseförvärv och Joint Venture Norrporten AB Castellum tecknade den 13 april 2016 ett avtal med Andra AP-fonden och Sjätte AP-fonden om att förvärva samtliga aktier i Norrporten AB (publ). Tillträde till aktierna skedde 15 juni 2016 för ett anskaffningsvärde om Mkr fördelat på Mkr i kontanter och 27,2 miljoner aktier motsvarande ett värde om Mkr, fördelat mellan nyemitterade aktier och befintliga aktier i eget förvar. Värdering av dessa aktier har skett till marknadsvärde på transaktionsdagen uppgående till 113 kr/aktie (noterad kurs på Nasdaq). Förvärvskostnaderna uppgick till 126 Mkr och har redovisats i resultaträkningen. Förvärvet redovisas som ett rörelseförvärv, varför en goodwillpost om Mkr uppstår, motsvarande uppskjuten skatteskuld netto vid förvärvstillfället. Norrporten har varit ett av Sveriges större fastighetsbolag med fokus på förvaltning och utveckling av moderna, högkvalitativa kontorslokaler centralt belägna i tillväxtorter i Sverige och Köpenhamn. Förvärvet har kompletterat och stärkt Castellums marknadsposition utbudet av fastighets- och lokaltyper utökades samtidigt som den geografiska närvaron har breddats. Förvärvet stärkte Castellums närvaro och marknadsposition på fem orter där Castellum redan var etablerade Stockholm, Köpenhamn, Helsingborg, Örebro och Jönköping. Samtidigt medförde förvärvet att Castellum etablerade sig med storlek och attraktivt belägna fastigheter i Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå, Luleå och Växjö. Vidare tillförde Norrportens hyresgäststruktur en längre duration i kontraktsportföljen och ett ökat inslag av statliga myndigheter och verk. Under tredje kvartalet 2016 såldes hela beståndet i Luleå, Östersund, Umeå samt delar av beståndet i Sundsvall. Förvärvet av Norrporten beräknas medföra samordningsvinster om ca 150 Mkr, varav ca 120 Mkr bedöms realiseras successivt t o m utgången av 2017, medan resterande 30 Mkr som främst är hänförliga till driftskostnader realiseras under en 3-årsperiod från och med förvärvstidpunkten. Balansräkning, Mkr 31 december juni 2016 Tillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Likvida medel 930 Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

122 Mkr 15 juni 31 dec 2016 jan dec 2016 Hyresintäkter Fastighetskostnader Centraladministration Räntenetto Förvaltningsresultat Värdeförändring fastighet Värdeförändring derivat Aktuell skatt Uppskjuten skatt Redovisat resultat CORHEI Fastighets AB Under andra kvartalet 2015 genomförde Castellum AB (publ) en affär med Heimstaden AB (publ) som innebar att Castellum förvärvade 50% i det fastighetsförvaltande bolaget CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls) för 505 Mkr. Tillträde skedde i maj/juni Avtalet innebar en möjlighet att via option förvärva resterande 50% för marknadsvärde tidigast hösten Denna option nyttjades dock redan under första kvartalet 2016, varmed Castellum sedan i början av mars i år äger CORHEI Fastighets AB till 100%. Förvärvspriset för resterande 50% uppgick till 555 Mkr. Förvärvet utgör ett stegvis rörelseförvärv vilket medför en omvärdering om 27 Mkr av det sedan tidigare ägda 50%-iga innehavet. Omvärderingen motsvarar skillnaden mellan erlagt förvärvspris om 555 Mkr och det tidigare bokförda andelsvärdet om 528 Mkr per tillträdet i mars. Till följd av det stegvisa rörelseförvärvet uppstår en goodwillpost om 141 Mkr, vilket motsvaras av uppskjuten skatteskuld netto. Resultat från joint venture uppgick till 3 Mkr (21) och avser Castellums 50%- iga andel av resultatet i CORHEI Fastighets AB (f d Ståhls). Av resultatet avser 4 Mkr (23) förvaltningsresultat och 1 Mkr (5) skatt. CORHEI koncernens redovisade resultat för 2016 uppgick till 290 Mkr, varav 285 Mkr avser resultat från och med Castellums tillträde i mars. Vid förvärvstillfället bestod CORHEI:s tillgångar av Mkr i fastigheter, 27 Mkr i övriga tillgångar samt 123 Mkr i likvida medel. Dessa finansierades med 938 Mkr i eget kapital, Mkr i räntebärande lån, 131 Mkr i uppskjuten skatteskuld samt 53 Mkr övriga kortfristiga skulder. Sammanfattning Årets rörelseförvärv av Norrporten och CORHEI medför att aktier förvärvades för Mkr, vilka finansierades genom kontanter om Mkr samt Castellumaktier om 27,2 miljoner aktier motsvarande ett värde om Mkr. Rörelseförvärven motsvarade en fastighetsinvestering om Mkr samt övertagande av räntebärande lån om Mkr och likvida medel om 123 Mkr. Not 15 Goodwill I mars 2016 förvärvades fastighetsbolagen CORHEI Fastighets AB (tidigare joint venture) och i juni 2016 förvärvades Norrporten se Not 14. I samband med förvärven uppstod en goodwillpost hänförligt till främst skillnaden mellan nominell skatt och beräknad kalkylmässig skatt som tillämpades vid förvärvet. Goodwillen är därmed helt kopplad till uppskjuten skatt. Vidare såldes delar av Norrporten vidare, vilket medfört ett nedskrivningsbehov av goodwillen då den uppskjutna skatt som är hänförligt till de sålda fastigheterna upplöses i sin helhet. Nedskrivningsprövningen har skett baserat på verkligt värde med avdrag för kostnader för försäljning. Nedskrivningsprövningen har inte indikerat något ytterligare nedskrivningsbehov än ovan nämnda. Koncern Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Förvärv Nedskrivning 373 Bokfört värde Not 16 Eget kapital och substansvärde Poster i eget kapital Aktiekapitalet var per 31 december 2016 fördelat på registrerade A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 0,50 per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Castellum har som ett led i förvärvet av Norrporten genomfört dels en företrädesemission, dels en apportemission. Företrädesemissionen om nya aktier, som avslutades i juni, innebar att Castellum tillfördes ca 6,3 miljarder kr före avdrag för emissionskostnader om ca 123 Mkr (95 Mkr netto efter avdrag för uppskjuten skatt). Vidare utgjorde Castellumaktier om totalt en del av vederlaget för aktierna i Norrporten motsvarande ett värde om Mkr vid tillträdet. Med stöd av emissionsbemyndigandet från den extra bolagsstämman 20 maj 2016 beslutade Castellums styrelse om en apportemission till Andra och Sjätte AP-fonderna om vederlagsaktier samt, med stöd av bemyndigandet från årsstämman den 17 mars 2016, att överlåta samtliga sedan tidigare återköpta aktier, motsvarande aktier. Castellums återköpta aktier förvärvades under år 2000 för en sammanlagd köpeskilling om 194 Mkr. Efter företrädes- och apportemissionen uppgår antal utestående Castellum aktier till Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget (d v s teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla nyckeltalsberäkningar för kr/aktie. Omräkningsfaktorn är 1,15. Inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetalning. Några potentiella aktier, t ex konvertibler, förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning, s k preferensaktier. Aktiekapitalets utveckling Datum Antal aktier Kvotvärde/ aktie Aktiekapital, kr Bildande A-aktier , Nyemission, A-aktier , Split 50: ,00 Vid börsnotering , Nyemission, C-aktier , Inlösen, A-aktier , Inlösen, C-aktier , Aktiesplit 4: ,50 Nyemission , Apportemission , Årets utgång , Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna. Valutaomräkningsreserv Valutaomräkningsdifferenser som uppstår till följd av omräkning av utlandsverksamhet. Valutasäkringsreserv Avser effektiv del av orealiserade värdeförändringar hänförligt till valutaderivat som används för säkring av investering i utlandsverksamhet. Balanserad vinst i koncernen Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. I denna post ingår även tidigare avsättning till reservfond. Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Återköpta egna aktier Castellum återköpte under år 2000 totalt egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. Därefter har inga återköp av egna aktier skett. Dessa återköpta aktier användes i samband med förvärvet av Norrporten som en apportemission. Utdelning Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av års stämman. Föreslagen, ännu ej utbetald utdelning, för räkenskapsåret 2016 uppgår till 5,00 kronor per aktie, totalt Mkr. Utdelningen föreslås delas upp på två utbetalningstillfällen där avstämningsdag för första utbetalningen föreslås till 27 mars 2017 och avstämningsdag för andra utbetalningen föreslås till 25 september Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning. Substansvärde Substansvärde kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall derivat, goodwill och uppskjuten skatteskuld. Det innebär att eget kapital enligt balansräkningen ska tillföras ytterligare Mkr respektive Mkr samtidigt som Mkr ska dras av. Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskuld. Nuvarande redovisningsregler anger att uppskjuten skatteskuld ska redovisas till nominell skattesats medan den verkliga skatten är betydligt lägre p g a möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt och tidsfaktorn. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden motsvarar 5%, innebärande att ytterligare Mkr kronor ska tillföras eget kapital. Vid fastighetsvärdering används oftast ett osäkerhetsintervall om +/ 5-10% för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I Castellums fall innebär +/ 5% osäkerhetsintervall +/ Mkr efter skatt. 118 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

123 FINANSIELLA RAPPORTER Substansvärde Mkr Kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning Återläggning Derivat enligt balansräkningen Goodwill Uppskjuten skatt enligt balansräkningen Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Avdrag Derivat enligt ovan Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%* Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/-5% efter skatt +/ / 12 * Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 6%. Förändring eget kapital Kapitalstruktur Castellum ska ha en stabil kapitalstruktur med låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt inte ska överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Utöver eget kapital finns skulder i balansräkningen som i princip är ränteoch amorteringsfria och som därför till stor del kan betraktas såsom eget kapital. Fastighetsbranschen använder därför belåningsgrad som nyckeltal för kapitalstrukturen istället för soliditetsmått. Av samma skäl kan även substansvärdet beräknas på olika sätt, vilket framgår ovan. Castellums mål utgår från tillväxt i kassaflödet och är inte direkt relaterat till substansvärdet. Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, ska årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca Mkr. Alla investeringar ska bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastighet ska ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning. Vinstdisposition Styrelsen har föreslagit att till stämmans förfogande stående vinstmedel om kr skall disponeras enligt följande; utdelning till aktieägarna 5,00 kr/aktie, totalt kr och att i ny räkning överföra kr. Hänförligt till moderbolagets aktieägare Koncernen, Mkr (not 13) Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Valutaomäkningsreserv Innehav utan bestämmande inflytande Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning mars 2015 (4,60 kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Utdelning mars 2016 (4,90 kr/aktie) Nyemission Apportemission/Förs. egna aktier Emissionskostnader D:o skatteeffekt Förvärvat minoritetsintresse 2 2 Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Moderbolaget, Mkr (not 13) Antal utestående aktier, tusental Valutasäkringsreserv Aktiekapital Reservfond Fond för verkligt värde Valutaomäkningsreserv Valutasäkringsreserv Överkursfond Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning mars 2015 (4,60 kr/aktie) Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital Utdelning mars 2016 (4,90 kr/aktie) Nyemission Apportemission/Förs. egna aktier Emissionskostnader D:o skatteeffekt Årets resultat Övrigt totalresultat Eget kapital CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

124 Not 17 Skulder Koncern 120 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Moderbolag Ej räntebärande skulder som förfaller inom ett år efter balansdagen Räntebärande låneskulder som förfaller inom ett år efter balansdagen 800 mellan ett till fem år efter balansdagen senare än fem år efter balansdagen Summa skulder exkl. uppskjuten skatteskuld, övriga avsättningar och derivat Under 2017 förfaller kortfristiga räntebärande låneskulder om Mkr (4 866). Då dessa täcks av outnyttjade långfristiga ramar är de klassificerade såsom långfristiga. Not 18 Uppskjuten skatteskuld/fordran En realisering av samtliga tillgångar och skulder till koncernmässigt bokfört värde samt nyttjande av kvarvarande underskottsavdrag skulle ge en skattepliktig vinst om Mkr (21 430), vilket med full skattebelastning om 22% motsvarar en skatteutbetalning om Mkr (4 715). I Castellum finns 423 Mkr (416) i uppskjuten skatteskuld hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Den skatt som fanns vid förvärvstillfället ska enligt gällande regelverk inte upptas i balansräkningen, vilket framgår i efterföljande tabell. Moderbolaget redovisar en uppskjuten skattefordran om 83 Mkr (78), motsvarande 22% av outnyttjade underskottsavdrag om 377 Mkr (354) samt skillnaden mellan derivatens bokförda värde och skattemässiga värde om 61 Mkr (-). Underskottsavdrag Castellums underskottsavdrag beräknas per 31 december 2016 uppgå till Mkr (809). Dess förändring framgår av tabellen i not 9. Skattemässiga över- och undervärden på fastigheter Vid en beräkning av det skattemässiga utfallet i koncernen av en direktförsäljning av fastigheterna, ska mot det koncernmässigt bokförda värdet om Mkr (41 818), ställas det skattemässiga värdet i juridisk person vilket totalt uppgår till Mkr (19 579). Det innebär att vid en försäljning av Castellums samtliga fastigheter skulle den skattepliktiga nettovinsten överstiga den i koncernen redovisade vinsten med Mkr (22 239) Uppskjuten skatteskuld Underlag Skatt Underlag Skatt Underskottsavdrag Vid årets ingång Förvärvade underskottsavdrag Årets förändring enligt totalresultat Vid årets utgång i balansräkningen Skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde Vid årets ingång Årets förändring enligt totalresultat Förvärv via bolag Vid årets utgång Avgår, hänförligt till tillgångsförvärv Vid årets början Förvärv via bolag Vid årets utgång i balansräkningen Vid årets utgång i balansräkningen Derivat Vid årets ingång Förvärvat Årets förändring enligt totalresultat Vid årets utgång i balansräkningen Obeskattade reserver Vid årets ingång 30 7 Förvärv 1 0 Årets förändring enligt totalresultat Vid årets utgång i balansräkningen Totalt Vid årets ingång Årets förvärv Årets förändring enligt totalresultat Vid årets utgång i balansräkningen Tidigare gjorda nedskrivningar där skattemässigt avdrag erhållits uppgår till ca 152 Mkr. Dessa kan, förutsatt en värdeuppgång, framgent komma att återföras. Not 19 Övriga avsättningar Övriga avsättningar avser lämnade hyresgarantier med ett maximalt åtagande till och med 31 januari 2019 bedömt till 9 Mkr (14) samt övriga åtaganden i samband med försäljning av fastigheter uppgående till maximalt Mkr (-). Not 20 Derivat Värdering Castellum använder räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av förändrad marknadsränta. Castellum använder dessutom valutaderivat för att åstadkomma finansiering i utländsk valuta. Även dessa ger upphov till värdeförändringar vilka ingår i derivatportföljens marknadsvärde. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debt Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Per 31 december 2016 uppgick marknadsvärdet i ränte- och valutaderivatportföljen till Mkr (1 117) där verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13. Förvärvet av Norrporten innebär att räntederivat motsvarande ett undervärde om 566 Mkr övertogs vid förvärvstillfället. Castellum redovisar derivat som en långfristig skuld eftersom beloppet inte kommer att regleras i kontanter. Dock kan ett teoretiskt förfallande belopp under 2017 beräknas, uppgående till 445 Mkr. Motpartsrisk För att begränsa motpartsrisk har Castellum standardiserade nettingavtal (ISDA) med samtliga motparter med vilka derivatavtal ingåtts vilket innebär att utestående positiva och negativa marknadsvärden kan nettas i händelse av fallissemang Tillgång Skuld Netto Tillgång Skuld Netto Räntederivat Valutaderivat Bruttovärde derivat Omfattas av nettning Nettovärde derivat Framtida likviditetsflöde Framtida likviditetsflöden hänförligt till räntederivat utgörs av betald minus erhållen ränta och framgår nedan. För att beräkna det rörliga benet i ett räntederivat har Stiborräntan såsom den noterades på bokslutsdagen använts över hela derivatets löptid. Framtida likviditetsflöde derivat År Ränta att betala Ränta att erhålla Netto, Mkr Summa Känslighetsanalys Följande tabell redovisar räntederivatportföljens nominella belopp netto, marknadsvärde per bokslutsdagen, genomsnittlig effektiv ränta samt påverkan på portföljens marknadsvärde vid en förändring av marknadsräntan med +/ 1%-enhet. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i det segment derivatet som längst kan göras gällande och i samma segment som före antagen ränteförändring. Belopp, Anskaffnings- Marknads- Genomsnittlig Marknadsvärde Marknadsvärde Slutdatum Mkr värde, Mkr värde, Mkr ränta ränta +1%-enhet ränta -1%-enhet ,4% ,9% ,2% ,4% ,2% ,0% Summa ,2% Valutaderivat med ett marknadsvärde om 26 Mkr ingår ej i tabellen ovan då en förändring av marknadsräntan av dessa derivat har en oväsentlig påverkan på marknadsvärdet.

125 FINANSIELLA RAPPORTER Not 21 Finansiell riskhantering Finansiering Fastigheter är en långfristig tillgång som kräver långfristig finansiering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Castellums krediter kan säkerhetsmässigt indelas i nedanstående kategorier: Krediter mot ställande av säkerhet i form av Castellums reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna fastighetsinteckningar. Krediter direkt till dotterbolag mot ställande av säkerhet i form av pantförskrivna fastighetsinteckningar. Krediter direkt mot dotterbolag kompletteras i merparten av fallen med moderbolagets borgen. Krediter utan ställande av säkerhet, så kallade blancokrediter. Emission av obligationer utan ställande av säkerhet. Emission av företagscertifikat utan ställande av säkerhet. Oavsett typ av kreditavtal innehåller avtalen sedvanliga uppsägningsvillkor samt i vissa fall omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning och avnotering. Om kreditgivaren påkallar rätten till sådan omförhandling och parterna inte kan komma överens finns i kreditavtalen fastställda avvecklingstider för de kreditavtal som omfattas av sådana villkor. Utnyttjade krediter som säkerställs med fastighetsinteckningar uppgick vid årets utgång till Mkr. Säkerställningar kompletteras i merparten av fallen med garanti om belåningsgrad och räntetäckningsgrad, så kallade financial covenants, innebärande att belåningsgraden ej får överstiga 65% och räntetäckningsgraden ej får understiga 175%. Brytande av 55% belåningsgrad medför i vissa kreditavtal dyrare finansieringskostnader. I samtliga fall är garanti till kreditgivare utfärdad med betryggande marginal till Castellums mål för kapitalstruktur. Finanspolicy Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Castellum ska ha en låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej ska överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Den finansiella verksamheten i Castellum ska bedrivas på ett sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering och likviditet säkerställs. Vidare ska räntenettot vid var tid optimeras med hänsyn tagen till vald finansiell risknivå. I finanspolicyn anges även övergripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och uppföljning av de finansiella riskerna ska ske. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den finansiella riskhanteringen har styrelsen en årlig översyn av finanspolicyn. I moderbolaget finns en från finansfunktionen skild redovisnings- och kontrollfunktion för den finansiella verksamheten och de finansiella riskerna. Riskhantering Castellum genomför finansiella transaktioner utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av långfristig finansiering, likviditet och önskad ränterisk. Den finansiella riskhanteringen sker således på portföljnivå. Portföljhantering av upplåning innebär att en koncernintern transaktion såsom till exempel ett internt lån inte replikeras av en identisk extern transaktion utan kort- eller långfristiga krediter upptas efter bedömning av koncernens samlade finansieringsbehov. För en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömning av den ränterisk som uppstår vid lösen av eller upptagande av ny enskild kredit med kort räntebindning, varefter räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på den totala upplåningen. Castellums internbank arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsflöden. Finansieringsrisk Krav på långfristig finansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning för att begränsa finansieringsrisken. För att uppnå maximal flexibilitet är utnyttjade krediter i bank i huvudsak revolverande, d v s krediterna omsätts vanligtvis inom 13 månader. Korta revolverande krediter möjliggör normalt amortering vid varje omsättningstillfälle utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Strävan är att minimera de räntebärande skulderna och kassalikviditet ska i första hand användas för att minska utestående skulder. För att säkerställa Castellums behov av långfristig finansiering och likviditet arbetar Castellum kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra nya krediter. Castellum hade vid årets utgång bindande kreditavtal om Mkr (30 325), varav långfristigt uppgick till Mkr (25 141) och kortfristigt till Mkr (5 184). Av de långfristiga krediterna utgjorde Mkr (19 142) långfristiga bindande låneavtal i bank och Mkr (5 999) obligationer emitterade under Castellums MTN-program. Av de kortfristiga krediterna utgjorde Mkr (1 527) kortfristiga låneavtal i bank, (500) obligationer och Mkr (3 157) utestående företagscertifikat. Förvärvet av Norrporten innebar övertagande av Mkr i kreditavtal. Av dessa har Mkr avslutats eller förfallit. Av kvarvarande volym har Mkr omförhandlats och borgensförbindelse har ingåtts för Mkr av avtalen. I Castellum har därutöver nya avtal om Mkr tillförts, befintliga avtal utökats med Mkr och kreditavtal om Mkr omförhandlats och förlängts. Även finansiering om Mkr från det tidigare joint venture bolaget CORHEI har under året inkluderats i Castellums räntebärande finansiering, av dessa har dock 447 Mkr förfallit. Under året har obligationer om 500 Mkr förfallit och Mkr har emitterats, varav Mkr är gröna obligationer emitterade enligt Castellums nya Green Bond Framework. Den genomsnittliga återstående kredittiden på Castellums krediter uppgick vid årsskiftet till 3,0 år (3,1). Kreditavtal/-ramar Belopp, Mkr Utnyttjat, Mkr Långfristiga bindande låneavtal i bank Kortfristiga bindande låneavtal i bank Checkkredit Summa låneavtal MTN-program (ram Mkr) Företagscertifikat (ram Mkr) Summa Förfallostrukturen för kreditavtalen nedan visar när i tiden kreditavtalen förfaller till omförhandling eller amortering. Kreditavtalens förfallostruktur Utnyttjat i Avtal, Mkr Bank MTN/Cert Totalt 0-1 år år år år år > 5 år Totalt Ränterisk Förändring av marknadsränta och kreditmarginal påverkar finansnettot. Hur snabbt och med hur mycket förändringar i dessa båda komponenter påverkar beror på vald bindningstid. För att begränsa en omedelbar påverkan av förändring i marknadsräntorna har Castellum valt att arbeta med både kort och lång räntebindning. Av samma orsak har Castellum valt att teckna kreditavtal och utge certifikat och MTN med olika löptid. Dock kommer förändringar i både marknadsräntor och kreditmarginaler alltid över tid att få genomslag i finansnettot. Räntetäckningsgraden är det finansiella mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. Castellum har en målsättning om en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2016 uppgick räntetäckningsgraden till 348% (351%). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per 31 december 2016 till 2,4 år (2,5), den genomsnittliga effektiva räntan var 2,6% (2,9%) och den genomsnittliga räntan för året 2,7% (3,0%). Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,4 år (3,1). Kassaflödesmässig resultateffekt nästkommande 12 månader vid en ränteförändring om +/ 1% uppgår till 26 respektive 118 Mkr. På grund av räntegolv i kreditavtal har Castellum inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan med 1%-enhet. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det segment det tidigast kan förfalla. Kreditmarginaler fördelas i intervallet för det underliggande lånet. Ränteförfallostruktur Krediter, Mkr Räntederivat, Mkr Netto, Mkr Utgående ränta Genomsnittlig räntebindning 0-1 år ,0% 0,2 år 1-2 år ,0% 1,3 år 2-3 år ,7% 2,5 år 3-4 år ,0% 3,5 år 4-5 år ,3% 4,4 år 5-10 år ,7% 6,5 år Summa ,6% 2,4 år CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

126 Valutarisk Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om Mkr (954), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I de fall där valutaderivat används tillämpar Castellum säkringsredovisning för nettoinvesteringar i utlandsverksamhet. Transaktionsexponeringen i koncernen är normalt begränsad och ska i första hand hanteras genom matchning av intäkter och kostnader. Påverkan på finansiell nettoställning vid en förstärkning av SEK med 10% i förhållande till DKK uppgår till +72 Mkr. Motpartsrisk Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms föreligga att Castellums motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser. Castellum begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna. Med hög kreditvärdighet avses att inget ratinginstitut anger en rating som understiger investment grade. Castellums motparter utgörs av de större nordiska bankerna. Framtida likviditetsflöde Framtida likviditetsflöde hänförligt krediter framgår nedan. Vid beräkningen har antagits att en förfallande kredit ersätts av en ny kredit över det underliggande kreditavtalets löptid och till en Stiborränta såsom den noterades på bokslutsdagen. Framtida likviditetsflöde krediter År Krediter IB Förfall Krediter UB Räntekostnad, Mkr Summa Not 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncern Moderbolag Förskottsbetalda hyror Upplupna räntor Övrigt Summa Not 23 Ställda säkerheter Koncern Moderbolag Fastighetsinteckningar Företagsinteckningar 838 Långfristiga fordringar koncernföretag Summa Not 24 Eventualförpliktelser Koncern Moderbolag Borgen för dotterbolag Summa I normalfallet är moderbolaget kredittagare, men i de fall upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget borgen. Not 25 Andelar koncernföretag Direktägda dotterbolag redovisas i tabellen nedan. Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. Under året har Castellum Norr AB förvärvats och två dotterbolag har sålts koncerninternt till Castellum Mitt AB och Castellum Väst AB. Direktägda dotterbolag Org.nr. Säte Kapitalandel Bokfört värde Castellum Stockholm AB Stockholm 100% Castellum Mitt AB Örebro 100% Castellum Väst AB Göteborg 100% Castellum Öresund AB Malmö 100% 933 Castellum Norr AB Sundsvall 100% Fastighets AB Regeringsgatan Göteborg 100% 0 Summa Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna. Moderbolag Andelar koncernföretag Ingående anskaffningsvärde Förvärv Försäljning Lämnat aktieägartillskott Nedskrivning Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde Not 26 Långfristiga fordringar, koncernföretag Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Nyutlåning / amorteringar från dotterbolag Valutakursomräkning Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

127 FINANSIELLA RAPPORTER Not 27 Finansiella instrument Nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernens balansräkning. Låne- och kundfordringar Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet Derivat som används i säkringsredovisning Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Mkr Tillgångar Hyresfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Skulder Räntederivat Valutaderivat 26 7 Långfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leverantörsskulder m m redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning innebärande att upplupet anskaffningsvärde överensstämmer med verkligt värde. Not 28 Händelser efter balansdagen De finansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och undertecknades av styrelsen och verkställande direktören den 1 februari Styrelsen i Castellum AB avser att föreslå årsstämman en utdelning om 5,00 kronor per aktie, att utbetalas vid två tillfällen under året. Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen ska fastställas på Castellum AB:s årsstämma, vilken äger rum den 23 mars Ingalill Östman har i början av januari 2017 utsetts till kommunikationsdirektör i Castellum AB och kommer ingå i koncernledningen. Hon tillträder sin tjänst under mitten av januari. Jörgen Lundgren, VD Region Norr lämnar 2017 på egen begäran sin tjänst. Castellum har inlett en process för att reducera antalet regioner - från fem till fyra. Avsikten är att Region Norr, Sundsvall och Gävle, ska slås samman med Region Stockholm. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

128 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserad vinst Årets resultat kronor kronor kronor Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägare, 5,00 kronor per aktie Överförs i ny räkning kronor kronor kronor I bolaget finns aktier, varav samtliga är utdelningsberättigade. Summan av ovan föreslagen utdelning om kronor kan komma att ändras om antalet återköpta egna aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning. 124 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

129 Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Motivering Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Den föreslagna vinstutdelningen utgör 66 procent av koncernens förvaltningsresultat, vilket ligger i linje med uttalad målsättning att dela ut minst 50 procent av koncernens förvaltningsresultat med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Koncernens resultat efter skatt uppgick till Mkr. Utdelningspolicyn baseras på koncernens förvaltningsresultat, varför icke kassaflödespåverkande värdeuppgångar respektive värdenedgångar i koncernens fastigheter samt ränteoch valutaderivat ej normalt påverkar utdelningen. Sådana icke kassaflödespåverkande vinster eller förluster har inte heller beaktats vid tidigare års beslut om vinstutdelning. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande. Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget. Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt Konsolideringsbehov Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 8 procent av bolagets eget kapital och 5 procent av koncernens eget kapital. Koncernens belåningsgrad respektive räntetäckningsgrad 2016 uppgick till 50 procent respektive 348 procent. Den uttalade målsättningen för koncernens kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55 procent och en räntetäckningsgrad om minst 200 procent innehålls efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen. Likviditet Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser. Ställning i övrigt Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig. Värdering till verkligt värde Derivatinstrument och andra finansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14 a årsredovisningslagen. Därvid har visat sig ett undervärde om Mkr efter skatt, som påverkat det egna kapitalet med nämnda belopp. Göteborg den 19 januari 2017 Styrelsen CASTELLUM ÅRSREDOVISNING CASTELLUM 2015 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE ÅRSREDOVISNING

130 Årsredovisningens undertecknande Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 1 februari 2017 Charlotte Strömberg Styrelseordförande Per Berggren Styrelseledamot Anna-Karin Hatt Styrelseledamot Christer Jacobson Styrelseledamot Christina Karlsson Kazeem Styrelseledamot Nina Linander Styrelseledamot Johan Skoglund Styrelseledamot Henrik Saxborn Verkställande direktör Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har lämnats den 1 februari Hans Warén Auktoriserad revisor 126 Magnus Fredmer Auktoriserad revisor CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

131 Revisionsberättelse Till årsstämman i Castellum AB (publ), org. nr Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Castellum AB (publ) för år 2016 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2016 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och totalresultatet och balansräkningen för koncernen. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av fastigheter Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet var per den 31 december 2016 värderat till Mkr. Fastigheterna har värderats internt och som kvalitetskontroll och för jämförelseändamål har 57 % av fastighetsbeståndets värde värderats externt. Redovisade värden bygger på den interna värderingen. Utgångspunkten för värderingen utgörs av en individuell bedömning för varje fastighet av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Värderingen bygger på bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa: Vi har granskat Castellums interna värderingsrutiner och utvärderat gjorda antaganden och dess tillämpning i den interna värderingsmodellen. Vi har granskat indata och beräkningar i den interna värderingsmodellen på fastighetsnivå för ett urval fastigheter för bedömning av fullständighet och värdering. Vi har granskat redovisning av projektvinster på pågående projekt. Vi har tagit del av de externa värderingarna och bedömt om skillnaden mot de interna värderingarna ryms inom det normala osäkerhetsintervallet. Vi har granskat relevanta noter till de finansiella rapporterna. För ytterligare information hänvisas till avsnittet om risker och riskhantering på sidan 74, koncernens redovisningsprinciper och kritiska bedömningsområden på sidan 109 och not 12 i årsredovisningen. Förvärv och avyttringar Castellum har under 2016 investerat i fastigheter för totalt Mkr, varav Mkr avsåg förvärv. Förvärven klassificeras antingen som tillgångs- eller rörelseförvärv, vilket bl a påverkar redovisningen av uppskjuten skatt. Avyttringar har genomförts om Mkr. Risker vid förvärv och avyttringar utgörs främst av tidpunkten för redovisning av transaktionen samt av att specifika villkor i de enskilda transaktionerna ej beaktas korrekt i redovisningen, vilket kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa: Vi har granskat och bedömt rutinen för förvärv och avyttringar av fastigheter och har för väsentliga transaktioner granskat underliggande avtal, tidpunkt för redovisning, köpeskilling och eventuella särskilda villkor. Bland granskade förvärv ingår förvärvet av Norrporten AB. Vi har granskat klassificeringen av förvärv som tillgångs- eller rörelseförvärv. Vi har granskat relevanta noter till de finansiella rapporterna. För ytterligare information hänvisas till avsnittet om förvärvet av Norrporten på sidan 23, avsnittet om investeringar på sidan 24, avsnittet om risker och riskhantering på sidan 74-81, koncernens CASTELLUM ÅRSREDOVISNING

132 redovisningsprinciper på sidan 109 och not 12, 14 och 15 i årsredovisningen. Redovisning av inkomstskatter Castellums beräkningar av aktuell och uppskjuten skatt är komplexa och innehåller en hög grad av bedömning. Hänsyn behöver bland annat tas till förekomst av förlustavdrag, skattemässiga avskrivningar, avdragsgilla ombyggnationer, försäljning av fastigheter och värdeförändringar på fastigheter och derivat. Felaktiga bedömningar och antaganden kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa: Vi har granskat och bedömt Castellums rutiner för beräkning av aktuell och uppskjuten skatt samt granskat beräkningar av aktuell och uppskjuten skatt mot underlag och utvärderat beräkningarna mot gällande skattelagstiftning. Vi har granskat hanteringen av realiserade och orealiserade vinster och förluster på derivat och genomförda fastighetstransaktioner i skatteberäkningarna. Vi har granskat relevanta noter till de finansiella rapporterna. Vid genomförandet av granskningsåtgärderna har våra skatteexperter medverkat. För ytterligare information hänvisas till avsnittet om skatter på sidan 72, avsnittet om risker och riskhantering på sidan 74, koncernens redovisningsprinciper på sidan 109 och not 10 och 18 i årsredovisningen. Byte av affärssystem Castellum har under 2016 för större delen av koncernen bytt affärssystem. I samband med övergången till nytt affärssystem skedde även en uppgradering av fastighets- och hyressystemet. Byte av affärssystem är komplext och en omfattande åtgärd som kan påverka Castellums finansiella rapportering, varför vi bedömt att det utgjort ett särskilt betydelsefullt område i årets revision. Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa: Vi har granskat projektstyrningen för övergången till nytt affärssystem. Vi har granskat bolagets tillvägagångssätt för testning av det nya affärssystemet och hantering av avvikelser som noterats under testning. Beträffande överföring av information och data från gammalt till nytt affärssystem har bolagets rutiner för att verifiera överföringen av data granskats. Vi har granskat behörighetsstrukturen och ansvarsfördelningen i det nya affärssystemet. Vid genomförandet av granskningsåtgärderna har våra IT-revisorer medverkat. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-5 respektive Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisions- och finansutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt 128 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016

133 REVISIONSBERÄTTELSE ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på fel, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, därbland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall tillhörande motåtgärder. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan eller när, i ytterst sällsynta fall, vi bedömer att en fråga inte ska kommuniceras i revisionsberättelsen på grund av att de negativa konsekvenserna av att göra det rimligen skulle väntas vara större än allmänintresset av denna kommunikation. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Castellum AB (publ) för räkenskapsåret samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. CASTELLUM ÅRSREDOVISNING

134 Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 andra stycket punkterna 26 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Göteborg den 1 februari 2017 Hans Warén Auktoriserad revisor Magnus Fredmer Auktoriserad revisor 130 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016

135 Revisors rapport över översiktlig granskning av Castellum AB:s hållbarhetsredovisning Till Castellum AB (publ) Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Castellum AB (publ) att översiktligt granska hållbarhetsredovisningen för Castellum AB (publ) för år Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidan 1. Styrelsens och företagsledningens ansvar för hållbarhetsredovisningen Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga kriterier, vilka framgår på sidan 162 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av Sustainability Reporting Guidelines (utgivna av The Global Reporting Initiative (GRI)) som är tilllämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga fel, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med RevR 6 Bestyrkande av hållbarhetsredovisning utgiven av FAR. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt IAASBs standarder för revision och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 (International Standard on Quality Control) och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för vårt uttalande nedan. Uttalande Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. Göteborg den 1 februari 2017 Deloitte AB Hans Warén Auktoriserad revisor Andreas Drugge Specialistmedlem i FAR CASTELLUM ÅRSREDOVISNING

136 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Region Mitt 133 Region Väst 141 Region Öresund 147 Region Stockholm 152 Region Norr 156 Sålda fastigheter under CASTELLUM ÅRSREDOVISNING FASTIGHETSBESTÅND

137 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Region Mitt KONTOR/BUTIK 1 Boländerna 5:12 Fålhagsleden 51, Uppsala / B 2 Boländerna 8:6 Knivstagatan 6 Uppsala Boländerna 8:11 Bergsbrunnagatan 15 / Björkgatan 61 Uppsala / Knivstagatan Boländerna 9:1 Märstagatan2 / Knivstagatan 1 Uppsala / Boländerna 11:4 Björkgatan 67 B / Märstagatan 7 / Säbygatan 10 5 Boländerna 11:5 Märstagatan 7 / Björkgatan 67B / Säbygatan 10 Uppsala / Uppsala B 6 Boländerna 28:3 Stångjärnsgatan 10 Uppsala B 8 Boländerna 28:4 A Stångjärnsgatan 8B Uppsala B 7 Boländerna 28:4 B Verkstadsgatan 11 Uppsala Boländerna 35:1 Bolandsgatan 18 Uppsala B 11 Boländerna 36:2 Danmarksgatan 20 Uppsala Dragarbrunn 16:2 Dragarbrunns Torg 2-6/Klostergatan Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värdeAnm Uppsala Dragarbrunn 20:2 Kungsgatan 43/St Persgatan 17 Uppsala Dragarbrunn 20:4 Dragarbrunnsg 34-36C / Vaksalag / S:t Persg Uppsala / Kungsängen 35:3 Kungsgatan 76 / Vimpelgatan 5 Uppsala Kvarngärdet 64:3 Sportfältsvägen 3 Uppsala Årsta 36:2 Möllersvärdsgatan 12 Uppsala < / Årsta 67:1 Stålgatan 8-12 Uppsala < Årsta 72:3 Svederusgatan 1-3 Uppsala Årsta 74:1 Fyrislundsgatan 68 Uppsala Årsta 74:3 Axel Johanssons Gata 6 Uppsala < Årsta 78:1 Fyrislundsgatan 73 / Sylveniusgatan 2 Uppsala Basen 10 Fridhemsgatan 2-4 Örebro < / Borgaren 1 Fabriksgatan 1 A Örebro / Bromsgården 1 Drottninggatan 11 Örebro Drottningparken Fabriksgatan Örebro Gillet 22 Olaigatan 15 Örebro Hållstugan 28 Kungsgatan 3 Örebro Inköparen 1 Rörvägen 1 Örebro Järnmalmen 1 Osmundgatan 10 Örebro / B 30 Konstruktören 11 Söderleden 14 Örebro < Kontrollanten 9 Åbyvägen 3 Örebro Lagerchefen 3 Aspholmsvägen 3 Örebro / B 33 Lantmannen 7 Boställsvägen 10 Örebro < Litografen 1 & 2 Adolfsbergsvägen 4 Örebro Motormannen 1 Radiatorvägen 1 Örebro < Prästgården 12 Drottninggatan Örebro Röda rummet Radiatorvägen 17 Örebro Rörläggaren 1 Aspholmsvägen 4 Örebro < / B 37 Rörmokaren 1 Elementvägen Örebro < / Rörmokaren 5 Elementvägen 1 Örebro < Stinsen 18 Fabriksgatan Örebro / B 41 Svetsaren 4 Elementvägen 12 Örebro < / Svetsaren 5 Elementvägen 14 Örebro < / Svetsaren 6 Radiatorvägen 14 Örebro Svetsaren 7 Elementvägen 16 Örebro < / Svetsaren 8 Elementvägen 4 Örebro < Svänghjulet 1 Stubbengatan 2 Örebro B 47 Telemontören 1 Nastagatan 2 Örebro B 48 Tryckeriet 2 Stortorget 8 Örebro / Tågmästaren 25 Fabriksgatan 54 Örebro B 51 Virkeshandlaren 7 Radiatorvägen 11 Örebro < / Virkeshandlaren 10 Radiatorvägen Örebro Ånsta 20:117 Aspholmsvägen 9 Örebro Ölstånkan 11 Järntorgsgatan 1 Örebro / Ölstånkan 14 Olaigatan 2 Örebro Ölstånkan 15 Olaigatan 4 Örebro / Bodarna 8 Drottninggatan 12 Örebro / B Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

138 Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värdeAnm 50 Gasverket 2 Storgatan 28, 30,Järnvg. 3, 5,Slottsg 25 Örebro Hållstugan 8 Stortorget 11, Kungsgatan 5 Örebro Lantmäteriet 2 / Järnvägsgatan 1-3, Klostergatan Örebro / Porten 1 36,37 15 Repslagaren 24 Stortorget 20-22,Trädgårdsg Örebro B Nyg Tullen 8 Klostergatan 23,Fredsgatan 2-4 Örebro / Blästerugnen 2 Kokillgatan 7 Västerås T 58 Dagsländan 11 Jonasborgsvägen 26 Västerås T 59 Degeln 1 Kokillgatan 1-3 Västerås T 60 Elenergin 1 Elledningsgatan 2 Västerås B 61 Elledningen 4 Tunbytorpsgatan 31 Västerås < Fallhammaren 1 Fallhammargatan 3 Västerås < Friledningen 13 Tunbytorpsgatan 10 Västerås T 64 Gjutjärnet 7 Gjutjärnsgatan 5 Västerås < Hjulsmeden 1 Gjutjärnsgatan 8 Västerås < Jordlinan 2 Stenbygatan 6 Västerås < B 67 Kokillen 1 Kokillgatan 2 Västerås T 76 Verkstaden 14 Kopparlunden Västerås B 127 Verkstaden 15 Legeringsgatan 2 Västerås / B 68 Verkstaden 21, Kopparlunden Västerås / Kopparlunden 69 Kraftfältet 5 Omformargatan 2 Västerås Köpmannen 1 Kranbyggargatan 1 Västerås < Köpmannen 3 Kranbyggargatan 3 Västerås < T 72 Ringborren 8 & 16 Tallmätargatan 1 Västerås < / Tunbytorp 1 Strömledningsgatan 1 Västerås Tunbytorp 7 Strömledningsgatan 3 Västerås T 75 Tunbytorp 19 Tunbytorpsgatan 2 A Västerås Vikingatiden 9 Brandthovdagatan 17 A Västerås Atollen 3 Lantmätargränd Jönköping Algen 1 Lantmätargränd 42 Jönköping Droskan 12 Slottsgatan 14 Jönköping Elektronen 1 Datorgatan 6 Jönköping B 136 Hotellet 8 V Storgatan 9-13 Jönköping < / Vagnmakaren 7 Hästhovsvägen 2 Jönköping < / Solhaga Oxhagen Älvtomta E18 E20 50 ÖREBRO Rynninge Svartån Lillån Åstaden Karlslund Västhaga Rosta Centrum Svartån 46 Pilängen 39 Skråmsta 100 Bista E18 E Åby Nasta Örnsro Aspholmen Ladugårdsängen Sörby Sörbyängen Tybble 207 Almby Näsby m 800 m 1200 m 1600 m 2000 m 134 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2016

139 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Förvärvs- Bygg/ Fastighet Kvadratmeter per lokalslag Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker 138 Vakten 11 Batterigatan 2 Jönköping Lager Övrigt Totalt Markyta Valutan 11 Kompanigatan 1-2 Jönköping Varuhuset 1 Batterigatan 2 Jönköping 141 Vattenpasset 2 Ekhagsringen 17 Jönköping < Vilan 7 Huskvarnavägen Jönköping / < /2001 Logistik Bostäder 143 Vingen 4 Linnegatan 1 Jönköping < Visionen 3 A Bataljonsgatan Jönköping Tax.värdeAnm B Visionen 3 B Bataljonsgatan 10 Jönköping / Visionen 3 C Bataljonsgatan 10 Jönköping B 147 Vågskålen 3 Huskvarnavägen 40 Jönköping Vägporten 5 Vasavägen 4 Jönköping / Ögongloben 5 Gräshagsgatan 11 Jönköping Örontofsen 5 Granitvägen 7-9 Jönköping Ansvaret 1 Hoppets Torg 4/Södra Strandgatan 3Jönköping Blixten 6 Östra Storgatan 67 Jönköping Götaland 5 Hamng 4, 15, Vallg 3-5, 7-9, 4-10, Brunnsg 1,2 Jönköping Hoven 1 Västra Storgatan 16 Jönköping Jordgubben 1 Skolgatan 25B Jönköping Öriket 2 Herkulesvägen 2/Klubbhusgatan Jönköping Banken 8 Borgmästaregatan 1 Linköping Boklådan 7 Borgmästaregatan 4 Linköping Borgmästaren 11 Badhusgatan 2 Linköping Borgmästaren 2 Ågatan 27 Linköping Decimalen 17 Storgatan 24 Linköping Druvan 22 Storgatan 6-16 Linköping Giggen 2 Gillbergagatan 24 Linköping Idéflödet 1 Teknikringen 20 Linköping B 168 Idékretsen 4 Teknikringen 9 Linköping Gården 15 Gillbergagatan Linköping Idémannen 1 Teknikringen 16 Linköping Linköping Idémannen 2, CollegiumTeknikringen Idémannen 2, Datalinjen Datalinjen 1 Linköping / Idémannen 2, Teknikringen Linköping / Teknikringen 1 A-F Hisingstorp HUSKVARNA Vättern Bymarken 132 Centrum Vätternäs Sveahäll Dalvik Bäckalyckan Skänkeberg 132 Munksjön Mariebo Vattenledningsområdet Centrum Rocksjön 200 Liljeholmen 145 Torpa Gräshagen 154 Gamla Flygfältet 153 E4 Rosenlund Österängen Öxnehaga Ekhagen Bråneryd 144 Ryhov Vissmålen 156 Tokarp Haga Ljungarum industrigamla område Råslätt Ljungarum 31 JÖNKÖPING Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark Kättilstorp Hagaberg E CASTELLUM m FASTIGHETSBESTÅND 2000 m 135m 3000

140 Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värdeAnm 173 Idémannen 2, Vita Huset Universitetsvägen 14 Linköping B 174 Jägmästaren 1 Djurgården Linköping Magnetjärnet 6 Finnögatan 5 C Linköping B 178 Beryllen 1 Urbergsgatan 90 Norrköping Diket 7 Drottninggatan 64 Norrköping Gamla Bron 13 Västgötegatan Norrköping Gamla Rådstugan 3 Gamla Torget 3 Norrköping Knäppingsborg 7+8 Gamla Rådstugugatan 30 Norrköping Korpen 20 Repslagaregatan 15 Norrköping Kvarnen 5 Västgötegatan 13 Norrköping Markattan 11 Drottninggatan 32 Norrköping Motorn 12 Lindövägen 5A Norrköping Spetsen 10 Kungsgatan Norrköping Sprutan 6 Skomakaregatan 6-12 Norrköping Pilgrimen 5 Södra Järnvägsgatan 4 Växjö Gripen 11 Linnegatan 23,27, Norra Esplanaden Växjö , Nygatan Magnus Smek 6 Kungsgatan 1 A + B Växjö / Tullen 18 Storgatan 26 Växjö B 193 Unaman 9 Kungsgatan 5 E4 Växjö / Växjö 10:54 Honnörsg 2-6, 7, 12F, 21, 16, 24-26, Kasernv 16 m fl Växjö B Summa kontor/butik LAGER/LOGISTIK 78 Boländerna 12:1 Danmarksgatan Uppsala Bråviken Husbyborg 1:83 Gamla Börjevägen 4-12 Uppsala / B 20 Årsta 36:7 Hanselligatan 6 Uppsala Årsta 38:1 Möllersvärdsgatan 5 Uppsala < B Karlsro 81 Barkborren 3 Barkborregatan 3 Västerås < / T 82 Elkraften 4 Tunbytorpsgatan 16 Västerås T 83 Elkraften 6 Elledningsgatan 4 Västerås T E4 Händelö Ingelsta Enebymo Vidablick 186 Slottshagen Lindö E4 Pryssgården Haga Butängen Fredriksdal Saltängen E4 Himmelstalund NORRKÖPING Nordantill Strömbacken Sylten Oxelbergen Risängen Kneippenborg Söderstaden 209 E22 E22 Ljura Klockaretorpet Skarphagen Ektorp Klingsberg E22 Smedby Hageby Kärrhagen 178 Vilbergen m 800 m 1200 m 1600 m 2000 m Vrinnevi E CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2016

141 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Förvärvs- Bygg/ Fastighet Gatuadress Kommun 84 Elkraften 7 Energigatan 3 A Västerås 85 Elledningen 1 Tunbytorpsgatan Friledningen 8 Kvadratmeter per lokalslag år Omb. år Kontor Butiker Lager Övrigt Totalt Markyta Logistik Bostäder Tax.värdeAnm 4 373T Västerås T Tunbytorpsgatan 6 Västerås Friledningen 9 Tunbytorpsgatan 8 Västerås T Fältmätaren 29 Fältmätargatan 9 Västerås T 118 Högspänningen 1 Lågspänningsgatan 8 Västerås B 89 Järnåldern 6 Brandthovdagatan 11 Västerås Saltängsvägen 59 Västerås Krista T Köpmannen 8 Lundby Gårdsgata 4 Västerås Ledningstråden 1 Tunbytorpsgatan 1-3 Västerås T 94 Lufthammaren 1 Ånghammargatan 2-4 Västerås T 96 Tunbytorp 8 Friledningsgatan 3 A Västerås Tunbytorp 10 Tunbytorpsgatan 4 A Västerås Voltmätaren 3 Lågspänningsgatan 7 Västerås Ånghammaren 2 Ånghammargatan 1-9 Västerås / T 100 Bleckslagaren 1 Handelsgatan 9 Örebro Bleckslagaren 6 Handelsgatan 1 Örebro Bleckslagaren 8 Vattenverksgatan 8 Örebro / Chauffören 2 Stuvargatan 3 Örebro B B Chauffören 3 Pikullagatan 9 Örebro Distributören 7 Krangatan 11 Örebro Dialoggatan 14 Örebro Elektrikern 3 Däcket 1 Vattenverksgatan 3 Örebro Försäljaren 2 Nastagatan 9 Örebro B 109 Grosshandlaren 2 Nastagatan 6-8 Örebro B Gällerstavägen Örebro < Konstruktören 9 Gällersta-Gryt 4:9 Söderleden 10 Örebro Konstruktören 10 Söderleden 12 Örebro < Kontrollanten 12 Skomaskinsgatan 6 Örebro Speditören 7 Vattenverksgatan Örebro Rörläggaren 2 Aspholmsvägen 6 Örebro Ånsta 20:148 Berglunda 208 Örebro / Flahult 21:3 Momarken 42 Jönköping B Flahult 21:5 Betavägen 17 Jönköping / B 152 Ättehögen 18 Fordonsvägen 8 Jönköping Överlappen 13 Kalkstensgatan 6-8 Jönköping /1995 Källemo 1 Källemogatan 12 Vaggeryd Yggen 1 Krokvägen 1 Vaggeryd < / B < / Hovshaga B Summa lager/logistik Öjaby B Norra industriområdet 23 Norremark 37 Sandsbro Norremarks industriområde Helgasjön Sjöuddens industriområde Araby Norr Västra industriområdet Helgevärma Västra Mark Bergsnäs Väster 25 Räppe 500 m Högstorp VÄXJÖ Hov 1000 m Norra Bergundasjön 1500 m 2000 m Centrum Öster m Kontor/butik 27 Lager/logistik Projekt och mark CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

142 Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värdeAnm PROJEKT 10 Boländerna 35:2 Bolandsgatan 20 Uppsala < B 120 Dragarbrunn 21:1 S:t Persgatan 21 / Kungsgatan Uppsala B / Vaksalagatan Söderhällby 2:1 Östra Fyrislund Uppsala 2016 B 93 Ledningstråden 6 Tunbytorpsgatan 23 Västerås T/B 95 Tunbytorp 2 Tunbytorpsgatan 4 Västerås B 128 Bleckslagaren 7 Vattenverksgatan 2 Örebro B 130 Litografen 1 & 2, Adolfsbergsvägen 4 Örebro B Projekt 121 Olaus Petri 3:244 Östra Bangatan Örebro B 151 Vargön 4 Vasavägen 5 Jönköping Visionen 4 Bataljonsgatan 10 Jönköping Visionen 6 Bataljonsgatan Jönköping Ögongloben 6 Kindgrensgatan 4 Jönköping B 153 Österbotten 4 Skeppsbrogatan 6 Jönköping < / Överstycket 25 Kindgrensgatan 3 Jönköping B 174 Jägmästaren 1B Djurgården Linköping Proppen 2 Malmgatan 16 Norrköping Spiran 12 Drottninggatan Norrköping Summa projekt Summa Region Mitt Skälby E18 Hälleborg Skerike Erikslund Bäckby Billsta Brottberga Norra Vallby 62 Hacksta Råby Vallby Rönnby Svartån Hammarby Hammarby Sjöhage Åshagen VÄSTERÅS Petersberg Vega Jakobsberg Stadshage Önsta Södra Gryta Blåsbo Norra Gryta Tunbytorp Norra Skallberget Södra Skallberget Centrum Norra 56 Tunbytorp Vasastaden Kristiansborg Gideonsberg Karlsdal Haga Lillåudden Västeråsfjärden Stenby 66 Norra Haga Hemdal Finnslätten Malmaberg Klockartorp Viksäng Framnäs m 2000 m 3000 m Lunda Skiljebo Bjurhovda Brandthovda Östra Skiljebo Talltorp Hamre E18 Tibble 138 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2016

143 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Brillinge ån ris Fy Librobäck 272 Löten UPPSALA 55 Tuna Backar Gränby Kvarngärdet Husbyborg Årsta Sala Backe E4 Luthagen Hällby Centrum Fålhagen Rickomberga 4 Kungsgärdet Kungsängen Flogsta Boländerna Fjärdingen Fyrislund Fy ån ris Kåbo m 1000 m 1500 m 2000 m 2500 m E4 166 E4 Tallboda LINKÖPING n 165 Steninge ngå Skäggetorp Stå Tornby Malmskogen 175 Kallerstad Vasastaden Malmslätt Ryd 2000 m 3000 m Mjärdevi Tannefors Hejdegården Ramshäll Ekkällan Garnisonen Västra Valla Vimanshäll Kontor/butik Johannelund Sviestad Hacke- fors Lager/logistik ån 1000 m Östra Valla Köpetorp 161 Inner staden g Stån Jägarvallen 0 Gottfridsberg Projekt och mark CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

144 Castellums fastighetsbestånd i Region Mitt Antal fastigheter Yta tkvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Örebro ,2% Jönköping ,1% Uppsala ,3% Västerås ,5% Linköping ,8% Norrköping ,1% Växjö ,3% Summa kontor/butik ,5% Lager/logistik Örebro ,2% Jönköping ,5% Uppsala ,4% Västerås ,7% Vaggeryd ,5% Summa lager/logistik ,3% Summa ,2% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Totalt Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 92,2% 93,7% 89,3% 86,8% 88,4% 88,4% 88,0% 90,0% 90,8% 90,4% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område 140 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2016

145 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Region Väst Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värdeAnm KONTOR/BUTIK 1 Annedal 21:10 Haraldsgatan 5 Göteborg Gullbergsvass 1:15 Lilla Bommen 4A-B Göteborg Heden 16:5 Parkg 10/Nya Allén 5 Göteborg < Inom Vallgraven 19:17 Kyrkogatan Göteborg < Inom Vallgraven 33:9 Västra Hamng 21/Vallg 9 Göteborg < / Inom Vallgraven 34:8 Kungsg 19-23/Magasinsg 18 Göteborg < / Inom Vallgraven 35:14 Kungsg 15-17/Magasinsg 17 Göteborg < / Inom Vallgraven 35:16 Kaserntorget 5/Vallg 2 Göteborg < Inom Vallgraven 35:17 Magasinsg 11-13/Vallg 4-6 Göteborg < Inom Vallgraven 57:2 Drottningg7/V Hamng 5 Göteborg / Lorensberg 48:8 Vasagatan 46 Göteborg < / Masthugget 3:6 Linnégatan 5 Göteborg < / Masthugget 9:17 Järntorget 3-4 Göteborg Masthugget 26:1 Barlastgatan 2 Göteborg < Nordstaden 2:16 Östra Hamngatan 16 Göteborg / Pustervik 3:8 Brogatan 4 Göteborg < Gamlestaden 26:1 Marieholmsgatan 10 Göteborg < / T/B 22 Olskroken 14:2 Ånäsv 44-46/Svang 2-4/Ejderg 3 Göteborg < / Skår 58:1 St Sigfridsgatan 89 Göteborg < B 25 Backa 27:43 Backa Bergögata 5-7 Göteborg Backa 196:6 Aröds Industriväg 34 Göteborg Ellesbo 1:5 & 2:10 Ellesbovägen 150 Göteborg / B 27 Kärra 28:19 Transportgatan 33 Göteborg Kärra 77:3 Tagenevägen 70 Göteborg T 6 Lindholmen 28:1 Theres Svenssons gata 11 Göteborg Lindholmen 28:3 Theres Svenssons Gata 9 Göteborg Lindholmen 28:4 Theres Svenssons Gata 7 Göteborg Lundbyvassen 3:1 Lindholmsallén 9 Göteborg / Lundbyvassen 8:3 Lindholmsallén 2 Göteborg Rambergsstaden 733:409 Herkulesgatan 68 Göteborg < Sannegården 28:33 Vingalandsgatan 2 Göteborg / Sannegården 52:1 Östra Eriksbergsg Göteborg / Tingstadsvassen 11:11 Ringög 12/Kolgruveg 3-5 Göteborg < B 36 Tingstadsvassen 26:5 Lergodsgatan 1-3 Göteborg T/B 38 Högsbo 8:8 Beatrice Lesslies Gata 14 Göteborg / Högsbo 13:3 E A Rosengrens Gata 15 Göteborg < T 40 Högsbo 17:7 E A Rosengrens Gata 31 Göteborg Högsbo 20:22 F O Petterssons Gata Göteborg Högsbo 24:12 August Barks Gata 23 Göteborg / B 43 Högsbo 27:7 August Barks Gata 6 A-B Göteborg Högsbo 36:6 Hulda Mellgrens Gata 1 Göteborg Kobbegården 6:362 Stora Åvägen 19 A-B, 21 Göteborg < Kobbegården 6:726 Datavägen 14 B Göteborg < Anisen 1 Johannefredsgatan 1 Mölndal Anisen 3 Johannefredsgatan 3 Mölndal Berguven 1 Möbelgatan 4 Mölndal B 50 Generatorn 5 Aminogatan 16 Mölndal < Mejramen 1 Lunnagårdsgatan 4 Mölndal B 52 Pottegården 4 Kråketorpsgatan 20 Mölndal < Riskullaverket 2 Aminogatan 25 Mölndal < Törnrosen 3 Flöjelbergsgatan 10 Mölndal Apollo 5 Österlånggatan 5 Borås < / Cedern 9,12,15,16 Ramnåsg 1/Göteborgsv 6 Borås / Katrinedal 14 Katrinedalsgatan 22 Borås < Midas 14 Västerlånggatan 17 Borås < Narcissus 5 L. Brog. 15/St. Brog. 16 Borås < Nestor 2 Lilla Brogatan Borås < / Nestor 3 Stora Brogatan 24 Borås Solsten 1:172 Designvägen 1 Härryda < Solsten 1:118 Designvägen 1 Härryda Fanan 26 Kristian IV:s väg 1 Halmstad Fanan 30 Kristian IV:s väg 3 Halmstad Fanan 43 Linjegatan 6 Halmstad Fanan 47 Linjegatan 3 Halmstad CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

146 No rd E45 Säve 3 Göta älv Centralstationen 18 Nordre älvs fjord Kärra Nordstaden Inom Vallgraven Lorensberg Tuve Åketorp Arendal Sävedalen Lindholmen E20 Ringön Lundby 81 Utby 84 GÖTEBORG Brunnsbo PARTILLE E6 93 Bergsjön Backa 155 Kortedala E45 älv Torslanda 14 Haga Hammarkullen Tagene Göt a Björlanda Rannebergen Nolvik Gårdstensberget E6 17 Skandiahamnen Stora Kåsjön Örgryte Centrum Öjersjö 24 Vasastaden Majorna Hake fjord Älvsborg 133 Krokslätt Långedrag Lilla Delsjön Stora Delsjön Lackarebäck Toltorp Frölunda Rådasjön Mölnlycke MÖLNDAL Högsbo Önnered Sisjön Askim Åbro Finnsjön Marconimotet 145 E6 E Hovås Högsbo Långeberg Järnbrotts- S tor motet aå 187 n Sisjömotet Eklanda Borgås 77 Varla KUNGSBACKA E6 E Varlaberg Billdal Tingberget Västra Villastaden Kolla 45 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2016 Sisjön Kobbe Kungsbackaån Kullavik m Hede Östra Villastaden 79 Fors Hålabäck Inlag gården Kållered 1000 m 2500 m Hammerö 2000 m 3750 m 5000 m Lindome

147 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Förvärvs- Bygg/ Fastighet Gatuadress Kommun 211 Fanan 49 Linjegatan 8-10 Halmstad 212 Fanan 51 Linjegatan 5-7 Kvadratmeter per lokalslag år Omb. år Kontor Butiker Lager Övrigt Totalt Markyta Logistik Bostäder Tax.värdeAnm Halmstad Flaggan 1 Laholmsvägen 84 Halmstad / Karossen 3 Kristinehedsvägen 5, 7 Halmstad / Kartongen 3 Spikgatan 7 Halmstad / Filaren 1 Sveagatan 10 Alingsås < / Gjutaren 26 B Metallgatan 2-4 Alingsås < Partille 4:2, 4:25 G:a Kronvägen 22 Partille < / Ugglum 8:37 Göteborgsvägen Partille < / Ugglum 8:92 Göteborgsvägen Partille < Ugglum 126:4 Gibsons väg 3 Partille < Kungsporten 1-7 Kungsbacka Hede 3:125 Sättarevägen 3 Kungsbacka < Kungsbacka 4:46 Lilla Verkstadsgatan 8 Kungsbacka < Varla 2:380 Energigatan 11 Kungsbacka < Varla 2:416 Kungsparksvägen 2 Kungsbacka B 79 Vägmästaren 5 Syréngatan 1 Kungsbacka B Bolsheden 1:4 Summa kontor/butik 1 840B LAGER/LOGISTIK 80 Arendal 1:13 Styckegodsgatan 4 Göteborg Arendal 7:4 Kärrlyckegatan 11 Göteborg Arendal 764:130 Oljevägen Göteborg Backa 22:11 Exportgatan 67 Göteborg < Backa 25:7 Exportgatan 28 Göteborg Backa 26:3 Exportgatan 40 Göteborg Backa 27:2 Importgatan 17 Göteborg < / B 89 Backa 29:24 Importgatan 12 Göteborg < Backa 94:1 Exportgatan 15 Göteborg B 91 Backa 97:11 Exportgatan Göteborg Backa 107:4 Transportgatan 17 Göteborg / T 93 Backa 192:4 Aröds Industriväg 60 Göteborg < T 94 Backa 192:6 Aröds Industriväg 62 Göteborg Backa 192:10 Aröds Industriväg 66 Göteborg < Hestra BORÅS Ramnaslätt LundaSjömarken skog Sandlid Byttorp Tullen Norrby Parkstaden Västeråsen 166 Göta Fammarp 168 Hälasjön 1000 m 2000 m Mjällby Gässlösa 3000 m Mickedala Kristineberg Trandared Frennarp Kristineberg Galg- 27 Hedvigsborg Damm41 berget svedjan Furet Olofsdal Pålsbo Eketånga Bergsgård Karlstorp m Stenhuggeriet 2000 m Rotorp Alet HALMSTAD Bäckagård Sandhamn Niss Centrum Söndrum Laholmsbukten 3000 m Hulta Bergsäter 167 Heagård Pickesjön Kyllared Svensgärde Sörmarken 57 an Viared Östermalm Centrum Brämhult Boda Lugnet 55 Salängen n Viska Viaredssjön Bergdalen 165 Landala Hässleholmen Gånghester Skedalahed Sannarp Vallås Nyatorp Östergård Gustavsfält Linehed Larsfrid Brogård 25 Lågagård 66 Nyhem Slottsjorden Brotorp Snöstorp ån lle Fy E6 E20 Andersberg VilhelmsÖstra fält Stranden 117 Kontor/butik 177 Fyllinge Lager/logistik Projekt och mark CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

148 Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värdeAnm 96 Backa 193:1 Aröds Industriväg 2 A Göteborg / B 97 Backa 197:2 Aröds Industriväg Göteborg < Kärra 28:10 A Transportgatan 45 Göteborg Kärra 28:10 B Transportgatan Göteborg B 220 Kärra 28:10 C Transportgatan Göteborg B 181 Kärra 28:18 Transportgatan 37 Göteborg Kärra 37:4 Tagenevägen 21 Göteborg < Kärra 72:36 Tagenevägen 34 Göteborg Kärra 73:3 Tagenevägen 15 B Göteborg B 101 Kärra 74:2 Tagenevägen 29 Göteborg Kärra 74:3 Tagenevägen 33 Göteborg Kärra 75:3 Transportgatan 35 Göteborg Kärra 77:8 Tagenevägen 72 Göteborg < Kärra 78:12 Trankärrsgatan 9-11 Göteborg / Kärra 80:6 Trankärrsg 16/Tagenev 45 Göteborg / Kärra 80:7 Trankärrsgatan 14 Göteborg < T 106 Kärra 94:1 Orrekulla Industrigata 25 Göteborg Kärra 96:1 Orrekulla Industrigata Göteborg B 109 Tingstadsvassen 12:6 Manufakturgatan 19 Göteborg < T 110 Tingstadsvassen 12:9 Manufakturgatan Göteborg < T 111 Tingstadsvassen 14:7 Stålverksgatan 11 Göteborg B 112 Tingstadsvassen 19:3 Kolgruvegatan 1 Göteborg < / T 114 Högsbo 7:16 Gustaf Melins Gata 7 Göteborg < Högsbo 9:3 A Odhners Gata 17 Göteborg / Högsbo 18:1 E A Rosengrens Gata Göteborg < / Högsbo 26:8 August Barks Gata 25 Göteborg / Högsbo 28:3 August Barks Gata 7 Göteborg < / Högsbo 36:1 Norra Långebergsgatan 8 Göteborg / Högsbo 36:5 Hulda Mellgrens Gata 3 Göteborg Högsbo 36:7 Hulda Mellgrens Gata 5 Göteborg Högsbo 36:9 Hulda Mellgrens Gata 9 Göteborg < Högsbo 38:9 Sisjö Kullegata 4 Göteborg < Högsbo 40:1 Gustaf Werners Gata 2 Göteborg / B 125 Högsbo 40:2 Gustaf Werners Gata 4 Göteborg Kobbegården 208:6 Askims Verkstadsväg 16 Göteborg / Kobbegården 209:1 Askims Verkstadsväg 15 Göteborg / B 128 Kobbegården 6:180 Datavägen 20 Göteborg < Kobbegården 6:360 Datavägen 31 Göteborg Kobbegården 6:7 Ekonomivägen 11 Göteborg / B 131 Rud 51:21 Klangfärgsgatan 2 C Göteborg / T 132 Tynnered 1:10 Kontrabasgatan 12 Göteborg < T/B 133 Kallebäck 3:4 Mejerigatan 1 Göteborg Olskroken 35:7 Blomstergatan 2 Göteborg T 135 Olskroken 35:9 Grönsaksgatan 5 Göteborg T 136 Olskroken 35:14 Grönsaksgatan 3 Göteborg T 218 Gasklockan 2 Argongatan 32 Mölndal B 138 Gaslyktan 11 Argongatan Mölndal B 139 Generatorn 1 A Aminogatan 24 Mölndal / B 140 Generatorn 2 Aminogatan Mölndal < Heliumgasen 11 Kryptongatan 5 B Mölndal Hökegården 1 Kärragatan 2 Mölndal B 142 Kryddpepparn 3 Östergårdsgatan 8 Mölndal < B 143 Kusken 3 Idrottsvägen 10 Mölndal Pottegården 2 Kråketorpsgatan 18 Mölndal < B 145 Skinntickan 1 Ålegårdgatan 5 Mölndal < Syrgasen 8 Kryptongatan 14 Mölndal < B 147 Tjärblomman 2 Flöjelbergsgatan 3 A Mölndal B 148 Tjärblomman 3 Sallarängsgatan 3 Mölndal Tulpanen 1 Bergfotsgatan 5 Mölndal Tusenskönan 2 Flöjelbergsgatan 6 Mölndal Tusenskönan 4 Bergfotsgatan 3 Mölndal B 153 Vallmon 2 Flöjelbergsgatan 13 Mölndal < Vallmon 3 Flöjelbergsgatan 11 Mölndal < Vallmon 6 Flöjelbergsgatan 7 B Mölndal < Vallmon 7 Flöjelbergsgatan 7 A Mölndal Ängsviolen 1 Flöjelbergsgatan 18 Mölndal < / CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2016

149 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND 158 Hede 3:12 Faktorvägen 1 Kungsbacka B 159 Hede 3:131 Tryckarevägen 8 Kungsbacka < B 160 Kungsbacka 4:47 L. Verkstadsgatan 2-6/Verkstadsgatan 7 Kungsbacka < / Varla 2:388 Energigatan 21 Kungsbacka < / Varla 2:415 Borgås Gårdsväg 15 Kungsbacka Varla 3:22 Hallabäcksvägen 1 Kungsbacka B 164 Hinden 2 Sagagatan 17 Borås < T/B 165 Kilsund 3 Evedalsgatan 5 Borås < Lagern 8 Hållingsgatan 15 Borås < / B 167 Silverpoppeln 31 Ålandsgatan 6 Borås / Snödroppen 8 Elinsdalsg 9,13-15/Södra Korsg 11 Borås / B 169 Trucken 5 Viaredsvägen 14 Borås / B 170 Bulten 6 Bultgatan 1 Alingsås / B 171 Gjutaren 26 Metallgatan 2-4 Alingsås < / B 172 Konfektasken 15 Kolavägen 2/Sidenvägen 7 Alingsås < / B 173 Stallet 3 Tomasgårdsvägen 19 Alingsås Hede 2:11 Hedeforsvägen 6 Lerum / Berg 1:76 Åkerivägen 7 Lerum B 213 Fanan 39 Pilefeltsgatan 71 Halmstad Fogden 4 Laholmsvägen 84 Halmstad / B 177 Fyllinge 20:409 Sadelvägen 5 Halmstad B 178 Hönekulla 1:571 Åvägen 1 Härryda / Solsten 1:173 Designvägen 5 Härryda Kåbäcken 11:7 Gamla Alingsåsvägen 29 Partille < / Summa lager/logistik PROJEKT 24 Arendal 764:394 Sydatlanten Göteborg T 84 Backa 20:5 Exportgatan 2-8 Göteborg / B 20 Gamlestaden 22:14 Gamlestadsvägen 16 Göteborg B 199 Högsbo 20:11 F O Petterssons Gata 9 Göteborg B 180 Inom Vallgraven 4:1 Östra Larmgatan 18 Göteborg < / Krokslätt 102:2 Eklandagatan 80 Göteborg B 2 Kålsered 1:5 Göteborg Kärra 78:8 Trankärrsgatan 3B Göteborg / B 205 Lindholmen 30:5 Lindholmspiren 7 Göteborg Majorna 163:1 Banehagsliden 2 Göteborg B 206 Sörred 7:23 Sörredsvägen Göteborg B 66 Valsen 2 Svingelvägen 2 Halmstad / B 221 Balltorp 1:124 Aminogatan 17 Mölndal B 139 Generatorn 1 B Aminogatan 24 Mölndal B 188 Heliumgasen 4 Neongatan 4B Mölndal < B 54 Sesamfröet 2 Aminogatan 27 Mölndal B Summa projekt OBEBYGGD MARK Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värdeAnm 183 Annedal 21:9 Haraldsgatan 3 Göteborg Tingstadsvassen 31:6 Stålverksgatan 11 Göteborg B 185 Högsbo 39:3 Ingela Gathenheilms Gata 8 Göteborg < B 187 Kobbegården 152:1 Industrivägen 4-6 Göteborg < B Skällared 3:49 Lysekulevägen Kungsbacka < B 190 Varla 3:34 Hallabäcksvägen 1 Kungsbacka B 191 Kyllared 1:112 Tvinnaregatan 27 Borås < B 216 Trucken 6 Viaredsvägen 14 Borås B 171 Gjutaren 27 Metallgatan 2-4 Alingsås < B 214 Fanborgen 3 Spetsvinkelgatan 8 Halmstad B 214 Fanborgen 4 Spetsvinkelgatan 8 Halmstad B 214 Fanborgen 3 Spetsvinkelgatan 8 Halmstad B 214 Fanborgen 4 Spetsvinkelgatan 8 Halmstad Solsten 1:155 Designvägen 1 Härryda Summa obebyggd mark Summa Region Väst CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

150 Tegelbruket Kungegården 180 Bolltorp ALINGSÅS 170 Säveån Mjörn Noltorp Nolby Sävelund 172 Nolhaga Säveån Brogården Borgen E20 Sörhaga Centrum Östlyckan 173 Nygård Holmalund Kristineholm Kavlås 67 Stadsskogen Kullingsberg Castellums fastighetsbestånd i Region Väst Antal fastigheter Yta tkvm Hyresvärde Mkr E20 Stampen Hyresvärde kr/kvm Stockslycke m 1000 m 1500 m Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Centrala Göteborg ,7% Hisingen ,4% Halmstad ,2% Högsbo, Sisjön ,2% Borås ,9% Övriga orter ,2% Summa kontor/butik ,7% Lager/logistik Hisingen ,8% Mölndal ,5% Högsbo, Sisjön ,2% Kungsbacka ,3% Borås ,0% Övriga orter ,1% Summa lager/logistik ,5% Summa ,3% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark 11 Totalt Fastighetsrelaterade nycketal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 92,3% 92,4% 91,6% 94,1% 93,4% 95,4% 94,1% 94,0% 92,6% 90,8% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Tollsjön Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område 146 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2016

151 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Region Öresund KONTOR/BUTIK 1 Armringen 2 Agnesfridsvägen 190 Malmö T 5 Bältespännet 13 Hornyxeg 12/Amilonsv 3 Malmö / Fullriggaren 4 Riggaregatan Malmö Gustav Adolf 13 Gustav Adolfs Torg 4 Malmö Hälsingland 19 Fosiev 9-19/Finlandsg 1/ Trelleborgsv Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värdeAnm Malmö < / B 12 Malte 23 Fredriksbergsgatan 16 Malmö Mässhallen 2 Hyllie Boulevard 10A-B Malmö Spännbucklan 16 Agnesfridsvägen 178 Malmö < / Norsen 12 Föreningsg. 7-11/Brog. 12 Malmö < / Ringspännet 5 Kantyxegatan 1 A Malmö Revolversvarven 12 Jägershillgatan 18 Malmö Stenyxan 21 Stenyxegatan 14 Malmö / Sändaren 1 Agnesfridsvägen 111 Malmö T/B 25 Torshammaren 11 Hornyxegatan 6 Malmö Tuborg 1 Kronoborgsv. 5/V Rönneholmsv. 38/ Malmö < / Tuborgs.g 2 28 Forskaren 2 Emdalavägen 4-18 Lund Forskaren 2:2 Emdalavägen 4-10 Lund Forskaren 2:3 Scheelevägen Lund Jöns Petter Borg 9 Landerigränden 23 Lund B 31 Kvartsen 2 Skiffervägen Lund < Kvartsen 2:2 Skiffervägen 15 Lund < / Reuterdahl 15 Scheelevägen 16/Neversv. Lund Reuterdahl 15:2 Scheelevägen 16 Lund Rudebok 2 Rudeboksvägen 3 Lund / St Clemens 22 Stortorget 6-8 Lund < / St Clemens 27 Stortorget 4/Grönegatan Lund < / Stockholmsledet 8 Scheelevägen Lund < Grusbacken 3 Mogatan 14 Helsingborg Grusgången 2 Pinnmogatan 1 Helsingborg / Kavalleristen 9 Berga Allé 1-3 Helsingborg / B 44 Kroksabeln 18 Florettgatan 12 Helsingborg Kulan 3 Garnisonsgatan 5 Helsingborg / Musköten 5 Bergavägen 8 Helsingborg < / Maria Park Pålsjö HELSINGBORG Norr Tågaborg Marie häll Ringstorp Stattena Fredriksdal Berga industriområde Drottninghög Dalhem Väla södra industriområde E20 E6 E4 Hjortshög Öresund Centrum Söder m 2000 m 3000 m Olympia Husensjö Wilson Park Högaborg Adolfsberg Rosengården Slottshöjden Ragnvalla E E6 E4 87 Långeberga industriområde CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

152 Förvärvs- Bygg/ Fastighet Gatuadress Kommun 47 Pilbågen 6 Garnisonsgatan 6 Helsingborg 48 Pilbågen 6:2 Garnisonsgatan 10 Helsingborg Kvadratmeter per lokalslag år Omb. år Kontor Butiker Lager Totalt Markyta Logistik Bostäder Övrigt Tax.värdeAnm B Rustningen 1 Rundgången Helsingborg < Snårskogen 1 Kanongatan Helsingborg < Spjutet 2 Garnisonsgatan 14 Helsingborg / Studsaren 4 Bergavägen 21 Helsingborg < Vikingen 6 Mariag. 10/S Kyrkog. 11 Helsingborg < / Vikingen 12 L Strandg. 7/S Kyrkog. 7 Helsingborg < / Bollbro 15 Gasverksg , Carl Krooks Gata 17Helsingborg Danmark 27 Södergatan 43, Nedre Nytorgsg. 13 Helsingborg Danmark 31 Hantverkareg , Nedre Nytorgsg. 15 Helsingborg Delfinen 15 Kullagatan 29, Norra Strandg. 32 Helsingborg Erik Dahlberg 5, 9 Kolmätaregr 7-11, Norra Strandg 20, Helsingborg Kullag / Färjan 4 Drottningg , Hästmöllegrän- Helsingborg den B 19 Högkvarteret 1 Berga Allé 25 Helsingborg Högkvarteret 2 Berga Allé 21 Helsingborg Högvakten 6 Stortorget 2 Helsingborg Karl XV 9 Drottningg. 1-3, Hamntorget 3, Badhusgatan 4 Helsingborg Kolonien 28 Carl Krooks Gata 30-32, Wetterlingsg 2-4 Helsingborg Helsingborg 41 Kärnan Mellersta 9 Billeplatsen 1, Södra Storgatan Rådhuset 5 Drottningg. 14, Hästmöllegränden 1-3 Helsingborg 68 Telegrafen 9 Järnvägsg. 3-5, Södra Kyrkog Havneholmen Atrium Havneholmen / Helsingborg /1974 Köpenhamn Havneholmen Tower Havneholmen Köpenhamn Kongens Enghave Stöberigade Köpenhamn Norrevold Kvarter Nansensgade 19 Köpenhamn / Sundby Overdrev Kay Fiskers Plads 9-11 Köpenhamn Udenbys Vester kvarter 1 Kalvebod Brygge Köpenhamn Udenbys Vester kvarter 2 Kalvebod Brygge 43, Kalvebodbryg- Köpenhamn ge Abildager 26 Abildager Brøndby Annehem Fjelie E Norra Fäladen Nöbbelöv Gunnesbo Fäladen 16 Kobjersvången LUND Värpinge by Klosterhusen Flackarp m 2000 m CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND Galjevången Centrum 3000 m Klostergården Östra Torn Olshög Pilelyckan Brunnshög Ideon Rådmansvången Pålsjö Papegojelyckan Värpinge Klosters fälad E6 E20 Möllevången Vipelyckan Mårtens fälad Stampelyckan Nilstorp Råbyholm 99 Linero E Gastelyckan Stora Råby Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark

153 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND 60 Vibeholms Allé 15 Vibeholms Allé 15 Brøndby / Park Allé 373 Park Allé 373 Brøndby B 58 Hovedvejen 1-7 Hovedvejen 1-7 Glostrup Generatorvej 6-8 Generatorvej 6-8/Dynamovej 11 Söborg B 123 Roholmsvej Roholmsvej 19-21/Stensmosevej 15 Albertslund / Roskildevej 22 Roskildevej 22 Albertslund / Marielundvej 10 Marielundvej 10 Herlev Transformervej Transformervej Herlev / Summa kontor/butik LAGER/LOGISTIK Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värdeAnm 62 Benkammen 6 Skogholmsgatan 5 Malmö B 63 Bjurö 12 Flintränneg. 21/Bjurög. Malmö < / T 66 Dubbelknappen 17 Risyxegatan 6 Malmö B 67 Finngrundet 1 Blidögatan 30 Malmö T 69 Gulsippan 1 Källvattengatan 5 Malmö B 71 Hamnen 22:27 Mercurigatan 3 Malmö < / T 2 Hamnen 22:28 Carlsgatan 16 Malmö Hamnen 22:31 Carlsgatan 22 Malmö B 72 Holkyxan 5 Bronsyxegatan 11 Malmö < / T 73 Kalkgrundet 5 Borrgatan 15/Koksg 1-3/Väderög.2 Malmö < / T 76 Långdansen 1 Sångleksgatan 9 Malmö < Revolversvarven 9 Jägershillgatan 16 Malmö T 114 Revolversvarven 10 Jägershillgatan 14 Malmö Ringspännet 1 Kantyxeg. 5/Knackstensgatan 1 Malmö Tistlarna 9 Styrsögatan 4/Väderög./Kocksg. Malmö T/B 86 Akvamarinen 1 Diabasgatan 1 Helsingborg Bergakungen 1 Måndagsgatan 6 Helsingborg < Dolken 4 Mörsaregatan 16 Helsingborg / Grusbacken 2 Makadamgatan 15 Helsingborg Grusbädden 2 Mogatan 2-6 Helsingborg < Grusbädden 3 Makadamgatan 16 Helsingborg / Grusplanen 3 Makadamgatan Helsingborg Hyveljärnet 3 Lastgatan 9 Helsingborg < Kniven 7 Florettgatan 9 Helsingborg Kulan 3:2 Garnisionsgatan 5 Helsingborg Mimer 12 S Tvärgången 3 Helsingborg < B 95 Nide 2 Rundgången 10 Helsingborg < / Topasen 1 Andesitgatan 8 Helsingborg B 97 Värjan 3 Garnisonsgatan 9 Helsingborg B 6 Lerstenen 1 Kalkstensvägen 12 Lund / Lerstenen 2 Kalkstensvägen 14 Lund Råbyholm 5 Landerigränden 2-4/Borgs väg 9 Lund Helgeshöj Allé 38 Helgeshöj Allé 38 Taastrup B 95 Nide 2 Rundgången 10 Helsingborg < / Topasen 1 Andesitgatan 8 Helsingborg B 97 Värjan 3 Garnisonsgatan 9 Helsingborg B 98 Annedal 9 Annedalsvägen 2 Lund < Råbyholm 5 Landerigränden 2-4/ Lund Borgs väg Välten 4 Traktorvägen 8 Lund Välten 5 Traktorvägen 10 Lund / Årdret 12 Höstbruksvägen 14 Lund < Helgeshöj Allé 38 Helgeshöj Allé 38 Taastrup B Summa lager/logistik OBEBYGGD MARK 116 Krukskärvan 6 Flintyxegatan 6 Malmö T/B 109 Moränen 1 & 2 Borrgatan 1 Malmö < B 112 Höjdpunkten 2 Östra Torn 27:2 Lund B Summa obebyggd mark Summa Region Öresund CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

154 LOMMA E6 E20 Alnarp ÅKARP E22 Öresund ARLÖV Oljehamnen Norra Hamnen MALMÖ Mellersta Hamnen Frihamnen Västra Hamnen Ön Gamla Limhamn LIMHAMN 26 Bistrup Solbacken Farum Djupadal HYLLIE 124 Kirke Værløse m Taarbæk Sorgenfri Fosie 62 Klampenborg Hareskovby 3000 m E6 E22 Hjortespring 4500 m E65 Ordrup 101 Bagsværd Måløv Veksø E6 E20 E22 Hjortekær Elisedal Kongens Lyngby Jonstrup Strandmøllen Lundtofte Lindängen HUSIE Rådvad Kvarnby Nærum 79 Brede 114 Gullvik Skodsborg Virentofta Jägersro 107 Hindby 76 Svågertorp BUNKEFLOSTRAND Søllerød Rosengård Kulladal Virum Söderkulla Hyllievång Lindeborg Bunkeflo Værløse Videdal gården Øverød Ärtholmen Toftanäs Riseberga Trørød Gl.ApelHolte 9 Stavnsholt Vedbæk Holte Bellevue Kalkbrottet E20 Möllevången OXIE Skovshoved Charlottenlund Vangede Gentofte Buddinge ØR E S U N D Søborg Smørumnedre Emdrup Mørkhøj Tingbjerg 120 Ballerup 1 1 Bispebjerg Skovlunde ØSTERBRO Utterslev Husum Ledøje Risby NØRREBRO Brønshøj Islev Ejby Vridsløsemagle Hellerup Gladsaxe Herlev KÖPENHAMN Herstedøster 78 Hvissinge Rødovre Herstedvester CITY Valby Vigerslev 104 Brøndbyøster Taastrup Albertslund Sydhavnen Hvidovre Brøndbyvester Høje Taastrup Vallensbæk Landsby Ørestad Amager Strand Sundbyøster 77 Sundbyvester ne Tårnbyy od er Vallensbæk Strand eb Tranegilde Brøndby Strand lv Vallensbæk Brøndby Strand Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark Tømmerup Avedøre CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2016 Kastrup 81 Avedøre Ishøj Ka Ishøj Landsby Christianshavn FREDERIKSBERG Glostrup 123 usene Sorgenfri 16 Stora Bernstorp Valdemarsro Bulltofta 8 Innerstaden Bregnerød Västra Förstaden Vassingerød Ganløse Segevång Kirseberg Ravnsnæs 4 Ribersborg Segedal 83 Inre Hamnen Gamla 12 Birkerød Staden Allerød Lynge Uggeløse Östra Hamnen Holme A M A G E R Ishøj Strand Viberup Store Magleby Dragør

155 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Castellums fastighetsbestånd i Region Öresund Antal fastigheter Yta tkvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäktehets-kostnader Fastig- Mkr Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Köpenhamn ,8% Helsingborg ,5% Malmö ,9% Lund ,9% Summa kontor/butik ,2% Lager/logistik Köpenhamn ,5% Helsingborg ,6% Malmö ,9% Lund ,9% Summa lager/logistik ,4% Summa ,5% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Obebyggd mark 3 Totalt Fastighetsrelaterade nycketal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 87,5% 85,4% 85,3% 85,0% 84,5% 85,2% 86,6% 86,5% 88,1% 87,7% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

156 Region Stockholm KONTOR/BUTIK Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värdeAnm 2 Betongblandaren 3 Gårdsfogdevägen 16 Stockholm Betongblandaren 10 Archimedesv 1-3/Gårdsfogdev 8-10 Stockholm / Betongblandaren 12 Gårdsfogdevägen 18 B Stockholm Betongblandaren 13 Adolfbergsvägen 15, Stockholm < Domnarvet 18 Fagerstagatan Stockholm T 7 Domnarvet 36 Fagerstagatan 15 Stockholm T 27 Domnarvet 39 Gunnebogatan Stockholm < T 8 Fredsfors 14 Karlsbodavägen Stockholm < Lisenen 2 Hässelby Torg 1 Stockholm / T 10 Vallonsmidet 8 Gårdsfogdevägen 1-7 Stockholm < / T 18 Getholmen 2 Måsholmstorget 1-13 Stockholm < T 19 Hästholmen 2 Ekholmsvägen 23 Stockholm < T 22 Tjurhornet 15 Huddingevägen Stockholm < T 12 Hornsberg 10 Lindhagensgatan 133 Stockholm T 23 Mandelblomman 15 Avestag 29/Kronofogdev 56 Stockholm < / Drevern 1 & Dvärgsp. 1 Gråhundsvägen Stockholm < / T 25 Getholmen 1 Ekholmsvägen Stockholm T 15 Marievik 27 Årstaängsvägen Stockholm B 16 Marievik 30 Årstaängsvägen Stockholm Rosteriet 5 Lövholmsv. 9, Trekantsv. 9 Stockholm T 20 Klassföreståndaren 3 Torsgatan 11,13, Lilla Bantorget 15 Stockholm Läkaren 10 Torsgatan 12-14, Kammakarg 74, Stockholm Dalag 7 14 Stora Frösunda 3 Frösundaleden 2 Solna Gräslöken 1 Anderstorpsvägen Solna T 30 Yrket 4 Smidesvägen Solna / B 29 Råsten 4 Råstensg 1/Stureg 10 Sundbyberg / T 31 Ekplantan 4 Djupdalsvägen 1-7 Sollentuna T 32 Ekstubben 21 & 23 Djupdalsvägen 10-22, Sollentuna Ekstubben 25 Djupdalsvägen Sollentuna / Altartorpet 22 Jägerhorns Väg 6 Huddinge T 38 Altartorpet 23 Jägerhorns Väg 8 Huddinge T 39 Arrendatorn 15 Jägerhorns Väg 3-5 Huddinge Arrendatorn 16 Jägerhorns Väg 1 Huddinge < Myren 9 Smista Allé Huddinge Riggen 2 Botkyrkavägen 4 Huddinge T 113 Spejaren 3 Smista Allé Huddinge Varpen 8 Smista Allé 32 Huddinge Varpen 10 Smista Allé 36 Huddinge Varpen 11 Smista Allé 36 Huddinge Visiret 2 A Smista Allé 44 Huddinge T 115 Visiret 2 D Smista Allé Huddinge T 47 Visiret 2 F Smista Allé Huddinge T 46 Visiret 3 Smista Allé 42 Huddinge T 50 Veddesta 2:22 Nettovägen 7 Järfälla < / Veddesta 2:58 Fakturavägen 5 Järfälla / Veddesta 2:66 Girovägen 13 Järfälla Sicklaön 393:4 Vikdalsvägen 50 Nacka < Summa kontor/butik LAGER/LOGISTIK 56 Charkuteristen 5 Hallvägen 21 Stockholm T 57 Charkuteristen 6 Slakthusgatan 20 Stockholm T 58 Charkuteristen 8 Slakthusgatan 22 Stockholm T 60 Sandhagen 6 Slakthusgatan 9 Stockholm T 61 Domnarvet 4 Domnarvsgatan Stockholm < T 62 Domnarvet 27 Fagerstagatan 19 B Stockholm < T 63 Domnarvet 28 Fagerstagatan 19 C Stockholm T 64 Mandelblomman 16 Kronofogdevägen 62 Stockholm Stensätra 7 Strömsätravägen 16 Stockholm T 66 Dagskiftet 4 Elektravägen 10 Stockholm T 67 Elektra 3 Västbergavägen 25 Stockholm < Godståget 1 Transportvägen 7-9 Stockholm < T 69 Furudal 4 Fagerstagatan 10 Stockholm T 70 Lagerhallen 2 Brunnbyvägen 2-4/Partihandlarvägen Stockholm T 152 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2016

157 Skarven Fysingen Karby E4 VALLENTUNA UPPLANDS-VÄSBY E18 Vallentunasjön 93 BRO E Stava Brunna Kungsängen Ullnasjön 265 Rotebro 267 E4 Brofjärden Kallhäll Görväln 83 Näsfjärden E18 78 taån 89 Akalla DANDERYD Kista Veddesta Veddesta Lunda Hässelby villastad 9 Solvalla Mariehäll Stenhamra Bromma SOLNA Alvik E4 E20 Fiskarfjärden Smista EKERÖ Skärholmen Vårbyfjärden E4 E20 Johanneshov Älvsjö 71 Enskede Bagarmossen Tullinge Älta 229 Sköndal Snättringe Glömsta Fittja Kungens Kurva 43 Hallunda Kungens kurva NACKA Södermalm Långtarmen E Smista 17 E Lilla Värtan Centrum STOCKHOLM Drottningholm Hägersten Sätra LIDINGÖ E Johanneshov Blackeberg Lilla lls Alby ta ån Bä 65 Globen SUNDBYBERG Mariehäll Lambarfjärden 59 E4 23 Spånga Skärholmen Stora Värtan 262 E18 Bälls Enebyberg SOLLENTUNA Jakobsberg 274 TÄBY E Farsta HUDDINGE Skogås 259 Trollbäcken Länna Salem SÖDERTÄLJE Gladökvarn Tumba Rönninge m 4000 m 6000 m 8000 m 13 Vidja FASTIGHETSBESTÅND CASTELLUM Kontor/butik Lager/logistik 153 Projekt 73 och mark Handen

158 71 Ostmästaren 2 Ostmästargränd 4 Stockholm T 72 Torngluggen 1 Bällstavägen 159/Tornväktargränd 1-9Stockholm < / T 73 Tornluckan 1 Tornväktargränd 6 Stockholm < T 74 Vagnhallen 19 Jämtlandsgatan 131 Stockholm / T 108 Elementet 3 Bäckvägen 20 Sollentuna Elementet 4 Bäckvägen 18 Sollentuna < Revisorn 4 Bergkällavägen 33 Sollentuna Tidskriften 2 Kuskvägen 2 Sollentuna Rosersberg 2:21-22 Rosersbergsvägen Sigtuna Rosersberg 11:34 Tallbacksgatan 14 Sigtuna / Rosersberg 11:94 Skansvägen 25 Sigtuna Bredgården 1:7 Jättevägen 4 Järfälla Veddesta 1:9 Fakturavägen 2 Järfälla Veddesta 2:17 Nettovägen 9 Järfälla Veddesta 2:19 Girovägen 9 Järfälla < Veddesta 2:21 Nettovägen 5 Järfälla < / Veddesta 2:26 Nettovägen 11 Järfälla < Veddesta 2:49 Girov 11 Järfälla T 89 Veddesta 2:50 Kontov 7/Veddestav Järfälla < B 90 Veddesta 2:60 Fakturavägen 4 Järfälla T 91 Veddesta 2:68 Fakturavägen 6 Järfälla Veddesta 2:77 Fakturavägen 1-3 Järfälla / Elektronen 1 Hovslagarevägen 5 Sollentuna / Elektronen 4 Hovslagarevägen 3A-B Sollentuna / Ringpärmen 3 Bergskällavägen 30 Sollentuna Ellipsen 3 Ellipsvägen 11 Huddinge Dumpern 7 Speditionsvägen 36 Huddinge Palissaden 4 Smista Allé 30 Huddinge Slipstenen 1 Fräsarv. 19/Slipstensv. 4-8 Huddinge Skälby 2:9 Instrumentvägen 2 Uppl-Väsby T 94 Hantverkaren 2 Hantverkarvägen 9 Botkyrka < / T 95 Kumla Hage 3 Kumla Gårdsväg 24 A-B Botkyrka < Kumla Hage 13 Kumla Gårdsväg 24 C Botkyrka < Saltmossen 3 Kumla Gårdsväg 21 Botkyrka < / Segersby 1 Kumla Gårdsväg 10 Botkyrka Åby 1:223 Cementvägen 7 Haninge Skarpnäs 5:10 Skarpövägen 14 Nacka Summa lager/logistik PROJEKT 1 Archimedes 1 Gårdsfogdevägen 2-6 Stockholm B 36 Varpen 11, Projekt Smista Allé 36 Huddinge Visiret 3, Projekt Smista Allé Huddinge Visiret 4 Smista Allé Huddinge Kranbilen 2 Lyftkransvägen 11 Huddinge Spejaren 5 Smista Allé Huddinge Bangården 4 Huvudstagatan 5 Solna T Summa projekt OBEBYGGD MARK Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värdeAnm 104 Smista Park Smista Allé Huddinge Spejaren 4 Smista Allé Huddinge B 42 Rosersberg 11:130 Metallvägen Sigtuna B 59 Linde Torp 8 Bolidenvägen 8-10 Stockholm < B 103 Vallonsmidet 11 Gårdsfogdevägen 1-7 Stockholm < B 111 Örnäs 1:17 Upplands- Bro B Summa obebyggd mark Summa Region Stockholm CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2016

159 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Castellums fastighetsbestånd i Region Stockholm Antal fastigheter Yta tkvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Centralt ,7% Syd ,8% Norr ,1% Väst ,6% Summa kontor/butik ,6% Lager/logistik Centralt ,1% Syd ,4% Norr ,9% Väst ,8% Summa lager/logistik ,2% Summa ,8% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark 6 Totalt Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 92,8% 90,5% 85,4% 83,1% 82,8% 82,2% 82,8% 84,8% 84,0% 81,2% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

160 Region Norr Förvärvs- Bygg/ Fastighet Gatuadress Kommun Kvadratmeter per lokalslag år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värdeAnm KONTOR/BUTIK 1 Borgaren 3, 6 Södra Järnvägsgatan 35, Sundsvall / Byggmästaren 2 Landsvägsallen 4 Sundsvall / Guldsmeden 15 Storgatan 50 Sundsvall / Hercules 2, 8, 9 Rådhusg 3, Trädgårdsg 4,Rådhusg 5, Sundsvall Tullg / Hovrätten 2 Storg 37-39, Norra Tjärng 2, Södra Tjärng / Idrottsparken 2, 3 Universitetsallén 2-8 Sundsvall Järnvägsstationen 2 Stuvarvägen 21 Sundsvall Måsen 14 Västra Långgatan 42, 45, Södra Järnvägsgatan 41 Sundsvall / Neptunus 5 Kyrkogatan 3 Sundsvall Notvarpet 8 Skepparplatsen 1 Sundsvall / B 12 Nyttan 3, 6 Torggatan 6-8, Kyrkogatan 18, Storgatan 17 Sundsvall / Nyttan 7 Storg 21, Thuleg 5,7, Kyrkog 20-22, Thuleg 5 Sundsvall / Olympen 4 Storg 22, Sjög 13, Esplanaden 5, Bankg 6 Sundsvall / Stadshuset 2 Kyrkogatan 19, Rådhusgatan 22 Sundsvall Stuvaren 1 Stuvarvägen 5-17 Sundsvall / Tullpaviljongen 1 Stuvarvägen 25, Stuvarvägen 27 Sundsvall / Brynäs 17:1 Södra Skeppsbron 18, Södra Sjötullsg 1-3 Gävle / Kubbo 15:1 Västra Sätra Sundsvall B Kubbostigen 8 Gävle Kungsbäck 2:18 Kungsbäcksvägen 51 Gävle Norr 15:7 N:a Kungsg 11-13, Nyg 25, Ruddammsg 30, N:a Kanslig 14 Gävle / Norr 38:3 Kyrkog 10-12, N. Strandg 9, N. Skeppsg 2 Gävle / Norr 47:7 Kyrkogatan 4 Gävle 23 Olsbacka 45:6 Lantmäterigatan 2-4, Bobergsplan 3 Gävle 24 Söder 17:10 Södra Centralgatan 1-3 Gävle 25 Söder 6:5 Borgmästarplan Gävle n Gavlerinke / Väster 26:1 Skomakargatan 1, Ruddammsgatan 2 Gävle /1983 Nygatan 3, Vågskrivargatan 5 Gävle Kaplansgatan 1 Gävle 27 Väster 27:1 28 Väster 32:3 Sätra / / / B / Travbana Summa kontor/butik B OBEBYGGD MARK 2 Brohuvudet 13, 15, 16 Storgatan 74 Sundsvall Summa obebyggd mark Summa Region Norr Tolvfors B Näringen AlderHolmen Norrtull Öster Lexe Sjukhus Norr Väster 26 E GÄVLE 25 Söder Villastaden 19 Brynäs VallBacken Högskola 23 SöderTull Kontor/butik Lager/logistik Projekt och mark Kungsbäck 156 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2016 Hemsta Olsbacka Sörby Sörby Urfjäll

161 Granloholm Sjukhus E4 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Skönsberg Granlo Norra Stadsberget Korsta Haga SUNDSVALL E14 Ortviken Norrmalm 2 Västermalm Ortviken Sten12 14 Staden Nacksta E14 9 E Sundsvallsfjärden Södermalm Sallyhill Skönsmon E14 Kontor/butik Lager/logistik Östermalm Sidsjö Castellums fastighetsbestånd Region Norr Antal fastigheter Yta tkvm Hyresvärde Mkr Kontor/butik Sidsjön Sundsvall Gävle Summa kontor/butik m Kubikenborg Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm ,4% Södra Stadsberget ,4% 1000 m ,2% m m Hyresvärde kr/kvm Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Obebyggd mark Totalt Projekt och mark Driftsöverskott Mkr E4 Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm ,2% Fastighetskostnader, kr/kvm 483 Driftsöverskott, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

162 Castellums fastighetsbestånd 2016 i sammandrag Kvadratmeter per lokalslag Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde Region Mitt Region Väst Region Öresund Region Stockholm Region Norr Summa Castellum Fördelning per region och kvadratmeter Fördelning per lokalslag och kvadratmeter 158 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2016

163 CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND Sålda fastigheter under 2016 Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värdeAnm REGION ÖRESUND Annedal 9 Annedalsvägen 2 Lund < Smörkärnan 1 Kaprifolievägen 1/Kobjersv. Lund / Traktorn 2 Traktorvägen Lund / Traktorn 4 Traktorvägen 13 Lund Trumlan 1 Traktorvägen 19 Lund < Välten 4 Traktorvägen 8 Lund Välten 5 Traktorvägen 10 Lund / Årdret 12 Höstbruksvägen 14 Lund < Betongen 11 Krang 4/Västkustv/Nubbg Malmö < T/B Bjälken 3 Skruvgatan 8 Malmö Brandnävan 1&2 Stenbärsgatan 1 Malmö T/B Flygfyren 1 Flygfältsvägen 1 Malmö / B Flygledaren 3 Höjdrodergatan 18 Malmö T Flygvärdinnan 4 Höjdroderg 30-34/Vattenverksv 47 Malmö < / T Haken 3 Vinkelgatan 5 Malmö T Höjdrodret 3 Kabingatan 11 Malmö Lillgrund 5 Borrgatan 31/Flintrännegatan 2 Malmö / Murman 11 Murmansgatan /Kruse- Malmö T gatan 21 Murman 7 Murmansgatan 124/Krusegatan 25 Malmö < / T Murman 8 Murmansg. 126/Kruseg. 27 Malmö < / Nejlikebuketten 4 Skiffervägen Malmö Nejlikebuketten 6 Derbyvägen 7 Malmö Sadelknappen 1 Sadelgatan 9 Malmö Sadelknappen 4 Ridspögatan 10 Malmö Skevrodret 1 Kabingatan 9 Malmö / Skjutsstallslyckan 3 Lundavägen 62 Malmö < Stillman 40 Krusegatan 34 Malmö / Stångbettet 1 Travbanegatan 1/Skrittgatan 11 Malmö Svedjenävan 3 Stenbärsgatan 4-6 Malmö < Svedjenävan 4 Stenbärsgatan 2 Malmö T/B Tågarp 16:22 Företagsvägen 14 Malmö < / Vårbuketten 3 Husievägen 21 Malmö / Summa region Öresund REGION NORR Biet 1 Stationsgatan 3-7, Residensgatan 17 Luleå / Forellen 9 Timmermansgatan 16 Luleå / Gripen 1 Storgatan 30 Luleå / Hermelinen 12 Skeppsbrogatan 25-27, Timmermansgatan Luleå / Hunden 15 Skeppsbrog , Storg , Luleå Skomaka Katten 14 Timmermansgatan Luleå Lejonet 11 Skeppsbrogatan Luleå / Råttan 17 Skeppsbrogatan 40, Storgatan 51, Luleå / Timmerm Strutsen 14 Storgatan Luleå / Östermalm 6:16 Sundsbacken 2-4 Luleå / Aesculapius 10 Bankgatan 15-17, Trädgårdsgatan Sundsvall / , Rådh Badhuset 1 Badhusparken Sundsvall Bryggeriet 1 Storgatan 49-51, Åkersviksgatan 10, Sundsvall / Cupido 7 Nybrogatan 20 A,B,C 22 A,B,C Sundsvall / Högom 3:100 Davidsstadsvägen Sundsvall 2016 Järnvägsstationen 1 Järnvägsparken Sundsvall / Skandia 1 Bjälkvägen 1 Sundsvall / B Stenhuggaren 5 Storgatan 44 Sundsvall / Vandringsmannen 3 Gärdevägen 7 A-D Sundsvall / Vandringsmannen 4 Gärdevägen 5 D-F Sundsvall / Vandringsmannen 5 Gärdevägen 5 A-C Sundsvall / Vandringsmannen 6 Gärdevägen 9,11 Sundsvall / Vesta 1 Esplanaden 11 Sundsvall CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND

164 Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Logistik Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värdeAnm Vesta 3 Bankgatan 12/Rådhusgatan 19 Sundsvall / Ödet 7 Kyrkogatan 21, Thulegatan 9 Sundsvall / Ask 5 Nygatan 8 Umeå Björken 1 Döbelnsgatan 19, V:A Norrlands- Umeå gatan 31 Hugin 4 Nygatan 45 Umeå / Kraften 12 Västra Norrlandsgatan 13 Umeå B Läraren 1 Storgatan 39 Umeå Magne 4 Storgatan 36-38, V. Esplanaden 2 Umeå B V.Stran Nytorget 2 Kungsgatan 80, 76B, Storgatan 71 Umeå B, C Odin 12 Kungsgatan 54, Storgatan 51A Umeå / Skvadronen 2 Ridvägen 5, Västra Esplanaden 19 Umeå Slöjdaren 3 Hovrättsgatan 3, Slöjdgatan 2,4A, Umeå Kungsgatan 36 Sågen 5 Västra Esplanaden 18 Umeå Vipan 24 Storgatan 113, 115 Umeå Älvsbacka 9, 10 Storgatan 60 Umeå B Fältjägaren 1 Kanslihusgränd 2 Östersund / Fältjägaren 2 Kaserngatan 17 Östersund / Fältjägaren 3 Kaserngatan 13 Östersund / Fältjägaren 4 Kaserngatan 5 Östersund / Fältjägaren 6 Infanterigatan 14, 16, 18, 22, 24, 26, Östersund / B 28, 20,32 Lagmannen 6 Köpmangatan 21 Östersund / Lugnet 7 Infanterig 7/ Jägarvallsv 12/Armegr Östersund / Onkel Adam 9 Köpmangatan Östersund / Tingshuset 7 Storgatan 6 Östersund Åkeriet 10 Prästgatan 53 Östersund Summa region Norr Summa CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 2016

165 Definitioner Aktiens direktavkastning Föreslagen utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång. Aktiens totalavkastning Aktiekursens utveckling med tillägg av de utdelningar som skett under perioden vilken återinvesterats i aktier den dagen aktien handlas exklusive rätt till utdelning. Antal aktier Registrerat antal aktier antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Antalet historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget i genomförd nyemission. Avkastning aktuellt substansvärde Resultat efter skatt i procent av ingående aktuellt substansvärde, men med verklig uppskjuten skatt istället för nominell skatt. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam heten. Avkastning eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Avkastning långsiktigt substansvärde Resultat efter skatt med återläggning av värdeförändring derivat samt uppskjuten skatt i procent av ingående långsiktigt substansvärde. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Avkastning totalt kapital Resultat före skatt med återläggning av finansnetto samt värdeförändring derivat i procent av under året genomsnittligt totalt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter. Data per aktie Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie har genomsnittligt antal aktier använts, medan vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substans värde per aktie har antalet utestående aktier använts. Antalet historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget i genomförd nyemission. EPRA NAV - Långsiktigt substansvärde Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt. EPRA NNNAV - Aktuellt substansvärde Redovisat eget kapital enligt balansräkningen, justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt. Fastighetskategori Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen. Fastighetskostnader I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Förvaltningsresultat Redovisat resultat med återläggning av förvärvs- och omstruktureringskostnader, omvärdering resultat stegvis förvärv, värdeförändringar samt skatt i såväl koncern som joint venture. Hyresintäkter Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt. Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. Kronor per kvm Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året för värvade/ färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckel talen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksam heten. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto och förvaltningsresultat i joint venture i procent av räntenetto. Utdelningsandel Utdelning per aktie i procent av förvaltningsresultat per aktie. Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. Ekonomisk uthyrningsgrad Under perioden redovisade hyresintäkter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/färdigställda fastig heter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exklu derats. EPRA EPS (Earnings Per Share) Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl a skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND ÅRSREDOVISNING

166 GRI Castellum redovisar sitt hållbarhetsarbete enligt GRI:s riktlinjer G4, nivå Core. Utgångspunkten för redovisningen är genomförd intressentdialog samt en väsentlighetsanalys. Redovisningen beskriver hur Castellumkoncernen arbetat med hållbarhetsfrågorna under I nedanstående tabell anges var informationen redovisas. Avseende specifika standardindikatorer utgår redovisningen ifrån vad som är väsentligt för verksamheten. Redovisningen har översiktligt granskats av Deloitte. Generella standardindikatorer GRI-referens Sida/ Hänvisning Strategi och analys G4-1 VD har ordet 4-5 Organisationsprofil G4-3 Organisationens namn 41, baksidan G4-4 Huvudsakliga produkter, tjänster och varumärken 6-7 G4-5 Huvudkontorets säte 109 (Not 1) G4-6 Länder som organisationen verkar i 112 (Not 2) G4-7 Ägarstruktur och bolagsform G4-8 Marknader 19 G4-9 Bolagets storlek 41, 97, , 105 G4-10 Antal anställda uppdelat på anställningsform, anställningstyp, kön och region 19, 41 G4-11 Totalt antal anställda som omfattas av kollektivavtal 41 G4-12 Bolagets leverantörskedja 8-9, 38 G4-13 Väsentliga förändringar i organisationens storlek, struktur, ägarskap eller leverantörskedja under redovisningsperioden 2-3, 23, 41 G4-14 Om och hur försiktighetsprincipen tillämpas i organisationen 37 G4-15 Externa ekonomiska, miljömässiga och sociala principer som organisationen skrivit under eller stödjer 36 G4-16 Medlemskap i föreningar och/eller nationella/ internationella lobbyorganisationer 25, 36 Väsentliga aspekter och avgränsningar G4-17 Lista över alla enheter som ingår i koncernredovisningen 122 (Not 25) G4-18 Process för definition av rapportens innehåll 36-37, HD G4-19 Lista över identifierade väsentliga aspekter G4-20 Respektive aspekts huvudsakliga påverkan inom organisationen HD G4-21 Respektive aspekts huvudsakliga påverkan utanför organisationen HD G4-22 Effekterna och skälen till förändrad information från tidigare rapporter HD G4-23 Väsentliga förändringar från tidigare rapporter gällande omfattning och områdesbegränsningar HD Intressentengagemang G4-24 Lista över organisationens intressentgrupper HD G4-25 Tillvägagångssätt för identifiering och urval av intressenter HD G4-26 Metod för intressentdialoger HD G4-27 Redogör för de nyckelområden som intressenterna lyft fram samt hur organisationen har hanterat dem HD Information om redovisningen G4-28 Redovisningsperiod 105 G4-29 Datum för senaste redovisad rapport G4-30 Redovisningscykel 105 G4-31 Kontaktperson gällande redovisningen Omslag G4-32 GRI-index med hänvisningar 162 G4-33 Policy för extern bestyrkning 36 Styrning G4-34 Styrningsstruktur inklusive kommittéer vilka ansvarar för ekonomiska, sociala och miljömässiga frågor 36 Etik och integritet G4-56 Organisationens värdegrund och uppförandekod 7 Specifika standardindikatorer GRI-referens Sida/ Hänvisning DMA Ekonomisk prestanda 37 G4-EC1 Skapat och distribuerat ekonomiskt värde 37 G4-EC3 Omfattning av organisationens förmånsbestämda åtaganden 115 (Not 11) DMA Anställning G4-LA1 Personalomsättning 42 DMA Hälsa & säkerhet 38 G4-LA6 Sjukfrånvaro och arbetsrelaterade skador 41, HD DMA Träning & utbildning 43 G4-LA11 Utvecklingssamtal 42 DMA Jämlikhet G4-LA12 Sammansättning av företaget 41-42* DMA Lokala samhällen 25, HD G4-SO1 Bolagets påverkan på samhällen där verksamhet bedrivs 8-9, 25, HD* DMA Anti-korruption 37 G4-SO5 Antal fall av korruption 37 DMA Märkning av produkter och tjänster G4-PR5 Resultat av kundundersökningar G4-CRE8 Hållbarhetscertifieringar för ny-, om- och tillbyggnation 18, 25, HD DMA Energi G4-EN3 Organisationens energiförbrukning 44-45, HD G4-CRE1 Energiintensitet, byggnader 44-45, HD DMA Vatten G4-EN8 Vattenanvändning per källa 45, HD G4-CRE2 Vattenintensitet, byggnader 45, HD DMA Utsläpp G4-EN15 Direkta växtusgasutsläpp (Scope 1) 44-45, HD G4-EN16 Indirekta växtusgasutsläpp (Scope 2) 44-45, HD G4-EN17 Övriga indirekta växtusgasutsläpp (Scope 3) 44-45, HD G4-CRE3 Växthusgasutsläppsintensitet, byggnader 44-45, HD DMA Avfall G4-EN23 Total avfallsvikt, per typ och hanteringsmetod 45, HD DMA Lagefterlevnad 18 G4-EN29 Betydande böter och sanktioner till följd av miljöbrott 18 DMA Leverantörsutvärdering avseende arbetsvillkor, samhälle & miljö 38, HD G4-LA15 Negativa effekter av arbetsvillkor i leverantörskedjan samt vidtagna åtgärder 38, HD* G4-EN32 Andel nya leverantörer som utvärderats med miljökriterier 38, HD* G4-SO10 Negativa effekter på samhället i leverantörskedjan samt vidtagna åtgärder 38, HD* Mer detaljerad information om redovisningen och beräkningsmetoder återfinns på Castellums hemsida under fliken Hållbart företagande. HD = Hållbarhetsdata 2016 inklusive GRI-bilaga. * Indikatorn redovisas ej fullt ut. 162 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2016

167 Årsstämma Castellum ABs årsstämma äger rum torsdagen den 23 mars 2017 klockan i RunAn, Chalmers Kårhus, Chalmersplatsen 1, Göteborg. För mer information och anmälan se Castellums hemsida Årsstämmokalender och utdelning Avstämningsdag för årsstämma 17 mars 2017 Årsstämma 23 mars 2017 Aktien handlas exklusive första utdelningen 24 mars 2017 Avstämningsdag för första utdelningen 27 mars 2017 Betalning av första utdelningen 30 mars 2017 Aktien handlas exklusive andra utdelningen 22 september 2017 Avstämningsdag för andra utdelningen 25 september 2017 Betalning av andra utdelningen 28 september 2017 Ekonomisk rapportering Delårsrapport januarimars april 2017 Halvårsrapport januarijuni juli 2017 Delårsrapport januariseptember oktober 2017 Bokslutskommuniké januari 2018 Årsstämma mars 2018 Kontaktuppgifter Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Henrik Saxborn, telefon , eller CFO Ulrika Danielsson, telefon , samt på

168 4 CASTELLUM ÅRSREDOVISNING 2015 Castellum AB (publ) Box 2269, Göteborg Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon E-post info@castellum.se Säte: Göteborg Org nr: