Verksamhetsberättelse för 2008

Transkript

1 Styrelsen för bostadsrättsföreningen Hornblåsaren nr 13 (org nr ) avger härmed Verksamhetsberättelse för 2008 Bostadsrättföreningen Hornblåsaren 13 är belägen på Linnégatan 94 i Stockholm och omfattar 955 kvadratmeter bostadsyta fördelade på 15 lägenheter. Byggnaden uppfördes åren Ombildning till bostadsrätt skedde den 1 mars I föreningen inryms även garage och källarplan. Föreningens tomt omfattar en övre och nedre innergård. Föreningsstämma: Medlemmarna kallas till föreningsstämma, gällande året 2008, som hålls onsdagen den 27 maj 2009 klockan 19:00 i föreningens allrum i källaren. Föranmälan till stämman är inte nödvändig. Kallelse till stämman har överlämnats till medlemmarna.

2 2/7 Verksamhetsberättelsens innehåll: 1. Viktiga år och data rörande föreningen 2. Förvaltningsberättelse 3. Fem år i sammandrag 4. Resultaträkningar 5. Balansräkningar 6. Kassaflödesanalys 7. Eget kapital 8. Redovisningsprinciper, noter och specifikationer 9. Revisionsberättelse Viktiga år och data rörande föreningen. Fastighetens ritades av den kända Stockholmsarkitekten Björn Hedvall ( ) och uppfördes år I de existerande ursprungsritningarna var varje våningsplan ritad som en enda lägenhet. Om detta sedan förverkligades är oklart men enligt uppgifter från tidigare boende byggdes fastigheten om i mitten av 1930-talet. Fastighetens omfattade sedan 17 hyreslägenheter och senaste ägare, under många årtionden, var Trygg-Hansa bildades föreningen med syfte att tillförsäkra medlemmarna möjlighet till ombildning av fastigheten till bostadsrätt vid en eventuell framtida försäljning. Den 11 april 1994 tillträdde föreningen som ägare till fastigheten varvid ombildningen till bostadsrätt fullbordades. Vid övertagandet betonade Trygg Hansa att fastigheten övertogs i befintligt skick och att inga vidare krav skulle ställas på den före detta fastighetsägaren. Anledningen var att fastigten vid övertagandet var i mycket dåligt skick och att stora och omedelbara renoveringsarbeten måste göras. Föreningen omfattar 15 bostäder av vilka 13 är upplåtna med bostadsrätt. Total bostadsyta är 955 kvm. Förutom bostadsyta finns garageyta om ca 150 kvm. Tomtarean, fördelad på två plan, är 466 kvm. Föreningens anskaffningsvärde på fastigheten är 5.2 mkr

3 3/7 Efter tillträdet har föreningen under år genomfört stort antal förbättringar och moderniseringar, varav följande är de mest omfattande: Total fasadrenovering mot gata och gård. Nyläggning av samtliga plåttak. Omgjutning av samtliga balkonger. Sopsugsanläggning installerad. Byte av köks- och avloppsstammar. Hälften av stammarna byts. Del av tvättstuga omgjort till dusch/toalett, kök och mötesrum. Modernisering av tvättstugan och inköp av ny maskinutrustning. Byte av köks- och avloppsstammar. Samtliga resterande stammar byts. Omdragning av el och renoveringar av badrum i hyreslägenheter. Igengjutning av gårdslanterniner. Ommålning tak och montering förhöjda snörasskydd. Ommålning av trapphus och entréer. Ombyggd entré, ny entréport och omgjuten trapp till källare. Ombyggnader av hiss. Totalrenovering av pannrum inför bergvärmeinstallation. Ny elservis. Kabeldragning i gatan och ny elcentral till fastigheten. Byte av elstigare inklusive mätartavlor i alla lägenheter Total renovering av fönster och balkongdörrar (ytterbågar). Projektering och borrning för bergvärme och egen vattentäckt. Ny värmecentral bytt från fjärrvärme till bergvärme. Nydragning av all el i trapphuset. Nya ståldörrar inmonterade till gård, källare och garage. Ny vajer till hissen.

4 4/7 Förvaltningsberättelse 1. Föreningens styrelse och övriga förtroendevalda funktionärer. Vid ordinarie föreningsstämma 2008 och därefter konstituerande styrelsemöte utsågs följande föreningsfunktionärer: Ordförande: Vice Ordförande Styrelseledamöter: Suppleant: Revisor: Revisorssuppleant: Kassör: Per Modigh Christoffer von Platen Anna Ekander von Rosen och Henrik Horowicz Margaretha Arentsson Ralf Nord Maria Gustafsson Cecilia Modigh Styrelsen har under 2008 genomfört 5 protokollförda sammanträden samt ett antal arbetsmöten. Styrelsen har också svarat för den tekniska förvaltningen. Kassören har, genom CM Hus & Kök, utfört den kamerala förvaltningen och har också stått för städning, offertförfrågningar och teknisk projektledning mm. 2. Redogörelse över styrelsens förvaltning. Fastigheten. Fastighetens taxeringsvärde är varav byggnadsvärdet är Fastigheten har under räkenskapsåret varit fullvärdesförsäkrad hos Brandkontoret. Förvaltningsåtgärder. Efter flera intensiva år då en rad förbättringsåtgärder av fastigheten genomfördes, blev 2008 ett förhållandevis lugnt år med mer normal fastighetsförvaltning. En del efterarbeten genomfördes, främst el-arbeten som färdigställdes. Hissen har vid besiktningar fått påpekanden om missljud och hissvajern konstaterades deformerad och i behov av utbyte. Detta arbete gjordes under våren av S:t Eriks Hiss. Skräp från källare, garage och vind forslades bort av styrelsen med föreningens släpkärra och gården vårstädades som vanligt av vår egen trädgårdsmästare Christoffer von Platen. Byte av lampor och justering av portens dörrstängare sköts kontinuerligt av Henrik Horowicz. Vi har haft problem med sophämtningen där sopsugningen inte har gjorts tillräckligt noggrant och där stopp inte har avlägsnats. Dessutom har entreprenören haft allvarliga problem med sin tjänst då sugbilarna har varit trasiga vilket medfört att hämtningarna inte har genomförts enligt avtal. Angående de arbeten som återstår för att återställa nedre gården till ett mer presentabelt skick var tanken att forsla bort all uppriven ölandssten och jämna av med grus. Detta för att kunna genomföra den omfattande gårdsrenovering som tvunget måste göras inom de närmaste åren.

5 Styrelsen har, genom Cecilia Modigh, tittat på tekniska lösningar för detta och tagit in offerter men har inte hittat en bra och ekonomiskt godtagbar lösning ännu. 5/7 Dessa arbeten får också anstå tills dess att föreningen har vänt trenden med ett ökat negativt kassaflöde (se nedan under Framtid ). Besiktning av våra två hyresrätter har också gjorts, i samverkan med expertis från Fastighetsägarna Stockholm. Detta resulterade i en hyreshöjning till följd av genomförda standardhöjande åtgärder. Inventering av fastighetens samtliga gasspisar har också genomförts med anledning av Fortums övergång till ny typ av gas. Ett fåtal spisar underkändes och måste bytas ut. Personal Föreningen har inte haft någon anställd personal utan har upphandlat erforderliga tjänster rörande löpande underhåll och fastighetsservice från olika leverantörer. Löner och andra ersättningar. Styrelsen arbetar ideellt. 3. Medlemmar och överlåtelser. Under året har 4 lägenhetsöverlåtelser registrerats, lägenhet nr: 102, 111, 113 och 133. Antal medlemmar per 31 december 2008 var 17. Föreningen upplåter 13 lägenheter med bostadsrätt samt 2 lägenheter med hyresrätt. Dessutom upplåter föreningen 6 garageplatser med hyresrätt. 4. Ekonomisk ställning och resultat för år Ekonomi Resultatet av föreningens verksamhet det senaste räkenskapsåret samt den ekonomiska ställningen per framgår av följande resultat- och balansräkning. Föreningens fastighetslån på låg per rörligt hos SEB. Krediten på SEB har utökats till och är utnyttjad med kr. Fastighetens totala belåning uppgår per till kronor.. Resultatdisposition. Till stämmans disposition stående medel utgörs av: Ansamlad förlust Årets resultat Summa fritt eget kapital kronor kronor kronor Styrelsen föreslår att beloppet överförs i ny räkning

6 6/7 5. Framtid Även om alla större förbättringsåtgäder är genomförda kvarstår naturligtvis en restlista : Garaget behöver renoveras. Putsas, målas och ny el behöver dras Balkongräckena behöver målas och måste dessutom förhöjas med en överliggare så att dom håller standardhöjd. Värmeslingor behöver monteras på altaner och i stuprör för att undvika istappsbildning. Räcken i trapphuset skall ommålas och mässingsdetaljer skall tas fram. Golvet i tvättstugan skall ommålas och underreden till tvättmaskiner skall monteras. Polering av sten i trapphuset och ny stenbeläggning i entrén ner till källaren.... Listan kan göras lång. Gården är dock den enskilt största kvarstående framtida kostnadsposten och detta arbete behöver en noggrann planering av både tekniskt genomförande och budgetering. I dagsläget är ekonomin känslig för ytterligare belåning varför detta arbete har skjutits upp temporärt. I dagsläget dras föreningen med ett negativt kassaflöde orsakat av framförallt ökade räntekostnader och höga elpriser. För att åtgärda detta beslutades under hösten om en avgiftshöjning från första februari Föreningen har, på rekommendation av revisor Ralf Nord, beslutat ta extern hjälp av en redovisningskonsult, Kjell Sandin. Vi har fått hjälp att uppskatta den nödvändiga avgiftshöjningen och efter diskussioner i styrelsen enades vi om att höja med 25% i ett första skede. Detta är under Kjells rekommenderade riktvärde men styrelsen bedömer att detta är tillräckligt för tillfället. Ett mer gynnsamt ekonomiskt läge förväntas under 2009 med fortsatt sänkta räntekostnader samt en rejäl sänkning av fastighetsskatt och slopad inkomstskatt för föreningen. Styrelsen vill avvakta och utvärdera effekterna av detta innan beslut tas om ytterligare avgiftshöjningar.

7 7/7 Stockholm Per Modigh Christoffer von Platen Henrik Horowicz Anna Ekander von Rosen

8 Bostadsrättsföreningen Hornblåsaren nr 13 Linnégatan Stockholm Organisationsnummer Verksamhetsåret 2008 Räkenskaper i sammanfattning Resultaträkningar Balansräkningar Kassaflödesanalyser Noter och specifikationer

9 Fem år i sammandrag Summa Resultaträkningar, tkr under fem år Årsavgifter i bostäder och hyror för garage Övriga intäkter Summa intäkter Fastighetskostnader och administrativa kostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Finansnetto Inkomstskatt Årets resultat dec 31-dec 31-dec 31-dec 31-dec Genomsnitt Balansräkningar, tkr under fem år Föreningens fastighet och diverse inventarier Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa tillgångar Eget kapital Fastighetslån Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Årets investeringar, tkr Soliditet 22% 25% 38% 40% 58% 43% Summa Kassaflödesanalys, tkr under fem år Kassaflöde från den löpande förvaltningen Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande förvaltningen Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde

10 Resultaträkningar Utfall Utfall 1 jan - 31 dec 1 jan - 31 dec INTÄKTER Not Årsavgifter i bostäder och hyror för garage kr kr Överlåtelseavgifter kr 985 kr Summa intäkter kr kr KOSTNADER Uppvärmning, el, vatten & avlopp kr kr Fastighetsskötsel & underhåll kr kr Fastighetsförsäkring kr kr Administrativa kostnader kr kr Fastighetsskatt kr kr Summa rörelsekostnader kr kr Resultat före avskrivningar kr kr Avskrivningar enligt plan kr kr Resultat efter avskrivningar kr kr Ränteintäkter kr kr Pantbrevskostnader kr kr Räntekostnader kr kr Resultat efter finansiella poster kr kr Inkomstskatt - - Årets nettoresultat kr kr

11 Balansräkningar TILLGÅNGAR Not Anläggningstillgångar Fastighet Byggnader och mark Värdeminskning enligt plan Summa fastighet Övriga materiella anläggningstillgångar Inventarier och verktyg Värdeminskning enligt plan Summa övriga materiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Fordringar Fakturerade årsavgifter Skattefordringar Summa fordringar Likvida medel och likvida placeringar Kassa och banktillgodohavanden Summa likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Copy of BR RR Noterna 2008 Version 2-1.xls, BR

12 Balansräkningar (fortsättning) EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not Bundet eget kapital Insatskapital Upplåtelseavgifter Reparationsfonder Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Ansamlad förlust Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Fastighetslån Transaktionskonto Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Föreningens skatteskuld Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter: Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga Copy of BR RR Noterna 2008 Version 2-1.xls, BR

13 Kassaflödesanalyser Den löpande verksamheten: Utfall Utfall 1 januari - 1 januari - 31 december 31 december Rörelseresultat efter avskrivningar Justering för poster som inte ingår i kassaflödet: Avskrivningar och nedskrivningar Delsumma Ränteintäkt Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader Inkomstskatt - - Kassaflöde från den löpande förvaltningen före förändringar av rörelsekapital Förändringar i rörelsekapital Ökning -/ Minskning + av fordringar Minskning/ Ökning av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande driften Investeringsverksamheten: Investeringar i Fastigheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten: Amortering på lån Nyupptagna lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets början Likvida medel vid periodens slut

14 Eget kapital Upplåtelse- Fond för yttre 2008 Insatskapital avgifter underhåll Fria reserver Årets resultat Vid årets ingång Överföring av årets resultat Överfört till fond för yttre underhåll Resultat Vid årets utgång Upplåtelse- Fond för yttre 2007 Insatskapital avgifter underhåll Fria reserver Årets resultat Vid årets ingång Överföring av årets resultat Överfört till fond för yttre underhåll Resultat Vid årets utgång Upplåtelse- Fond för yttre 2006 Insatskapital avgifter underhåll Fria reserver Årets resultat Vid årets ingång Överföring av årets resultat Överfört till fond för yttre underhåll Resultat Vid årets utgång Copy of BR RR Noterna 2008 Version 2-1.xls, Eget kapital

15 not 1: Uppvärmning, el, vatten och avlopp Uppvärmning kr Vatten och avlopp kr kr Elektricitet kr kr Sophämtning, städning, sotning, snöröjning kr kr Summa kr kr not 2: Fastighetsskötsel & underhåll Löpande reparation och underhåll kr kr Hisskötsel kr kr Övriga driftskostnader kr kr Summa kr kr not 3: Administrativa kostnader Konsultarvoden kr kr Kameralt arvode kr kr Övriga administrativa kostnader kr kr Summa kr kr not 4: Fastighetsskatt Avgiftsunderlag Skattesats Hyreshus kr kr kr Lokaler ,0% kr kr Återbetald fastighetsskatt för kr kr Summa kr kr Copy of BR RR Noterna 2008 Version 2-1.xls, Not 1-4

16 not 5: Avskrivning enligt plan Byggnad Avskrivning sker årligen med 2% på anskaffningsvärdet Avskrivningsunderlag Bygnadens anskaffningsutgift kr kr Förbättringsutgifter kr kr Förbättringsutgifter kr kr Förbättringsutgifter kr kr Avskrivningsunderlag kr kr Årlig avskrivning i % 2% 2% Årets avskrivningskostnad kr kr Installationer i egen fastighet Avskrivning sker årligen med 20% på anskaffningsvärdet Avskrivningsunderlag Anskaffningsutgift kr kr Förbättringsutgifter - - Avskrivningsunderlag kr kr Årlig avskrivning i % 20% 20% Årets avskrivningskostnad kr kr Inventarier och verktyg Avskrivning sker med 20% på anskaffningsvärdet Avskrivningsunderlag Anskaffningsutgift kr kr Förbättringsutgifter - - Avskrivningsunderlag kr kr Årlig avskrivning i % 20% 20% Årets avskrivningskostnad kr kr Totala avskrivningar kr kr not 6: Räntekostnader Avser fastighetslån i SEB Bolån Genomsnittlig låneskuld under året kr kr Erlagd ränta under året kr kr Genomsnittlig låneränta 4,79% 3,94% Kopia av Copy of BR RR Noterna 2008 Version 2-1.xls, Not 5-6

17 not 7 Byggnader, ackumulerade avskrivningar enligt plan och Mark Köpeskilling, fastighet inkl förvärvskostnader kr kr Förbättringsutgifter under kr kr Förbättringsutgifter under kr kr Förbättringsutgifter under kr kr Förbättringsutgifter under kr kr Summa anskaffningsvärde kr kr Ack. avskrivningar enligt plan vid årets början Årets avskrivning enligt plan Summa avskrivning enligt plan kr kr kr kr kr kr Bokfört värde vid årets slut kr kr Fördelning av anskaffningsvärde: Byggnader kr kr Mark kr kr Summa kr kr Uppgift om taxeringsvärden: Mark kr kr Byggnader kr kr Summa kr kr not 8 Inventarier och verktyg Anskaffningsvärde kr kr Värdeminskning enligt plan kr kr Summa bokfört värde kr kr not 9 Kassa och banktillgodohavanden Affärskonto med SE Banken kr kr Kontant i kassan kr kr Summa kr kr Copy of BR RR Noterna 2008 Version 2-1.xls, Not 7-9

18 not 10 Fastighetslån Vid årets ingång: SEB Bolån Rörligt Summa vid årets ingång Årets förändring Nyupplåning hos SEB Transaktionskonto Nyupplåning hos SEB Bolån Amortering hos SEB Bolån Summa årets förändring Vid årets utgång: SEB Transaktionskonto SEB Bolån Rörligt Summa vid årets utgång Copy of BR RR Noterna 2008 Version 2-1.xls, Not 10