Remiss - Tomträttsavgäld och friköp (SOU 2012:71)

Transkript

1 Dnr KS Dpl 65 sid 1 (10) KOMMUNLEDNINGSKONTORET Stadssekretariatet Tjänsteyttrande Dan Tågmark, dan.tagmark@karlstad.se Remiss - Tomträttsavgäld och friköp (SOU 2012:71) Dnr KS Dpl 65 Ärende Bakgrund Vad är tomträtt? Tomträtt utgör en särskild form av nyttjanderätt till fast egendom. Genom en tomträttsupplåtelse får tomträttshavaren en i de flesta avseenden med äganderätt jämförlig rätt att nyttja marken. Tomträtten löper tills vidare och kan endast under speciella förhållanden sägas upp till upphörande. Tomträttshavaren förutsätts betala en avgift tomträttsavgäld till fastighetsägaren. Tanken är att fastighetsägaren genom avgälden ska tillförsäkras markvärdestegringen. Avgälden bestäms därför vanligen som en ränta på ett avgäldsunderlag, grundat på markens värde. Idag finns det cirka tomträtter i Sverige. Av dessa är cirka avsedda för småhusbebyggelse, för flerbostadsbebyggelse och upplåtna för annat ändamål, t ex kontor eller industri. Det alldeles övervägande antalet fastigheter som är upplåtna med tomträtt ägs av kommunerna. Kommunernas samlade avgäldsintäkter är betydande och uppgick år 2011 till cirka 2,8 miljarder kronor. Problemen med dagens regler De nuvarande bestämmelserna om tomträttsavgäld, som återfinns i jordabalkens (1970:994) kapitel 13, har länge ansetts innebära problem. Ett av dem är att reglerna ger utrymme för flera olika sätt att beräkna avgälden och ibland kräver komplicerade beräkningar. En särskild komplikation vid avgäldsbestämningen är att den sker med tioåriga eller längre intervall. Otydligheten och komplexiteten i regelverket leder till att parterna och domstolarna belastas av svårlösliga, tidsödande och kostnadskrävande tvister om tomträttsavgäldernas storlek. Ett annat problem är att reglerna ibland uppfattas som orättvisa och obilliga. En orsak till det är avgäldens koppling till markvärdet, som i tider av kraftig markvärdesökning medför att avgälderna kan öka påtagligt. En annan orsak är att systemet med Postadress: Kommunledningskontoret, Karlstad Besöksadress: Kommunledningskontoret Webb: karlstad.se Tel: Fax: E-post: kommunledningskontoret@karlstad.se Org.nr: PlusGiro: Bankgiro:

2 Dnr KS Dpl 65 sid 2 (10) tioåriga eller längre avgäldsperioder kan leda till mycket kraftiga avgäldsökningar vid ingången av en ny avgäldsperiod. På regeringens uppdrag har en särskild utredning Tomträtts- och arrendeutredningen i ett delbetänkande (SOU 2012:71) lämnat förslag som syftar till att lösa eller i vart fall minimera problemen rörande tomträttsavgälderna. Utredande av friköpsrätt alternativt enhetliga friköpsregler Det är inte ovanligt att fastighetsägaren och tomträttshavaren kommer överens om att tomträttshavaren ska få köpa fastigheten. Lagen ger dock inte tomträttshavaren någon rätt att förvärva fastigheten mot fastighetsägarens vilja ( friköpsrätt ). Utredningen har även haft uppdraget att ta ställning till om det bör införas en sådan rätt och under vilka förutsättningar som det ska kunna ske samt att utarbeta nödvändiga författningsförslag om villkoren för friköp. Vidare har det ingått i utredningsdirektiven att, som ett alternativ till en friköpsrätt, överväga möjligheten att införa enhetliga villkor, som tomträttshavare kan åberopa vid de friköp som förekommer. De föreslagna nya lagbestämmelserna föreslås träda i kraft den 1 juli Utredningens viktigaste förslag De viktigaste förslagen och bedömningarna i betänkandet är följande: 1. En ny modell för avgäldsregleringen Utredningens förslag utgår från de principer och grunddrag som det nuvarande regelverket bygger på. Det innebär bl a att avgäldsutvecklingen kommer att vara beroende av markvärdeutvecklingen även i det nya system som föreslås. Dock konstaterar utredningen att tomträtter grovt sett kan delas in i tre huvudkategorier, nämligen småhustomträtter, flerbostadstomträtter och tomträtter för andra ändamål än bostäder. I betänkandet föreslås en reglering som i sina huvuddrag är gemensam för alla tre slagen, men som skiljer sig åt mellan kategorierna i några viktiga avseenden. 2. Avgälden produkten av ett avgäldsunderlag och en avgäldsränta Det föreslås att avgälden ska bestämmas som en ränta (avgäldsränta) på ett underlag som står i visst förhållande till den upplåtna fastighetens markvärde (avgäldsunderlag) även fortsättningsvis. 3. Avgäldsperioder och värderingsintervall Enligt nuvarande bestämmelser ska avgälden vara densamma under en längre period om minst tio år ( avgäldsperiod ). Utredningen föreslår att avgälden i fortsättningen ska kunna justeras varje år, d v s avgäldsperioderna ska vara ettåriga. Förslaget innebär att avgäldsunderlaget ska stå i visst förhållande till markens värde. Detta förutsätter något slag av återkommande markvärdering. Förslaget

3 Dnr KS Dpl 65 sid 3 (10) bygger på att värderingen inte ska behöva göras inför varje avgäldsperiod utan först med längre intervall ( värderingsintervall ). För småhustomternas del kommer värderingsintervallen att vara treåriga. Beträffande övriga tomträtter föreslås tioåriga värderingsintervall, med möjlighet för parterna att i vissa fall avtala om längre intervall. Mellan värderingen och ingången av en ny avgäldsperiod ska avgäldsunderlaget kunna räknas om med förändringen av konsumentprisindex. 4. Avgäldsräntan Innebörden i gällande rätt är att avgälden ska motsvara en skälig ränta på markvärdet. I rättspraxis förekommer flera metoder för att bestämma vad den skäliga räntan är. Det vanligaste sättet att bestämma avgäldsräntan är att utgå från den s k långsiktiga realräntan, som domstolarna, fram till de senaste åren, regelmässigt har uppskattat till 3 procent. Utredningen har funnit att det behövs en tydligare och enklare reglering av avgäldsräntans nivå och föreslår därför att det i lagen pekas ut en generell avgäldsränta. Man har då valt att utgå från den långsiktiga realräntan. Konjunkturinstitutet har på utredningens uppdrag bedömt realräntans nivå och funnit att den långsiktiga realräntan ligger i spannet 2,4 3,0 procent. Mot den bakgrunden har föreslagits att lagen ska föreskriva en avgäldsränta om 2,75 procent. Denna räntesats föreslås gälla för samtliga tomträttskategorier. 5. Avgäldsunderlaget När det gäller bestämmandet av avgäldsunderlaget föreslås skilda regler för de tre slagen av tomträtter. I fråga om småhustomträtter är förslaget att avgäldsunderlaget ska bestämmas med utgångspunkt i marktaxeringsvärdet. Med dagens regler för marktaxering innebär det att markvärdet kommer att omprövas vart tredje år. När det gäller övriga tomträtter, föreslås att avgäldsunderlaget istället ska bestämmas med ledning av en fri värdering, inriktad på att ta fram markens marknadsvärde. Vid bedömningen av markvärdet ska, på samma sätt som idag, hänsyn tas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare villkor som ska tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse. Som framgått ovan är tanken att markvärdet ska kunna omprövas med tioårsintervall. Utredningsdirektiven anger att utredningen ska eftersträva att den ordning som föreslås i huvudsak ska medföra oförändrade avgäldsintäkter för fastighetsägarna och oförändrade kostnader för tomträttshavarna. Utredningen har mot den bakgrunden kommit fram till att avgäldsunderlaget för småhustomträtter ska uppgå endast till 50 procent av tomträttsfastighetens marktaxeringsvärde och att avgäldsunderlaget för flerbostadstomträtter ska motsvara 40 procent av markens marknadsvärde. När det gäller tomträtter upplåtna för annat ändamål än bostäder föreslås att avgäldsunderlaget ska vara lika med markens marknadsvärde.

4 Dnr KS Dpl 65 sid 4 (10) 6. Tvingande eller dispositiv reglering? Avgäldsbestämmelserna för småhustomträtter föreslås vara tvingande till tomträttshavarens fördel. I fråga om de tio första åren av en tomträttsupplåtelse ska det emellertid alltid råda full avtalsfrihet, för att fastighetsägarna ska kunna kompensera sig för de administrativa merkostnader som uppkommer i den initiala fasen av tomträttsupplåtelsen. När det gäller övriga tomträtter föreslås en i väsentliga delar tvingande lagstiftning. Parterna ska dock ha möjlighet att inför en ny avgäldsperiod komma överens om att avgälden för den perioden ska regleras på annat sätt än som följer av lagen. 7. Konsekvenser Förslagen om nya modeller för avgäldsregleringen för småhus- och flerbostadstomträtter har, enligt utredningen, utformats så att några finansiella konsekvenser inte ska uppstå när de nya bestämmelserna börjar tillämpas. Det bör dock noteras att detta gäller på riksbasis variationerna kommunerna emellan kommer att vara relativt stora eftersom regelverken varierar från kommun till kommun. 8. Friköpsrätt alternativt enhetliga friköpsregler Utredningens uppfattning är att det inte ska vara möjligt för tomträttshavaren att mot fastighetsägarens vilja åstadkomma friköp av en med tomträtt upplåten fastighet. Motivet till detta är att man anser att skälen för en friköpsrätt inte väger tillräckligt tungt för att motivera den betydande begränsning av den kommunala självstyrelsen som friköpsrätten skulle innebära. Eftersom utredningsdirektiven trots utredningens inställning i fråga om förköpsrätt ändå kräver det, har utredningen formulerat ett lagförslag i detta avseende som i den centrala delen innebär att fastighetsägaren, vid tomträttshavarens påkallande av friköpsrätt, ska ha rätt till ersättning motsvarande respektive tomträtts avgäldsunderlag (se ovan). Inte heller idén om enhetliga friköpsregler, som ett alternativ till friköpsrätt, gillas av utredningen. Skälen till detta är bl a att utredningen funnit att sådana regler skulle kunna hindra en kommun som vill avveckla sitt tomträttsinnehav att göra detta, eftersom kommunen inte skulle ha möjlighet att anpassa köpevillkoren till förekommande intresse för firköp, och att regler av detta slag hur som helst knappast skulle innebära någon påtaglig fördel för tomträttshavaren så länge som hen inte kan tvinga kommunen till friköp. Bedömning Kommunledningskontoret har inför sin bedömning av betänkandet inhämtat synpunkter på det från den ansvariga fackförvaltningen, Teknik- och fastighetsförvaltningen ( TFF ). Om inget annat sägs nedan har TFF inte uttryckt en annan uppfattning än Kommunledningskontoret i de avseenden som tas upp i

5 Dnr KS Dpl 65 sid 5 (10) det följande. För överskådlighetens skull lämnas synpunkterna under samma rubriker och med samma numrering (1 8) som ovan. Framställningen inleds dock med de generella synpunkter som TFF har lämnat på betänkandet, vilka även ger en översiktlig bild av hur man arbetar med tomträttsupplåtelser inom Karlstads kommun. TFF:s generella synpunkter på betänkandet Upplåtelse av mark med tomträtt kan idag ske av flera olika skäl. Inom Karlstads kommun sker detta oftast på önskemål av tomträttshavaren som ett alternativ till förvärv av fastigheten. Flera skäl kan finnas för detta, men bland dessa märks en önskan hos tomträttshavaren att fokusera på finansieringen av övriga investeringar. Särskilt i tider av finansiell turbulens har tomträttsinstitutet varit ett viktigt verktyg för att möjliggöra byggnationen och ibland en förutsättning för densamma. Nyupplåtelse av tomträtt för småhus sker dock inte i nuläget. Det är i detta perspektiv viktigt att kommunens incitament att upplåta fastigheter med tomträtt inte förgörs i och med en ny lagstiftning, vilket kan bli fallet om upplåtelse med tomträtt bedöms som långsiktigt riskabel medan direkt försäljning av marken däremot ger kommunen en känd intäkt som täcker kommunens kostnader för utvecklingen av marken. Ett av flera skäl för kommunen att upplåta mark med tomträtt kan vara att kommunen har ett särskilt intresse att långsiktigt ha ett inflytande över markanvändningen, t ex i känsliga miljöer eller områden av annat allmänt intresse. Detta alternativ till försäljning måste kunna bibehållas utan att kommunen riskerar att över tid erhålla en avkastning som inte svarar mot kostnaden för utvecklingen av marken. Vidare är det viktigt att understryka vikten av ett av de ursprungliga syftena med tomträttsinstitutet, nämligen att det allmänna ska kunna tillgodoräkna sig del av markvärdestegringen vilken till stor del också är ett resultat av kommunala investeringar och reinvesteringar. I moderna samhällen finns en trend mot allt högre kvalitet i utformningen av allmänna ytor. Det är angeläget att kommuner även fortsättningsvis kan tillgodoräkna sig den värdestegring som sker i fastigheter som gynnas av kommunala investeringar i allmänna anläggningar. Sammantaget skapar detta förutsättningar för fortsatta investeringar till nytta för fastighetsägare och tomträttshavare. Vid exploatering och utveckling av nya områden för bebyggelse arbetar kommunen med en balanserad syn på intäkter och kostnader. De exploateringsprojekt som genomförs ska över tid gå ihop ekonomiskt men inte heller lämna någon avkastning för att finansiera kommunens övriga verksamhet. De investeringar som görs i allmän plats och allmänna anläggningar finansieras således av intäkten från markförsäljning. Vid försäljning av tomter kan detta balanseras och intäkten kan motsvara kostnaden. Om emellertid fastigheter upplåts med tomträtt, erhåller kommunen idag en avkastning som är relaterad till aktuellt ränteläge och som dessutom är

6 Dnr KS Dpl 65 sid 6 (10) direkt kopplad till fastighetens markvärde. Den begränsade osäkerheten som kan uppstå består i den risk som utgörs av variationen av markvärden över tid. Om marken upplåts med tomträtt vet ändå kommunen att en långsiktigt stabil intäkt kan erhållas för att täcka finansieringen av allmänna anläggningar. Gator och andra större anläggningar avskrivs över långa tidsperioder, vanligtvis över 30 år. I det sammanhanget framstår det som tydligt att kommunens incitament att upplåta mark med tomträtt till villkor som riskerar att inte täcka den långsiktiga kostnaden för investerat kapital är mycket litet. För att tomträtt som upplåtelseform ska användas i nyupplåtelse och därmed på sikt överleva vilket TFF anser vara viktigt eftersom den fyller ett flertal goda syften enligt vad som angetts ovan måste också kommunen kunna säkerställa att kostnaden för investerat kapital täcks. 1. En ny modell för avgäldsregleringen Kommunledningskontoret instämmer i bedömningen att det saknas skäl att avvika från de grundtankar som det nuvarande regelverket för tomträtter grundas på och att därför avgälden görs beroende av markvärdesutvecklingen. Däremot avstyrker Kommunledningskontoret utredningens förslag om en uppdelning av reglerna efter tomträtternas upplåtelseändamål med skilda principer för avgäldsunderlagens storlek och former för fastställande av avgäldsunderlagen, enligt vad som utvecklas närmare nedan. 2. Avgälden produkten av ett avgäldsunderlag och en avgäldsränta Kommunledningskontoret instämmer i utredningens förslag. 3. Avgäldsperioder och värderingsintervall Som utredningen konstaterar är det en fördel om tomträttsavgälderna kan justeras årsvis genom ettåriga avgäldsperioder för att undvika stora språngvisa höjningar och för att öka förutsebarheten för tomträttshavarna. Utredningen har, såvitt gäller småhustomträtter, valt att göra värderingsintervallens längd beroende av intervallen för fastighetstaxeringar. När det gäller övriga tomträtter menar utredningen att avgäldsunderlaget inte bör grundas på taxeringsvärdena utan på fria värderingar av markens marknadsvärde, varför man inte heller kopplar värderingsintervallen för dessa tomträtter till taxeringsförfarandet. Som utvecklas närmare under punkt 5 nedan, är det Kommunledningskontorets uppfattning att taxeringsvärdena tjänar som tillräckligt god bas för värderingsunderlag även när det gäller avgälder för flerbostadstomträtter och tomträtter för andra ändamål än bostäder. Följaktligen menar Kommunledningskontoret att värderingsintervallen bör kopplas till processen för fastighetstaxering även när det gäller dessa fastighetsslag. 4. Avgäldsräntan TFF:s uppfattning är att avgäldsräntan inte bör anges till en fast räntenivå och anför till stöd för detta följande: Det är av väsentlig betydelse att räntesatsen tillåts

7 Dnr KS Dpl 65 sid 7 (10) variera över tiden bundet till en styrande räntenivå. Sverige är för närvarande i en lågräntemiljö med mycket låg inflation, vilket dock inte är något som kan tas för givet över längre tidsperspektiv, varför förutsättningarna för kommunerna att upplåta tomträtt eller få en skälig avkastning av upplåtna tomträtter skulle variera kraftigt beroende på aktuella nivåer på marknadsräntor och inflationsnivåer. Vid en årlig uppräkning av tomträttsavgälden är det dock rimligt med föreslagen sänkning av avgäldsräntan, givet att nuvarande ränte- och inflationsscenario vore statiskt. Kommunledningskontoret gör följande bedömning: Frågan om avgäldsräntan behandlas i avsnitt 6.5 i betänkandet. Det kan allmänt sägas att denna fråga är komplicerad och behäftad med flera osäkerhetsfaktorer. Som framgår av det avsnittet kan frågan delas upp i ett antal delfrågor, nämligen (a) Behöver regleringen av avgäldsräntans storlek alls förändras (avsnitt 6.5.2)? (b) Vilken ränteberäkningsprincip bör läggas till grund för avgäldsräntan (avsnitt 6.5.3)? (c) Vad bör avgäldsräntan konkret uppgå till vid tillämpning av relevant ränteberäkningsprincip (avsnitt och 6.5.6)? (d) Bör avgäldsräntan anges i lag (avsnitt 6.5.5)? Det är uppenbart att dagens regel för avgäldsräntan om att den ska vara skälig som sådan inte ger tillräckligt konkret besked. Som en följd därav har domstolarna över tid avgjort många tvister som har rört avgäldsräntans storlek. Det måste därför sägas vara nödvändigt att försöka förenkla den gällande ordningen. Utredningen har uttalat att det inte är tillräckligt att man i lagtexten enbart ger uttryck för den princip som man anser bör gälla vid bestämmandet av avgäldsräntan, t ex att den ska motsvara avkastningen på den allmänna kapitalmarknaden. Istället, menar man, bör lagtexten utformas så att den antingen direkt anger en viss bestämd räntesats eller anger ett antal lätt konstaterbara faktorer som gör det möjligt att utan vidare räkna fram den tillämpliga räntan. Man framhåller att en sådan modell måste rymma ett visst mått av schablonisering där resultatet i det enskilda fallet ibland kan komma att avvika från vad som framstår som skäligt, men att det ska ställas mot den enkelhet som man vinner i det framtida systemet. Så långt instämmer Kommunledningskontoret i utredningens resonemang. Emellertid väljer utredningen att därefter tämligen ensidigt peka ut den långsiktiga realräntan som lämplig schablonränta. Man gör detta på basis av att den skäliga ränta som söks ska motsvara den på marken belöpande avkastningen under den tid som tomträtten förväntas bestå och att det är i brist på tillförlitlig utredning om

8 Dnr KS Dpl 65 sid 8 (10) denna avkastning som det i rättspraxis har tillämpats en långsiktig realränta på den allmänna kapitalmarknaden under 30 år framåt, utan beaktande av risktagande. Det bör först anmärkas att domstolarna inte har avfärdat alternativa metoder för att fastställa skälig avgäldsränta. Det har förekommit att domstolar har bestämt avgäldsräntan med ledning av ett i det enskilda fallet bedömt direktavkastningskrav på den allmänna fastighetsmarknaden. Även de räntesatser som domstolarna har kommit fram till i de enskilda fallen har, som framgår av betänkandet, varierat rätt avsevärt mellan 2 och 3 procent alltsedan Högsta domstolens avgörande från 1986 (NJA 1986 s 272). Detta senare faktum visar att det ligger i sakens natur att det är förenat med betydande osäkerhet att göra en prognos om den långsiktiga realräntan för en tid om 30 år, vilket för övrigt framgår av det tämligen breda räntespann som Konjunkturinstitutets bedömning utmynnar i. Också Högsta domstolen har framhållit vanskligheten i räntebedömningen i målet från 1986 när man slog fast att en förutsättning för att realräntemetoden ska kunna tillämpas är att marken kan anses som realvärdesäker. Det måste således anses vara på ett bräckligt underlag som utredningen föreslår att dess konkreta gissning om skälig avgäldsränta ska anges uttryckligen i lag. Vidare kan man fråga sig om man med detta förslag, som bygger på en gissning som ska gälla över överskådlig tid och som utgångspunkt alltså längre än de avgäldsperioder som gäller idag (minst tio år), vinner särskilt mycket i trovärdighet hos berörda parter på marknaden jämfört med ett system där den långa realräntan omprövas återkommande av en förvaltningsmyndighet, en idé som utredningen avfärdar som rättsosäker. Ställt mot den eftersträvade enkelheten i systemet tycks det Kommunledningskontoret sammanfattningsvis som att nackdelarna med utredningens förslag är så pass betänkliga att betänkandet grundligare borde ha utrett andra alternativ. Som Kommunledningskontoret ser det hade det varit intressant om utredningen hade undersökt möjligheten att konstruera en modell med utgångspunkt exempelvis från statslåneräntan, som ger en konkret, lättavläst räntesats och som återspeglar den riskfria långa marknadsräntan. I denna del bör avslutningsvis framhållas att utredningens diskussion och förslag rörande avgäldsräntans storlek i jämförelse framstår som av avgjort mindre betydelse för fastighetsägarnas rätt till skälig förräntning av markvärdet än utredningens förslag ifråga om avgäldsunderlag. 5. Avgäldsunderlaget Utredningens förslag att generellt begränsa avgäldsunderlaget till maximalt 50% av marktaxeringsvärdet för småhustomträtter och 40% av marknadsvärdet för flerbostadstomträtter kommer för kommunens del att leda till kraftigt minskade avgäldsintäkter jämfört med dagens situation. Det kommer i sin tur att i hög grad begränsa kommunens möjlighet att få täckning för sina långsiktiga utvecklingskostnader för marken.

9 Dnr KS Dpl 65 sid 9 (10) Det framgår inte tydligt av förslaget varför tomträttshavare till bostadsfastigheter ska få denna fördel jämfört med andra typer av fastigheter. Det kan härvid noteras att det i principerna för avgäldsbestämningen enligt nuvarande regler innebär att avgälden ska motsvara skälig ränta på markvärdet. Betänkandet innebär en glidning bort från denna grundläggande tanke. Det kan inte på något sätt anses oskäligt att kommunerna ska ha rätt att upplåta tomträtter till en avkastning på basis av ett marknadsvärde. Att vissa kommuner väljer att godta en avsevärt lägre avkastning avseende tomträtter för bostadsändamål är en annan sak och utgör inte skäl att avvika från principen. Man bör hålla i minnet att storstadskommunerna Stockholm och Göteborg som båda rabatterar sina avgäldsunderlag kraftigt står för en stor del av intäkterna från bostadstomträtter i riket, vilket får en mycket stor påverkan på riksgenomsnittet. Särskilt med tanke på att avtalsfrihet föreslås gälla för småhustomträtter för de första tio åren, lär förslaget medföra att kommuner endast i undantagsfall kommer att ha tillräckligt incitament för att upplåta mark med tomträtt, eftersom kostnadstäckning av investeringar i allmän plats bara kommer att uppnås under de första tio åren av anläggningarnas avskrivningstid. En väsentlig del i utredningens rättsliga argumentation för att motivera rabatterade avgälder för bostadstomträtter genom avgäldsunderlag som understiger marknadsvärdet för marken bygger på utredningens analys i fråga om EU:s statsstödsregler. Kommunledningskontoret anser att den analysen är påfallande svag och diffus. Tvärtemot vad som anges i betänkandet torde presumtionen vara att risken är stor för att rabatterna kan anses strida mot statsstödsreglerna, eftersom upplåtelse av bostäder som utgångspunkt måste anses vara en ekonomisk verksamhet med potentiell samhandelspåverkan. Utredningen medger t o m själv att frågan är svårbedömd och rekommenderar lagstiftaren att anmäla de föreslagna bestämmelserna till Kommissionen för bedömning. Oavsett om man med modellen syftar till att finna ett värde som ska motsvara markens marknadsvärde eller bara en del av detta värde, så uppkommer frågan hur värdet ska fastställas. Som konstateras i betänkandet finns det i princip två sätt: antingen tillämpar man fastighetens marktaxeringsvärdet eller så värderas marken särskilt. För alla tomträtter utom för småhus föreslår, som nämnts, utredningen att marknadsvärdet ska bestämmas enligt en s k fri värdering. Skälet till att man inte anser marktaxeringsvärdena vara lämpliga är att överensstämmelsen mellan marktaxeringsvärde och verkligt markvärde är sämre för de övriga tomträttskategorierna än för småhustomträtterna. Kommunledningskontoret anser inte att kopplingen mellan avgäldsunderlag och marktaxeringsvärdet ska avskaffas. Även om en viss schablonisering kan användas när kommunen genom värdering ska fastställa avgäldsunderlaget så kommer förslaget att medföra en ökad arbetsbelastning och ökade kostnader för kommunen. Dessutom är det tyngsta underlaget i en marknadsvärdering just marktaxeringsvärdena, eftersom de idag är det mest tillförlitliga material som finns

10 Dnr KS Dpl 65 sid 10 (10) tillgängligt för schabloniserad bedömning av markvärden. Att underlaget för bestämmande av marktaxeringsvärden är begränsade gör inte att en värdering av någon annan part skulle ge ett mer rättvisande värde. Det är svårt att se att kommunerna skulle ha bättre förutsättningar att göra en korrekt marknadsvärdering än den värdering som sker i samband med marktaxering. Om underlaget för marktaxering anses bristfälligt, kommer alltså värderingsunderlaget alltjämt att vara bristfälligt även med utredningens förslag. Tillämpning av begreppet fri värdering riskerar tvärtom öka risken för skönsmässighet och felaktiga värderingar. Snarare har den landsomfattande värdering som ligger till grund för taxeringsvärden goda möjligheter att minska risken för systematiska fel och varierande syn avseende värdebedömningen. 6. Tvingande eller dispositiv reglering? Kommunledningskontoret har inga synpunkter i denna del. 7. Konsekvenser Som framhållits ovan baseras utredningens utgångspunkt om att lagförslaget ska vara konsekvensneutralt på de sammanlagda effekterna för hela riket. Det är vidare, som nämnts, så att storstadskommunerna Stockholm och Göteborg genom att de står för i särklass flest tomträttsavtal av kommunerna väger tungt i totalviktningen. I båda dessa kommuner har man valt att använda sig av ett avgäldsunderlag som långt understiger tomträttsmarkernas marknadsvärden, baserade på taxeringsvärdena. Utredningens utsaga om konsekvensneutralitet är därför en sanning med en betydande modifikation. Betänkandet ger som helhet snarast intryck av att vara baserat på en ensidig önskan om att skapa förenklade och förmånliga regler för tomträttshavarna på kommunernas bekostnad. 8. Friköp alternativt enhetliga friköpsregler Kommunledningskontoret instämmer i utredningens bedömning. Carina Wiberg administrativ chef Dan Tågmark stadsjurist