EKONOMISK PLAN FÖR BRF STUDIOAPT. 46. Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreningen. StudioApt. 46. Org.nr

Transkript

1 Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreningen StudioApt. 46 Org.nr

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR BESKRIVNING AV FASTIGHETEN BYGGNADSBESKRIVNING FÖRSÄKRING TAXERINGSVÄRDE FÖRVÄRVSKOSTNADER FINANSIERINGSPLAN BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Kapitalkostnader Driftskostnader Fastighetsavgift/fastighetsskatt Fondavsättning/avskrivningar BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER LÄGENHETSFÖRTECKNING EKONOMISK PROGNOS KÄNSLIGHETSANALYS SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN AV BETYDELSE FÖR BEDÖMANDE AV FÖRENINGENS VERKSAMHET OCH BOSTADSRÄTTSINNEHAVARNAS EKONOMISKA FÖRPLIKTELSER Bilagor: Intyg FDS-utdrag Teknisk statusbesiktning 2

3 1. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen StudioApt. 46 med org.nr registrerades vid Bolagsverket. Bostadsrättsföreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Vidare även att i förekommande fall uthyra kommersiella lokaler. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för bostadsrättsföreningens verksamhet. Uppgifterna i den ekonomiska planen avseende föreningens förvärv av fastigheten avser den slutliga förvärvskostnaden inklusive renoveringskostnad. Beräkning av bostadsrättsföreningens årliga kapital- och driftskostnader grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Studio Apartments Stockholm Ekonomisk förening / / förvärvade av Great Endings AB / / samtliga aktier i Sjöråen AB / / som vid tidpunkten för förvärvet var lagfaren ägare till fastigheten Stockholm Sjöråen 24. Den ekonomiska föreningen fusionerades därefter med Sjöråen AB varefter den ekonomiska föreningen omregistrerades till Bostadsrättsföreningen StudioApt. 46. Bostadsrättsföreningen är genom fusionen ägare till fastigheten Stockholm Sjöråen 24. Fastigheten Stockholm Sjöråen 24 har renoverats och byggts om under 2011 och Av fastighetens 63 bostadslägenheter är för närvarande 5 bostadslägenheter upplåtna med hyresrätt. Hyresgästerna kommer att få erbjudande om att förvärva lägenhet, i befintligt skick, med bostadsrätt. Tomställda bostadslägenheter renoveras och upplåts på marknaden. Upplåtelse av fastighetens lägenheter till befintliga hyresgäster beräknas ske under november Inflyttning i dessa har redan skett. Upplåtelse av, samt inflyttning i, fastighetens nyrenoverade lägenheter beräknas ske under november Såvitt avser juridisk person skall föreningen skäligen ha att godta vederbörande som medlem/bostadsrättshavare såvitt inte antingen anmärkning kan riktas mot den juridiska personens ekonomiska förutsättningar eller skötsamhet eller föreningens skattemässiga ställning som s.k. äkta privatbostadsföretag äventyras. Uppvärmning, hushållsel (ej för lgh och ), vatten och avlopp samt bredband ingår i årsavgiften. Styrelsen kan besluta att i årsavgiften ingående ersättning för varmvatten och/eller hushållsel skall erläggas utifrån uppmätt förbrukning eller uppskattad förbrukning. Kostnadsökningar bedöms följa Riksbankens genomsnittliga inflationsmål, vilket för närvarande är 2 %. Föreningen kommer att ansöka om inträde som frivilligt skattskyldig för mervärdesskatt avseende upplåtelse av lokaler i fastigheten. Genom förvärv av aktierna i Sjöråen AB, samt därpå följande överföring, genom fusion mellan bolaget och Studio Apartments Stockholm Ekonomisk förening, av fastigheten, har bostadsrättsföreningen övertagit det skattemässiga värdet på fastigheten från Sjöråen AB. 3

4 2. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Fastighetsbeteckning Stockholm Sjöråen 24 Adress Döbelnsgatan 39, Rådmansgatan 46 Tomtens areal 593 m2 Ägarstatus Äganderätt Planförhållanden Plan 0180-B70/1936 Tomtindelning Plan Stadsplan Plan Stadsplan Antal byggnader 1 Antal p-platser 14 garageplatser Byggnadens utformning Flerbostadshus i sju våningsplan samt källare i två våningar Byggnadsår Ombyggnadsår 2012 Bostadsarea, totalt m 2 Lokalarea, totalt 769 m 2 Bostadslägenheter 63 lägenheter om sammanlagt m 2. Lokaler 3 lokaler om sammanlagt 769 m 2. Gemensamma utrymmen Trapphus, tvättstuga, innergård, cykelförråd och altan. Uppvärmningssystem Fjärrvärme med vattenburen värme och radiatorer i rum. Vatten/avlopp Anslutet till kommunens nät. Ventilation Mekanisk till- och frånluft i lokaler och garage. Mekanisk frånluft i bostäder. Mekanisk till- och frånluft med komfortkyla på plan 6 tr. Hiss 3, varav 1 personhiss, 1 person- och transporthiss i uppgång Rådmansgatan 46 samt 1 bilhiss via Döbelnsgatan 39 TV-anslutning Stadsfibernät Servitut Ändamål Rättighet Aktbeteckning (Lantmäteriet) Bräddavloppsmagasin Ledningsrätt: Last 0180-A83/ BYGGNADSBESKRIVNING Byggnaden är grundlagd på betongmurar i källare. Stomme och bjälklag utgörs av betong. Fasaderna är putsade. Taket är täckt med plåt. Byggnaden inrymmer 63 st bostadslägenheter i sex plan. I gatuplan samt källare finns tre lokaler. I källare finns även garage, tvättstuga, undercentral och lägenhetsförråd. Tvättstuga finns även på plan sju och åtta. Uppvärmning sker med fjärrvärme via vattenradiatorer och ventilationsluft. Ventilationen utgörs av mekanisk till- och frånluft i lokaler och garage. Mekanisk frånluft i bostäder Lokalerna utgörs av två butikslokaler, varav en är en hörnlokal, samt en restaurang/konferenslokal i två plan. 4

5 Lägenhetsbeskrivning Rum Golv Väggar Tak Övrigt Entréutrymme/hall: klinker målade målat Kök: parkett målade målat Kyl och frys, spis, skåp- och bänkinredningar med målade luckor Badrum/WC: klinker målade målat Duschplats, tvättställ, wc-stol och hand Vardagsrum: parkett målade målat Övriga rum: parkett målade målat 4. FÖRSÄKRING Föreningen kommer att teckna en fullvärdesförsäkring för fastigheten hos Brandkontoret. 5. TAXERINGSVÄRDE Fastigheten är taxerad som hyreshusenhet, bostäder och lokaler (typkod 321). Omfattande ombyggnation har genomförts av byggnaden varför ett nytt taxeringsvärde på fastigheten kommer att fastställas i samband med att byggnationen färdigställts. Ernst & Young har tagit fram ett preliminärt taxeringsvärde enligt nedan: Taxeringsvärde bostäder Taxeringsvärde lokaler Totalt FÖRVÄRVSKOSTNADER Beräknad slutlig anskaffningskostnad aktier/fastighet inklusive stämpelavgifter och byggnation av föreningens hus Reparationsfond Kassa i bostadsrättsföreningen Summa slutlig anskaffningskostnad FINANSIERINGSPLAN Insatser bostadsrätter Upplåtelseavgifter Eget kapital/resultat i förvärvat bolag Lån Summa finansiering

6 8. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER 8.1 Kapitalkostnader Långivare Belopp Bindningstid Räntesats Amortering år 1 Räntekostnader år 1 Lån år 3,12% Lån år 3,14% Lån år 3,40% Summa Säkerhet för banklån utgörs av pantbrev i fastigheten. Summa kapitalkostnader Driftskostnader Hushållsel Fastighetsel VA Värme inkl varmvatten Sophäm tning Städning Bredband Fastighetsskötsel Ekonom isk förvaltning Försäkring Revisor Löpande underhåll Summa driftskostnader Driftskostnaderna är beräknade efter normalförbrukning. Variationer över åren förekommer, liksom att det beräknade värdet för enskilda poster kan bli högre eller lägre. Drift- och underhållskostnaderna antas öka i takt med den bedömda inflationen. Hushållsel och varmvatten Hushållsel ingår i årsavgiften för samtliga lägenheter utom lgh och lgh för vilka bostadsrättshavaren tecknar eget elabonnemang för. Varmvatten ingår i årsavgiften för samtliga lägenheter. Styrelsen kan besluta att i årsavgiften ingående ersättning för varmvatten och/eller hushållsel skall erläggas utifrån uppmätt förbrukning eller uppskattad förbrukning. 6

7 Bredband Föreningen har tecknat ett kollektivt abonnemang för bredband. Ersättning för detta ingår i årsavgiften. 8.3 Fastighetsavgift/fastighetsskatt Fastighetsskatten/den kommunala fastighetsavgiften för flerbostadshus uppgår till 0,40 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen och 1,00 % av taxeringsvärdet för lokaldelen. Den kommunala fastighetsavgiften är dock begränsad till maximalt kr per lägenhet. Efter genomförd renovering/ombyggnad av fastighetens byggnad beräknas fastighetens taxeras som en nyproducerad byggnad varför ingen fastighetsavgift utgår under år 1-5, halverad fastighetsavgift utgår under år 6-10 och från och med år 11 utgår full fastighetsavgift. Fastighetsavgift/fastighetsskatt år 1 beräknas uppgå till: Fastighetsavgift 0 Fastighetsskatt, taxeringsvärde lokal * 1,0 % Summa fastighetsavgift/fastighetsskatt Fondavsättning/avskrivningar Inom föreningen ska bildas en fond för yttre underhåll. Avsättning till fonden för yttre underhåll ska årligen ske enligt antagen underhållsplan. Styrelsen har beslutat att avsätta 25 kr/m 2 per år till yttre fond i avvaktan på att underhållsplan upprättas. Avsättning till yttre underhållsfond om 25 kr/m 2 per år i avvaktan på att underhållsplan upprättas Föreningen ska enligt lag göra bokföringsmässiga avskrivningar på byggnaden. Avskrivningar på byggnaden påverkar föreningens bokföringsmässiga resultat men inte likviditet varför dessa ej har tagits upp i denna ekonomiska plan. Summa fondavsättningar/avskrivningar SUMMA BERÄKNADE ÅRLIGA KOSTNADER BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER Årsavgift (exkl hushållsel) Årsavgift hushållsel Hyresintäkt år 1, lokaler (exkl. moms) Hyresintäkt, 14 st garageplatser Debitering fastighetsskatt SUMMA BERÄKNADE ÅRLIGA INTÄKTER

8 10. LÄGENHETSFÖRTECKNING Lgh.nr Area (ca m 2 ) Lägenhetsbeskrivning Insats (kr) Andelstal årsavgift (%) Årsavgift 1 (kr) Beräknad årsavgift hushållsel RKV ,676% ROK ,617% ROK ,500% ROK ,529% ROK ,176% ROK ,794% ,9 1RKV ,408% ,7 1RKV ,451% ,9 1RKV ,503% ,6 1RKV ,377% ,8 1RKV ,381% ,1 3ROK ,703% ,2 2ROK ,466% ,5 3ROK ,430% , ,3 1RKS ,035% ,1 1RKS ,078% ,4 1RKV ,205% ,7 1RKV ,427% ,8 1RKV ,381% ,4 1RKS ,300% ,2 1RKS ,128% ,6 1RKV ,472% ,3 1RKV ,393% ,3 1RKS ,154% ,7 1RKV ,451% ,3 1RKS ,178% ,8 1RKS ,166% ,9 (kr) 1) Årsavgift exkl hushållsel 2) Bedömd schablonmässigt uppskattad normalförbrukning. Debiteras á konto. Bostadsrättsinnehavaren kan komma att debiteras för faktisk förbrukning. 8

9 Lgh.nr Area (ca m 2 ) Lägenhetsbeskrivning Insats (kr) Andelstal årsavgift (%) Årsavgift 1 (kr) Beräknad årsavgift hushållsel ,5 1RKS ,040% ,2 1RKS ,080% ,5 1RKS ,040% ,1 1RKS ,102% ,1 1RKS ,102% ,0 1RKS ,075% ,6 1RKS ,233% ,4 1RKS ,061% ,4 2ROK ,065% ,2 1RKS ,889% ,7 1RKS ,092% ,9 1RKS ,216% ,2 1RKS ,152% ,1 2ROK ,938% , ,5 1RKS ,040% ,2 1RKS ,080% ,5 1RKS ,040% ,1 1RKS ,102% ,1 1RKS ,102% ,0 1RKS ,075% ,6 1RKS ,233% ,4 1RKS ,061% ,4 2ROK ,065% ,2 1RKS ,889% ,7 1RKS ,092% ,9 1RKS ,216% ,2 1RKS ,152% ,1 2ROK ,938% , ,0 1ROK ,458% ,2 1ROK ,558% ,6 1ROK ,663% ,5 1ROK ,422% ,4 1ROK ,730% ,7 2ROK ,670% ,6 2ROK ,735% ,6 2ROK ,213% ,6 Summa ,000% (kr) 1) Årsavgift exkl hushållsel 2) Bedömd schablonmässigt uppskattad normalförbrukning. Debiteras àconto. Bostadsrättsinnehavaren kan komma att debiteras för faktisk förbrukning. 9

10 Lokal Beskrivning Hyresavtal löper t o m Area Årshyra år 1 Årshyra år 2 Årshyra år 3 Årshyra år * Butik & lager * Frisörsalong Solarium Summa *) För lokal 0301 utgår hyresrabatt år 1-3 och för lokal 0302 år 1-2. Andelstal årsavgift I enlighet med vad som föreskrivs i föreningens stadgar ska årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. Lägenheternas andelstal har beräknats med hjälp av SABO-företagens relativhyrestabell vilket innebär att en mindre lägenhet har ett större andelstal per kvm än en större lägenhet. Lägenheterna har åsatts dessa andelstal för att avspegla lägenheternas verkliga förbruknings, drifts- och underhållskostnader. Upplåtelseavgift Upplåtelseavgifter om totalt kronor, i genomsnitt kronor/kvm, tillkommer utöver insatser. 10

11 11. EKONOMISK PROGNOS EKONOMISK PROGNOS År Löpande penningvärde KOSTNADER Låneräntor Driftskostnader Fastighe tsskatt Fastighe tsavgift Amorteringar lån Av sättningar underhåll SUMMA KOSTNADER INTÄKTER (EXKL ÅRSAVGIFTER) Hyror lokaler Hyror ga rage Debitering fastighetssk att SUMMA INTÄKTER (EXKL ÅRSAVGIFTER) PROGNOSFÖRUTSÄTTNINGAR Låneräntor, viktat medel 3,22% 3,35% 3,47% 3,50% 3,50% 3,50% 3,50% Inflation 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Total bostadsrättsarea NÖDVÄNDIG NIVÅ PÅ ÅRS AVGIFTER Löpande penningvärde, totalt Löpande penningvärde/kvm (i ge nomsnitt kr/kvm) Fast penningvärde, totalt Fast penningvärde/kvm (i genomsnitt k r/k vm) ) Lån vars bindningstid löper ut efter år 1, år 2 respektive år 4 har i denna prognos åsatts en räntesats om 3,5 % när bindingstiden löpt ut. 2) Lokalhyror följer indexe ring enlig t hyresavtal år 1-4, år 5-11 sker uppräkning med 2 %. 3) År 4 avser föreningen uppta ytterligare lån om kr för finansiering av föreningens förväntade underhållsbehov i enlighet med teknisk statusbesiktning. 4) Föreningens lån är amorteringsfria under bindningstiden. Fr o m år 5 a vsätts medel för amortering. 5) År 11 avser före ningen uppta ytterligare lån om kr, me d en antagen ränte sats om 3,50 %, för finansiering till att åtgärda återstående äldre VA- och el-installationer m.m. 11

12 12. KÄNSLIGHETSANALYS KÄNSLIGHETSANALYS År Fast penningvärde Huvudalternativ enl ekonomisk prognos Nödvändig nivå på årsavgifter SEK Nödvändig nivå på årsavgifter SEK/KVM(BR)/ÅR (i genomsnitt kr/k vm) Huvudalternativ men låneränta +1 procentenhet Nödvändig nivå på årsavgifter SEK Nödvändig nivå på årsavgifter SEK/KVM(BR)/ÅR (i genomsnitt kr/k vm) Ändring av nödvändig nivå på årsavgift 47,53% 49,31% 50,06% 54,30% 48,86% 48,06% 48,94% Huvudalternativ men inflation +1 proc entenhet och låneränta +1 procentenhet Nödvändig nivå på årsavgifter SEK Nödvändig nivå på årsavgifter SEK/KVM(BR)/ÅR (i genomsnitt kr/k vm) Ändring av nödvändig nivå på årsavgift 47,53% 45,33% 42,18% 42,39% 32,61% 27,49% 7,55% Infla tion 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 12

13 13. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN AV BETYDELSE FÖR BEDÖMANDE AV FÖRENINGENS VERKSAMHET OCH BOSTADSRÄTTSINNEHAVARNAS EKONOMISKA FÖRPLIKTELSER A. Bostadsrättshavaren skall betala insats. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift samt pantsättningsavgift, kan i enlighet med föreningens stadgar, tas ut efter beslut av styrelsen. För bostadsrätt i föreningens hus betalas dessutom, på tider som av styrelsen bestäms, en årsavgift i enlighet med föreningens stadgar. Årsavgiften avvägs så, att den i förhållande till lägenhetens andelstal kommer att motsvara vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader samt dess avsättning till fond. Uppvärmning, hushållsel (ej för lgh och ), vatten och avlopp samt bredband ingår i årsavgiften. Styrelsen kan besluta att i årsavgiften ingående ersättning för värme, varmvatten, konsumtionsvatten, hushållsel, renhållning, TV, bredband och/eller telefoni skall erläggas utifrån uppmätt förbrukning och/eller uppskattad förbrukning. Avgift kan även i tillämpliga fall erläggas per bostadslägenhet. B. Inom föreningen skall bildas en fond för yttre underhåll på sätt som regleras i föreningens underhållsplan. C. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka bl a framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. D. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifter angående fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter mm hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar och avser totala kostnader. Styrelsen begär härmed att den ekonomiska planen skall registreras. Stockholm den / 2012 Brf StudioApt. 46: