Underhållsplan Brf Utsikten i Rydebäck. Brf Utsikten, Underhållsplan (20) Anders Granlund Projektnr ,000

Transkript

1 (20) Underhållsplan 2017 Brf Utsikten i Rydebäck Anders Granlund Revision 1, , Tage Eriksson Annedalsvägen 9 Organisationsnr LUND Tel Helsingborg Kristianstad Ronneby Jönköping

2 (20) B E S I K T N I N G S U T L Å T A N D E Brf Utsikten är fortfarande en mycket ung förening. Det borde inte behöva bli aktuellt med några större underhållsåtgärder den närmaste tiden. Men ingenting varar för evigt och därför kan det vara bra att börja med den ekonomiska planeringen i god tid så att det finns resurser att tacka framtida problem på ett bra sätt. Underhållsplanen omfattar det man kan kalla för periodiskt underhåll som inträffar sällan och som är komplement till löpande underhåll (årlig skötsel och tillsyn m.m.). Underhållsplanen ska även betraktas som ett hjälpmedel för styrelsen och ska ge en fingervisning hur framtiden kan gestalta sig och hur styrelsen ska finansiera framtida underhåll. 01 Mark Det mesta som gäller utemiljön hör till löpande underhåll och behandlas därför inte här. I planen finns dock avsatt en summa pengar för att cirka vart tionde år hitta på något lite mer storslaget. Det är väl mest bristen på pengar och fantasi som sätter gränserna när det gäller utformningen av utemiljön med mera. Ni kan alltid låta er inspireras av Ernst Tätskikt över garage innebär inte sällan problem och kostar väldigt mycket pengar att åtgärda. Problem har redan uppstått och blivit fixat, se även 09 Gemensamheter. Det kan vara bra att veta exakt vart tätskiktet finns, se röd markering till höger (som måhända inte är exakt) I planen har vi i alla fall en summa pengar för lite oförutsett.

3 (20) Ni har lite staket och spaljeér av trä som Ni har valt att behandla ideellt med olja och något som vi betraktar som löpande underhåll. Men när det är dags att byta ut rötskadade delar så blir det fråga om periodiskt underhåll och kan kräva externa krafter. Det är inte självklart att trä måste behandlas för att hålla längre. Men utan behandling blir träet grått och det är kanske inte lika snyggt som brunt. 02 Fasader Större del av fasaden betraktar vi som mer eller mindre underhållsfri på grund av fibercementskivor som ska tåla tidens tand utan större problem. Huruvida de ska målas någon gång överlämnar vi till akademiska studier. Vi blir dock en smula orolig när vi ser en stor fuktfläck, se bild till höger. Hinner väggen torka ut innan utetemperaturen sjunker så långt att tegelstenarna börjar frysa sönder? Tveksamt. Se även boken Underhållsplanering sidan 68. Ska ni låta impregnera en del av fasaden såsom ett väderskydd? Eller ska ni vänta tills ni ser att tegelstenar börjar frysa sönder? Inga lätta frågor att besvara i förväg. Men vem har sagt att underhållsplanering ska vara lätt?

4 (20) Fasadimpregnering är ingalunda något Hokus-Pokus. Byggforskningsrådet har gett ut en mycket lättläst och informativ skrift som behandlar problemet. Publikationer/Produkter/Vattenavvisandefasadimpregnering/ ordoid= &fileoid= En liten videosnutt? 03 Balkonger Balkongerna ska inte heller kräva något nämnvärt periodiskt underhåll. Men vi utesluter inte att Ni en vacker dag låter högtryckstvätta betongframkanterna och därmed även fronterna för att få bort alger och smuts. Huruvida Ni kommer att behandla ytorna med Boracol låter vi vara osagt.

5 (20) 04 Fönster och Dörrar Efter kanske 10 år kan ni låta göra en allmän översyn av samtliga fönster och fönsterdörrar så att allt är OK, dvs. kontrollerar skicket och åtgärda mindre fel. Tätningslisterna är också viktiga. Glidskenan bör smörjas årligen, vilket ni också gör. Rökluckorna i trapphusfönster ska kontrolleras minst en gång om året. Se även under 09 Gemensamheter och SBA Gissningsvis önskar ni en fullt fungerande garageport även i framtiden. Fram till bytet så är det en del detaljer som slits, fjädrar m.m. 05 Yttertaket Vi tror inte att Ni ska behöva lägga något nytt tätskikt (papptak) de närmaste 30 åren. Er förra underhållsplan föreskrev 20 år. Ni har väl tätskiktsgarantier t.o.m. 2015? Vi gjorde ett litet stickprov för att se hur mycket lösull som man lagt. Vi kom fram till 500 mm vilket kan vara rimligt.

6 (20) Vi noterade att låsanordningen på en lucka har börjat rosta. Alltså har men inte valt något rostfritt utförande. Småsaker som kan fixas efterhand. 06 Trapphus Era trapphus är förstås fina och kommer nog att vara så X år till. Men visst kan oförsiktiga flyttfirmor skada väggarna. Vad sägs om att dölja skadorna med konst efter tycke och smak? Fin konst lär även höja värdet på fastigheten. Det är nog mest hörnor som blir först skadade i trapphus och vi ser då och då hörnskydd typ ovan, ankantad hörnlist.

7 (20) 07 Hissar Nya hissar liknar inte gamla hissar. Apparatskåpet finns ett lite utrymme vid sidan om korgen högts upp i trapphuset. Hissmaskinen hänger i en krok i taket. Man kan alltid fråga sig hur länge kommer hissarna att klara sig innan de måste bytas ut? Eller hur länge får ni behålla ert fullserviceavtal? Bra frågor som vi inte bevarar i denna underhållsplan. Framtiden får utvisa om ni övergår från fullservice till grundservice och lägger in pengar i underhållsplanen. I dagsläget är kr per hiss och år en rimlig kostnad för fullservice. Korgen är fin med fällsits och allt. Ett känsligt ställe är spåren i tröskeln som kan behöva dammsugas då och då. Ska föreningen förfoga över en rejäl dammsugare för dylika göromål. Dammsugaren skulle även kunna användas till bilarna eller suga upp vätskor (vatten)? kr

8 (20) 08 Lägenheterna Normalt sett har föreningen inget särskilt underhåll av lägenheterna och det är väl det som är själva poängen med en bostadsrättsförening - var och en sköter sig själv. Var föreningens ansvar slutar avgörs av stadgarna och bostadsrättslagen. Det kan därför vara lönt att klarlägga var gränserna går innan det händer något olyckligt. Enligt uppgift svarar föreningen för avloppsledningar inkl golvbrunnarna, det senare ska dock var och en hålla rent. Rör till tvättställ och diskmaskiner ovan golv ska bostadsrättshavarna ansvara för. Alla Purus plastbrunnar har urtagbara vattenlåsinsatser. Fäll upp bygeln och drag upp insatsen. Eventuell kärvhet beror på hur länge insatsen har suttit orörd. När insatsen är urtagen kan hela brunnen göras ren. Dela insatsen genom att dra isär över- och underdel. Rengör delarna och sätt ihop insatsen igen. När insatsen sätts tillbaka är det viktigt att tätningsringen verkligen sitter i sitt spår. Avloppsluft kan annars tränga upp genom springan. Fukta tätningsringen med tvållösning så går montaget lättare. (Källa: Purus) När det gäller tappvattenledningarna så skulle föreningens ansvar kunna stanna med avstängningsventilerna som finns bakom en liten lucka. Förvisso är bostadsrättshavarna bara ansvariga om man är vårdslös eller försumlig. Men i alla fall? Efter år brukar ventilerna vara mindre bra eller odugliga. Och det är då ni behöver dem som bäst. När det gäller el-ledningar och kontakter, brytare med mera så är föreningen bara ansvarig fram till säkringsskåpet i lägenheten. Även den utvändiga lampan på fasaden tillhör lägenheten, sades det under besiktningen. Motsvarande gäller internet eller bredband eller vad vi nu kallar det.

9 (20) Har ni koll på hur mycket energi som går åt till golvvärmen? Det går säkert åt en hel del kwh för att värma ett upp ett betongbjälklag. Vad säger Energideklarationen? Ingenting. När det kommer till ventilation är föreningen ansvarig vid den obligatoriska ventilationskontrollen (OVK), men inte för spisfläktar, bortsett byte av motor. Bostadsrättshavarna är även ansvariga för att byta filter i tilluften bakom värmeelementen och att rengöra frånluftsventiler. Rubba inte tallriken i ventilen, den ska vara fixerad! Dåligt med tilluft pga smutsiga filter ökar risken för drag runt fönster och fönsterdörar. Balkonggolven får var och en svara för. Målar bostadsrättshavaren balkongtaket så får han eller hon fortsätta att underhålla, måla. Gissningsvis får det bara förekomma vita balkongtak med angiven NCS? Föreningen kan med fördel även byta ut brandvarnarna efter ett antal år inom ramen för systematiskt brandskyddsarbete (SBA). Allt för den allmänna tryggheten.

10 (20) 09 Gemensamheter Med tiden blir det fler papper att hålla reda på. Allt blir inte digitalt. Hyllor och skåp i värmecentralen respektive fläktrum med tillhörande tekniska handlingar? En vit magnettavla att skriva på i utsiktsrummet. Bra att lämna meddelade på. En bärbar dator till sekreteraren? Smart telefon till ordförande? Listan gan göras lång. Systematiskt brandskyddsarbete (SBA) bör alla fastighetsägare ha löpande. Brandfiltar och första förband? Rökluckor? Skyltar? Utrymningsvägar? Sophanteringen kan komma upp till diskussion efter hand som kraven ändras. En vacker dag kan det behövas en grovsanering uppfräschning, föreningen är fortfarande ung. Garaget behöver nog inte målas på ett bra tag. Men hur är det med lagningarna? Ska de inte återställas? Och plåten i taket mellan grannen och er, ska den verkligen få finnas? Energideklarationen ska förnyas vart 10:e år, enkelt att planera in. Det behöver inte göras om även om den är fel eller missvisande. Underhållsplanen kan behöva ses över efter 5 år för att se vad som i efterhand ska läggas in i planen. Idag ligger mycket bortom de 20 år som underhållsplanen omfattar.

11 (20) 10 Installationer Ni måste själv producera värmen till skillnad från föreningar med fjärrvärme. Det innebär att Ni måste ha mer utvecklade rutiner för kontroll och uppföljning. Det är inte utan anledning det finns ett arrangemang som ska fungera vid katastrofsituationer, när pannan kokar. Det vore inte fel om hela styrelsen lär sig hur en värmecentral fungerar och vad styrelsen bör vara observant på. Läs av mätare, termometrar, manometrar varje månad. Anteckna påfyllningar. Om ni sedan överlåter uppgiften på någon annan är det helt OK. I Ert fall är anläggningen datoriserad vilket betyder att det bör finnas en eller fler datorer för att kunna se tydligt om något inte stämmer. Hur ser temperaturen ut för utgående tappvarmvatten? Det borde finnas en kurva att studera och som inte pendlar mer än ±2,5 C från önskvärda 55 C. Vad menas med att Larmkö full har ingen kvitterat larmen? Hur många larm finns det plats för? Reglercentralen ovan kallas även för DUC som står för DataUnderCentral.

12 (20) Nu kan ni inte styra allt med den fina reglercentralen och ni kan inte heller kontrollera allt. För den sakens skull måste det finnas temperaturgivare och mekaniska styrventiler med ställdon. Ni har fått en självverkande termisk ventil för att blanda fram rätt temperatur på tappvarmvattnet. Det är ingen lätt uppgift att justera in rätt temperatur, dvs 55 C. 1. Från varmvattenberedarna ska det komma varmvatten som är C beroende på inställningarna. Vid besöket var det 57 C. 2. Kallvatten är runt 11 C i stort sett året runt. 3. Varmvattencirkulationen ska vara 50 C men här kunde vi inte utläsa någon temperatur eftersom det saknades termometer och förmodligen även temperaturgivare, det senare kopplas till reglercentralen. 4. Ventilen ska sedan blanda dessa inomkommande flöden så att det går ut 55 C, vid besöket gick det ut bara 50 C. Varför dessa avvikelser? Det kan vi inte svara på utan vidare. Det kan vara att blandningsventilen eller något som måste justeras? Det är driftfrågor som inte ingår i underhållsplanen. Det kan även vara så att värmeväxlaren är i dåligt skick, smutsig av kalkavlagringar? Kalkutfällning ökar ju varmare vattnet blir. Byte av värmeväxlare är typiskt periodiskt underhåll som inte inträffar så ofta. Det är bra om ni för journal när saker och ting byts så ni får kläm på intervallerna eller om något fel orsakar underhållet. För att reglera värmen i respektive byggnad har man monterat in två stycken shuntgrupper, i det fallet något hus behöver mer eller mindre värme än det andra. Om både husen får samma temperatur och flöde så behövs i princip bara en shuntgrupp och lägre underhållskostnader. Fast det är en annan fråga.

13 (20) En återkommande uppgift är att kontrollera trycket i värmesystemet, om det sjunker ska ni undra varför. Läcker det någonstans? Låt anteckna påfyllningarna så ni vet hur ofta de behövs. Det bör normal ske någon gång om året. Vi fann inget flödesschema som redovisar hur värmesystemet är uppbyggt, eller så leta vi inte tillräckligt? Vi fann ingen pärm för reglercentralen och dess funktion. Är reglercentralen ansluten till Internet eller via mobiltelefonnätet? Hur stort tryck ni ska ha i värmesystemet avgörs av värmesystemets höjd, se illustration till höger. I Ert fall ska det räcka med 2,5 bar = 25 mvp, 25 metervattenpelare.

14 (20) Hur fungerar ett expansionskärl, det hör man nästan av namnet? Ni hade bytt pumpen för primärvärme och det var kanske lite i förtid, men ni hade nog inget val. Man kan undra hur långlivade nya grejer blir nu för tiden, annat var det förr? Volvo PV och Amason kör fortfarande på vägarna. Vi noterade att pumpen gav 6 mvp vilket är mer än det tryck 3,4 mvp som tillämpades när man justerade in värmesystemet. Varför har man höjt trycket? När gjordes det? Av vem? För att reglera värmen så att alla lägenheter blir lika varma, ±1 C, så har man valt att montera in reglerventiler (STAD) jämte differenstryckregulator (STAP). Fina grejor. Kan man lita på dem? Det vill vi ha osagt. Men man kan alltid framkalla fel genom hålla nere utgående värme. Även varje element ska vara injusterat och resultatet ska bli så fint som bilden till höger illustrerar. Fast ni behöver inte ha 20 C precis, gissningsvis vore 22 C mer rimligt för ett +55 boende. Hur varmt ni har det avgör också hur mycket gas ni måste köpa. Varje C extra kostar 6-10% mer.

15 (20) Vi har studerat gasförbrukningen ganska noga, även om vi gärna hade sett fler mer detaljerade uppgifter. Mätarställningen per månad, värmeinnehåll etc. Allt för att se om det finns något motiv att förbättra driften och få pengar över till underhållet. Om våra uppgifter är korrekta så ser det ganska bra ut, jämfört med många andra fastigheter. Blåa staplar redovisar den faktiska förbrukningen medan de röda är korrigerade för att visa vad som hade blivit fallet om det hade varit ett normalt år. Vi sneglade även på er Energideklaration för att finna att den inte är korrekt utförd. Den uppvärmda ytan A(temp) kan aldrig vara mindre än bostads (BOA) och lokalytan (LOA) vilket betyder att fastighetens energiprestanda blir fel. Vi ser inte heller att man lagt in någon förbrukning för golvvärmen i badrummen. Det är förvisso svårt att veta om golvvärmen används eller hur stor förbrukningen är. Men vem har sagt att det ska vara lätt? Vi har gjort en ny beräkning som säger att fastighetens energiprestanda ligger runt 95 kwh/m 2 vilket är 5 % över normen som är 90 kwh/m 2. Givetvis har vi lagt in lite kwh för golvvärmen, men vi har även dragit bort för belysningen utomhus. Den formella energideklarationen säger 141 kwh/m 2 och föreslår individuell varmvattenmätning? Lustigkurre? JM har gjort energideklarationen 2009 och behöver inte nödvändigtvis göras om förrän 2019.

16 (20) I panncentralen finns två stycket varmvattenberedare som ska hålla en temperatur lägst 60 C för att minimera risken för mikrobiellt tillväxt, dvs Legionella. Här var temperaturen något under 60 C. Håll koll på temperaturen då och då. I värmecentralen hittar vi en rad med reglage för att styra fläktarna. De ska inte ändras utan vredet ska stå där man markerat med en svart tuschpenna. Se text längre ner.

17 (20) För att fördela varmvattencirkulationen i huset finns det också reglerventiler som ska vara injusterade. Här saknar vi termometern som borde sitta på ventilen? Bra att ha vid kontroller. Varmvattencirkulationen ska hålla 50 C oavsett vart man mäter. Men hur ska varmvattencirkulationen kunna hålla 50 C om utgående tappvattentemperatur är 50 C? Om varmvattencirkulationen inte är injusterade korrekt så kan det bli höga hastigheter på vattnet i vissa kretsar medan det är lågt flöde i andra och som därför blir kalla. Två problem uppstår: 1. Förslitningsskador, se bilden till höger. 2. Risk för Legionella. Med andra ord kan det vara lönt att kontrollera att allt är rätt. Lägenheterna ventileras med denna tryckstyrda fläkt där trycket tydligen ska vara runt 200 Pa, för så har man skrivet ovanpå tryckmätaren. Bra. Hur vet man att det ska vara 200 Pa. Det kan ventilationskontrollanten berätta vid nästa obligatoriska ventilationskontroll som bör bli aktuell Ventilationskontrollen ska utföras vart 6:e år och ni ansvar för att den blir utförd. Kontrollen förkortas OVK.

18 (20) Vi brukar kolla om vissa lägenheter har högre luftomsättning än andra, vilket är vanligt i nyproduktionen och som kan ställa till problem. Hos er ser vi inga skevheter, luftomsättningen är runt 0,42 l/s och m 2 vilket i och för sig är lite över normen 0,35 l/s och m 2. Men vid vilket tryck uppnår ni ovan? Är det vid 200 Pa? Garaget har en frånluftsfläkt som styrs av COgivare som sitter i taket. (Kolmonoxid). Man brukar även ta hansyn till CO2, vilket man tydligen inte gör i ert garage. (Koldioxid). Garaget är uppvärmt och vi undrar till vilken temperatur? Max 15 C kan väl vara OK. Två stycken luftvärmare ska hålla garaget varmt och vi undrar hur det styrs, via termostaten vi ser i bilden nere till vänster? Öppna locket och se. Det finns 8 stycken mindre fläktar som inte kostar så mycket att byta ut, men de bör förstås också kontrolleras då och då, det är inte säkert att de blir föremål för någon OVK. Kan ni inte ordna korsdrag i soprummet? Gratis. Ni ska förhoppningsvis slippa byte av tappvattenoch avloppsledningar de närmaste 50 åren, men innan bytet kan det vara bra med tydliga gränsdragningar vem ska ansvara för vad? Har man ett ansvar så gäller det även för det löpande som periodiska underhållet, eller vad vi nu definierar vad som menas med underhåll, se boken sidan 32.

19 (20) Om det inte blir aktuellt med något byte så är det inte osannolikt att ni kan behöva rensa och spola avloppsledningarna. Ni har redan gjort en spolning. Men inte ska man behöva spola särskilt ofta. Vi såg inte något osedvanligt långa horisontella avloppsledningar. Men det är klart, är fallet dåligt så kan det uppstå problem. Se hur det kan se ut i, boken sidan 72. Innan nästa spolning, köp in lite redskap, kanske en högtryckstvätt med lång slang? Bra grejer att ha hemma och i föreningen Det är inte fel att då och då spola hett vatten tillsammans med lite diskmedel i köksavloppet. Även dagvattenledningar och brunnar behöver rensas. Brunnar och lövsilar kan behöva rensas kontinuerligt. Ledningar kan spolas mer planerat. Och så har Ni en pump för att ta hand om dräneringen av huset om vi uppfattat ritningen rätt. Om ledningarna i marken är otäta så kan de ta med sig jordmassor som gör att marken sätter sig, det är väl inte vad som har hänt? Hoppas inte det. Färglägg en ritning som vi gjort?

20 (20) Avsättningarna? Vi tar inte ställning till vilka summor ni ska avsätta till framtida underhåll, den frågan överlåter vi åt er och den ekonomiska förvaltningen. Vi förstår bara att det finns en del att diskutera och då är det kanske bra om alla i styrelsen har läst boken Underhållsplanering? Underhållsplanen ska ge en hygglig bild av nuvarande situation och hur framtiden skulle kunna gestaltas sig. En alltför detaljerad bild kan bli svår att överblicka och administrera. Att bo billigt är inte alltid detsamma som att bo tryggt och bekvämt. Anders Granlund

21 Brf Utsikten Brf Utsikten Underhållsplan 2017, 01 Mark 1/(1) ## Upprättad: Konsumentprisindex (KPI): Underhållsplan för perioden ,54 NR BYGGDEL ÅTGÄRD ANDEL MÄNGD SORT a -PRIS KOSTNAD AKTUALITET INTER- % kr/sort kr inkl moms Utfört Utföras VALL kr/år 0 ALLMÄNNA UPPGIFTER Namn: Brf Utsikten Fastighet: Lövholmen 1 Moms: 25% Byggår/Ombyggd: 2005 Gatuadress: Färingsögatan 5-7 Lägenheter: m² 33 st Postnummer: Postadress: Rydebäck Lokaler: 944 m² 2 st Telefon: Telefax: Markyta: m² Exakt Hemsida: Fond IB: Byggnadsarea (BYA) 620 m² Cirka e-post: 0 tkr 1 MARK Betongsten Justering m.m m år Garageinfart Ospecificerat st år Tätskikt över garage Ospecificerat m år Tätskikt över garage Nytt m år Staket och spaljeer Löpande underhåll oljning Staket och spaljeer Byte m.m m år Belysningspollare Byte m.m st år Brunnar utlopp från gård Byte m.m st år Singel Komplettering m år Trivsel och Fritid Förnyelse lgh år Grönytor Löpande underhåll 500 m2 Uteplatser, betongplattor Ingår inte Som vi bedömer det så rör det sig mest om löpande underhåll av marken, som för övrigt låg under snö vid besiktningen. Rosenrabatten har 2013 fått läggas på framsidan för obefintlig jordmån för växter. Nu ligger där betongplattor istället. Det har även uppstått sättningar som fått göras om. Kommer det uppstå fler sättningar i framtiden? Inga belopp är öronmärkta i underhållsplanen. Den främsta uppgiften med planen är att beräkna fram en rimlig avsättning för framtida underhåll. Naturligtvis ska planen även ge en fingervisning när underhållet kan bli aktuellt samt ange vilka åtgärder som bör om möjligt samordnas. Helsingborg Lövholmen GA:1 Lövholmen 1 har 33 andelar 56% Oklart vad som ingår i ovan, se akt Lövholmen 2 har 26 andelar 44% 1283K hos Lantmäteriet Totalt 59 andelar 100% Tom rad Till manual A GRANLUND/EVU Energi VVS Utveckling Utskrift :16

22 Brf Utsikten Brf Utsikten Underhållsplan 2017, 02 Fasader 1/(1) Upprättad: Underhållsplan för perioden Konsumentprisindex (KPI): 316,54 NR BYGGDEL ÅTGÄRD ANDEL MÄNGD SORT a -PRIS KOSTNAD AKTUALITET INTER- % kr/sort kr inkl moms Utfört Utföras VALL kr/år 2 FASADER Sockel betong Ospecificerat m år Tegel Ospecificerat 1) m år Tegel Omfogning m.m m år Skivor, fibercement Ospecificerat 1) m år Mjukfogar Omfogning m år Stuprör Byte m år Belysningsarmaturer Byte 2) st år Fasadställning/lift Hyra m år Fasadställning/lift Hyra m år Vi tar inte ut några större problem i förskott. Framtiden får utvisa om det finns skäl att lägga in mer pengar (åtgärder) i planen. 2) Här ingår även de armaturer som tillhör lägenheterna. En del av dessa har bytts av ägarna 1) Många gånger är det bara en andel av en yta som kan bli föremål för underhåll varför man kan göra ett antagande mellan 0-100% i kolumnen "Andel" Vi är en smula oroliga för tegelfasaderna som kan frysa sönder på sina ställen, svårt att avgöra i förtid. Tom rad Till manualen A GRANLUND/EVU Energi VVS Utveckling Utskrift :16

23 Brf Utsikten Brf Utsikten Underhållsplan 2017, 03 Balkonger 1/(1) Upprättad: Underhållsplan för perioden Konsumentprisindex (KPI): 316,54 NR BYGGDEL ÅTGÄRD ANDEL MÄNGD SORT a -PRIS KOSTNAD AKTUALITET INTER- % kr/sort kr inkl moms Utfört Utföras VALL kr/år 3 BALKONGER/LOFTGÅNGAR Balkonger, ovansida Ingår inte 0 0 st år Balkonger, undersida Obehandlad 0 29 st år Balkonger, betong Tvättning/behandling? st år Balkongräcken Byte m.m st år Balkonginglasningar Ingår inte I underhållsplanen räknar vi i regel med förväntat och normalt underhåll om inget annat anges. Vi tar inte gärna ut problemen i förskott. Tom rad Till manualen A GRANLUND/EVU Energi VVS Utveckling Utskrift :15

24 Brf Utsikten Brf Utsikten Underhållsplan 2017, 04 Fönster o Dörrar 1/(1) Upprättad: Underhållsplan för perioden Konsumentprisindex (KPI): 316,54 NR BYGGDEL ÅTGÄRD ANDEL MÄNGD SORT a -PRIS KOSTNAD AKTUALITET INTER- % kr/sort kr inkl moms Utfört Utföras VALL kr/år 4 FÖNSTER/DÖRRAR/PORTAR Entrépartier mot gatan Byte delar m.m st år Entrépartier mot gatan Byte m.m st år Ytterdörrar mot gården Byte delar m.m st år Ytterdörrar mot gården Byte m.m st år Fönster/fönsterdörrar, trä/aluminium Översyn, justering m.m st år Fönster/fönsterdörrar, trä/aluminium Byte m.m st år Rökluckor i mark Byte m.m st år Rökluckor(fönster) i trapphus Byte delar m.m st år Garageport 2,6 x 2,35 m Byte delar m.m st år Garageport 2,6 x 2,35 m Byte m.m st år Dörr till soprum Byte m.m st år Underhållet kan variera betänkligt beroende på väderstreck och vilken våning vi pratar om. Fasader högst upp mot sydväst är hårt utsatta. Tom rad Till manualen A GRANLUND/EVU Energi VVS Utveckling Utskrift :15

25 Brf Utsikten Brf Utsikten Underhållsplan 2017, 05 Yttertak 1/(1) Upprättad: Underhållsplan för perioden Konsumentprisindex (KPI): 316,54 NR BYGGDEL ÅTGÄRD ANDEL MÄNGD SORT a -PRIS KOSTNAD AKTUALITET INTER- % kr/sort kr inkl moms Utfört Utföras VALL kr/år 5 YTTERTAK Papptak (tätskikt typ SBS) Löpande underhåll 1) Papptak (tätskikt typ SBS) Byte inkl plåt m.m m år Plåtgarneringar Byte m.m m år Rökluckor Se 04 Fönster o Dörrar Uppstigningsluckor i fasad Byte m.m st år Taksäkerhet Byte m.m m år Hängrännor, fotplåt, krokar (träpanel) Byte m.m m år 1) Så gott samtliga tak kan behöva ses över årligen för att se att det något som inte är som det ska vara. Är luckorstängda, håller något på att lossna? Smuts? tom rad Till manualen A GRANLUND/EVU Energi VVS Utveckling Utskrift :15

26 Brf Utsikten Brf Utsikten Underhållsplan 2017, 06 Trapphus 1/(1) Upprättad: Underhållsplan för perioden Konsumentprisindex (KPI): 316,54 NR BYGGDEL ÅTGÄRD ANDEL MÄNGD SORT a -PRIS KOSTNAD AKTUALITET INTER- % kr/sort kr inkl moms Utfört Utföras VALL kr/år 6 TRAPPHUS Entreplan (här och där) Målning m.m. 1) plan år Våningsplan Målning m.m plan år Belysningsarmaturer, trapphus Byte m.m st år Passersystem Byte m.m lgh år Brevlådor Byte m.m lgh år 1) Skador kan uppstå vid flyttningar och lite oregelbundet, men kostar likväl pengar att åtgärda. Vi utgår från att trapphusen inte är särskilt belastade, tvärt om. tom rad Till manualen A GRANLUND/EVU Energi VVS Utveckling Utskrift :15

27 Brf Utsikten Brf Utsikten Underhållsplan 2017, 07 Hissar 1/(1) Upprättad: Underhållsplan för perioden Konsumentprisindex (KPI): 316,54 NR BYGGDEL ÅTGÄRD ANDEL MÄNGD SORT a -PRIS KOSTNAD AKTUALITET INTER- % kr/sort kr inkl moms Utfört Utföras VALL kr/år 7 HISSAR Detaljer m.m Fullservice 0 2 st år 0 Apparatskåp Fullservice 0 2 st år 0 Hissmaskin Fullservice 0 2 st år 0 Korg Renovering st år ) En hiss består av många delar som kan börja krångla och gå sönder. Det är svårt att veta när. Men i vissa fall kan det vara lönt att byta ut vissa detaljer i förväg och ett sammanhang. Pengarna är inte öronmärkta till ett årtal. I praktiken kan kostnaderna uppstå lite oregelbundet. tom rad Till manualen A GRANLUND/EVU Energi VVS Utveckling Utskrift :14

28 Brf Utsikten Brf Utsikten Underhållsplan 2017, 08 Lägenheter/Lokaler 1/(1) Upprättad: Underhållsplan för perioden Konsumentprisindex (KPI): 316,54 NR BYGGDEL ÅTGÄRD ANDEL MÄNGD SORT a -PRIS KOSTNAD AKTUALITET INTER- % kr/sort kr inkl moms Utfört Utföras VALL kr/år 8 LÄGENHETER/LOKALER Brandvarnare Byte m.m lgh år Köksblandare Ingår inte Badrumsblandare Ingår inte Tvättställsblandare Ingår inte Golvbrunn Ingår inte Grenledningar Ingår inte Badrum Ingår inte Golvvärme Ingår inte Spisfläktar Byte motor lgh år Spisfläktar Ingår inte Tvätt- och torkutrustning Ingår inte Ytskikt golv, väggar och tak Ingår inte Tätskikt i våtutrymmen Ingår inte Porslin Ingår inte Handdukstorkar Ingår inte Vitvaror Ingår inte Sakvaror Ingår inte Köksinredning Ingår inte Garderober Ingår inte Listan kan göras länge om Ni så vill. En gränsdragningslista kan aldrig bli för lång. Tom rad Till manualen A GRANLUND/EVU Energi VVS Utveckling Utskrift :14

29 Brf Utsikten Brf Utsikten Underhållsplan 2017, 09 Gemensamheter 1/(1) Upprättad: Underhållsplan för perioden Konsumentprisindex (KPI): 316,54 NR BYGGDEL ÅTGÄRD ANDEL MÄNGD SORT a -PRIS KOSTNAD AKTUALITET INTER- % kr/sort kr inkl moms Utfört Utföras VALL kr/år 9 GEMENSAMHETER Lägenhetsförråd Upprustning st år Styrelsefunktion Ospecificerat st år Utsiktsrummet Ospecificerat x år Sophantering Komplettering st år Garage 33 bilplatser Målning m.m m år Energideklaration Uppdatering st år Underhållplan Revidering st år Systematiskt Brandskyddsarbete, SBA Löpande underhåll tom rad Till manualen A GRANLUND/EVU Energi VVS Utveckling Utskrift :13

30 Brf Utsikten Brf Utsikten Underhållsplan 2017, 10 Installationer 1/(3) Upprättad: Underhållsplan för perioden Konsumentprisindex (KPI): 316,54 NR BYGGDEL ÅTGÄRD ANDEL MÄNGD SORT a -PRIS KOSTNAD AKTUALITET INTER- % kr/sort kr inkl moms Utfört Utföras VALL kr/år 10 INSTALLATIONER Värmeanläggningar UC Gaspanna 232 kw 300 liter Byte delar st år UC Gaspanna 232 kw 300 liter Byte m.m st år UC Pump ovan panna, pannkretspump Byte m.m st år UC Pump primärkrets Byte m.m st år UC Laddningspump efter värmeväxlaren Byte m.m st år UC Pump varmvattencirkulation Byte m.m st år UC Blandningsventil varmvatten Byte m.m st år UC Värmeväxlare varmvatten Byte m.m st år UC Expansionskärl Kontroll förtryck st år UC Expansionskärl Byte m.m st år UC Övrig säkerhetsutrustning Byte m.m x år Shuntgrupp hus 5, pump Byte pump x år Shuntgrupp hus 5, ställdon Byte ställdon x år Shuntgrupp hus 5, allt Byte allt x år Shuntgrupp hus 7, pump Byte pump x år Shuntgrupp hus 7, ställdon Byte ställdon x år Shuntgrupp hus 7, allt Byte allt x år Pumpgrop dagvatten Byte pump 56 1 x år Byte sker i regel inte i enlighet med en underhållsplan utan när något går sönder. Men pengarna måste alltid finnas. A GRANLUND/EVU Energi VVS Utveckling Utskrift :13

31 Brf Utsikten Brf Utsikten Underhållsplan 2017, 10 Installationer 2/(3) Upprättad: Underhållsplan för perioden Konsumentprisindex (KPI): 316,54 NR BYGGDEL ÅTGÄRD ANDEL MÄNGD SORT a -PRIS KOSTNAD AKTUALITET INTER- % kr/sort kr inkl moms Utfört Utföras VALL kr/år Ledningar Kallvattenservice Byte m.m st år Kallvattenledningar Byte m.m lgh år Ventiler till kallvattenledningar Byte m.m lgh år Tappvarmvattenledningar Byte m.m lgh år Ventiler till tappvarmvattenledningar Byte m.m lgh år Varmvattencirkulation (VVC) Byte m.m lgh år Reglerventil varmvattencirkulation Byte m.m lgh år Varmvattencirkulation (VVC) Kontroll/injustering lgh år Värmeledningar i hus Byte m.m lgh år Ventiler till värmeledningar Byte m.m lgh år Värmeelement (radiatorer) Byte m.m lgh år Ventiler till värmeelement Byte m.m lgh år Värmesystem Injustering m år Avloppsledningar, stammar Spolning lgh år Avloppsledningar, lägenheter Spolning lgh år Avloppsledningar Byte m.m lgh år Dagvattenledningar Rensning lgh år Elledningar, brf Byte m.m lgh år Elledningar, bostadsrätter Ingår inte 0 33 lgh år Bredband Byte m.m lgh år Många gånger kommer underhållsbehovet lite här och där. Aldrig går alla meter ledningar sönder helt och hållet på en och samma gång. A GRANLUND/EVU Energi VVS Utveckling Utskrift :13

32 Brf Utsikten Brf Utsikten Underhållsplan 2017, 10 Installationer 3/(3) Upprättad: Underhållsplan för perioden Konsumentprisindex (KPI): 316,54 NR BYGGDEL ÅTGÄRD ANDEL MÄNGD SORT a -PRIS KOSTNAD AKTUALITET INTER- % kr/sort kr inkl moms Utfört Utföras VALL kr/år Ventilation lgh Frånluftsfläkt hus 7 Byte delar st år lgh Frånluftsfläkt hus 7 Byte m.m st år lgh Ventilationskanaler, frånluft Rensning m år lgh Ventilationskanaler, frånluft OVK m år lgh Ventilation bostäder, F Injustering m år vind Frånluftsfläkt, FF1 Exhausto 0,55 kw Byte m.m st år vind Styrning med mera Byte m.m st år vind Frånluftsfläkt, FF2 Exhausto 0,55 kw Byte m.m st år vind Styrning med mera Byte m.m st år Laddn Frånluftsfläkt, FF3, Systemair K 100M Byte m.m st år UC Trafo till FF3 Byte m.m st år Förråd Frånluftsfläkt, FF4, Systemair K 100M Byte m.m st år UC Trafo till FF4 Byte m.m st år UC Frånluftsfläktar, FF5, Systemair K 125M Byte m.m st år UC Trafo till FF5 Byte m.m st år Förråd Frånluftsfläktar, FF6, Systemair K 125M Byte m.m st år UC Trafo till FF6 Byte m.m st år Förråd Frånluftsfläktar, FF7, Systemair K 125M Byte m.m st år UC Trafo till FF7 Byte m.m st år Elc Frånluftsfläktar, FF8, Systemair K 125M Byte m.m st år? Trafo till FF8 Byte m.m st år Förråd Frånluftsfläkt, FF9, Systemair K 100M Byte m.m st år? Trafo till FF9 Byte m.m st år Gar Frånluftsfläktar, FF10, Systemair 500M? Byte m.m st år Ga Co- och CO2 givare mm.m. Byte m.m st år Sop Frånluftsfläktar, FF11, Systemair K 250M Byte m.m st år Trafo till FF11 Byte m.m st år Luftvärmare i garage Byte m.m st år OVK = Obligatorisk VentilationsKontroll tom rad Till manualen A GRANLUND/EVU Energi VVS Utveckling Utskrift :13

33 Brf Utsikten Brf Utsikten Underhållsplan 2017, 5-årsplan Underhållsplan 5-årsplan Nr BYGGDEL ÅTGÄRD MARK Belysningspollare Byte m.m. 2 FASADER 3 BALKONGER/LOFTGÅNGAR 4 FÖNSTER/DÖRRAR/PORTAR 5 YTTERTAK 6 TRAPPHUS 7 HISSAR 8 LÄGENHETER/LOKALER 9 GEMENSAMHETER 10 INSTALLATIONER Värmeanläggningar Värmeväxlare varmvatten Shuntgrupp hus 5, allt Shuntgrupp hus 7, pump Byte m.m. Byte allt Byte pump Ledningar Ventilation Ventilationskanaler, frånluft Trafo till FF3 OVK Byte m.m. SUMMA: Beräknad kostnad 0 0 (38) (29) (10) A GRANLUND/EVU Energi VVS Utveckling 2008 Utskrift :13

34 Brf Utsikten Underhållsplan 2017, 11-årsplan Brf Utsikten Underhållsplan 5-års 11-årsplan Nr BYGGDEL Totalt 1 MARK FASADER BALKONGER etc FÖNSTER YTTERTAK 0 6 TRAPPHUS HISSAR 0 8 LÄGENHETER GEMENSAMHETER INSTALLATIONER Σ TOTALT FOND IB: AVSÄTTNING: KOSTNAD FÖR ÅRET: 0 0 (38) (29) (10) (425) (8) (75) 0 (4) (1 049) FOND UB: BERÄKNAD TOTAL SUMMA INKL MOMS kr inkl moms Index: 316,54 Lgh: m2 33 st 76% GENOMSNITT (AVSÄTTNING PER ÅR) Lokaler: 944 m2 2 st 24% kr/år 38 kr/m2 och år Totalt: m2 100% Tillkommande värdehöjande åtgärder 01. Mark Sedvanligt underhåll 02. Fasader Sedvanligt underhåll 03. Balkonger Sedvanligt underhåll 04. Fönster Sedvanligt underhåll 05. Yttertak Sedvanligt underhåll 06. Trapphus Sedvanligt underhåll 07. Hissar. Sedvanligt underhåll 08. Lägenheter. Sedvanligt underhåll 09. Gemensamheter Sedvanligt underhåll 10. Installationer Sedvanligt underhåll Summa standardhöjande åtgärder Tillkommande extraordinära åtgärder (Asbest, Radon, PCB etc) Nej Nej Summa extraordinära åtgärder Summering Summa underhållsplan Summa standardhöjande åtgärder Summa extraordinära åtgärder Summa Per lägenhet Per lägenhetsyta (BOA) Summa 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr 0 kr kr/lgh 549 kr/m2 BOA kr 0 kr/lgh 0 kr/m2 BOA 0 kr 0 kr/lgh 0 kr/m2 BOA 0 kr kr/lgh 549 kr/m2 BOA kr MARK FASADER BALKONGER etc FÖNSTER YTTERTAK TRAPPHUS HISSAR LÄGENHETER GEMENSAMHETER INSTALLATIONER A GRANLUND/EVU Energi VVS Utveckling 2008 Utskrift :12

35 Brf Utsikten Underhållsplan 2017, 20-årsplan Brf Utsikten Underhållsplan 5-års 11-års 20-årsplan Nr BYGGDEL Totalt 1 MARK FASADER BALKONGER etc FÖNSTER YTTERTAK 0 6 TRAPPHUS HISSAR 0 8 LÄGENHETER GEMENSAMHETER INSTALLATIONER Σ TOTALT INGÅENDE SALDO: (395) (288) (237) (179) (109) (226) (204) (111) (6) AVSÄTTNING: KOSTNAD FÖR ÅRET: 0 0 (38) (29) (10) (425) (8) (75) 0 (4) (1 049) (6) (62) (55) (43) (230) (91) (20) (8) (106) UTGÅENDE SALDO: (395) (288) (237) (179) (109) (226) (204) (111) (6) 1 BERÄKNAD TOTAL SUMMA INKL MOMS kr inkl moms Index: 316,54 Lgh: m2 33 st 76% GENOMSNITT Lokaler: 944 m2 2 st 24% kr/år 29 kr/m2 och år Totalt: m2 100% A GRANLUND/EVU Energi VVS Utveckling Utskrift

36 Brf Utsikten Underhållsplan 2017, Avsättningar Brf Utsikten Avsättning kr/m2 och år Ekonomiskt plan Årsredovisning för årsplan 20-årsplan A GRANLUND/EVU Energi VVS Utveckling Utskrift

37 Brf Utsikten Underhållsplan 2017, gasförbrukning Brf Utsikten Gasförbrukning MWh per år, verklig och normalår Gas Verklig kwh/m2 Gas Normal kwh/m2 Linjär (Gas Normal kwh/m2) EVU

38 Brf Utsikten Underhållsplan 2017, Manual 1/(2) Brf Utsikten Allmänt Underhållsplanen består av i princip två delar: A. Kalkylsidor och B. Planer. Alla blad utom 5-årsplanen är låsta för att inte formler ska gå förlorade eller bli förstörda. Det är bara olåsta så kallade "celler" som går att ändra. A. Kalkylsidor, 10 st blad 01 Mark Här finns allmänna uppgifter om fastigheten plus vad som förekommer på marken. För vissa fastigheter utgår vissa blad, alla har inte hissar t.ex. 02 Fasad Avser fasader och vad som förekommer på fasaderna. 03 Balk Avser balkonger, terrasser och förekommande loftgångar. 04 Fönst Här återfinns fönster, dörrar, luckor, portar 05 Yttert Yttertak exklusive skärmtak över entréer samt tak över burspråk, det senare finns under 02 Fasad. 06 Trapph Trapphus och passersystem, dock inte loftgångar som finns under 03 Balk 07 Hissar Hissar och förekommande liftar 08 Lgh Lägenheter och möjligtvis Lokaler om så önskas. Inre underhåll ingår normalt inte i underhållsplanen. 09 Gemensamh Gemensamheter i form av tvättstugor, förråd, garage, styrelserum, bastu, skyddsrum. 10 Inst Installationer avser värmecentraler, ledningar och ventilation. B. Planer, 3 olika perioder 5 år Här ser man bara vad som är mer eller mindre aktuellt de närmaste 5 åren. 11 år 11-årsplanen används i huvudsak vid omvandling från hyresrätt till bostadsrätt. 20 år 20-årsplanen är i regel ett rimligt perspektiv för en underhållsplan. Dessa planer ska inte redigeras eftersom de är resultatet av vad man gör i repsektive kalkylsida, med undantag för 11-årsplanen där man kan addera standardförbättringar eller värdehöjande åtgärder och/eller extraordinära kostnader, t.ex. lagning av sprickor efter ett jordskalv. Vad säger Boverkets Regler? Se BBR Avsnitt 2:51 säger "En plan för periodiskt underhåll bör omfatta 30 år." Låter långt, va? Lästips Se Byggtjänst "Underhållsplanering" ISBN A GRANLUND/EVU Energi VVS Utveckling

39 Brf Utsikten Underhållsplan 2017, Manual 2/(2) Förbjudet Flytta inte rader etc. med hjälp av musen eller genom att "klippa ut" och "Klistra in". Det blir lätt fel i formler och beräkningar. Ändra befintlig åtgärd NR BYGGDEL ÅTGÄRD ANDEL MÄNGD SORT a -PRIS KOSTNAD AKTUALITET INTER- % kr/sort kr inkl moms Utfört Utföras VALL kr/år Asfalt Toppning m2 201, år Tom kolumn för egna anteckningar eller beräkningar. Ändra a'-pris Går man in i cellen där det står "200" så ska det finnas en formel som ser ut som följande "=index/evuindex*200". Här ändrar man beloppet 200. Ändra index för att indexera alla kostnader (förhållandevis onödigt då underhållsplanen bör revideras efter cirka 5 år) Tryck på funktionstangenten "f5" och skriv "index" i rutan där det står "Referens:" eller klicka härändra index Senare- eller tidigarelägga en åtgärd? Ändra intervallet, från 30 år till 40 år eller till valfritt år. Skriv inte "40 år", det räcker att skriva talet 40. I vissa fall kanske det inte finns något årtal i kolumnen "Ufört" utan bara ett årtal i kolumnen "Utföras". I sådana fall ska ärtalet i kolumnen "Utföras" ändras. Lägga in fler åtgärder. Markera en befintlig rad som ser intakt ut enligt exemplet här ovan. Klicka här Kopiera markeringen ctrl+c eller ctrl+insert Flytta markören till en tom rad. Klicka här Klistra in ctrl-v eller shift+insert Ändra i den nya raden och försök behålla ursrungliga formler för "a'-pris", "KOSTNAD" och "Utföras" Vid problem klicka h;-) Ta bort en rad Markera raden Klicka här Klicka på "delete" eller högerklicka "Radera innehåll" Ett annat och bättre alternativ är att ändra i kolumnen "Andel" till 0 så försvinner kostnaden ur underhållsplanen. Man kan även justera "Andel" till 5 så är bara 5% av kostnaden eller ågärden med i underhållsplanen. Spara som PDF Vanliga formler Gå till "Spara som" Formler för "a'-pris" =index/evuindex*200 evuindex = index när planen upprättades. Välj filformat "pdf" Formler för "Kostnad" =AVRUNDA(F39*0,01*G39*J39/1000;0)*1000 Klicka på "alternativ" Formler för "Utföras" =M39+O39 Markera "Hela arbetsboken" Formlerna ser förstås annorlunda ut beroende på vilken rad man befinner sig i, här rad 39. Namnge filen med nytt namn om så önskas. Spara och glöm inte vart ;-) Var inte rädd att kontakta EVU om Ni inte får ordning på underhållsplanen, info@evu.se A GRANLUND/EVU Energi VVS Utveckling