Värdens värden hyresgäster i Göteborgsregionen sätter betyg på fastighetsförvaltningen

Transkript

1 Värdens värden hyresgäster i Göteborgsregionen sätter betyg på fastighetsförvaltningen

2 Utgiven av Hyresgästföreningen Region Västra Sverige Kontaktpersoner: Lennart Sjöstedt, tel , Arnold Wittgren, tel , Text och layout: Karin Wennermark, journalisterna.com Foto: Erik Yngvesson Tryck: DanagårdsLitho 2011

3 Förord Hyresgästernas svar är till för att användas Tiotusentals hyresgäster i Göteborgsregionen har betygsatt sina hyresvärdar. De har bedömt standarden på sina lägenheter, hur väl underhåll, trappstädning och snöskottning sköts, hur snabbt värden åtgärdar fel som anmäls och hur trygga de känner sig i bostadsområdet. Statistiska centralbyrån har genomfört enkäterna på vårt uppdrag 2004, 2006 och 2009 med resultat som är påfallande stabila. Sammantaget ger undersökningarna en god bild av hur olika hyresvärdar förvaltar sina bostäder och vad det betyder för hyresgästerna. Med utgångspunkt i dessa tre undersökningar vill vi lyfta diskussionen ovanför de topplistor på bästa och sämsta hyresvärdar som är lättast att ta till sig när resultaten publiceras. Vad är viktigast för att en hyresgäst ska vara nöjd med sitt boende? Vad betyder enkäten för hyresvärdarna och för hyresgästerna? Hur kan Hyresgästföreningen använda resultaten i sitt arbete? I den här skriften lyfter vi fram nya fakta ur det digra material som undersökningarna gett oss. Vi har också besökt några av bostadsföretagen för att i ord och bild beskriva hur de arbetar med förvaltningen och varför. Dessutom får företrädare för Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och olika undersökningsföretag ge sin syn på nyttan med den här typen av undersökningar och hur resultaten kan användas för att förbät tra kvaliteten i boendet. Sedan är det din tur! Fortsätt diskussionen inom Hyresgästföreningen, i ledningsgruppen, i bostadsområdet, i media eller var du vill! Bengt Svensson ordförande Hyresgästföreningen Region Västra Sverige

4 En korrekt satt hyra avspeglar hyresgästernas gemensamma värderingar om vad som är god kvalitet i boendet. Regeringens proposition 2009/10:185 sid 68 om Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler

5 Innehåll Sammanfattning Skötseln är skillnaden 7 Vad vet vi och hur vet vi det? Fixa felen fort så blir hyresgästerna nöjda 9 Bakom siffrorna Fyra förvaltare, fyra olika arbetssätt 13 Örgryte Bostads AB & Co KB Långsiktiga ägare och korta beslutsvägar 15 ES-fastigheter Efter tre botttenbetyg byter värden förvaltare 21 Förbo Förbovärdarna är herrar i sitt eget hus 27 Varbergs Bostads AB Öppet hela dagen på besökskontoret 33 Värdet av värdens värden Nu vet vi det vi tidigare bara kunde gissa 39 Att fråga för att få veta NKI görs i flera varianter 43 Fastighetsägarnas favoriter 46 Tips: Grundligt förarbete a och o 49 Bilagor 1. Frågeformuläret Bostadsföretagen 61

6 Jobbar man med kundrelaterade produkter måste man få reda på vad folk tycker genom att någon annan frågar dem. Själv kan jag tro en massa saker, men ganska ofta visar det sig att min egen uppfattning kommer på skam. Leif Rasmussen, vd i Örgryte Bostads AB ser enkäter som ett verktyg i förvaltningen

7 Sammanfattning Skötseln är skillnaden Prästgårdsängen. betyg 80 Smörslottsgatan. betyg 35 På hundra meters håll ser Prästgårdsängen i Örgryte och Smörslottsgatan i Björkekärr likadana ut. Båda områdena byggdes under miljonprogrammet och består av cirka 500 lägenheter i höga, långsträckta huskroppar. Även invändigt är materialen från samma epok; inget av bestånden har ännu genomgått stambyte med renovering av kök och badrum. Går man närmare framträder skillnaderna; det ena området är välskött, det andra nedslitet och förfallet. Frågar man hyresgästerna hur nöjda de är med sin hyresvärd är kontrasten ännu större: Örgryte Bostads AB, som äger Prästgårdsängen, får högsta betyg i SCBs och Hyresgästföreningens mätning av förvaltningskvaliteten 2009, precis som i enkäterna 2004 och ES-fastigheter, som äger husen på Smörslottsgatan, har legat i botten på listan alla tre gångerna. Service och reparationer Metoden som SCB använder sig av i enkätundersökningarna visar inte bara hur nöjda hyresgästerna är med sina värdars arbete, utan också vad som är viktigast att jobba med om man vill förbättra sitt betyg. Överlägset viktigast är service och tillgänglig- Prästgårdsängen. Smörslottsgatan. sammanfattning värdens värden 7

8 het, dvs hur lätt det är att komma i kontakt med värden, vilket bemötande man får och hur snabbt anmälda fel åtgärdas. Därnäst kommer reparationer i lägenheterna och reparationer av fastigheten. Såvida inte fastigheterna är gravt misskötta då kommer reparationerna högst på listan. Alla grupper tycker lika Analysen, som mynnar ut i ett så kallat Nöjd-Förvaltnings-Kvalité-Index, NFKI, visar att hyresgästernas uppfattning om vad som är viktigt i boendet och hur deras värd sköter sig inte skiljer sig nämnvärt åt mellan olika åldersgrupper, kön, etnisk härkomst, inkomstläge eller om de svarande är medlemmar i Hyresgästföreningen eller ej. Alla tycker ganska lika. En annan slutsats man kan dra ur materialet är att betygen på förvaltningskvalitet i huvudsak hänger samman med hyresvärdarna, inte husen eller området. Visst kan betygen skilja något mellan olika bostadsområden med samma förvaltare, men i allmänhet är differensen inte särskilt stor. En bra värd är ganska bra oavsett var husen ligger eller hur de ser ut; kvaliteten på förvaltningen hänger mer samman med företagskultur och ägarnas ambitioner än med yttre faktorer som husens läge och byggnadsår. Hög trovärdighet Seriösa hyresvärdar gör ofta egna enkäter med hyresgästerna, för att bli bättre på att svara upp mot kundernas behov och önskemål. Resultaten från de enkäterna kan ibland skilja sig från dem som kommit fram i SCBs och Hyresgästföreningens NFKI-undersökning, men sällan på något avgörande sätt. Ingen av alla de hyresvärdar Hyresgästföreningen haft kontakt med efter att den senaste NFKI-undersökningen publicerats ifrågasätter resultaten. Tvärtom har de visat ett stort intresse för analysen och en vilja att förbättra kvaliteten på sin förvaltning. Låga betyg i det här sammanhanget är ingen bra reklam. SCB har hög trovärdighet som undersökningsföretag, och modellen som också används för att mäta kundnöjdhet i en rad andra branscher och organisationer är väl dokumenterad och kvalitetssäkrad. Att enkäten nu genomförts tre gånger, den senaste med så många som svarande hyresgäster, stärker trovärdigheten ytterligare. Varför så många? I den senaste undersökningen täcker Hyresgästföreningen in 88 procent av regionens hyreslägenheter. Detta eftersom man har valt att fråga ett tillräckligt stort antal boende i samtliga allmännyttiga bostadsföretag och hos alla privata fastighetsägare som har mer än 400 lägenheter i sitt bestånd. Sammanlagt tillfrågades över hushåll i NFKI-undersökningen Det stora urvalet gör det möjligt att redovisa säkra uppgifter från varje hyresvärd; hos de större fastighetsägarna även uppdelat på olika områden. Det innebär att siffrorna kan användas konkret i förhandlings- och opinionsarbetet och som underlag för dialog med enskilda fastighetsägare. Materialet ger också svar på frågan vad som är viktigast att förbättra i respektive företag för att hyresgästerna ska bli mer nöjda. Mer allmänt hållna enkäter, där urvalet är mindre och resultatet inte säger något om det enskilda företaget, är inte användbara på samma sätt. Ingår i bruksvärdet Enligt hyreslagen ska bruksvärdet, det vill säga det som ligger till grund för hyressättningen, bestämmas av hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper, däribland det som kallas god fastighetsservice. Det är parterna på hyresmarknaden som har till uppgift att förhandla fram bruksvärdet, och NFKI-undersökningarna ger en god uppfattning om just det: vad hyresgäster i allmänhet tycker. Sammantaget räknar Hyresgästföreningens företrädare med att enkätundersökningarna ska bidra till att höja kvaliteten i hyresboendet. Att fråga för att få veta Det gäller att veta vad man vill ha svar på och hur svaren ska användas innan man beställer en enkätundersökning. Ett grundligt förarbete är nödvändigt för att få ett resultat som går att lita på, jämföra och följa upp. I rapportens avslutande kapitel ger Hyresgästföreningens företrädare och utomstående experter sin syn på vad som kännetecknar en trovärdig enkätundersökning. 8 värdens värden Sammanfattning

9 VAD VET VI och hur vet vi det? Fixa felen fort så blir hyresgästerna nöjda Inget är så viktigt som servicen för att få nöjdare hyresgäster; det vill säga hur hyresgästen blir bemött och hur bra värden är på att rätta till det som blivit fel eller gått sönder. Det visar sammanställningen av hyresgästernas svar på de enkätundersökningar som Hyresgästföreningen låtit SCB göra 2004, 2006 och I alla tre undersökningarna kommer Service och tillgänglighet högst upp på listan för vad som är viktigast när hyresgästerna sätter betyg på bostadsföretagens förvaltning. Då ingår sådant som hur lätt det är att få kontakt med hyresvärden, hur man blir bemött och hur snabbt anmälda fel åtgärdas. Andra viktiga faktorer är Reparation och underhåll, Lägenhetens standard samt Trygghet och säkerhet. De sämsta avviker Det här gäller bostadsföretagen i genomsnitt. Men hos riktigt dåliga värdar, där skötseln är svårt eftersatt, ser bilden annorlunda ut. Då hjälper det inte hur serviceinriktade och trevliga fastighetsskötarna är de kan inte väga upp helhetsintrycket av riktigt dålig förvaltning. Fastighetsförvaltning fungerar med andra ord som all annan mänsklig verksamhet: först måste basbehoven vara tillgodosedda. Sedan kan man börja fundera på sådant som trivsel, trygghet och vänligt bemötande. Alla tycker lika Eftersom de som svarar också får uppge sin ålder, familjesituation, inkomst, om de talar svenska hemma och om de är medlemmar i Hyresgästföreningen får man veta om olika grupper har olika behov eller krav på hur förvaltningen sköts. Det har de inte. Betygen från olika grupper av hyresgäster är tämligen lika. En liten skillnad kan utläsas mellan familjer av olika storlek ensamstående och par utan barn är i genomsnitt något mer nöjda med förvaltningen än stora familjer. Men alla vill bo i välskötta hus och bli väl bemötta av hyresvärdens personal. God fastighetsservice är en av de faktorer som ska bestämma bruksvärdet, dvs hyressättningen. Genom NFKI-undersökningen får Hyresgästföreningen en god uppfattning om hur förvaltningen fungerar i samtliga större bostadsföretag i regionen. vad vet vi och hur vet vi det? värdens värden 9

10 Helhetsbetyg (NFKI) för samtliga bolag 2009 Örgryte Bostads AB & Co Partillebo Varbergs Bostads AB Kungsbackabostäder Eksta Bostads AB Alexanderssons Fastigheter KAB, Kjell Anderssons Robert Dicksons Stiftelse Derome Förvaltning Diligentia Väst Källfelt Byggnads AB Stiftelsen Orustbostäder Bror Johansson & Co Bostads AB Gårdsten Gunnar Lövgren Byggnads Ivar Kjellberg Fastighets AB Sundbergs Fastighets AB Poseidon Gbg Stads Bostads AB Mölndalsbostäder Stenungsundshem Stefan Amlöv Fastighetsförv Ernst Rosén AB Alebyggen Alfhild & Ingvor Johansson Bostjärnan Allan Skanse Familjebostäder Förbo Aranäs KB Vasakronan Bygg-Göta Göteborg Stena Fastigheter B Amlövs Fastighets AB Gunnar Zetterberg Byggn Sigillet Fastighets AB Ernst Mårtensson Byggn Lars Lewert m fl O Bohlin Byggnads ab Tjörns Bostads AB Akelius Fastigheter Hjällbobostaden GLG Fastigheter Olle Tobisson m fl Wallenstam Bostad AB Stiftelsen Kungälvsbostäder Öckerö Bostads AB Acta Holger Blomstrand Byggn Marc Brick Utveckling AB Curt Lundahl & Co HSB Göteborg Svanström Fastigheter Lars Wass m fl ES-fastigheter Centerplan Allmännyttiga bostadsföretag Privata bostadsföretag Översatt till betyg motsvarar NFKI-skalan följande nivåer: 80 Föredöme Mycket bra Bra Godkänt Dåligt 39 Undermåligt Föredöme Mycket bra Bra Godkänt Dåligt Undermåligt NFKI Helhetsbetyg (NFKI) för förvaltningskvaliteten, andel av bostadsföretagen 2009 NFKI-index: Privata företag (38 st) 18% 13% 40% 29% Under 40 Allmännyttan (18 st) 22% 17% 61% Över 60 En tredjedel av de privata bostadsföretagen i undersökningen fick underkänt betyg (NFKI under 50) av hyresgästerna Inget av de allmännyttiga företagen ligger under skamgränsen 40. Resultaten lika över åren De stora skillnaderna framträder mellan bostadsbolagen: Den bästa hyresvärden får mer än dubbelt så högt betyg som den sämsta. Och de här betygen är ingen tillfällighet bostadsföretagens inbördes rangordning är ganska stabil över åren. Det stärker undersökningens trovärdighet. Men som i alla långvariga relationer finns dessutom en inbyggd tröghet; omdömet påverkas också av händelser som ligger långt tillbaka i tiden. Därför kan det ta tid innan en förändring får tydligt genomslag i den här typen av undersökningar. Allmännyttan bättre I genomsnitt får de allmännyttiga bostadsbolagen högre betyg, både som helhet och i alla delindex, än de privata bostadsföretagen. Det gäller även om man jämför bostadsföretag av ungefär samma storlek. Samtidigt är den allra bästa värden både 2006 och 2009 privat: Örgryte Bostads AB som legat i topp i alla tre undersökningarna. I botten är det stabilt privat: Samtliga företag under skamgränsen 40 på NFKI-skalan är privat ägda, och det är i stor utsträckning samma företag som får underkänt år efter år. Skillnaderna har ökat Sedan den första undersökningen gjordes 2004 har avståndet mellan bästa och sämsta helhetsbetyg (NFKI-värde) ökat, från 34 enheter till 48. De som framför allt höjt sina betyg är de allmännyttiga bostadsföretagen sex av tio fick ett helhetsbetyg över 60 i den senaste undersökningen. År 2004 var det bara fyra av tio allmännyttiga bolag som kom över den gränsen. 10 värdens värden vad vet vi och hur vet vi det?

11 NFKI för de allmännyttiga bostadsföretagen Bostadsföretag AB Alebyggen AB HjällboBostaden Bostads AB Gårdsten Bostads AB Poseidon Familjebostäder i Gbg AB Gbg Stads Bostads AB Robert Dicksons Stiftelse Förbo AB AB Kungsbackabostäder Eksta Bostads AB Stift. Kungälvsbostäder Mölndalsbostäder AB Stiftelsen Orustbostäder Partillebo AB Stenungsundshem AB Tjörns Bostads AB Varbergs Bostads AB Öckerö Bostads AB Skillnad högst/lägst Genomsnitt allmännyttan Svärtade siffror = högst och lägst respektive år Vad är NFKI? NFKI står för nöjd-förvaltningskvalité-index. Undersökningarna bygger på en väl beprövad statistisk modell som används i många sammanhang, bland annat i näringslivet där man mäter NKI nöjd-kund-index eller i stora organisationer där man mäter NMI nöjd-medarbetar-index. Mer om NFKI-modellen, andra statistiska metoder och olika typer av undersökningar i kapitlet Att fråga för att få veta, sid 43. För de privata bolagen var motsvarande siffror knappt tre av tio både 2004 och Privata bolagen fler och mindre I undersökningen 2009 ingår 18 allmännyttiga bolag och 38 privata. Bland de största företagen, med mer än lägenheter, finns bara två privata (Acta och Stena Fastigheter) och bland bolagen med mindre än 500 lägenheter är det bara Öckerö Bostads AB som är allmännyttigt. Det finns inget tydligt samband mellan företagets storlek och dess betyg. Däremot har de allmännyttiga företagen i genomsnitt högre betyg än de privata både bland de stora, medelstora och mindre företagen. NFKI för de privata bostadsföretagen Bostadsföretag ACTA Akelius Fastigheter AB Alexandersson Fast AB Alfhild & Ingvor Johansson AP Fastigheter AB Aranäs KB B Amlövs Fastighets AB Bostjärnan Bror Johansson & Co AB Bygg-Göta Göteborg AB Byggn Curt Lundahl & Co Byggn Ernst Rosén AB Centerplan Derome Förvaltning AB Diligentia Väst AB Ernst Mårtensson Bygg AB ES-Fastigheter GLD-bostäder AB GLG Fastigheter Gunnar Lövgren Byggn AB Gunnar Zetterberg Byggn Holger Blomstrand Byggn HSB Göteborg Ivar Kjellberg Fastigh AB KAB, Kjell Anderssons Bygg Källfelt Byggnads AB Lars Lewert m fl Lövgärdet Business KB Marc Brick Utveckling AB O Bohlin Byggnads AB Sigillet Fastighets AB Allan Skanse Stefan Amlöv Fastighetsförv Stena Fastigheter Gbg AB Sundbergs Fastighets AB Svanström Fastigheter AB Olle Tobisson m fl Wallenstam Bostad AB Vasakronan AB Lars Wass m fl Västerstaden förvaltn AB Örgryte Bostads AB & Co Skillnad högst/lägst Genomsnitt privata bolag Svärtade siffror = högst och lägst respektive år vad vet vi och hur vet vi det? värdens värden 11

12 Betygsindex för olika faktorer, genomsnitt 2009 Tvättstugan Utomhusmiljö Service och tillgänglighet Renhållning Trygghet och säkerhet Rep o underhåll fastighet Gemensamma utrymmen Lägenhetens standard Rep o underhåll lägenhet Allmännyttiga bostadsföretag Privata bostadsföretag Hyresgästerna i allmännyttan är mer nöjda med sina hyresvärdar på alla områden än de som bor i privata bostadsbolag. Avvikelser, NFKI i olika områden 2009 Bostadsföretag NFKI Poseidon, genomsnitt 60 Högst: Hisingen 65 Lägst: Angered 50 Curt Lundahl & Co, genomsnitt 40 Högst: Övriga 45 Lägst: Mölndal 25 Diligentia, genomsnitt 63 Högst: Våmmedal 75 Lägst: Krokslätt + övriga 55 Stena Fastigheter, genomsnitt 55 Högst: Smyckeparken 64 Lägst: Briljant-Smaragd 43 Wallenstam, genomsnitt 44 Högst: Kålltorp-Olskroken 51 Lägst: Majorna 32 Tabellen visar exempel från bolag där några områden fått avsevärt högre eller lägre totalbetyg än bostadsföretagets genomsnitt. Vanligast är annars att betygen inte skiljer nämnvärt mellan olika områden med samma förvaltare. Tvättstugan sköts bäst Enkäterna består av ett 40-tal frågor som gäller förvaltningen, grupperade i nio delindex och ett totalindex (NFKI), det som vi också kallar helhetsbetyget (se sid 10). Därutöver ställs också en rad frågor som är kopplade till boendet i ett större sammanhang samt bakgrundsfakta om familjesammansättning, inkomst med mera. Av frågorna om förvaltningen kan man utläsa att värdarna i allmänhet får högst betyg på delområdena Tvättstugan, Utomhusmiljö samt Service och tillgänglighet. Lägst genomsnittsbetyg får Reparation och underhåll i lägenheten. Delbetyg visar problemen Detaljstuderar man resultaten ser man ganska tydligt vilka styrkor och svagheter de olika värdarna har; en del är bra på att sköta städning och utemiljö men dåliga på reparationer, andra får högt betyg på tvättstugan men lågt på allt annat. Rätt så vanligt är att de boende i ett område sätter relativt högt betyg på området Service och tillgänglighet samtidigt som reparationer, underhåll och lägenhetens standard får låga betyg. Då tycker hyresgästerna antagligen att fastighetsskötarna gör så gott de kan, utifrån de förutsättningar som värden ger. Sällan skillnader inom bolagen Det förekommer också, även om det inte är särskilt vanligt, att betygen skiljer sig kraftigt åt mellan olika områden inom samma bostadsbolag. Några exempel visas i tabellen intill. Det vanliga är dock att betygen är ganska samstämmiga mellan olika områden hos samma förvaltare. Det betyder att ägarens ambitioner och företagskultur har avgörande betydelse för hur väl fastigheterna sköts. Omfattning: nio av tio lägenheter Totalt har mer än hyresgäster tillfrågats i den senaste NFKI-undersökningen, och ungefär hälften har svarat. Det är en tillräckligt hög andel för att svaren ska anses vara representativa för de boende i respektive bostadsföretag. Det innebär att resultaten ger Hyresgästföreningen en god uppfattning om hur samtliga större värdar sköter sin förvaltning. I de bostadsföretag som omfattas av undersökningen finns nämligen av Göteborgsregionens hyreslägenheter, det vill säga 88 procent av lägenheterna. 12 värdens värden vad vet vi och hur vet vi det?

13 bakom siffrorna Fyra förvaltare, fyra olika arbetssätt Hur kan Örgryte Bostads AB vara så bra? Och hur kan ES-fastigheter få så låga betyg? Vad har hänt i Förbo, som höjt betyget med tio enheter sedan första mätningen? Hur kommer det sig att allmännyttiga Varbergs Bostads AB med sina lägenheter ligger stabilt i toppen? Det var vi nyfikna på. Därför har vi tittat närmare på de fyra bostadsföretagen; intervjuat ledning, fastighetsskötare och hyresgäster. Vi har ställt ungefär samma frågor i alla bostadsföretag, och alla som medverkar har fått läsa och godkänna sina textavsnitt innan de publiceras. I varje bostadsföretag har vi talat med någon eller några personer i ledningen, en eller ett par fastighetsskötare som ledningen utsett samt en hyresgäst. Hyresgästerna i reportagen har valts ut av Hyresgästföreningen, i tre fall, och i ett fall av bostadsföretaget. De är inte tänkta att vara representanter, eller ens representativa, för alla hyresgäster utan ger bara sin egen bild av boendet. Vill man veta vad hyresgäster i allmänhet tycker om respektive värd är det bättre att läsa resultaten av NFKI-undersökningen. Örgryte Bostads AB & Co KB. Väl underhållen 60-talsstandard. ES-fastigheter. Dåligt underhållen 60-talsstandard. Förbo. Stort ansvar vilar på bovärdarna. nfki 80 nfki 35 nfki 57 Varbergs Bostads AB. Besökskontor med generösa öppettider är navet. nfki 74 värdens värden 13

14 14 värdens värden

15 örgryte bostads AB & co KB nfki 80 Långsiktiga ägare och korta beslutsvägar Det är inte bara arkitekturen som är 1960-tal i Prästgårdsängen. Även rören, badkaren, köksskåpen och en del inslag i förvaltningen minner om gångna tider. Men väl bevarade fastigheter och väl beprövade metoder ger Örgryte Bostads AB högsta betyg i alla mätningar. Den som söker lägenhet i Prästgårdsängen måste komma dit personligen, till vd Leif Rasmussens kontor i bottenplanet på en av huskropparna. Jag vill träffa dem, förklarar han. Och så vill jag att de ska förstå vad det är de ställer sig i kö till. När de har sett och förstått det stämplar Leif Rasmussen ansökningsblanketten med dagens datum och sätter in den längst bak i en pärm. Innan de hamnar längst fram tar det i allmänhet tre-fyra år. Förutsatt att de har hört av sig en gång i halvåret och förnyat sin ansökan. Annars plockas de ur pärmen. Det är vanligaste anledningen till att kön rör på sig. Näst vanligast är att en hyresgäst avlider. Många har bott i Prästgårdsängen ända sedan husen byggdes En stor del av dem som flyttar in är också till åren komna; äldre villaägare i Örgryte ser Prästgårdsängen som en naturlig nästa anhalt när de vill ha ett mer bekvämt boende. Vi har börjat diskutera om vi ska försöka få en bättre åldersstruktur, men än så länge följer vi köordningen. Kanske löser det sig ändå, vi har faktiskt fått in barnfamiljer i några av de större lägenheterna. Det är alltså vd Leif Rasmussen som sköter kön. Han administrerar också in- och utflyttningar, besiktigar lägenheter, tar emot felanmälningar, skriver nyhetsbrev, förhandlar med lokalhyresgäster, planerar stambyte och handlar upp entreprenörer för stort och smått. Dessutom är han lite ordningsman, säger han själv; säger till folk som parkerar fel, stör grannarna eller inte plockar upp efter sig. Ja, här har jag koll på allt. Det gillar jag. Uppenbarligen gör också hyresgästerna det, ef- Vd Leif Rasmussen har koll på allt och ger besked direkt. Michael Ekblom och Lars Hansson fixar det mesta samma dag som någon ber om det. Örgryte Bostads AB & Co KB Högsta betyget av de privata bolagen 2004, bäst av samtliga bostadsföretag 2006 och 2009 Samma ägare sedan husen byggdes, vilket fått till följd att husen underhållits väl genom åren. Liten, effektiv organisation bestående av vd och två fas tighetsskötare. örgryte bostads AB & Co KB värdens värden 15

16 Michael Ekblom och Lars Hansson gillar sitt jobb: Man sköter sig själv och ingen dag är den andra lik. tersom Örgryte Bostads AB i undersökning efter undersökning toppar listorna. Och inte bara toppar betygen har stigit för varje mätning. Bakom höjningarna ligger målmedvetet arbete. Kontoret ligger i bottenvåningen på ett av husen. Det är lätt för Leif Rasmussen och Lars Hansson att ha nära kontakt med hyresgästerna. I första NFKI-undersökningen 2004 fick man jämförelsevis låga betyg både på renhållning och på trygghet och säkerhet. Även den enkät som företaget själv regelbundet gör genom AktivBo visade på problem med trappstädningen till exempel. Vi gjorde genast en besiktning tillsammans med firman vi anlitat för städningen. Det ledde till att vi fick ny personal där och det blev bättre. Trygghet och säkerhet har de arbetat med genom att förbättra renhållningen i gemensamma utrymmen, förbättra belysningen, laga trasiga förrådsdörrar. De har tagit ner buskar på gården och förbättrat belysningen även där. Dessutom har vi avtal med en klottersanerare, klottret ska vara borta inom 24 timmar efter att vi uppmärksammat det. Enkäterna från AktivBo innehåller en fri ruta där hyresgästerna kan komma med synpunkter som inte ryms i formuläret. 16 värdens värden örgryte bostads AB & Co KB

17 Det är rena guldgruvan för oss, säger Leif Rasmussen. Där får vi massor av tips till förbättringar. Över huvud taget prisar Leif Rasmusson enkäter som verktyg i förvaltningen: Jobbar man med kundrelaterade produkter måste man få reda på vad folk tycker genom att någon annan frågar dem. Själv kan jag tro en massa saker, men ganska ofta visar det sig att min egen uppfattning kommer på skam. Resultatet från företagets egna enkäter mynnar ut i en åtgärdslista, som bockas av allt eftersom, och varje halvår skickas ut till hyresgästerna. Så att de ser vad som är gjort och vad som är på gång. Att de återigen toppat Hyresgästföreningens och SCBs enkätundersökning är också värt att berätta, förstås. Den nyheten läggs ut på företagets hemsida, med länk till hela undersökningen. Hos fastighetsskötarna är frysen full med kakor. Tacksamma hyresgäster som fått hjälp med att sätta upp en tavla eller byta batteri i brandvarnaren ger dem uppskattning i både ord och handling. Vi gör det där lilla extra också, om det behövs. Det går så fort för oss och betyder så mycket för de äldre som bor här, säger Lars Hansson. Lars är utbildad elektriker och har jobbat här sedan Kollegan Michael Ekblom har varit anställd i sex år den här gången. Båda kan jämföra med andra, större bostadsföretag där både beslutsvägar och transportsträckor varit längre. Det är inte ovanligt att man tillbringar en tredjedel av arbetstiden i bil, det slipper vi ju här. Ingen av våra hyresgäster bor längre bort än att man är där på fem minuter, till fots. En vanlig dag på jobbet börjar med en kopp kaffe tio i sju. Sedan tömmer de papperskorgar och gör lite annat utomhusjobb. Klockan nio är det frukost, samtidigt som vd Leif Rasmussens telefontid startar. Då ungefär brukar dagen bestämmas. Vi går igenom med Leif vad som ska göras och diskuterar önskemål som han eller vi har fått från hyresgäster. Leif Rasmussen fattar beslut direkt. Fel ska helst åtgärdas samma dag, åtminstone ska man göra upp om en tid. Är det någon som vill ha nytt kylskåp eller nya tapeter går han dit och tittar och ger oftast besked på stående fot: ja eller nej. Jag frågar mig hur jag själv skulle vilja ha det. Då tänker jag att bara jag får ett besked så är jag rätt Lillemor och Karl-Erik Ekbom har bott i Prästgårdsängen sedan de sålde villan De trivs fint i både området och lägenheten. Köksinredning, fönster, badrum och avloppsstammar allt är original från nöjd. Det ska inte vara svårare än så. Även Leif Rasmussen kan jämföra med större bostadsföretag. Han var chef för egenregiverksamheten i kommunala Bostadsbolaget, med 310 anställda, innan han blev vd i Örgryte Bostads AB. Där kämpade vi hela tiden med att få effektiva beslutsvägar, men det är inte så lätt i en så stor organisation. Underhållet är efterfrågestyrt, vilket betyder att man tar ställning till behovet när en hyresgäst vill få något gjort. Alla åtgärder finns registrerade i ett fastighetssystem i datorn, men det är inte antal år sedan sist som väger tyngst, utan skicket. Men vi håller inte på med tapeter i ett rum, det örgryte bostads AB & Co KB värdens värden 17

18 är ingen idé. Ska vi tapetsera om tar vi hela lägenheten på en gång. Hyresgästernas höga medelålder hjälper till att hålla nere underhållskostnaderna. Trivseln likaså. Kvarboendet är den riktigt stora lönsamhetsfaktorn, säger Leif Rasmussen. I Bostadsbolaget räknade vi ut att varje omflyttning kostade i storleksordningen kronor per lägenhet. För de pengarna kan man göra jättemycket för hyresgästerna eller för fastighetsägaren. Vi har en omflyttning på 6 7 procent, att jämföra med det normala som är procent. I ett område som Bergsjön kanske det ligger på 30 procent. Lite Östtyskland är det över bostadskomplexet. Men hyresgästerna trivs och bor kvar det är den riktigt stora lönsamhetsfaktorn, förklarar vd Leif Rasmussen. När Prästgårdsängen stod klart 1965 var det höjden av modernitet. Fortfarande är det mesta original, och bostads företaget försöker vårda och i möjligaste mån bevara stilen. Örgryte Bostads AB ägs av företag som själva är stora fastighetsägare i Göteborg, i princip samma byggmästare som på 1960-talet bebyggde Prästgårdsängen, eller Prestigeängen som det då kallades i lokalpressen. Inflyttningshyrorna blev Göteborgs högsta, det var ett riktigt skrytbygge med den tidens mått, berättar Leif Rasmussen. Tiderna förändras. När vi gör intervjun har det lokala gratisbladets läsare just utsett Prästgårdsängen till de östra stadsdelarnas bidrag i omröstningen om Göteborgs fulaste hus. Och visst kan man få associationer till en förort i Östtyskland när man ser det muromgärdade kvarteret med sina stora betongkolosser till hus. Men på närmare håll syns arkitektens ambitioner; fasaden är klädd i dansk sjösten, emaljerad grå plåt och ärgad kopparplåt, entréerna är ljusa och välkomnande. Det finns till och med entréer till varje uppgång direkt från garaget, vilket var höjden av modernitet på 1960-talet, men nu ställer till problem eftersom man inte kan stänga på nätterna. Men många äldre tycker ändå det är bekvämt, taxin eller färdtjänsten kan köra ända in i huset. Nu står Örgryte Bostads AB inför stora investeringar: stambyte med tillhörande köks- och badrumsrenovering i hela området. Dessutom behöver fönster bytas ut. Det kräver sin planering och finansiering. Men företaget har en lång historia av lönsamhet och ekonomisk stabilitet. Det finns ju ingen byggnadsskuld längre, så vi har ett rätt stort låneutrymme som kan utnyttjas. Sedan får vi betala av, precis som man gjort tidigare. Taken har bytts två gånger, fasadrenovering pågår. Men det som nu ska ske nu är större. Leif Rasmussen 18 värdens värden örgryte bostads AB & Co KB

19 Maj-Britt Olani brukar bjuda fastighetsskötarna på bullar ibland. räknar med att det tar tre till fem år att genomföra renoveringarna. De har tänkt ta åtta lägenheter i taget, en på varje våningsplan, dvs de som hänger ihop på höjden. Allra först renoveras en provlägenhet som kan användas som utgångspunkt när de nya hyrorna förhandlas. Då ska man också ta ställning till om hyresgästerna ska få möjlighet att göra tillval som påverkar hyran. Maj-Britt Olani fick omtapetserat för 25 år sedan, och det duger än, tycker hon. Vill man ha något gjort är det bara att säga till. De satte in en ny säkrare ytterdörr för ett tag sedan, det betalar jag 172 kr extra på hyran för men det är det värt. Och nu ska jag få en ny toalettstol. Maj-Britt Olani har bott i huset sedan 1972, och alltid trivts bra. Promenadavstånd till jobbet i bokhandeln på den tiden, och numera uppskattar hon framför allt det trevliga sällskapet. Det är som en stor familj. Vi har ett litet ställe här på gården som vi kallar Det lilla huset på prärien. Dit tar vi med oss en pall och lite kaffe eller vin och sitter och pratar. Och fastighetsskötarna, de är idealiska! Det är alltid så trevligt när man ringer ner och vill ha hjälp med något. Bemötandet är viktigast av allt, det är Leif Rasmussens bestämda övertygelse. Mycket handlar om att prata. Det är nog det mesta vi gör om dagarna. Då löser man många problem, rättar till missförstånd och andra saker. Att bra förvaltning skulle kosta pengar tillbakavisar han bestämt. Jag begriper inte vad det är som kostar i så fall. Vi lägger inte en massa pengar på att gulla med hyresgästerna. Men om de blir professionellt och trevligt bemötta tror jag de står ut med lite skit i hörnen. Och så ska man se till att de inte hinner bli arga för att de får vänta. Då har man förlorat. Prästgårdsängen kom fyra i annonsbladet Direktpress omröstning om Göteborgs fulaste hus. örgryte bostads AB & Co KB värdens värden 19

20 örgryte bostads ab & co kb Örgryte Bostads AB & Co KB (belopp i tkr) Ägare: Ernst Rosén AB, Källfelt Byggnads AB, Stena Fastigheter AB, Walter Lundborg Byggnads AB med flera. Styrelsens säte: Göteborg Antal lägenheter 2009: 442, alla i Prästgårdsängen i centrala Göteborg. Dessutom 24 lokalhyresgäster. Antal anställda: 3 Omflyttning: 6 7 procent Hyra 2010: 956 kr/kvm och år, omräknat kr/mån för en trea på 75 kvm. System för felanmälan: Telefontid må fre 9 11, även via inloggning på webben. Fastighetsskötarnas ansvar: Gräsklippning, snöskottning, renhållning på gården. Enklare reparationer och elarbeten i lägenheterna. Externa entreprenörer: Trappstädning, målning, snickeri, yttre trädgård. Kösystem: Egen kö i pärm på vd:s kontor Kundenkäter Görs regelbundet genom AktivBo, där svaren följs upp och åtgärder bockas av. Åtgärdslistorna redovisas för hyresgästerna en gång i halvåret. Förvaltningsverksamhet Hyresintäkter m.m Fastighetskostnader Driftnetto Res. efter finansnetto Försäljningsvinster o.likn Redovisat resultat Driftnettomarginal 42,2 % 9,7 % 41,1 % 49,1 % Fastighetskostnader: Underhåll, drift (värme, fastighetsskötsel, städning, sophämtning, el, vatten etc) Driftnetto: Hyresintäkter drift- och underhållskostnader Driftnettomarginal: Driftnetto/ Hyresintäkter 10 Örgryte Bostads AB & 0 Co, 10betyg 20 på 30 förvaltningen Service, tillgänglighet Utemiljö Tvättstuga Totalbetyg (NFKI) Reparation i fastigheten Renhållning Reparation i lägenheten Trygghet och säkerhet Gemensamma utrymmen Lägenhetsstandard Utveckling Örgryte Bost AB Genomsnitt privatvärdar (även inom parentes i tabellen nedan) Service och tillgänglighet Totalbetyg (NFKI) Renhållning Städningen har man jobbat hårt med sedan första mätningen Förbättringarna har skett från en redan hög nivå. År NFKI Renhålln Gem utr Tvättstuga Läg stand Rep läg Service Utemiljö Rep fast Trygghet (52) 71 (57) 64 (49) 81(63) 62 (48) 69 (46) 85 (60) 81 (60) 78 (52) 67 (54) (51) 68 (54) 65 (47) 82 (59) 65 (49) 69 (46) 78 (57) 80 (58) 75 (51) 68 (54) (52) 58 (54) 56 (47) 76 (60) 60 (50) 59 (47) 73 (57) 75 (58) 71 (51) 64 (53) 20 värdens värden örgryte bostads AB & Co KB