Boräntenytt Nummer 2 22 januari 2012

Transkript

1 Boräntenytt Nummer 2 22 januari 2 Sidan 1 Riksbankens Groundhog Day Sidan 3 Liten ljusning på bostadsmarknaden Riksbankens Groundhog Day Vi håller fast vid prognosen att styrräntan kommer att sänkas till 1 procent vid Riksbankens närmaste räntemöten i april och juli. Den kortaste boräntan med en bindningstid på tre månader kommer därmed ner ytterligare till procent medan de längre bundna boräntorna inte blir så mycket lägre. Riksbankens senaste räntebeslut påminner en hel del om filmen Groundhog Day. Precis som meteorologen i filmen upplever samma måndag gång på gång, så upprepar Riksbanken sitt beslut att justera ner sin prognos av styrräntan. Räntebeslutet i februari var det fjärde i rad där räntebanan reviderades ner och det andra i rad där styrräntan sänktes med,25 procentenheter, den här gången till 1,5 procent. Blir det en fortsättning på Riksbankens föreställning av Groundhog Day vid de kommande räntemötena? Ja, det är mycket troligt. Vi håller fast vid vår prognos att styrräntan kommer att sänkas till 1, procent vid de två kommande räntemötena i april och juli. Konjunkturen är fortfarande svag även om det finns tecken på en stabilisering och en spirande återhämtning. Den underliggande inflationen, där ränteförändringar räknas bort, var bara,9 procent i januari och ligger långt under inflationsmålet på 2 procent. Det finns därmed inget inflationshot som hindrar Riksbanken från att stimulera ekonomin ytterligare. Kronan är stark och de stora Riksbankens prognoser av styrräntan Utfall Prognos juli Prognos september Prognos oktober Prognos december Prognos februari,5, , 4,5 3, 2,5 2, 1,5 1, SBAB BANK BORÄNTENYTT 1 NUMMER 2 22 JANUARI 2

2 centralbankerna bedriver en mycket lätt penningpolitik, så risken för inflationsimpulser från importpriserna är liten. Oljepriset har visserligen stigit på grund av politisk osäkerhet men vår bedömning är att detta snarare är ett hot mot återhämtningen i ekonomin än mot inflationsmålet. Vi räknar med att styrräntan ligger kvar på 1, procent till slutet av nästa år men att den sedan börjar höjas i takt med att konjunkturen förbättras och inflationstrycket ökar. Vår prognos av styrräntan är lägre än majoritetens räntebana i Riksbankens direktion men högre än minoritetens räntebana, där styrräntan bara ligger på cirka 2 procent i slutet av prognosperioden. Tremånadersräntan på väg ner Prognoser av styrräntan SBAB Banks prognos Riksbankens prognos februari Riksbankens prognos december kv4 kv1 kv2 kv4 kv1 13 kv2 13 kv4 13 kv1 14 kv2 14 kv4 14 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, Riksbankens sänkningar av styrräntan från 2, till 1,5 procent och minskade riskpremier har bidragit till att den kortaste boräntan med bindningstid på tre månader sänkts med,35 procentenheter sedan mitten av december. Vår bedömning är att med ytterligare sänkningar av styrräntan till 1, procent och med en fortsatt gradvis normalisering på räntemarknaden, så kommer tremånadersräntan ner till procent till slutet av året. Under nästa år stiger sedan den korta boräntan när Riksbanken börjar höja styrräntan. Prognoserna för de två- och femåriga boräntorna är att de för närvarande ligger nära botten och att de börjar stiga under andra halvåret men framför allt under nästa år. Den tvååriga boräntan fortsätter att vara lägre än tremånadersräntan fram till sommaren men sedan normaliseras läget med en lägre tremånadersränta. Prognosen av den femåriga boräntan har dragits ner något bland annat med tanke på de stora lån som den europeiska centralbanken förser bankerna med och som pressar ner långräntorna. Osäkert val av bindningstid Vår bedömning är att det för närvarande är fördelaktigt att välja den kortaste boräntan med en bindningstid på 3 månader, jämfört med ettårsräntan. De beräknade skillnaderna mellan nuvarande bundna boräntor med bindningstider på 2-3 år och det prognostiserade genomsnittet för tremånadersräntan under motsvarande period är små i förhållande till osäkerheten i ränteprognosen. För bindningstider på 4-5 år förändras situationen, enligt vår prognos, till en viss fördel för de långa bundna boräntorna gentemot tremånadersräntan. Valet mellan olika bindningstider är således inte glasklart. Rådet blir därför att välja olika bindningstider på olika delar av bolånet för att gardera sig mot den stora osäkerheten i ränteutvecklingen. För den som inte redan sett Groundhog Day är rådet också att titta på den underfundigt underhållande filmen inför Riksbankens kommande räntemöten. Prognos för SBAB Banks boräntor, olika bindningstider mån 4,15 3,8 3,8 2 år 3,83 3,6 3,9 4,8 5 år 4,22 4,1 4,7 5,6 (-,2) (-,1) Anm: Förändring i prognosen från Boräntenytt 19 januari anges inom parentes Bundna boräntor och beräknad bunden tremånadersränta under bindningstiden SBAB Banks bundna boränta SBAB Banks prognos av bunden tremånaders boränta 4,34 4,22 3,82 3,83 3,63 3,88 3,84 4,22 1 år 2 år 3 år 4 år 5 år 4,47 5, 4,5 3, Tomas Pousette ekonomiskasekretariatet@sbab.se SBAB BANK BORÄNTENYTT 2 NUMMER 2 22 JANUARI 2

3 Liten ljusning på bostadsmarknaden Bostadspriserna visar tecken på att ha slutat falla. Marknaden är dock fortfarande trögare än vad den varit tidigare och utbudet av bostäder till salu är fortfarande stort. Någon snabb prisuppgång är därför inte att vänta. För att få en uppfattning om den kortsiktiga prisutvecklingen på bostadsmarknaden brukar vi använda oss av HOX-index (förkortning för Housing Index), som vi själva säsongsjusterar med ARIMA-X-metoden. Till skillnad från SCB:s prisstatistik, som bygger på prisuppgifter från lagfarter och bara täcker småhusmarknaden, så bygger denna statistik på uppgifter vid kontraktsskrivning och täcker även bostadsrätter. Eftersom köpekontrakten oftast skrivs någon månad innan tillträdet så ligger HOX-indexen före SCB-statistiken. HOX-indexens geografiska täckning är begränsad till de 2 största kommunerna, av totalt 29, för bostadsrätter och de 23 största regionerna, av totalt 72, för villor. Trots detta täcker indexen en mycket stor del av bostadsmarknaden. Stabilisering på sistone Sammantaget var bostadspriserna procent lägre i januari 2 än vad de var i januari 2. Prisnedgången var större på villamarknaden, där den var 4 procent, än på bostadsrättsmarknaden, där den var 2,5 procent. Prisnedgången var ganska jämn fram till slutet av 2 med fallande priser i stort sett varje månad. På både bostadsrättsoch villamarknaden har priserna dock stigit lite de senaste månaderna och i januari låg prisnivåerna på samma nivåer som de gjorde i början av hösten. En bidragande faktor till prisstabiliseringen kan vara att ränteuppgången kommit av sig den senaste tiden. Mellan januari och december 2 steg den korta bolåneräntan med drygt 1 procentenhet men därefter har den fallit. Den lite ljusare situationen syns också på Stockholmsbörsen som har stigit drygt 2 procent sedan bottennivån i början av oktober. Små regionala skillnader En jämförelse mellan de tre storstäderna och övriga kommuner/regioner visar att prissvängningarna är ganska lika. I både Stockholm, Göteborg och övriga städer gick bostadsrättspriserna ned med 3 procent fram till hösten och därefter återhämtade de en del. På villamarknaden var nedgången lite större, 5 procent, och återhämtningen har inte kommit förrän under december och januari. Malmö sticker ut med kraftigare prisfall än övriga regioner, framför allt på bostadsrättsmarknaden. Återhämtningen har inte heller varit särskilt tydlig i den regionen. Närheten till den pressade danska bostadsmarknaden kan ligga bakom att Malmömarknaden är svagare. Det, i jämförelse med andra regioner, ganska stora bostadsbyggandet i mitten av 2-talet kan också vara en faktor som bidragit till prispressen. Bostadsrätter Bostadsrätter, säsongsjusterad Småhus Småhus, säsongsjusterad Bostadsprisindex (HOX) Bostadsrätter Villor Totalt Ackumulerad prisutveckling det senaste året (säsongsjusterade HOX-index) Ackumulerad bostadsrättsprisutveckling det senaste året (säsongsjusterade HOX-index) Stockholm Göteborg Malmö Övriga Ackumulerad villaprisutveckling det senaste året (säsongsjusterade HOX-index) Stockholm Göteborg Malmö Övriga SBAB BANK BORÄNTENYTT 3 NUMMER 2 22 JANUARI 2

4 Fortfarande många bostäder till salu Under nästan hela 2 var antalet bostäder till salu högre än under motsvarande period 28-1, enligt Hemnet-statistiken. Framför allt var det på villamarknaden som antalet bostadsobjekt till salu var högre. Antalet nyinkomna objekt var också högre under 2 än under tidigare år, framför allt under hösten, men inte lika markant som det totala antalet till salu. Det betyder att den genomsnittliga försäljningstiden, den tid ett objekt ligger ute till salu, ökade. Framför allt gäller detta villamarknaden. Inledningen av 2 har fortsatt där 2 slutade, med ett stort utbud. Under januari och februari har omkring 1 bostadsrätter legat ute till försäljning, omkring 2 fler än normalt. På villamarknaden har det funnits knappt 15 objekt till salu, att jämföra med 1 i genomsnitt Antalet nya objekt har uppgått till drygt 3 per vecka, vilket ligger i linje med tidigare år. Huruvida detta är ett tecken på att marknaden är på väg att stabiliseras är svårt att säga. Det kan också bero på att det stora utbudet medför att potentiella säljare avvaktar med att lägga ut objekt till försäljning. Stabilt men osäkert Under 2 pressades bostadspriserna av ett gradvis svagare konjunkturläge. Både högre bolåneräntor och åtstramningar av regelverken kring bolån gjorde bostadsfinansieringen dyrare. Den finansiella oron i omvärlden hade sannolikt också negativa effekter på bostadsefterfrågan. Om vårt konjunktur- och räntescenario slår in så bör bostadsmarknaden få lite mer draghjälp under 2 än vad den fått under 2. Det finns dock fortfarande faktorer som håller tillbaka prisutvecklingen. Vi står därför fast vid vår tidigare bedömning att bostadspriserna stabiliseras under 2 men att någon större prisuppgång inte är att vänta. Osäkerheten är fortfarande betydande och ligger främst på nedsidan, den internationella skuldkrisen kan accelerera, arbetsmarknadsläget kan försämras snabbare än beräknat, räntorna kan ta en annan väg än den vi räknar med Vecka Bostäder till salu Vecka Nyinkomna bostadsobjekt Antal Antal Tor Borg ekonomiskasekretariatet@sbab.se SBAB BANK BORÄNTENYTT 4 NUMMER 2 22 JANUARI 2

5 Boräntenytt är ett nyhetsbrev från SBAB Bank. Boräntenytt har sammanställts av SBAB Bank:s Ekonomiska Sekretariat. Ansvariga för brevet: Tomas Pousette, tfn Tor Borg, tfn Det har baserats på källor som Sekretariatet bedömer som tillförlitliga. Dokumentet är inte gjort för att utgöra det enda redskapet vid enskilda beslut om lån och investeringar. SBAB Bank påtar sig inte något ansvar för direkt eller indirekt förlust till följd av beslut grundade på detta dokument. Citera gärna Boräntenytt men ange alltid källa. SBAB Bank AB (publ) Besöksadress: Löjtnantsgatan 21 Postadress: Box Stockholm Tel Fax 8 46 Internet: E-post: headoffice@sbab.se (Org.nr ) SBAB BANK BORÄNTENYTT 5 NUMMER 2 22 JANUARI 2