Val av bindningstid. Specialstudie 13 januari Sidan 2 Stora skillnader i låntagarnas val av bindningstid

Transkript

1 Val av bindningstid Specialstudie 13 januari 2011 Sidan 2 Stora skillnader i låntagarnas val av bindningstid Sidan 4 Längre bindningstider på bolånen 2010 Sidan 8 Bilaga Regional kommunindelning

2 Stora skillnader i val av bindningstid Det finns stora skillnader i låntagarnas val av bindningstider på bolånen. Medelålders tar betydligt mer ränterisk än yngre och äldre och efterfrågan på korta bindningstider är större i storstäderna än i övriga landet. Däremot påverkas valet av bindningstid mindre av om man bor i småhus eller i bostadsrätt. Låntagarnas efterfrågan på kort bindningstid på bolånen har varit stor, särskilt under de senaste två åren när Riksbankens styrränta varit mycket låg. När hushållens skuldsättning ökar och många väljer kort bindningstid ökar känsligheten för förändringar i ränteläget. Trots att hushållen i Konjunkturinstitutets enkäter uppger att man räknar med högre rörliga boräntor under de kommande åren, så finns ändå farhågor om att låntagarna underskattar effekten av ett högre ränteläge. Det finns emellertid betydande skillnader mellan olika låntagares val av bindningstid på bolånen. Ränterisken varierar således mellan låntagare beroende på olika bakgrundsfaktorer. I den här rapporten används SBAB:s statistik över nyutlåningen till privatpersoner för att studera hur region, ålder och boendeform påverkar låntagarnas val av bindningstid. de betydligt högre än genomsnittet sedan år 2000, som är 67 procent. Andelen bolån med 3 månaders bindningstid Bakom genomsnittet finns dock stora skillnader mellan olika låntagargruppers val av bindningstider. Vi har delat in låntagarna efter tre bakgrundsfaktorer: boendeform, region och ålder. Boendeformerna är småhus och bostadsrätt Regionerna är Stor-Stockholm, Stor-Göteborg, Öresundsregionen samt övriga landet. 2 Åldersklasserna är år, 31- år, 41- år, 51- år, 61- år och 71- år. Totalt blir det således 48 olika låntagargrupper. 79 Det är framför allt låntagarens ålder som påverkar valet av bindningstid på bolånen. Medelålders tar större ränterisk än yngre och äldre. Låntagare i storstäderna har större efterfrågan på korta bindningstider än låntagare i övriga landet men skillnaderna är ganska små. Om man bor i småhus eller bostadsrätt har mindre betydelse för valet av bindningstid på bolånet. Kopplar man ålder till boendeform så visar det sig dock att äldre som bor i bostadsrätt väljer längre bindningstider än äldre som bor i småhus. Andelen bolån med 3 månaders bindningstid fördelat på ålder, boendeform och region Stor-Stockholm Stor-Göteborg Öresundsregionen Övriga landet Stor-Stockholm Stor-Göteborg Öresundsregionen Genomsnitt Övriga landet Kvadrat = Småhus Cirkel = Bostadsrätt år 31- år 41- år 51- år 61- år 71- år Stora skillnader i räntebindningstid Riksbankens höjningar av styrräntan och förväntningar om ytterligare räntehöjningar bidrog till att andelen bolån med den kortaste bindningstiden på 3 månader minskade från rekordnoteringen på 89 procent 2009 till 79 procent Andelen är emellertid fortfaran- 1 Statistiken avser SBAB:s nyutlåning till privatpersoner och gäller inte stocken av bolån. Spridningen mellan olika gruppers val av bindningstid är stor. Den högsta andelen för den kortaste bindningstiden på 96 procent noteras för låntagare som är 71- år och bor i småhus i Stor-Göteborg. Det är en liten grupp sett till lånevolymen, som avviker från det allmänna mönstret och som är statistiskt osäker. Den näst högsta andelen för tremånadersräntan 2 De kommuner som ingår i regionerna redovisas i bilagan. SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 2 SPECIALSTUDIE 13 JANUARI 2011

3 på 84 procent är en större grupp beloppsmässigt, som består av låntagare som är 41- år och som också bor i småhus i Stor-Göteborg. Bland topp fem när det gäller andelen bolån med den kortaste bindningstiden finns också ägare till småhus i Stor-Göteborg i åldern 61- år samt ägare till bostadsrätt och småhus i Öresundsregionen i åldrarna 51- respektive 31- år. Andel bolån med kortaste bindningstiden för de fem högsta och de fem lägsta låntagargrupperna Plats Boendeform Region Ålder Andel 3 mån 1 Småhus Stor-Göteborg 71- år 96 2 Småhus Stor-Göteborg 41- år 84 3 Småhus Stor-Göteborg 61- år 83 4 Bostadsrätt Öresundsregionen 51- år 83 5 Småhus Öresundsregionen 31- år 83 Vägt genomsnitt för de fem högsta låntagargrupperna Småhus Öresundsregionen år Bostadsrätt Övriga landet 71- år Bostadsrätt Övriga landet år Bostadsrätt Stor-Stockholm 71- år 48 Småhus Övriga landet 71- år 63 Vägt genomsnitt för de fem lägsta låntagargrupperna 69 En jämförelse sedan 1997 mellan bunden femårig boränta och tremånadersräntan under löpande femårsperioder visar att under 99 procent av tiden har tremånadersräntan varit det bästa alternativet. Motsvarande jämförelse mellan bunden tvåårig boränta och tremånadersräntan under löpande tvåårsperioder visar att tremånadersräntan varit det bästa alternativet under 78 procent av tiden. I genomsnitt har tremånadersräntan varit 1,6 procentenheter lägre än den bundna femårsräntan och 0,8 procentenheter lägre än den bundna tvåårsräntan 3. Skillnad mellan bunden boränta på 5 och 2 år gentemot tremånadersränta under bindningstiden Bunden 2 år - bunden 3 mån under 2 år Bunden 5 år - bunden 3 mån under 5 år -0,5 enheter -1,0 jan-97 jan-99 jan-01 jan-03 jan-05 jan-07 jan-09 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Den lägsta andelen för tremånadersräntan på 63 procent har låntagare som bor i småhus utanför de tre storstäderna och är 71- år. Ägare av bostadsrätt i Stor-Stockholm och i övriga landet som är 71- år respektive år har också låg en andel på -66 procent. Till de fem låntagargrupperna med den lägsta andelen för den kortaste boräntan hör också ägare av bostadsrätt i övriga landet som är 71- år samt låntagare som är år och som bor i småhus i Öresundsregionen. För de fem låntagargrupperna med den högsta andelen för tremånadersräntan är det vägda genomsnittet 83 procent medan genomsnittet för de fem grupperna med den lägsta andelen är 69 procent. Skillnaden på 14 procentenheter mellan toppen och botten är mycket stor. Kort bindningstid ofta fördelaktig Det finns således mycket stora skillnader mellan olika låntagares val av bindningstid på bolånen, som avspeglar deras olika ekonomiska förhållanden och inställning till ränterisk. Det är viktigt att låntagarna har god information om troliga förändringar av boräntorna och om vad som kan betraktas som en normal räntenivå. Samtidigt är det också viktigt att låntagarna är medvetna om att den kortaste boräntan under de senaste åren har varit fördelaktig jämfört med längre bindningstider. Det är troligt att fördelen för den kortaste boräntan gentemot längre bundna boräntor kommer att vara mindre framöver än under den senaste tioårsperioden bland annat på grund av ökade krav på längre finansiering av korta bostadslån. Sannolikt kommer emellertid korta boräntor att fortsätta att oftast vara lägre än långa boräntor. Det mesta talar således för att den fördel som uppnås genom stabiliteten i långa bundna boräntor även framöver kommer att medföra nackdelen att räntekostnaderna blir högre. Den här studien visar att det finns stora skillnader mellan olika låntagare i valet av bindningstider på bolånen. Rapporten visar också att Riksbankens styrränta och prognoser av styrräntan har mycket stor effekt på låntagarnas val av bindningstid på bolånen. Efterfrågan på den kortaste bindningstiden på 3 månader har minskat kraftigt sedan Riksbanken började höja styrräntan under förra året. Vår bedömning är dock att i år kommer långa boräntor att stiga mer än korta och intresset för tremånaders boränta kommer därmed att öka igen men ligga långt under toppnivån från år Jämförelsen mellan den femåriga bundna boräntan och tremånadersräntan kan bara göras för perioden eftersom det inte finns utfall för tremånadersräntan under femårsperioder därefter. På motsvarande sätt kan jämförelsen mellan den tvååriga bundna boräntan och tremånadersräntan bara göras för perioden SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 3 SPECIALSTUDIE 13 JANUARI 2011

4 Längre bindningstider på bolånen 2010 Andelen bolån med den kortaste bindningstiden på 3 månader minskade under förra året från procent i januari till 72 procent i december. Bindningstiden blev längre för alla åldrar, boendeformer och regioner. En minskad skillnad mellan långa och korta boräntor bidrog till ökad efterfrågan på längre bindningstider. SBAB:s boräntor med olika bindningstid Bunden 3 månader Bunden 2 år Bunden 5 år Stor förändring förra året SBAB:s statistik över privatpersoners bindningstider sträcker sig tillbaka till år Den kortaste bindningstiden på 3 månader är i särklass vanligast och svarar i genomsnitt för 67 procent av nyutlåningen medan bindningstider på 1-4 år och 5-10 år utgör 24 respektive 9 procent 4 (de streckade linjerna i diagrammet nedan). Andelen bolån med olika bindningstider för SBAB:s nya lån till privatpersoner 1-3 mån jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 Under förra året var andelen för den kortaste bindningstiden på 3 månader som lägst i oktober med 69 procent men ökade sedan till drygt procent i november och december. En trolig orsak till den ökade efterfrågan på den kortaste bindningstiden i slutet av året är att de långa bundna boräntorna, på till exempel 5 år, då ökade snabbare än tremånadersräntan. En annan tänkbar orsak är att Riksbanken sänkte sin prognos för styrräntan i slutet av oktober och att korta boräntor därmed framstod som mer fördelaktiga än tidigare år 30 Andel bolån med 3 månaders bindningstid år Valet av bindningstid påverkas i hög grad av skillnaden mellan långa och korta bundna boräntor. Ju större denna ränteskillnad är, desto högre brukar andelen som väljer den kortaste bindningstiden vara. Under 2010 minskade skillnaden mellan långa och korta bundna boräntor rejält. I januari var differensen mellan bunden boränta på 2 år och på 3 månader 0,9 procentenheter och skillnaden mellan bunden boränta på 5 år och 3 månader var 2,7 procentenheter. I december hade dessa skillnader krympt till 0,5 respektive 1,6 procentenheter. Det är därför inte förvånande att andelen bolån med den kortaste bindningstiden på 3 månader minskade från procent i januari till 72 procent i december. jan-10 mar-10 maj-10 jul-10 sep-10 nov-10 Små regionala skillnader Boräntorna är desamma i hela landet men inkomster och bostadspriser, som styr bolånens storlek, skiljer sig mellan olika regioner. Frågan är hur mycket dessa regionala skillnader påverkar låntagarnas val av bindningstider. Regionalt delas landet in i fyra områden: Stor-Stockholm, Stor-Göteborg, Öresundsregionen och övriga landet Ovägt genomsnitt på månadsdata används genomgående för att beräkna medelvärde. 5 För att jämna ut svängningar i statistiken på regional nivå används tre månaders glidande medelvärde. SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 4 SPECIALSTUDIE 13 JANUARI 2011

5 De fyra regionerna följer samma mönster när det gäller val av bindningstider under de senaste sex åren. Stor-Stockholm har en något högre genomsnittlig andel bolån med den kortaste bindningstiden på 3 månader (72 procent) än Öresundsregionen och Stor- Göteborg ( procent). I de tre storstadsregionerna har efterfrågan på den kortaste bindningstiden varit något högre än i övriga landet (68 procent). Det finns således skillnader i valet av bindningstid mellan de fyra regionerna men de är ganska små. olika regioner, månadsdata Stor-Stockholm Stor-Göteborg Öresundsregionen Övriga landet Medelålders tar mest ränterisk Hur mycket betyder åldern för låntagarnas val av bindningstid? Under förra året var andelen som valde den kortaste bindningstiden hög i alla åldersgrupper 6. Toppnoteringen finns för åldersgruppen 31- år med en andel på 81 procent men åldersgrupperna 41- år och 51- år har också en mycket hög andel lån med kortaste bindningstiden på respektive 79 procent. För låntagarna i dessa tre åldersklasser utgjorde bindningstider på 1-4 år procent medan långa bindningstider på 5-10 år endast svarade för 3-4 procent av de nya bostadslånen. Den yngsta ålderskategorin, år, och de två äldsta grupperna, 61- och 71- år, har en lägre andel lån med tremånaders bindningstid på 75, 78 respektive 73 procent. I åldersgruppen år är det framför allt bindningstider på 1-4 år som har en hög andel på 23 procent medan åldersklasserna 61- och 71- år valde mer av långa bindningstider på 5-10 år, som utgjorde 5-8 procent av nyutlåningen. Tre månaders glidande medelvärde jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 De regionala skillnaderna i valet av bindningstid ökade något under 2010 efter att ha krympt under I de tre storstadsområdena var andelen nya bolån med den kortaste bindningstiden procent under förra året medan andelen i övriga landet var 76 procent. Noterbart är att andelen med den kortaste bindningstiden under 2010 var något lägre i Stor- Stockholm än i Stor-Göteborg och Öresundsregionen medan andelen för övriga landet fortsätter att vara lägre än i de tre storstadsområdena. olika regioner, årsdata Stor-Stockholm Stor-Göteborg Öresundsregionen Övriga landet Andelen bolån med olika bindningstid i olika åldrar mån 1-4 år 5-10 år år 31- år 41- år 51- år 61- år 71- år Låntagarnas val av bindningstid under 2010 påverkades således av åldern och följde livscykeln. I yngre och äldre åldrar är inkomsten ofta lägre, vilket bidrar till att man är mer försiktig och i högre grad väljer längre bindningstider. I den mest yrkesaktiva åldern, 31- år, är inkomsten i allmänhet högre och man väljer att ta större ränterisk genom att ha en större andel av bolånen med den kortaste bindningstiden Kort bindningstid på bolån är således något vanligare i de tre storstäderna än i övriga landet men de regionala skillnaderna är ganska små. 6 Ålder avser den person som står som huvudlåntagare på låneansökan. Om det finns medsökande till bostadslånet kan dennes ålder givetvis vara en annan än huvudlåntagarens. SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 5 SPECIALSTUDIE 13 JANUARI 2011

6 Åldersgrupper med högsta och lägsta andelen bolån med 3 månaders bindningstid Högre korta boräntor under 2010 har bidragit till att andelen bolån med den kortaste bindningstiden minskat med ungefär 10 procentenheter för samtliga åldersgrupper, jämfört med Fortfarande är emellertid andelen bolån med den kortaste bindningstiden högre för alla åldersklasser 2010 än den var år år 51- år 71- år 31- år 71- år 31- år 71- år År 2007 och 2008 var det åldersklassen 51- år som hade den högsta andelen bolån med den kortaste bindningstiden. Under åren 2009 och 2010 var det istället åldersklassen 31- år som hade den högsta andelen bolån med 3 månaders bindningstid. År 2007 var det den yngsta åldersgruppen år som hade den lägsta andelen bolån med 3 månaders bindningstid men därefter är det den äldsta åldersgruppen 71- år som har tagit minst ränterisk. Även om åldersgruppen med den högsta och lägsta andelen bolån med 3 månaders bindningstid varierar mellan åren, så är mönstret ändå stabilt. De yngsta och äldsta åldersgrupperna väljer längre bindningstider på bolånen medan medelålders efterfrågar mer av korta bindningstider. Skillnaden på cirka 10 procentenheter mellan åldersgruppen med den högsta och lägsta andelen bolån med 3 månaders bindningstid är stabil under de senaste fyra åren. Längre bindningstid i alla åldrar Hur har då de olika åldersgruppernas val av bindningstider utvecklats under de senaste åren? Från 2007 till 2009 ökade andelen nya bolån med den kortaste bindningstiden för samtliga åldersklasser. Förskjutningen mot kortare bindningstid började redan under 2008 och accelererade under 2009 när Riksbanken sänkte styrräntan till 0,25 procent. olika åldrar Låntagare i småhus och bostadsrätt följs åt Hur mycket påverkas valet av bindningstid av om man som låntagare bor i småhus eller bostadsrättslägenhet? Det finns en stor följsamhet i valet av bindningstid mellan de två ägarkategorierna. småhus och bostadsrättslägenheter, månadsdata Småhus Bostadsrättslägenheter jan-05 jan-06 jan-07 jan-08 jan-09 jan-10 Under perioden är det en större andel som valde den kortaste bindningstiden bland dem som bor i bostadsrätt än bland dem som bor i småhus. Skillnaden under denna treårsperiod är ungefär 6 procentenheter. Under 2008 krymper emellertid denna skillnad och de två senaste åren är andelen som valt den kortaste bindningstiden högre bland låntagare i småhus än bland låntagare i bostadsrätt. År 2010 var andelen bolån med den kortaste bindningstiden procent för dem som bor i småhus, jämfört med 78 procent för dem som bor i bostadsrätt. småhus och bostadsrättslägenheter, årsdata Småhus Bostadsrättslägenheter år 31- år 41- år 51- år 61- år 71- år SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 6 SPECIALSTUDIE 13 JANUARI 2011

7 De senaste åren har det varit ovanligt många ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt. Under 2007, 2008 och 2009 beräknas bostadsrättsföreningar ha köpt fastigheter för 14, 22 respektive 24 miljarder kronor, enligt beräkningar från fastighetskonsulten Isaksson & Partners, och omsättningen har varit hög även Det är möjligt att låntagare i ombildade bostadsrätter har valt längre bindningstider än låntagare i befintliga bostadsrätter och att de därmed har bidragit till att den genomsnittliga bindningstiden för bostadsrätter blivit kortare än för småhus. I vilken form man äger sin bostad verkar således inte ha någon avgörande betydelse för hur man väljer bindningstid på sina bolån. Trots att det genomsnittliga försäljningspriset på småhus är betydligt högre än på bostadsrätter, 1,9 respektive 1,2 miljoner kronor 2009, så är valet av bindningstid ganska likartat. Efterfrågan på den kortaste bindningstiden har minskat med ungefär 10 procentenheter under 2010 för låntagare i såväl småhus, som bostadsrättslägenhet men är fortfarande högre än normalt. Renässans för kort bindningstid i år Låntagarnas val av bindningstid på bolånen påverkas, som nämnts, i hög grad av skillnaden mellan längre bundna boräntor och tremånadersräntan. Vi har använt detta samband och vår prognos av boräntorna för att prognostisera valet av bindningstid under Vår bedömning är att längre bundna boräntor, på till exempel 2 och 5 år, kommer att stiga mer än tremånadersräntan i år. Andelen bolån med 3 månaders bindningstid väntas därför öka från cirka procent i början av året till cirka 75 procent till slutet av året. Den genomsnittliga andelen för tremånadersräntan på 73 procent under 2011 blir dock lägre än genomsnittet för 2010 på 79 procent. Andel bolån med 3 månaders bindningstid, utfall och prognos för 2011 Prognos Boendeform och ålder ger olika mönster Det finns emellertid en skillnad i valet av bindningstid på bolånen mellan dem som bor i småhus och bostadsrätt när man också ser till åldern. I de äldsta åldersklasserna, 61- år och 71- år, minskar andelen bolån med den kortaste bindningstiden kraftigt för låntagare som bor i bostadsrätt medan motsvarande nedgång inte finns för låntagare i småhus. olika åldrar i småhus och bostadsrätt Småhus Bostadsrättslägenheter Efterfrågan på den kortaste bindningstiden på 3 månader väntas således öka något under loppet av 2011 men ändå vara betydligt lägre än toppnoteringen under Då drog emellertid den extremt låga styrräntan ner de korta boräntorna till en mycket låg nivå som det kommer att dröja länge innan vi ser igen år 31- år 41- år 51- år 61- år 71- år En tänkbar förklaring till denna skillnad skulle kunna vara att inkomsterna är högre för de äldre åldersgrupperna som bor i småhus än för motsvarande åldersgrupper som bor i bostadsrätt och att småhusägarna därför är mer benägna att ta ränterisk. I avsaknad av inkomstdata blir detta dock bara en spekulation. Tomas Pousette ekonomiskasekretariatet@sbab.se 7 Sambandet är skattat på månadsdata. Andelen bolån med den kortaste bundna boräntan på 3 månader förklaras av skillnaden mellan den bundna femåriga boräntan och tremånadersräntan under innevarande och föregående månad. SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 7 SPECIALSTUDIE 13 JANUARI 2011

8 Bilaga Regional kommunindelning Indelningen av storstadsområden som används i rapporten avviker något från den indelning som Statistiska centralbyrån (SCB) tillämpar. Förutom de 26 kommunerna i Stockholms län, som SCB definierar som Stor-Stockholm, ingår här ytterligare åtta kommuner. I regionen Stor-Göteborg i rapporten ingår inte Lilla Edet som är med i SCB:s indelning. I Öresundsregionen, som används i rapporten, ingår förutom de tolv kommuner som tillhör Stor-Malmö i SCB:s definition (Burlöv, Eslöv, Höör, Kävlinge, Lomma, Lund, Malmö, Skurup, Staffanstorp, Svedala, Trelleborg och Vellinge kommun) ytterligare tio kommuner. De skillnader som finns mellan regionindelningen i rapporten och SCB:s indelning har inte bedömts vara större än att begreppen Stor-Stockholm, Stor- Göteborg och övriga landet ändå kan användas. Stor- Malmö har ersatts av benämningen Öresundsregionen för att markera att skillnaden mellan dessa regionindelningar är stor. Stor-Stockholm: Stockholms län samt Enköping, Gnesta, Håbo, Knivsta, Strängnäs, Uppsala, Värmdö och Östhammar kommun. Stor-Göteborg: Ale, Alingsås, Göteborg, Härryda, Kungsbacka, Kungälv, Lerum, Mölndal, Partille, Stenungsund, Tjörn och Öckerö kommun. Öresundsregionen: Burlöv, Båstad, Eslöv, Helsingborg, Höganäs, Hörby, Höör, Kävlinge, Landskrona, Lomma, Lund, Malmö, Sjöbo, Skurup, Staffanstorp, Svalöv, Svedala, Trelleborg, Vellinge, Ystad, Åstorp och Ängelholm kommun. SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 8 SPECIALSTUDIE 13 JANUARI 2011

9 Specialstudien om låntagarnas val av räntebindningstider är en rapport från SBAB. Rapporten har sammanställts av SBAB:s Ekonomiska Sekretariat. Ansvariga för rapporten: Tomas Pousette, tfn Tor Borg, tfn Den har baserats på källor som Sekretariatet bedömer som tillförlitliga. Dokumentet är inte gjort för att utgöra det enda redskapet vid enskilda beslut om lån och investeringar. SBAB påtar sig inte något ansvar för direkt eller indirekt förlust till följd av beslut grundade på detta dokument. Citera gärna rapporten men ange alltid källa. Sveriges Bostadsfinansieringsaktiebolag AB Besöksadress: Löjtnantsgatan 21 Postadress: Box Stockholm Tfn Fax Internet: E-post: (Org.nr ) SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 9 SPECIALSTUDIE 13 JANUARI 2011