FöreningsSparbanken Analys Nr 36 7 december 2005

Transkript

1 FöreningsSparbanken Analys Nr 36 7 december 2005 Räkna med minskad husköpkraft när räntorna stiger! I takt med att ränteläget stiger de närmaste åren riskerar den svenska husköpkraften att dämpas. Idag har hushållen 50 % högre inkomster än vad som krävs för att ha råd med husköpet enligt vår uppsatta norm. Inom ett par år kan det snarare handla om ca % högre inkomster. I storstäderna måste allt fler göra avkall på annan konsumtion för att ha råd med boendet. När husköpkraften minskar dämpas den privata konsumtionen. Konsekvenserna härav för ekonomisk tillväxt och sysselsättning är en fråga som snarare än oron för finansiell systemkris borde hamna i fokus när fastighetsmarknaden diskuteras. Nedan analyseras hur huspriser och husköpkraft påverkas av de räntehöjningar som är förväntade på finansmarknaden. Till vår hjälp använder vi FöreningsSparbankens Boindex som publicerades idag för årets tredje kvartal. Svenska huspriser har fortsatt uppåt Priserna på småhus fortsätter att öka understödda av låga räntor och hushållens relativt goda inkomstutveckling. Under det tredje kvartalet närmade sig ökningstakten åter 10 % på årsbasis, efter att ha fallit tillbaka något under årets början då även konjunkturen uppvisade vissa svaghetstecken. Huspriserna har ännu inte påverkats av förväntan om högre räntor Ekonomiska sekretariatet, FöreningsSparbanken AB (publ), Stockholm, tel E-post: ek.sekr@foreningssparbanken.se Internet: Ansvarig utgivare: Hubert Fromlet, Cecilia Hermansson, , Jörgen Kennemar, , ISSN

2 Småhusprisernas och konsumentprisernas utveckling, procentuell förändring samt index 1986 = Huspriser, index ----> <----- Huspriser, ökningstakt Procent Konsumentpriser, index -----> Källa: SCB och FöreningsSparbanken. Husprisuppgången är ett globalt fenomen Sedan 1997 har småhuspriserna ökat betydligt snabbare än konsumentpriserna. Detta är inget unikt svenskt fenomen. Snarare har huspriserna stigit snabbare i exempelvis de anglosaxiska länderna där fastigheter är ett viktigt tillgångsslag ur förmögenhetssynpunkt samt i Spanien. Svenska huspriser beter sig som i många andra länder USA har regioner där huspriserna stigit kraftigt, men ökningstakten dras ned av att det också finns regioner där prisutvecklingen varit mer dämpad. Styrräntan har höjts från 1 % till 4 % under loppet av 1 ½ år. Trots detta fortsätter huspriserna att öka på de heta fastighetsmarknaderna, om än i något lägre takt. Däremot har vissa tecken på avmattning kommit i form av lägre volymer. Småhuspriser i ett internationellt perspektiv, Index 100 = SP IRL UK N S 150 DK USA Källa: Ecowin. 2 FöreningsSparbanken Analys Nr 36 7 december 2005

3 Vad innebär stigande räntor för husmarknaden? I Sverige finns nu förväntningar om högre räntor, inklusive snabbare och större räntehöjningar än tidigare. Det relativt höga BNP-utfallet tredje kvartalet spär på dessa förväntningar. Frågan är vad räntehöjningarna medför avseende den svenska husprisutvecklingen. Ett sätt att undersöka detta är att använda FöreningsSparbankens Boindex som mäter husköpkraften. Idag publicerades uppgifter för tredje kvartalet där det framkommer att hushållen har 50 % högre inkomster än vad som krävs enligt vår uppsatta norm för att ha råd med husköpet (se metod). Boindex är därmed 150, medan normen är satt till 100. Nu duggar varningar om räntehöjningar tätt! Känslighetsanalys 1: Konstant husköpkraft Antag att vi låter denna husköpkraft vara oförändrad när räntorna väl stiger med en procentenhet under 2006 och ytterligare en procentenhet Antag också att hushållens förvärvsinkomster stiger med 3,5 % per år 2006 och 2007 i nominella termer. Hur mycket skulle då huspriserna behöva falla för att behålla Boindex på 150? Under 2006 skulle huspriserna behöva falla med 9 % för att upprätthålla husköpkraften. Under 2007 faller priserna ytterligare och den sammanlagda nedgången för båda åren blir 16 %. Om räntorna stiger ännu snabbare (med 1,5 procentenhet per år) och inkomsterna utvecklas något svagare (de ökar med 2,5 % per år i nominella termer) då skulle huspriserna behöva sjunka med 15 % redan under 2006 och sammanlagt med 26 % för bägge åren. Om huspriserna får ta smällen: Som mest -25 % 2006/2007 Känslighetsanalys 2: Konstanta huspriser Det är mindre troligt att ränteuppgången i första hand påverkar huspriserna och i andra hand husköpkraften. Mer sannolikt är att ränteuppgången leder till en försämrad husköpkraft. Den är ju förhållandevis hög idag i ett historiskt perspektiv (se diagram nedan). Dessutom är räntekvoten (ränteutgifter som andel av disponibelinkomsten) låg i utgångsläget och en ränteuppgång på ett par eller tre procentenheter kommer majoriteten av hushållen klara relativt väl. Vi gör därför antagandet att huspriserna bibehålls på den nuvarande nivån när räntor och inkomster stiger. Vilka blir då effekterna på husköpkraften? I det första scenariet, där räntorna stiger med två procentenheter sammantaget för båda åren och inkomsten med 3,5 % per år för 2006 och 2007, faller Boindex till 138 första året och till 127 andra året. Detta innebär att hushållen skulle ha 27 % högre Om husköpkraften får ta smällen: Boindex faller från 150 till 130, eller som mest till 113 FöreningsSparbanken Analys Nr 36 7 december

4 inkomster än vad som krävs för att ha råd med husköpet enligt vår uppställda norm. Vi skulle då ha en husköpkraft i nivå med år 1996, då en medianvilla kostade ungefär kronor och ränteläget låg kring 7 %. Boindex Boindex för riket Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q Källa: FöreningsSparbanken. I det andra scenariet, där inkomsterna stiger långsammare och ränteläget något snabbare, skulle husköpkraften vid oförändrade huspriser sjunka ned mot 111. Därmed skulle hushållen endast ha 11 % högre inkomster än vad som krävs för att ha råd med villaköpet. Känslighetsanalys 3: Boindex på 100 Det är också möjligt att tänka sig att huspriserna fortsätter att stiga trots den kommande ränteuppgången. Att det behövs ett större antal räntehöjningar för att dämpa ökningstakten har vi sett både i Storbritannien och USA. I det första scenariet kan huspriserna stiga med knappt 30 % ytterligare från dagens nivå, utan att Boindex faller under 100-strecket. I det andra och mindre fördelaktiga scenariet kan huspriserna stiga med ytterligare drygt 10 % från dagens nivå innan hushållen helt tappar sin husköpkraft. Huspriserna kan stiga med % utan att hushållen tappar sin husköpkraft Sammanfattningsvis: Det är ett rimligt scenario att huspriserna under de närmaste två åren inledningsvis fortsätter att stiga, vilket kommer att försämra hushållens husköpkraft. Under perioden är det också rimligt att förvänta sig att huspriserna så småningom stabiliseras, vilket ytterligare försämrar husköpkraften när räntorna fortsätter uppåt. 4 FöreningsSparbanken Analys Nr 36 7 december 2005

5 För att huspriserna inom de närmaste två åren skall falla tillbaka krävs sannolikt en kraftig försämring av arbetsmarknaden i kombination med relativt snabb ränteuppgång. Det förefaller mer sannolikt att det är husköpkraften snarare än huspriserna som faller. Däremot kan en större prisnedgång på husmarknaden inte uteslutas i ett längre tidsperspektiv, framför allt om ränteläget måste stiga mer än de två - tre procentenheter som här inkluderats. En förändring i hushållens attityder och framtidstro avseende fastigheter kan dessutom komma plötsligt, eventuellt till följd av smittorisk om/när huspriserna faller tillbaka i andra länder. Känslighetsanalyser enligt ovan fångar sällan in eventuella psykologiska omslag. Att det finns regionala skillnader avseende sysselsättning och konjunktur medför också att huspriserna mycket väl kan falla tillbaka i vissa regioner, medan de stabiliseras eller till och med stiger ytterligare i andra. Glöm inte att studera den långsiktiga och den regionala utvecklingen Konsumtionsutrymmet riskerar att urholkas Effekterna av en avmattning på husmarknaden i en eller annan form (husköpkraft eller huspriser) kommer att få implikationer på samhällsekonomin. Snarare än att oroa sig över den finansiella stabiliteten och risken för systemkris på den svenska finansmarknaden, borde fokus läggas på att analysera det bortfall av konsumtionsutrymme som uppstår när husköpkraften minskar. I ett läge där husköpkraften försämras kommer hushållen att behöva göra avkall på annan konsumtion för att få råd med boendet. Detta kommer att vara speciellt utmärkande i storstadsregionerna där husköpkraften redan är pressad. I takt med att husköpkraften minskar kommer kommuner som idag ligger strax över 100-strecket att förpassas till den grupp där hushållen enligt vår norm inte har råd med sitt husköp. Den mer praktiska innebörden av detta är att dessa orter kommer att riskera en långsammare konsumtionsutveckling. För Sverige som helhet kommer stigande räntor att dämpa den privata konsumtionen via utvecklingen på fastighetsmarknaden och åtföljande förmögenhetseffekter. Även arbetsmarknaden kan påverkas negativt. Hur starka dessa effekter blir borde vara i fokus i den ekonomiska debatten, både i ett svenskt och i ett internationellt perspektiv (inte minst vad gäller USA). Det är dags att byta fokus! Hur mycket kommer den privata konsumtionen att dämpas? Cecilia Hermansson FöreningsSparbanken Analys Nr 36 7 december

6 Ekonomiska sekretariatet Stockholm, tel Ansvarig utgivare Hubert Fromlet, Cecilia Hermansson, Jörgen Kennemar, ISSN FöreningSparbanken Analys ges ut som en service till våra kunder. Vi tror oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner vid utarbetandet av analyser, som redovisas i publikationen. Vi kan dock inte garantera analysernas riktighet eller fullständighet och kan inte ansvara för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella (investerings-) beslut även på annat underlag. Varken FöreningsSparbanken eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister som redovisas i FöreningsSparbanken Analys.