Methods & tools for economic evaluation of social projects and investments

Transkript

1 Examensarbete. Kandidatuppsats inom Fastighetsvetenskap. Metoder & verktyg för ekonomisk utvärdering av sociala projekt och investeringar Methods & tools for economic evaluation of social projects and investments Rebecka Lundgren VT 2013 Handledare: Gunnar Blomé

2 Sammanfattning Titel: Metoder & verktyg för ekonomisk utvärdering av sociala projekt och investeringar Författare: Rebecka Lundgren Bakgrund: De kommunala bostadsbolagen har tidigare arbetat enligt självkostnadsprincipen. Den nya allbolagen (lagen om allmännyttiga bostadsföretag) som trädde i kraft år 2010 har förändrat förutsättningarna för bolagen som nu ska arbeta enligt affärsmässiga principer. Projekt och investeringar måste därför visa på företagsekonomisk lönsamhet och investeringar som förväntas ge förluster bör inte genomföras. Syfte: Att ta fram metoder och verktyg för att enklare följa upp lönsamhetseffekter som sociala projekt och investeringar ger upphov till. Metod: I uppsatsen har ett kvalitativt angreppssätt använts. Empirin har samlats in genom semistrukturerade intervjuer på fem kommunala bostadsbolag verksamma i större städer i Sverige. Slutsatser: För enklare uppföljning av sociala projekt och investeringar bör de bolag som inte redan på ett enkelt sätt kan ta fram kostnader för sociala problem ur sitt ekonomisystem göra förändringar i konteringen. Detta kan göras genom att lägga till konton om bolagen använder sig av utförandebaseradkontering, d.v.s. kontering baserad på typ av utförande t.ex. målning, eller genom gruppering som t.ex. verksamhet och kostnadsslag. För att utvärderingen ska visa verkliga kostnader krävs även att kostnaden för intern personal finns medräknat och då krävs tidsredovisning av personalinsatser eller att bolagen använder sig av internfakturering. Nyckelord: Sociala projekt och investeringar, utvärdering, uppföljning, företagsekonomisk, kommunala bostadsbolag, allmännyttan. 1

3 Abstract Title: Methods & tools for economic evaluation of social projects and investments Author: Rebecka Lundgren Background: The municipal housing companies in Sweden has worked on cost basis. The new law that was enforced in 2010 changed the conditions for the municipal housing companies and should now work according to business principles. Projects and investments must therefore be profitable and investments that are expected to give low returns should not be implemented. Purpose: To produce methods and tools to make it simpler to follow up the economic effects of social projects and investments. Method: A qualitative approach has been used when writing this report. The empirical data has been collected through semi structured interviews at five municipal housing companies active in larger Swedish cities. Conclusions: For simpler economic evaluation of social projects and investments, the companies that cannot already in a simple way produce the costs for social problems in their economic system, should make changes in their accounting. This can be done by adding accounts if the companies use execution based accounts or by grouping such as activity and cost type. For the evaluation to show real costs the costs for the companies personnel must be included. For this to be possible the companies need to instate a time record that is connected to their accounting system or instate internal billing within the company. Keywords: Social projects and investments, evaluation, follow-up, economic, municipal housing, public housing. 2

4 Förord Skrivandet av examensarbetet har varit väldigt lärorikt. Under resans gång har författaren haft turen att få träffa otroligt kunniga människor inom allmännyttan som var positivt inställda till att medverka i studien och ytterst hjälpsamma. Ett stort tack till: Jonas Augustsson på MKB, Benny Enholm och Mario Pagliaro på Uppsalahem, Kenneth Faaborg på Hyresbostäder i Växjö, Carolina Tillborg och Tobias Lind på Stockholmshem och slutligen Leif Andersson på Bostadsbolaget. Ett stort tack går även till Gunnar Blomé då han i sin roll som handledare varit en stor hjälp i den skrivande processen. Han har även varit en stor inspirationskälla. Författaren har kunnat bolla idéer med honom och har fått goda råd längs resans gång. Att han, liksom alla respondenter, var ivriga att ta del av resultatet ökade motivationen hos författaren att skriva en så bra uppsats som möjligt. Tack! Malmö, 23 Maj Rebecka Lundgren 3

5 Innehållsförteckning 1. Inledning...s Allmännyttans utveckling.....s Bakgrund till lagändring....s Syfte och problemformulering...s Avgränsningar...s Målgrupp...s Begreppsdefinitioner...s Disposition....s Metod.....s Vetenskapligt angreppssätt.....s Datainsamling.. s Val av studier och respondenter.....s Genomförande av intervjuer....s Val av intervjufrågor s Undersökningens tillförlitlighet...s Primär- och sekundärkällor.. s Primär- och sekundärdata....s Validitet....s Reliabilitet....s Teoretisk utgångspunkt... s Tolkningar av den nya lagen....s Kostnader för sociala problem...s 18 4

6 3.3 Tidigare utvärderingsmetoder av sociala projekt och investeringar s Kassaflöde och restvärde..s Marknadsvärde. s Empiri..s Förändringar till följd av den nya lagstiftningen...s Utvärdering och uppföljning av projekt och investeringar...s Kontering av kostnader...s Utveckling av ekonomisystem och kontoplaner.....s Kontering av indikatorer.s Tidsredovisning....s Sammanfattning...s Analys.s Konsekvenser av den nya lagen... s Investeringskalkyler och utvärderingsmetoder...s Svårigheter vid utvärdering av sociala projekt och investeringar.....s Möjligheter till utveckling av ekonomisystem, kontoplan och tidsredovisning..s Slutsatser.s Slutsatser..s Reflektioner och förslag till vidare forskning.s 39 Källförteckning...s 40 Bilagor.... s 42 5

7 Tabellförteckning Tabell 1. Förändringar till följd av den nya lagstiftningen s 24 Tabell 2. Utvärdering och uppföljning av projekt och investeringar.s 27 Tabell 3. Kontering av kostnadsindikatorer..s 29 Tabell 4. Tidsredovisning..s 30 6

8 1. Inledning År 2010 trädde den nya allbolagen (lagen om de allmännyttiga bostadsföretagen) i kraft som ändrade förutsättningarna för de kommunala bostadsbolagen. Tidigare har dessa bolag haft möjlighet till stöd av staten och även kunnat genomföra vilka investeringar och projekt de önskat utan krav på lönsamhetskalkyler eller utvärderingar. Den nya lagen innebär att de sociala investeringar och projekt som tidigare motiverats med samhällsekonomisk vinning nu måste motiveras med positiva företagsekonomiska effekter. Denna uppsats ämnar hitta metoder för att förenkla utvärderingen av sociala satsningar för att i framtiden kunna motivera sådana utifrån ett företagsekonomiskt perspektiv. För att förstå hur allmännyttan fungerar och hur den nått till där den är idag beskrivs nedan allmännyttans utveckling från uppkomst fram till den nya allbolagen trädde i kraft och bakgrunden till lagändringen. 1.1 Allmännyttans utveckling Allmännyttan bildades i mitten av 1930-talet då Sverige var ett av de sämsta länderna i Västeuropa när det gällde den allmänna bostadsstandarden. Den sociala misären i städerna var utmärkande och bostäderna var undermåliga (Ramberg, 2000). De allmännyttiga bostadsbolagen var ägda eller kontrollerade av kommunen och utvecklades till en början för att bygga och förvalta barnrikehusen, d.v.s. de hus som enbart var avsedda för familjer med många barn, en form av kategoriboende och Social Housing som fortfarande är en vanlig inriktning i Västeuropeiska länder. På 1940-talet beslutades att de kommunala bostäderna skulle vara tillgängliga för alla. Denna inriktning kallas för Public Housing vilkas principer allmännyttan i Sverige än idag jobbar efter. År 1945 bestämdes det att de allmännyttiga bostadsbolagen skulle finnas i varje kommun och garantera bostadsförsörjningen och att bostäderna var av god kvalitet (Sveriges Kommuner och Landsting, 2012; Ramberg, 2000). Under 1960-talet rådde stor bostadsbrist i landet trots att bostadsproduktionen under och 1950-talet hade varit relativt omfattande. Som ett resultat av bostadsbristen påbörjades miljonprogrammet. Detta innebar att en miljon bostäder skulle byggas i Sverige under en tioårsperiod. De kommunala bolagen var en av de största aktörerna i denna satsning och kom att förvalta majoriteten av flerfamiljshusen. Deras uppgift blev under den stora bostadsproduktionsperioden, , att bygga bostäder för att lösa bostadskrisen (Sveriges Kommuner och Landsting, 2012; Ramberg, 2000). 7

9 De kommunala bolagen saknade ekonomiska reserver i form av kapitaliserad vinst och de vakanser som uppstod när bostadsbristen ebbade ut drabbade dem hårt. År 1974 kom en ny lagstiftning som skärpte kraven på finansiering för allmännyttiga bostadshus, ökade boendeinflytandet och allmännyttans hyror blev nu normerande (Sverige Kommuner och Landsting, 2012). Det var först på 1980-talet som de kommunala bostadsföretagen i större utsträckning fokuserade på förvaltning istället för nybyggnation (Ramberg, 2000). Allbolagen som kom år 2002 tog bort kravet att ett allmännyttigt bostadsbolag behövde vara ägt eller styrt av kommunen. Det enda kravet var att företaget skulle drivas utan vinstsyfte och att den huvudsakliga verksamheten var att förvalta bostäder. Allmännyttan förvaltades redan då enligt självkostnadsprincipen och ålades därför inga avkastningskrav (SFS 2002:102). 1.2 Bakgrund till lagändring EU-rättens konkurrens- och statsstödsregler var anledningen att Europeiska Fastighetsorganisationen EPF år 2002 anmälde den svenska allmännyttan för att bryta mot lagen genom att staten gav ekonomiskt stöd åt de allmännyttiga bostadsbolagen. EPF ansåg att detta snedvred konkurrensen genom att hyrorna hos de allmännyttiga bolagen hölls nere och att detta var otillåtet eftersom de hade en normerande funktion. År 2005 gjordes en ny anmälan där det otillåtna stödet från staten nu ansågs vara större än i den första anmälan. Statligt stöd är enbart tillåtet enligt EU-lag då bostadsförsörjningen riktar sig till socialt utsatta individer och grupper, s.k. Social Housing. När allmännyttan erbjuder bostäder till alla i samhället ska således dessa bostadsbolag drivas affärsmässigt utan statligt stöd (Sveriges Kommuner och Landsting, 2012). De två anmälningarna till EU-kommissionen resulterade i en statlig utredning, SOU 2011:69. I utredningen citerades ett antal domslut gällande olagligt statsstöd vid kommunala bostadsbolags satsningar. Ett av domsluten handlade om bredbandsutbyggnad i Stockholms kommunala bostadsföretag som saknade en lönsamhetsanalys och därför inte ansågs vara ett strategiskt beslut som ett privat företag i samma position skulle genomföra. Det kommunala beslutet upphävdes i dessa mål (Nordlund, 2012). Efter utredningen lades två förslag fram till riksdagen. Det ena förslaget innebar att de allmännyttiga bolagen skulle drivas affärsmässigt och det andra att de skulle drivas enligt 8

10 självkostnadsprincipen men att detta alternativ inte var vad de rekommenderade då de ansåg att detta möjligen stred mot EU-lagen (Sveriges Kommuner och Landsting, 2012). Riksdagen fattade den 22 juni 2010 beslut om nya regler för kommunala bostadsbolag och hyressättningen. Den nya lagen innebär i korthet att ett kommunalt bostadsbolags huvudsakliga uppgift ska vara att i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter, främja bostadsförsörjningen i kommunen och erbjuda hyresgästerna inflytande. De ska dock göra detta enligt affärsmässiga principer med normala avkastningskrav (SFS 2010:879). I propositionen framgår det att utgångspunkten för avkastningskravet ska vara ett långsiktigt perspektiv, inte den kortsiktiga lönsamheten (Prop. 2009/10:185). 1.3 Syfte och problemformulering Syftet med denna studie är att ta fram metoder och verktyg för att enklare följa upp lönsamhetseffekter som sociala projekt och investeringar ger upphov till. Dessa metoder och verktyg ska tas fram för att användas av kommunala bostadsbolag vid sociala projekt och investeringar då de måste arbeta enligt affärsmässiga principer enligt den nya allbolagen. Privata fastighetsbolag kommer även de kunna använda sig av resultatet för att öka kunskapen om hur effekter av satsningar kan urskiljas i företagens ekonomiska uppföljning. Frågeställning: Vilka metoder och verktyg kan kommunala bostadsföretag behöva använda för att motivera satsningar av social karaktär? Allmännyttiga bostadsföretag har vid tiden för studien svårt att förhålla sig till den nya lagen angående affärsmässiga principer när de arbetar med projekt och investeringar av social karaktär. Genom framtagna metoder och verktyg ska de kunna visa på lönsamhet inför och vid utvärdering/uppföljning av deras sociala projekt och investeringar. Det är för närvarande svårt och tidskrävande att utföra sådana utvärderingar. 1.4 Avgränsningar Detta arbete kommer att behandla vilka metoder och verktyg som bostadsföretag kan använda sig av för att enklare följa upp ekonomiska effekter av sociala projekt och investeringar. Det kommer således inte att behandla vilka projekt som ska genomföras eller vilka genomförda 9

11 projekt som varit lönsamma ur ett företagsekonomiskt eller socialt perspektiv. Studier som behandlar dessa ämnen har använts för att få fram kostnadsindikatorer för sociala problem och även tidigare använda utvärderingsmetoder av sociala projekt. De flesta studier som använts är genomförda av svenska forskare med fallstudier i Sverige. Detta på grund av hur speciell den svenska allmännyttan är i jämförelse med så kallad Social Housing som återfinns i flera andra europeiska länder. Social Housing vänder sig till socioekonomiskt svaga grupper till skillnad från den svenska allmännyttan som är tillgänglig för alla. På grund av detta måste allmännyttan följa andra regler enligt EU-lag. Det finns även väldigt specifika svenska lagar som måste följas. Svenska studier blir därför mer relevanta. 1.5 Målgrupp Studien riktar sig främst mot kommunala bostadsbolag då det är den nya allbolagen som ligger till grund för behovet av de nya arbetssätten. Både privata och allmännyttiga bostadsföretag kommer dock kunna använda sig av resultatet av denna studie vid arbete med sociala projekt och investeringar. 1.6 Begreppsdefinitioner Allbolagen avser Lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsbolag, upphävd och ersatt av Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Den sistnämnde refereras till som den nya lagen eller den nya allbolagen i uppsatsen. Allmännyttan avser bolag som i allmännyttigt syfte förvaltar fastigheter, främjar bostadsförsörjningen och erbjuder hyresgästerna inflytande i boendet och bolaget. Ägaren till ett allmännyttigt bostadsbolag behöver inte vara kommunen utan kan även vara t.ex. stiftelser. Den nya allbolagen avser dock endast de allmännyttiga bostadsbolag som är ägda av kommunen. Med Avkastningskrav menas den avkastning som ägare kräver på bolagets egna kapital, med risk i beaktande. 10

12 Driftnetto är summan som fås då kostnader för drift och underhåll dras från intäkterna. Avskrivningar är ingen utbetalning och ingår därför inte i beräkningen. Hållbarhetsredovisning kan vara del av företagets årsredovisning eller ett fristående dokument. Det innehåller företagets åtgärder och/eller åsikter angående Corporate Social Responsibility (ekonomiskt, miljömässigt och socialt ansvarstagande). Investeringskalkyl är en analys som genomförs för att se om en investering är lönsam. Kan användas som förkalkyl men även som efterkalkyl för utvärdering av investeringar. Kalkylräntan uttrycker avkastningskrav på investerat kapital. Kapitalvärde är nuvärde av förväntade framtida utgifter och inkomster. Kassaflödesanalys är en analys av ett företags in- och utbetalningar. Det kan vara en analys av företaget som helhet eller nedbrutet i olika investeringar och projekt. Lönsamhetsanalys, se investeringskalkyl. Marknadsvärdesanalys är en form av lönsamhetsanalys som baseras på marknadsvärdet innan och efter en investering. Nominellt belopp är ett belopp med hänsyn tagen till inflation. Nuvärdeskalkyl är en beräkning av värdet av en investerings framtida kassaflöde diskonterat med hänsyn tagen till kalkylräntan. Realränta fås genom att räkna bort inflationen från den nominella räntan. Referensvärde är ett jämförelsevärde som behövs för att tolka en analys. Restvärde är det ekonomiska värdet vid kalkylperiodens slut. Självkostnadsprincipen var en kommunalrättslig grundsats som hindrade kommuner och landsting att bestämma sina avgifter så att ekonomisk vinst uppstod. Med Sociala projekt och investeringar avses de projekt och investeringar som genomförs för att minska sociala problem. 11

13 1.7 Disposition Uppsatsen är indelad i sex huvudkapitel och avslutas med ett kapitel innehållande reflektioner och förslag till vidare forskning. Källförteckning och bilagor återfinnes sist i uppsatsen. Kapitel 1 Inledning. I detta kapitel beskrivs bakgrunden till uppsatsen samt syfte, avgränsningar, målgrupp och begreppsdefinitioner. Bakgrunden beskriver allmännyttans utveckling från uppkomst fram till den nya lagändringen samt bakgrund till denna lagändring. Kapitel 2 Metod. Här presenteras de metoder som använts för att samla in det material som behövts för att besvara frågeställningen och syftet med studien. Tillförlitlighet av materialet och val av metod diskuteras även i detta kapitel. Kapitel 3 Teoretisk utgångspunkt. I detta kapitel presenteras den teori som tagits fram. Tolkningar av den nya lagen och kostnader för sociala problem berörs samt tidigare utvärderingsmetoder av sociala projekt och investeringar. Kapitel 4 Empiri. Det material som samlats in genom intervjuer hos fem kommunala bostadsbolag presenteras här uppdelat under fyra underrubriker för enklare navigering. Kapitel 5 Analys. I detta kapitel analyseras den teori och empiri som tagits fram för att komma fram till vad bolagen bör göra enligt den nya lagen och vilka förutsättningar som finns för genomförande av detta. Problem och möjligheter belyses och diskuteras. Kapitel 6 Slutsatser. Här presenteras de rekommendationer författaren kommit fram till efter att ha analyserat materialet. Kapitel 7 Reflektioner och förslag till vidare forskning. I detta avslutande kapitel presenterar författaren de reflektioner som uppkommit samt förslag till vidare forskning. 12

14 2. Metod Genom att samla information från tidigare studier som gjorts inom ämnet har en grund skapats vilken denna studie sedan bygger vidare på. Tidigare studier tar upp problem och sociala kostnader och vilka sociala projekt som gjorts och med vilket resultat. För att bygga vidare på de tidigare forskningsstudierna har författaren i denna studie tagit fram metoder och verktyg för att i framtiden enklare kunna följa upp resultatet av sociala satsningar. Detta har gjorts genom att titta på vilka metoder som använts tidigare och vilka kostnader som kan anses vara sociala kostnader. Det har även gjorts genom en empirisk studie hos fem allmännyttiga bostadsföretag för att se hur utvärderingsarbetet kan förenklas. I denna studie ligger de indikator som återfinns i Blomés (2011) forskning till grund för att förenkla arbetet med att vidareutveckla bostadsbolagens bokföringsverktyg. Företagens kontoplan och ekonomisystem granskades av denna anledning för att ta reda på var kostnaderna för dessa indikatorer hamnar i dagsläget och eventuella svårigheter att analysera sociala kostnader belyses. En viktig faktor som projektet avser att fundera kring är hur operativ personal hanterar kontoplanerna. En viktig del är att hitta system som fungerar med den dagliga verksamheten. 2.1 Vetenskapligt angreppssätt En kvantitativ eller kvalitativ metod kan användas för att understödja studiens frågeställningar. Med den kvantitativa metoden är mängden insamlad data är viktig. Vid ett kvalitativt angreppssätt värdesätts svaren vid intervjuerna högre än mängden insamlad data och används då forskaren vill ha en djupare förståelse (Hartman, 2004). I uppsatsen har en kvalitativ metod använts. Författaren anser att en bred kunskap om hur respondentföretagen arbetar i dagsläget krävs för att bäst kunna besvara frågeställningen. Denna kunskap överfördes från respondenter till författare genom semistrukturerade intervjuer vilket innebär att samma frågor ställs till alla respondenter men att frågorna har öppna svarsmöjligheter. Detta ger respondenterna större möjlighet att få fram det de tycker är viktigt (Bryman, 2007). Vid intervjuerna fick respondenterna tala fritt och öppet. Författaren fick ta del av bostadsföretagens kontoplaner för att genom dokumentstudie och intervjuer se 13

15 hur de kostandsindikatorer som tagits fram konteras i dagsläget. Detta för att kunna hitta metoder för enklare uppföljning i redovisningen. 2.2 Datainsamling Val av studier och respondenter Respondentföretagen i denna studie valdes ut på ett strategiskt sätt för att bäst kunna besvara frågeställningen. De respondenter som medverkade i studien är kommunala bostadsbolag i större städer. Kommunala bostadsbolag användes främst för att det är dem den nya allbolagen riktar sig mot, men även för att de ofta ligger i framkant och har genomfört flera sociala projekt och investeringar. Anledningen till författarens val att använda sig av bostadsbolag från större städer var att sociala problem oftast är mer prominenta på dessa platser (Power, 1999). Alla respondenter har fastigheter i miljonprogramsområden med sociala problem. De utvalda bostadsbolagen var, Hyresbostäder i Växjö, Bostadsbolaget i Göteborg, Uppsalahem, Stockholmshem och MKB Fastighets AB i Malmö. De medverkande bostadsbolagen fick efter att ha tagit del av syftet med studien besluta vem eller vilka i företaget som var bäst lämpad att företräda företaget i intervjuerna. Författaren ansåg att genom att låta företagen själv utse representanter skulle de personer som är mest kapabla till att besvara frågorna utses då dessa kan ha olika positioner på olika företag. På en del företag medverkade mer än en person då de kände att en person inte hade alla svar på författarens frågor. De som intervjuades var antingen verksamhets controller, controller chef, verksamhets utvecklare, VD, ekonomichef och distriktschef, d.v.s. personer i högre ställning på bolagen och med ekonomisk kunskap. I uppsatsen kommer respondentföretagen att hänvisas till som (A), (B), (C), (D) och (E) för enklare navigering i texten. 14

16 2.2.2 Genomförande av intervjuer Respondenterna intervjuades en gång var genom en semistrukturerad intervju som tog plats på respektive respondentföretags kontor. Intervjuerna utgick från breda frågor och respondenterna uppmanades att tala fritt och öppet inom området för intervjun. Författaren ställde ofta följdfrågor för att få ut så mycket från intervjun som möjligt. Dessa följdfrågor skiljde sig åt vid intervjuerna då bolagen arbetar väldigt olika i dagsläget. Författaren fick även ta del av dokumentation som var till hjälp för att besvara frågorna Val av intervjufrågor Författaren valde att använda sig av de intervjufrågor som framgår av bilagan. Dessa frågor ansåg författaren skulle ge relevant empiri för en vidare analys. Frågorna delades upp i fyra underrubriker. Dessa var förändringar till följd av den nya lagstiftningen som ämnade ge förståelse för hur bolagens arbetssätt och förutsättningar har förändrats sedan den nya lagen trädde i kraft. Frågorna under rubriken utvärdering och uppföljning av projekt och investeringar ämnade ge författaren information om hur utvärdering och uppföljning av projekt och investeringar, både av social karaktär och övriga, sker i dagsläget. Kontering av kostnader- och tidsredovisningsfrågornas syfte var att se var problemen och lösningarna ligger i att utvärdera sociala projekt och investeringar. Intervjuerna transkriberades strax efter genomförd intervju. Författaren valde att inte spela in intervjuerna då författaren ansåg att detta kan få respondenter att känna sig obekväma och göra de mer återhållsamma med information. 2.3 Undersökningens tillförlitlighet Primär- och sekundärkällor Primärkällor är originalkällan och tillförlitligheten är hög. Sekundärkällor är återberättning av en teori från en primärkälla (Halvorsen, 1992). I denna studie har författaren främst använt sig av primärkällor. Sekundärkällor har endast använts då primärkällor inte fanns tillgängliga. Alla källor har kritiskt granskats genom att fastställa om de är primär- eller sekundärkällor. 15

17 2.3.2 Primär- och sekundärdata Primärdata är ny data som författaren själv samlar in (Halvorsen, 1992). Författaren har främst använt sig av primärdata i uppsatsen. Primärdata har främst samlats in genom intervjuer med utvalda respondentföretag. Tidigare sammanställd data, så kallad sekundärdata, har dock även använts i form av årsredovisningar och kontoplaner Validitet För att en uppsats ska ha hög validitet krävs att författaren tagit reda på det som är relevant (Hartman, 2004). Författaren valde att använda fem respondenter för att stärka validiteten. Att använda sig av flera respondenter försäkrar att informationen är korrekt och att en rättvis bild skapas. Som tidigare nämnts fick företagen själv utse den person som de ansåg hade störst kunskap inom området och skulle bli intervjuad. Det är mer sannolikt att de på företaget vet vem som har den kunskap som behövs för att besvara frågorna med relevant information än författaren. Dock kan de utse fel person om de missuppfattat syftet till studien. Detta försökte författaren förhindra genom att respondentföretagen fick ta del av syftet med studien på ett tydligt sätt innan de gick med på att medverka. Samtliga respondenter var positiva till uppsatsen och var öppna för att bli intervjuade. Intresset av att få ta del av uppsatsen har varit stor hos de deltagande företagen, och även bland andra kommunala bostadsbolag som har fått vetskap om studien. De ser alla möjligheten att kunna motivera satsningar av social karaktär med positiva företagsekonomiska effekter som något positivt Reliabilitet För att en uppsats ska ha hög reliabilitet krävs att resultatet är tillförlitligt (Hartman, 2004). Genom att ha samma intervjustruktur och relevant teori att utgå från i samtliga intervjuer skapas god reliabilitet då resultatet blir tillförlitligare. Dock försämras reliabiliteten något på grund av det semistrukturerade intervjutillvägagångsättet då följdfrågor ofta ställs. 16

18 3. Teoretisk utgångspunkt 3.1 Tolkningar av den nya lagen För att försöka reda ut vad den nya lagen innebär i praktiken för de kommunala bostadsbolagen skrev Lind och Lundström rapporten Hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar (2011). De menar att propositionens påstående om affärsmässighet innebär att företagen ska agera som ett långsiktigt privat företag skulle agera i motsvarande situation. Långsiktiga privata företag förväntas inte genomföra projekt och investeringar som bedöms ge förluster och därmed inte är affärsmässiga. Enligt Lind och Lundström innebär lagen vidare att istället för att gå runt, d.v.s. arbeta enligt självkostnadsprincipen, ska företagen sträva efter långsiktig maximal vinst. En bedömning av hur vinsten kommer att utvecklas under en serie av år genom en nuvärdesberäkning med relativt låg kalkylränta, för att inte förlora de långsiktiga konsekvenserna, är det som användningen av termen ett långsiktigt privat företag kan tänkas innebära enligt Lind och Lundström (2011). I sin rapport Hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar (SABO, 2011), tar SABO avstånd från denna bedömning. De tolkar lagen som att kommunerna måste ålägga sina bostadsbolag normala avkastningskrav. Dessa ska vara anpassade till marknadssituationen, beståndets belägenhet, ålder, underhållsstatus och risk. Det är dock väldigt oklart vad detta innebär i praktiken och ger utrymme för flera följdfrågor. Marknadsmässiga avkastningskrav och allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag är en senare studie genomförd av Nordström (2012) i samarbete med SABO. Nordström menar i denna studie att kravet om affärsmässiga principer innebär att en traditionell investeringskalkyl bör upprättas. Samtliga tolkningar leder till att företagen bör göra lönsamhetsanalyser av tilltänkta investeringar och projekt för att kunna motivera dessa med utgångspunkt i affärsmässiga principer. Gemensamt för ovan nämnda rapporter som kommenterar den nya lagstiftningen är att lönsamhetsanalyser bör göras för att visa att satsningarna genererar maximal vinst för bolaget, att det leder till företagsekonomisk lönsamhet och/eller att företaget når upp till eller förbättrar förutbestämda avkastningskrav. I Blomés (2009) forskning finns det dock privata fastighetföretag, t.ex. Stena fastigheter, som har genomfört sociala satsningar utan investeringskalkyler under flera år. 17

19 3.2 Kostnader för sociala problem Flertalet studier och rapporter tar upp brott och vandalism som något sociala problem i ett område ger upphov till (se bl.a. Andersen, 2006; Vestergaard, 2010). Efter socialt inriktade investeringar har det dokumenterats en minskning av just brott och vandalism, men även minskade vakanser och omflyttning (Vestergaard, 2010). Power (1999) fann i sin undersökning av miljonprogramsområden i Västeuropa att sociala problem ledde till ökade kostnader för obetald hyra, vakanser, reparation, störningar, vandalism och städning. Blomé (2011) fann i sin forskning kostnadsindikatorer på områdesrelaterade problem som inkluderar de ovan nämnda kostnaderna för sociala problem. Dessa indikatorer är: Reparation vid flytt Inkluderar alla kringkostnader, besiktningar, annonsering samt mindre reparationer/återställning och förbättringar samt administrativ hantering av uthyrningsprocessen som orsakas av avflyttning. (Dödsfall, direktbyten och internbyten är inte medräknat). Grov misskötsamhet av lägenhet Innefattar de fall av försummelse av lägenhet som förorsakar stora kostnader för fastighetsägaren. Renhållning av utemiljö Innehåller kostnader för extra städning av mark- och grönytor från bland annat skräp på grund av hyresgästers misskötsamhet. Beräknas på antalet arbetstimmar. Sophantering Innehåller kostnader för extra städning av soprum och miljöhus på grund av hyresgästers misskötsamhet. Kostnader för borttransportering till respektive kommuns uppsamlings deponi är inte inräknat. Klottersanering Innehåller kostnader för extra sanering av klotter på grund av hyresgästers misskötsamhet inom området. Beräknas på antalet arbetstimar för egen personal. Förstörda fönster Innehåller kostnader för att administrativt hantera och byta ut förstörda fönster på grund av hyresgästers misskötsamhet. Mekaniskt sabotage Inkluderar förstörelse av förbrukningsmaterial som till exempel lampor och lysrör samt dörrar och lås. Städning Innehåller den samlade kostnaden för städning för gemensamhetsutrymmen. Hantering av störningar Inkluderar intern och extern personal. Hantering av obetalda hyror Innehåller administrativa arbetskostnader för att driva in hyresskulder, skicka rek brev och upprätta avbetalningsplaner. 18

20 Även vakanser och obetalda hyror kan vara en indikator men kan omvandlas till en kostnad genom förlorad inkomst i syfte att samla de faktorer som kan relateras till fastighetens sociala tillstånd. Blomé (2011) fann tydliga samband mellan förbättrat driftnetto, med betoning på ovan nämnda indikatorer, och bostadsföretagets genomförda satsningar. Många av de ovan nämnda indikatorerna kan falla inom kategorin brott och vandalism som tidigare nämnd forskning ansett vara konsekvenser för sociala problem. Nordlund (2012) uppmärksammar även han i rapporten Marknadsmässiga avkastningskrav och allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag några av indikatorerna. Enligt de respondenter han använde sig av i sin forskning minskar risken för höga kostnader gällande omflyttning, vakanser, reparationer och sanering vid åtgärder som förbättrar trivseln i bostadsområdet. Även Eriksson (1995) anser att dessa kostnader minskar då de sociala problemen minskar. Han lägger dock till att förvaltningskostnaderna i form av löner även minskar i enlighet med Blomés indikatorer. Eriksson belyser dock att det finns svårigheter i att mäta kostnaderna för dessa då kostnaden ofta hamnar på övergripande nivå i ekonomisystemet. 3.3 Tidigare utvärderingsmetoder av sociala projekt och investeringar Det är för närvarande svårt att visa på ekonomisk lönsamhet inför sociala projekt och investeringar. Likaså är det svårt att utvärdera de företagsekonomiska följderna av sådana projekt och investeringar (Margolis & Walsh, 2001). Den ekonomiska lönsamheten av sociala projekt och investeringar har diskuterats i flertalet rapporter (se bl.a. Öresjö et al., 2011), Formas Fokuserar (2012), Blomé (2009, 2010a, 2010b, 2011), Lind & Lundström (2008)). Det finns olika metoder för att värdera lönsamhet. Blomés nämnda studier genomförs genom kassaflödesanalyser och jämförelser över tid med utvecklingen i jämförbara områden där satsningar inte genomförts, medan Lind och Lundström använde en marknadsvärdesanalys. De båda tillvägagångssätten beskrivs övergripligt nedan. 19