SAMRÅDSREDOGÖRELSE. Detaljplan för Del av Nyckleby 1:33 Strömstads kommun HUR SAMRÅDET HAR BEDRIVITS. Dnr MN/

Transkript

1 Dnr MN/ Detaljplan för Del av Nyckleby 1:33 Strömstads kommun SAMRÅDSREDOGÖRELSE HUR SAMRÅDET HAR BEDRIVITS Miljö- och byggnämnden beslutade att genomföra ett samråd gällande rubricerat ärende. Planhandlingarna har varit utsända för samråd under tiden till Handlingarna har även funnits tillgängliga i informationen på stadshuset och på kommunens webbsida. Samrådsmöte Tisdagen den 16 februari klockan 18:30 hölls ett samrådsmöte i Tjärnöskolans matsal. Annonsering i Strömstads Tidning gjordes veckan innan mötet skulle äga rum, detta för att bjuda in allmänheten. Information om mötet fanns även utlagd på kommunens webbsida. En inbjudan ställd till Tjärnö samhällsförenings medlemmar var utskickad och information utlagd på Tjärnö samhällsförenings webbsida. Till mötet kom ett 20-tal personer, mestadels boende på Tjärnö och Saltö. Mötet inleddes med att Miljö- och byggnämndes ordförande Sören Eriksson hälsade välkomna. Därefter redogjorde Emma Larsson, planeringsarkitekt på Strömstads kommun, om planprocessen och viktiga datum så som när yttranden skall var inskickade till Miljö- och byggnämnden. Planförfattare AnnaKarin H Sjölén presenterade därefter planförslaget. Efter genomgången av planens syfte, innehåll och utformning var det öppet för frågor och diskussion. Med på plats fanns även exploatörerna Ole och Olav Svoor. Tyngdpunkten i diskussionen rörde hur exploateringen skulle kunna styras mot att bli helårsboende. Syftet med rubricerat ärende är att tillskapa helårsbostäder i blandade i upplåtelseformer (hyresbostäder, bostadsrätter och äganderätter) men då det i plan och bygglagen (PBL) inte finns möjlighet att föreskriva om att helårsboende endast får förekomma, kan ingen garanti för hur utfallet kommer att bli ges. Det kommunen kan ställa som krav i detaljplanen är att husens byggnadsstandard skall vara för helårsändamål. Erfarenheter från de boende på Tjärnö (vilka delas med kommunen) är att mycket av det som byggts de senaste åren har resulterat i fritidsboende. Samhällsföreningen uttalade att man hade farhågor baserade på dessa erfarenheter att mycket kan komma att bli fritidsboende. Det uppkom även att det är av stor betydelse hur man kommer att marknadsföra området, kommer det att blir det mycket fritidsboende i starten av projektet kommer inga helårsboende söka sig dit.

2 I diskussion om helårs- eller fritidsboende ställdes även en hel del frågor till exploatören Svoor hur de såg på framtida utbyggnad av området. Där svaren var att de givetvis vill genomföra ett bra projekt som ger vinst och att de kommer inrikta sig på båda marknaderna. Som följd på detta svar kom en rad frågor om huruvida huvudfokus skulle kunna vara på att som inledning få till en majoritet av helårsboende. Frågor kom också på huruvida kommunen i exploateringsavtal och genomförandebeskrivning kan styra att området byggs ut i etapper. Emma Larsson skulle undersöka frågan vidare och återkomma till samhällsföreningen med svar. Även frågor där man ställde sig undrande till varför kommunen låtit området från programskedet till samrådsskedet komma att innehålla mycket fler boende enheter. Det framfördes även synpunkter på utformningsbestämmelser i planen, området önskades få styrning mot en lantlig karaktär och inte för mycket urban förortsmiljö. INKOMNA SYNPUNKTER Följande skriftliga synpunkter har inkommit till och med : 1. Länsstyrelsen Inkom Statens geotekniska institut (SGI) Inkom Vägverket Inkom Lantmäteriet Inkom Bohusläns museum Inkom Skanova Inkom Hyresgästföreningen Bohuslän Inkom Tjärnö Samhällsförening Inkom Kommunstyrelsen Inkom Omsorgsnämnden Inkom Tekniska förvaltningen Inkom Räddningstjänsten Inkom

3 1. Länsstyrelsen Yttrande bilagt i sin helhet. Se Bilaga 1. Kommentar: I det pågående arbetet med att ta fram en fördjupad översiktsplan (FÖP) för södra kustområdet där Tjärnö ingår har rubricerat område pekats ut som lämpligt för utbyggnad. Kärnområden för riksintresset har pekats ut i FÖP-arbetet och i detta underlag framgår att planområdet inte utgör eller kommer i konflikt med något sådant kärnområde med riksintressevärdena. Planhandlingarna kommer att kompletteras med underlag som påvisar detta. I planarbetet skall även försök göras för att styra exploateringen mot helår. Detta är dock väldigt svårt och kommunen har få styrmedel. Diskussion kommer att tas med exploatören huruvida detta kommer att regleras via avtal etc. 2. Statens geotekniska institut (SGI) SGI påpekar att Bergab i sin rapport över utförd bergsbesiktning rekommenderar att åtgärder måste vidtas. Utförandet av dessa åtgärder måste säkerställas i planarbetet menar SGI genom planbestämmelser och/eller avtal. Vidare påtalar SGI att de i sitt tidigare yttrande väckte frågan om översvämningsrisk för områdets östra delar. SGI delar bedömningen att havsnivåerna inte kommer att påverka planen. Däremot kan framtida förändringar i nederbörd ha en påverkan. SGI uppmanar även att utredningen bör omfatta Färdigt golv skall enligt planbeskrivningen regleras till +6,0 meter SGI saknar en planbestämmelse för detta. Vidare vill SGI även uppmärksamma att marknivån i områdets östra delar enligt grundkartan understiger +5 meter och enligt planbestämmelse får markens höjd inte ändra mer än 0,5 meter vilket skulle ge en färdig golvnivå på +5,5 meter Planbestämmelserna behöver därför ses över och samordnas. Kommentar: Planbestämmelse gällande färdigt golv skall införas. Även säkerställandet av att åtgärder enligt bergsbesiktningen skall införas som planbestämmelse och/eller i avtal. Områdets disposition skall ses över. 3. Vägverket Vägverket framför att de har svårt att se planområdet som en del i en hållbar samhällsplanering. De menar att planen medger en ny bostadsenklav i ett område som saknar service (både kommersiell- och samhällsservice) från sett 0-6 skolan på Tjärnö. Vidare framhåller Vägverket att kollektivtrafiken (som den är idag) inte kan ses som ett attraktivt och fungerande alternativ utan hushållen kommer att domineras av att vara bilberoende. Bullerutredningen visar att alla punkter klarar riktvärdena för ekvivalentnivån men att för hus B behöver placering av uteplatser regleras. Här poängterar Vägverket att många upplever en god boendemiljö genom att man exempelvis kan sova med öppet fönster. Detta under sommarperioden då trafiken är som intensivast. Vägverket menar att kommunen av flera skäl skall fundera på om husen närmast väg 1029 har en lämplig placering. Kommentar: Planområdets lokalisering är utmed det kollektivtrafikstråk som finns på Tjärnö. Dock är kollektivtrafiken omfattning på landsbygden undermålig vilket kommunen ständigt arbetar med att förbättra. Gällande bullerstörningen skall områdets disposition ses över. 3

4 4. Lantmäteriet Lantmäteriet framför att allmänplatsmarken inom planområdet med enskilt huvudmannaskap inte bara bör förvaltas utan även ägas av fastighetsägarna i området. Genomförandebeskrivningen bör beskriva fastighetsbildningsfrågor. Kommentar: Kommunen delar Lantmäteriets syn om att en gemensamhetsanläggning för områdets allmänna platsmark bör bildas. Genomförandebeskrivningen skall kompletteras. 5. Bohusläns museum Bohusläns museum hänvisar till sitt yttrande under programsamrådet. I sitt tidigare yttrande skriver Bohusläns museum att de har ingen erinran mot planförslaget. Bohusläns museum meddelar dock att inom planområdet påträffades i en särskild arkeologisk utredning 2002 en kulturhistorisk lämning i form av en härd och ett stolphål. Bohusläns museum tolkar detta som en isolerad händelse och bedömde att inga ytterligare antikvariska åtgärder är nödvändiga. Kommentar: noteras 6. Skanova Skanova äger en luftledning som försörjer omkringliggande fastigheter i den västra delen av området längs vägen. Exploatören förutsätts stå för kostnader som kan komma att påverka denna ledning. Kommentar: Genomförandebeskrivningen och exploateringsavtal skall kompletteras enligt Skanovas yttrande. 7. Hyresgästföreningen Bohuslän Igen erinran 8. Tjärnö samhällsförening Tjärnö samhällsförening representerar fastighetsägare på öarna Daftö, Öddö, Tjärnö, Saltö och Lindholmen. Föreningen har under många år bl.a. genom samråd om pågående fördjupad översiktsplan (FÖP) engagerat sig i den fysiska planeringen av området. Inom detta arbete har ett övergripande ställningstagande nått consensus bland föreningens medlemmar, när det gäller boende: det finns idag ingen möjlighet att tillgodose det enorma behov av fritidsbostäder som finns ifrån omvärlden och ökat fritidsboende, utöver det som kommer till varje år genom försäljning av befintliga fastigheter, är inte önskvärt. Det finns flera skäl till detta. Ett främsta skäl är att fritidsboende inte ökar servicen på öarna och framförallt inte bidrar till bevarande av den för bygden så viktiga skolan. Fritidsboende bidrar ej heller till kommunen genom skatteintäkter. Beträffande stora fritidshusområden bidrar de knappt ens till ökat arbete för lokala hantverkare då de tenderar att byggas av större företag utifrån (Öddö brygga etc). Däremot ökar belastningen sommartid på redan hårt belastade vägar och utrymmet för rörligt friluftsliv minskar i takt med ökat fritidsboende, något som missgynnar kommunens övriga invånare. 4

5 Däremot har föreningen också den tydliga uppfattningen att en försiktig nybyggnation måste möjliggöras eftersom detta är enda sättet att behålla (och i bästa fall något öka) åretruntboende inom området, med bibehållen service i form av skola och busstrafik. Skolan har under en lång rad av år varit nedläggningshotad i olika omgångar, senast för knappt ett år sedan. Föreningen kämpar hårt för att skolan ska få vara kvar, liksom att få till stånd en riktig (och ej en provisorisk) förskola. Det finns enligt föreningen idag personer/familjer som önskar året-runt-fastighet på Tjärnö. Flera av dessa arbetar också på ön. En vettig detaljplan för del av Nyckleby 1:33 skulle på flera sätt bli en positiv möjlighet för ön. Vidare har föreningen genom en retroperspektiv analys bedömt att det finns ett kontinuerligt behov omfattande 2-3 nya bostäder per år för att tillgodose kommande behov av åretruntbyggnation. En detaljplan för del av Nyckleby 1:33 ser föreningen som en bra möjlighet att möjliggöra en försiktig byggnation som kan locka ett antal intresserade personer till året-runt-byggnation. Den plan som nu är föreslagen är dessvärre inte optimal i syftet att få helårsboende. Planen tar fullt ut entreprenörens perspektiv med snabb försäljning och maximal vinst. Att sälja många fastigheter på en gång, är förstås inte önskvärt om man vill ha helårsboende, eftersom denna kö vid varje enskilt tillfälle är ganska kort. Ett betydligt bättre alternativ vore att dela upp utbyggnaden i etapper (2-3 etapper vore ingen omöjlighet). Planens totala omfattning är också betydligt större än tidigare förslag och rimmar inte på något sätt med det behov av åretruntboende som finns eller kommer att finnas över en överskådlig framtid. En så omfattande byggnation (speciellt om den släpps i ett skede) får istället en stark dominans av sommarboende, och därmed en karaktär av sommarkoloni. Området blir därmed tyvärr även betydligt mindre attraktivt för åretruntboende och denna strategi tenderar att skrämma bort de få åretruntboende som är potentiellt intresserade. Samhällsföreningen har också i tidigare diskussioner fastställt att byggnation av karaktären förort inte är lämplig eller önskvärd i den lantliga miljö som råder i området. Att bygga hus med fler än 2 våningar, anlägga gator med belysning och hus av annat material än trä bryter mot lantligheten och karaktären hos existerande bebyggelse i området. Samhällsföreningen föreslår därför följande revidering av detaljplaneförslaget: 1. Max 2 våningshöjd på husen. (3-våningshus får för mycket av stadskaraktär, även om omgivande landskap klarar denna höjd.) 2. Området delas upp i 2 detaljplaneområden. Ett för villorna och parhusen och ett för flervåningshusen. De båda detaljplaneområdena exploateras inte samtidigt. 3. Det totala antalet villor minskas ifrån idag 17 enheter till 10 enheter och denna del tillsammans med parhusen exploateras först. I en senare etapp (7-10 år senare) exploateras området för flervåningshusen, och under tiden jobbar samhällsföreningen med kommunens byggbolag och politiker om behovet att bygga kommunalägda lägenheter anpassade för äldreboende. Det totala antalet lägenheter kommer då att minskas ifrån idag till istället (förmodligen närmare den lägre nivån då flerbostadshusen inte bör byggas i mer än två våningar). Detta blir för exploatören en måttlig neddragning i intäkter. 4. Hälften av villa och parhustomterna bjuds ut i kommunens tomtkö under en period av 1 år innan de släpps för fri försäljning. Kommentar: I planarbetet skall försök göras för att styra exploateringen mot helår. Detta är dock väldigt svårt och kommunen har få styrmedel. Diskussion kommer att tas med exploatören huruvida detta kommer att regleras via avtal etc. Antalet bostäder i området 5

6 kommer att behöva minskas något, detta med anledning av olika omdisponeringar som behöver göras pga buller, geoteknik och översvämning. Även antalet våningar begränsas till två våningar med möjlighet för mindre delar av flerbostadshusen att uppgå till tre våningar detta för att möjliggöra för större lägenheter i etagevåning. De synpunkter som framförts av Tjärnö samhällsföreningen vägs in i denna omarbetning av området. 9. Kommunstyrelsen Kommunstyrelsen anger i sitt yttrande att det av planen skall framgå att samtliga bostäder i området ska utformas för helårsboende och att överenskommelse reglerat i exploateringsavtal om att GC-vägar till samhällsviktiga funktioner skall byggas ut. Även frågan om bredband skall beaktas i exploateringsavtalet. Plankarta skall kompletteras ned bestämmelse om minsta tomtstorlek. Kommentar: Exploateringsavtal skall tas fram. Planbestämmelse ang tomtstorlek skall införas. 10. Omsorgsnämnden Omsorgsnämnden anger att de tycker att tillgänglighetsaspekten skall förtydligas och inte bara i planbeskrivningen beskrivas för bostäderna utan även för lekplatser, servicebyggnader etc. Kommentar: Planhandlingarna skall förtydligas gällande tillgänglighet. 11. Tekniska förvaltningen Tekniska förvaltningen skriver i sitt yttrande att dagvattenhanteringen måste få en långsiktig lösning, där även hanteringen nedströms planområdet säkerställs. Ansvarsfördelningen måste klargöras och avtal tecknas mellan exploatörer och markägare för erforderliga dikesåtgärder innan planen antas. Vidare påtalat tekniska förvaltningen att vändplanerna i området är för små och hänvisar till Handbok för avfallsutrymmen rapport Kommentar: Avtal skall tecknas beträffande dagvattenhanteringen. Vändplanernas utformning och storlek skall ses över 12. Räddningstjänsten Räddningstjänsten hänvisar till sitt yttrande från programskedet. Där man framhåller att planområdet ligger på långt avstånd från närmsta brandstation kommer detta kräva särskild hänsyn till säkerhet för människa, egendom och miljö att behöva beaktas. Insatstid (från larm till räddningsstyrka på plats) kan förutsättas till ca 25 minuter. 1. Framkomligheten för räddningsfordon och ambulans säkerställes. Detta kräver hårdgjord yta och minst 3,5 meters fri vägbredd oavsett parkerade bilar och dyl. Framkomligheten får ej heller försämras med bommar eller farthinder som nedbringar räddningstjänstens insatstid. 2. Brandvattenförsörjning kommer behöva förstärkas med en strategiskt placerad markbrandpost. Utformade enligt VAV P På tvåvåningshus kan komma att krävas väggfasta utrymningsstegar från övervåningen. Kommentar: Synpunkterna skall beaktas. 6

7 SAMMANFATTNING Länsstyrelsen framför kritik mot kommunen, gällande att det är svag styrning för att försöka garantera mestadels helårsboende. Även Tjärnö samhällsförening framför kritik i denna fråga och efterfrågar styrningen mot helårsboende. Diskussion skall tas med exploatören för att se på olika lösningar. Länsstyrelsen framför även kritik mot att planhandlingarna saknade beskrivningar av hur hänsyn och beaktande görs gentemot riksintressena. Planhandlingarna skall kompletteras gällande detta. I SGI:s yttrande framkommer synpunkter som föranleder att en omdisponering av området behöver göras för att hänsyn skall tas till översvämningsrisker och geotekniken i området. Omdisponeringen av området föranleds även av Vägverkets synpunkter gällande bullersituationen utmed väg NAMNLISTA Följande har framfört synpunkter under samrådet som helt eller delvis inte har tillgodosetts: Länsstyrelsen Tjärnö samhällsförening MILJÖ OCH BYGGFÖRVALTNINGEN Plan- och kartavdelningen Emma Larsson, Planeringsarkitekt 7