Årsrapport 2012 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

Transkript

1 Årsrapport 2012 Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

2

3 Innehåll Viktiga händelser Översikt över Global Fastighet Utbetalning 2007 AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de olika fastighetsprojekten: Hamngallerian kontorsbyggnad i Sverige Stella logistikfastigheter i Sverige Waterfront kontorsbyggnad i Sverige Kongsberg kontorsbyggnad i Norge Bad Kissingen äldrebostäder i Tyskland Elisa äldrebostäder i Tyskland Chemnitz bostäder i Tyskland Troubadour bostäder i Tyskland Colonial Retail affärscentra i USA Colorado Plaza Tower One kontorsbyggnad i USA TCM New England hotell i USA Nyckeltal Årsredovisning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Redovisnings- och värderingsprinciper Noter Revisionsberättelse Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 3

4 Waterfront i Göteborg 4 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

5 Viktiga händelser 2012 UTVECKLING FÖR FASTIGHETSVÄRDEN Utvecklingen för fastigheternas marknadsvärde varierade även under I de flesta portföljer har värdena varit stabila, medan vissa portföljer hade en utveckling över genomsnittet under året. Den största värdeökningen kunde noteras i USA där fastighetsvärdena stigit med cirka fyra procent I Norden har fastighetsvärdena ökat blygsamt med en till två procent i Sverige respektive Norge, medan värdena i Tyskland backade med cirka tio procent, främst på grund av ett stort värdefall i Troubadour. Värdeutvecklingen totalt för bolagets fastighetsinvesteringar minskade med 1,4 procent NYA, VIKTIGA HYRESAVTAL FÖRHANDLADE I SVERIGE Med anledning av den höga aktiviteten på paketterminalen i Jönköping har bolaget beslutat att göra en omfattande investering i fastigheten. Den uthyrningsbara ytan kommer att utvidgas från cirka till cirka kvadratmeter. Bolaget har i samband med investeringen undertecknat ett 15-årigt hyresavtal med Posten. Avtalet kommer att öka de årliga hyresintäkterna i portföljen med cirka tio miljoner norska kronor från den första april I bolagets fastighet, Hamngallerian i Gustavsberg utanför Stockholm, har ett tioårigt hyresavtal nyligen tecknats med Landstinget som ska hyra kvadratmeter i fastigheten. Lokalerna kommer att anpassas fram till sommaren 2013 och inflyttning är planerad till den 15:e augusti. FÖRHANDLINGAR MED VIKTIG HYRESGÄST PÅGÅR I DENVER Under första delen av 2013 har bolaget förhandlat med den ena statliga hyresgästen som hyr cirka kvadratmeter kontorsyta i fastigheten. Hyresgästen vill förlänga sitt hyresavtal med tio år från OMSTRUKTURERING AV TROUBADOUR Under 2012 omstrukturerades skulden i portföljen. Till följd av detta har de årliga räntekostnaderna sjunkit och löptiden på låneavtalet förlängts. Som en del av avtalet med långivaren har bolaget förpliktat sig att investera 7,5 miljoner euro i upprustning av fastighetsbeståndet. Målet är att detta ska bidra till att minska vakanserna i portföljen. FÖRSÄLJNING AV LAIM Laim-portföljen som består av 298 lägenheter och två kommersiella lokaler centralt i München har sålts. Portföljen har haft en jämn, positiv utveckling och har genererat ökade hyresintäkter samtidigt som värdet ökat under investeringsperioden sedan Under sommaren 2012 inleddes en bred säljprocess för portföljen och i slutet av 2012 ingicks ett säljavtal. Avkastningen för portföljen har legat i linje med bolagets investeringsmandat. UTBETALNING FÖR 2012 Styrelsen har mot bakgrund av resultatet för 2012, och bolagets likviditetssituation, föreslagit en utbetalning på 0,20 kronor per A-aktie, motsvarande 1 procent av det totala tillförda kapitalet i den första emissionen. Detta kommer att ske genom inlösen av B-aktier. Slutgiltigt beslut kommer att fattas på årsstämman i maj. Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 5

6 Cirka Aktieägare i Norge Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (GEU) 72 % Global Eiendom Utbetaling 25 % 100 % 80 % 100 % 100 % 80 % Stella (Logistik Sverige) 12 byggnader kvm Hyra MNOK 75 Andel av inv. kapital 9 % Waterfront (Kontor Sverige) 1 byggnad kvm Hyra MNOK 49 Andel av inv. kapital 10 % Kongsberg (Kontor Norge) 3 byggnader kvm Hyra MNOK 83 Andel av inv. kapital 12 % Elisa (Äldreboende Tyskland) 7 byggnader kvm Hyra MNOK 78 Andel av inv. kapital 14 % Troubadour (Bostäder Tyskland) 227 byggnader kvm Hyra MNOK 72 Andel av inv. kapital 15 % Colorado Plaza Tower One (Kontor USA) 1 byggnad kvm Hyra MNOK 55 Andel av inv. kapital 10 % Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Inledning Årsrapporten för 2009 innehåller, förutom en fullständig årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden och en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Global Fastighet Utbetalning 2007 AB, GFU. Struktur och översikt GEU är en fastighetsportfölj som består av investeringar i hyresbostäder och kommersiella fastigheter som kontorsbyggnader, hotell, lagerbyggnader, industribyggnader och affärsfastigheter. Fastigheterna har centrala lägen vad gäller befolkning och kommunikation och/eller en stor andel långsiktiga hyresavtal med förmodat kreditvärdiga hyresgäster. Investeringarna har gjorts tillsammans med det norska systerbolaget Global Eiendom Utbetaling 2007 AS ( GEU ) genom det gemensamt ägda bolaget Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS ( GEUN ). I bilden ovan sammanfattas portföljernas struktur för GEU och GFU. Fastighetsportföljen Bolaget grundades 2007 och har genomfört elva investeringar i Norge, Sverige, Tyskland och USA. Portföljen består av ett fastighetsbestånd på totalt kvadratmeter och de budgeterade hyresintäkterna för 2013 är 643 miljoner norska kronor. Översikten på nästa sida visar läget för fastighetsinvesteringarna. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2018 och 2019, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skäl att förlänga perioden kommer detta att presenteras på årsstämman. Försäljning av delar av portföljen kan dock ske under bolagets hela livslängd. Postterminalen i Jönköping 6 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

7 Cirka Aktieägare i Sverige Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (GFU) 28 % Norge 2007 AS (GEUN) 100 % 50 % 100 % 75 % 49 % Hamngallerian (Kontor Sverige) Bad Kissingen (Äldreboende Tyskland) Chemnitz (Bostäder Tyskland) Colonial Retail (Köpcentrum USA) TCM New England (Hotell USA) 1 byggnad kvm Hyra MNOK 13 Andel av inv. kapital 2 % 3 byggnader kvm Hyra MNOK 11 Andel av inv. kapital 2 % 38 byggnader kvm Hyra MNOK 24 Andel av inv. kapital 2 % 10 byggnader kvm Hyra MNOK 121 Andel av inv. kapital 9 % 9 byggnader kvm Hyra MNOK 63 Andel av inv. kapital 5 % Fastigheter Norge Sverige Tyskland USA 1. Kongsberg 2. Waterfront 5. Bad Kissingen 9. Colonial Retail 3. Hamngallerian 6. Troubadour 10. Denver Tower One 4. Stella 7. Elisa 11. TCM New England 8. Chemnitz Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 7

8 BNP tilväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % e Norge Sverige Finland Danmark Kilde: IMF, SBB, SCB Transaktionsvolym (Mrd EURO) Norge Sverige Finland Danmark Kilde: Jones Lang Lasalle Marknadsuppdatering Utveckling av fastighetsmarknaden i Norden De nordiska marknaderna har påverkats av finansoron i euroområdet i varierande grad. Oslo och de tre storstadsområdena i Sverige klarar sig fortsatt bra, medan Helsingfors och Köpenhamn har en svårare situation. För Norden har det gått bättre än för andra europeiska ekonomier blir troligen ett krävande år för de flesta marknader, även om prognoserna för Oslo är positiva. Fastighetsmarknaderna i Sverige och Norge utvecklades starkt under det första kvartalet Under andra kvartalet stagnerade transaktionsvolymen i Norge på grund av strängare kreditkrav hos bankerna medan transaktionsvolymen i Sverige var oförändrad. Skuldkrisen bland de europeiska länderna inverkade under 2012 negativt på transaktionsmarknaden i Danmark och Finland, som låg en bra bit lägre än före finanskrisen. Bra bankkontakter och tillgång till kreditobligationsmarknaden blev ännu viktigare under hösten då den europeiska skuldkrisen eskalerade. Under fjärde kvartalet 2012 rådde hög transaktionsaktivitet, särskilt i Oslo och i svenska storstadsområden. Exempelvis utgjorde transaktionsvolymen i Sverige under fjärde kvartalet 49 av totalt 115 miljarder kronor för hela I Oslo skedde 40 procent av alla transaktioner under fjärde kvartalet. Gemensamt för de nordiska länderna under 2012 var ett konsekvent intresse bland investerarna för attraktiva fastigheter med bra läge. Omsättningen av sekundära fastigheter utanför storstadsområden har minskat i takt med att riskbenägenheten i banksektorn gått ner. Avkastningskraven/»yield» 1 har legat stabilt på de flesta nordiska marknader och denna trend förväntas hålla i sig under det kommande året. På hyresmarknaden har intresset varit störst för moderna och effektiva kontorslokaler med bra läge. På de flesta nordiska marknader har utbudet av attraktiva kontorslokaler varit begränsat medan volymen för nya kontorslokaler samtidigt varit blygsam. I Helsingfors ökar vakansgraden på grund av fler stora byggnadsprojekt. Hyresnivåerna har under 2012 varit stabila med undantag av Stockholm och Oslo som upplevt en ökning på cirka fem procent under året. Hyresnivåerna i CBD i Stockholm antas inte stiga över den nuvarande nivån på kronor per kvadratmeter under Källor: Newsec, JLL Makroekonomisk utveckling i Norge Norsk ekonomi utvecklas bra och de närmaste framtidsutsikterna bedöms vara goda. BNP-tillväxten är för närvarande stabil i Norge samtidigt som inflationsnivån är mycket låg. Arbetslösheten är låg, sysselsättningen hög och de flesta makroekonomiska indikatorer är positiva. Till skillnad från flera stora och viktiga handelspartners upplever Norge i dagsläget en stabil tillväxt för de flesta ekonomiska nyckelindikatorer. Norska statistiska centralbyrån och Norges Bank spår en blygsam till hög konjunkturuppgång fram till 2015 med en BNP-ökning som ligger väl över snittet för både EU och OECD. Inflationsnivån har under en lång tid legat en bra bit under norska centralbankens mål på 2,5 procent om året. Den låga inflationsgraden har bland annat medfört en mycket stark reallöneutveckling både ur historiskt och europeiskt perspektiv. Detta har pågått sedan ett tag tillbaka med ökad intensitet på sistone, vilket resulterat i att Norge nu har en lönenivå som ligger 35 procent högre än resten av Norden och ännu högre än snittet i övriga Europa. 1 Direktavkastning/»yield» kan definieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

9 Kontorhyresutveckling i Norden, Q412 Hovednettverket for logistikk i Norden Helsinki Oslo, Stockholm Oslo Örebro Stockholm Helsinki Göteborg Hyresökning avtar Accelererande hyresökning Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Källor: Jones Lang Lasalle Göteborg Copenhagen Norrköping/Linköping Jönköping Malmö Kilde: ING Real Estate Den norska kronkursen var i december 2012 den starkaste i förhållande till andra nyckelvalutor sedan På en redan pressad exportmarknad bidrar den höga norska kronkursen till sämre konkurrensförmåga för norska företag inom traditionell export. Medan köpkraften ökat över tid uppvisar detaljhandeln en betydligt svagare utveckling. Den europeiska statsskuldskrisen har fått konsekvenser även för den norska ekonomin. Tack vare en god inkomsttillväxt i Norge, driven av hög sysselsättning och goda lönevillkor, kan norska hushåll spara mer än tidigare. Sammanfattningsvis utmärker sig den norska ekonomin positivt jämfört med den allmänna utvecklingen i Europa på en rad områden. BNP-tillväxten låg på 3,5 procent under 2012 och arbetsmarknaden har stärkts med ökade sysselsättningsnivåer och en arbetslöshet på tre procent. Privatkonsumtionen ökade med cirka 3,3 procent under 2012 och bostadspriserna stiger i takt med befolkningsökningen, speciellt i större städer. Dessa faktorer, i kombination med betydande värden i de statliga pensionsfonderna utomlands och fortsatta möjligheter att sänka styrräntan ytterligare ger Norge en unik ekonomisk handlingsfrihet jämfört med de flesta andra ekonomier. Källa: DNB, SSB Fastighetsmarknaden i Norge Transaktionsvolymen uppnådde under 2012 den högsta nivån sedan Det var i synnerhet två saker som utmärkte sig jämfört med tidigare år. Bland annat kunde man notera ökade köp av utvecklingsfastigheter som i hög grad är avsedda för ombildning till bostäder. Dessutom har en ovanligt stor del av transaktionerna ägt rum inom handelsfastigheter. Detta beror på flera stora portföljförsäljningar inom köpcentersegmentet i vilken bland annat den största fastighetstransaktionen gjordes Ändå utgjorde kontorsdelen den största sektorn inom näringsfastigheter även under 2012 och stod för närmare 42 procent av den totala omsättningen. Under 2012 registrerades transaktioner för näringsfastigheter för 52,2 miljarder norska kronor inom sektorerna kontor, handel, utveckling, logistik och «andra» (skolor, museer, och dylikt) vilket är en ökning från 35 miljarder norska kronor Något ovanligt var att de fem största transaktionerna under 2012 uppgick till 21 miljarder kronor och därmed utgjorde drygt 40 procent av den totala transaktionsvolymen under året. Av den totala transaktionsvolymen på 52,2 miljarder norska kronor tillkom även drygt 18 miljarder norska kronor under loppet av årets sista två månader. Detta behöver inte vara någon indikation på hur 2013 ska arta sig. Det faktum att endast fem transaktioner låg bakom över 40 procent av den totala omsättningen kan göra att transaktionsvolymen under 2013 kan hamna något lägre jämfört med under En annan faktor är att investerarna har sneglat på bostadsmarknaden. Stor befolkningstillväxt och låg aktivitet för bostadsbyggen håller bostadspriserna på en hög nivå. Prisökningen verkar inte avta och det är inte många som tror att detta är en bostadsbubbla som kommer att spricka. I storstäderna kan drivkrafterna för högre bostadspriser skilja sig åt, men gemensamt för de alla är en kraftig befolkningsökning. Detta har medfört ökad press på hyresmarknaden, inte minst när det gäller hyresnivåerna på bostäder. Hittills utgör bostadsrelaterade transaktioner under 2013 drygt 30 procent av volymen jämfört med en nivå på cirka fem procent under föregående år. Flera aktörer har hittills under 2013 signalerat en ökad investeringsvilja och många vill utnyttja den låga räntenivån för att göra gynnsamma investeringar. Så snart bankerna får större klarhet i hur de framtida ramverken kommer att påverka deras verksamhet kommer möjligheterna till bankfinansiering förbättras. Källor: DNB, Colliers Makroekonomisk utveckling i Sverige BNP-tillväxten var 0,8 procent under 2012, vilket är en betydlig minskning jämfört med nivån för år 2011, som var på cirka fyra procent. Riksbanken spår fortsatt låg tillväxt under 2013 med en prognos på 1,2 procent. Riksbanken förväntas hålla styrräntan oförändrad till början av 2014, Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 9

10 BNP tillväxt i Tyskland og EU 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % Källor: IMF, ECB e Tyskland EU vilket är nödvändigt för att stimulera tillväxten framöver. Skuldkrisen i euroområdet är fortsatt en osäkerhetsfaktor som påverkar tillväxtutsikterna i Sverige för det kommande året. 70 procent av den svenska exporten går till Europa, som befinner sig i recession och tillväxtutsikterna för 2013 är svaga. Den positiva utvecklingen på arbetsmarknaden i Sverige bromsade in i slutet av 2011 och arbetslösheten ligger nu på 8,5 procent. Produktions- och anläggningsverksamhet har det särskilt svårt. Orderingången och byggproduktionen har sjunkit och företagen har tvingats göra ytterligare personalnedskärningar. Arbetslösheten spås bli fortsatt hög fram till 2014 innan den vänder nedåt igen. Hushåll och företag är fortsatt osäkra vilket kännetecknas av försiktighet och uppskjutna investeringar. Det finns ändå några ljuspunkter i omvärlden som kan få den svenska tillväxten på fötter snabbare. Många tillväxtekonomier ökar starkt och de ekonomiska utsikterna i USA förbättras ständigt. Med positiva tillväxtsignaler och minskad finansiell oro antas konsumtionen i Sverige att återhämta sig framöver. Investerarna fokuserar fortsatt på segment med relativt låg risk såsom bostäder i tillväxtområden, främst i större städer. I takt med att rädslan avtar på finansmarknaderna och de låga räntenivåerna ligger kvar, förväntas efterfrågan på mer riskabla tillgångsslag att öka med högre förväntad avkastning som följd. Således är en ökad riskbenägenhet att vänta även på fastighetsmarknaden framöver. Källor: SCB, Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Aktiviteten på fastighetsmarknaden tog sig rejält under det fjärde kvartalet 2012 med en transaktionsvolym på 49 miljarder kronor, motsvarande drygt 40 procent av hela transaktionsvolymen för Utländska aktörer utgjorde under andra halvåret 45 procent av transaktionsvolymen i Sverige och ligger därmed betydligt högre än övriga nordiska länder där motsvarande andel ligger under tio procent. En stor del av transaktionerna sker i de centrala områdena i storstäderna men sekundära lägen är fortsatt mindre attraktiva. Här är tillgången på investeringskapital också mer begränsad. Avkastningsnivåerna har varit förhållandevis stabila under 2012 och inga större förändringar väntas heller under Hyresnivåerna har också legat relativt stabilt det senaste året med undantag för de bästa lägena i Stockholm och Göteborg som haft hyresökningar på upp till fem procent. Utvecklingen under 2013 tros bli flack. I Göteborg utvecklades vakansgraden i positiv riktning under 2012 och vid ingången av 2013 var vakansen 6,5 procent, vilket är den lägsta nivån på tio år. I Stockholm ökade vakanserna något under andra halvan av 2012 och låg vid årsskiftet på 9,6 procent. Det har blivit vanligare att söka alternativa finansieringskällor såsom obligationslån, eftersom bankerna fortsatt är relativt återhållsamma med sin utlåning. Under första delen av 2013 har det ändå funnits tecken som tyder på att flera banker åter är mer aktiva på finansieringssidan. Likväl förväntas kredittillgången bli fortsatt stram och marginalerna kommer att vara höga under en lång tid framöver och det räknas därför med att marknaden i allt större utsträckning kommer att domineras av privata och institutionella investerare med god tillgång på kapital. Källor: Newsec, JLL Makroekonomisk utveckling i Tyskland Den tyska ekonomin hade två bra år under 2010 och 2011 men var under 2012 något svagare och BNP-tillväxten landade på 0,9 procent. Den svaga trenden beräknas fortsätta under 2013 då det råder stor osäkerhet kring hur eurokrisen ska lösas och BNP beräknas öka med 0,6 procent. Detta osäkerhetsmoment och Tysklands centrala roll i lösningen inverkar negativt på Tysklands ekonomi på två specifika områden. För det första har Tysklands regering redan bidragit med garantier på flera hundra miljarder euro och därför är kapitalet inte tillgängligt för nationella investeringar. Det andra området som påverkas negativt är tysk export eftersom euroområdet står för 40 procent av Tysklands exportmarknad. 10 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

11 Kontorhyresutveckling i USA, Q412 Denver New York Hyresökning avtar Accelererande hyresökning USA Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Källor: Jones Lang Lasalle Arbetslösheten ökade något i början av 2012 och låg i september på 6,8 procent men efter en stark slutspurt hade siffran sjunkit till 5,9 procent vid sista mätningen i januari Inflationen i Tyskland ligger nu på 2,0 procent, vilket är något högre än ECB:s målsättning. Några förändringar är inte att vänta under Källa: Destatis. Postbank, IMF, Savilles Bostadsmarknaden i Tyskland Under 2012 ökade värdet på tyska bostäder med 3,1 procent jämfört med motsvarande period i fjol. Prisökningen är precis som tidigare år starkast i storstäder med bra infrastruktur, stort kulturellt utbud och så vidare. Det tyska hyresindexet visar att hyrorna stigit med 2,2 procent under 2012, vilket var svagare än väntat. München är den starkaste lokala marknaden i Tyskland och en bostad kostar här 2,9 gånger så mycket som genomsnittet Tyskland. Det genomsnittliga marknadsvärdet för bostäder i Tyskland är cirka euro per kvadratmeter. Det finns flera orsaker till värdeökningen på bostäder i Tyskland. Nybyggnadsaktiviteten har länge varit låg, vilket lett till att utbudet inte hållit jämna steg med efterfrågan. Dessutom gör den låga räntenivån i euroområdet det attraktivt att investera i fastigheter. Fastighetsinvesteringar anses också ge inflationsskydd då hyresnivåerna ofta går hand i hand med prisökningen. Vidare betraktas Tyskland som ett stabilt land i Europa, där det annars råder osäkerhet kring den ekonomiska utvecklingen. Flera investerare lockas därför av den tyska bostadsmarknaden. Den totala transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden i Tyskland uppgick till 36 miljarder euro under 2012, motsvarande en ökning på elva procent sedan året dessförinnan och är den högsta omsättningen sedan toppåren 2006 och Av dessa utgjorde bostadsmarknaden elva miljarder euro. En stor del av uppgången skedde de sista dagarna i december och är därmed ett tydligt tecken på att såväl lokala som internationella investerare tror på den tyska fastighetsmarknaden. Källor: Destatis, Deutsche Bundesbank,Statista, LBS, Ernst and Young, CBRE Makroekonomisk utveckling i USA Kännetecknande för 2012 var osäkerheten. Presidentvalet och budgetkrisen i USA, det så kallade budgetstupet gjorde företag och konsumenter mindre riskbenägna. Trots bättre balans och ökade vinster var företagen motvilliga till att anställa och konsumenterna tenderade att hålla i pengarna innan den politiska och finansiella situationen klarnat. På grund av detta växte den amerikanska ekonomin långsamt under 2012 med en BNP-tillväxt på 2,2 procent jämfört med 1,8 procent under Därmed var tredje året i rad med en tillväxt under 2,5 procent ett faktum. Två ljuspunkter i den inhemska ekonomin var energioch tekniksektorn där sysselsättningen ökade och investeringarna var höga. Efter en BNP-tillväxt på 3,1 procent under det tredje kvartalet 2012 gick den amerikanska ekonomin under fjärde kvartalet 2012 oväntat bakåt med -0,1 procent till följd av lägre lagernivåer, betydande nedskärningar i de offentliga utgifterna och minskad export. Under 2013 förväntas BNP öka med 2,5 till 3,0 procent och under 2014 väntas ytterligare en ökning på mellan 3,0 och 3,8 procent. Arbetslösheten i USA sjönk till 7,7 procent i februari 2013, vilket är en liten nedgång jämfört med nivån för ett halvår sedan då arbetslösheten var 8,2 procent. Privatkonsumtionen är en av de viktigaste drivkrafterna i den amerikanska ekonomin. Trots hoten om budgetstupet och orkanen Sandy, ökade privatkonsumtionen till 2,2 procent under fjärde kvartalet 2012 från 1,6 procent under tredje kvartalet. Företagsinvesteringarna ökade med 8,4 procent jämfört med -1,8 procent under tredje kvartalet, medan bostadsinvesteringarna ökade med hela 15,3 procent. Källor: U.S. Bureau of Labor Statistics, IMF, Federal Reserve Kontorsmarknaden i Denver (CBD 2 ) Arbetslösheten i Denver låg i oktober på 7,7 procent, vilket är 0,4 procent lägre än året dessförinnan. Nya arbetsplatser skapas i synnerhet inom olje- och gassektorn, byggbranschen, hälsa och utbildning. Under det senaste 2 Central Business District (det mest attraktiva affärsområdet i en stad) Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 11

12 året har tre procent av de nya arbetstillfällena uppstått i olje- och gassektorn i Denver. Sysselsättningen väntas hålla i sig, vilket bidrar till en stabilisering av den ekonomiska tillväxten på medellång sikt. Som följd av detta kommer efterfrågan på kontorsytor sannolikt att öka under 2013, vilket kan bidra till högre hyror på de flesta delmarknader. Uthyrningsaktiviteten på kontorsmarknaden i Denver var lägre under sista delen av 2012 jämfört med 2011, men den underliggande trenden var dock positiv under årets gång. Vakansen i Denver sjönk från 15,7 till 15,4 procent under CBD hade också god efterfrågan på kontorslokaler och genomsnittshyrorna ökade med 4,4 procent under året. Tillväxten inom olje- och gassektorn fortsätter att driva ekonomin i Denver under kommande år och uthyrningsaktiviteten beräknas därför öka under de närmaste kvartalen. Det pågår ett maktskifte på marknaden och uthyrarna erbjuder allt färre hyresfria perioder och enklare uppgraderingar i samband med att hyresavtal ingås. Detta, i kombination med den ökade sysselsättningen, beräknas påverka hyresmarknaden i Denver positivt under Källor: JLL, Cushman & Wakefield Hotellmarknaden i USA/Boston Den amerikanska hotellmarknaden utvecklades positivt i USA under Det är särskilt högre aktivitet från affärsresenärer som bidrog till en beläggningsökning på 2,2 procentenheter och en ökning av intäkterna per uthyrt rum på 4,2 procent för Detta innebar en ökning av intäkterna i den amerikanska hotellsektorn på 6,5 procent under Den positiva utvecklingen beräknas hålla i sig under 2013 med en intäktsökning på cirka sex procent, främst tack vare högre intäkter per uthyrt rum. I linje med den allmänna positiva utvecklingen på hotellmarknaden i USA, spås även Boston-området en god utveckling framöver. Intäktsökningen uppskattas till cirka fem procent under Källor: Hotel Horizons, Marcus & Millichap Marknaden för affärsfastigheter i USA Under 2012 har utvecklingen på marknaden för affärsfastigheter i USA varit relativt stabil, både vad gäller vakansgrad och hyresnivåer. Andra halvåret såg däremot en uppåtgående trend, bland annat tack vare positiva signaler på bostadsmarknaden med en positiv utveckling av privatkonsumtionen som följd. Intäkterna i handelssektorn ökade med cirka fem procent under Tillväxten i privatkonsumtionen beräknas hamna på cirka 2,5 procent under 2013 på grund av förväntningar om lägre arbetslöshet och en allt stabilare bostadsmarknad med positiva effekter på privatkonsumtionen som följd. Detta kommer att bidra till en fortsatt positiv utveckling för handelssektorn med en förväntad intäktsökning på cirka fyra procent under Ökad försäljning i handelssektorn minskar arbetslösheten och ökar hyresnivåerna. Källor: Marcus & Millichap, Cushman & Wakefield 12 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

13 Hamngallerian i Gustavsberg Sverige Hamngallerian är en näringsfastighet som ligger i Gustavsberg i Värmdö kommun utanför Stockholm. Fastigheten består av två ihopbyggda kontors- och industribyggnader på två respektive tre våningar och uppfördes under åren med en tillbyggnad från 1988/1999. Stora delar av fastigheten totalrenoverades under Fastigheten består främst av kontors- och utställningslokaler i hamnområdet cirka 500 meter från Gustavsbergs centrum. Solna E4 Norra Djurgården Lidingö Stockholm 75 Ringvägen Nynäsvägen Skeppsholmen Varmdöleden Hammarbyhöjden Kärrtorp Enskededalen STOCKHOLM 222 Nacka Storängen 228 Varmdöleden Saltsjøbaden Varmdöleden Värmdö Värmdö kommun är en av de kommuner i Sverige som har högst befolkningstillväxt och har ett mycket fint läge i Stockholms skärgård, drygt två mil från centrala Stockholm. Hamnområdet i Gustavsberg har gradvis omvandlats från industri till bostäder, butiker och kontor och är ett område under kraftig utveckling. GEUN ingick under 2012 ett avtal med den aktör som hyrde mässhallarna i byggnaden (totalt cirka kvadratmeter) och som under en längre tid haft problem med driften. Avtalet innebär att hyresgästen friställs från kontraktet mot betalning av en årshyra. Huddinge På grund av problemen med mässhallarna upprättade GEUN en extern projektgrupp i början av 2012 som i samarbete med förvaltaren har letat efter nya hyresgäster till dessa lokaler. Som resultat härav undertecknades i slutet av 2012 ett nytt tioårigt hyresavtal med den kommunala vårdcentralen som kommer att öka sin lokalyta med cirka 700 kvadratmeter till cirka kvadratmeter. Det pågår också diskussioner med flera andra potentiella hyresgäster som är intresserade av att hyra lokaler i byggnaden. Butikslokalerna i fastigheten fungerar bra och utvecklingen i området är god. Bland annat kommer det inom de närmaste åren att byggas nya lägenheter i området. Butikslokalernas attraktionskraft beräknas öka ytterligare. Dessutom utreds om det går att få bygglov för en ny byggnad på fastigheten, eventuellt med inriktning på servicebostäder. Nynäsvägen Älgö Solsidan Bollmora Gamla Tyresjö -29,557 mm Bergholm Graflunds är ansvarig förvaltare av fastigheten, som har Tyresta mycket god teknisk standard. Under 2013 Nationalpark fortsätter arbetet med att hitta nya hyresgäster till mässhallarna samt ha en Haninge nära dialog med de befintliga hyresgästerna för att säkerställa att lokalerna är anpassade till deras behov. Haningeleden 73 Vega Lenna 250 Jordbro 250 Malmen-Kolbotten Nyckeldata Land Sverige Projekttyp Kontor/utställning Antal fastigheter 1 Yta kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 13 Förvaltare Graflunds Investeringstillfälle maj 2007 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 13

14 1. Västerås 2. Alvesta 3. Tomteboda, Stockholm 4. Göteborg 5. Jönköping 6. Vasslan, Stockholm 7. Vevaxeln, Malmö Sundsvall Luleå Stella Sverige Umeå GEUN äger 25 procent av Terminal Real Estate Sweden AB (TRES) som äger en logistikportfölj med geografisk spridning i Sverige. Næringsbygg i Norge III AS 2007 AS äger resterande 75 procent av bolaget. Fastigheterna har strategiska lägen med avseende på transportmöjligheter, oavsett om det handlar om järnvägs-, väg- eller flygtransport. Totalt består portföljen av cirka kvadratmeter fördelade på tolv fastigheter. Stockholm, Göteborg och Malmö är naturliga logistikcentra i Sverige. Hit går huvudlederna och järnvägen. De tre storstäderna har också omfattande internationella varutransporter med flyg och båt. Övriga terminaler ligger också centralt i Sveriges logistiknätverk med anslutning till de stora Europavägarna E4, E6 och E20 samt järnvägsnätet. Göteborg Karlstad Malmö Östersund Söderhamn Eskilstuna STOCKHOLM Linköping Jönköping TRES har enats med Posten om ett avtal i Tomteboda i Stockholm, som innebär att Posten successivt kommer att flytta ut ur sina lokaler under 2014 och SL (Stockholms Läns Lokaltrafik) kommer under samma period att börja flytta in i fastigheten och tar över kvadratmeter som Posten hyr idag. Avtalen med SL och Posten säkerställer att hyresintäkterna i fastigheten blir kvar på dagens nivå fram till utgången av Posten flyttar ut ur fastigheten i Västerås under En särskild projektgrupp letar efter nya hyresgäster till fastigheten som har en uthyrningsbar yta på cirka kvadratmeter. Med anledning av den höga aktiviteten på paketterminalen i Jönköping har TRES beslutat att göra en omfattande investering i fastigheten. Den uthyrningsbara ytan kommer att utvidgas från cirka till kvadratmeter. TRES har i samband med investeringen undertecknat ett 15-årigt hyresavtal med Posten. Avtalet kommer att öka de årliga hyresintäkterna med cirka tio miljoner norska kronor från den första april Bolaget har fortsatt lediga lokalytor i Årstad, Norrköping, Linköping och Malmö på cirka kvadratmeter. Avtal har ingåtts med externa konsulter för att öka uthyrningsgraden. Vakanserna i portföljen ligger på cirka tre procent. Den underliggande verksamheten har varit tillfredsställande under 2012 och utvecklingen beräknas bli stabil även under Kassaflödet från driften är bra och avkastningen före extraordinära investeringar låg på cirka 21 miljoner norska kronor under Detta motsvarar en avkastning på investerat kapital på cirka 6,5 procent. Nyckeldata Land Projekttyp Sverige Logistik Antal fastigheter 12 Yta kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 75 Förvaltare Riksbyggen/Newsec Investeringstillfälle februari Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

15 Waterfront Sverige Hjalmar Brantingsgatan Brämaregården Hjalmar Brantingsgatan Fastigheten ligger på Norra Älvstranden i Göteborg och består av en stor kontorsbyggnad på cirka kvadratmeter som är byggd på en pir invid vattnet. Byggnaden färdigställdes 2002, har fem till åtta våningar och är i mycket gott tekniskt skick. Dessutom har det byggts ett parkeringsgarage på kvadratmeter med 267 parkeringsplatser samt cirka 40 parkeringsplatser utomhus. Området utvecklas kontinuerligt med många utbyggnadsprojekt och har redan en bra sammansättning med universitet, forskning/utveckling, företag och många bostäder. Det tar cirka 10 minuter in till Göteborgs centrala affärscentrum som enkelt nås med bil, buss eller båt. Göteborg är Sveriges näst största stad med nästan invånare och har en stark befolkningstillväxt. Hamnen i Göteborg är den största i Skandinavien och Göteborg betraktas som det viktigaste logistikområdet i Sverige. Universitetet i staden har cirka studenter. Ericsson är enda hyresgäst i byggnaden. Företaget har cirka anställda och ett hyresavtal som löper till den 31:a december Newsec Asset Management bistår bolaget med den ekonomiska förvaltningen, medan Coor Service Management är teknisk förvaltare. Det tekniska förvaltningsavtalet med Coor Service Management inkluderar dessutom Andel av årliga hyresintäkter 8 % kostnader för inre underhåll, något som minskar risken i projektet. Under 2012 har bolaget i samarbete med Ericsson genomfört ett omfattande projekt för att förbättra elförsörjningen i byggnaden. Detta har varit viktigt för att tillgodose hyresgästernas behov samtidigt som fastigheten blir mer attraktiv för företag som är inriktade på forskning och utveckling. Fastigheten genererar ett stabilt och bra kassaflöde. Nyckeldata Land Projekttyp Sverige Kontor Antal fastigheter 1 Yta Keillers Keillers Park Rambergsstaden Park E 45 Majorna Frihamnen Djurgårdsgatan Lundbyleden Lindholmen Masthuggskaien Stigbergsleden Bargatan Myntgatan Lindholmsaléen Lundbyleden Lundbyvassen Andrégatan Stigberget Masthugget Linnégatan Skeppsbron Inom Vallgraven E 45 GÖTEBORG Kungsparken Pustervik Sprängkullsgatan E 45 Kommandantsängen Götaälvbron Parkgatan Nordstan Holmens Industriområde Nya Aléen Vasastaden Aschebergsgatan Götaleden Kungsparken Olivedal Annedal Landala kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 49 Förvaltare Coor/Newsec Investeringstillfälle december 2007 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 15

16 Myntgata Elkerveien Numedalsveien Kongsberg Norge Portföljen består av tre kontorsfastigheter i Kongsberg med en total yta på cirka kvadratmeter, där GEUN äger 80 procent. Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS äger resterande 20 procent av portföljen. Kongsberg är den näst största staden i Buskerud och har knappt invånare. Avståndet till Oslo är nio mil. Byggnaderna ingår i Kongsberg Næringspark, som totalt kommer att ha en uthyrningsbar yta på cirka kvadratmeter. 89 Dyrmyrgata Spennings gate Gladbak Bergmannsveien Stortorvet Kongsberg Kjøpesenter Numedalsveien 90 Baneveien Hyttegata 88 E 134 Kongsberg Sykehus Glitregata E 134 Bekkedokk Gomsrudveien Elkerveien Drammensveien KONGSBERG Kapermoen Wergelands vei Gamleveien Dagens verksamhet i Kongsberg Næringspark har i hög grad sitt ursprung i Kongsberg Våpenfabrikk. Kongsberg Maritime hyr två av byggnaderna, medan FMC Kongsberg Subsea AS är den största hyresgästen i den tredje byggnaden. E 134 Sexes gate Kirkegårdsveien Gomsrudveien Gomsrudveien Ole Gjeddes vei Gamlegrendåsen Samtliga hyreskontrakt löper fram till Hyresgästerna ansvarar i stort sett helt för de löpande driftskostnaderna och kassaflödet från portföljen är stabilt och bra. Det pågår en diskussion med en av hyresgästerna om en mindre utvidgning av den ena fastigheten. Sexes gate Gomsrudveien 87 Andel av årliga hyresintäkter 13 % Nyckeldata Land Norge Projekttyp Kontor Antal fastigheter 3 Yta kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 83 Förvaltare Kongsberg Technologipark AS Investeringstillfälle december Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

17 Bad Kissingen Tyskland Wetzlar Portföljen består av 364 lägenheter i Bad Kissingen i Braunfels Lang Göns Bayern där GEUN äger 50 procent. Den resterande B488 andelen ägs av Hyresbostäder i Sverige IV AB. Butzbach Weilmünster Huvudbyggnaden uppfördes 1973 och fastigheten Wölfersheim byggdes ut 1990 med två nya byggnader. Lägenheternas Bad Nauheim storlek varierar mellan 30 och 100 kvadratmeter. Usingen Som en del av utbudet för äldrebostäderna ingår B275 simbassäng, restaurang, bank och medicinsk behandling Camberg samt L3041 attraktiva parkområden. Förvaltare för portföljen är Axion Consult Karben Bad Homburg som är specialiserad på förvaltning av vårdhem och äldreboenden. Kronberg L3019 Frankfurt Offenbach Friedberg Avtalet med operatören för fastigheten löper Kriftel fram till den Taunus B44 31:a december Under de senaste åren har operatören E35 Dietzenbach uppgraderat fastigheten på en rad punkter. Portföljen genererar ett stabilt kassaflöde på fyra till fem procent årligen. Lich B457 L3187 Altenstadt Hammersbach Hungen Echzell Nidda Altenau in Unterfranken Rodgau Nidder Büdingen Kinzig Hanau am Main B8 Gründau Schotten Gedem Hirzenhain Birstein Wächterbach Gelnhausen Flörsbach Kleinkahl Langenbom Hösbach Bieber Grebenhain Bad Orb Frammenbach Flieden Steinau Partenstein A 66 Schlüchtern Burgjoß Eichenzell Rieneck Burgsinn Künzell Mittelkalbach A 7 Zeitiofs Obersinn Hammelburg Gemünden Wernfeld Poppenhausen Bad Brückenau Burkardroth Bad Kissingen Oberthulba Gersfeld Wildflecken Fuchsstadt Sandberg A 7 Andel av årliga hyresintäkter 2 % Nyckeldata Land Tyskland Projekttyp Äldreboende Antal fastigheter 3 Yta kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 11 Förvaltare Axion Consult Investeringstillfälle juli 2007 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 17

18 Ludwigsburg 3 5. Hilden 6 8. Ulm Flensburg Kiel Cuxhaven Elisa Tyskland Bremen Hamburg BERLIN Portföljen består av sju äldreboenden med totalt 689 lägenheter och 418 vårdsängar, dels i enkelrum och dels i dubbelrum. Fastigheterna ligger i delstaterna Bayern, Baden Würtemberg och Nordrhein-Westfalen i Tyskland. Alla fastigheterna är uppförda under perioden efter 1985 och är i gott skick. Fastigheterna ligger i orterna Ulm, Aschaffenburg, Ludwigsburg, Köln, Hilden, Herne och Frechen. Portföljen har också ett mindre antal kommersiella lokaler, vid sidan av infrastrukturytor och bostäder för de anställda. Utnyttjandegraden per kvadratmeter för den här typen av fastigheter är därför lägre än för vanliga bostadsportföljer eftersom det finns en högre andel gemensamma ytor. I det här projektet betalar dock hyresgästerna även för gemensamma ytor. Förvaltare för portföljen är Axion Consult som är specialiserad på förvaltning av vårdhem och äldreboenden. Curanum är operatör för hela portföljen, med undantag av fastigheten i Ludwigsburg, där Management Care är operatör. Curanum och Management Care sköter driften av fastigheterna och sköter också den dagliga kontakten med hyresgästerna. Hyresavtalen med operatörerna löper fram till Herne Essen Hilden Düsseldorf Köln Frechen Bonn Saarbrucken Bielefeld Frankfurt am Main Mannheim Stuttgart Hannover Aschaffenburg Ludvigsburg Ulm Nürnberg München Leipzig Chemnitz Dresden teckna ett hyresavtal med 15 års löptid. Ett nytt hyresavtal kommer att öka intäkterna för såväl operatören som GEUN. Huvudfokus under 2013 är att omförhandla hyresavtalet med Curanum som vill förlänga aktuellt hyresavtal med löptid fram till Ett längre hyresavtal skulle vara positivt för GEUN, i synnerhet med tanke på att dagens låneavtal förfaller under Jena Kassaflödet från portföljen var under 2012 bra och utvecklingen förväntas vara stabil även under I Tyskland har det varslats om lagändringar med en övergångsperiod fram till 2018 vad gäller drift och storlek på äldreboenden. Bland annat kommer det förmodligen att ställas krav på lägsta antal enkelrum. Detta kommer att kunna reducera intäkterna för operatörerna och följaktligen även intäktspotentialen i portföljen vid en eventuell omförhandling av hyresavtalet. En statlig aktör vill öppna en förskola i en ledig lokal i fastigheten i Ulm. Lokalytan är på cirka 900 kvadratmeter. Hyresgästen kommer själv att investera cirka en miljon euro i renoveringar av lokalen och har signalerat intresse att Nyckeldata Land Tyskland Projekttyp Äldreboende Antal fastigheter 7 Yta kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 78 Förvaltare Axion Consult Investeringstillfälle december Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB

19 Chemnitz Tyskland Delitsch Lauchhammer Portföljen består av cirka 950 lägenheter i delstaten Sachsen. Huvuddelen (70 procent) av portföljen ligger i Chemnitz, i närheten av Dresden, vilket anses vara ett av de starkaste tillväxtområdena i den här delen av Tyskland. Förutom i Chemnitz har portföljen fastigheter i Riesa, Grimma, Döbeln, Leisnig och Hartha. LEIPZIG Borna Grimma Leisnig A 14 Döbeln Hartha Riesa Meissen Sachsen A 4 DRESDEN Portföljen förvaltas av Integra och utvecklingen i portföljen har varit god under de senaste åren. Vid tidpunkten för köpet 2007 var vakansen i portföljen cirka tio procent men sedan början av 2010 har vakansen legat stabilt på cirka tre procent. Altenburg B 180 CHEMNITZ Freiberg Freital Pirna E 55 B 173 Lånet i portföljen förnyades i september Lånebeloppet har minskats från 27,7 till 25,5 miljoner euro. Den nya finansieringen löper fram till 2016 och finansierande bank är Corealcredit Bank AG, Frankfurt. En minskning av lånet i kombination med lägre räntor i euroområdet har förbättrat kassaflödet i portföljen. ZWICKAU Aue Annaberg- Buchholz Marknaden för hyresbostäder i östra Tyskland har tagit sig, vilket bådar gott för utvecklingen av portföljen. Andel av årliga hyresintäkter 4 % Nyckeldata Land Tyskland Projekttyp Bostäder Antal fastigheter 38 Yta kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2013 MNOK 24 Förvaltare Integra Investeringstillfälle oktober 2007 Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB 19

20 Troubadour Tyskland Flensburg Kiel Portföljen består av cirka lägenheter och cirka 200 kommersiella lokaler i Tyskland. 90 procent av portföljen ligger i delstaterna Niedersachsen och Nordrhein-Westfalen i norra Tyskland. Dessutom finns det cirka 350 lägenheter i städerna Köln, Berlin och München. I juni 2012 byttes förvaltaren Treureal ut mot WVB Centuria och Cenda Management. Essen Düsseldorf Cuxhaven Hamburg Bremerhaven Bremen Ganderkesee Stadthagen Hannover Hildesheim Bielefeld Göthingen BERLIN Leipzig Dresden Köln Jena Chemnitz Bonn Investeringen genererade under 2012 inte tillräckligt för att kunna betala sina löpande kostnader. Därför inleddes en omstruktureringsprocess med långivaren i syfte att reducera lånesumman samt de löpande räntekostnaderna. Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Nürnberg Stuttgart I slutet av 2012 uppnådde GEUN en överenskommelse med långivaren om en omstrukturering av skulden. Till följd av detta har de årliga räntekostnaderna sjunkit från cirka sex till tre miljoner euro. Dessutom har förfallotiden för lånet förlängts från 2014 till 2015 med möjlighet till ytterligare ett till två års förlängning. Som en del av avtalet med långivaren har GEUN förpliktat sig att investera 7,5 miljoner euro i upprustning av fastighetsbeståndet. Målet är att detta ska bidra till att minska vakansgraden från cirka 15 procent från utgången av 2012 till cirka sex procent före Avtalet med långivaren ger GEUN god säkerhet för att denna tilläggsinvestering ska betala sig och ge avkastning. Investeringsprogrammet inleddes i slutet av 2012 och de första lägenheterna är nu färdigrenoverade. Vakansgraden beräknas sjunka markant från mitten av Investeringsprogrammet pågår fram till slutet av München Andel av årliga hyresintäkter 13 % Nyckeldata Land Tyskland Projekttyp Bostäder Antal fastigheter 247 Yta kvadratmeter Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 72 Förvaltare WVB Centuria/Cenda Investeringstillfälle november Årsrapport 2012, Global Fastighet Utbetalning 2007 AB