Helhetssyn förändrar bostadsbyggandet

Transkript

1 Boverket Rapport Oktober 2004 Helhetssyn förändrar bostadsbyggandet En rapport från MKB, HSB och NCC om helhetsprojektet i Malmö

2

3 Helhetssyn förändrar bostadsbyggandet En rapport från MKB, HSB och NCC om helhetsprojektet i Malmö Boverket oktober 2004

4 Titel: Helhetssyn förändrar bostadsbyggandet En rapport från MKB, HSB och NCC om helhetsprojektet i Malmö. Utgivare: Boverket oktober 2004 Upplaga: 1:1 Antal: Tryck: AB Danagårds Grafiska ISBN: Sökord: Nybyggnation, hyresrätter, byggkostnader, produktionskostnader, logistik, samverkan, industralisering, projekt, projektbeskrivning, HELHETsprojektet, HSB, MKB Fastighets AB, NCC, Malmö. Diarienummer: /2002 Omslag foto: Gunnar Nydrén Layout: Kjell Warnquist, ateljé WQ Publikationen kan beställas från: Boverket, Publikationsservice, Box 534, Karlskrona Telefon: Fax: E-post: publikationsservice@boverket.se Webbplats: Boverket 2004

5 Kolumntitel 3 Förord Byggkommissionen fastslog i sin rapport Skärpning Gubbar (SOU 2002:115) att byggherrarnas försvagade ställning i kombination med en kraftig strukturomvandling, där initiativen till större byggprojekt i stor utsträckning tas av aktörer som bygger för försäljning och inte förvaltning, lett till att incitamenten att bygga med en långsiktigt låg kostnad och med hög kvalitet försvagats. Det faktum att byggprocessen i sig är outvecklad och att varje nytt projekt har karaktären av prototyp bidrar till låg produktivitetsutveckling, höga kostnader, brister i slutkvaliteten och låg lönsamhet. I den fasta industrin analyseras fortlöpande vilka mervärden olika led i värdekedjan tillför. Varje komponent som ska passera genom kedjan har långt i förväg handlats upp till bästa pris i förhållande till prestanda. I byggprocessen sker många upphandlingar och inköp direkt från byggplatsen och med sådan tidspress att bästa pris snarast blir en fråga om vem som lämnar störst rabatt. I många fall tvingas man anlita den entreprenör eller leverantör som överhuvudtaget har möjlighet att leverera inom den tid som krävs. I denna rapport från Helhetsprojektet i Malmö beskrivs hur ett nytt och mer långsiktigt och industriellt angreppsätt kan leda till såväl höjd kvalitet som större lönsamhet, lägre kostnader och i förlängningen låga boendekostnader. För uppgifterna i rapporten svarar Fredrik Friblick, Prolog Bygglogistik i Malmö, som även svarat för sammanställningen av rapporten. Karlskrona oktober 2004 Sonny Modig projektledare Boverkets Byggkostnadsforum

6 4 Helhetssyn förändrar bostadsbyggandet

7 Kolumntitel 5 Innehåll Bakgrund och läsanvisning... 7 Sammanfattning... 9 Vad ville vi uppnå i HELHETs-projektet? Målsättningar Förväntade resultat Vision Upplägg Vad har vi gjort i HELHETs-projektet? Kunder och intressenter Byggherrekompetens Industrialisering Samverkansformer Kunskapsåterföring Förändringsarbete Vilka resultat har vi uppnått inom HELHETs-projektet? Färdigställt projekt 1: HSB Kapellmästaren Färdigställt projekt 2: HSB Kapellmästaren Färdigställt projekt 3: MKB Rönnen Övriga byggprojekt HELHETs-processen Uppnådde vi det vi ville i HELHETs-projektet, del 1? Fortsättningen i HELHETs-projektet Bilaga Utvärderingsrapport: Projektering Kapellmästaren Bilaga Utvärderingsrapport: KENT-modellen Bilaga Utvärderingsrapport: Kundsynpunkter Kapellmästaren Bilaga Publicerade rapporter Examensarbeten Rapporter... 59

8 6 Helhetssyn förändrar bostadsbyggandet

9 Kolumntitel 7 Bakgrund och läsanvisning Bakgrund HELHETs-projektet Merparten av de bostäder som byggdes under slutet av 1990-talet och början av 2000-talet, var bostadsrätter i exklusiva lägen. Priserna för dessa nya bostäder ökade för varje år under denna period. Oroande var att även kostnaderna ökade i motsvarande takt. Flera allvarliga fall av kvalitetsproblem uppmärksammades i bostadsproduktionen och fick stort utrymme i media. Denna nationella utveckling speglades även i Malmöregionen. Byggkostnadsdelegationen rapporterade år 2000 om möjligheter för kostnadssänkningar och kvalitetsförbättringar i byggindustrin. Representanter för bl.a. HSB Malmö blev inspirerade och startade olika initiativ att försöka ta kontroll över kostnadsutvecklingen i byggandet. Under 2002 formerade sig HSB, MKB och NCC tillsammans och ansökte om stöd hos nybildade Byggkostnadsforum inom Boverket, med målet att hitta nya modeller för kostnadseffektivt bostadsbyggande i Malmöregionen. Stöd beviljades och HELHETs-projektet är nu ett av Sveriges största utvecklingsprojekt i byggindustrin. Prolog Bygglogistik AB anlitades för att leda, driva och samordna arbetet i HELHETs-projektet (Helhetssyn Effektiv Logistik Hållbart Ekologiskt Totalkostnadsfokus) under tre år 2002 till Läshänvisningar till rapporten Denna rapport är slutrapporten från HELHETs-projektet del 1. Vid ett flertal tillfällen i rapporten hänvisas till material publicerat under arbetets gång på där allt material är samlat. Läsare hänvisas också att läsa delrapporten till Boverket från oktober 2003.

10 8 Helhetssyn förändrar bostadsbyggandet

11 Kolumntitel 9 Sammanfattning I denna rapport redovisas resultat från utvecklingsprojektet HELHETs-projektet. Målet med projektet formulerades av de deltagande företagen som att Vi ska lära oss att bygga kostnadseffektivt, och därigenom prisvärt boende för alla människor. Vi ska skapa vårt nya sätt att arbeta. Inom HELHETs-projektet finns det sex fokusområden som det arbetats med för att uppnå målen. Det första är området kundfokusering där det tagits fram en intressemodell för att underlätta kartläggningen av kundens verkliga behov. För att kunna styrka det andra fokusområdet, byggherrekompetensen har det arbetats fram riktlinjer och checklistor för att tydliggöra kundbehov, kundkrav och för att minska risken för missförstånd och osäkerhet. Inom fokusområdet industrialisering har det arbetats med ett antal lösningar för stomme, installationer osv. för att underlätta för främst byggherrarna. För ökad samverkan mellan aktörerna har det anordnats studiebesök, workshops och presentationer. En modell har skapats för att kunna hantera kunskapsåterföringen systematiskt, och för att fånga upp erfarenheter och omvandla dessa till bestående kunskap. Förändringsarbetet har utgått från en etablerad modell för förändringsarbete. Dessutom har stor vikt lagts vid informationsspridning med hjälp av en kommunikationsplattform med nyhetsbrev, hemsida och s.k. HELHETs-träffar. Tre projekt är färdigställda och resultaten från dem är: HSB Kapellmästaren 4, som består av 52 lägenheter med en slutgiltig produktionskostnad på kr/kvm BOA. Projektet genomfördes som en totalentreprenad. De boende får göra två enkäter, en inflyttningsenkät och en boendeenkät, som resulterar i ett Nöjd-Kund- Index. Inflyttningsenkäten gav ett bra resultat. En materialspillstudie på fabriksbetong, armering, gips, stålreglar och minerit gjordes för att kunna kartlägga nuläget och följa upp möjliga effektivitetsförbättringar från Kapellmästaren 4 till Kapellmästaren 7. Produktionskostnaden minskades med 4,6 procent jämfört med riktpriset på entreprenadkostnaden. Besparingarna kommer framförallt från tre områden: nära samarbete mellan byggherre byggentreprenör, väl planerad och effektiv styrning av arbetsplatsen, gynnsamma klimatförutsättningar och andra byggprodukter. HSB Kapellmästaren 7, med totalentreprenad som entreprenadform, består precis som Kapellmästaren 4 av två punkthus med 52 lägenheter och har en produktionskostnad på kr/kvm BOA. Ökningen i produktionskostnaden beror bl.a. på högre markpriser, mer markarbete och en ökad standard. En jämförelse mellan Kapellmästaren 4 och 7 pågår och bl.a. har en besparing på 14 procent timmar för byggentreprenaden gjorts med hjälp av standardisering och återupprepning, nyckeldelarna inom industrialisering. Projek-

12 10 Helhetssyn förändrar bostadsbyggandet tets delmål fastställdes sent i processen, vilket försvårade för projektteamet att leverera resultat i linje med delmålen. MKB Rönnen består av 87 lägenheter och har en produktionskostnad på kr/kvm BOA. Även här genomfördes projektet som en totalentreprenad. Projektet har visat sig ha nöjda kunder, men ingen Nöjd-Kund-Index utvärdering är utförd. Organisationen blev relativt otydlig, trots goda intentioner med entreprenören från tidigare liknande projekt som totalentreprenör, vilket gjorde att MKB fick ta en mycket aktiv roll. Skillnader i produktionskostnaden jämfört med Kapellmästaren 4 kommer bl.a. från att Rönnen inte har någon källare, BOA/BTA är 83 procent på Rönnen och 77 procent på Kapellmästaren, det är målad betongfasad på Rönnen och putsad fasad på Kapellmästaren, det finns s.k. loggior på Rönnen och inglasade balkonger på Kapellmästaren och att man återanvänt ett känt byggsystem i Rönnen, vilket ger en hög produktionskvalitet och minskade projekteringskostnader. Uppnåddes målen för HELHETs-projektet? Målen som de deltagande företagen i HELHETs-projektet satte upp, var bland annat att möjliggöra nyproduktion av prisvärda hyresrätter. Av de 500 som sattes som målsättning har idag 443 nya bostäder producerats. Det har dock varit svårt för företagen att samtidigt driva både enskilda byggprojekt och långsiktiga förändringar. Därför har i viss mån framgången att få fram de enskilda byggprojekten gått ut över HELHETs-projektets förmåga att uppnå vissa andra mål inom projektets första del. Inom projektets fokusområden har ett antal koncept anpassade för byggproduktion utvecklats. I vissa projekt har dock inte koncepten överförts till användbara arbetssätt. Exempel på lyckade koncept är Nöjd-Kund-Index, erfarenhetsåterföring och Samverkans-modellen. HELHETs-projektets idéer om logistik, inköp och materialförsörjning har inte fångat entreprenörernas intresse och därför har logistikutvecklingen inte dominerat agendan. Mät- och styrsystem har utvecklats på respektive företag, dels övergripande projektstyrningsverktyg t.ex. Samverkans-modellen, dels mer detaljerade ekonomiska styrsystem. Byggherrar och entreprenörer har förändrat sina rutiner för upphandling och inköp. Några standardiserade upphandlingssätt har ännu inte fått genomslag hos byggherrarna, men de vunna erfarenheterna utgör en god grund. För att identifiera kompetensbehovet hos aktörerna har kunskapsbehov klargjorts, specialutbildningar, workshops och studiebesök utförts. Trots att förändringsviljan på flera håll varit stark finns det ändå flera grupper inom projektet där det funnits en ovilja att dels se egna brister, dels en ovilja att diskutera förändringsbehov över lag. Projektet har varit framgångsrikt när det gäller dokumentation och kunskapsspridning. Nyhetsbrev, seminarier, möten, inbjudningar artiklar och korta rapporter har tagits fram löpande under projektets gång vilket har varit uppskattat. Hela projektet avslutas med en konferens för kunskapsspridning. HELHETs-projektet går nu in i nästa fas: HELHETs-projektet del 2, Stärkt byggherrekompetens.

13 Kolumntitel 11 Vad ville vi uppnå i HELHETsprojektet? Målsättningar De målsättningar som sattes upp för arbetet var: Producera 500 lägenheter i Malmöregionen för människor med normala inkomster. Ta fram nya modeller för kostnadseffektivt bostadsbyggande. Ekologiskt hållbart byggande. Ökad kompetens hos aktörerna. Förväntade resultat De resultat som förväntades av arbetet var: Nyproduktion av prisvärda hyresrätter. Koncept på projektets fokusområden anpassade för byggproduktion. Mät- och styrsystem för byggherre. Förändrade rutiner för upphandling och inköp. Identifierade kompetensbehov hos aktörerna. Dokumentation och kunskapsspridning. Vision En vision för arbetet sattes upp i ett tidigt skede som ledstjärna för alla involverade i förändringsarbetet: Vi ska lära oss att bygga kostnadseffektivt, och därigenom prisvärt boende för alla människor Vi ska skapa vårt nya sätt att arbeta

14 12 Helhetssyn förändrar bostadsbyggandet Det är framförallt två saker som är viktigt att betona i visionen. Dels är det kostnadseffektivt, och inte billigt, byggande som ska ge prisvärt boende, dels är det bestående förändringar inte enstaka framgångsrika byggprojekt som ska uppnås i ett nytt arbetssätt. Upplägg Totalt har sex byggprojekt ingått i HELHETs-projektet del 1. Samtliga är bostadsprojekt i Malmöområdet. Upplåtelseformen varierar, men majoriteten består av hyreslägenheter. Projekten var utvalda med omsorg för att byggprojektens fördelning över tiden skulle möjliggöra effektiv kunskapsåterföring från projekt till projekt. Varje byggprojekt har haft sin egen projektorganisation, som i huvudsak har varit av traditionell typ. De sex byggprojekten i HELHETs-projektet har varit: HSB Kapellmästaren 4 52 lgh HSB Kapellmästaren 7 52 lgh HSB Kristinebergs gård 61 lgh MKB Haga, Bunkeflostrand 104 lgh MKB Rönnen 87 lgh MKB Hjärpen 87 lgh För att uppnå HELHETs-projetets mål har arbetet delats in i fem olika fokus- och medelområden: 1. Kundfokusering 2. Tydliga byggherrekrav 3. Industrialisering 4. Samverkan 5. Kunskapsåterföring

15 Vad har vi gjort i HELHETs-projektet? 13 Vad har vi gjort i HELHETs-projektet? Under arbetets gång med HELHETs-projektet har mycket gått utomordentligt bra, men en rad problem och svårigheter har naturligtvis också uppstått. Det viktiga har varit att ta tillvara dessa erfarenheter och utmaningar, för att skapa bestående förbättringar, vilket har varit den grundläggande utgångspunkten för arbetet. Här redovisas hur arbetet framskridit inom de fem fokus- och medelområdena, samt hur det generella förändringsarbetet drivits. Kunder och intressenter En nöjd kund innebär högre lönsamhet och ökad produktförsäljning vilket i sin tur gynnar alla som bidrar i hela värdekedjan; från ax till limpa. För att underlätta att kartlägga kundens verkliga behov har en intressentmodell tagits fram. Den visar de viktigaste intressenterna i bostadsproduktion och det är dessa behov som ska styra byggprocessen. Exempel på dessa behov är: i) Boende: Hyra, funktioner, standard, trygghet m.m, ii) Förvaltare: Livscykelekonomi, tekniska system som passar in i beståndet, städbarhet i gemensamma utrymmen, avkastningskrav m.m, och iii) Samhället: Bostadsbrist, stadsförnyelse m.m. Se figur 1. Boende Förvaltare Samhälle Figur 1. Uppdelning av huvudintressenterna för bostadsproduktion.

16 14 Helhetssyn förändrar bostadsbyggandet I flera av projekten har inventeringar och tester av olika slag gjorts med syfte att utreda kundernas behov i form av funktion, service och upplevelse. En viktig del i arbetet är att förstå om de boende är nöjda med produkten som producerats. Det har gjorts i Kapellmästaren 4 genom enkätundersökningar, dels vid inflyttning (s.k. inflyttningsenkät), dels när de har bott in sig en period (s.k. boendeenkät). Liknande undersökningar kommer att göras för de kommande byggprojekten. Ett område som har diskuterats är att även utvärdera om förvaltningsorganisationen är nöjd med produkten, på ett liknande sätt med enkäter. Dessa diskussioner har inte lett till konkreta resultat än, men har stor potential, speciellt om förvaltningsorganisationen varit delaktiga från början i projektet. Foto: Tommy Hvitfeldt

17 Vad har vi gjort i HELHETs-projektet? 15 Byggherrekompetens Fokus har varit på att stärka byggherrekompetensen och HSB Malmö och MKB har visat stark utvecklingsvilja. Representanter för byggherrarna har god insikt i organisationens brister och flera ser också möjligheten att påverka situationen genom att ställa tydligare krav. En stor del i arbetet har varit att arbeta fram riktlinjer och checklistor för att skapa en tydlig beskrivning av slutprodukten i de tidiga skedena, så att kundbehov och krav blir tydliga genom hela byggprocessen. Då byggherrarna har olika sätt att hantera sina byggherreprocesser, redovisas enbart den övergripande modellen i resultatkapitlet, under HELHETs-processen. Ett återkommande missförstånd som kontinuerligt ställt till förvirring och försvårat givande jämförelser är begreppsförvirring kring vilken kostnad och vilken yta som avses. Inom HELHETs-projektet används numera alltid totala produktionskostnaden inkl. alla kostnader utslaget på den uthyrningsbara ytan, BOA, dvs. den kostnad som byggherren ska ställa sina hyresintäkter emot. En gemensam begreppsapparat är ett viktigt delresultat i arbetet. Se figur 2. För att underlätta ytterligare använder alla projekt internt Byggkostnadsforums uppställning för produktionskostnad och beräkning av hyresnivå år 1. Industrialisering Från början var fokusområdet logistik och inte industrialisering. Då NCC inte har haft någon naturlig ägare av logistik - utvecklings - frågor inom HELHETs-projektet, valde aktörerna att fokusera på hela industrialiseringsområdet istället; både byggherrar och entreprenörer tillsammans. Arbetet har framförallt gått ut på att systematisera olika byggsystem och kartlägga olika leverantörer. Detta arbete har resulterat i ett antal utvärderingsrapporter med olika fokus som till exempel våtrum och kök. Läs mer i utvärderingsrapporten Våtrum och Kök. BTA BRA OKA BOA + LOA = HYA BIA BTA = Bruttoarea, inkl. yttervägg BRA = Bruksarea BOA = Bostadsarea LOA = Lokalarea HYA = Bostadsarea + Lokalarea OKA = Omslutande konstruktionsarea BIA = Biarea, t.ex. trapphus, lägenhetsförråd Figur 2. Sammanställning över areabegreppen i visitkortsformat.

18 16 Helhetssyn förändrar bostadsbyggandet Målet för industrialiseringsgruppens arbete är att klargöra ett antal genomarbetande alternativ för stomme, installationer osv., där byggherrarna i de olika byggprojekten inte ständigt överväger alla möjliga alternativ, utan att det finns klara riktlinjer. På vilken detaljeringsnivå dessa riktlinjer ska vara och vilken flexibilitet som ska kunna garanteras är nu föremål för utredning. De beslut som fattas förankras sedan i referensgrupper inom byggherreorganisationerna avseende: Ekonomi Sälj/marknad (Kund) Förvaltning Miljö Foto: Prolog

19 Vad har vi gjort i HELHETs-projektet? 17 Samverkansformer Som nämndes under byggherrekompetens har HELHETs-processen utvecklats och mycket av fokus i den ligger på samverkansformer. HELHETS-processen stödjer aktörerna i det ändrade beteende som krävs för ökad samverkan och skapa nödvändigt förtroende för att våga öppna upp sig och bli medparter istället för traditionellt motparter. Samverkansområdet har enorm potential, men detta är också det område där HELHETs-projektet mött svårigheter. Ett delresultat är att det kräver tid och resurser och stora beteendeförändringar hos alla inblandade aktörer. Mycket har fungerat bra inom HELHETsprojektet, men det finns underliggande, djupt rotade, brister i förtroende mellan många av aktörerna p.g.a. historiska konflikter. NCCs partneringmodell och partneringerfarenheter från Danmark och Sverige har varit värdefulla. Insikten att det är många av de mjukare parametrarna i ett samarbete som kan systematiseras och att det krävs att arbetet med detta prioriteras för att man ska nå framgång. En stor del inom samverkansområdet har varit att förstå vad andra har gjort och hur de har gjort det. Ett flertal studiebesök har anordnats till uppmärksammade byggherrar, bl.a. Karlskronahem, Karlshamnsbostäder och Landskronahem. Minnesanteckningar från dessa studiebesök finns att läsa på En del i samverkan har varit kommunens roll. För att öka den gemensamma förståelsen av varandras behov och önskemål har ett antal workshops och presentationer anordnats, dit representanter för Boverket också inbjudits. Ett delresultat från dessa träffar är en lista med hinder för kostnadseffektivt bostadsbyggande som upprättats gemensamt av representanter för kommunen och HELHETsprojektet. Varje punkt arbetas nu genom med en som ansvarar för frågan och tidpunkt för återrapportering. Det finns idag en utrycklig ambition från alla nivåer inom kommunen att tillsammans med byggherrarna få igång bostadsproduktionen till rimliga villkor. Bl.a. har kommunen utlovat förtur till mark för produktion av hyresrätter. En del i dialogen med kommunen har även varit miljöområdet och där följer nu alla byggprojekten Malmö stads miljöprogram Ekologiskt hållbart byggande i Malmö. Kunskapsåterföring Inom HELHETs-projektet har kunskap genererats och dokumenterats löpande i bl.a. en serie av kortare rapporter, samt i ett antal examensarbeten i samarbete med LTH. För själva utvärderingsprocessen har en modell utvecklats. Syftet är att hantera kunskapsåterföringen mer systematiskt, än bara ett möte efter avslutat byggprojekt, vilket är många aktörers syn på erfarenhetsåterföring. Det gäller att löpande fånga upp erfarenheter och

20 18 Helhetssyn förändrar bostadsbyggandet omvandla dessa till kunskap som görs tillgänglig genom publicering. Läs mer i utvärderingsrapporten Utvärderingsprocessen och examensarbetet Byggherrens kunskapshantering. Förändringsarbete En av de stora potentiella barriärerna, som identifierades redan vid starten av arbetet, var den konservativa inställningen och förändringsoviljan från många av aktörerna i branschen. Detta har också blivit den största utmaningen inom HELHETs-projektet del 1. Generellt kan det sägas att ju längre ifrån slutkunden som man kommer i projekten, desto otydligare är drivkrafterna för förändring och förnyelse hos aktörerna i byggindustrin (byggherre byggentreprenör underentreprenör leverantör/tillverkare). I många fall handlar det om rena ledarskapsfrågor, och den tydlighet att förändring är nödvändigt har i många fall haft svårt att få genomslag i de decentraliserade organisationerna. Dessutom har det varit svårt att nå genomslag hos underentreprenörer och leverantörer, då majoriteten av förnyelseenergin har gått åt till motivera byggherrar och byggentreprenörer. Mycket har dock gått bra och HELHETs-projektet har förändrat mångas inställning till att det går att förbättra byggandet. Arbetet lades tidigt upp utifrån tidigare erfarenheter från att driva förändringsprojekt i annan industri. En modell av John P. Kotter från Harvard Business School (Leading change) användes som förebild för arbetet. Informationsspridning är en av de absolut viktigaste faktorerna för framgångsrikt förändringsarbete. En bit in i projektet arbetades en kommunikationsplattform fram och som sedan har legat till grund för Hemsida, Nyhetsbrev och s.k. HELHETs-träffar, som varit de huvudsakliga byggstenarna i informationsspridningen inom respektive organisation och externt till samarbetsaktörer. Bl. a. går Nyhetsbrevet ut kvartalsvis till 500 prenumeranter i Byggsverige. Internkommunikationen och avrapportering till ledningarna hos MKB, HSB och NCC har framförallt skett med ett kortfattat månadsbrev och med styrgruppsmöten 6 ggr/år.

21 Vilka resultat har vi uppnått inom HELHETs-projektet? 19 Vilka resultat har vi uppnått inom HELHETs-projektet? Färdigställt projekt 1: HSB Kapellmästaren 4 Foto: Gunnar Nydrén Byggherre HSB Sundsfastigheter Arkitekt Marie Ericsson Byggentreprenör NCC Entreprenadform Totalentreprenad Antal lägenheter 52 Hyresnivå 970 kr/kvm/år Övrigt 2 st punkthus med 8 våningar och källare med god standard och boendemiljö. Läs mer om Kapellmästaren 4 i delrapporten till Boverket från oktober 2003.

22 20 Helhetssyn förändrar bostadsbyggandet Nöjda kunder HSB Malmö följer upp nöjda kunder med sitt HNKI, HSBs Nöjd Kund Index, som är utvecklat tillsammans med Prolog Bygglogistik. Uppföljningen görs i två delar, dels en inflyttningsenkät ca 2 månader efter inflyttning, dels en boendeenkät ca 12 månader efter inflyttning. Inflyttningsenkäten fokuserar på bemötande och service under processen och boendeenkäten fokuserar på själva produkten, boendet. Men hjälp av Nöjd-Kund-Indexet kan HSB jämföra olika projekt med varandra och sätta upp mätbara mål för kommande nybyggnadsprojekt. På detta sätt skapas en kontinuerlig förbättringsprocess där erfarenheter från de olika projekten tas till vara. Inflyttningsenkäten på Kapellmästaren gav resultatet 79 HNKI vilket ger betyget: Hög kvalitet, professionell klass. På frågan om kunden är nöjd med sitt boende, svarade 94 procent att de var mycket nöjda med sitt boende. Det finns ingen offentlig NKI-statiskt för bostäder, som det finns för kunder i kommersiella lokaler. Därför kan byggherrarna i nuläget inte jämföra sig med varandra, utan jämförelsen kan bara göras internt. MKB kommer dock att införa samma mätsystem som HSB, vilket medför att nästan alla byggprojekten i HELHETs-projektet kommer att kunna göra NKI jämförelser. Parallellt med HNKI, har byggherren HSB Sundsfastigheter dokumenterat alla kundsynpunkter som inkommit 6 månader efter inflyttning. Dessa har gåtts igenom internt med nyproduktionsavdelningen och tillsammans med produktionsteamet, för att lära inför Kapellmästaren 7. Hjälp har också tagits från MKBs representanter för att få en annan hyresförvaltares synpunkter på fastigheten. Kapellmästaren 4 fick dessutom utmärkelsen Årets HSB-projekt 2003 för dess fina arkitektur och hedersomnämnande vid utdelning av Malmö Stads Stadsbyggnadspris, vilket var mycket glädjande för HSB Malmö, då konkurrensen var hård. Läs mer i utvärderingsrapporten Kundsynpunkter Kapellmästaren 4. Foto: Gunnar Nydrén

23 Vilka resultat har vi uppnått inom HELHETs-projektet? 21 Spill Spill är samlingsnamnet för materialspill i produktionen, hanteringsskador och stölder under produktionstiden, och det innebär rent resursslöseri för kunden. För att kunna kartlägga nuläget och följa upp möjliga effektivitetsförbättringar från Kapellmästaren 4 till Kapellmästaren 7, gjordes en spillstudie på fabriksbetong, armering, gips, stålreglar och minerit, vilka bedömdes som mest intressanta av projektteamet. Metod Metodiken från tidigare studier på Chalmers användes för att säkerställa jämförbarhet. De verkliga leveranserna till arbetsplatsen följdes upp i efterhand via fakturor och följesedlar, och jämfördes dels med de teoretiska inbyggnadsmängderna, dels med NCCs schablonvärden för spill i kalkylsystemet. Planen var att jämföra värdena med de verkligt uppmätta deponimängderna, men de utvalda materialslagen sorterades inte separat, varför detta inte gick att genomföra. Figur 3. Uppdelning av levererad mängd i teoretisk mängd och spill. 1. Bristande uppföljning Det första som upptäcktes var att det normalt inte görs några spilluppföljningar i byggprojekten. Enstaka studier har gjorts, men de siffror som används idag är historiska schablonvärden och inte specifika nivåer utifrån vald metod eller projektets unika förutsättningar. 2. Systemstöd saknas Att göra spilluppföljningen retroaktivt innebär mycket manuellt arbete med bl.a. analys av alla fakturor och val av resursslag. Det finns idag ingen koppling mellan kalkylsystemet och det ekonomiska uppföljningssystemet. Kalkylsystemet baseras på mängder och den ekonomiska uppföljningen görs enbart i kronor och ören. Jämför vi NCCs schablonvärde med verkligt utfall ser vi stora skillnader, vilket påverkar prognossäkerheten vid kalkylering av materialkostnader. För Kapellmästaren 7 är skillnaden mellan kalkylerad och fakturerad kostnad kr för de utvalda materialslagen. Detta är inget ovanligt resultat då produktionskostnadskalkylen inte är indexberäknad och då metoder ändras under byggnation. Det finns också en risk att man jämför äpple med päron då osäkerheten är hög för vilka resurser som konteras på vilka konto. 3. Spillnivåer Spillstudien visar att Kapellmästaren 4 och 7 ligger i bra nivåer jämfört med NCCs schablonvärden, vilket var väntat med tanke på att produktionen gått bra. Se tabell 1. Det är ingen markant skillnad

24 22 Helhetssyn förändrar bostadsbyggandet mellan Kapellmästaren 4 och 7, vilket förväntades. Ingen djupare analys till detta har gjorts av NCC. Tabell 1. Spillnivåer på de undersökta materialgrupperna. Materialslag Spill K4 Spill K7 NCCs schablonvärde Betong 1 % 0 % 5, 10 % Armering rakstål 2 % -1 % 8 % Armering nät 22 % 22 % 28 % Gips 6 % 1 % 10, 12 % Plåtreglar 11 % 5 % 10 % Mineritskiva 23 % 3 % 10 % Minerit fasadbräda 10 % 20 % 10 % Betong Bra nivåer, men det är stor osäkerhet i siffrorna. Vid gjutning av bjälklag kan några centimeter skillnad i höjd ge flera kubik mer eller mindre. På samma sätt påverkar höjden av makadam och graden av tätning, mängden betong vid gjutning av plattan. Spillvärdet är lägre på K7 än K4, vilket troligtvis beror på att källaren är prefabricerad i K7. Armering Bra nivåer, framförallt på rakstål. Färdigställandegraden har varit hög och armeringen har levererats färdigklippt och bockad. När det gäller den negativa siffran på rakstål för K7, är det troligt att överskottet av armering från K4 har överförts till K7. För armeringsnät inkluderas överlappning av näten i spillnivåerna, därav de höga nivåerna. Enligt platschefen så har spillet från armeringsnäten varit obefintligt, vilket inte går att visa i siffrorna. Gips Låga nivåer. För K7 har andra gipsprodukter använts än i K4. En brandskiva har valts istället för dubbel gips vid pelare och färdigkapad gips har valts vid fönstersmygar. Reducering av spillnivån med 5 procent mellan K4 och K7, kommer troligtvis från detta ändrade metodval. Plåtreglar Låga nivåer. Plåtreglarna levereras i färdigklippta längder, förutom golv- och takskenor, som kapas på plats. Ändrade metodval har påverkat mängden plåtreglar mellan K4 och K7 och antagligen också spillnivån. Minerit Höga nivåer. Kapspillet är stort när det gäller mineritskivan i K4. Mineritskivan användes till miljöhus och cykelförråd och standardmåtten har inte varit optimala för dessa byggnader. I K7 har spillet på mineritskivan minskat p.g.a. att miljöhuset och cykelförråden har satts samman till en och samma byggnad. När det gäller fasadbrädan i K7 slutade leverantören att leverera det standardmått som använts i K4 vilket resulterade i att NCC fick använda sig av brädor som var längre än nödvändigt och därmed gav högre kapspill.

25 Vilka resultat har vi uppnått inom HELHETs-projektet? 23 Kommentar Det är komplicerat att följa upp spill i efterhand, systemstöd saknas och siffrorna hamnar på en alltför aggregerad nivå, vilket omöjliggör systematisk förbättring. Ett enkelt sätt att underlätta för framtida spilluppföljningar, så arbete mot ständig förbättring kan inledas, är att låta leverantörerna rapportera in verkliga levererade mängder, som sedan kan följas upp mot teoretiska mängder i kalkylsystemet. Det är dock viktigt att poängtera att det måste tydliggöras exakt vilka mängder som avses i kalkylsystemet, och vilka varianter av olika materialslag som ingår i de teoretiska mängderna. Val av produktionsmetod måste också tas hänsyn till i kalkylskedet, för att säkerställa rätt uppföljning. Möjligheten att ta Kapellmästaren 4 som utgångspunkt för möjliga förbättringar för Kapellmästaren 7, utnyttjades inte, utan K7 blev i stort sett en retroaktiv studie, precis som K4. Om inte tydliga mål på förbättringar sätts upp från början, kommer inte uppföljning att efterfrågas av projektteamen i framtiden. Det måste skapas ett tydligt incitament för att minska spillet, och därigenom det rena resursslöseriet för kunden. Produktionskostnad Den slutliga totala produktionskostnaden för Kapellmästaren 4 hamnade på kr/kvm BOA. Se tabell 2. Tabell 2. Slutlig produktionskostnad per kvm BOA för Kapellmästaren 4 uppdelad enligt Byggkostnadsforums mall. Markköp 734 4,4 % Byggherre 982 5,9 % Avgifter 323 1,9 % Projektering 258 1,6 % Entreprenad ,7 % Moms ,4 % Total Jämfört med riktpriset för entreprenadkostnaden gjordes besparingar på 4,6 procent, vilket innebär c:a 2 miljoner kr. Besparingen delades 50/50 mellan HSB och NCC enligt incitamentsavtalet för totalentreprenaden. Besparingen visade sig inte i NCCs prognoser förrän den näst sista prognosen i maj 2003; fram till dess pekade prognosen på riktpris. Detta innebar att möjligheten att återinvestera pengarna i projektet gick om intet. Kostnadsbesparingarna kommer framför allt från tre områden: Nära samarbete byggherre byggentreprenör Väl planerad och effektiv styrning av arbetsplatsen Gynnsamma klimatförutsättningar Läs mer i utvärderingsrapporterna Projektering Kapellmästaren 4 och KENT-modellen.