Stadsdelen 5, Kvarteret 741, en del av kvarteret 281 och gatuområdena

Transkript

1 Detaljplan 488 DETALJPLANEBESKRIVNING Illustration över K-Supermarket från sydväst Vuorelma Arkkitehdit Oy/Ruokakesko Oy, BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER 1.1 Identifikationsuppgifter BORGÅ K-SUPERMARKET ÖSTERMALM Stadsdelen 5, Kvarteret 741, en del av kvarteret 281 och gatuområdena Ändring av detaljplan 1

2 Ändringen av detaljplanen gäller tomterna 15 och 16 i kvarteret 281 samt trafik-, rekreations- och gatuområdena i stadsdelen 5, Östermalm Montörsvägen 1, Montörsvägen 4, Veckjärvivägen 2 Detaljplanen har tagits upp till behandling: Stadsutvecklingsnämnden beslutade ( 140) inleda ändringen av detaljplanen. Behandling av detaljplanen: Förslaget till detaljplan i stadsutvecklingsnämnden (224 ) Förslaget till detaljplan i stadsstyrelsen (7 ) Godkännande av detaljplanen: stadsfullmäktige (10 ) 1.2 Planområdets läge Detaljplaneändringen gäller användningsändamålet av fastigheterna i Östermalms arbetsplatsområde. På grund av plantekniska skäl ingår också delar av Montörsvägen och servicestationen vid den i planeringsområdet. Området är beläget nordöst om korsningen av Montörsvägen och Veckjärvivägen. I norr gränsar området till Lovisavägen och i nordöst till grannfastigheterna (bilaga 1). 1.3 Detaljplanens syfte Genom detaljplaneändringen undersöks möjligheten att placera en stor detaljhandelsenhet i huvudsak för dagligvaruhandel på K-supermarket Östermalms fastighet och på fastigheten nordöst om den. Behovet av att utveckla områdets trafikförhållanden undersöks och eventuella problem löses. Samtidigt undersöks behovet av att utveckla Neste-servicestationen på Montörsvägen. Avsikten är att K- supermarkets fastighet blir ännu mer högklassig med tanke på stadsbilden. 1.4 Beskrivningens innehållsförteckning 1 BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER Identifikationsuppgifter Planområdets läge Detaljplanens syfte Beskrivningens innehållsförteckning Bilagor till beskrivningen Förteckning över andra handlingar, bakgrundsutredningar och källmaterial som berör planen SAMMANDRAG Olika skeden i planprocessen Detaljplanen Genomförande av detaljplanen UTGÅNGSPUNKTER Utredning om förhållandena i planområdet Allmän beskrivning av området Naturmiljö Byggd miljö K-supermarket Östermalms tomt Fastigheten nordöst om K-supermarket Neste Montörsvägen Omgivande byggnadsbestånd Markägarförhållanden Trafik

3 3.1.6 Teknisk försörjning Kommersiella tjänster Kommersiella tjänster i Borgåregionen Kommersiella tjänster i Borgå Kommersiella tjänster i Östermalm-Stadshagen Kommersiella tjänster i detaljplaneområdet och i näromgivningen Övriga tjänster Invånare och arbetsplatser Grundvatten och jordmån Störande faktorer Servitutsområden Planeringssituation Planer som berör planområdet Riksomfattande mål för områdesanvändning Landskapsplan Generalplan Detaljplan Byggnadsordning Tomtindelning och register Baskarta Byggförbud Väsentliga utredningar av handel för planering av planområdet Konsekvensbedömning av projekt inom handeln för detaljplanering, Strafica , sammandrag Kaupan palveluverkon mitoittaminen ja vaikutusten arviointi (utredning om dimensionering av handelns servicenät och konsekvensbedömning), etapplandskapsplan 2 för Nyland, Nylands förbunds publiceringar E , sammandrag Uppdatering och tilläggsutredning, bedömning av kommersiella konsekvenser i Kungsporten och Estbacka, FCG Suunnittelukeskus Oy, Borgå, stad 2011, sammandrag Övriga utredningar som berör planområdet Utredning om trafiken i Östermalm, A-Insinöörit Oy, januari 2014, sammandrag OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV DETALJPLANEN Behovet av detaljplaneringen Beslut om planeringsstart Deltagande och samarbete Intressenter Planen togs upp till behandling Deltagande och växelverkan Myndighetssamarbete Mål för detaljplanen Alternativen för detaljplanen Åsikter och hur de beaktas vid planläggningen BESKRIVNING AV DETALJPLANEN Planens struktur Dimensionering Service Parkering Uppnåendet av målen för miljöns kvalitet Områdesreserveringar Kvartersområden Kvartersområde för affärsbyggnader (KM-4) Kvartersområde för servicestation (LH-3) Gatuområden Konsekvenser av planen Konsekvenser för utveckling av service- och samhällsstrukturen Konsekvenser för regionala inköpsresor Konsekvenser för handelns struktur i Borgå Konsekvenser för konkurrensen i Borgå Konsekvenserna för naturmiljön och den byggda miljön Konsekvenser för trafikförhållandena och parkeringen i området Planens förhållande till generalplanen

4 5.5.1 Konsekvensbedömning med kraven på innehållet i generalplaner, särskilda krav för stora detaljhandelsenheter (71b MarkByggL) Konsekvensbedömning med kraven på innehållet i generalplaner, allmänna krav (39 MarkByggL) Planens förhållande till de riksomfattande målen för områdesanvändningen Störande faktorer i miljön Planbeteckningar och planbestämmelser GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN Anvisningar för genomförande Tidsplan för genomförandet Bilagor till beskrivningen Bilaga 1. Områdets läge Bilaga 2. Detaljplanesammanställning Bilaga 3. Utdrag ur detaljplanekartan och -bestämmelserna Bilaga 4. Utredning om affärslokaler i Östermalm-Stadshagen, stadsplanering, april 2014 Bilaga 5. Illustration Bilaga 6. Program för deltagande och bedömning Bilaga 7. Sammandrag över utlåtanden och anmärkningar Bilaga 8. Tomtindelningskarta 1.6 Förteckning över andra handlingar, bakgrundsutredningar och källmaterial som berör planen - Konsekvensbedömning av projekt inom handeln för detaljplanering. Strafica Kaupan palveluverkon mitoittaminen ja vaikutusten arviointi (utredning om dimensionering av handelns servicenät och konsekvensbedömning), etapplandskapsplan 2. Nylands förbund E Borgå stad (2011), uppdatering och tilläggsutredning, bedömning av kommersiella konsekvenser i Kungsporten och Estbacka, FCG Suunnittelukeskus Oy - Utredning om trafiken i Östermalm, A-Insinöörit Oy, januari Utredning om affärslokaler i Östermalm-Stadshagen, stadsplanering, april 2014 (bilaga 4 till beskrivningen) - Borgå stad, delgeneralplan för de centrala delarna, naturutredning, miljövårdsbyrån i Borgå stad SAMMANDRAG 2.1 Olika skeden i planprocessen Kesko Oyj eller dess dotterbolag Ruokakesko Oy har haft en dagligvaruaffär på sin fastighet vid Montörsvägen 1 från år Då blev ombyggnads- och renoveringsarbetena för ändring av förra K- Järn till K-supermarket färdiga. Byggnaden byggdes ut år 2010, och i utbyggnadsdelen placerades Alko Oy:s affär. Bolaget skaffade ett outbrutet område av den nordöstra grannfastigheten i början av år 2012, vilket gjorde det möjligt att börja planera en utbyggnad av dagligvaruaffären K-supermarket. Kesko Oyj ansökte om detaljplaneändring för sina fastigheter ( och 16) Stadsutvecklingsnämnden beslutade inleda detaljplaneändringen (140 ). Som bakgrundsmaterial för planläggningsarbetet behövdes en konsekvensbedömning av handelns projekt. Den utarbetades på generalplanenivå och blev färdig år 2013 (Strafica). Projektets konsekvenser för trafiken utreddes år 2014 (A-Insinöörit). Efter det att utkastet till detaljplaneändring hade varit framlagt, förhandlades med Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland. Då konstaterades att planprojektets förhållande till affärerna i Östermalm-Stadshagen och till planläggningssituationen måste undersökas. Utredningen om affärslokalerna blev färdig i början av år 2014 (Borgå stad, bilaga 4). På grund av utredningarna som nämns ovan har ett förslag till detaljplaneändring utarbetats. Ett markanvändningsavtal ska ingås med fastighetsägaren innan detaljplaneändringen godkänns. 4

5 2.2 Detaljplanen Genom detaljplaneändringen undersöktes möjligheten att placera en stor detaljhandelsenhet i huvudsak för dagligvaruhandel på K-supermarket Östermalms fastighet och på fastigheten nordöst om den. Samtidigt undersöktes gatuområdena och servicestationens (Neste Montörsvägen) fastighet. Det är frågan om att bygga ut en dagligvaruaffär till en stor enhet för i huvudsak dagligvaror. Den outnyttjade byggrätten för affärer för specialvaror som kräver mycket utrymme i den gällande detaljplanen för området har slopats. I dimensioneringen av handeln har beaktats de rekommenderade åtgärderna enligt konsekvensbedömningen för handelns lösningar samt landskapsplanen. Avvikelsen från generalplanen är liten och motiverad. I detaljplaneområdet finns ett kvartersområde för affärsbyggnader, i vilket en stor detaljhandelsenhet får placeras, ett kvartersområde för servicestationer och gatuområden. Kvartersområdena används redan nu enligt detaljplanen. Planen gör det möjligt att bygga ut K-supermarket Östermalm till en stor detaljhandelsenhet. Den sammanräknade arealen på kvartersområdena i planeringsområdet är m² och för dem anvisas sammanlagt m²-vy byggrätt. Byggrätten för kvartersområdet för affärsbyggnader (Ksupermarket), som bildar en tomt, är m²-vy. Byggrätten i området minskar med m²-vy jämfört med den gällande detaljplanen. För kvartersområdet för servicestationer (Neste Montörsvägen) anvisas 400 m²-vy byggrätt. Denna byggrätt är helt ny eftersom servicestationen enligt den gällande detaljplanen placeras i ett trafikområde, i vilket anvisas möjlighet att bygga, men inte omfattningen av byggrätten. Parkeringen placeras helt på tomterna. Trafiken har konsekvenser endast för närområdet, och konsekvenserna har redan åtgärdats med ombyggnader av korsningsområden i detaljplaneområdet och utanför detaljplaneområdet enligt trafikutredningen för Östermalm (A-Insinöörit, 2014). Med dessa ombyggnadsarbeten möjliggjordes ett nytt, brett anslutningsområde mellan Lovisavägen och Montörsvägen. Genom detaljplanen bildas nya tomter. Tomtindelningen ingår i detaljplanen. 2.3 Genomförande av detaljplanen Fastighetsägaren började utreda möjligheten att bygga ut K-supermarket efter det att ägaren köpte en del av den nordöstra grannfastigheten i början av år Fastighetsägaren torde påbörja utbyggnadsarbetena rätt så snabbt efter det att planen vunnit laga kraft. Borgå stad påbörjade arbetena i korsningsområdena mellan Lovisavägen och Montörsvägen på sommaren Neste Montörsvägen har för tillfället inget behov av att bygga. 3 UTGÅNGSPUNKTER 3.1 Utredning om förhållandena i planområdet Allmän beskrivning av området Planeringsområdet omfattar fastigheten för K-supermarket Östermalm, dess nordöstra grannfastighet, området för Neste Montörsvägens servicestation samt delar av gatuområden i den äldsta delen av arbetsplatsområdet i Östermalm. Planeringsområdet är ca 2,61 ha stort Naturmiljö I närheten av området, i planeringsområdet och vid gatorna växer talldunge, i vilken växer också björkar. Tallarna i området är ståtliga och typiska i stadsdelen. Den sydvästra delen av K-supermarkets tomt 15 gränsar till ett litet gatuområde med skyddsbeteckning, där det växer tallar. Tallarna på tomten 16 är också ståtliga men det finns dock inte betydande naturvärden på tomten. På den södra granntomten finns en liten tallskog som skyddas genom detaljplan. Sydväst om området finns ett vårdat parkområde med gräsmatta. 5

6 3.1.3 Byggd miljö K-supermarket Östermalms tomt På tomten finns en byggnadshelhet som ursprungligen byggdes som Keskos järnaffär, vars äldsta delar blev färdiga år Järnaffären byggdes ut åren 1987 och Efter det att K- Järn flyttade till Kungsporten år 2006, revs en stor del av byggnaden och de öppna förråden med tak år Resten av byggnaden renoverades till dagligvaruaffären K-supermarket, som öppnades år Då var byggnaden m²-vy stor. År 2010 byggdes affären ut med 481 m²-vy, och Alko Oy flyttade sin affär från centrum dit. Bygglovet för utbyggnaden (lov nummer ) beviljades på sommaren 2010 som ett tillfälligt lov på fem år. För tillfället har m²-vy av tomtens byggrätt utnyttjats. Bildserie om byggnadsskedena på fastigheten under tiden där fanns den stora specialaffären K-järn med avhämtningsplats med tak. Byggnaderna anges med svart och skyddstaken med grått. Bildserie om byggnadsskedena på fastigheten under tiden där har funnits dagligvaruaffären K- supermarket. Bilden till höger, på vilken syns också utbyggnadsdelen för Alko-butiken, är också situationen i dag. Av byggrätten för fastigheten har nu använts ca 33 %. 6

7 Fastigheten nordöst om K-supermarket Fastigheten har varit en del av Oy Traktor Ab:s bilaffärsfastighet, och i dag finns Mega-Auto Oy på den. Av bilaffärens tomt skildes en L-formad del, på vilken bilaffärens hallbyggnad från år 1966 blev kvar. Ruokakesko Oy köpte ett outbrutet område av denna fastighet år Av området bildades en egen fastighet genom ändring av tomtindelning i slutet av år Tomten är obebyggd och skogbevuxen. På tomten finns veterligen ingen byggnadshistoria. Området från sydväst, korsningen av Veckjärvivägen och Montörsvägen år I förgrunden talldunge som är typisk i stadsdelen och värd att bevaras. Området från sydväst, Montörsvägen, Neste Montörsvägen 4 I planeringsområdets norra del finns en Neste-servicestation i en våning på ca 238 m²-vy, och öster om den finns ett separat ställe för tankning av tunga fordon. Det är inte frågan om en separat tomt, vilket framgår under punkten nedan. Servicestationens område är en del av fastigheten 1:8 (Borgå stads donationsjord) som från slutet av 1960-talet har utarrenderats till servicestationer. Enligt byggnadstillsynens arkiv fanns servicestationerna Esso och BP i området i slutet av 1960-talet. Då var den nuvarande gården uppdelad i två delar. Essos servicestationsbyggnad var rätt så liten och fanns väster om nuvarande Nestes servicestationsbyggnad vid Montörsvägen. BP:s station var större och hade en verkstad och fanns i östra delen av den nuvarande gården. I början av 1980-talet hade verksamhetsutövarna bytts ut och båda servicestationerna blivit Union-stationer. Då användes förra BP:s byggnad som den egentliga servicestationen och förra Essos byggnad som ett kafé. Senare revs båda byggnaderna och den nuvarande byggnaden byggdes med stöd av ett bygglov från augusti Detta bygglov söktes av Oy Union-Öljy Ab. I byggnaden finns en affär och ett kafé, lager och personalutrymmen och en biltvätthall med genomfart. Detaljplanetekniskt är den smala markremsan mellan Lovisavägen och Montörsvägen en egendomlig lämning från 1960-talets depåliknande placering av servicestationer (se också kartan på sidan 16). 7

8 Skeden av servicestationer på Montörsvägen. Bilderna är i riktning nordöst-sydväst. Överst är en situationsplan för BP-Petko Oys ansökan om bygglov från år Till vänster syns Essos servicestation i grannen. I mitten bygglovet som beviljades till Oy Union-Öljy Ab år Till vänster syns Essos förra servicestation, som byggts ut en aning och till höger den större servicestationen (förra BP) som i dag är ett kafé. Den nedersta bilden är en ritning som med undantag av gårdens anslutningar motsvarar nuläget (bygglov 402 från år 1989, Arkkitehtitoimisto Suunnittelutoimi Oy/arkitekt Asko Kaipainen) Omgivande byggnadsbestånd Sydöst om planeringsområdet, vid Veckjärvivägen, finns stora kontors-, lager- och tryckerifastigheter, en obemannad bensinstation och en bilaffär (Porvoon Autotarvike Oy Ab). Nordväst om området finns en affärsbyggnad, i vilken fungerade en bilaffär på 1990-talet och idag Würth Oy:s verktygs- och tillbehörsaffär och maskinuthyrningsföretaget Ramirent. Det omgivande byggnadsbeståndet är av olika åldrar: de äldsta byggnaderna är från mitten av 1960-talet, och de nyaste från början av 1990-talet. Den nordöstra grannen till planeringsområdet är en byggnad med en bilaffär och en verkstad från mitten av 1960-talet. Byggnaden har byggts i flera skeden, ursprungligen som Oy Traktor Ab:s bilaffär och verkstad. I lokalerna fungerar idag Mega-Auto Oy som fortsätter Autotalo Grönqvist Oy:s och Oy Veho Ab:s affärsverksamhet. I den östra grannen finns en glest bebyggd skogbevuxen tomt som ursprungligen var en del av den ovannämnda bilaffärens tomt. På tomten finns en lagerhall från år I hallen har under decennierna funnits också lager- och verkstadsverksamhet. Fastigheten ägs av sötsaksfabriken Brunberg Oy. 8

9 Flygfoto från norr-nordöst. Planeringsområdet avgränsat med vitt. Flygfoto Skyfoto Group, Markägarförhållanden Fastigheterna i planområdet är i privat ägo. Borgå stad äger gatuområdet och servicestationens mark Trafik K-supermarkets triangelformade tomt gränsar vid två kanter till rätt så livligt trafikerade gator. Veckjärvivägen är en matargata och Montörsvägen en tomtgata. Anslutningar från tomten kan byggas till båda gatorna, om de placeras tryggt. Tomtgränsen mot Veckjärvivägen är inte rak, varför det är svårt att åstadkomma tillräckligt långa frisiktsområden vid tomtutfarten. Gång- och cykeltrafiken vid Veckjärvivägen måste utvecklas. Därför måste en liten del av fastigheten ändras till ett trafikområde enligt arrangemanget på tomten vid förra detaljplaneändringen. Området är lätt tillgängligt med personbilstrafiken samt gång- och cykeltrafiken från centrum, Huktis och Vårberga. Det blir ännu lättare att komma till området från Vårberga efter det att den planerade gångoch cykelvägen genom parkremsan mellan fastigheterna Veckjärvivägen 1a och Veckjärvivägen 1 byggs. Borgå Trafiks lokallinjer kör till området. Kollektivtrafiken är viktig för K-supermarket, medan Neste Montörsvägen har närmast personbilskunder. År 2014 kör linjen 2Y närmast K-supermarkets fastighet (med streckad linje på kartan nedan). Linjen 2Y kör till Industrivägen, 450 meter från affären, men endast några gånger om dagen. På vardagarna kan linjerna 2 och 5, som kör med minuters mellanrum, kombineras och avståndet från hållplatsen vid korsningen av Mannerheimgatan och Werner Söderströms gata till affären är under 700 meter. Linjerna 1 och 4 kör till korsningen av Alexandersgatan och Wittenbergsgatan, som dock ligger lite längre från området. 9

10 K-Supermarket Östermalm Busslinjerna inom Borgå stad från Källa: Borgå Trafik Teknisk försörjning Området är anslutet till kommunaltekniken Kommersiella tjänster Serviceutbudet i Östermalm utreddes i konsekvensbedömningarna för handeln och den separata utredningen om affärslokaler i Östermalm-Stadshagen (bilaga 4). Konsekvensbedömningarna gjordes i samband med detaljplaneprojektet både för hela staden och detaljerat för detta projekt Kommersiella tjänster i Borgåregionen I Östra Nyland var 72 % av dagligvaruhandelns försäljning i Borgåregionen och 28 % i Lovisaregionen (år 2010). Borgås andel av försäljningen var 64 % och Lovisas 25 %. De övriga kommuners andelar var under 5 %. Av dagligvaruhandeln i Borgå skedde 61 % i stora supermarketar. Hypermarketar och små supermarketar hade näst största försäljningsandelar (13 %). Av försäljningsytan för dagligvaror i östra Nyland fanns 63 % i Borgåregionen och 37 % i Lovisaregionen i slutet av år Borgå stads andel av försäljningsytan var 55 % och Lovisas andel 33 %. De övriga kommuners andelar av försäljningsytan för dagligvaruhandeln var under 5 %. Av dagligvaruhandelns försäljningsyta i Borgå fanns 60 % i stora supermarketar. Näst mest yta fanns i små supermarketar (18 %), hypermarketar (9 %) och stora snabbköp (8 %). Specialhandeln i Borgåregionen har centraliserats i Borgå stad starkare än dagligvaruhandeln. De viktigaste områden för specialhandeln är Borgå centrum, Östermalm och Kungsporten. Invånare från nästan hela landskapet använder specialhandelns tjänster i Borgå. Utbudet av specialvaror i kommuncentrumen inom Borgåregionen är rätt så litet och betjänar få kunder. Områden för specialhandel som vuxit mest är nuvarande affärscentrumen: centrum (inkl. västra åstranden), Kungsporten och Östermalm-Stadshagen. 10

11 Kommersiella tjänster i Borgå Största delen av de kommersiella tjänsterna i Borgå finns i centrum, som delas i gamla stan och i stadskärnan. Centrumområdet har utvidgats och utvidgas vidare på västra åstranden. I landskapsplanen och generalplanen anvisas både det gamla affärscentrumet på östra åstranden och det växande området på västra åstranden som centrumområde. Östermalms område är ett område för affärer som kräver mycket utrymme, och där finns bl.a. bil-, möbel- och järnaffärer. Affärer som kräver mycket utrymme finns också i Ölstens men i betydligt mindre skala än i Östermalm. Kungsporten har under de senaste åren blivit en viktig koncentration av specialhandel som kräver mycket utrymme. Vårberga och Gammelbacka är närservicecentrum med en dagligvaruaffärnoch kommersiella tjänster, så som t.ex. en restaurang. Dagligvaruhandelns tjänster finns dessutom bl.a. i Estbacka, Huktis, Hammars, Emsalö, Hindhår, Pellinge och Vålax. I början av år 2013 var omfattningen av kommersiella tjänster ca m²-vy. Av affärslokalerna fanns 37 % i centrum, 33 % i Östermalm-Stadshagen, Hattula och Ölstens, 26 % i Kungsporten och 5 % i mindre centrum. Av handelns affärslokaler användes 11 % av dagligvaruaffärer, 46 % av specialhandel som kräver mycket utrymme, bilaffärer och servicestationer och 43 % av övriga specialaffärer. Päivittäis- Tiva-kauppa, Muu erikoistavara- autokauppa kauppa ja kauppa ja huoltamot palvelut Yhteensä Kuninkaanportti Tarmola-Kaupunginhaka ym.1) Keskusta-alue2) Alakeskukset 3) Yhteensä ) Muut Tiva-alueet Tarmola-Kaupuginhaka, Hattula ja Ölstens 2) Keskusta, Länsiranta ja Vanha Porvoo 3) Gammelbacka, Kevätkumpu, Eestinmäki, Hamari ja muut alakeskukset Indelning av affärslokaler (m²-vy) per verksamhetsområde och område i Borgå i början av år 2013 (våningsytorna innehåller också affärslokaler för caféer och motsvarande tjänster. De affärslokaler som var tomma då undersökningen gjordes finns inte med i tabellen). Handelskoncentrationer i Borgå år

12 Kommersiella tjänster i Östermalm-Stadshagen Östermalm-Stadshagens område är ett viktigt arbetsplatsområde i Borgå. I slutet av år 2011 fanns det ca arbetsplatser i området, varav ca 700 (22 %) inom handeln (parti- och detaljhandel). Produktionsverksamhet är fortfarande typiskt för området, 48 % av områdets arbetsplatser finns inom industrin. Cirka 35 % (ca m²-vy) av ytan för affärer som kräver mycket utrymme i Borgå finns i Östermalm- Stadshagen. I området finns bl.a. bilaffärer, bildelsaffärer, servicestationer, järnaffärer, lantbruksaffärer och byggvaruaffärer. Det finns två dagligvaruaffärer i Östermalm, Lidl och K-supermarket, sammanlagt m²-vy, vilket är ca 19 % av ytan för dagligvaruaffärer i Borgå. I Östermalm finns också små affärer som specialiserat sig på livsmedel, så som en bageributik, en sötsaksfabriks butik och en fiskbutik. Övrig specialhandel (inte sådan som kräver mycket utrymme) finns ca m²-vy, vilket är ca 11 % av ytan för hela stadens specialaffärer. I området finns två rätt så stora affärer med brett sortiment samt mindre affärer för djurtillbehör, ridtillbehör, lampor och övriga specialaffärer. Sammanlagt finns det ca m²-vy affärslokaler i Östermalm-Stadshagen, varav 67 % är för affärer som kräver mycket utrymme, 10 % för dagligvaruhandel (också specialhandel för livsmedel) och 21 % för övrig specialhandel. Området Östermalm-Stadshagen är ca 1,7 km² stort, och affärslokalerna finns runt hela området längs med matargatorna. Affärerna i området har koncentrerats enligt branscherna, och dagligvaruhandeln och en stor del av specialhandeln som inte kräver mycket utrymme har placerats vid Montörsvägen. Specialaffärerna (också sådana som kräver mycket utrymme och övrig specialhandel) har placerats längre bort och också mer splittrat (se också kartan på nästa sida). I synnerhet specialaffärerna som kräver mycket utrymme har koncentrerats så att bl.a. glasaffärerna och däckaffärerna finns nära konkurrenterna. En del av de små specialaffärerna finns utspridda på till och med dåliga affärsställen eftersom de grundats bredvid produktionslokalerna. I utredningen om affärslokaler i Östermalm- Stadshagen (bilaga 4) undersöks de kommersiella tjänsterna i Östermalm-Stadshagen för tillfället, planläggningssituationen samt hur detaljplanen kan genomföras och fastigheterna byggas. Affärslokalerna enligt användning i Östermalm- Stadshagen Kommersiella tjänster i detaljplaneområdet och i näromgivningen I detaljplanområdet fungerar K-supermarket Östermalm, Alkos affär i anslutning till den och Neste servicestation. I grannen finns fortfarande för Östermalm typiska produktions- och lagerlokaler men också affärer för specialvaror som kräver mycket utrymme. På grannfastigheten finns två bilaffärer med verkstäder. Vid Montörsvägen finns dagligvaruhandeln Lidl, som är under m²-vy stor. På samma fastighet med Lidl finns Säästötalo Robin Hood, som vid bygglovsförfarandet klassificerades som specialaffär som kräver mycket utrymme med brett sortiment. Mikrokulmas fastighet har nyligen ändrats till en affär som kräver mycket utrymme, då verktygsaffären IKH, som har specialiserat sig på verktyg och lantbruksmaskiner, placerades i samma byggnad. Därför har andelen traditionell specialhandel för varor som kräver mycket utrymme minskat betydligt i affärslokalen. I affärslokalen finns också ett kafé/en restaurang. 12

13 Utdrag ur beskrivningens bilaga 4: Utredning om affärslokaler i Östermalm-Stadshagen, karta 4: affärslokalerna i området. På kartan syns affärerna i området i början av år Färgerna anger olika typer av affärer och ringarna affärerna storleksklass. De största affärerna finns vid Montörsvägen. 13

14 Säästötalo Robin Hood och Lidl är stora detaljhandelsenheter, men inte specialaffärer som kräver mycket utrymme. De bildar också en handelskoncentration, vilket dock inte egentligen har någon betydelse eftersom Robin Hood i alla fall är en stor detaljhandelsenhet. K-supermarket och Alko bildar en egen detaljhandelskoncentration som överskrider gränsen för en stor detaljhandelsenhet med några hundra kvadratmeter våningsyta. På Mikrokulmas fastighet finns fyra olika aktörer (tre affärer och en lunchrestaurang), av vilka största delen representerar specialhandel som kräver mycket utrymme. Avståndet mellan dessa tre största affärsfastigheterna i området är ca meter (från dörr till dörr längs en framkomlig rutt) om det nya planerade övergångsstället över Lovisavägen bredvid Mikrokulma byggs. De tre största affärsfastigheterna i Östermalm bildar inte en detaljhandelskoncentration, utan det finns tre separata koncentrationer i området. Avståndet mellan koncentrationerna och den livligt trafikerade Lovisavägen skiljer dem åt. Avstånden mellan dagligvaruaffärerna och några stora specialaffärer i Östermalm Övriga tjänster De offentliga tjänsterna finns i Borgå affärscentrum 1,1 1,5 km från området. Rekreationsparker finns på 200 meters avstånd Invånare och arbetsplatser I detaljplanområdet fungerar K-supermarket Östermalm, Alkos affär i anslutning till den och Neste servicestation. K-supermarket har för tillfället 46 arbetsplatser och i Alko och Neste servicestation finns några arbetsplatser till. I hela Östermalm och Stadshagen finns sammanlagt ca arbetsplatser. Det finns inga invånare i området. Däremot finns det mycket bebyggelse i närheten av detaljplaneområdet. På 500 meters avstånd från K-supermarkets tomt bor 600 invånare. På 700 meters avstånd bor borgåbor, för vilka K-supermarket är den närmaste dagligvaruaffären (närbutiken). På en kilometers avstånd bor invånare (bl.a. norra Vårberga, Östermalm, Huktis, Bäckbacka, Velkala och Rönnvägens område). På två kilometers avstånd är antalet invånare redan På tre kilometers avstånd är antalet ca Grundvatten och jordmån Grundläggningsförhållandena i området är rätt så bra. Området är inte ett grundvattenområde Störande faktorer Den livliga trafiken ger upphov till damm- och bullerolägenheter i området, även om körhastigheterna är låga. Området kan alltså användas bra för arbetsplatser och service men inte för boende. 14

15 Servitutsområden I den gällande detaljplanen finns en områdesreservering vid planeringsområdets nordöstra gräns (tomt 16) för en underjordisk ledning. Servitutet påverkar dock inte planeringsområdet utan det är frågan om ett avtal mellan granntomterna 12 och 13 om placeringen av avlopps- och fjärrvärmeledningar mellan tomterna. 3.2 Planeringssituation Planer som berör planområdet Riksomfattande mål för områdesanvändning Statsrådets beslut om de riksomfattande målen för områdesanvändningen trädde i kraft och revideringen Målen som ska beaktas och främjas vid beredningen av detaljplaneändringen har att göra med en fungerande områdesstruktur, en enhetligare samhällsstruktur och kvaliteten på livsmiljön. Enligt målen ska en fungerande områdes- och samhällsstruktur beaktas. Näringslivets behov och miljövärden ska samordnas. De samhällsstrukturer som finns utnyttjas och enhetligare tätorter skapas. Behovet av personbilstrafik ska vara så litet som möjligt. Förutsättningarna för kollektivtrafiken och gång- och cykeltrafiken förbättras och främjas. I stadsregionerna ska säkerställas ett servicenät som främjar tillgången på service samt undersökas var stora detaljhandelsenheter ska placeras. Stora detaljhandelsenheter placeras så att de stöder samhällsstrukturen. Från dessa mål kan avvikas i fall behovs- och konsekvensutredningar påvisar att ibruktagande av området inte strider mot hållbar utveckling. Förutsättningar för en god stadsbild skapas. Innan planen genomförs ska jordmånens lämplighet för den planerade användningen och behovet av att sanera förorenad mark undersökas. Energibesparing samt förutsättningarna att använda förnybara energikällor och fjärrvärme ökas Landskapsplan I helhetslandskapsplanen för Östra Nyland, som Östra Nylands landskapsfullmäktige godkände och miljöministeriet fastställde , anvisas området som område för arbetsplatser (TP). Etapplandskapsplan 2 för Nyland kompletterar landskapsplanen för Östra Nyland. För området gäller också objektsbeteckning för stor detaljhandelsenhet (km). Med beteckningen anvisas placeringen av stora detaljhandelsenheter på över m²-vy utanför området för centrumfunktioner. Enligt planeringsbestämmelsen ska en balanserad utveckling av servicestrukturen i hela landskapet och i kommunerna beaktas vid tidtabellerna för byggandet. I det anvisade området kan placeras en enhet eller flera enheter. Uppmärksamhet ska fästas vid bevarandet av kulturmiljön. Lovisavägen har beteckningen regional väg eller huvudgata (st) och Veckjärvivägen beteckningen förbindelseväg (yt). I etapplandskapsplan 2 för Nyland, som landskapsfullmäktige godkände och miljöministeriet fastställde , anvisas området för tätortsfunktioner. För området finns också beteckning för detaljhandelsenheter av regional betydelse. Enligt planeringsbestämmelsen kan i området med denna beteckning anvisas sådana stora detaljhandelsenheter av regional betydelse som med hänsyn till handelns art av motiverade skäl också kan placeras utanför centrumområden, så som bil-, järn-, möbel-, trädgårds- och lantbruksaffärer. Dimensioneringen av stora detaljhandelsenheter i området är högst m²-vy, som innehåller också de befintliga affärslokalerna och affärslokalerna av lokal betydelse. Också så kallade handelskoncentrationer är stora detaljhandelsenheter av regional betydelse. Vid den mer detaljerade planeringen ska placeringen och omfattningen av enheten fastställas så att den bildar en tillräckligt omfattande funktionell helhet. I landskapsplanens beskrivning preciseras ännu att i stora detaljhandelsenheter av regional betydelse kan placeras dagligvaruhandel av lokal betydelse och övrig specialhandel (bl.a. klädaffärer) inom ramen för helhetsdimensioneringen, i fall kommunens servicenät möjliggör detta. Enheten får inte byggas före omgivande tätortsfunktioner eller arbetsplatsområden. Dessutom betonas att trafikolägenheterna ska minimeras, att området ska nås med olika färdsätt och att inköpsresorna är skäligt långa. Lovisavägen har anvisats som regionväg och Veckjärvivägen som förbindelseväg. 15

16 Utdrag ur landskapsplanen för Östra Nyland och etapplandskapsplan 2 för Nyland. Inte skalenlig Generalplan I delgeneralplanen för de centrala delarna i Borgå med rättsverkan (godkänd ) är området anvisat som område för arbetsplatser (TP). Området är avsett att bli ett mångsidigt arbetsplatsområde, där det kan finnas service- och kontorsarbetsplatser samt icke miljöstörande industri- och lagerverksamhet. Lovisavägen har anvisats som en regionalt viktig förbindelseväg och Veckjärvivägen som en förbindelseväg. I delgeneralplanen har området inte en beteckning för stor detaljhandelsenhet eftersom landskapsplanen som gällde då generalplanen utarbetades inte tillät en sådan beteckning. Då generalplanen utarbetades och områdets användningsändamål löstes, beaktades att Östermalm är ett av handelsområdena i Borgå. Utvecklingen av den i området vanliga produktionsverksamheten och specialhandeln som kräver mycket utrymme stöddes med planens lösningar. Behovet av att utveckla dagligvaruhandeln i Östermalm kom fram redan då generalplanen utarbetades. Specialhandel som kräver mycket utrymme (bl.a. bil-, järn- och möbelaffärer) placeras i arbetsplatsområden som anvisas i generalplanen, så som i Östermalm. (Se kartan på sidan 16) Detaljplan För planeringsområdet gäller fem detaljplaner. Detaljplanen (DP432) för K-supermarket Östermalms tomt godkändes I detaljplanen anvisas området som kvartersområde för affärsbyggnader där man får placera affärs-, kontors-, produktions- och lagerlokaler (KL-14). I kvartersområdet får inte placeras en stor detaljhandelsenhet på över m²-vy. I kvartersområdet får placeras sammanlagt högst m²-vy affärslokaler för dagligvaruhandel. I kvartersområdet får placeras affärer för specialvaror som kräver mycket utrymme och högst 500 m²-vy övriga affärslokaler för specialvaror. Byggrätten för tomten är m²-vy. Våningstalet är två (II). Utdrag ur detaljplanen 42, som fastställdes Endast Neste Montörsvägen 4 finns kvar av den detaljplaneenliga depåliknande kedjan av servicestationer vid Lovisavägen och Montörsvägen. 16

17 Utdrag ur delgeneralplanen för de centrala delarna. Detaljplaneområdet anvisas på kartan med vitt streck. Skala ca 1: Detaljplanen (DP340) för den obebyggda tomten som Kesko Oyj äger godkändes I detaljplanen anvisas området som kvartersområde för icke miljöstörande industri-, affärsoch kontorslokaler (TKL(Y)-1). På tomten får placeras en livsmedelsbutik på högst 500 m²-vy. På tomten får också placeras offentliga utställningslokaler och två bostäder. Byggrätten för tomten fastställs med exploateringstal e=0,50 och är ca m²-vy. I det nordöstra hörnet av Montörsvägen 2 ( ) ingår en liten del av detaljplanen 228, som fastställdes , i planområdet. I detta område finns parkområde (VP). För området mellan Montörsvägen och Lovisavägen gäller detaljplanen 42 som fastställdes och detaljplanen 49 som fastställdes I detaljplanerna anvisas i området parkområde (P), gatuområde och en servicestation för motorfordon (LM), som anvisas med en beteckning för trafikområde och för vilken inte anvisas byggrätt separat. En detaljplanesammanställning finns som bilaga 2 till beskrivningen Byggnadsordning Borgå stads byggnadsordning godkändes av stadsfullmäktige (143 ). Byggnadsordningen trädde i kraft Tomtindelning och register Området ingår i Borgå stads fastighetsregister. För området finns tomtindelning. 17

18 Baskarta Baskartan över planområdet har utarbetats i enlighet med förordningen om planläggningsmätning (1284/99). Stadsmätningen inom markpolitiken uppdaterar uppgifterna i baskartan Byggförbud För området råder inte byggförbud Väsentliga utredningar av handel för planering av planområdet Vid konsekvensbedömningarna betonas konsekvenser av handelns lösningar samt konsekvenserna för samhällsstrukturen och för trafiken. Bedömningen av konsekvenserna grundar sig på utarbetade bedömningar av kommersiella konsekvenser, trafikutredningar, grundläggande utredningar och övriga basuppgifter, utredningar och planer samt på terrängbesöken och de utgångsuppgifter, utlåtanden och åsikter som fås av intressenterna samt på analyseringen av egenskaperna i sådana planer som ändrar miljön. Stadsfullmäktige fastställde bl.a. följande grunder för utvecklingen av handelsområdena i Borgå: - Centrum och västra åstranden utvecklas till områden för mångsidig specialhandel samt områden för kulturtjänster och offentliga tjänster. - Kungsporten är en lämplig plats för stora handelsenheter och specialhandel som kräver mycket utrymme, som på grund av verksamhetens karaktär inte är lämplig eller ens möjlig att placera i Borgå centrum. Den naturliga riktningen för utvecklingen av Kungsporten är handel som kräver mycket utrymme och annan specialhandel som är lämplig i området, samt moderna stora dagligvarubutiker. - Östermalm utvecklas som ett område med affärer med brett sortiment och affärer för specialvaror som kräver mycket utrymme. - För att garantera en lokalt balanserad servicestruktur bör det finnas närbutiker på olika håll i staden. Dessa grunder bevarades fortfarande då stadsfullmäktige behandlade konsekvensbedömningen av handelns projekt som blev färdig år Nedan finns en förteckning av utredningar och planer som nämndens redan i beskrivningens 1.6 som bakgrundsmaterial för detta detaljplaneprojekt eller som kan användas för bedömning av handelns konsekvenser: - Borgå stad (2013), Konsekvensbedömning av projekt inom handeln för detaljplanering, Strafica Oy - Nylands förbund (2013), Kaupan palveluverkon mitoittaminen ja vaikutusten arviointi (utredning om dimensionering av handelns servicenät och konsekvensbedömning), etapplandskapsplan 2 för Nyland Nylands förbund, Santasalo Ky, Strafica Oy - Borgå stad (2011), uppdatering och tilläggsutredning, bedömning av kommersiella konsekvenser i Kungsporten och Estbacka, FCG Suunnittelukeskus Oy - Porvoon taidetehtaan kauppakeskus, Porvoon kaupan markkinakatsaus ja kauppakeskuksen kaupallinen suunnitelma (affärscentrumet vid Konstfabriken, marknadsöversikt för handeln i Borgå och kommersiell plan för affärscentrum), Santasalo/ Borgå stad (2008), Kungsporten och Estbacka, bedömning av kommersiella konsekvenser. FCG Suunnittelukeskus Oy Konsekvensbedömning av projekt inom handeln för detaljplanering, Strafica , sammandrag I utredningen undersöktes aktuella och nya projekt inom dagligvaruhandeln och den övriga specialhandeln i Borgå. Ett av dessa projekt var utbyggnaden av K-supermarket Östermalm. I konsekvensbedömningen ingick handelsprojekt i Östermalm, centrum (det gamla affärscentrumet, dvs. östra åstranden och den växande västra åstranden), Kungsporten, Gammelbacka och Vårberga. Som bakgrundsmaterial användes tidigare handelsutredningar men också ny information producerades som grund för konsekvensbedömningen. Utredningen koncentrerade sig på bedömningen av dagligvaruhandelns lösningar och konsekvenser men också förutsättningarna att utveckla specialhandeln bedömdes. I utredningen bedöms inte projekt inom handel som kräver mycket utrymme, men i arbetet har bedömts förutsättningar för att utveckla annan specialhandel. Alla projekt var inte enligt generalplanen, varför konsekvenser har bedömts också på generaplanenivå. I konsekvensbedömningen år 2013 undersöktes två alternativ, varav det första grundade sig på aktuella handelns projekt i Borgå hösten Det andra alternativet utgick från samma projekt men vid dimensioneringen och placeringen beaktades förpliktelserna enligt markanvändnings- och bygglagen, handelns lösningar i förslaget till landskapsplan och situationen med generalplanerna i Borgå bättre. Utbyggnaden av K-supermarket Östermalm ingick i granskningen av alla handelsprojekt som två till 18

19 dimensioneringen olika alternativ. Alternativ 1 grundade sig på fastighetsägarens mål för dimensionering av K-supermarket Östermalm. I alternativ 2 var dimensioneringen mindre och grundade sig på markanvändnings- och bygglagens förpliktelser, handelslösningarna i förslaget till landskapsplan och situationen med generalplanen. A. Befolkning och köpkraft Antalet invånare i slutet av år 2011 i Borgåregionen var ca , varav ca (85 %) i Borgå. Dimensioneringen i etapplandskapsplan 2 för Nyland användes som befolkningsprognos. Enligt beräkningarna är invånarantalet i Borgå ca år Antalet invånare i östra Nyland ökar med ca (22 %) till år 2035, varav ca 72 % i Borgå. Köpkraften inom detaljhandeln i Borgå ökar med ca 286 miljoner euro till år Av detta är ca 75 miljoner euro (en fjärdedel) inom dagligvaruhandeln och resten inom specialhandeln. B. Dagligvaruhandelns affärer I östra Nyland finns i huvudsak små dagligvaruaffärer: andelen affärer som är under 400 m² stora är 68 % (64 % i Borgå och 75 % i Lovisa). I Borgå finns invånare/dagligvaruaffär, vilket är mera än medeltalet i hela landet (1 637 invånare/dagligvaruaffär). Försäljningseffektiviteten inom dagligvaruhandeln ( /m²fy/år) år 2010 var högre i Borgå och Borgåregionen än i hela landet i medeltal (hela landets index 100, Borgåregionens 118 och Borgås 120). Den höga försäljningseffektiviteten anger vanligen att ytan för dagligvaruhandeln är för liten och att det inte finns mycket konkurrens. C. Specialaffärer I Borgå fanns 239 specialaffärer år Inom branscher med huvudsak specialaffärer som kräver mycket utrymme (möbel-, hemelektronik- och järnaffärer samt övriga affärer som kräver mycket utrymme, så som trädgårdsaffärer och båtaffärer) fanns sammanlagt 64 affärer. Antalet invånare per en affär var i medeltal 247 i östra Nyland. Detta är en aning mindre än hela landets medeltal (265 invånare), dvs. att nätet av affärer är lite mer täckande än i hela landet i genomsnitt. I Borgå var invånarantalet per affär 240. Specialhandeln koncentreras starkt i Borgå, där fanns 92 % av affärerna i Borgåregionen och 72 % av affärerna i östra Nyland. I Borgå koncentreras specialhandeln i stadskärnan. I Östermalm och Kungsporten finns speciellt specialaffärer som kräver mycket utrymme. I Konstfabrikens område på västra åstranden öppnades flera specialaffärer på hösten Affärs- och kontorsbyggnaden söder om fabriksbyggnaden bildar tillsammans med Konstfabriken en handelspassage. I denna byggnad finns i huvudsak klädaffärer. I Konstfabrikens område finns sammanlagt ca m² affärslokaler. D. Köpkraftsöverföring Inom dagligvaruhandeln har definieringen av köpkraftsöverföringen gett olika resultat beroende på bedömningssättet. Enligt den tidigare handelsutredningen (FCG, 2011) var överföringen + 14 % år I utredningen som utarbetades i samband med etapplandskapsplan 2 för Nyland (Nylands förbund 2013) bedömdes överföringen inte men beräknat med invånarantalet år 2011 och dagligvaruhandelns försäljning år 2011 skulle överföringen ha varit +4 %. Enligt kundkortsuppgifter från handelns centralaffär skulle överföringen år 2011 ha varit -6 %. Viktigare än en bedömning med olika siffror är att om dagligvaruhandeln i Borgå inte utvecklas, utvecklas köpkraftsöverföringen i negativ riktning. I fall det nuvarande butiksnätet skulle bevaras oförändrat och årsförsäljningen skulle öka lika mycket som den privata konsumtionsökningen, skulle överföringen av köpkraften vara -15 % år Beräknat med andra ovannämnda siffror skulle överföringen vara ännu större. I Borgå var köpkraftöverföringen inom specialhandel som kräver mycket utrymme per bransch positiv (+20 %) år I övrig specialhandel var efterfrågan och utbudet i balans, köpkraftöverföringen var alltså 0 %. I bilhandel och servicestationers verksamhet var överföringen +3 %. E. Kalkylmässigt behov av mera affärslokaler Genom en granskning av den ökande köpkraften och det kalkylmässiga behovet av mera affärslokaler på grund av den kan det inses hur stor tillväxten av den marknad som handelns projekt delar, är. I Borgå behövs åren ca m²-vy mera dagligvaruaffärer och ca m²-vy mera specialhandel som inte kräver mycket utrymme. Före år 2025 är behovet av mera affärslokaler för dagligvaruhandeln ca m²-vy och för övrig specialhandel ca m²-vy. För tillfället finns det i Borgå ca m²-vy dagligvaruaffärer och ca m²-vy övriga specialaffärer. Behovet av mera lokaler enligt utredningen stämmer överens med definieringen i etapplandskapsplan 2 för Nyland. Behovet i Borgå grundar sig på ortens egen efterfråga och inom specialhandeln är 19

20 utrymmesbehovet styrt. F. Projekt som undersökts För konsekvensbedömningen gjordes två alternativ som undersöktes. Alternativen omfattar alla handelns projekt och dess dimensionering. De presenteras i tabellen nedan indelat mellan de olika områdena (tabell 4 i konsekvensbedömningen av projekt inom handeln). Konsekvensbedömning av projekt inom handeln för detaljplanering, Strafica Dimensioneringen av projekten i alternativen 1 och 2. Projektet i K-supermarket Östermalm ingår i dimensioneringen i de första raderna i tabellerna ("Tarmola"). För K-supermarket Östermalm undersöktes: - alternativ 1: utbyggnad av affärslokaler med ca kvadratmeter våningsyta (dagligvaruhandel m²-vy och specialhandel m²-vy) - alternativ 2: utbyggnad av affärslokaler med ca kvadratmeter våningsyta (dagligvaruhandel m²-vy och specialhandel m²-vy) Också projekt i övriga handelsområden i Kungsporten, centrum/västra åstranden och övriga bostadsområden undersöktes. Specialhandel som kräver mycket utrymme undersöktes i denna utredning inte eftersom den undersöktes i den tidigare utredningen år Den sammanräknade våningsytan i alternativ 1 var m²-vy och i alternativ 2 var ytan m²vy. G. Nytt affärsbyggande i förhållande till efterfrågan De nya affärslokalerna för specialhandeln enligt alternativ 1 räcker till för behovet av alla handelns projekt till år Däremot överskrids affärslokalerna för dagligvaruhandeln med ca kvadratmeter våningsyta. Den sammanräknade våningsytan i alternativ 2 motsvarar behovet av mera affärslokaler i Borgå till år Beräknat fram till år 2025 är dimensioneringen dock för stor. I båda alternativen är K-supermarkets andel av dagligvaruhandelns nya affärslokaler 34 % till år 2025 och 15 % till år

21 H. Konsekvenser för handeln och servicestrukturen Små dagligvaruaffärer som inte riktigt lönar sig och som fungerar i gamla affärslokaler slutar eller förnyar sina koncept och söker nya lokaler. Inom specialhandeln söker speciellt handeln som kräver mycket utrymme nya affärslokaler som är lätt att nås utanför centrum. Då gör handelns projekt utvecklingen snabbare. Om mycket centrumorienterad specialhandel placeras i Kungsporten och Östermalm, men också på västra åstranden, kan verksamhets- och utvecklingsförutsättningarna för specialaffärerna i stadskärnan försvagas. Kungsporten utvecklas som ett område för specialhandel som kräver mycket utrymme, för övrig specialhandel som konkurrerar med centrum så lite som möjligt och för dagligvaruaffärer av lokal betydelse. Östermalm utvecklas som ett område för handel med brett sortiment, för specialhandel som kräver mycket utrymme, och centrumet utvecklas som ett område för övrig specialhandel och kommersiella tjänster. Inom dagligvaruhandeln stöder alternativ 2 bättre verksamheten i hela nätet av affärer. Möjligheterna att utveckla specialhandeln på östra åstranden är begränsade. Det är inte nödvändigt att placera all specialhandel där. Målet är att handeln på västra åstranden konkurrerar med östra åstranden så lite som möjligt. Hela centrumets utveckling påverkas också av många andra faktorer, så som hur trafik- och parkeringsarrangemangen fungerar, miljöns trivsel samt affärernas dragningskraft och öppethållningstider. Alternativ 1 skulle innebära för dagligvaruhandeln att i Östermalm bildas en regional handelskoncentration med två stora enheter, vilket avviker från dagens situation. Alternativ 2 skulle inte medföra sådana problem. I. Konsekvenser för områdes- och samhällsstrukturen Projekten placeras i ett centralt stadsområde inom befintlig stadsstruktur vid båda alternativen. Med tanke på områdesstrukturen kan båda alternativen anses förstärka Borgås kommersiella ställning. I fråga om specialhandeln finns det ingen skillnad mellan alternativen, medan konsekvenserna för dagligvaruhandeln är större vid alternativ 1. Östermalm utvecklas fortfarande som ett område med affärer med brett sortiment och affärer för specialvaror som kräver mycket utrymme. En utbyggnad av dagligvaruhandeln i Östermalm enligt alternativ 2 bildar inte en stor enhet av regional betydelse och leder inte till behov av att ändra generalplanen, eftersom avvikelsen från generalplanen är liten/motiverad. Vid alternativ 2 placeras m²-vy specialhandel i området. För att Östermalm skulle utvecklas enligt målen, borde största delen av denna våningsyta vara för affärer med brett sortiment och/eller specialhandel som konkurrerar med centrum så lite som möjligt. Denna specialhandel ska alltså vara av lokal betydelse. J. Konsekvenserna för tillgängligheten av tjänsterna En av de viktigaste sakerna för en fungerande vardag är att dagligvaruaffärerna är lätta att nå. Detta kan granskas utgående från hur lätt det är att handla och från hur långt borta affären ligger. Vid båda alternativen blev tillgängligheten bättre. Förbättringen var störst i Kungsporten, Gammelbacka och Vårberga, inte Östermalm. Östermalm är lätt tillgänglig redan nu. Östermalm blir ännu mer tillgänglig då gång- och cykeltrafikens och kollektivtrafikens förbindelser förbättras i och med att K-supermarket byggs ut. I fråga om specialhandeln betonar alternativ 2 utvecklingen av centrum mera, och förbättrar därför också centrumets tillgänglighet. Tillgängligheten i fråga om olika invånargrupper har inga stora skillnader mellan alternativen. K. Konsekvenser för trafiken Projektets konsekvenser för trafiken har bedömts genom att bedöma trafiken för inköpsresorna till de olika områdena i de olika prognoserna. Ändringarna i dagligvaruhandelns våningsyta påverkar inköpsresorna och trafiken mest. Enligt simuleringar har projekten som kompletterar dagligvaruhandeln i Vårberga, Gammelbacka och västra åstranden positiva konsekvenser för trafiken. Konsekvenserna för trafiken har omfattande undersökts vid de olika alternativen i hela stadens skala. Kungsportens projekt kompletterar dagligvaruhandelns nätverk i ett område nära vilket invånarantalet ökar tydligt. Projektet möjliggör också att på samma gång besöka specialaffärer och dagligvaruaffärer. Projektet placeras dock inte nära stora bostadsområden och kan locka till långa inköpsresor varvid 21