Nyhetsbrev # 1, Branschgruppen Fastigheter startar skola för fastighetsadvokater

Transkript

1 REDAKTION Jur. kand. Lars Gahnström Advokat Magnus Josefsson Jur. kand. Anders Ingvarson Stockholm +46 (0) Göteborg +46 (0) Malmö +46 (0) Helsingborg +46 (0) New York Frankfurt Berlin S:t Petersburg Bryssel ANSVARIG UTGIVARE Advokat Jesper Prytz KONTAKTPERSONER Advokat Klas Wennström, Stockholm , kwe@msa.se Advokat Jesper Prytz, Göteborg , jpr@msa.se Advokat Johan Granehult, Malmö , jgr@msa.se Branschgruppen Fastigheter startar skola för fastighetsadvokater Ohotad etta var rubriken när en branschtidning nyligen rankade Sveriges advokatbyråer inom fastighetstransaktioner. Rubriken syftade på Mannheimer Swartling, men vad kan advokaterna på Mannheimer Swartling om fastighetsbranschen? Rollen som juridisk rådgivare har förändrats under de senaste åren. Detta gäller inte minst i fastighetsbranschen. Klienterna har idag andra behov än för tio år sedan. Att fastighetsinvesteringar numera är internationella och att fastigheter blivit ett tillgångsslag som vissa investerare köper och säljer nästan som värdepapper har också förändrat förutsättningarna. Således har det blivit av stor vikt för juridiska rådgivare inom fastighetsbranschen att kunna svara på nya frågor och tänka mer fritt. För att ännu bättre kunna motsvara klienternas till viss del förändrade behov har Mannheimer Swartling skapat branschgrupper. Jesper Prytz, delägare och ansvarig för branschgruppen Fastigheter säger så här till Nyhetsbrevet: Vi har tillskapat branschgrupper för att ge våra advokater fördjupade branschkunskaper. Med branschgruppen Fastigheter skapar vi ett ökat marknadsfokus och ett utvidgat kunskapsfokus. Med bättre möjligheter att förstå villkoren för våra klienters verksamhet blir vi bättre rådgivare i deras affärer. Som rådgivare är det lika viktigt att veta åt vilket håll vindarna blåser ifråga om kommersiella trender och tendenser som att vara uppdaterad på de allra senaste transaktionsmodellerna och lagändringarna i god tid. Vi behöver förstå vad i en affär som är värdepåverkande och vad som blir avrundningsfel på sista raden. Mannheimer Swartlings branschgrupp Fastigheter har ca 60 medlemmar. Storleken på gruppen och tillväxten de senaste åren ställer krav på kunskapsöverföring och manualer. Av den anledningen leds Branschskolan och kunskapsarbetet i övrigt av en särskild jurist, vars uppgifter även omfattar allmän branschbevakning, omvärldsanalys och kunskapsöverföring.

2 Klienternas ökade krav återspeglar också hur de väljer rådgivare: Nya områden som alltmer kommer i fokus vid klienternas val av juridiska rådgivare är advokatens förmåga till proaktiv rådgivning, förslag på hur kostnaderna för en transaktion kan sänkas, vårt deltagande i profiltransaktioner, dokumenterad hög och jämn kvalitet, leveranssätt och leveranstider, förmåga till samverkan med övriga rådgivare samt geografisk närhet, säger Jesper Prytz. Detta kan sammanfattas i att den juridiska rådgivare som över tiden visar sig vara en värdefull medarbetare för klienternas kommersiella framgångar får fler uppdrag. Juridiska rådgivare måste dock ständigt visa sitt värde. Att alltid göra vårt bästa är något som vi fokuserar på dagligen, och vi är övertygade om att branschgrupperna kommer vara till stor nytta i det arbetet, avslutar Jesper Prytz. /Nyhetsbrevets redaktion Skatterättsliga nyheter för fastighetsbranschen Beslut om omvänd momsskyldighet inom byggsektorn träder i kraft Regeringen beslutade den 30 november 2006 att de nya bestämmelserna om omvänd skattskyldighet för mervärdesskatt inom byggsektorn skall träda i kraft den 1 juli En redogörelse av de nya bestämmelserna finns i Nyhetsbrev nr 2 för Jämkning av ingående mervärdesskatt när särskild handling inte utfärdats eller är ofullständig Av mervärdesskattelagen framgår att avdrag för ingående skatt hänförlig till förvärv eller import av investeringsvaror skall jämkas om användningen av varan ändras efter förvärvet eller om varan överlåts. För fastigheter är korrigeringstiden 10 år. Vid överlåtelse av en investeringsvara som medför att förvärvaren skall överta överlåtarens rättighet och skyldighet att jämka avdrag för ingående skatt skall överlåtaren utfärda en särskild jämkningshandling. Skatteverket har i ett ställningstagande angett att om en överlåtare av en fastighet i ovanstående situation inte utfärdat en särskild jämkningshandling är det överlåtaren själv som skall fullgöra jämkningsskyldigheten om en jämkningsgrundande händelse senare inträffar. Detta gäller även om fastigheten överlåtits i flera led efter den ursprungliga överlåtelsen vid vilken uppgifter inte lämnades. Skatteverket anser också att sådana brister i överlämnad jämkningshandling, att en förvärvare inte kan fullgöra sin jämkningsskyldighet, innebär att denna skyldighet skall fullgöras av överlåtaren. ( , Dnr: /111) Koncernbidragsförutsättningarna förändrade i förhållande till lagerbolag Det har sedan koncernbidragsreglernas tillkomst varit allmänt accepterat att ett lagerbolag som förvärvas under beskattningsåret kan lämna och ta emot koncernbidrag, trots att bolaget inte varit helägt hela beskattningsåret. Regeringsrätten har dock den 13 oktober 2006 i ett uppmärksammat förhandsbesked avseende koncernbidrag ansett att ett lagerbolag som förvärvas under beskattningsåret inte kan lämna eller motta koncernbidrag redan samma beskattningsår då ett aktiebolag skall anses bedriva näringsverksamhet från det ögonblick det har ett aktiekapital att förvalta. Regeringsrättens avgörande påverkar möjligheten att snabbt nystarta verksamhet och omstrukturera verksamhet med hjälp av lagerbolag. Vår förhoppning är dock att lagstiftaren med retroaktiv verkan ändrar koncernbidragsreglerna så att koncernbidragsrätt föreligger samma beskattningsår som ett redan bildat lagerbolag förvärvas av nytt moderbolag. Med anledning av domen har Skatteverket utfärdat ett ställningstagande jämte tillämpningsinformation där det anges att företagsförvärv som skett före Regeringsrättens dom, d.v.s. före den 13 oktober 2006, inte kommer att påverkas. ( , Dnr: /111 och /111)

3 NCC överlåter kontorsprojekt till Credit Suisse Mannheimer Swartling har biträtt NCC Property Development vid försäljningen av kontorsprojektet Nordstaden, Göteborg (före detta Hasselblad) till Credit Suisse Färdigställande av projektet och tillträde för Credit Suisse är beräknat till maj Setterwalls advokatbyrå och investmentbanken Carnegie har redan tecknat hyreskontrakt om totalt ca 2500 kvm, vilket motsvarar en ytmässig Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft GmbH (Credit Suisse) för 433 Mkr. uthyrningsgrad om ca 20 procent. Priset för projektet är med nuvarande uthyrningsgrad beräknat till 433 miljoner. I avtalet finns även incitament som kan påverka priset positivt i takt med att ytterligare uthyrningar genomförs. NCC uppför ett kontorshus som kommer att omfatta ca kvm lokaler. Ansvarig delägare hos Mannheimer Swartling har varit Jesper Prytz som huvudsakligen har biträtts av Hillevi Börjesson. Övriga medverkande har varit bl.a. Robert Deli och Eleonora Johansson. Hasselbladshuset, avseende den nya kontorsdelen, under uppförande. Kungsleden genomför fastighetsaffärer Mannheimer Swartling har biträtt Kungsleden AB (publ) vid försäljning av sju bostadsfastigheter belägna i Nynäshamn och Botkyrka till Din Bostad. Köpeskillingen erlades delvis genom nyemitterade aktier i Din Bostad Sverige AB (publ) som skall säljas vidare av Kungsleden. Ansvarig delägare hos Mannheimer Swartling har varit Klas Wennström som huvudsakligen har biträtts av Malin Axland, Jenny Wärmé och Josefin Nordegren. För aktiemarknadsrättsliga frågor ansvarade Eva Hägg. Mannheimer Swartling har även biträtt Kungsleden AB (publ) vid förvärv av sex logistikfastigheter belägna i södra och mellersta Sverige. Ansvarig delägare hos Mannheimer Swartling har varit Klas Wennström som huvudsakligen har biträtts av Malin Axland och Jenny Wärmé.

4 Porträttet Mårten Tagaeus Ny delägare med fokus på miljö- och fastighetsrätt Man måste vara lyhörd och ödmjuk Från och med den 1 januari 2007 är advokat Mårten Tagaeus, verksam framförallt inom rättsområdena miljörätt, entreprenadrätt och fastighetsrätt vid byråns Göteborgskontor, nybliven delägare på Mannheimer Swartling. För Nyhetsbrevet berättar Mårten Tagaeus kort nedan om delägarskapet, sin syn på sin yrkesroll och hur han tror miljörätten kommer att utvecklas ur ett klientperspektiv. Fakta Mårten Tagaeus Erfarenhet Tingstjänstgöring, Fiskalstjänstgöring hovrätt, Tingsfiskal, T.f. hovrättsassessor, Mannheimer Swartling, biträdande jurist, Mannheimer Swartling, delägare, Kompetensområden Entreprenader och projekt Fastighetsrätt Miljörätt Branschkunskap Bygg och anläggning, energi och kraft, skog och papper, oljeindustri, miljö och avfallshantering Efter att ha fullföljt domarutbildningen och blivit hovrättsassessor kände Mårten Tagaeus att det var dags för något nytt och utifrån kraven byrå och byrå i Göteborg hamnade han år 1999 på Mannheimer Swartling Advokatbyrå, ett val han inte har ångrat. Det är så oerhört kul att jobba, både på MSA med all den kunskap som finns här och med arbetskamraterna, men framförallt mot klienten, att få hjälpa till och lösa deras problem. I sin yrkesroll som advokat och rådgivare har Mårten från domarbanan tagit med sig en bred kunskap inom områdena miljörätt, entreprenadjuridik och allmän fastighetsrätt. Som advokat är det viktigt att ha en god materiell kunskap om det område man är verksam inom, därutöver är det viktigt för Mårten att vara lyhörd, en egenskap som han har hämtat från en av sina förebilder. Torbjörn Molander, min mentor och handledare på byrån, har sedan tidigt förmedlat till mig hur oerhört viktigt det är att man som advokat lyssnar, lyssnar och lyssnar lite till. Därtill måste man vara ödmjuk inför sina uppdrag. Torbjörn Molander tillsammans med Stefan Brocker är två advokater jag håller väldigt högt vad gäller personliga förebilder. Torbjörn Molander för att han alltid lyckas förena professionalism med medmänsklighet, han har alltid tid för alla, och Stefan Brocker för de påtagliga ledaregenskaper han besitter. Beskedet att han hade blivit delägare mottog Mårten när han var på väg till en byråkonferens i Oxford tidigare under hösten. Han stod på Heathrow när Torbjörn Molander ringde och meddelade den glada nyheten och konferensen kunde knappast ha börjat bättre. Givetvis är det ett erkännande och först såg jag det som ett mål. Men efter bara knappt någon vecka förstod jag att det inte var så mycket ett mål som början på något spännande och nytt. Att få möjligheten att ingå i den härliga gemenskap som finns bland delägarna och ta ett större ansvar för en riktigt bra byrå, är nästan ofattbart. Som student vågade jag inte ens drömma om att det skulle gå så här, det fanns inte i min tankevärld. Det är inte utan att Mårten, med all rätt, ser både glad och stolt ut vid samtal kring det kommande delägarskapet. Som advokat verksam inom områdena miljörätt och entreprenadrätt poängterar Mårten hur viktigt det är med branschkunskap, något som ligger helt i linje med byråns satsningar på branschgrupper. För att som rådgivare kunna erbjuda en adekvat lösning på en klients problem är det enligt Mårten oerhört viktigt att ha förståelse för klientens bransch. En ökad branschförståelse möjliggör även mer proaktiva åtgärder som rådgivare gentemot klienterna. Istället för att endast kunna vara med och lösa problem när de uppstått kan man med kunskap om branschen även förhoppningsvis lättare förutse kommande stötestenar. Exempel på ett sådant område är enligt Mårten entreprenadrätten, som tidigare till stor del handlade om tvistlösning men nu allt mer handlar om avtalsskrivning. Vad gäller miljörättens utveckling är

5 det Mårtens uppfattning att miljökraven på företagen kommer att öka varför det kommer att bli allt viktigare för advokater inom detta område att finna lösningar som är ändamålsenliga både för klienten och för miljön. Som arbetande advokat inom miljörätt är det oundvikligt att inte ha åsikter om klimatfrågan. Sannolikt kommer vi i framtiden att se regleringar och handel med utsläppsrätter utöver de utsläppsrätter man handlar med idag. Klimatfrågan är direkt avgörande och en global lösning är nödvändig. Men det förutsätter att alla tar sitt ansvar, även länder som USA. Mårtens engagemang för klimatfrågan i stort är uppriktigt, lika uppriktigt som hans strävan att alltid hitta den bästa lösningen för klienten. Vilken tur för såväl byrån som klienterna att han valde bort domarbanan till förmån för advokatyrket. Eleonora Johansson E-post: elj@msa.se