PROGRAM FÖR MARKANVISNINGSTÄVLING

Transkript

1 PROGRAM FÖR MARKANVISNINGSTÄVLING för bostäder inom Lindö strand, område B (del av Roddaren)

2 Innehållsförteckning 1. Markanvisningstävling för område B, del av Roddaren inom Lindö 2: a. Bakgrund b. Tävlingsuppgiften c. Tidsplan Förutsättningar och planer för tävlingsområdet a Antaget detaljplaneprogram för del av fastigheten Lindö 2:1 med närområde (Lindö småbåtshamn) b. Kommunens intentioner för tävlingsområdet och detaljplaneområdet som helhet 4 2. c. Gator och parkering d. Översvämning e. Allmänna anläggningar och teknisk försörjning Former för tävling, markanvisningsavtal och genomförande a. Tävlingsförslagets form och innehåll b. Kontakt och komplettering under tävlingstiden c. Detaljplan, avtal och genomförande d. Utvärdering av inlämnade tävlingsförslag Bilagor (11)

3 1. Markanvisningstävling för område B, del av Roddaren inom Lindö 2:1 För att välja samarbetspartners för utvecklingen av bostadsområdena A och B inom detaljplaneområde för Lindö 2:1 genomför Norrköpings kommun två parallella markanvisningstävlingar. Detta dokument redovisar förutsättningarna och kraven på tävlingsbidragen för tävlan inom område B, del av Roddaren inom Lindö 2:1. Tävlingsområde B är drygt 1,3 hektar stort och inrymmer uppskattningsvis lägenheter i 1-3 våningar i form av radhus, parhus och flerbostadshus. 1.a. Bakgrund Norrköpings kommun har för avsikt att initiera en förtätning av bostadsbebyggelsen intill Bråviken i Lindö. Ett detaljplaneprogram som antogs för hela småbåtshamnen och stranden i juni 2010 illustrerar en intention om cirka nya bostäder i blandad form samt ett nytt hamncentrum och utvecklad hamnoch strandpromenad. Området ligger cirka 5 kilometer från centrala Norrköping och ansluter till befintlig bostadsbebyggelse, huvudsakligen bestående av villor. I ett första skede kommer östra delen av programområdet att detaljplaneras vidare. Detta östra detaljplaneområde benämns som Lindö strand. Planområdets avgränsning illustreras på framsidan i detta dokument. Förutsättningarna för en attraktiv rekreations-, aktivitets- och boendemiljö är mycket bra i Lindö hamn- och strandområde. Här finns vackra siktlinjer mot Bråviken och Kolmården samt närhet till vatten, natur, rekreation och friluftsliv. Abborreberg med dess naturområde och kulturhistoriska bebyggelse ramar in programområdet i öster. 1.b. Tävlingsuppgiften Markanvisning för delar av detaljplaneområdet kommer att genomföras genom tävling. I detta skede genomförs tävling på område A (Kullen) och B (del av Roddaren). För tävlingsområde B består uppgiften i följande: - Tävlanden ska presentera ett förslag på utformning av den bostadsbebyggelse som avses genomföras inom tävlingsområdet. - I förslaget ska också ingå hur hela detaljplaneområdet kan utformas i relation till tävlingsområdet samt till de förutsättningar som redovisas i avsnitt 2 av detta dokument. - Tävlanden ska också offerera ett pris per kvadratmeter BTA. Det är möjligt att bara lämna intresse för en del av tävlingsområde B. Den eller de intressenter som avser genomföra en helhetslösning kommer dock att premieras. 1.c. Tidsplan För markanvisning tävlingen gäller följande tidsplan. Datum för tecknande av avtal är preliminärt. Beroende på mängden inlämnade förslag kan utvärderingstiden av inlämnade tävlingsförslag för område B komma och utökas, vilket innebär en förskjutning av nämndbeslutet för föreslagen vinnare. 3(11)

4 I samband med bostadsmarknadsdagen bjuder Norrköpings kommun in till markanvisningstävling Det kompletta tävlingsmaterialet som ska ingå i bedömningen ska vara kommunen tillhanda (instämplat) senast detta datum Föreslagen vinnare tas upp till beslut i stadsplaneringsnämnden Markanvisningsavtal tecknas. 2. Förutsättningar och planer för tävlingsområdet 2.a Antaget detaljplaneprogram för del av fastigheten Lindö 2:1 med närområde (Lindö småbåtshamn) I juni 2010 antogs ett detaljplaneprogram som fastslår de generella intentionerna och förutsättningarna för tävlingsområde B och omgivande detaljplaneområde i det fortsätta planarbetet och utvecklingen. Följande visionspunkter från programmet utgör Norrköpings kommuns övergripande intention med utvecklingen av Lindö strand och småbåtshamn: Fler Norrköpingsbor till hamnen för rekreation, bad, utflykter och andra friluftsaktiviteter. Här finns Norrköpings kontakt med havet. De offentliga platserna i hamnområdet ska vara Lindös vardagsrum. Större utbud av restauranger, försäljningsbodar och andra mindre verksamheter samt service som bidrar med liv och rörelse i hamnen. Spännande lekplatser och fler barnvänliga miljöer. Badplats som är tillgänglig för alla. Badet är ett av Norrköpings få utomhusbad med god tillgänglighet till och från Norrköpings centrum. Attraktiva bostäder nära vatten. Utvecklingen av Lindö hamn ska bidra till ett diversifierat utbud av bostäder i Lindö. Attraktiv marin miljö med tillgängliga bryggor och strandpromenad. Lindö är till största delen ett småhussamhälle med bostadshus i varierande arkitektonisk utformning. Ambitionen är att den nya bebyggelsen ska bidra till en ny karaktär och större mångfald i bostadsutbudet i Lindö. 2.b. Kommunens intentioner för tävlingsområdet och detaljplaneområdet som helhet Ett antal alternativa skissförslag redovisas i programmet för olika delområden. Förslagen visar exempel på typ av bostäder och verksamheter samt exempel på olika skalor och täthetsgrad för bebyggelsen. Nedanstående avsnitt ska betraktas som preciseringar till relevanta avsnitt i programmet. Roddaren inklusive tävlingsområde B För området som i programmet benämns Roddaren inklusive tävlingsområde B gäller nedanstående förutsättningar för förslagslämnande. 4(11)

5 Ny bebyggelse ska följa den princip för lågt och tätt som presenteras i programmet. Området ska innehålla bostadsbebyggelse med blandade hustyper huvudsakligen i 2 3 våningar, dock ej friliggande enbostadsvillor. Högre flerbostadshus (upp till 5 våningar) placeras lämpligast utmed det nya huvudstråket. Flerbostadshus i upp till fyra våningar kan uppföras vid foten av skogsbacken i anslutning till Lindövägen i söder. Kvarteren ska ha en öppen karaktär med hög grad av tillgänglighet för allmänheten. Intill huvudstråket i västra delen av tävlingsområde B har i programmet föreslagits en kanal, alternativt ett sammanhängande parkområde längs med huvudgatan. Förslaget bör ta hänsyn till att en öppen yta bör avsättas i detta område. De befintliga byggnader som idag används för fotbollsklubbens verksamhet kan rivas om behov finns för föreslagen bebyggelse. Kommunen genomför rivningen och står för kostnaden av denna. Inspirationsbilder för området Roddaren, inklusive tävlingsområde B. Hamncentrum, område C Den arkitektoniska ambitionen är hög för det nya centrumet som placeras i norra delen av detaljplaneområdet. Ett eller ett par hus får vara profilerande och ges en modern gestaltning, spännande volymer som betonar mötet mellan hav och land. 5(11)

6 Centrumet är tänkt att innehålla lokaler för båtklubbarnas verksamhet, hamnkontor med service för båtturister, konferenslokal för ca personer, restaurang/café, kontor och butiker. Torget ska kunna användas för varierande utomhusarrangemang såsom bio, konserter, marknader och fungera som en dynamisk uppställningsyta vid båttävlingar. Torgytan ska vara minst 2500 kvm stor för att kunna hantera båtklubbarnas behov. Förutom sandstrand och badmöjligheter kan det intilliggande badstrandområdet erbjuda plats för bangolf, kallbadhus, lek, strandvolleyboll, grillning med mera. Inspirationsbilder för området Hamncentrum. Kullen, område A Området karaktäriseras av starkt kuperat terräng med vacker växtlighet. Befintlig bebyggelse inom området består av ca 5 sommarstugor. Ny bebyggelse inom Kullen erbjuds möjlighet att ersätta denna bebyggelse. Kullen bedöms kunna innehålla cirka 9-16 lägenheter i form av villor, radhus och parhus. Där höjdskillnaderna är stora och kräver suterränglösning kan husen vara 6(11)

7 upp till 3 våningar. Närmast Babordsvägen i sydost anpassas de nya husens våningsantal till befintlig bebyggelse. Byggnader och bebyggelsens täthet ska anpassas till terrängen och naturen. Nya hus placeras lämpligast på ryggåsar och på ett sätt som skapar möjligheter till siktlinjer och utblickar mot vattnet. Detaljplaneområdet som helhet Ytor och byggnader inom detaljplaneområdet ska utmärkas genom att de på ett tydligt sätt skapar attraktiva miljöer för boende och besökare. Blandade boendeformer och integrering av serviceutbud, tillvaratagande av områdets goda förutsättningar, samt en genomtänkt och nyskapande utformning av byggnader och ytor är viktiga ingredienser i dessa attraktiva miljöer. Bebyggelsen ska också ha en effektiv markanvändning, vilket innebär att förslag som kan kombinera hög exploateringsgrad med stora inslag av tillgänglighet och öppenhet är eftersträvansvärda. Befintliga träd inom detaljplaneområdet bör behållas i så stor utsträckning som möjligt. Bebyggelse i detaljplaneområdet ska sträva efter en så effektiv energianvändning och liten negativ miljöpåverkan som möjligt. Upprustning och utveckling av strand- och hamnpromenad är en viktig del i utvecklingen av programområdet. Förslag på hur ett attraktivt och tillgängligt gång- och cykelstråk längs med vattnet kan tillskapas efterfrågas. I huvudsak ska egenskapsgränser i bifogad strukturskiss följas i förslaget för detaljplaneområdet. Mindre justeringar tillåts i förslagen i det fall det bidrar till ett tydligare uppfyllande av intentionerna för området. 2. c. Gator och parkering Inom och omkring tävlingsområdet kommer nya lokalgator att byggas av kommunen. Deras preliminära sträckning framgår av bifogad strukturskiss. Lokalgatorna kommer att utformas för att uppfylla råden i VGU, vägars och gators utformning (utgiven av SKL och Trafikverket). Den planerade lokalgatan som sträcker sig från Lindövägen till hamncentrum (södra piren) kommer att utgöra den primära infarten till hamncentrumet och ska vara anpassad för biltrafik, kollektivtrafik samt gång- och cykeltrafik. Eventuellt tillkommande vägar inom kvartersmark byggs av ägaren av kvartersmarken. Vägarna ska vara utformade på ett sätt som möjliggör sophämtning, snöplogning och dylika funktioner. Boendeparkering löses antingen inom den egna tomten eller i parkeringshus som nyttjas och bekostas av en eller flera fastighetsägare. Parkeringslösningar som uppmuntrar till ett hållbart resande och har en effektiv markanvändning är eftersträvansvärda. Flerbostadshus ska ha minst 1 boendeparkering och 0,3 besöksparkeringar per lägenhet. Närhet till cykelparkering samt möjlighet att parkera inomhus är viktiga faktorer för att stimulera till ett mer hållbart resande. 7(11)

8 2. d. Översvämning Området kring Lindö strand och småbåtshamn är låglänt. För delar av programområdet kommer åtgärder att behöva tas för att hantera framtida risker för översvämningar enligt de nivåer som SMHI prognostiserat. Pågående utredningar syftar till att utreda hur man bäst förbereder området för eventuella översvämningar. Utredningar och eventuella åtgärder kommer att genomföras och bekostas av Norrköpings kommun för området som helhet, snarare än kvarterseller byggnadsspecifikt. Förslagen bör ta hänsyn till en trolig generell markhöjning i detaljplaneområdet (Kullen undantaget) på cirka 1 meter. I den mån man avser genomföra bebyggelse med förhöjd lägsta boendenivå är detta en fördel. 2.e. Allmänna anläggningar och teknisk försörjning Området kommer att anslutas till kommunalt vatten och avlopp. Fjärrvärme finns framdraget till området. Möjlighet att ansluta ny bebyggelse till fjärrvärmenätet utreds. Anslutningsavgifter för vatten och avlopp, el, med mera betalas till respektive huvudman enligt gällande taxor. Kommunen kommer att stå för kostnaden för anläggande av allmän platsmark och vara huvudman denna i detaljplaneområdet. Kommunen bekostar anläggande av allmän plats såsom lokalgator, gång- och cykelbanor samt parker. Dagvatten bör i möjligaste mån hanteras genom öppna diken. Förutsättningarna för lokal fördröjning är begränsade på grund av den relativt låga marknivån. I programmet finns ett förslag på möjligt omhändertagande genom en öppen kanal som går in i området. Djupare utredning kommer att genomföras inom detaljplanearbetet. Förslag som innehåller principer för samnyttjande av parkeringsytor, gemensamma sophämtningsställen och återvinningsstationer samt en sammanhängande grönstruktur är önskvärda. 3. Former för tävling, markanvisningsavtal och genomförande 3. a. Tävlingsförslagets form och innehåll Tävlingsförslaget ska vara inkommet senast till: Norrköpings kommun Stadsbyggnadskontoret att: Jonas Sivervik Norrköping För bud eller inlämning i reception är besöksadressen Trädgårdsgatan 21. Tävlingsförslaget ska lämnas som fysiska pappershandlingar och som pdf-filer på CD eller USB-minne. Förslaget ska innehålla följande tre delar: I. Information om förslagslämnaren - Förteckning över den eller de byggherrar som står bakom tävlingsförslaget, deras/dennes samarbetspartners och arkitektkontor 8(11)

9 - Kontaktuppgifter till den kontaktperson som byggherren/byggherrarna avser ska företräda tävlanden i kontakterna med Norrköpings kommun. - Eventuella referensobjekt som byggherren vill åberopa som exempel på genomförda projekt med relevans för markanvisningstävlingen. II. Tävlingsförslaget Det inlämnade tävlingsförslaget ska i text och bild, genom illustrationer och kartor visa upp föreslagen bostadsbebyggelse inom tävlingsområde B, samt hur man föreslår att övriga delar av detaljplaneområdet ska utformas. Följande ska (minst) ingå: - Situationsplan i skala 1: Planer för byggnader, gaturum och funktioner inom tävlingsområde B i skala 1: En enkel digital 3D-modell över gaturum, funktioner och bebyggelse inom tävlingsområde B. - Illustrationer på föreslagen bebyggelse och utformning i övriga detaljplaneområdet. I övrigt ska ingå relevanta ritningar, modeller, bilder och illustrationer som redovisar utformning, omfattning och utbredning, bostäder och övriga byggnader, liksom sammanhanget mellan olika användningar och funktioner. Texten ska förklara innehållet i förslaget genom både målande idébeskrivningar och relevanta mått och siffror. Tydlighet är eftersträvansvärt, kommunen har tolkningsföreträde i de fall där materialet är otydligt. Norrköpings kommun ges rätt att använda idéer och koncept ifrån inlämnade förslag inom ramen för detaljplanearbetet. Norrköpings kommun kommer att sträva efter att möjliggöra den föreslagna utformningen och bebyggelsen i tävlingsområde B inom detaljplaneprocessen. Norrköpings kommun har ingen skyldighet att använda det förslag på utformning av detaljplaneområdet som ingår i det vinnande bidraget, men kommer att sträva efter att möjliggöra den föreslagna utformningen och bebyggelsen i tävlingsområde B inom detaljplaneprocessen. III. Markpris I förslaget ska markpris för tävlingsområdet offereras, uttryckt i kronor per kvadratmeter BTA, exklusive anslutningsavgifter och andra kostnader kopplade till genomförandet av den egna kvartersmarken. I offererat pris bör följande beaktas: - Norrköpings kommun står för alla kostnader för framtagande av detaljplan och detaljplaneutredningar. - Norrköpings kommun står för kostnaderna för utredning och eventuell efterföljande hantering av miljöföroreningar, arkeologi samt områdesövergripande översvämningslösningar inom detaljplaneområdet. - Ingen gatukostnadsersättning för lokalgator, parker och annan allmän platsmark kommer att tas ut. 9(11)

10 Se avsnitt 3.c. för fördelning av övriga kostnader. 3.b. Kontakt och komplettering under tävlingstiden Under perioden till ställs frågor rörande markanvisningstävlingen till Tina Bosnjak Erixon, Från och med och fram till tävlingstidens utgång ställs frågor rörande markanvisningstävlingen till Jonas Sivervik, E-posten ska innehålla frågeställarens kontaktuppgifter och vara märkt Markanvisningstävling Lindö område B. Innehållet i frågor och svar som är av relevans för samtliga tävlanden kommer att göras tillgängliga på nedan angiven webbplats, dock utan att frågeställarens eller dennes företags identitet avslöjas. Detta dokument och dess bilagor kommer att finnas tillgängliga på utsedd webbplats, Här kommer även eventuellt kompletterande information och justeringar av underlag och tävlingsprogram att tillgängliggöras. 3.c. Detaljplan, avtal och genomförande Fördelning av kostnader för detaljplan och genomförande Detaljplanen kommer att arbetas fram i samverkan med de intressenter som får markanvisning i området utifrån inlämnade förslag. Norrköpings kommun bekostar alla utredningar och projekteringar som krävs för framtagande av färdig detaljplan liksom kostnaden för själva detaljplanen. Norrköpings kommun kommer också att bekosta eventuell hantering av befintliga miljöföroreningar och arkeologi. Byggherren bekostar i samband med genomförandet av detaljplanen samtliga anslutningsavgifter och övrig teknisk försörjning, kostnader för bygglov och bygganmälan, lagfartskostander, fastighetsbildning och övriga tillstånd. Byggherren ska ansvara för och bekosta samtliga bygg- och anläggningsåtgärder inom den kvartersmark som ingår i köpeavtalet. Byggherren ska också bekosta de projekterings- och anläggningsarbeten som kan behövas i anslutande allmän platsmark till följd av exploatörens arbeten inom kvartersmarken. Byggherren svarar för framtagande av underlag rörande den kommande bebyggelsen inom markanvisat område i den mån det behövas för detaljplanearbetet och för att säkerställa att bebyggelsen kan genomföras enligt förslaget. Markanvisning och köpeavtal När vinnare av markanvisningstävlingen utsetts tecknas markanvisningsavtal. Detaljplanearbetet kommer sedan att utreda möjligheten att genomföra förslagen bebyggelse inom tävlingsområde B. Den slutliga omfattningen av byggrätten beror på vad som framgår av den lagakraftvunna detaljplanen och kan komma att avvika från vad som framgår av det vinnande tävlingsförslaget. Om avvikelsen är mer än 25 procent, så kan lämnat pris per kvadratmeter BTA bli föremål för justering. Markanvisning får ej överlåtas på annan part utan Norrköpings kommuns skriftliga medgivande. Detta gäller även överlåtelse till närstående företag. Markanvisningsavtalet är giltigt i två år efter det att detaljplanen vunnit laga kraft. 10(11)

11 Köpeavtal tecknas när detaljplanen vunnit laga kraft, fastighetsbildning genomförts och exploatören efter projektering och i bygglovsansökan visat att den kommande bebyggelsen uppfyller kraven i markanvisningsavtalet. 3.d. Utvärdering av inlämnade tävlingsförslag Inlämnade tävlingsförslag kommer efter tävlingstidens utgång att utvärderas av en bedömningsgrupp bestående av en utsedd grupp med representanter från stadsbyggnadskontoret i Norrköpings kommun. Denna grupp kommer att utifrån uppställda tävlingskriterier föreslå en vinnare. Föreslagen vinnare presenteras till stadsplaneringsnämnden för beslut. Vinnare kommer att utses utifrån bedömning av följande faktorer: - Hur väl tänkt bebyggelse inom tävlingsområde B stämmer överens med de förutsättningar och intentioner för detaljplaneområdet som presenterats i detta dokument och i antaget detaljplaneprogram. - Hur väl föreslagen utformning av detaljplaneområdet som helhet bidrar till att uppfylla de förutsättningar och intentioner för detaljplaneområdet som presenterats i detta dokument och i antaget detaljplaneprogram. - Lämnat markpris (BTA) Särskilt fokus i bedömningen sätts på attraktiv arkitektur, hållbarhet, öppenhet och tillgänglighet, samt mångfalden i bebyggelsen. Den samarbetspartner som kommunen väljer för tävlingsområde B ska måste uppvisa ekonomisk stabilitet, långsiktig uthållighet och förmåga att fullfölja ingångna avtal och påbörjade projekt. Ingen ersättning delas ut för ej vinnande förslag. 4. Bilagor Följande bilagor finns till detta tävlingsprogram: - Antaget detaljplaneprogram tillhörande del av fastigheten Lindö 2:1 med närområde (Lindö småbåtshamn) - Karta över områden för markanvisningstävlan i skala 1:3000 (A3) - Strukturskiss över detaljplaneområdet i skala 1:3000 (A3), daterad Fastighetskarta i skala 1:2000 (A3) - Höjdsatt sketchup-modell över programområdet - DWG-fil över programområdet - Perspektiv över utformning av ny huvudgata 11(11)