avseende marktilldelning för bostadsbebyggelse inom Kvarter 4 i kommande detaljplan för Barkarbystaden I, Järfälla kommun, nedan kallad Detaljplanen.

Transkript

1 1 Mellan Järfälla kommun, genom dess kommunstyrelse, org nr , nedan kallad Kommunen, och Brabo Stockholm AB, org nr , nedan kallad Bolaget, har träffats följande RAMAVTAL avseende marktilldelning för bostadsbebyggelse inom Kvarter 4 i kommande detaljplan för Barkarbystaden I, Järfälla kommun, nedan kallad Detaljplanen. 1 Bakgrund Kommunen har skickat ut en intresseförfrågan för ett genomförande av bostadsbebyggelsen inom Detaljplanen, bilaga 1. Förfrågan riktades till de byggbolag som tidigare hade anmält intresse för eller på annat sätt kunde vara aktuella för att vara med och förverkliga ca bostäder inom Detaljplanen. Kommunen har valt ut tio Bolag, nedan kallade Exploatörerna, bland dem som slutligt lämnat in intresseanmälan. Av intresseanmälningarna framgår bl.a. Exploatörernas intentioner. Utvärderingen har gjorts av en tjänstemannagrupp från Kommunens kommunledningskontor och bygg- och miljöförvaltning. Detaljplanen omfattar bostadsbebyggelse i tre etapper med totalt 12 bostadskvarter, bilaga 2, där läget för Kvarter 4 framgår. 2 Planförhållande För Barkarbyfältet gäller en fördjupad översiktsplan antagen med tillhörande genomförandestrategi för Barkarbystaden Kommunstyrelsen har beslutat om ett detaljplaneuppdrag för Detaljplanen, bilaga 3, samt beslutat om en inriktning för Detaljplanen, bilaga 4. Detaljplanen ska förutom bostadsbebyggelse även omfatta en utvidgning av Barkarby handelsplats för handel/verksamheter. 3 Syfte Syftet med detta ramavtal är att ange riktlinjer för marköverlåtelse, detaljplane- och genomförandefrågor avseende Detaljplanens kvartersvisa genomförandet av en bostadsbebyggelse om ca bostäder, gestaltning och innehåll jämte garage, parkeringsplatser och andra markanläggningar inom Detaljplanen samt av allmänna anläggningar i anslutning till bostadsbebyggelsen. Kommunen tillsammans med Exploatörerna ska, med utgångspunkt från inriktningsprogrammet för Detaljplanen, utveckla de till Exploatörerna tilldelade kvarteren inom Detaljplanen. Kommunen avser även att teckna kvartersanpassade ramavtal med var och en av de övriga Exploatörerna. Dessa avtal kommer att ligga till grund

2 2 för kommande markanvisningsavtal, där bl a bindande överenskommelser för marköverlåtelser och genomförande ska regleras. Mall för markanvisningsavtal för Kvarter 4, som detta ramavtal avser, bifogas som bilaga 5. 4 Giltighet Detta ramavtal är giltigt mellan parterna under förutsättning att - Kommunens kommunstyrelse godkänner ramavtalet genom beslut som senare vinner laga kraft. Om denna förutsättning inte uppfylls är detta ramavtal till alla delar förfallet utan ersättningsskyldighet för någondera parten. 5 Marktilldelning, upplåtelseform Bolaget har tilldelats Kvarter 4 och har enligt detta ramavtal rätt att ensamt förhandla med Kommunen under den tid detta ramavtal gäller (se 6 nedan) för det till Bolaget anvisade Kvarteret. Genom tecknande av kommande markanvisningsavtal ska Bolaget förbinda sig att bostadsbebyggelsen inom Kvarteren uppförs och genomförs med bostadsrätt eller äganderätt i enlighet med den kommande Detaljplanen med tillhörande handlingar, myndigheters anvisningar och beslut och i enlighet med kommande markanvisningsavtal. Slutlig avgränsning av Kvarter 4 ska anpassas till aktuell bostadsbebyggelse i enlighet med kommande Detaljplan och ska bestämmas i samband med det markanvisningsavtal, vilket ska upprättas mellan Kommunen och Bolaget. Skulle utvecklingen på bostadsmarknaden fram till tidpunkten för markanvisningsavtalets tecknande vara så ogynnsam att det blir svårigheter att bygga och sälja bostadsrätter är kommunen bered att uppta diskussioner om att max 30 % av lägenheterna kan få upplåtas med hyresrätt. 6 Period för marktilldelning Detta ramavtal gäller från dagen för undertecknande av detta ramavtal till dess markanvisningsavtal för Kvarter 4 i enlighet med detta ramavtal träffats, dock längst t o m Parterna är överens om att ett markanvisningsavtal träffas före kommunstyrelsens godkännande av Detaljplanen.. Om inte markanvisningsavtal har träffats inom ovan angiven tid, upphör marktilldelningen enligt detta ramavtal automatiskt att gälla för Bolaget utan ersättning för någondera parten, såvida inte förseningen beror på sådana omständigheter som Bolaget inte kunnat råda över. Förlängning kan då medges, dock maximalt två år. Skulle marktilldelningen eller senare ingånget markanvisningsavtal upphöra att gälla på grund av omständighet som uteslutande är hänförligt till Bolaget äger Kommunen

3 3 för utbyggnaden av Detaljplanen rätt att använda de av Bolaget framtagna och utförda utredningarna och bebyggelseidéerna på det sätt som Kommunen finner lämpligt och utan ersättning till Bolaget eller till av Bolaget anlitade konsulter eller entreprenörer. Denna nyttjanderätt för Kommunen inskränker inte den upphovsrätt som Bolaget eller annan kan ha. 7 Förvärv och köpeskilling Detta ramavtal ska ligga till grund för kommande markanvisningsavtal mellan Kommunen och Bolaget, där bindande marköverlåtelsevillkor och genomförande ska regleras. Markanvisningsavtalet ska vara undertecknat av Bolaget senast vid detta ramavtals utgång, se 6. Köpeskillingens storlek skall fr.o.m. 1 januari 2011 och fram till betalningstidpunkt indexeras enligt följande: A = B + 35% * (C-D) A = köpeskilling vid betalningstidpunkten (tillträdet), kr/m2 ljus BTA B = kr/m2 ljus BTA C = genomsnittspris på bostadsrätter inom Järfälla enligt senast offentliggjord Mäklarstatistik vid betalningstidpunkten, uttryckt i kr/m2 lägenhetsarea D = genomsnittspris på bostadsrätter inom Järfälla den 1 januari 2011 enligt Mäklarstatistik uttryckt i kr/m2 lägenhetsarea. Om denna formel inte är användbar på grund av förändrade statistikredovisningsmetoder eller källor skall reglering ske utifrån den vid tillträdestidpunkten mest relevanta statistiken. Priset skall dock regleras med stöd av denna formel fram till den tidpunkt statistiken upphör/förändras. Bolaget äger efter skriftlig överenskommelse med Kommunen rätt att få åtkomst till Kvarter 4 för förberedande markarbeten innan markanvisningsavtal för detta kvarter träffats. Sker inte förvärv i enlighet med detta ramavtal, ska Bolaget på egen bekostnad återställa Kvarter 4 i det skick marken hade innan Bolaget fick åtkomst om inte annan överenskommelse kan träffas med Kommunen. Med hänsyn till gällande lagregler för undvikande av otillåtet statligt stöd till enskilda samt snedvridande av konkurrens vid förhandlad försäljning av kommunägd mark ska köpeskilling som skrivs in i markanvisningsavtalet vara marknadsmässig. Med marknadsmässig köpeskilling menas vad en försäljning genom öppet förfarande kan förväntas ge, fastställd genom oberoende värdering, vid tidpunkten för undertecknandet av markanvisningsavtalet. Köpeskillingen är dock lägst den uppräknade köpeskillingen. 8 Bostäder med hyresrätt (information för de bolag som har bostadsrätt) Fördelningen mellan hyresrätter och bostadsrätter/ägarlägenheter inom Detaljplanen ska som helhet vara ca 30/70. För hyresrätterna gäller, som ett oavvisligt krav, att dessa ska förbli hyresrätter och förvaltas långsiktigt. Detta krav är Exploatörerna och dess företrädare väl medvetna om och ska följa.

4 4 9 Detaljplan Parterna ska gemensamt och med hög prioritet verka för att Detaljplanen ska kunna upprättas. Arkitekturen kommer att utgöra en stor del av Barkarbystadens attraktionskraft. Bolaget är medvetet om att variation, väl genomtänkta fasader, planlösningar och detaljer ger vackra byggnader. Fasadens arkitektoniska uttryck ska vara tydligt urskiljbar mot angränsande byggnader. Kommunen ombesörjer och bekostar framtagande av Detaljplanen. Bolaget ska i samråd med övriga Exploatörer genomföra och bekosta för detaljplaneringen erforderliga kompletterande utredningar avseende t ex trafik, buller- och miljöpåverkan, geoteknisk undersökning, arkeologisk utredning och undersökning av förekomster av miljöföroreningar för Kvarterets bostadsbebyggelse. För att samordna och skapa gemensamma kvaliteter i den nya bostadsbebyggelsen och för att samordna utformning inom Detaljplanen har Kommunen tagit fram ett koncept till ett miljö- och gestaltningsprogram, bilaga 6. Bolaget förbinder sig att arbeta vidare med detta program tillsammans med Kommunen, ta fram erforderligt underlag och bekosta sin del av arbetet som berör det tilldelade Kvarteret. Bolaget förbinder sig att följa det slutliga miljö- och gestaltningsprogrammet för projektering, upphandling, bygglovhantering, uppförande och förvaltning av bostadsbebyggelse inom Detaljplanen samt ha kostnadsansvaret för dess genomförande. 10 Bebyggelse/Exploatering Markanvisningsavtalet kommer att innehålla särskilda föreskrifter för bebyggelsens utformning inom Kvarter 4, bl.a. reglering av frågor om bebyggelsens standard och innehåll i övrigt, miljö- och gestaltningsprogram, anläggningar på kvartersmark, energiförsörjning, VA-frågor, parkeringsfrågor, byggtrafik, etableringsytor, skyltning, byggnadsskyldighet, tidplan och marknadsföring mm. Kommunen kan vidare komma att ställa krav på att Bolaget tillhandahåller bostäder för särskilt boende. Dessa bostäder hyrs alternativt köps av Kommunen på marknadsmässiga villkor. Bolaget och Exploatörerna är medvetna om att det i detaljplanen för samtliga kvarter ska ges möjlighet att bostadsbebyggelsens bottenvåningar ska kunna innehålla lokaler för service och verksamheter. Detta gäller främst längs Barkarbyvägen, Kalvshällavägen och runt Torget. 11 Tidplan/Etapputbyggnad Parterna är ense om att planarbetet ska bedrivas med målsättningen att Detaljplanen ska kunna föras fram till kommunfullmäktige för antagande omkring årsskiftet 2011/2012. Utbyggnaden av Detaljplanen planeras i tre utbyggnadsetapper och med en jämn utbyggnadstakt. Utbyggnaden ska förberedas på sådant sätt att utbyggnaden kan påbörjas i god tid i anslutning till att Detaljplanen vunnit laga kraft och

5 5 Kommunen genomfört allmänna arbeten så långt att gatuavsnitt kan öppnas för allmän trafik. Bolaget och övriga Exploatörer ska tillsammans med Kommunen inför tecknande av markanvisningsavtalet ha tagit fram en gemensam huvudtidplan för genomförandet av bostadsbebyggelsen. 12 Miljö Kommunen har antagit en miljöplan, som ska vara vägledande för alla verksamheter och aktiviteter som bedrivs i Kommunen, bilaga 7. Bolagen har tagit del av miljöplanen och ska beakta den i sin verksamhet samt verka för att målen i den ska uppnås. Krav och riktlinjer inom miljön för Detaljplanen är formulerade i konceptet till miljö- och gestaltningsprogrammet. Bolaget förbinder sig att följa förutsättningarna i detta program och ska känna till vilka frågor som ska utredas i projektering och i framtagandet av Detaljplanen. Kostnaderna för utredningar som berör Kvarter 4 och är upptagna i programmet bekostas av Bolaget. Programmet ska bifogas markanvisningsavtalet. Bolaget ska verka för att ge bostadsbebyggelsen inom Kvarter 4 en stark miljöprofil såväl till innehåll som utformning. Bebyggelsen ska i genomsnitt ha minst 30 % lägre energianvändning än kraven i Boverkets byggregler vid tidpunkten för markanvisningsavtalets undertecknande. 13 Marksanering/Kvarterets skick De föroreningar Kommunen känner till inom Detaljplanen framgår av översiktlig markundersökning, bilaga 8. I övrigt känner Kommunen inte till några markföroreningar inom Kvarter 4. Bolaget äger efter skriftlig överenskommelse med Kommunen rätt att få åtkomst till Kvarter 4 för att på egen risk dels förbereda markarbeten innan markanvisningsavtalet för detta har tecknats, dels själv och med sakkunnig hjälp fram till tillträdesdagen för Kvarter 4 undersöka och besiktiga dessa kvarter för geotekniska förutsättningar och eventuella föroreningar i marken. 14 Samarbetsorganisation Bolaget ska tillsammans med Kommunen och Exploatörerna ingå i en gemensam utsedd projekt- och samarbetsorganisation för framtagande av Detaljplanen, för övriga frågor med anknytning härtill och för de rättigheter och skyldigheter vilka åvilar Bolaget enligt detta ramavtal. Bolaget ska för utvecklingen av Kvarter 4 föra regelbundna samtal med Kommunen och uppfylla en hög ambition vad avser arkitektur och ett hållbart stadsbyggande. Inom samarbetsorganisationen ska Bolaget med övriga Exploatörer tillsammans med kommunen gemensamt skapa en attraktiv, trivsam och hållbar stadsdel med blandade boendeformer och verksamheter.

6 Samarbetsorganisationen ska även gemensamt marknadsföra den nya bebyggelsen inom Detaljplanen. Den totala kostnaden för detta och vilka marknadsföringsåtgärder som ska genomföras, ska under detaljplanearbetet slutligen bestämmas inom samarbetsorganisationen. Marknadsföringen ska ha en maximal budget om kronor för de första två åren. Kostnaderna ska fördelas så att Kommunen erlägger 50% av kostnaderna. Återstående 50% ska fördelas lika mellan övriga parter i samarbetsorganisationen Sopsugsanläggning För Barkarbystaden I utreder Kommunen förutsättningarna att anlägga en sopsugsanläggning. Detta ska vara klarlagt innan markanvisningsavtalet tecknas. Om beslut fattas för en sådan anläggning kommer Kommunen att vara huvudman för denna. Samtliga tolv Kvarter ska då anslutas till anläggningen och Bolaget ska erlägga anslutningsavgift och en brukaravgift. 16 Bidrag till konstnärlig utsmyckning Bolaget ska bidra till den konstnärlig utsmyckning inom Detaljplanen. Omfattning och utformning av detta ska tas fram av Kommunen och Bolaget under detaljplanearbetet och vara klarlagt innan markanvisningsavtalet tecknas. 17 Avbrutet projekt Projekt som avbryts under detaljplaneprocessen till följd av myndighetsbeslut, kommunalt beslut eller liknande eller andra åtgärder utom parternas kontroll eller återtagen marktilldelning ger inte Bolaget någon rätt till ny marktilldelning eller ekonomisk ersättning. 18 Återtagande och avstående Om Bolaget inte avser eller förmår att genomföra bostadsbebyggelsen inom Kvarter 4 i den takt eller på sådant sätt som avsågs eller uttalades när marktilldelningen gavs eller att Bolaget i övrigt inte kan tillgodose de krav som uppställts i detta ramavtal, ska Kommunen innan markanvisningsavtalet träffas ha rätt att omedelbart återta marktilldelningen. Denna återtaganderätt förutsätter dock att Bolaget i väsentlig mån brister i avsikt eller förmåga att genomföra bebyggelsen enligt ovan. Meddelande om återtagen marktilldelning enligt ovan ska ske skriftligen till Bolaget. För det fall Bolaget vill avstå från erhållen rätt att förvärva sitt tilldelade Kvarter 4, ska skriftlig anmälan om detta göras till Kommunen. Meddelande av återtagen marktilldelning eller avstående från rätt att förvärva Kvarter 4 ska ske innan markanvisningsavtalet tecknas.

7 7 19 Överlåtelse Bolaget får efter skriftlig underrättelse till Kommunen överlåta detta avtal till helägt bolag inom koncern vari Bolaget ingår. I övrigt får detta ramavtal inte överlåtas utan Kommunens kommunstyrelses skriftliga medgivande. 20 Tvist Tvist på grund av detta avtal ska avgöras av allmän svensk domstol enligt gällande svensk rätt. Detta ramavtal har upprättats i två exemplar, varav parterna tagit var sitt. Järfälla För Järfälla kommun För Brabo Stockholm AB.. Eva Lennström Kommunstyrelsens ordförande... BILAGOR 1 Intresseförfrågan bostäder 2 Karta med etapper och kvartersindelning för bostadsbebyggelsen 3 Detaljplaneuppdrag för Barkarbystaden I 4 Inriktningsbeslut för Barkarbystaden I 5 Mall till markanvisningsavtal 6 Miljö- och gestaltningsprogram 7 Kommunens miljöplan 8 Översiktlig markundersökning