TJÄNSTEUTLÅTANDE 1(13) Innerstadsavdelningen Dnr Arne Fredlund Tfn

Transkript

1 TJÄNSTEUTLÅTANDE 1(13) Innerstadsavdelningen Arne Fredlund Tfn Stadsbyggnadsnämnden Startpromemoria för planläggning av fastigheten Konsthallen 2 (Lindgården) på Djurgården FÖRSLAG TILL BESLUT Stadsbyggnadsnämnden beslutar att planarbete påbörjas med programsamråd. Ingela Lindh Eva Henström SAMMANFATTNING Fastigheten Konsthallen 2 ligger granne med Liljevalchs konsthall vid Djurgårdsvägen. På fastigheten finns en vacker men förfallen sommarrestaurang från 1930-talet, restaurang Lindgården. Den har stort kulturhistoriskt värde, men är samtidigt svår att utnyttja på ett ekonomiskt rimligt sätt, eftersom den har begränsad storlek och inte kan värmas under vinterhalvåret. Restaurangen står idag i huvudsak oanvänd och är i dåligt skick. Frågan om användningen av fastigheten har diskuterats i över 15 år och olika alternativ har utretts utan att tomträttshavaren och staden har kunnat enas om en gemensam lösning. Förslagen har omfattat olika grader av bevarande, ombyggnad och mer genomgripande nybyggnad. En tidigare orsak till konflikter har varit frågan om byggnaden ska få rivas eller inte. Genom ett beslut i stadsbyggnadsnämnden 2005 har nämnden tydliggjort att rivning kan vara en utgångspunkt för det fortsatta arbetet. Tomträttshavaren har nu redovisat ett förslag till nybyggnad för hotell och konferens. Stadsbyggnadskontoret bedömer att en sådan användning kan bli ett positivt tillskott till en levande stadsmiljö vid Djurgårdsvägen. En ny plan bör dock medge fler alternativ. Kontoret bedömer att huvudinriktningen bör vara

2 2 (13) en ny publik byggnad för servering, kultur, museum, utställningar, hotell, konferens, nöjesverksamhet eller liknande med året runt användning. Den befintliga byggnaden är liten och nybyggnaden behöver bli större än den befintliga, om projektet ska bli genomförbart ur ekonomisk synpunkt. Av hänsyn till omgivande stadsmiljö, särskilt Liljevalchs konsthall och restaurang Blå Porten, bedömer kontoret att den emellertid inte kan göras så stor som tomträttshavaren föreslagit och inte heller få sådan utformning. På grund av att planförslaget kan komma att innebära rivning och nybyggnad i en känslig miljö behöver planarbetet inledas med ett programskede och programsamråd. Restaurang Lindgården vid Djurgårdsvägen var tidigare en populär sommarrestaurang. För närvarande står den i huvudsak oanvänd och är i dåligt skick. UTLÅTANDE Bakgrund På Konsthallen 2 finns en vacker men förfallen träbyggnad, restaurang Lindgården, som länge var en av stadens mest kända och uppskattade sommarrestauranger. I lokalerna har det drivits restaurang sedan 1930-talet. Byggnaden är i två våningar och omfattar omkring kvm BTA. Den har stort kulturhistoriskt värde (grön klass enligt stadsmuseets klassificering). Fastigheten ligger i en bebyggd del av nationalstadsparken. Restaurang Lindgården står i huvudsak oanvänd sedan flera år och är starkt förfallen. Enligt tidigare tekniska undersökningar (1995) var byggnaden redan då så fuktskadad och hade så dåliga installationer att mycket omfattande åtgärder behövdes för att förhindra fortsatt förfall.

3 3 (13) Problemet har varit att bevarandeintresset hela tiden stått i motsatsförhållande till intresset av att omvandla den för att få en ekonomiskt bärkraftig användning av byggnaden. Byggnadens provisoriska karaktär den byggdes som en enkel sommarrestaurang helt utan isolering har inneburit att den inte kunnat användas året runt utan bara sommartid. En förutsättning för en mer permanent användning är isolerade fönster, väggar och tak, vilket ur antikvarisk synpunkt bedömts vara en förvanskning. Gården som tidigare användes som uteservering mot Djurgårdsvägen Staden äger fastigheten och har sedan 1990 upplåtit den med tomträtt till ett företag som anmält sitt intresse, Rotaria Invest AB. Tomträttsavtalet gäller till den 1 juni I samband med tomträttsupplåtelsen överläts byggnaderna i ett köpeavtal till Rotaria Invest AB. På grund av deras dåliga skick angavs ett symboliskt pris. Vid tomträttsupplåtelsen 1990 ingick även den senare avstyckade fastigheten Konsthallen 15. Fastighetsdelningen genomfördes på tomträttsinnehavarens begäran och har gett Konsthallen 15 bättre ekonomiska förutsättningar, vilket medfört att en upprustning har kunnat påbörjas. Från tomträttshavarens sida har ända sedan upplåtelsen funnits en förväntan om att få genomföra en mer omfattande ombyggnad av Lindgården. Tomträttshavarens uppfattning har delvis stöd av upplåtelseavtalet, där ändamålet med upplåtelsen angavs vara restaurang, konferens- och utställningslokaler samt hotell och kontor. I en annan formulering medgavs viss begränsad rivning och/eller tillbyggnad av bebyggelse, som med hänsyn till områdets allmänna karaktär prövas lämplig. Formuleringarna tillsammans med det tjänsteutlåtande som låg till grund för beslutet har tolkats av tomträttshavaren som ett löfte om förändringsmöjligheter som inte kunnat infrias. Samtidigt angavs i andra formuleringar att bebyggelsen skulle bevaras och i en bilaga angavs skyddsföreskrifter för bebyggelsen.

4 4 (13) I efterhand har stadens revisionskontor gjort en granskning av stadens handläggning och konstaterat att formuleringarna ger stöd för ett bevarande, men att de inte varit entydiga utan kunnat uppfattats på olika sätt, vilket varit en grundläggande orsak till de problem och konflikter som uppkommit i ärendet. Den avstyckade fastigheten Konsthallen 15 vid Allmänna Gränd Bostadshuset, Konsthallen 14, vid Falkenbergsgatan Gällande detaljplan Gällande detaljplan är från 1914 (O-240). Den anger en byggrätt till högst 13,5 meter och tre våningar, vilket är en våning högre än befintlig byggnad. Den maximala byggrätten enligt gällande plan beräknas vara ca kvm BTA. Planens användningsbestämmelse är föråldrad och ger otydliga förutsättningar fastigheten får användas för offentligt ändamål. I en tilläggsplan från 1934 (Pl 1481) ges rätt att uppföra en öppen eller inklädd veranda med vissa mått. Tilläggsplanen reglerar även planteringar på förgårdarna, en yttertrappa samt att källaren ej får användas för handel och hantverk.

5 5 (13) Liljevalchs med restaurang Blå Porten Djurgårdsvägen Konsthallen 2 (restaurang Lindgården). Konsthallen 14 (bostadshus) Konsthallen 15 avstyckades från Konsthallen 2 Allmänna Gränd Gröna Lund Fastigheten gränsar i norr till Liljevalchs konsthall och restaurang Blå Porten. I väster finns ett flerbostadshus från 1800-talet. I söder finns den avstyckade fastigheten, Konsthallen 15, som används för restauranger och annan kommersiell användning och på andra sidan Allmänna Gränd finns nöjesfältet Gröna Lund. Tidigare beslut Fastighetsnämnden Nämnden godkände avtal om tomträttsupplåtelse till Rotaria Invest AB. Stadsbyggnadsnämnden Nämnden avslog ett förhandsbesked om bygglov för ett konferenshotell som tomträttsinnehavaren ansökt om.. Det avslogs av nämnden på grund av för stora avvikelser i förhållande till byggrätten enligt gällande detaljplan. Gatu- och fastighetsnämnden Beslut om nedsättning av tomträttsavgälden och ansökan om planändring. Programarbete Förutsättningarna för en detaljplan utreds Stadsbyggnadskontoret, tomträttshavaren och dåvarande gatu- och fastighetskontoret misslyckades med att hitta en gemensam lösning. Delvis motstridiga utgångspunkter från upplåtelseavtalet kunde inte kombineras till ett realistiskt förslag. Lagen om Nationalstadsparken träder i kraft den 1 januari Planområdet ligger inom det skyddade området.

6 6 (13) Stadsbyggnadsnämnden Nämnden beslutade att upprätta program för området Galärvarvet-Djurgårdsstaden-Beckholmen, i vilket fastigheten Konsthallen 2 ingår. Under programsamrådet 1996 uttalade flera samrådsinstanser att Lindgården borde bevaras. Länsstyrelsen angav att ny bebyggelse endast kan aktualiseras för redan etablerade verksamheter. Detaljplan påbörjas och avbryts Stadsbyggnadsnämnden Nämnden beslutade om startpm att påbörja planarbete för fastigheten. Förutsättningarna anges vara att sommarrestaurangen kan rivas och ersättas med en ny byggnad för publik användning. Beslutet grundades på en kalkyl av dåvarande gatu- och fastighetskontoret att kostnaden för att bevara Lindgården beräknades vara 25 miljoner kronor, samtidigt som verksamheten inte bedömdes kunna förränta mer än 15 miljoner. Stadsbyggnadsnämnden Nämnden beslutade om nya förutsättningar att sommarrestaurangen ej får rivas vilket innebar att planarbetet avbröts. Nya förhandlingar, fastighetsdelning Under år 2000 gjorde stadsbyggnadskontoret ett försök att återuppta planarbetet, och tog i samråd med tomträttshavaren fram ett kompromissförslag. Förslaget innebar att restaurangen bevaras och rustas upp samt kompletteras med en kontorspåbyggnad i två våningar i kvarterets inre del (tomträttshavaren ville att påbyggnaden även skulle omfatta byggnadskroppen mot Djurgårdsvägen). Arbetet med kompromissförslaget avbröts 2001 enligt gatu- och fastighetskontorets önskan för att avvakta pågående förhandlingar med tomträttshavaren om att denne skulle få friköpa tomten. Gatu- och fastighetsnämnden Nämnden beslutade återremitera ett förslag att fastigheten skulle säljas till tomträttshavaren och ger uppdrag att belysa olika handlingsalternativ och vad dessa kostar. Nämnden uttalar att det är olyckligt att Lindgården fått förfalla. Gatu- och fastighetsnämnden Nämnden godkände delning av fastigheten i Konsthallen 2 och Konsthallen 14. Vidare gavs uppdrag att utreda om Stadsholmen kan ta över Konsthallen 2 och godkänner att fastigheten får rivas. År 2004 genomförde revisionskontoret en granskning av stadens handläggning i en rapport Stadens handläggning av Lindgården. I granskningen framhålls särskilt följande: - Staden upplät fastigheten 1990 trots att man borde ha insett att det var tveksamt om tomträttshavaren hade ekonomiska möjligheter att genomföra projektet. - I upplåtelseärendet klargörs inte tillräckligt tydligt om avsikten är att bevara eller bygga om. - Staden borde ha krävt att tomträttshavaren skulle följa avtalet och underhålla byggnaden. - Det finns risk att slutresultatet innebär en förmögenhetsöverföring från staden till ett enskilt företag.

7 7 (13) Rivningsansökan Stadsbyggnadsnämnden Nämnden beslutade att avslå en ansökan om rivningslov för Lindgården, men med ett uttalade att en rivning skulle kunna påräknas i samband med att en ansökan om bygglov för en ny byggnad skulle kunna beviljas: Däremot är byggnaden Lindgården i dokumenterat dåligt skick och det behövs med största sannolikhet en ny byggnad på platsen som ersättning för den nuvarande Stadsbyggnadsnämnden avser bevilja rivningslov efter det att nämnden har beviljat ansökan om bygglov för uppförande av ny byggnad på fastigheten. Genom att villkora rivning med ett beviljat bygglov, samt en delning av fastigheten där Lindgärden utgär en egen fastighet, anser nämnden att det finns incitament för en investerare att ta fram smakfulla och väl anpassade förslag på byggnation Ett nytt hotellförslag från tomträttshavaren Tomträttshavaren ser inte längre någon ekonomiskt rimlig möjlighet att rusta upp byggnaden utan har tagit fram ett förslag till nybyggnad med ett hotell på platsen. Förslaget har redovisats i skisser från AIX arkitekter samt De innebär ett hotell i fyra våningar utformat som två lameller vinkelrätt mot Djurgårdsvägen. I bottenvåningen är lamellerna hopkopplade till en gemensam bas. Närmast Djurgårdsvägen är byggnadshöjden begränsad till 3 respektive 2 våningar, genom att de översta våningarna gjorts indragna. Hotellets fasad är indragen ca 4,5 respektive 7,5 m från trottoaren. Illustration av hotellförslaget med nybyggnad i 3-4 våningar. Perspektiv mot Djurgårdsvägen. AIX Arkitekter.

8 8 (13) Djurgårdsvägen Liljevalchs gård Allmänna Gränd Tomträttshavarens förslag till hotell Lindgården sett från sydväst med Djurgårdsvägen i bildens överkant. De föreslagna byggnaderna är fyra våningar höga (tre respektive två våningar närmast Djurgårdsvägen). Förslaget beräknas rymma ca kvm BTA (ovan mark), vilket innebär en stor ökning av arean jämfört med befintlig byggnad (1.250 kvm BTA). Hotellet är tänkt att rymma 39 rum eller sviter, samt en restaurang och konferensutrymmen i entréplanet. I en källarvåning under byggnaden föreslås dels ett garage med 20 parkeringsplatser och en relaxavdelning, samt förråd och tekniska utrymmen. Garaget är tänkt att nås genom en ca 30 m lång körramp från Djurgårdsvägen i fastighetsgränsen mot Liljevalchs. Ett eventuellt bostadsalternativ Tomträttshavaren har även väckt en fråga om en eventuell nybyggnad för bostäder, eventuellt med servering i bottenvåningen. Något förslag med bostäder har dock inte tagits fram ännu. Det kan vara ett intressant alternativ, eftersom bostäder med nuvarande konjunktur representerar ett större värde än kommersiell användning. En bostadsbyggnad kan ges mindre volym och ändå skapa förutsättningar för en rimlig fastighetsekonomi. Samtidigt kan det finns risker med att planera för nya bostäder så nära ett nöjesfält, eftersom bostäderna kan bli störda av buller från verksamheten vid nöjesfältet. Det kan också finnas andra invändningar. Frågan behöver utredas vidare.

9 9 (13) Tomträttshavarens förslag. Överst en sektion genom hotellbyggnaden med Djurgårdsvägen till vänster och intilliggande flerbostadshus till höger. Nederst visas fasaden mot Djurgårdsvägen, med Liljevalchs konsthall till höger. Illustration av hotellförslaget mot Djurgårdsvägen med de högre byggnadsdelarna skymda bakom trädet. AIX Arkitekter.

10 10 (13) Stadsbyggnadskontorets bedömning Stadsbyggnadskontoret bedömer att det är angeläget att upprätta en ny detaljplan som definierar villkoren för hur fastigheten får användas och bebyggas för att lösa tolkningsproblemen kring tomträttsupplåtelsen från Kontoret föreslår därför att planarbete påbörjas enligt nedanstående utgångspunkter. Det är positivt för stadsmiljön på Djurgården om fastigheten ges en bred användning som bidrar till områdets karaktär och inriktning på upplevelser, folknöjen och kultur. Användningen kan omfatta sådana verksamheter som servering, restaurang, utställning, handel, hotell, konferens, kultur eller museum. Det är värdefullt om användningen kan bidra till en mer levande miljö även under vinterhalvåret. Att riva byggnaden är sannolikt nödvändigt, trots dess kulturhistoriska värde. Skälen är dels det långt gångna förfallet och att en stor del av upprustningskostnaderna sannolikt kan bli stadens ansvar. Den nya byggnaden bör utgå från den befintliga byggnadens karaktär med två vinkelställda byggnader kring en gård som vänds mot Djurgårdsvägen. Byggnadshöjden bör begränsas till tre våningar i byggnaden mot Djurgårdsvägen och fastighetsgränsen i norr, för att inte medföra oacceptabla konsekvenser för omgivningen. För byggnaden i kvarterets inre kan prövas att gå upp till fyra våningar. Hänsyn bör särskilt tas till påverkan på gården till restaurang Blå Porten och Liljevalchs konsthall. Av hänsyn till att bostadshuset på Konsthallen 14 har sina fönster meter från gränsen mellan fastigheterna bör den nya byggnaden vara några meter tillbakadragen, särskilt om den görs i fyra våningar. Den nya byggnaden beräknas högst kunna bli kvm BTA (ovan mark). Garageramp och utfart mot Djurgårdsvägen bör undvikas. I planarbetet bör utredas om det inte går att åstadkomma andra lösningar för parkering och inlastning t.ex. på fastighetens baksida, som kan bli gemensamma för Lindgården och Liljevalchs m.fl. På grund av att planen kan innebära rivning och nybyggnad i en känslig stadsmiljö inom Nationalstadsparken behöver planeringen inledas med ett programarbete och programsamråd, som klargör utgångspunkter och mål för den fortsatta planeringen. Vid programsamrådet kan det vara intressant att redovisa flera alternativ. En användning för bostadsändamål kan prövas som ett eventuellt alternativ i programarbetet. En lägre bostadsbyggnad med servering i bottenvåningen skulle kunna vara en intressant lösning. Det behöver dock utredas mera och klarläggas bl.a. ur bullersynpunkt. Nya bostäder får inte innebära en konflikt med nöjesfältets verksamhet.

11 11 (13) Gården vid Liljevalchs konsthall. I bakgrunden syns den befintliga restaurang Lindgården, vars byggnad är i två våningar. Framför den syns restaurang Blå Portens låga paviljong. Trädet står vid tomtgränsen mellan fastigheterna. Gården vid restaurang Blå Porten sedd i annan vinkel. Konsthallen 2 i bakgrunden.

12 12 (13) Fastighetsgränsen mellan Lindgården (t.v.) och Liljevalchs/Blå Porten (t.h.) från Djurgårdsvägen. Den låga byggnaden i fonden hör till Lindgården och ligger där en garageramp skisserats enligt tomträttshavarens förslag. Liljevalchs konsthall t.v. samt bostadshuset, Konsthallen 14, i bakgrunden. Vid pi9len syns taket till Konsthallen 2 och det lilla tornet. Inlastningen till Liljevalchs

13 13 (13) Flygelbyggnad (3 vån) Huvudbyggnad, (ev 4 vån) Förgård (ej bebyggd, möjligen underbyggd) Bedömning av möjliga planeringsförutsättningar och utgångspunkter att pröva vid programsamråd.